《合同法》（李少偉 第二版） 課件 第14、15章 租賃合同、融資租賃合同

合同法第十四章租賃合同第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念與特征（一）租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同（《民法典》第703條）。在租賃合同中，當(dāng)事人一方交付他人使用之物為租賃物,當(dāng)事人一方為使用他人之物而支付的報(bào)酬為租金；當(dāng)事人中將租賃物交付他人使用的為出租人,使用租賃物并支付租金的為承租人。出租人與承租人為租賃合同的基本當(dāng)事人。一、租賃合同的概念與特征（二）租賃合同的法律特征1.租賃合同為債權(quán)合同租賃合同的主要效力為導(dǎo)致當(dāng)事人負(fù)有提供用益或支付租金的義務(wù),它并不直接導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)設(shè)、變更和消滅,因此租賃合同為典型的債法上的負(fù)擔(dān)行為,而非處分行為。2.租賃合同是以移轉(zhuǎn)物的使用權(quán)、收益權(quán)為目的的合同承租人與出租人締結(jié)租賃合同的通常目的是使用租賃物,獲得一定的使用利益。這一特征使在租賃合同的履行中通常會(huì)出現(xiàn)租賃物占有轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象,而在租賃合同終止后,承租人也須將租賃物返還給出租人。一、租賃合同的概念與特征（二）租賃合同的法律特征3.租賃合同為有償、雙務(wù)合同租賃合同總是有償?shù)?當(dāng)事人的任何一方從對方取得利益,均須支付一定的代價(jià)。出租人與承租人都負(fù)有一定的給付義務(wù),而且雙方的給付義務(wù)具有對應(yīng)性與對價(jià)性,所以租賃合同為雙務(wù)合同。4.租賃合同為諾成合同租賃合同在雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)成立,其成立不以交付租賃物為必要,因此為諾成合同。一、租賃合同的概念與特征（二）租賃合同的法律特征5.租賃合同的標(biāo)的物為有體物、非消耗物租賃合同的標(biāo)的物以有體物為限,包括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn);無形物即權(quán)利不能作為租賃合同的標(biāo)的物,有償利用他人的權(quán)利可以采取其他種類的合同。租賃合同不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán),在租賃關(guān)系終結(jié)時(shí)承租人必須返還租賃物,只有在租賃物為有體物、非消耗物的情況下,租賃物才能在經(jīng)過一番使用后重新返還給出租人一、租賃合同的概念與特征（二）租賃合同的法律特征6.租賃合同為繼續(xù)性合同“租賃契約之內(nèi)容在一段期間內(nèi),乃是繼續(xù)地被實(shí)現(xiàn),雙方之給付義務(wù)是繼續(xù)地被履行，故租賃契約屬于所謂‘繼續(xù)性債之關(guān)系’,或稱為‘繼續(xù)性契約’。7.租賃合同具有非永久性?！睹穹ǖ洹返?05條規(guī)定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是,約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”一、租賃合同的概念與特征（二）租賃合同的法律特征8.租賃合同為不要式合同租賃合同原則上無須以書面或者其他方式作為成立要件。我國《民法典》第707條規(guī)定:“租賃期限六個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式,無法確定租賃期限的,視為不定期租賃。”該條為租賃合同不要式原則的例外。針對租賃合同的登記備案問題,我國《民法典》第706條規(guī)定:“當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的,不影響合同的效力?！倍?、租賃合同的主要條款1.租賃物的名稱租賃合同必須清楚寫明租賃物的名稱,從而使出租人與承租人的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系指向明確的標(biāo)的物。2.租賃物的數(shù)量明確租賃物的數(shù)量,既有助于出租人準(zhǔn)確地履行交付租賃物的義務(wù),也有助于承租人準(zhǔn)確地接受租賃物。二、租賃合同的主要條款3.租賃物的用途租賃物用途條款是對承租人利用租賃物的方式進(jìn)行限定與說明的重要條款。出租人必須保證租賃物符合合同約定的用途,而承租人必須按照約定的用途使用、收益租賃物,否則承租人要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。二、租賃合同的主要條款4.租賃期限這是指承租人使用、收益租賃物的期間。當(dāng)事人可以在租賃合同中約定明確的租賃期限,也可以不約定明確的租賃期限。前者為定期租賃合同,在租賃期限到期后自然終止;后者為不定期租賃合同,出租人與承租人均可隨時(shí)解除合同。對于最長租賃期限,各國家和地區(qū)一般要求不得超過20年。二、租賃合同的主要條款5.租金與租金的支付期限和方式租金可以當(dāng)事人認(rèn)可的金錢或者實(shí)物等形式支付。