2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望：強(qiáng)基固本 向新而生-德勤

2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望：調(diào)整方向、強(qiáng)化基礎(chǔ)，全球房地產(chǎn)行業(yè)向新而生強(qiáng)基固本

向新而生德勤金融服務(wù)業(yè)研究中心主要觀點(diǎn)

多數(shù)受訪者將減少開支作為當(dāng)務(wù)之急；

許多房地產(chǎn)公司在環(huán)境、社會(huì)和公司

為化解技術(shù)債務(wù)，房地產(chǎn)公司應(yīng)大力提升技術(shù)能力。61%的受訪者坦言公司核心技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施仍依賴傳統(tǒng)系統(tǒng)，但近半數(shù)受訪者亦表示正著力推進(jìn)系統(tǒng)現(xiàn)代化改造。營(yíng)收預(yù)期降至2018年調(diào)研開始以來最低水平。員工和辦公空間開支縮減是首要舉措。治理（ESG）合規(guī)方面準(zhǔn)備不足。近六成受訪者稱公司缺乏滿足合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)所需數(shù)據(jù)、流程和內(nèi)部控制措施。

受訪者指出，房地產(chǎn)基本面中最為疲弱的指標(biāo)當(dāng)屬資本成本和資本可用性。約半數(shù)受訪者預(yù)計(jì)資本成本（50%）和資本可用性（49%）將在2024年進(jìn)一步惡化，2023調(diào)研持此觀點(diǎn)的受訪者占比分別為38%和40%。

多數(shù)受訪者計(jì)劃通過外包提升效率。主要目標(biāo)在于借助外包獲得技術(shù)能力以期優(yōu)化流程并提升運(yùn)營(yíng)敏捷性和韌性。2重新穩(wěn)固發(fā)展基礎(chǔ)各位同仁：展望2024年，多重挑戰(zhàn)和期望轉(zhuǎn)變疊加的困局料將持續(xù)，但全球房地產(chǎn)行業(yè)有望通過穩(wěn)固根基重獲發(fā)展動(dòng)力。新冠疫情后，人們工作方式和辦公模式發(fā)生深刻變化，加之地緣政治局勢(shì)難料、金融市場(chǎng)動(dòng)蕩等因素，2024年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的恢復(fù)和重振至關(guān)重要。市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)健康狀況和發(fā)展前景看法不一，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需要強(qiáng)化基礎(chǔ)，同時(shí)重塑房地產(chǎn)所有權(quán)和投資模式，積極尋求新發(fā)展。未來12至18個(gè)月非常重要。為重新定位，房地產(chǎn)公司需在厘清關(guān)鍵事項(xiàng)的同時(shí)重新調(diào)整戰(zhàn)略，而這需要與以往截然不同的行動(dòng)方針。2024年的商業(yè)地產(chǎn)展望旨在幫助領(lǐng)導(dǎo)者強(qiáng)基固本，向新而生。本文中，我們針對(duì)提升業(yè)務(wù)效率和可持續(xù)發(fā)展為領(lǐng)導(dǎo)者提供建議，包括：主動(dòng)調(diào)整房地產(chǎn)投資組合結(jié)構(gòu)和采取風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，推進(jìn)綠色行動(dòng)和脫碳舉措以及借助稅收激勵(lì)創(chuàng)造價(jià)值，推動(dòng)運(yùn)營(yíng)和技術(shù)轉(zhuǎn)型。本報(bào)告基于德勤一年一度的《全球房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》編寫，探討北美、歐洲和亞太地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)主和投資者最關(guān)心的問題。調(diào)研結(jié)果得到德勤房地產(chǎn)行業(yè)客戶和德勤中國(guó)行業(yè)專家和研究領(lǐng)導(dǎo)人的支持，他們結(jié)合親身體驗(yàn)和洞察，給出切實(shí)可行的建議。我們希望本報(bào)告能為您2024年的戰(zhàn)略規(guī)劃提供有益啟發(fā)。歡迎隨時(shí)與我們聯(lián)系深入探討。羅遠(yuǎn)江房地產(chǎn)行業(yè)全國(guó)主管合伙人德勤中國(guó)3經(jīng)濟(jì)放緩隱憂進(jìn)一步影響行業(yè)收入和支出全球范圍，盡管預(yù)警信號(hào)已持續(xù)數(shù)月，不確定因素?fù)]之不去，但在一些明朗條件支持下，各經(jīng)濟(jì)體尚能保持平穩(wěn)運(yùn)行。2023年調(diào)研顯示，營(yíng)收預(yù)期連續(xù)第二年下降：六成受訪者預(yù)計(jì)2023年?duì)I業(yè)收入將下降，而2022年這一比例為48%。這一情緒在歐洲（66%）、北美（60%）和亞太（53%）受訪者中均十分明顯（圖1）。進(jìn)入2024年，全球經(jīng)濟(jì)體仍將面臨多重阻力：俄烏沖突持續(xù)、極端氣候?yàn)?zāi)害頻發(fā)、移民問題亟待解決、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷。1

但針對(duì)2023年年初銀行業(yè)動(dòng)蕩的積極政策回應(yīng)、消費(fèi)者需求穩(wěn)健以及能源和食品價(jià)格企穩(wěn)，似乎已經(jīng)緩解了一些緊張情緒。有鑒于此，參與調(diào)研的首席財(cái)務(wù)官計(jì)劃繼續(xù)削減開支。兩年以前，僅有6%的受訪者有此打算，2023年，這一比例仍為6%，而今，多達(dá)四成受訪者表示將在2024年進(jìn)一步削減開支。用人（49%）和辦公空間（46%）開支縮減是首要舉措。德勤《2024年全球房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》表明，無論哪種經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)最終變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，在2024年及更遠(yuǎn)的將來，對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂將是影響全球房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者決策的主要因素。此次調(diào)研面向11個(gè)國(guó)家開展，共有來自大型房地產(chǎn)公司和投資公司的750位首席財(cái)務(wù)官及其直接下屬接受調(diào)研（請(qǐng)參閱邊欄“調(diào)研方法”）。調(diào)研方法勤金融服務(wù)業(yè)研究中心邀請(qǐng)全球大型房地產(chǎn)公司和投資公司共計(jì)750位首席財(cái)務(wù)官及其直接下屬參與此次調(diào)研。受訪者分享對(duì)于2024年所在企業(yè)前景以及人才、運(yùn)營(yíng)和技術(shù)相關(guān)計(jì)劃的看法，以及未來12至18個(gè)月的投資重點(diǎn)和結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃。受訪者來自三個(gè)地區(qū)：北美（美國(guó)和加拿大）、歐洲（英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、荷蘭和西班牙）以及亞太（澳大利亞、日本、中國(guó)大陸和新加坡）。本次調(diào)研涵蓋資產(chǎn)管理規(guī)模不低于5,000萬美元的房地產(chǎn)企業(yè)，調(diào)研于2023年6月開展。4圖1各地區(qū)大部分受訪者均預(yù)計(jì)2023年?duì)I業(yè)收入將降低與2023年同期相比，您對(duì)2023年最終確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收入有何預(yù)期？減少不變?cè)黾?022202343%13%60%

4%44%36%北美2022202352%11%66%37%27%歐洲亞太7%2022202349%13%7%39%40%53%注：由于經(jīng)過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。結(jié)果以《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》數(shù)據(jù)為參照進(jìn)行比較。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》5全球來看，利率上升和資本成本增加是受訪者最關(guān)

全球受訪者都對(duì)網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)越發(fā)擔(dān)憂，認(rèn)為它最有可心的問題，二者在影響公司未來12至18個(gè)月財(cái)務(wù)業(yè)

能影響財(cái)務(wù)表現(xiàn)，尤其是在歐洲，近半數(shù)受訪者選績(jī)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素中位居前列。在所有選項(xiàng)中，利

擇此選項(xiàng)（見圖2）。這也不難理解，隨著建筑中越潤(rùn)上調(diào)排位上升最快，在上年基礎(chǔ)上躍升10位，

來越多采用智能技術(shù)，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在面臨資產(chǎn)層2024年位居第三（見圖2）。在2024年調(diào)研新入圍

面的脆弱性。2選項(xiàng)中，資本成本在全球排名第五，在三個(gè)地區(qū)中的兩個(gè)都位列前三。新增的大量贖回/短期流動(dòng)性問題在亞太地區(qū)最受矚目，名列第一。圖2宏觀經(jīng)濟(jì)因素和網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)是2024年的首要關(guān)注點(diǎn)下列哪項(xiàng)因素對(duì)所在公司未來12至18個(gè)月的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)構(gòu)成最大威脅？2023調(diào)研排名2024調(diào)研排名地區(qū)歐洲北美1亞太12134569277網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)2345678235氣候相關(guān)監(jiān)管行動(dòng)利率上調(diào)37439高通脹持續(xù)資本成本548684供應(yīng)鏈中斷711132區(qū)域政治不穩(wěn)定大量贖回/短期流動(dòng)性問題819691110811106資本可用性氣候變化101112131415145技術(shù)迭代加速匯率波動(dòng)1213141312141515141312101215員工留任稅收政策變化人才聘任注：受訪者可選擇多個(gè)選項(xiàng)?？瞻讏A圈代表相應(yīng)選項(xiàng)未納入2023調(diào)研。結(jié)果以《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》數(shù)據(jù)為參照進(jìn)行比較。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》6市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化2024年調(diào)研結(jié)果表明，大多數(shù)受訪者（達(dá)到2018年調(diào)研開始以來最高比例）預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩預(yù)期之下，貸款機(jī)構(gòu)也趨于審慎。美聯(lián)儲(chǔ)2023年4月調(diào)查顯示，正在收緊商業(yè)按揭貸款放貸標(biāo)準(zhǔn)的銀行比例高達(dá)67%，作為對(duì)照，在2021年年底計(jì)劃放松標(biāo)準(zhǔn)的銀行比例僅有9%。4

一些貸款機(jī)構(gòu)甚至完全撤出房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)，到2023年，房地產(chǎn)各細(xì)分市場(chǎng)貸款機(jī)構(gòu)已大量減少。5房地產(chǎn)行業(yè)基本面將會(huì)惡化。除連續(xù)第年下調(diào)營(yíng)收二預(yù)期、采取更多開支削減措施和加強(qiáng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)之外，絕大多數(shù)受訪者表示未來12至18個(gè)月內(nèi)，空置率、租賃活動(dòng)和租金增長(zhǎng)等租賃基本面也將惡化（見圖3A）。一些受訪者認(rèn)為房地產(chǎn)資本市場(chǎng)接近觸底，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格和交易活動(dòng)繼續(xù)下行的受訪者比例與2023調(diào)研持平。面對(duì)貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊、貸款機(jī)構(gòu)減少以及借貸成本上漲，商業(yè)地產(chǎn)買家在2024年或更難以獲得購房資金。截至2023年報(bào)告編制期間，全球房地產(chǎn)銷量下降59%，其中美國(guó)下降63%、歐洲下降62%，亞太下降50%。6

