淺析中國(guó)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀研究

淺析中國(guó)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀摘要：中國(guó)房地產(chǎn)一直居高不下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱，導(dǎo)致如今的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重，因此，中國(guó)房地產(chǎn)問題一直處于國(guó)內(nèi)外社會(huì)的輿論中心，而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的成因就包括政府政策的不合理，房地產(chǎn)的過熱的投機(jī)需求等等方面，未來由于人民對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求和城鎮(zhèn)化的影響等，中國(guó)房?jī)r(jià)不可能下降，而是會(huì)向更穩(wěn)定緩慢的增長(zhǎng)方向發(fā)展。本文就中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，成因，和發(fā)展趨勢(shì)，來分別進(jìn)行探討分析，并提出相關(guān)的個(gè)人意見與建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫成因現(xiàn)狀國(guó)民收入一中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀1）空置率高。近年來，隨著我國(guó)市場(chǎng)化改革的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否良好運(yùn)行。但是，中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，導(dǎo)致各種問題，如今泡沫化的房產(chǎn)現(xiàn)象已經(jīng)趨于嚴(yán)重，其中一個(gè)體現(xiàn)就在于房地產(chǎn)空置率高。根據(jù)一項(xiàng)對(duì)中國(guó)城市房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍被看好，而可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的50個(gè)城市主要集中在二、三線城市。美國(guó)商業(yè)內(nèi)幕網(wǎng)站基于一份稱中國(guó)在大量建設(shè)現(xiàn)代金字塔的研究報(bào)告，通過衛(wèi)星圖片展示了一些他們所認(rèn)為的中國(guó)“鬼城”(空城)。在當(dāng)今的語(yǔ)境中，“鬼城”是人們用來指稱城市中那些空置率過高、甚至被廢棄的城市區(qū)域。報(bào)告稱這是房地產(chǎn)泡沫顯而易見的標(biāo)志：整座整座的城市街道空空蕩蕩，政府大樓宏偉壯觀，有些城市甚至建在完全不適合人居住的不毛之地，簡(jiǎn)直就是當(dāng)代的金字塔。中國(guó)現(xiàn)在有多少座“鬼城”沒有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但在一些二、三線城市，高樓林立但賣不出去的現(xiàn)象已不是特例，房地產(chǎn)建造的速度已開始放緩。2）還有一個(gè)現(xiàn)象就是房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，分化嚴(yán)重。一方面三四線城市房子供大于求，而在另一方面，對(duì)于一二線城市，卻出現(xiàn)了新房供應(yīng)不求的現(xiàn)象，根據(jù)2022年的房地產(chǎn)報(bào)告，一線城市在最近五年普遍存在含住用地(純住宅用地與商住用地，下同)供應(yīng)不足的行情，5年累計(jì)供地銷售比僅為81%；而二線及三四線城市則土地供應(yīng)過剩，均明顯高于100%。因此從市場(chǎng)面總體來看，受有效供應(yīng)不足和需求旺盛的雙重影響，未來一線發(fā)達(dá)城市依然會(huì)有比較好的表現(xiàn)。而三四線城市將總體平穩(wěn)，部分供應(yīng)過剩城市有房?jī)r(jià)下跌壓力。二房地產(chǎn)泡沫成因1）政府方面。房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象嚴(yán)重，房?jī)r(jià)一直居高不下，我覺得，占最大比重的一個(gè)原因在于中國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)管理政策和政治管制方面的疏漏。