租金的支付方式與期限可以由當(dāng)事人自由約定,可以按照年度、季度、月度等支付。6.租賃物的維修租賃物的維修義務(wù)一般由出租人承擔(dān),當(dāng)事人也可以在合同中另行約定。另外,當(dāng)事人可以在租賃合同中對押金、違約責(zé)任、爭議解決方式以及其他問題作出約定。三、租賃合同的分類（一）動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃以租賃物的種類、性質(zhì)作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn),可以分為動(dòng)產(chǎn)租賃合同與不動(dòng)產(chǎn)租賃合同。對于動(dòng)產(chǎn)租賃,除以汽車、船舶、航空器等為租賃標(biāo)的物的租賃外,法律一般不對之做出特殊規(guī)定;對于不動(dòng)產(chǎn)租賃,由于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)通常價(jià)值較大,對社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)與人民的居家生活意義重大,法律往往會(huì)做出特殊要求,如要求進(jìn)行登記。三、租賃合同的分類（二）定期租賃與不定期租賃以租賃合同是否有明確約定的租賃期限為標(biāo)準(zhǔn),可以分為定期租賃合同與不定期租賃合同。不定期租賃合同通常包括以下情形:(1)當(dāng)事人未在合同中明確約定租賃期限,該合同從成立時(shí)起就是不定期租賃合同(2)當(dāng)事人在租賃合同中將租賃期限約定為6個(gè)月以上,但是未采取書面形式,在當(dāng)事人之間發(fā)生爭議后,依《民法典》第707條的規(guī)定,該租賃合同被視為不定期租賃合同(3)租賃期限屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議,依《民法典》第734條第1款的規(guī)定,原租賃合同成為繼續(xù)有效的不定期租賃合同。三、租賃合同的分類（三）一般租賃與特殊租賃以法律對租賃有無特殊規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn),可以將租賃合同分為一般租賃合同和特殊租賃合同?！睹穹ǖ洹泛贤幍谑恼乱?guī)定的租賃合同為常態(tài)的、典型的租賃合同,即所謂的一般租賃合同。各國立法者往往會(huì)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,并在考量租賃的種類、承租人的經(jīng)濟(jì)地位、租賃市場的供求狀況的基礎(chǔ)上,對一些租賃加以特別規(guī)范,使其成為特殊租賃。思考：1.租賃合同具有哪些特征?2.按照不同的標(biāo)準(zhǔn),租賃合同如何分類?第二節(jié)租賃合同的內(nèi)容一、出租人的義務(wù)（一）交付租賃物并使租賃物處于適于使用、收益狀態(tài)的義務(wù)1.用益狀態(tài)之提供義務(wù)即依合同的約定交付租賃物并使租賃物處于適于使用、收益狀態(tài)的義務(wù)。依合同約定交付租賃物,一般是指出租人按照合同約定將租賃物轉(zhuǎn)移給承租人占有。如果在租賃合同成立之時(shí),租賃物已由承租人占有,則承租人在合同約定的交付時(shí)起即可對租賃物進(jìn)行直接的使用、收益。如果在租賃合同成立之時(shí),承租人未占有租賃物,則出租人應(yīng)將租賃物的占有轉(zhuǎn)移給承租人。一、出租人的義務(wù)1.用益狀態(tài)之提供義務(wù)即依合同的約定交付租賃物并使租賃物處于適于使用、收益狀態(tài)的義務(wù)。租賃物有從物的,出租人在交付租賃物時(shí),也應(yīng)同時(shí)交付從物。出租人交付的租賃物應(yīng)當(dāng)適合于合同約定的使用、收益目的出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任或瑕疵擔(dān)保責(zé)任。一、出租人的義務(wù)2.用益狀態(tài)維持義務(wù)即保持租賃物處于適于使用、收益的狀態(tài)出租人用益狀態(tài)維持義務(wù)包括以下內(nèi)容:(1)出租人本人不得無故剝奪承租人對租賃物的占有、使用和收益(2)出租人負(fù)有容忍承租人以合于合同目的之方法使用、收益租賃物的義務(wù)(3)出租人不得無故干擾承租人對租賃進(jìn)行合于合同目的的使用、收益(4)第三人對承租人的使用、收益加以干擾、妨礙或侵奪,出租人應(yīng)設(shè)法為承租人除去一、出租人的義務(wù)(5)出租人有對租賃物進(jìn)行必要修繕的義務(wù)《民法典》第712條明確規(guī)定:“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但是當(dāng)事人另有約定的除外?！背鲎馊顺袚?dān)修繕義務(wù)須具備以下條件:(1)租賃物有修繕的必要；(2)租賃物有修繕的可能；(3)在租賃期間承租人通知出租人；(4)當(dāng)事人無另外的約定。一、出租人的義務(wù)3.對出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的簡單說明出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任包括物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任與權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任兩類。