美國(guó)有近9,000億美元的貸款將在未來兩年內(nèi)到期，7

鑒于當(dāng)前借貸成本普遍高漲且貸款機(jī)構(gòu)厭惡風(fēng)險(xiǎn)，這類按揭貸款到期后或面臨續(xù)貸難題。單看2023年到期的貸款，商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）和貸款抵押債券就占一半以上。82023年6月，CMBS債務(wù)拖欠率大幅上升28個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到3.9%。92024年，基本面預(yù)期變化最大的當(dāng)屬資本可用性和資本成本（見圖3B）。預(yù)計(jì)資本成本狀況惡化的受訪者比例從2023調(diào)研的38%升至2024調(diào)研的50%，預(yù)計(jì)資本可用性惡化的受訪者比例則從2023調(diào)研的40%升至2024調(diào)研的49%。各大央行為降通脹頻頻加息，貸款機(jī)構(gòu)亦紛紛收緊信貸標(biāo)準(zhǔn)，上述預(yù)期或許是對(duì)此的側(cè)面反映。全球利率上漲帶來融資成本增加。截至2023年第二季度，美國(guó)商業(yè)按揭貸款平均利率超過6.6%，比之2022年年初時(shí)的3.8%接近翻番。37圖3A更多受訪者預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)基本面將達(dá)調(diào)研開始以來最差水平未來12至18個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)基本面變化預(yù)期惡化不變改善資本成本資本可用性房?jī)r(jià)50%49%27%23%22%29%35%30%35%37%空置率40%32%29%租賃活動(dòng)交易活動(dòng)租金水平34%30%40%32%27%35%31%34%注：由于經(jīng)過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研始于2018年。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》8圖3B更多受訪者預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)基本面將達(dá)調(diào)研開始以來最差水平與2023調(diào)研相比最值得注意的變化料將惡化料將不變料將改善11%12%9%9%5%12%14%1%0%-14%-14%-20%-24%資本成本資本可用性空置率租賃活動(dòng)資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》9圖4受訪者更看好數(shù)字地產(chǎn)和獨(dú)戶租賃/建房出租類地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)主和投資者而言，未來12至18個(gè)月以下哪類資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整投資機(jī)會(huì)最具吸引力？20232024資產(chǎn)類型1123456789數(shù)字地產(chǎn)2獨(dú)戶租賃/建房出租類地產(chǎn)3養(yǎng)老地產(chǎn)4物流和倉儲(chǔ)地產(chǎn)生命科學(xué)/生物科技地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)567郊區(qū)寫字樓8自助倉儲(chǔ)地產(chǎn)多戶住宅9101112131410市區(qū)寫字樓11

社區(qū)零售地產(chǎn)12

酒店/住宿類地產(chǎn)13

商業(yè)中心14

學(xué)生公寓注：受訪者可選擇多個(gè)選項(xiàng)。結(jié)果以《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》數(shù)據(jù)為參照進(jìn)行比較。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》隨著房地產(chǎn)業(yè)主和投資者認(rèn)真考量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力

在2024調(diào)研中，不屬于“四大核心”（寫字樓、零態(tài)勢(shì)以及房地產(chǎn)基本面預(yù)期變化，最受青睞的房

售地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和多戶住宅）的替代型資產(chǎn)機(jī)會(huì)地產(chǎn)類型正在改變。針對(duì)未來12至18個(gè)月內(nèi)哪類

有所增加；其中有三類現(xiàn)已成為受訪者的五大首選資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整投資機(jī)會(huì)最具吸引力，數(shù)字地產(chǎn)

目標(biāo)。獨(dú)戶租賃（SFR）和建造租賃（BTR）類住宅上（即數(shù)據(jù)中心和基站）在三個(gè)地區(qū)都名列榜首

升五位，排名第二，緊隨其后的是養(yǎng)老地產(chǎn)（第三）（見圖4）。自2023年起，郊區(qū)和市區(qū)寫字樓排名

和生命科學(xué)地產(chǎn)（第五）。從北美排名來看，自助均大幅下降，這反映出企業(yè)持續(xù)努力應(yīng)對(duì)混合辦

倉儲(chǔ)地產(chǎn)的排名同比增幅最大，從第14位躍升六位，公趨勢(shì)。從全球排名來看，市區(qū)寫字樓從2023調(diào)

位居第八。研的第一跌至2024調(diào)研的第十。郊區(qū)寫字樓也下降五位，位居第七。以下是未來一年各類地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的具體變化：10寫

字

樓現(xiàn)狀寫字樓市場(chǎng)面臨重新調(diào)整，這與區(qū)域購物中心數(shù)年前的情況類似。19

據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)公司戴德梁行（Cushman

&

Wakefield）估測(cè)，美國(guó)存量寫字樓中有近60%需要重新投資或升級(jí)，另外20%則需要大修才能投入使用。20

當(dāng)前階段，寫字樓業(yè)主和投資者應(yīng)切實(shí)考慮如何處理表現(xiàn)不佳的資產(chǎn)，可對(duì)其進(jìn)行適應(yīng)性再利用、改建以滿足高品質(zhì)辦公需求或達(dá)到可持續(xù)建筑標(biāo)準(zhǔn)；或者，如果改建不具成本效益，直接拆除。正如我們?cè)诘虑?023金融服務(wù)業(yè)預(yù)測(cè)中所談到的，如果寫字樓市場(chǎng)基本面進(jìn)一步惡化，加之多戶住宅市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定，到2027年，寫字樓改建為住宅不失為一個(gè)廣泛可行的選擇。21遠(yuǎn)程辦公在各行業(yè)蔚然成風(fēng)，對(duì)寫字樓需求造成沖擊。盡管自2020年以來僅美國(guó)就新增200多萬室內(nèi)辦公崗位，但寫字樓市場(chǎng)仍減少近兩億平方英尺的辦公空間，10

且資產(chǎn)價(jià)值同比均降近10%。11

到2023年年初，受經(jīng)濟(jì)不確定性增加影響，商業(yè)空間租賃人簽訂新租約態(tài)度謹(jǐn)慎。這導(dǎo)致全球?qū)懽謽强罩寐食^15.6%，其中北美（上升53個(gè)基點(diǎn)）和亞太（上升42個(gè)基點(diǎn)）的季度升幅最為顯著，歐洲（上升10個(gè)基點(diǎn)）次之。12

由此引發(fā)全球?qū)懽謽强偸兄迪陆?.5%，其中北美降幅最大（5.9%），其次是亞太（3.4%）和歐洲（2.0%）。13在香港，通關(guān)及疫情之后營(yíng)商環(huán)境好轉(zhuǎn)，但由于全球經(jīng)濟(jì)低迷和融資成本較高，跨國(guó)公司對(duì)擴(kuò)張計(jì)劃成本開支持審慎態(tài)度，因此企業(yè)成本控制及不斷上升的空置率造成寫字樓租金收入持續(xù)承壓。2024年，隨著海外及中國(guó)內(nèi)地需求增長(zhǎng)，租戶重返市場(chǎng)，有望扭轉(zhuǎn)租金下行壓力。然而，凡事皆有例外。隨著人們?nèi)找嬷匾曓k公空間品質(zhì)，樓齡新的優(yōu)質(zhì)辦公樓資產(chǎn)表現(xiàn)繼續(xù)大幅領(lǐng)先。14

據(jù)估計(jì)，設(shè)計(jì)用于承載混合辦公空間的新建項(xiàng)目已吸納超過1億平方英尺的閑置空間。盡管由于投資活動(dòng)減少，多地市場(chǎng)在價(jià)格發(fā)現(xiàn)方面仍舉步維艱，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和劣質(zhì)資產(chǎn)之間的價(jià)值差距已明顯擴(kuò)大。15零售地產(chǎn)現(xiàn)狀展望在2023年年初我們對(duì)全球各地的寫字樓利用率已有較為實(shí)際的初步預(yù)判。平均而言，美國(guó)寫字樓利用率穩(wěn)定在疫情前水平的50%以下，歐洲為70%-90%，亞太為80%-110%。16

全球地區(qū)差異與居住習(xí)慣、通勤時(shí)間和勞動(dòng)力市場(chǎng)的不同有關(guān)。17在2023年年初消費(fèi)者信心回落接近歷史低位后，近期零售地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)上行趨勢(shì)。在美國(guó)，隨著抑制通貨膨脹舉措顯現(xiàn)成效，七月消費(fèi)者信心指數(shù)連續(xù)第二個(gè)月上升。22

德勤消費(fèi)者狀態(tài)追蹤系列調(diào)研顯示，全球消費(fèi)者財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善。截至2023年6月底，只有35%的受訪者認(rèn)為自身財(cái)務(wù)狀況在過去一年有所惡化，較2月（41%）減少。23寫字樓業(yè)主和投資者都應(yīng)認(rèn)識(shí)到，混合辦公將長(zhǎng)期存在，并正在改變寫字樓的使用和價(jià)值，因而估值策略也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。新冠疫情使寫字樓租戶有近三年的時(shí)間充分審視辦公空間需求，如今他們更加明白多大的空間可滿足自身所需。盡管經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映出的市場(chǎng)健康狀況存在一定差異，但在近年行業(yè)轉(zhuǎn)型和優(yōu)質(zhì)地段大型零售商整合推動(dòng)下，零售租戶需求得以保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)Coresight

Research數(shù)據(jù)顯示，2022年美國(guó)新開門店比關(guān)閉門店多出1,500家，截至2023年報(bào)告編制期間，這一數(shù)字接近1,000家。24

北美、歐洲和亞太的租賃活動(dòng)總體保持積極態(tài)勢(shì)。25世邦魏理仕（CBRE）最近的寫字樓租戶調(diào)研顯示，六成美國(guó)受訪者認(rèn)為其辦公空間利用率已達(dá)穩(wěn)定狀態(tài)，而在2022年預(yù)計(jì)達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)的受訪者為43%。18

預(yù)計(jì)利用率將進(jìn)一步提高的受訪者主要來自目前利用率最低的公司，71%的受訪者預(yù)計(jì)公司辦公空間利用率將在2024年上半年達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)。11展望工業(yè)地產(chǎn)盡管過去一年多家知名零售商申請(qǐng)破產(chǎn)，市場(chǎng)租

現(xiàn)狀賃需求仍然旺盛，業(yè)主對(duì)快速招租并提高租金保隨著電子商務(wù)和第三方物流不斷發(fā)展，加之為加持樂觀。26

市場(chǎng)韌性不僅體現(xiàn)在零售商本身——挺過疫情時(shí)期后普遍運(yùn)營(yíng)更加穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況得到改善，還反映出零售地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)，供需平衡態(tài)勢(shì)良好。27