首先，中國(guó)的土地權(quán)完全是國(guó)家政府所有，即使是地方政府也無權(quán)私自利用，中國(guó)就在建設(shè)部之外又成立了國(guó)土資源部，來專門管理全國(guó)的土地資源，因此，中國(guó)對(duì)于土地利用和在房地產(chǎn)開發(fā)上應(yīng)該發(fā)揮絕對(duì)性的正確指導(dǎo)和管制作用，然而，一系列的失誤政策，和政府官員的腐敗問題，導(dǎo)致了中國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)上，不但沒有得到實(shí)質(zhì)性的促進(jìn)作用，反而導(dǎo)致更嚴(yán)重的問題，譬如一人多房的現(xiàn)象，2022年曝光的“房姐”“房妹”，均系一人多戶口，如果不是因?yàn)樯婕皟r(jià)值不菲的房產(chǎn)，擁有多個(gè)戶口的她們還不會(huì)被曝光，必將繼續(xù)“潛伏”于“江湖”之中，以多種“面目”示人。就是這么兩個(gè)社會(huì)地位并不算太高的人，卻能通過各種手法，突破現(xiàn)行一人一戶口的戶籍管理制度，辦理多個(gè)戶口，游走在全國(guó)各地，委實(shí)讓人詫異。詫異于“房姐”“房妹”們的“通天”公關(guān)能力，更詫異于全國(guó)聯(lián)網(wǎng)下的戶籍管理制度居然抵擋不住“房姐”“房妹”們的“攻擊”，想“上”戶就上。由此可見，政府在管理制度上是多么的疏忽漏洞百出，還有官官相護(hù)的腐敗風(fēng)氣。2）房地產(chǎn)炒作過熱。房?jī)r(jià)之所以會(huì)增長(zhǎng)迅猛，并且高燒不退，很大一部分是房地產(chǎn)的投機(jī)需求一直只增不減，買房的人，一部分是真正需要住房的，另一部分，是用來炒作，由于房地產(chǎn)的市場(chǎng)火熱，各行各業(yè)盲目地將資金更多地投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，因此，催生了高額房?jī)r(jià)的產(chǎn)生與不斷突破，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國(guó)民的普遍承受范圍，另外，也導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，引發(fā)各種問題。三未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)我覺得，未來的房地產(chǎn)發(fā)展還是會(huì)呈上升趨勢(shì)，房?jī)r(jià)也不會(huì)降，也會(huì)產(chǎn)生低速度的增長(zhǎng)，趨于更加緩和平穩(wěn)。其一，房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進(jìn)一步擴(kuò)大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下；其二，長(zhǎng)期來看，在利率市場(chǎng)化和金融管制放松的大背景下，國(guó)內(nèi)銀行很可能會(huì)增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)富增長(zhǎng)對(duì)購(gòu)買力的提升，未來的住房需求得以鞏固；其三，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)型，特別是政府在2022年報(bào)告中首次提出的共有產(chǎn)權(quán)制度，其實(shí)質(zhì)是以法律形式明確了現(xiàn)行“廉租房、公租房及經(jīng)濟(jì)適用房”等各種類型保障性住房如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及政府資金的回籠。它勢(shì)必對(duì)該領(lǐng)域的良性發(fā)展注入活力。因此，房地產(chǎn)的泡沫化現(xiàn)象的解決指日可待，而房?jī)r(jià)伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)不會(huì)下降，而會(huì)向著平衡緩和的趨勢(shì)發(fā)展，四個(gè)人意見與建議1）改善民企經(jīng)營(yíng)環(huán)境。房?jī)r(jià)高，其實(shí)是房?jī)r(jià)比較于國(guó)民收入來說的，也就是房產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國(guó)民個(gè)人收入的實(shí)際增長(zhǎng)，出現(xiàn)了失衡狀態(tài)。國(guó)民如果國(guó)民收入提高了，房子當(dāng)然買的起了也住的起了，而促進(jìn)國(guó)民收入與GDP同步，則要從改善民企經(jīng)營(yíng)環(huán)境入手，其重要原因是中國(guó)的中小民營(yíng)企業(yè)現(xiàn)如今已經(jīng)消耗掉了百分之九十的國(guó)民就業(yè)，因此，如果政府能夠妥善處理好這一點(diǎn)，估計(jì)國(guó)民收入就不成問題了，那房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化問題就更不用談了。2）我覺得，除了房地產(chǎn)泡沫化問題，中國(guó)現(xiàn)在存在的各種問題，最終還是得歸結(jié)于政府內(nèi)政存在的腐敗的種種問題，上文也已經(jīng)談及到了這一類成因，也就不再重復(fù)，因此，政府在對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策管制方面，在完善稅收政策的同時(shí)，應(yīng)更重視針對(duì)政府內(nèi)部各級(jí)官員的管制，不要讓腐敗貪污阻礙了中國(guó)