(1)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任,指出租人應(yīng)擔(dān)保所交付的租賃物符合約定的用途,能夠?yàn)槌凶馊艘兰s定正常使用、收益。如果租賃物有品質(zhì)瑕疵而不能被正常使用、收益時(shí),出租人應(yīng)當(dāng)更換同類財(cái)產(chǎn)或進(jìn)行修繕,因此致使承租人有損害的,出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,承租人得解除合同或者請求減少租金。一、出租人的義務(wù)

(2)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任,指出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保承租人不因第三人主張權(quán)利而不能使用、收益,否則出租人將被追究責(zé)任。對此,《民法典》第723條規(guī)定,因第三人主張權(quán)利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的,承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。一、出租人的義務(wù)（二）費(fèi)用償還義務(wù)與工作物取回容忍義務(wù)1.必要費(fèi)用的償還義務(wù)必要費(fèi)用是指為了保存租賃物,使租賃物能維持合于約定之使用收益狀態(tài)而必須支出的費(fèi)用。我國《民法典》未明文規(guī)定出租人一般必要費(fèi)用的償還義務(wù),其第713條僅規(guī)定了出租人修繕費(fèi)用的償還義務(wù)。本書認(rèn)為,只要當(dāng)事人未明確約定排除出租人的必要費(fèi)用償還義務(wù),出租人就負(fù)有此項(xiàng)義務(wù),出租人不履行者,承租人可以相應(yīng)地減少租金數(shù)額或者在租金中扣除。一、出租人的義務(wù)2.有益費(fèi)用償還義務(wù)有益費(fèi)用是指未達(dá)到奢侈程度的能增加租賃物的價(jià)值,又并非為保存租賃物或?yàn)榫S持租賃物合于約定用益狀態(tài)所不可或缺的費(fèi)用。有益費(fèi)用的償還義務(wù)須具備以下條件:(1)承租人就租賃物支出的有益費(fèi)用,增加了租賃物的價(jià)值

(2)出租人須知道有益費(fèi)用的支出而并沒有表示反對

(3)租賃物所增加之價(jià)值須于租賃關(guān)系結(jié)束時(shí)仍然存在

(4)須當(dāng)事人無特殊約定一、出租人的義務(wù)3.工作物取回之容忍承租人對于租賃物增設(shè)工作物而支出的有益費(fèi)用,承租人如不欲請求償還有益費(fèi)用,或出租人對于租賃物的改良不知情,或出租人雖知情而自始表示反對時(shí),承租人皆可以取回所增設(shè)之工作物,出租人不能主張無償留用。一、出租人的義務(wù)（三）告知必要信息、協(xié)助、接受租賃物義務(wù)根據(jù)誠實(shí)信用的原則,出租人負(fù)有一定的告知、說明與協(xié)助的必要義務(wù)。出租其他有危險(xiǎn)性設(shè)備者,亦應(yīng)充分說明、示范。在租賃關(guān)系終止后,承租人向出租人交還租賃物時(shí),出租人無正當(dāng)理由不得拒收。一、出租人的義務(wù)（四）其他義務(wù)在出租人收取了押金或者占有了擔(dān)保物的場合,在租賃關(guān)系終止時(shí),出租人還可能負(fù)有返還租金與擔(dān)保物的義務(wù)。如出租人收取了承租人的押金,在租賃期間未抵沖租金,則在租賃合同終止后,出租人應(yīng)當(dāng)返還。另外,如有擔(dān)保物的,出租人應(yīng)當(dāng)在租賃關(guān)系終止后返還給擔(dān)保人。二、承租人義務(wù)（一）支付租金的義務(wù)支付租金是承租人最重要的義務(wù),即為承租人的主給付義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定,及時(shí)、足額支付租金,否則應(yīng)負(fù)債務(wù)不履行或者遲延履行債務(wù)的違約責(zé)任。我國《民法典》第722條規(guī)定:“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”二、承租人義務(wù)（一）支付租金的義務(wù)關(guān)于租金的支付問題,作以下幾點(diǎn)說明:1.租金的形態(tài)與支付方式(1)租金通常應(yīng)以金錢支付,但不以金錢為限(2)租金可以一次支付,也可以分期支付承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。需要注意,因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時(shí),次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。二、承租人義務(wù)2.租金的數(shù)額當(dāng)事人可以對租金的數(shù)額自由約定,法律對此沒有作出特別規(guī)定。但如果租金的數(shù)額明顯過高或者過低而顯失公平的,當(dāng)事人可以請求適當(dāng)減少或者增加。