其他類型地產(chǎn)近年供應(yīng)端均出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，而零售地產(chǎn)新建開發(fā)項(xiàng)目仍相對(duì)較少，原因在于新建項(xiàng)目受限以及2010年代后期大面積關(guān)店造成的拆遷。強(qiáng)供應(yīng)鏈和國(guó)內(nèi)制造業(yè)投資大量涌入回流產(chǎn)業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)旺盛，對(duì)存量土地的爭(zhēng)奪愈演愈烈。疫情期間，消費(fèi)品支出強(qiáng)勁，將倉儲(chǔ)和制造空間需求推向新高。2021年，吸納量比2015-2019年平均水平翻了一番，2022年，吸納量比既往平均水平高出60%以上。30

為滿足這一需求，計(jì)劃在2023年年底前開建項(xiàng)目數(shù)量創(chuàng)歷史紀(jì)錄。盡管如此，一些市場(chǎng)仍然供應(yīng)緊張，空置率幾乎不足1%。由此推動(dòng)租金持續(xù)增長(zhǎng)：到2023年年中，北美同比增長(zhǎng)18.6%，歐洲同比增長(zhǎng)10.8%，亞太同比增長(zhǎng)6.4%。31電子商務(wù)有望助推零售地產(chǎn)增長(zhǎng)。六成零售地產(chǎn)高管預(yù)計(jì)，加強(qiáng)數(shù)字商務(wù)服務(wù)將是最大的機(jī)會(huì)，28但電子商務(wù)已從疫情最嚴(yán)重階段的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)至正常增長(zhǎng)。運(yùn)用數(shù)字技術(shù)升級(jí)現(xiàn)有門店可助力零售商取得更大發(fā)展。零售商如能在最后一英里配送、全渠道物流和電子商務(wù)方面繼續(xù)發(fā)力，就能開啟零售租賃新時(shí)代。業(yè)主應(yīng)積極吸引這類零售商入駐。292024年中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇帶動(dòng)貿(mào)易增長(zhǎng)，物流和倉儲(chǔ)市場(chǎng)未來前景有望持續(xù)改善。展望在中國(guó)，2024年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將推動(dòng)消費(fèi)需求加快釋放，多元化消費(fèi)場(chǎng)景提升項(xiàng)目吸引力，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)估值提升。消費(fèi)REITs落地將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開啟輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。長(zhǎng)期來看，中國(guó)超大規(guī)模市場(chǎng)及消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)背景下，消費(fèi)、長(zhǎng)租及物流領(lǐng)域均為未來商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域。依托內(nèi)地旅客回歸帶動(dòng)的消費(fèi)需求增強(qiáng)，香港零售物業(yè)市場(chǎng)也將持續(xù)改善。為解決嚴(yán)重的供需失衡問題，計(jì)劃新修工業(yè)建筑數(shù)量創(chuàng)下歷史記錄。監(jiān)管激勵(lì)也有所助益，如《通脹削減法案》和《為芯片生產(chǎn)創(chuàng)造有益的激勵(lì)措施法案》（CHIPS

Act）推出的能源稅收抵免和減稅措施；其他舉措包括轉(zhuǎn)向采用運(yùn)輸和能源新技術(shù)，以及將全球供應(yīng)鏈近岸化，以提高運(yùn)營(yíng)響應(yīng)速度。32

但這一建設(shè)熱潮也面臨兩大威脅：第一，缺乏建筑用地，尤其是

“巨型地塊”，即占地1,000英畝以上、交通便利、靠近熟練勞動(dòng)力市場(chǎng)的地塊；第二，缺乏完備的能源基礎(chǔ)設(shè)施支持建筑施工。33巨型地塊是為滿足單個(gè)建設(shè)單位需求而定制設(shè)計(jì)。這類地塊通常開發(fā)較快，在具有時(shí)效性的稅收優(yōu)惠政策刺激下尤為如此。巨型地塊使用人更青睞可即刻動(dòng)工的地塊，但在美國(guó)，這樣的地塊只剩二十幾處。34

對(duì)于芯片制造商和電動(dòng)汽車電池廠等需要大量電力供應(yīng)的工廠來說，可選地塊更加稀缺。想要找到各項(xiàng)條件完備的新地塊并破土動(dòng)工難上加難。因此，開發(fā)商因項(xiàng)目時(shí)間延長(zhǎng)面臨高額成本，隨之導(dǎo)致租金上漲。3512住宅現(xiàn)狀由于建筑成本上漲以及難以獲得開發(fā)融資，全球許多地區(qū)的新建經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)仍然受限。美國(guó)的住宅建筑市場(chǎng)預(yù)計(jì)有望在2025年反彈，預(yù)測(cè)顯示屆時(shí)每年將新增約150萬套住房。43

在全球住宅市場(chǎng)陷入供需失衡時(shí)，多單元出租物業(yè)仍可為無購房能力的群體提供居所。44

由于消費(fèi)者繼續(xù)租房居住等待購買機(jī)會(huì)，多單元出租物業(yè)需求或仍保持強(qiáng)勁。2024年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續(xù)下降，房地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)的債務(wù)化解成為關(guān)鍵問題；為此中國(guó)政府支持各類房企在資本市場(chǎng)融資、并適加息之后，疫情期間的售房熱潮逐漸冷卻，一些房?jī)r(jià)調(diào)控措施也落地實(shí)施。然而，盡管房?jī)r(jià)下降，房貸成本上漲以及購房資金匱乏使買房活動(dòng)受限。36因此，疫情期間興起的多單元出租物業(yè)需求熱潮持續(xù)升溫。2019年以來，美國(guó)大部分市場(chǎng)的住宅租金增長(zhǎng)超過20%。37近期，有報(bào)告根據(jù)常見按揭結(jié)構(gòu)、家庭收入、央行

時(shí)調(diào)整購房政策，有望提振市場(chǎng)情緒和激發(fā)居民政策等區(qū)域差異，將全球發(fā)達(dá)地區(qū)住房市場(chǎng)分為三

購房需求。類：早期調(diào)整者、躲過沖擊者和緩慢行動(dòng)者。38

加拿大和澳大利亞屬于早期調(diào)整者陣營(yíng)：疫情期間，這些國(guó)家信貸成本較低，購房者更易獲得資金，借

酒店地產(chǎn)助可調(diào)整利率抵押貸款購房。自那以后，這些國(guó)家現(xiàn)狀也經(jīng)歷了迄今最為劇烈的價(jià)格調(diào)整。美國(guó)和法國(guó)則屬于躲過沖擊的一類：2008年次貸危機(jī)后，許多美國(guó)家庭都以長(zhǎng)期固定利率貸款購得房屋；而在法國(guó)，家庭債務(wù)很少。39

與全球其他國(guó)家或地區(qū)相比，這兩個(gè)市場(chǎng)2023年尚未出現(xiàn)房?jī)r(jià)普遍大幅下跌。在英國(guó)和德國(guó)，房?jī)r(jià)波動(dòng)才剛開始。價(jià)格才初現(xiàn)漲勢(shì)，購房需求即減弱，引起開發(fā)商擔(dān)憂。40疫苗普及和旅行限制放寬推動(dòng)酒店行業(yè)穩(wěn)步回暖。疫情后，得益于受抑度假需求的釋放，美洲和歐洲平均客房收益分別超過疫情前水平14%和13%，但亞太還未恢復(fù)，仍比疫情前水平低7%。45酒店運(yùn)營(yíng)商越發(fā)憂心于“質(zhì)量成本”問題：需要提供頂級(jí)服務(wù)卻面臨持續(xù)的人員短缺和供應(yīng)鏈限制。46

到2022年年底，酒店勞動(dòng)力僅為疫情前水平的84%，物業(yè)成本上漲，融資渠道受限，必需的翻新工程一拖再拖，業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者想要升級(jí)酒店也心有余而力不足。47

所有這些，加之服務(wù)成本增加，或?qū)?dǎo)致消費(fèi)者質(zhì)疑所付房費(fèi)是否物有所值。展望貸款負(fù)擔(dān)能力或?qū)⑹怯绊懭蜃》渴袌?chǎng)的根本問題，尤其對(duì)租房者和首次購房者而言。市政府和聯(lián)邦政府如何應(yīng)對(duì)這一問題，對(duì)于平衡住房供需至關(guān)重要。推行優(yōu)惠用地政策（如允許在一個(gè)地塊上修建更多單元樓）或?qū)嵤┴?cái)政激勵(lì)措施（如提供低息貸款或減稅）等都大有裨益。41

但截至目前，地方管理僵化導(dǎo)致這類措施尚未得到廣泛采用。42展望全球酒店需求即將全面復(fù)蘇，但隨著休閑旅游的再次興起，人們對(duì)酒店服務(wù)也有了更高期望。13此前，由于疫情、通貨膨脹或勞動(dòng)力短缺等因素，

另一方面，建房出租類住宅市場(chǎng)仍然欣欣向榮。消費(fèi)者在酒店價(jià)格和體驗(yàn)上不會(huì)過于較真，但現(xiàn)

瞄準(zhǔn)這一市場(chǎng)的開發(fā)商正是利用了人們既需要私在，這樣的日子已一去不返。48

在財(cái)務(wù)不穩(wěn)定的情

人住宅又希望等待塵埃落定后再購買的心理。55況下，客戶對(duì)價(jià)格越發(fā)敏感，酒店運(yùn)營(yíng)商應(yīng)盡力

在歐洲，期望在傳統(tǒng)多戶住宅之外尋求更多住宅滿足客戶對(duì)體驗(yàn)的期望，否則將面臨客戶流失。類投資機(jī)會(huì)的投資者已轉(zhuǎn)向這類利基租賃市場(chǎng)。英國(guó)一直是主要目標(biāo)市場(chǎng)；截至2023年6月，英國(guó)酒店行業(yè)雖在復(fù)蘇，商務(wù)旅游業(yè)務(wù)恢復(fù)仍相對(duì)滯

吸收資本已超過35億美元，在全球排名第二，僅后。雖然商務(wù)旅客數(shù)量不及休閑旅客，但歷來對(duì)

次于美國(guó)。56酒店利潤(rùn)的貢獻(xiàn)更大。49

如果各類企業(yè)的商務(wù)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)支出在2024年年底時(shí)恢復(fù)到2019年水平，那么在扣除通脹因素后，市場(chǎng)商務(wù)旅游支出可能僅比疫情前少10%到20%。50

