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認(rèn)證信息

認(rèn)證類型：個人認(rèn)證

認(rèn)證主體：陳**（實名認(rèn)證）

IP屬地：湖北

IP屬地：湖北 上傳時間：2024-04-17 格式：DOCX 頁數(shù)：7 大?。?6.26KB 積分：12 舉報 版權(quán)申訴

會計實操文庫土地增值稅清算時精裝修成本的分?jǐn)傆嬎愎?1

相關(guān)政策梳理

關(guān)于土地增值稅清算時成本的分?jǐn)傄?guī)定，我們梳理稅務(wù)總局與廣東省層面的政策法規(guī)條款主要有以下一些：1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）：”四、土地增值稅的扣除項目（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額?！?.

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)〔200〕91號）：“第二十一條

審核扣除項目是否符合下列要求：（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＃ㄎ澹┘{稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用?！睆V東地方性政策：3.國家稅務(wù)總局

廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號）：“第二十八條

審核扣除項目是否符合下列要求：（三）同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費用，能按照受益對象直接歸集的，按照直接成本法計入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除；不能按照受益對象直接歸集的成本、費用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計算分?jǐn)?；（四）對同一類事項，?yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)?！?2

政策法規(guī)的分析

分析以上土地增值稅中成本分?jǐn)傁嚓P(guān)規(guī)定，稅收政策并未明確指定一種分?jǐn)偡绞剑袕?qiáng)調(diào)成本分?jǐn)偟膸讉€原則，包括：1.項目歸屬原則。即要屬于清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟牟欧謹(jǐn)偂?.受益分?jǐn)傇瓌t。即在項目內(nèi)能直接區(qū)分受益對象的成本分?jǐn)偟绞芤鎸ο螅荒軈^(qū)分的則按合理方式分?jǐn)偅ㄍǔ６悇?wù)機(jī)關(guān)較易認(rèn)可的是可售建筑面積比例分?jǐn)偡椒ǎ?.一致性原則。即同一類事項分配標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該保持一致，不應(yīng)該根據(jù)自己有利來隨意選擇不同的分?jǐn)偡绞健８鶕?jù)以上的規(guī)定，結(jié)合案例的實際情況來分析，項目內(nèi)住宅精裝修的成本，按受益原則區(qū)分則應(yīng)只在住宅內(nèi)按可售建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偸潜容^合理的，商鋪未進(jìn)行裝修則不分?jǐn)偩b修的成本。

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項目清算分?jǐn)偱c尾盤土地增值稅計算的矛盾

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）：“八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積”根據(jù)以上187號文的規(guī)定，項目尾盤銷售計算土地增值稅時，是按照項目清算時確定的單位建筑面積成本費用來計算的，實際上此公式應(yīng)該隱含了一個條件，即默認(rèn)為清算時所有成本均是按建筑面積來平均分?jǐn)偟?，否則就會出現(xiàn)總的扣除金額與實際不符的問題。以本文說的案例為基礎(chǔ)，舉例子來說明此處存在的矛盾。假設(shè)項目可售面積為10000㎡，其中住宅為9000㎡，商業(yè)為1000㎡，總的開發(fā)成本為50000萬元，其中住宅精裝修成本為10000萬元。通過分析政策，按受益原則分?jǐn)?，住宅精裝修成本則只應(yīng)分?jǐn)偟阶≌渌杀揪纯墒勖娣e法進(jìn)行分?jǐn)?，計算如下：計算單位成本：成本類型金額

（萬元）受益建筑面積

（㎡）單位成本

萬元/㎡住宅精裝修成本100009000

1.11其他共同成本4000010000

4.00開發(fā)成本合計5000019000-成本分?jǐn)傆嬎悖簶I(yè)態(tài)面積

（㎡）分?jǐn)傃b修成本

（萬元）單位共同成本

（萬元）分?jǐn)偣餐杀?/p>

（萬元）成本合計

（萬元）住宅90001000043600046000商鋪1000440004000合計1000010000-4000050000假設(shè)不考慮加計扣除與其他扣除項的情況，清算時只銷售了住宅，則清算時已扣除的住宅總成本為46000萬元。按187號文規(guī)定對尾盤的計算公式，計算出尾盤商鋪銷售時可扣除的成本為：單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積=50000÷10000=5萬元/㎡商鋪尾盤銷售時總的可扣除成本=清算時的單位建筑面積成本費用×銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算=5×1000=5000萬元項目整體扣除的成本=清算時已扣除的住宅成本+尾盤銷售時商鋪扣除的成本=46000+5000=51000萬元這樣項目整體扣除的成本為51000萬元，超出了項目實際發(fā)生的成本50000萬元，使得實際扣除的成本多了1000萬元。由于分?jǐn)傆嬎闶沟每偟目鄢杀緮?shù)多了，這明顯是不太合理的。04

問題總結(jié)

按現(xiàn)有政策法規(guī)，案例中的住宅精裝修成本按受益原則只分?jǐn)傊磷≌环謹(jǐn)傊辽啼伿呛侠淼?，但結(jié)合尾盤清算的公式來計算項目整體成本扣除數(shù)就會出現(xiàn)問題，會使整個項目的成本扣除與實際發(fā)生總成本產(chǎn)生差異。本人理解，成本按受益原則分?jǐn)偸呛侠淼?，也是符合?guī)定的。但187號文對尾盤銷售規(guī)定的計算公式過于簡單，未考慮到清算