如果因急迫、草率或缺乏經(jīng)驗(yàn)而導(dǎo)致租金過高,承租人可以以顯失公平或乘人之危為由請求變更。二、承租人義務(wù)3.租金的變動(dòng)如果有下列情形,合同約定的租金會(huì)隨之發(fā)生變動(dòng):(1)租賃物滅失因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。二、承租人義務(wù)(2)因情事變更而引起的租金變更。在期限較長的不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系存續(xù)期間,會(huì)出現(xiàn)社會(huì)生活狀況與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值發(fā)生巨大變化的情形,如果該種情形造成了當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)嚴(yán)重失衡,當(dāng)事人可以根據(jù)公平原則對租金進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和變更。二、承租人義務(wù)（二）按照合同約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)《民法典》第709條規(guī)定,承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,依據(jù)《民法典》第510條的規(guī)定仍不能確定的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用?！睹穹ǖ洹返?10條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔(dān)賠償責(zé)任?！睹穹ǖ洹返?11條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請求賠償損失。二、承租人義務(wù)（三）保管租賃物的義務(wù)《民法典》第714條規(guī)定了承租人妥善保管租賃物的義務(wù),即承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物如果保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。二、承租人義務(wù)（四）租賃物的返還義務(wù)租賃關(guān)系終止后,承租人應(yīng)當(dāng)將租賃物返還給出租人。對于動(dòng)產(chǎn)而言,返還就是將動(dòng)產(chǎn)交還給出租人對于不動(dòng)產(chǎn)而言,返還就是放棄對租賃物的占有,而由出租人占有即使正常的使用導(dǎo)致了租賃物的磨損、損耗,導(dǎo)致了租賃物在外形與性能狀態(tài)上有所改變,只要租賃物沒有因非正常的使用而發(fā)生根本性的毀損、滅失,仍屬于法律上的原物。三、租賃合同的特別效力與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)（一）租賃合同的特別效力在租賃合同中,承租人擁有對租賃物的優(yōu)先購買權(quán),這是租賃合同具有的特別效力。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指在租賃合同存續(xù)期間,出租人出賣租賃物時(shí),承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。法律依據(jù)：《民法典》第726條、第727條、第728條三、租賃合同的特別效力與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)（二）租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)是指由于不可歸責(zé)于出租人的事由,致使租賃物部分或全部毀損、滅失時(shí),風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何分擔(dān)的問題。具體可以分解為租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)與租金的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)兩個(gè)方面。三、租賃合同的特別效力與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)1.租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)這是指由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由,致使租賃物部分或者全部滅失時(shí),租賃物的部分或者全部損失應(yīng)由誰負(fù)擔(dān)的問題。根據(jù)羅馬法以來形成的標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)一般由所有權(quán)人承擔(dān)的原則,除法律有特別規(guī)定或者當(dāng)事人之間有特殊約定以外,該種風(fēng)險(xiǎn)一般都應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)。