美國(guó)和歐洲的復(fù)蘇軌跡相似：預(yù)計(jì)到2023年年底，這兩個(gè)市場(chǎng)的商務(wù)旅游支出將僅達(dá)到疫情前水平的三分之二，到2024年年底或2025年年初，才能全面恢復(fù)到2019年水平。51人口老齡化帶來的長(zhǎng)期需求將推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。全球老年人口正以史上最快速度增長(zhǎng)，老齡人口占比增幅也是如此。在2015至2050年間，全球60歲以上人口的比例預(yù)計(jì)將從12%增至22%，接近翻番。到2030年，每六人中就有一人年屆六十。57

該領(lǐng)域的收入機(jī)會(huì)預(yù)計(jì)在未來五年將增長(zhǎng)6.5%以上，但由于運(yùn)營(yíng)成本增加和勞動(dòng)力短缺，實(shí)際增速或低于預(yù)測(cè)。58

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，增加住房供應(yīng)以及提供多樣化的產(chǎn)品組合，例如活力老年社區(qū)或高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，有利于提高養(yǎng)老地產(chǎn)利潤(rùn)率。替代型資產(chǎn)：數(shù)字地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和生命科學(xué)地產(chǎn)數(shù)字地產(chǎn)生命科學(xué)地產(chǎn)管理大規(guī)模算力基礎(chǔ)設(shè)施的超大規(guī)模運(yùn)營(yíng)商在2022年再次主導(dǎo)數(shù)字地產(chǎn)需求。自2022年開始，此類企業(yè)開始擴(kuò)張進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)和新興市場(chǎng)。但在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，土地供應(yīng)有限以及電力成本增加限制了它們的擴(kuò)張計(jì)劃。在歐洲，由于地緣政治不穩(wěn)，當(dāng)?shù)財(cái)?shù)字地產(chǎn)一直受城市電價(jià)波動(dòng)影響。以2022年為例，電力成本中位數(shù)上漲16%。52

隨著數(shù)據(jù)中心地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步擴(kuò)展以滿足日益增長(zhǎng)的數(shù)字服務(wù)需求，光纖密度和質(zhì)量以及云計(jì)算可用性或成為新設(shè)施選址的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。53生命科學(xué)地產(chǎn)在疫情最嚴(yán)重階段曾實(shí)現(xiàn)指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，但進(jìn)入2023年以后，增長(zhǎng)逐漸平穩(wěn)，不過空間需求仍超過疫情前水平。59

最近的經(jīng)濟(jì)不利因素，特別是銀行業(yè)的不景氣，使得一些風(fēng)投機(jī)構(gòu)暫停對(duì)生命科學(xué)公司的投資，但投資水平仍比疫情前高出約15%。60

隨著創(chuàng)紀(jì)錄數(shù)量的新建物業(yè)投入使用，預(yù)計(jì)空置率會(huì)有所上升，但或仍遠(yuǎn)低于長(zhǎng)期平均空置率，從而進(jìn)一步推動(dòng)租金增長(zhǎng)。盡管如果金融市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩，公共和私人資本流入可能再次面臨考驗(yàn)，但市場(chǎng)對(duì)藥品潛在需求的長(zhǎng)期信心應(yīng)會(huì)推動(dòng)生命科學(xué)物業(yè)使用者在未來數(shù)月保持樂觀。61獨(dú)戶租賃/建房出租類地產(chǎn)獨(dú)戶物業(yè)租金增長(zhǎng)已然放緩。負(fù)擔(dān)能力的下降導(dǎo)致租戶可用資金減少，無法應(yīng)對(duì)多方面的成本上漲。雖然近來租金增長(zhǎng)趨于平緩，而非下降，但自疫情爆發(fā)以來26%的租金增長(zhǎng)率很可能成為新的基線。5414行動(dòng)建議

風(fēng)險(xiǎn)管理：對(duì)股東和投資者透明坦誠(chéng)可以建立或加強(qiáng)信任，這包括對(duì)市值調(diào)整抱合理預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展之路歷來崎嶇，部分領(lǐng)域現(xiàn)在可能面臨新的期望和現(xiàn)狀。展望未來，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)著力緩解風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)和管理韌性。房地產(chǎn)公司的投資領(lǐng)導(dǎo)人可基于資本結(jié)構(gòu)、投資者期望和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，選擇保守型或主動(dòng)型策略。

購買機(jī)會(huì)：潛在的資產(chǎn)貶值可能帶來哪些購買機(jī)會(huì)？負(fù)債少、資金充足的業(yè)主/投資者中，有的在過去三到四年已為潛在的經(jīng)濟(jì)衰退籌謀良久，現(xiàn)在可能正在尋找切入點(diǎn)。在國(guó)債收益下降的環(huán)境下，明智的投資者需要填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，這也為有意進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得收益的投資者帶來契機(jī)。保守型

替代資金來源：在充滿風(fēng)險(xiǎn)的資本市場(chǎng)環(huán)境中銀行拒絕借貸，房地產(chǎn)公司可使用夾層資本和優(yōu)先債填補(bǔ)由此造成的短期可用資本空缺。

專注優(yōu)質(zhì)租戶/優(yōu)化租戶組合：業(yè)主將租金漲幅和通貨膨脹掛鉤有利于維持現(xiàn)金流，但同時(shí)必須考慮租戶關(guān)系管理。業(yè)主/投資者應(yīng)與租戶進(jìn)行溝通，確保滿足其需求。也可借此契機(jī)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者觀點(diǎn)：選址和多功能區(qū)域的重要性“位置毫無疑問是關(guān)鍵的決定性因素。我們看與信用良好的租戶簽約，確保穩(wěn)定的租戶群體。

看中央商務(wù)區(qū)和郊區(qū)資產(chǎn)在選址建成后的區(qū)別。通常情況下，當(dāng)今中央商務(wù)區(qū)附近區(qū)域的空置

風(fēng)險(xiǎn)管理：業(yè)主和開發(fā)商的貸款違約會(huì)影響員工率上升時(shí)，反觀那些更開闊、更貼近自然且配套設(shè)施完善的區(qū)域，樓宇租賃活動(dòng)反而增加，入住率也在提高。在人口密集的市中心之外有很多充滿活力的多功能區(qū)域，由于其區(qū)位理想，租賃活動(dòng)非?；钴S，租戶群體也十分多元。”62保留和股東價(jià)值，會(huì)增加企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。

保持耐心，充分審慎：利率上漲已然影響資產(chǎn)定價(jià)。房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者必須在項(xiàng)目選址和資產(chǎn)質(zhì)量方面更加謹(jǐn)慎，以確保短期穩(wěn)定和長(zhǎng)期績(jī)效?！狧owardHughesCorporation辦公室主任JohnSaxon主動(dòng)型

議價(jià)能力：傳統(tǒng)貸款正在收緊。債務(wù)投資可用于獲取房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，并提供比傳統(tǒng)資金來源更多的期限靈活性。

通過替代型資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)多樣化：對(duì)于那些希望部署資本的投資者而言，通過投資非傳統(tǒng)房地產(chǎn)使投資組合多樣化，可確保穩(wěn)定收益。調(diào)研顯示，未來12至18個(gè)月業(yè)主和投資者的五大首選目標(biāo)中，有四項(xiàng)都不屬于傳統(tǒng)核心資產(chǎn)類（寫字樓、零售地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和多戶住宅）。15制定可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)低碳轉(zhuǎn)型將可持續(xù)發(fā)展作為保值工具房地產(chǎn)行業(yè)的分化日益加劇。在美國(guó)，具

在寫字樓從收購到出售的整個(gè)投資生命周期內(nèi)，備可持續(xù)發(fā)展資質(zhì)的房地產(chǎn)資產(chǎn)等同于

都應(yīng)考慮管理資本支出，以便緩解物理風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓，年租金高出31%。根

型風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主和投資者應(yīng)思考如何利用資本支出據(jù)樓齡和位置調(diào)整后，租金溢價(jià)也介于3%到4%之

降低氣候風(fēng)險(xiǎn)并構(gòu)建韌性。采用過時(shí)機(jī)械系統(tǒng)的間。63

投資者越來越重視房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，

寫字樓業(yè)主可能會(huì)發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本攀升、難度加大，并根據(jù)其報(bào)告指標(biāo)的全面性和可驗(yàn)證度做出投資

在監(jiān)管更加嚴(yán)格的情況下還可能會(huì)面臨違規(guī)處罰。決策。預(yù)測(cè)顯示，歐洲近76%的寫字樓如不進(jìn)行升級(jí)，將在2030年面臨淘汰風(fēng)險(xiǎn)。65

約一半的受訪者認(rèn)為投資可持續(xù)房地產(chǎn)的最大實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)是維持未充分考慮氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)資產(chǎn)的估值。行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者觀點(diǎn)：將可持續(xù)發(fā)展充分融入資產(chǎn)寫字樓運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性組合策略部分全球最大商業(yè)區(qū)2050年前的建設(shè)規(guī)劃已完工“我們一直在對(duì)寫字樓進(jìn)行投資，ESG始終是我們

約八成。這讓存量建筑的碳排放監(jiān)控和減排成為策略的核心原則。我們?yōu)榇髽侵贫四甓荣Y本支

脫碳關(guān)鍵。66

不斷趨緊的監(jiān)管迫使房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者出預(yù)算，其中包括持續(xù)升級(jí)改造，一以貫之地滿

采取行動(dòng)，在更大范圍密切關(guān)注能效和排放。悉足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為未來綠色能源將大行其道。

尼市議會(huì)規(guī)定，從2023年1月起，澳大利亞全國(guó)建在一些難以直接獲得綠色能源的社區(qū)，就從別處

筑環(huán)境評(píng)級(jí)系統(tǒng)對(duì)新建商業(yè)建筑的最低能源要求采購，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)踐一段時(shí)間了。我們的目標(biāo)是

為5.5（0為最不具可持續(xù)性，6為最具可持續(xù)性），實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的全面綠色化，計(jì)劃到2025年達(dá)到

目標(biāo)是到2026年實(shí)現(xiàn)凈零排放。67范圍1和范圍2凈零排放，并已制定相應(yīng)實(shí)施戰(zhàn)略。”64過去幾年，大型房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者都在逐步減少碳足跡，例如安裝清潔、高效的設(shè)備（如熱泵），采用新興數(shù)字化解決方案（如物聯(lián)網(wǎng)、人工智能應(yīng)用）等?！狟XP首席財(cái)務(wù)官M(fèi)ike

LaBelle16租戶空間的數(shù)據(jù)追蹤和報(bào)告也很重要。范圍3排放

根據(jù)預(yù)測(cè)，到2060年需新建約2.6萬億平方英尺住涉及非房地產(chǎn)公司所產(chǎn)生或控制的間接排放，包

房，以滿足不斷增長(zhǎng)的全球人口的居住需求。73括租戶空間的排放。成功的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)涵

到2025年，新建筑每年將產(chǎn)生超過22億噸的廢棄蓋綠色租賃條款，包括租賃區(qū)域分表計(jì)量、客戶

物，74

其中75%以上會(huì)送到填埋場(chǎng)處理。75

對(duì)于存能源披露和用于能效提升資本支出的成本分?jǐn)偂?/p>

量建筑，世界各地的城市都傾向于改造翻新而非綠色租賃不是挑戰(zhàn)，而是機(jī)會(huì)。拆除重建，76

這樣可以保留和使用原始建筑部件，而非直接廢棄。例如，美國(guó)一些領(lǐng)先機(jī)構(gòu)制定了一系列全生命周期碳排放目標(biāo)，以便發(fā)展更可持續(xù)的業(yè)務(wù)。BXP已為所有新建和翻新項(xiàng)目設(shè)定了最低75%的建筑和拆除廢棄物轉(zhuǎn)用率目標(biāo)，77

而Kilroy

Realty則為新建項(xiàng)目設(shè)定了到2030年減少30%隱含碳的目標(biāo)。78全生命周期碳排放評(píng)估應(yīng)成為標(biāo)準(zhǔn)全生命周期碳排放（WLC）是指樓宇在完整生命周期內(nèi)排放的碳總額。為實(shí)現(xiàn)凈零目標(biāo)，應(yīng)將全生命周期碳排放評(píng)估納入建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，并貫穿整個(gè)生命周期。建筑隱含碳計(jì)算器（EmbodiedCarbon

in

Construction

Calculator）68

或結(jié)構(gòu)碳工具

許多房地產(chǎn)公司缺乏滿足合規(guī)要求的內(nèi)部控制（The

Structural

Carbon

Tool）69

等建筑材料數(shù)據(jù)庫可以評(píng)估隱含碳排放并優(yōu)化材料使用以減少建筑碳全球可持續(xù)發(fā)展相關(guān)法規(guī)正在完善，可能需要企業(yè)在其披露文件中填寫詳細(xì)的ESG指標(biāo)，透明程度需要達(dá)到財(cái)務(wù)報(bào)告披露的級(jí)別。79

調(diào)研結(jié)果顯示，59%的受訪者聲稱他們沒有遵守這些法規(guī)所需的數(shù)據(jù)、流程和內(nèi)部控制，并預(yù)計(jì)需要付出巨大努力才能達(dá)到合規(guī)要求（見圖5）。歐洲公司似乎準(zhǔn)備得更充分：54%的歐洲受訪者預(yù)計(jì)合規(guī)將是一項(xiàng)挑戰(zhàn)，而北美和亞太地區(qū)的這一比例分別為65%和58%。隨著房地產(chǎn)公司將可持續(xù)性表現(xiàn)和韌性指標(biāo)納入披露范圍，確保數(shù)據(jù)完整性和內(nèi)部控制責(zé)任將變得非常重要。足跡。采用創(chuàng)新型建筑材料，例如智能玻璃、低碳替代性材料（如工程木材或交叉層壓木材）和低排放水泥，有利于減少碳排放。美國(guó)多州已開始推行隱含碳相關(guān)的采購政策。2022年，加拿大溫哥華也通過了一項(xiàng)計(jì)劃，到2030年將大型新建樓宇的隱含碳排放量減少40%。70

歐盟71

和英國(guó)72

正將注意力轉(zhuǎn)向全生命周期碳排放。17圖5ESG法規(guī)與合規(guī)：房地產(chǎn)公司是否做好準(zhǔn)備？所在公司的就緒度/方法我們沒有發(fā)現(xiàn)任何最終或擬議的監(jiān)管行動(dòng)會(huì)影響我們的業(yè)務(wù)或報(bào)告范圍我們了解最終或擬議的監(jiān)管行動(dòng)，但目前還不具備合規(guī)所需的數(shù)據(jù)、流程和內(nèi)部控制，預(yù)計(jì)需要付出巨大努力才能實(shí)現(xiàn)合規(guī)59%17%3%21%我們認(rèn)為最終或擬議的監(jiān)管行動(dòng)不會(huì)對(duì)我們的報(bào)告范圍產(chǎn)生重大影響，因此并不準(zhǔn)備強(qiáng)化相關(guān)報(bào)告能力我們已了解最終或擬議的監(jiān)管行動(dòng)，并已做好合規(guī)準(zhǔn)備，或不認(rèn)為需要付出巨大努力來實(shí)現(xiàn)合規(guī)資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》行動(dòng)建議

投資可持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)管理測(cè)量能力。房地產(chǎn)公司應(yīng)開展綜合場(chǎng)景分析并測(cè)試資產(chǎn)類別的就緒度和長(zhǎng)期韌性。例如，可以考慮由于熱浪、大火、干旱、暴風(fēng)雪或洪水帶來的額外制冷、制熱成本的影響。轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)可能涉及碳定價(jià)方面的巨額支出，高能耗和依賴化石燃料的企業(yè)在未來可能受此影響。44%的受訪者表示，很有可能在未來12至18個(gè)月投資與物理風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理測(cè)量能力（見圖6）。為提升施工、運(yùn)營(yíng)和處置的可持續(xù)性，房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)考慮：

開展重要性評(píng)估。識(shí)別可能影響運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)的業(yè)務(wù)優(yōu)先事項(xiàng)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)《企業(yè)可持續(xù)發(fā)展報(bào)告指令》，在歐盟市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)公司將在2024年開始根據(jù)其重要性報(bào)告非財(cái)務(wù)信息。80

超過46%的受訪者表示其已開展重要性評(píng)估，另有40%表示計(jì)劃在明年進(jìn)行。

加速轉(zhuǎn)向清潔能源解決方案。成功的脫碳戰(zhàn)略離不開清潔能源。寫字樓占全球能源消耗的30%至34%。81

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)占全球能源相關(guān)排放的26%，其中8%來自寫字樓使用的化石燃料（直接排放）82，19%來自寫字樓的電能和熱能消耗（間接排放）。房地產(chǎn)行業(yè)計(jì)劃到2030年減少50%以上的碳排放（平均每年減少9%），到2050年完全實(shí)現(xiàn)凈零目標(biāo)。83

38%的受訪者稱其公司將在明年安裝或購買可再生能源設(shè)施。

采用全面可驗(yàn)證的可持續(xù)性指標(biāo)。衡量和評(píng)估溫室氣體排放和總體建筑性能以及整合氣候創(chuàng)新——結(jié)合新技術(shù)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)解決方案、旨在減少碳排放的變革模型——應(yīng)成為房地產(chǎn)保值的戰(zhàn)略重點(diǎn)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，45%的受訪者認(rèn)為投資于物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備/智能技術(shù)以控制和監(jiān)控消耗是與可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的首要戰(zhàn)略。18圖6領(lǐng)導(dǎo)者考慮采取一系列可持續(xù)發(fā)展措施所在公司未來12至18個(gè)月最有可能采用的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略舉措？投資物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備/智能技術(shù)以控制和監(jiān)控消耗45%投資與物理風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理測(cè)量能力，包括氣候相關(guān)場(chǎng)景的輔助分析能力將抵御物理風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)的氣候韌性納入房地產(chǎn)開發(fā)或再開發(fā)活動(dòng)安裝或采購風(fēng)能和太陽能等可再生能源設(shè)備44%43%38%投資數(shù)據(jù)管理工具，以計(jì)算溫室氣體排放、水和廢棄物參與可再生能源信用額和/或碳抵消額交易36%35%開展或評(píng)估以脫碳作為投資戰(zhàn)略關(guān)鍵要素的資本項(xiàng)目利用稅收抵免或激勵(lì)措施等稅收策略設(shè)定脫碳目標(biāo)34%32%25%注：受訪者可選擇多個(gè)選項(xiàng)。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》年商地產(chǎn)行業(yè)展望19厘清稅惠政策，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)提升利用稅收抵免和激勵(lì)提高投資回報(bào)預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)企業(yè)仍將著力縮減開支，企業(yè)稅務(wù)領(lǐng)導(dǎo)人正加緊探索節(jié)稅辦法，該法案還擴(kuò)大了某些能源稅收抵免的適用范圍，并擴(kuò)充了符合條件的技術(shù)類型。《通脹削減法案》為商用建筑能效升級(jí)提供激勵(lì)措施，或有助降低新建施工及改造項(xiàng)目中能效提升相關(guān)成本，并增加此類項(xiàng)目的能效提升需求。以支持利潤(rùn)提升。受訪者越發(fā)關(guān)心相關(guān)免稅或稅收優(yōu)惠是否會(huì)取消或減少，一半以上的房地產(chǎn)業(yè)主和投資者認(rèn)為這是最令人擔(dān)心的稅政潛在變化（見圖7）。這一問題是歐洲受訪者（56%）和北美受訪者（47%）的首要擔(dān)憂，是亞太受訪者（47%）的第二大擔(dān)憂。平均來看，該項(xiàng)是首要關(guān)注點(diǎn)，選此項(xiàng)的受訪者比例較2023調(diào)研高10%。在亞太，半數(shù)受訪者認(rèn)為轉(zhuǎn)讓定價(jià)/利潤(rùn)分?jǐn)偟淖兓瞧渥铌P(guān)注的稅政變動(dòng)。

綠色協(xié)議工業(yè)計(jì)劃（TheGreenDealIndustrialPlan）。2023年年初，歐盟委員會(huì)正式提出綠色協(xié)議工業(yè)計(jì)劃，提議在2025年前放寬國(guó)家援助規(guī)定，允許歐盟各國(guó)政府補(bǔ)貼對(duì)可再生能源或脫碳項(xiàng)目的投資；84

確保為關(guān)鍵氣候技術(shù)企業(yè)加快許可審批，并建立歐洲主權(quán)基金來投資新興氣候技術(shù)。部分資金將來自歐盟8,720億美元疫情復(fù)蘇基金所余部分。這些結(jié)果凸顯出稅收激勵(lì)在支持企業(yè)鞏固財(cái)務(wù)狀況方面的重要作用，對(duì)于優(yōu)先享受稅收抵免和激勵(lì)的企業(yè)尤為如此。以下舉措預(yù)計(jì)將在未來數(shù)月對(duì)房地產(chǎn)公司產(chǎn)生影響：