三、租賃合同的特別效力與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)2.租金的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)在租賃物因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由而部分或者全部毀損、滅失致使租賃合同部分或者全部履行不能時(shí),承租人應(yīng)如何對待給付租金的問題為租金的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。我國《民法典》第729條規(guī)定:“因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同?！彼伎迹鹤赓U合同的當(dāng)事人享有哪些權(quán)利,承擔(dān)哪些義務(wù)?第三節(jié)租賃合同的變更與終止一、租賃合同的變更（一）出租人的變更在租賃關(guān)系存續(xù)期間,如果出租人死亡,其出租人地位一般由其繼承人繼承,原租賃關(guān)系發(fā)生相應(yīng)的變更。《民法典》第725條規(guī)定,“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”,即“買賣不破租賃”。租賃關(guān)系對受讓人也發(fā)生約束力,受讓人取得原出租人的地位,租賃合同的出租人發(fā)生變化。一、租賃合同的變更（二）承租人的變更1.承租人的法定變更《民法典》第732條,該條規(guī)定:“承租人在房屋租賃期限死亡的,與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！?.承租人因轉(zhuǎn)讓而變更承租人將其在租賃合同關(guān)系中權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)讓給新的承租人時(shí),應(yīng)取得出租人的同意。一、租賃合同的變更（三）租賃合同內(nèi)容的變更租賃合同內(nèi)容的變更是指租賃合同雙方當(dāng)事人在約定的租賃期限協(xié)議變更租賃合同的內(nèi)容。現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)較多的租賃合同內(nèi)容的變更為當(dāng)事人變更租賃合同的期限。租賃合同的期限的變更不同于租賃合同的更新。后者是指租賃合同雙方當(dāng)事人在租賃合同規(guī)定的期限屆滿時(shí)延長租賃期限,續(xù)訂租賃合同。一、租賃合同的變更（四）轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租是指在承租人不脫離原租賃關(guān)系的情況下,將租賃物又出租給次承租人的情形。由于租賃合同當(dāng)事人之間存在信任關(guān)系,承租人對租賃物的使用、收益狀態(tài)之改變會(huì)對出租人的利益造成一定的影響,所以許多國家立法對轉(zhuǎn)租都有限制。我國《民法典》第716條—第719條作出相應(yīng)規(guī)定一、租賃合同的變更（四）轉(zhuǎn)租在轉(zhuǎn)租的情形下,如果次承租人對租賃物造成了損失,則首先由次承租人向承租人承擔(dān)責(zé)任,再由承租人向出租人承擔(dān)責(zé)任,即合同的相對性決定出租人不能直接向次承租人主張違約損害賠償。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別在于:在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓后,承租人脫離了原租賃關(guān)系;而在轉(zhuǎn)租中,承租人仍然留在原租賃關(guān)系中。轉(zhuǎn)租關(guān)系中原出租人仍為出租人,承租人則成為轉(zhuǎn)租人。轉(zhuǎn)租之標(biāo)的物既可為原租賃物的全部,也可為原租賃物的一部分。二、租賃合同的終止與效力（一）租賃合同終止的事由1.租賃合同因期限屆滿而終止

《民法典》第734條第1款規(guī)定:“租賃期限屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但是租賃期限為不定期?！?.租賃合同因當(dāng)事人的解除而消滅租賃合同期限雖未屆滿,但卻出現(xiàn)了法律規(guī)定的解除事由或者當(dāng)事人約定的解除事由,這時(shí)享有解除權(quán)的一方當(dāng)事人可以通過行使解除權(quán)的方式使租賃關(guān)系消滅。另外,雙方當(dāng)事人也可以采取協(xié)商一致的方式解除租賃合同。二、租賃合同的終止與效力我國《民法典》及《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》針對租賃合同規(guī)定了較多的法定解除權(quán),除不定期租賃合同當(dāng)事人雙方均享有任意解除權(quán)外,出租人或承租人還在某些情形中享有法定解除權(quán)。(1)出租人享有法定解除權(quán)的情形第一，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請求賠償損失(《民法典》第711條)。第二，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的二、租賃合同的終止與效力(1)出租人享有法定解除權(quán)的情形第三，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同(《民法典》第716條第2款);出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的,視為出租人同意轉(zhuǎn)租(《民法典》第718條第2款)。第四,承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同(《民法典》第722條)。二、租賃合同的終止與效力(2)承租人享有法定解除權(quán)的情形第一,因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同(《民法典》第729條)。第二,租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同(《民法典》第731條)。二、租賃合同的終止與效力(2)承租人享有法定解除權(quán)的情形第三,出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同(《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第5條)。第四,有下列情形之一,非因承租人原因致使租賃物無法使用的,承租人可以解除合同:租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押;租賃物權(quán)屬有爭議;租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情形(《民法典》第724條)。二、租賃合同的終止與效力（二）租賃合同消滅的效力當(dāng)事人一方解除合同或者雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同,都會(huì)導(dǎo)致租賃合同的終止,使租賃合同對雙方當(dāng)事人失去約束力。租賃合同為繼續(xù)性合同,在合同存續(xù)期間,承租人以支付租金為對價(jià)而對租賃物享有使用、收益的權(quán)利。合同消滅后,租金雖有返還可能,承租人之使用、收益卻不可能返還。租賃合同的消滅只能向?qū)戆l(fā)生,而不能溯及既往;其消滅的效果只能自產(chǎn)生終止原因之時(shí)起,向?qū)戆l(fā)生效力。思考：A將房屋出租給了B,B在未經(jīng)征得A同意的情況下將房屋轉(zhuǎn)租了給C,那么B與C之間的租賃合同效力狀況如何?完合同法主編李少偉張曉飛第十五章融資租賃合同第一節(jié)融資租賃合同概述一、融資租賃合同概述(一)融資租賃合同的概念融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇,向出賣人購買租賃物,提供給承租人使用,承租人支付租金的合同。法律依據(jù)：《民法典》第735條一、融資租賃合同概述(二)融資租賃合同的條款1.當(dāng)事人當(dāng)事人即出租人和承租人,融資租賃合同的出租人為專營租賃業(yè)務(wù)的租賃公司或者其他可以兼營租賃業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。2.租賃物的名稱、數(shù)量、規(guī)格、技術(shù)性能與檢驗(yàn)方法租賃物的名稱、數(shù)量、規(guī)格、技術(shù)性能是對租賃物的必要說明,檢驗(yàn)方法是對承租人如何驗(yàn)收租賃物所作出的具體規(guī)定。一、融資租賃合同概述(二)融資租賃合同的條款3.租賃期限出租人與承租人可以協(xié)商確定租賃合同的期限,該期限一般通過約定租賃合同的起止日、終止日的方式確定,在時(shí)間上該期限一般短于或者相當(dāng)于租賃物的法定折舊年限。一、融資租賃合同概述(二)融資租賃合同的條款4.租金構(gòu)成及其支付期限和方式、幣種租金構(gòu)成：《民法典》第746條的規(guī)定,融資租賃合同的租金,除當(dāng)事人另有約定外,應(yīng)當(dāng)根據(jù)購買租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤確定。通常,融資合同的承租人所支付的租金包括物件買價(jià)及利息、保險(xiǎn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、利潤等。租金的支付期限：可以采取按月、季、年等不同周期進(jìn)行支付。租金支付方式：也可以采取預(yù)付方式。租金的幣種：在存在涉外因素的融資租賃中,當(dāng)事人必須約定用于支付和結(jié)算的幣種一、融資租賃合同概述(二)融資租賃合同的條款5.租賃物的歸屬對于租賃物的歸屬，《民法典》第745條規(guī)定:“出租人對租賃物享有的所有權(quán),未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。”對于租賃期限屆滿后租賃物的歸屬,《民法典》第757條規(guī)定:“出租人和承租人可以約定租賃期限屆滿租賃物的歸屬；對租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,租賃物的所有權(quán)歸出租人?！币?、融資租賃合同概述當(dāng)事人可以在融資租賃合同中約定涉及租賃設(shè)備的使用、保養(yǎng),租賃設(shè)備的保險(xiǎn),合同的擔(dān)保,違約責(zé)任以及合同爭議解決辦法等條款。