《通脹削減法案》清潔能源稅收抵免和激勵(lì)措施。2022年《通脹削減法案》規(guī)定，按普遍薪

全球最低稅率實(shí)施資標(biāo)準(zhǔn)對(duì)從事高能效商用建筑設(shè)施施工（或安裝作業(yè)）的工人和技工支付薪資，并使用合格展望學(xué)徒制的納稅人可享受額外稅收抵免和加計(jì)扣除。對(duì)于在2023年1月29日或之后開工的設(shè)施施工或安裝項(xiàng)目，上述關(guān)于薪資和學(xué)徒的規(guī)定于2023年1月29日生效。《通脹削減法案》補(bǔ)充、完善和新增了針對(duì)清潔能源投資或生產(chǎn)的多項(xiàng)抵免，其中有部分還可轉(zhuǎn)讓，因此房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）等企業(yè)將比以往更易獲得這些稅收抵免。2021年年末，全球超過135個(gè)國(guó)家同意經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（“經(jīng)合組織”）提出的針對(duì)大型跨國(guó)公司的15%全球最低稅率（也稱支柱二方案）。85各成員國(guó)可自行決定是否將此框架納入國(guó)內(nèi)立法。20圖7房地產(chǎn)公司首席財(cái)務(wù)官最擔(dān)心失去免稅待遇和稅收優(yōu)惠所在公司最擔(dān)心以下哪項(xiàng)潛在稅政變動(dòng)？取消或減少免稅/稅收優(yōu)惠（折舊費(fèi)用、利息費(fèi)用扣除等）50%轉(zhuǎn)讓定價(jià)/利潤(rùn)轉(zhuǎn)移稅率上調(diào)46%41%41%執(zhí)法自動(dòng)化透明度和披露要求提高全球最低稅率實(shí)施40%34%注：受訪者可選擇多個(gè)選項(xiàng)。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》。21然而，不管納入國(guó)內(nèi)立法與否，該項(xiàng)規(guī)定勢(shì)必影響

此外，支柱二規(guī)則中還包含針對(duì)特定投資實(shí)體的大型跨國(guó)公司運(yùn)營(yíng)。在2023年年初86

以及七月，經(jīng)合

免稅條款，特別適用于房地產(chǎn)投資工具（REIV）和組織相繼發(fā)布技術(shù)指引旨在協(xié)助成員國(guó)政府和納稅

投資基金（IF）類，如房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）人實(shí)施此項(xiàng)規(guī)定，一些國(guó)家預(yù)計(jì)將在2024年開始實(shí)

和其他專注于房地產(chǎn)投資的基金。如果房地產(chǎn)投施。87

韓國(guó)、日本和英國(guó)已頒布支柱二方案示范法，

資工具或投資基金在投資實(shí)體持股至少95%，那么其他司法轄區(qū)也已提交將于2024年1月1日生效的法

投資實(shí)體的子公司也可享受該類免稅。90

還有一些律。根據(jù)一項(xiàng)歐盟指令規(guī)定，成員國(guó)需自2024年1月

因公司而異的針對(duì)持股比例下限和主要業(yè)務(wù)活動(dòng)1日起開始實(shí)施最低稅率。88的條款，亦可能影響上述免稅資格。需要監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供進(jìn)一步指引，以幫助澄清定義和明確上述規(guī)定的適用性。美國(guó)方面，其最新稅收調(diào)節(jié)法案（即《通脹削減法案》）下，全球無形資產(chǎn)低稅所得（“GILTI”）并未根據(jù)支柱二方案進(jìn)行修改。由于美國(guó)國(guó)會(huì)兩黨立場(chǎng)分裂，至少在2024年大選之前，兩黨都不太可能支持國(guó)際稅制改革或?qū)ΜF(xiàn)行框架進(jìn)行重大修改。行動(dòng)建議

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)評(píng)估企業(yè)是否有資格享受及有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取稅收抵免和激勵(lì)。借力相關(guān)稅惠，企業(yè)或可部分減輕現(xiàn)有納稅義務(wù)，也可望開辟資金來源。企業(yè)亦可審視將于未來12至18個(gè)月內(nèi)生效的新規(guī)，適當(dāng)調(diào)整稅收籌劃，以充分享受稅收抵免和激勵(lì)?？鐕?guó)公司是支柱二方案的適用對(duì)象。該框架下的《全球反稅基侵蝕規(guī)則》旨在確?？鐕?guó)公司在其開展業(yè)務(wù)的司法轄區(qū)的有效稅率不低于15%?？鐕?guó)公司適用支柱二方案的條件包括：在至少兩個(gè)司法轄區(qū)運(yùn)營(yíng)，且在支柱二規(guī)則生效前的四個(gè)財(cái)年中，至少有兩個(gè)財(cái)年的集團(tuán)合并收入不少于8.18億美元。89

確定是否適用全球最低稅率標(biāo)準(zhǔn)?？鐕?guó)公司應(yīng)確認(rèn)是否有資格作為支柱二方案下的免稅實(shí)體，分析是否可借助安全港規(guī)則推遲所受影響，并為任何即將落地的15%最低稅率做好準(zhǔn)備。值得注意的是，針對(duì)房地產(chǎn)投資工具的稅務(wù)處理目前尚無明確規(guī)定，不同的處理辦法將決定企業(yè)是少繳稅還是多繳稅。經(jīng)合組織已發(fā)布安全港指南，可望在最初幾年減輕跨國(guó)公司的支柱二合規(guī)負(fù)擔(dān)。22混合辦公與運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型混合辦公并無普適策略過去幾年的經(jīng)歷讓人們認(rèn)為混合辦公或?qū)㈤L(zhǎng)期存在，但“混合辦公”的意義不斷行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者觀點(diǎn)：當(dāng)今職場(chǎng)如何發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)力在變。公司應(yīng)指導(dǎo)員工選擇合適的辦公地點(diǎn)，并配備適當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施支持混合辦公，員工也要努力平衡兩個(gè)辦公地點(diǎn)的不同安排和需求。這種

“我們盡可能聘用最聰慧、最富求知欲的人才，微妙的平衡使人疲憊，全球64%的員工表示，如果賦予他們自主空間。早在居家辦公流行之前，我雇主只允許現(xiàn)場(chǎng)辦公，他們當(dāng)即會(huì)或以后會(huì)考慮離

們就認(rèn)識(shí)到，如果允許團(tuán)隊(duì)中部分成員9:30到公職。91當(dāng)前，如果采取混合辦公模式，企業(yè)應(yīng)當(dāng)允

司，他們會(huì)表現(xiàn)得更好，而且會(huì)工作到晚上8:30許靈活安排，同時(shí)明確相關(guān)要求。公司高層應(yīng)適時(shí)

才下班。我只需要給他們一定自主，像老話說的，調(diào)整現(xiàn)場(chǎng)辦公的天數(shù)和相關(guān)規(guī)則。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公的

讓他們做最好的自己。我一直努力營(yíng)造一種環(huán)境，天數(shù)，以及如何安排現(xiàn)場(chǎng)辦公和在家辦公的日程以

在那里員工表現(xiàn)優(yōu)異，我們互相支持，共同戰(zhàn)勝確保有效溝通，同時(shí)保證員工能集中精力完成工作

困難?！?3任務(wù)等，應(yīng)聽取員工意見。來辦公室參加一整天本可以遠(yuǎn)程進(jìn)行的電話會(huì)議，可能會(huì)引起員工不滿?！狧eitman全球投資研究總監(jiān)MaryLudgin摘自德勤WithinReach播客系列文章如果有通暢的溝通渠道以及可證明效率的定量數(shù)據(jù)，員工可能更容易接受混合辦公。德勤近期一項(xiàng)研究概述了企業(yè)在制定混合辦公策略時(shí)可以考慮的幾項(xiàng)指標(biāo)，以便平衡工作效率與人才發(fā)展。具體包括辦公空間利用率、會(huì)議質(zhì)量、溝通所用技術(shù)、同儕學(xué)習(xí)、團(tuán)隊(duì)參與決策和長(zhǎng)期規(guī)劃，以及部門或職能領(lǐng)域之間的聯(lián)絡(luò)交流等。92雖然當(dāng)前沒有規(guī)范指引，但為確?；旌限k公成效，企業(yè)既需明確員工在公司長(zhǎng)期業(yè)績(jī)中的貢獻(xiàn)與歸屬感，必要時(shí)又要對(duì)工作場(chǎng)所進(jìn)行改造，以便員工更好地在辦公室現(xiàn)場(chǎng)協(xié)作完成某些任務(wù)。研究表明，辦公室的主要用途是協(xié)作，因此工作場(chǎng)所的設(shè)計(jì)應(yīng)有助于聯(lián)絡(luò)交流。94現(xiàn)場(chǎng)、虛擬或混合辦公只是工作的一個(gè)方面，企業(yè)應(yīng)更加重視為員工提供完成工作所需條件，這樣才更有可能收獲預(yù)期成果。23我們的調(diào)研顯示，房地產(chǎn)企業(yè)高管把彈性工作制（43%）和提供定期遠(yuǎn)程辦公安排（40%）作為其聘留人才的首要舉措（見圖8）。在2023調(diào)研中，受訪者認(rèn)為吸引和留任人才的三大首選舉措分別是：加強(qiáng)促進(jìn)多元、公平和包容（41%）；職業(yè)發(fā)展加速通道（39%）；提供遠(yuǎn)程辦公安排和提高辦公場(chǎng)所自動(dòng)化水平（38%）。提供定期遠(yuǎn)程辦公安排連續(xù)兩年上榜。但有趣的是，相較在2023調(diào)研中，選擇彈性工作制、技能提升加速政策以及致力踐行氣候變化倡議的受訪者比例增幅最大。企業(yè)著力重點(diǎn)的變化是對(duì)員工關(guān)于靈活安排和明確規(guī)則要求的回應(yīng)，也表明企業(yè)在尋求技術(shù)現(xiàn)代化和外包某些職能的同時(shí)，希望培訓(xùn)現(xiàn)有員工掌握新興技能。相反，改造辦公場(chǎng)所、獎(jiǎng)勵(lì)與表彰以及辦公場(chǎng)所自動(dòng)化的支持率有所下降。這些舉措可能需要更多資金投入，顯示出企業(yè)希望減少支出，尤其注重用人和辦公空間開支縮減。行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者觀點(diǎn)：“贏在通勤”“混合辦公未來將長(zhǎng)期存在，雇主為持續(xù)吸引人才需要搭建能讓員工“贏在通勤”的辦公環(huán)境?？坎Ａ「糸g斷然行不通......更多休息空間和會(huì)議室，舒適充足的辦公桌才是加分項(xiàng)。辦公桌輪用制實(shí)際會(huì)導(dǎo)致減分?，F(xiàn)場(chǎng)辦公人數(shù)最多的日子經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)座位不足的情況，極大違背公司讓員工回到辦公室的初衷。鑒于辦公場(chǎng)所開支通常占人力成本的5%至10%，以犧牲員工體驗(yàn)和專屬辦公空間為代價(jià)來縮減辦公空間費(fèi)用未免得不償失?！?7——SeaforthLand首席執(zhí)行官TylerGoodwin為此，大多數(shù)受訪者（61%）正考慮在未來12至18個(gè)月外包某些運(yùn)營(yíng)職能，以期獲得技術(shù)能力和優(yōu)化流程（42%），提升運(yùn)營(yíng)敏捷性和韌性（39%），以及享有跨業(yè)務(wù)線綜合服務(wù)（38%）。雖然有人可能認(rèn)為外包是用第三方勞動(dòng)力取代部分員工的一種手段，但房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者這么做似乎另有深意。調(diào)研發(fā)借職能外包提高效率變革驅(qū)動(dòng)因素企業(yè)在力圖完善人才體驗(yàn)及改善現(xiàn)場(chǎng)辦公環(huán)境同時(shí)，現(xiàn)，那些打算將運(yùn)營(yíng)外包的企業(yè)最有可能增加員工也被迫轉(zhuǎn)變自身運(yùn)營(yíng)方式。人才短缺和缺乏敏捷基