二、融資租賃合同的特征1.融資租賃合同的一方當(dāng)事人具有特定性根據(jù)中國銀保監(jiān)會(huì)頒布的《融資租賃合同監(jiān)督管理暫行辦法》的規(guī)定,只有經(jīng)過金融管理機(jī)構(gòu)許可的公司才可以從事融資租賃業(yè)務(wù)。2.融資租賃合同是實(shí)現(xiàn)承租人融資目的的融物合同在融資租賃合同中,承租人并不是從出租人處取得租賃物或貨幣的所有權(quán),而僅是通過租賃的形式取得標(biāo)的物的使用權(quán),以租金的形式償還出租人為購買租賃物所付出的對價(jià)和費(fèi)用二、融資租賃合同的特征3.融資租賃合同的履行涉及另一個(gè)買賣合同的簽訂與履行融資租賃合同是由兩個(gè)合同——買賣合同和融資性租賃合同,三方當(dāng)事人——出賣人、出租人(買受人)、承租人結(jié)合在一起有機(jī)構(gòu)成的新型獨(dú)立合同。買賣合同中的出賣人不是向買賣合同中的買受人履行現(xiàn)實(shí)交付標(biāo)的物的義務(wù),而是向租賃合同中的承租人交付標(biāo)的物,承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買受人的權(quán)利和義務(wù);如果出賣人不履行買賣合同中的義務(wù),則承租人可以在一定的條件下,向出賣人主張賠償損失。二、融資租賃合同的特征4.融資租賃合同為諾成性合同、要式合同、雙務(wù)合同、有償合同諾成性合同：融資租賃合同在雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)成立。要式合同：《民法典》第736條第2款的規(guī)定,融資租賃合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式,因此融資租賃合同為要式合同。雙務(wù)合同：融資租賃合同的當(dāng)事人在融資租賃合同中負(fù)有相互對應(yīng)的對待給付義務(wù)。有償合同：承租人獲取租賃物的使用權(quán)是以租金的支付為代價(jià)。

二、融資租賃合同的特征

5.出租人對租賃物不負(fù)瑕疵擔(dān)保和維修義務(wù)租賃物不符合約定或者不符合使用目的的,出租人不承擔(dān)責(zé)任。但是,承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外(《民法典》第747條)。6.融資租賃合同一般不因租賃物的滅失而終止融資租賃合同中,如果沒有特別約定,即使租賃物因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由歸于消滅,承租人仍要負(fù)擔(dān)交付租金的義務(wù),合同并不終止。思考：1.融資租賃與普通租賃有哪些異同?第二節(jié)融資租賃合同的內(nèi)容融資租賃合同的內(nèi)容,是指融資租賃合同的各方當(dāng)事人所享有的權(quán)利與義務(wù)。在《民法典》合同編未對融資租賃合同作出特別規(guī)定時(shí),或者該合同未有特殊的交易慣例時(shí),應(yīng)遵循《民法典》合同編對租賃合同和買賣合同所作的一般規(guī)定。一、融資租賃合同中出租人的主要權(quán)利和義務(wù)(一)出租人的主要權(quán)利1.收取租金的權(quán)利《民法典》第735條在定義融資租賃合同時(shí),明確規(guī)定了承租人支付租金的義務(wù)?！睹穹ǖ洹返?51條繼續(xù)規(guī)定:“承租人占有租賃物期間,租賃物毀損、滅失的,出租人有權(quán)請求承租人繼續(xù)支付租金,但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”一、融資租賃合同中出租人的主要權(quán)利和義務(wù)(一)出租人的主要權(quán)利2.在特殊情況下解除融資租賃合同的權(quán)利我國《民法典》第752條規(guī)定:“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的,出租人可以請求支付全部租金;也可以解除合同,收回租賃物?！薄睹穹ǖ洹返?53條規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意,將租賃物轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分的,出租人可以解除融資租賃合同?！币弧⑷谫Y租賃合同中出租人的主要權(quán)利和義務(wù)(一)出租人的主要權(quán)利2.在特殊情況下解除融資租賃合同的權(quán)利《民法典》第754條規(guī)定:“有下列情形之一的,出租人或者承租人可以解除融資租賃合同:(一)出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認(rèn)無效或者被撤銷,且未能重新訂立買賣合同。(二)租賃物因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因毀損、滅失,且不能修復(fù)或者確定替代物。(三)因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。一、融資租賃合同中出租人的主要權(quán)利和義務(wù)(一)出租人的主要權(quán)利3.取得并保持租賃物的所有權(quán)出租人與出賣人簽訂買賣合同,出賣人將租賃物交付給承租人后,出租人即獲得了出租物的所有權(quán)。出租人在整個(gè)租賃期間便一直享有租賃物的所有權(quán),而承租人只能依據(jù)融資租賃合同對租賃物進(jìn)行使用與收益?！睹穹ǖ洹返?45條規(guī)定:“出租人對租賃物享有的所有權(quán),未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人?！币弧⑷谫Y租賃合同中出租人的主要權(quán)利和義務(wù)(一)出租人的主要權(quán)利4.在租賃期限屆滿后收回租賃物并對租賃物殘值進(jìn)行處分的權(quán)利