數(shù)量，不外包的企業(yè)反而最有可能減少員工數(shù)量。礎(chǔ)設(shè)施被視為成功運(yùn)營(yíng)的最大障礙。95

但從我們的

前者似乎在大力轉(zhuǎn)型，只是借助外包來提升能力和調(diào)研來看，這些優(yōu)先事項(xiàng)或因企業(yè)實(shí)力和規(guī)模而有

韌性，同時(shí)通過投資引進(jìn)新人才擴(kuò)展自身技能組合。所不同。大多數(shù)大型房地產(chǎn)公司受訪者（57%）仍預(yù)計(jì)2024年將增加員工數(shù)量。這與上一年的情況大相徑庭，上一年僅29%的大型企業(yè)預(yù)計(jì)在2023年有此行動(dòng)。而小型企業(yè)的情況恰恰相反：僅45%的受訪者預(yù)計(jì)在2024年增加員工數(shù)量，低于2023年的53%。鑒于前面提到的收入預(yù)測(cè)不樂觀，以及受訪者預(yù)期房地產(chǎn)行業(yè)整體基本面惡化，企業(yè)應(yīng)考量多種轉(zhuǎn)型方案，避免一味訴諸采購或裁員等常規(guī)成本削減方法。9624圖8房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者最有可能通過提高職場(chǎng)靈活性聘留人才所在公司未來12至18個(gè)月最有可能采取哪類行動(dòng)吸引和留任人才？2023年2024年實(shí)施彈性工作制36%43%提供定期遠(yuǎn)程辦公安排38%38%40%加速技能提升/再培訓(xùn)計(jì)劃致力踐行氣候變化倡議加強(qiáng)促進(jìn)多元、公平和包容增加有益員工身心健康的福利加速職業(yè)發(fā)展通道33%39%34%37%41%36%

37%36%39%提高辦公場(chǎng)所自動(dòng)化水平獎(jiǎng)勵(lì)與表彰32%38%31%37%36%改造辦公場(chǎng)所30%注：受訪者可選擇多個(gè)選項(xiàng)。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》25勞動(dòng)力短缺和運(yùn)營(yíng)成本上升使物業(yè)管理職能承

房地產(chǎn)公司的目標(biāo)壓。一些房地產(chǎn)公司開始借助前沿技術(shù)升級(jí)能房地產(chǎn)業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商日益尋求部署外包或協(xié)力外包，力，如租金收取、租賃和租戶管理自動(dòng)化，98

幫助減少現(xiàn)場(chǎng)人員需求，并通過實(shí)時(shí)響應(yīng)提升客戶滿意度。企業(yè)可選擇通過內(nèi)部運(yùn)營(yíng)集中化或與第三方服務(wù)提供商合作來實(shí)現(xiàn)技術(shù)一體化管理。不少企業(yè)正著力改變各職能領(lǐng)域技術(shù)組織松散的局面。以期讓內(nèi)部團(tuán)隊(duì)專注于核心服務(wù)，從而建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于投資者要求提高透明度和開展詳盡的投資前盡職調(diào)查，交付速度和領(lǐng)域?qū)＞沙蔀樽赓U審計(jì)、估值和稅務(wù)等房地產(chǎn)職能部門的戰(zhàn)略性優(yōu)勢(shì)。102

隨著數(shù)據(jù)量增加和了解資產(chǎn)績(jī)效詳細(xì)信息變得日益重要，投資者意識(shí)到基于電子表格的傳統(tǒng)基金會(huì)計(jì)或投資估值模型存在諸多局限。以下為一些住宅地產(chǎn)公司近期采用集中化和外包模式的案例：行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者觀點(diǎn)：加速運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型

2021年，房地產(chǎn)投資信托基金Equity

Residential使用人工智能驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)租賃及維護(hù)平臺(tái)處理84%的入站銷售線索，每月減少約7,500工時(shí)，帶來1,500萬美元經(jīng)營(yíng)凈收入。該公司還預(yù)計(jì)，利用技術(shù)并外包重復(fù)性工作，未來幾年將增加2,500萬至3,000萬美元經(jīng)營(yíng)凈收入。99“我們想利用自動(dòng)化、機(jī)器學(xué)習(xí)以及人工智能等技術(shù)來代替既往常用的離岸外包及外包。我們最近成立了集中轉(zhuǎn)型辦公室，下設(shè)多個(gè)部門專注于戰(zhàn)略績(jī)效提升，通過技術(shù)整合加快運(yùn)營(yíng)效率提升并推動(dòng)創(chuàng)新?！?03

Gables

Residential與AvalonBay

Communities就支

——世邦魏理仕集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官VikramKohli持Gables運(yùn)營(yíng)后臺(tái)和行政職能簽訂第三方服務(wù)協(xié)議。AvalonBay的客戶服務(wù)中心將為Gables旗下所有資產(chǎn)組合提供服務(wù)，幫助Gables更好地受訪者認(rèn)為未來12至18個(gè)月最有可能外包的三大職能領(lǐng)域分別是物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理；財(cái)務(wù)規(guī)劃和分析；風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部審計(jì)（見圖9）。其中，財(cái)務(wù)規(guī)劃和分析外包支持率的年度漲幅最大，稅務(wù)外包支持率下降8個(gè)百分點(diǎn)，排名從2023年的第四降至2024年的第九。職能外包有助于房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者集中精力建立、維持和擴(kuò)大在客戶關(guān)系、開發(fā)、收購或租賃等核心職能領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。滿足日益增長(zhǎng)的客戶服務(wù)需求。該合作關(guān)系同樣有助于AvalonBay持續(xù)對(duì)技術(shù)、流程和人員進(jìn)行投資，從而為其自身資產(chǎn)組合提供服務(wù)。100公寓、獨(dú)戶租賃/建房出租類地產(chǎn)業(yè)主也利用招聘外包解決招聘需求。當(dāng)拓展新市場(chǎng)或開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)這一方法尤為奏效，因?yàn)樵谟邢迺r(shí)間內(nèi)招聘到合適人才是成功的關(guān)鍵因素。10126行動(dòng)建議

改造現(xiàn)場(chǎng)辦公環(huán)境，增進(jìn)員工聯(lián)絡(luò)與協(xié)作。工位設(shè)計(jì)應(yīng)有助于現(xiàn)場(chǎng)辦公的同事間自如溝通；視頻會(huì)議功能應(yīng)滿足遠(yuǎn)程辦公員工暢通交流的需求。

混合辦公的策略重點(diǎn)在于清晰、協(xié)作和公平。混合辦公可能長(zhǎng)期存在，員工越發(fā)希望企業(yè)就此明確要求。無論企業(yè)如何平衡在家辦公或現(xiàn)場(chǎng)辦公，務(wù)必讓管理方式和員工支持體系與現(xiàn)場(chǎng)、遠(yuǎn)程或混合辦公安排保持一致。領(lǐng)導(dǎo)者可考慮團(tuán)隊(duì)逐一重返辦公室的制度以提高靈活性，或擴(kuò)大會(huì)議空間和增加工位，保障團(tuán)隊(duì)成員的溝通機(jī)會(huì)。

評(píng)估職能外包如何加速實(shí)現(xiàn)敏捷性和可擴(kuò)展性?？紤]購買有助實(shí)現(xiàn)跨業(yè)務(wù)線整合和建立韌性的企業(yè)服務(wù)。僅僅購買第三方服務(wù)可能還不夠，還需要外部團(tuán)隊(duì)與內(nèi)部團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)配合，確保企業(yè)內(nèi)外數(shù)據(jù)和運(yùn)營(yíng)流程無縫銜接。圖9受訪者計(jì)劃利用外包資源提升職能領(lǐng)域運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)所在公司未來12至18個(gè)月最有可能外包哪些職能領(lǐng)域以提升運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)？2023年2024年123456789123456789物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理財(cái)務(wù)規(guī)劃和分析風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部審計(jì)資產(chǎn)管理租賃管理投資組合管理租賃/融資相關(guān)客戶關(guān)系管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)注：受訪者可選擇多個(gè)選項(xiàng)，結(jié)果以《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》數(shù)據(jù)為參照進(jìn)行比較。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》27提高房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)能力房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值擴(kuò)大，目前占全球?qū)嵨?/p>

正視房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)債務(wù)資產(chǎn)的近三分之二，但行業(yè)技術(shù)幾乎還在原地踏步。104調(diào)研顯示，全球61%的

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍然依賴于傳統(tǒng)技術(shù)，這些技術(shù)房地產(chǎn)業(yè)主和投資者仍然依賴傳統(tǒng)技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施

往往用于特定的單一目的，投用已久卻早已落后。（見圖10）。雖然近半數(shù)傳統(tǒng)技術(shù)使用者計(jì)劃邁

平均來看，很大比例的房地產(chǎn)企業(yè)仍在使用電子向現(xiàn)代化，但成功實(shí)施往往頗為復(fù)雜，并不是一

表格進(jìn)行報(bào)告（60%）、物業(yè)評(píng)估和現(xiàn)金流分析鍵更新就能完成升級(jí)改造。各行業(yè)估計(jì)有高達(dá)

（51%）以及預(yù)算編制及預(yù)測(cè)（45%）。107

單獨(dú)的73%的企業(yè)數(shù)據(jù)被束之高閣，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者可借

據(jù)處理會(huì)影響業(yè)務(wù)部門之間溝通，導(dǎo)致流程冗余和此充分利用這些寶貴數(shù)據(jù)。105低效，從而減緩整個(gè)企業(yè)的數(shù)據(jù)流動(dòng)。傳統(tǒng)技術(shù)的設(shè)計(jì)初衷是節(jié)省時(shí)間或金錢，但運(yùn)行和維護(hù)會(huì)產(chǎn)生成本，這些成本稱之為技術(shù)債務(wù)。據(jù)估計(jì)，10%到20%的新產(chǎn)品技術(shù)都是在化解現(xiàn)有的技術(shù)債務(wù)。有人認(rèn)為，技術(shù)債務(wù)的成本可能高達(dá)IT支出的60%。108