《民法典》第760條規(guī)定:“融資租賃合同無效,當(dāng)事人就該情形下租賃物的歸屬有約定的,按照其約定;沒有約定或者約定不明確的,租賃物應(yīng)當(dāng)返還出租人。但是,因承租人原因致使合同無效,出租人不請求返還或者返還后會(huì)顯著降低租賃物效用的,租賃物的所有權(quán)歸承租人,由承租人給予出租人合理補(bǔ)償?！币弧⑷谫Y租賃合同中出租人的主要權(quán)利和義務(wù)(二)出租人的主要義務(wù)1.按照承租人的要求訂立買賣合同購買租賃物,并通過買賣合同最終將租賃物提供給承租人使用《民法典》第739條規(guī)定,出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同,出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定向承租人交付標(biāo)的物,承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買受人的權(quán)利。一、融資租賃合同中出租人的主要權(quán)利和義務(wù)(二)出租人的主要義務(wù)2.保證承租人對租賃物的占有和使用出租人必須保證承租人對租賃物的占有和使用,排除第三人對租賃物的權(quán)利主張,或者非法干涉承租人對租賃物的正常使用《民法典》第748條規(guī)定:“出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對租賃物的占有和使用。出租人有下列情形之一的,承租人有權(quán)請求其賠償損失:(一)無正當(dāng)理由收回租賃物;(二)無正當(dāng)理由妨礙、干擾承租人對租賃物的占有和使用;(三)因出租人的原因致使第三人對租賃物主張權(quán)利;(四)不當(dāng)影響承租人對租賃物占有和使用的其他情形?！币弧⑷谫Y租賃合同中出租人的主要權(quán)利和義務(wù)(二)出租人的主要義務(wù)3.特殊情況下的瑕疵擔(dān)保責(zé)任在融資租賃合同中,出租人通常免于承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任,但如果承租人是依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的,應(yīng)由出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任(《民法典》第747條)。在這兩種情況下,出租人必須保證交付的標(biāo)的物符合國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。一、融資租賃合同中出租人的主要權(quán)利和義務(wù)(二)出租人的主要義務(wù)4.特殊情況下協(xié)助承租人向出賣人索賠的義務(wù)《民法典》第741條規(guī)定:“出租人、出賣人、承租人可以約定,出賣人不履行買賣合同義務(wù)的,由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的,出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助?！薄睹穹ǖ洹返?43條規(guī)定:“出租人有下列情形之一,致使承租人對出賣人行使索賠權(quán)利失敗的,承租人有權(quán)請求出租人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任:(一)明知租賃物有質(zhì)量瑕疵而不告知承租人;(二)承租人行使索賠權(quán)利時(shí),未及時(shí)提供必要協(xié)助。出租人怠于行使只能由其對出賣人行使的索賠權(quán)利,造成承租人損失的,承租人有權(quán)請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。”二、融資租賃合同中承租人的主要權(quán)利和義務(wù)(一)承租人的權(quán)利1.選擇租賃物的出賣人并決定租賃物條件的權(quán)利承租人行使對租賃物和出賣人的選擇權(quán)是出租人與出賣人訂立買賣合同的前提2.請求出賣人直接交付標(biāo)的物并就標(biāo)的物的瑕疵要求出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任

《民法典》第739條規(guī)定:“出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同,出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定向承租人交付標(biāo)的物,承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買受人的權(quán)利?！倍?、融資租賃合同中承租人的主要權(quán)利和義務(wù)(一)承租人的權(quán)利2.請求出賣人直