然而，根據(jù)仲量聯(lián)行（Jones

Lang

LaSalle）房地產(chǎn)服務(wù)部的數(shù)據(jù)，實(shí)際上僅有13%的房地產(chǎn)公司能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)商業(yè)智能與分析。109行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者觀點(diǎn)：投資技術(shù)提升競(jìng)爭(zhēng)力“我們的業(yè)務(wù)模式正在發(fā)生變化。我們對(duì)標(biāo)其他行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，努力在數(shù)據(jù)上實(shí)現(xiàn)突破。我們將通過人工智能整合或其他方式，推動(dòng)數(shù)據(jù)貨幣化。我們正以前所未有的力度，加快技術(shù)投資，力求化解積累的技術(shù)債務(wù)。我們公司的體量和規(guī)模，將為我們帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！?06由于員工代際分布、崗位設(shè)置、人才流程和文化等因素，房地產(chǎn)行業(yè)可能難以推進(jìn)系統(tǒng)性的數(shù)字化應(yīng)用。德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心的一項(xiàng)研究顯示：45%的房地產(chǎn)從業(yè)人員在55歲或以上，遠(yuǎn)超所有行業(yè)的平均水平（24%），達(dá)到銀行和保險(xiǎn)業(yè)平均水平（22%）的兩倍；相比之下，19-24歲的僅占4%。110

此外，房地產(chǎn)行業(yè)新員工，每10個(gè)中就有3個(gè)屬于嬰兒潮一代，而Z世代的比例不足嬰兒潮一代的三分之一。111

許多新崗位要求金融、銷售或物業(yè)管理等傳統(tǒng)技能，而不重視數(shù)據(jù)分析、軟件開發(fā)或云計(jì)算等高級(jí)技能，這無疑加劇了員工技能與企業(yè)需求的差距。112——SimonPropertyGroup首席財(cái)務(wù)官BrianMcDade28挑戰(zhàn)現(xiàn)狀2024年的要?jiǎng)?wù)是解決企業(yè)的數(shù)據(jù)孤島以及數(shù)據(jù)流

實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)融合將進(jìn)一步提升效果。整合IT、運(yùn)營(yíng)速下降問題。尤其是當(dāng)前，企業(yè)正在修復(fù)資產(chǎn)負(fù)

和客戶數(shù)據(jù)有助于最大程度地輔助決策。債表以避免財(cái)務(wù)不穩(wěn)，核心數(shù)據(jù)更新滯后的危害不言而喻。企業(yè)應(yīng)時(shí)刻保持敏捷和信息暢通，輔助領(lǐng)導(dǎo)人做出實(shí)時(shí)、基于數(shù)據(jù)的決策，從而在行業(yè)中脫穎而出。圖10逾半數(shù)受訪房地產(chǎn)公司仍依賴傳統(tǒng)技術(shù)以下哪種說法最適用于所在公司的核心技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施？傳統(tǒng)現(xiàn)代化34%30%27%5%4%依賴傳統(tǒng)系統(tǒng)，難以

依賴傳統(tǒng)系統(tǒng)，可與

從傳統(tǒng)系統(tǒng)過渡到現(xiàn)

大部分已轉(zhuǎn)換為現(xiàn)代

核心系統(tǒng)完全實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與新興數(shù)字技術(shù)對(duì)接

新興數(shù)字技術(shù)對(duì)接

代化系統(tǒng)，以提高互

化系統(tǒng)，部分尚未升

代化，可輕松整合新操作性和效率

興數(shù)字技術(shù)級(jí)資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》29數(shù)據(jù)過多同樣無濟(jì)于事，重點(diǎn)在于選擇合適的數(shù)

行動(dòng)建議據(jù)工具來提高效率。此外，還需要篩選可用于改

搶奪人才先機(jī)。職場(chǎng)新人親睞的企業(yè)具備復(fù)雜善現(xiàn)狀而非驗(yàn)證既有概念的數(shù)據(jù)源。這便是新興技術(shù)的用武之地。技術(shù)能力和集成度，且有利于其自身技能提升。113

落后的技術(shù)能力日漸成為妨礙房地產(chǎn)行業(yè)吸引求職者的因素。受訪者選擇感興趣的新興技術(shù)投資時(shí)，人工智能作為2023的新技術(shù)，以壓倒性優(yōu)勢(shì)獲得了真金白銀的投資。72%的受訪者表示其企業(yè)正在進(jìn)行人工智能解決方案的試點(diǎn)、早期實(shí)施或全面生產(chǎn)（見圖11）。隨著2023年初生成式人工智能技術(shù)的出現(xiàn)，全球房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者似乎有意探索其在行業(yè)中的應(yīng)用案例，包括物業(yè)收購或處置建議、租賃和租戶管理、物業(yè)管理、盡職調(diào)查和市場(chǎng)分析等的自動(dòng)化。

重新評(píng)估可能性；數(shù)據(jù)變化速度超乎想象。觀察其他領(lǐng)導(dǎo)者或行業(yè)先行者（即使其來自不同行業(yè)）的行動(dòng)并跟隨其步伐。時(shí)刻捕捉最新和最先進(jìn)的技術(shù)極大。幾年前的創(chuàng)意如果沒有付諸行動(dòng)，現(xiàn)在可能已經(jīng)過時(shí)了。

建立相互制衡的技術(shù)決策流程，對(duì)選定技術(shù)提出更高要求。切忌為單一職能提供通用解決方案，這正是造成巨額技術(shù)債務(wù)的根源。通過跨部門的委員會(huì)或采購團(tuán)隊(duì)來引導(dǎo)技術(shù)采購決策。其次是數(shù)字孿生技術(shù)——使用智能傳感器收集的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)生成樓宇的虛擬復(fù)制品，從而更好地跟蹤設(shè)施使用情況——有67%的受訪者承諾投資。緊隨其后的是智能合約（63%），即存儲(chǔ)在區(qū)塊鏈上可自動(dòng)執(zhí)行的交易協(xié)議。2022年的熱門概念“元宇宙”勢(shì)頭減弱，有21%的受訪者表示對(duì)其不感興趣。不過，與2023調(diào)研相比，將元宇宙方案納入生產(chǎn)計(jì)劃的受訪者增加了5%。

大膽接納新興技術(shù)。承認(rèn)新興技術(shù)是達(dá)成目標(biāo)的合理手段，而不僅僅是一時(shí)的風(fēng)尚。在由人工智能、數(shù)字孿生或智能合約等概念驅(qū)動(dòng)的解決方案中，結(jié)合具體需求探索實(shí)際應(yīng)用的可行性。30圖11房地產(chǎn)公司接納新興技術(shù)的進(jìn)展緩慢描述所在公司目前在以下方面的參與程度：不感興趣進(jìn)行研究開展試點(diǎn)早期實(shí)施生產(chǎn)計(jì)劃人工智能元宇宙數(shù)字孿生用于支付的加密貨幣智能合約資產(chǎn)代幣化注：由于經(jīng)過四舍五入，百分比之和可能不等于100%。2023年調(diào)研不包括人工智能選項(xiàng)。我們將此類投入大量資金的企業(yè)分為處于開展試點(diǎn)、早期實(shí)施和生產(chǎn)計(jì)劃階段。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2024年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》31為未來商業(yè)地產(chǎn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)在2024年，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都將

即將出臺(tái)的稅務(wù)新規(guī)亟需應(yīng)對(duì)之策。混合辦公模備受矚目。行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者如何把握未來12

式可能會(huì)繼續(xù)延續(xù)，雇主應(yīng)靈活調(diào)整辦公場(chǎng)所，至18個(gè)月的發(fā)展，對(duì)于建立穩(wěn)固的長(zhǎng)期

幫助員工節(jié)省通勤時(shí)間。通過運(yùn)營(yíng)和技術(shù)轉(zhuǎn)型提運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的近期變化

高效率足以顛覆整個(gè)行業(yè)。只有領(lǐng)導(dǎo)者將這些行可能會(huì)永久改變行業(yè)發(fā)展軌跡。某些領(lǐng)域?qū)⒊尸F(xiàn)

業(yè)變化視為新常態(tài)，企業(yè)才能把握住未來穩(wěn)定發(fā)出與以往截然不同的基本面?？沙掷m(xù)發(fā)展是建筑

展的立足點(diǎn)。整個(gè)生命周期的頭等大事，不僅為了環(huán)境保護(hù)，還事關(guān)保值增值。32尾注1.IraKalish,GlobaleconomicoutlookfortheweekofJuly24,2023,DeloitteInsights,July24,2023.2.SarahBorchersen-Keto,“DosmartbuildingsincreasecybersecurityrisksacrossaREIT’sportfolio?”NAREIT,June14,2021.29.Ibid.30.Rockey,Bohnaker,Miller,andThorpe,USmacrooutlook.31.JLL,Globalrealestateperspective.32.TimCoyandJohnD’Angelo,“Theimpactsofeconomicuncertainty,supplychaindisruptions,ande-commercetrendsonindustrialrealestatetodayandinthefuture,”PensionRealEstateAssociationQuarterly,Fall2022.3.MSCIRCAdebtmetricsstandardizeddownload,dataasofJuly19,2023.4.BoardofGovernorsoftheFederalReserveSystem,“FederalReserve’spreliminarydataonseniorloanofficeropinionsurveyonbanklendingpractices,”April2023.5.MSCIRCAdebtmetricsstandardizeddownload,dataasofMay24,2023.33.TimothyAeppel,BenKlayman,andNicholaGroom,“Insight:USmanufacturingboomhasarealestateproblem,”Reuters,April13,2023.34.Ibid.35.Ibid.36.6.MSCIRCAcapitaltrendsreports,dataasofJuly24,2023.7.MSCIRCAdebtmetricsstandardizeddownload,dataasofFebruary2023.AvisonYoung,“Q22023USmultifamilymarketoverview,”accessedAugust25,2023.37.Ibid.8.Ibid.38.Editorial,“Therichworld’shousingcrunchisfarfromover,”9.ManusClancy,“CMBSdelinquencyratenears4%inJune2023;officedelinquenciesincreaseagain,”Trepp,June30,2023.Economist,April02,2023.39.Ibid.40.Ibid.10.RebeccaRockey,JamesBohnaker,RobMiller,andKevinThorpe,41.WorldEconomicForum,“Herearefvepoliciestohelpsolvetheglobalhousingcrisis,”March24,2022.USmacrooutlook:mildrecession≠pleasant,Cushman&Wakefield,March2023.42.EmilyBadger,“Americancitieshaveaconversionproblem,andit’snotjustofces,”NewYorkTimes,July1,2023.43.DanielBachman,UnitedStateseconomicforecast,Q22023,DeloitteInsights,June15,2023.11.MSCIrealca