聊城棚戶區(qū)改造住宅小區(qū)項目可行性研究報告

XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告工程咨詢有限公司 11.1項目名稱 11.2項目承擔單位及法人代表 11.3項目單位概況 11.4項目建設地點及規(guī)模 21.5經濟效益指標及財務匯總 3第二章編制依據、基本原則和范圍 52.1編制依據 52.2可行性研究的范圍 52.3編制原則 52.4編制目的 6第三章項目建設的背景及必要性 73.1項目建設背景 73.2項目建設的必要性 3.3政策符合性 第四章市場分析 4.1房地產市場需求預測 4.2項目建設的優(yōu)勢 4.3結論 第五章地址選擇及建設條件 5.1城市概況 5.2項目選址 5.3建設條件 I第六章設計方案 6.2設計目標與原則 6.3平面布置設計方案 6.4建筑設計方案 6.5結構設計 6.6公用設計 第七章環(huán)境保護 7.1采用的環(huán)境保護標準 7.2建設地點與環(huán)境狀況 7.3污染物處理措施 7.4綠化 7.5環(huán)境影響分析 45 478.1用能標準和節(jié)能規(guī)范 8.2能耗指標分析 8.3節(jié)能設計技術要點 8.4節(jié)能技術、產品的使用 第九章勞動安全衛(wèi)生與消防 9.1勞動安全衛(wèi)生 9.2消防設施設計 第十章項目實施進度 10.1項目實施進度表 10.2施工準備及竣工驗收 Ⅱ 11.1招(投)標依據 11.3投標、開標和評標程序 11.4評標委員會的人員組成和資質要求 第十二章投資估算和資金籌措 12.1估算依據 12.2工程投資估算 12.3資金籌措及資金使用計劃 第十三章經濟效益和社會效益評價 13.1經濟效益分析 13.2財務評價 13.3利潤計算 第十四章風險分析 第十五章綜合結論 委托書1、建設項目地理位置圖2、建設項目規(guī)劃平面圖1.1項目名稱XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)改造項目1.2項目承擔單位及法人代表XX房地產開發(fā)有限公司1.3項目單位概況合格率100%,優(yōu)良率90%。開發(fā)項目均以建設速度快、質量高、服1設計新穎、配套設施齊全。2005年被評為聊城市級優(yōu)秀住宅小區(qū)、市級花園式小區(qū)；2006年被評為市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；2007年被評為省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)、省級綠化先進住宅小區(qū)。1.4項目建設地點及規(guī)模該工程為棚戶區(qū)改造安置項目，項目總占地面積41105m2(折合61.66畝),由XX房地產開發(fā)有限公司經過公開競價競得土地使用權。該項目用地拆遷棚戶區(qū)居民252戶，建設住宅用房850套，其中4088棟17層住宅樓、1棟2層商業(yè)樓、2#公建，以及地下車庫、變電室、垃圾站，總建筑面積110902.6m2,其中用于棚戶區(qū)回遷安置面積33760.08m2。該工程容積率1.98,綠地率39.2%,建筑密度19.8%,3、外部配套條件4、環(huán)境保護措施25、總投資及資金來源經估算，本項目總投資為33664.53萬元(其中回遷安置投資約9924.54萬元),其中：工程費用19681.73萬元，其他費用11190.29萬元，預備費1543.6萬元，建設期利息1248.91萬元。本項目總投資中，擬申請銀行貸款20000萬元，企業(yè)資本金13664.53萬元。資本金比例為40.59%,所占比例滿足《國務院關于務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2009]27號)的要求。本項目主要經濟技術指標詳見表1-1。表1-1主要經濟技術指標表序號單位數(shù)量1總用地面積公共綠地建筑占地面積道路及其他占地面積2總建筑面積其中棚戶區(qū)回遷面積3居住戶數(shù)戶回遷戶數(shù)戶商品房戶數(shù)戶4居住人數(shù)人5戶均人口人/戶6容積率7建筑密度%8綠地率%9項目總投資萬元3資金籌措自有資金萬元銀行貸款萬元投資強度萬元/畝建設期月銷售收入萬元總銷售稅金萬元稅前利潤萬元所得稅萬元稅后凈利潤萬元投資利潤率%銷售凈利潤率%投資利稅率%盈虧平衡點%稅后財務內部收益率%萬元稅后投資回收期年4第二章編制依據、基本原則和范圍2.1編制依據有限公司編制《XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告》的委托書；2.2可行性研究的范圍市場分析；投資估算和資金籌措；綜合結論。2.3編制原則53、對項目提出的背景、市場分析、設計方案及建設條件進行分4、在保持建設合理、安全、節(jié)能的情況下，統(tǒng)籌規(guī)劃，做到布5、嚴格按照國家社會和地區(qū)長遠發(fā)展規(guī)劃及有關產業(yè)政策的要6、貫徹“安全第一、預防為主”的方針，確保本工程在建設期2.4編制目的6第三章項目建設的背景及必要性3.1項目建設背景3.1.1住房保障是改善民生、擴大內需的需要地產業(yè)發(fā)展的根本目的。改革開放30年來，我國住房制度改革不斷2008年12月20日，國務院辦公廳正式印發(fā)了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)【2008】131號)要求加大保設力度和實施城市棚戶區(qū)(危舊房、筒子樓)改造等方式，解決城市西部地區(qū)中央下放地方煤礦的棚戶區(qū)和采煤沉陷區(qū)民房搬遷維修改房建設，各地從實際情況出發(fā)，增加經濟適2009年的山東省建設工作要點(魯建發(fā)【2009】1號)中明確規(guī)7展城中村和棚戶區(qū)改造。2010年，中央全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，并繼續(xù)推進國有林區(qū)(場)棚戶區(qū)(危舊房)、國有初步統(tǒng)計，2006年至2011年底，全國累計開工改造各類棚戶區(qū)超過1000萬戶。2012年，全國改造各類棚戶區(qū)超過300萬戶。據調查，截至目前我國仍有超過1200萬戶城鎮(zhèn)低收入和少量中等偏下收這一群體的住房給予保障或支持，也是很多國家和地XX房地產開發(fā)有限公司響應市政府有關政策，負責承擔聊城市XX小區(qū)二期棚戶區(qū)的改造工作，建設XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)改造項目，用于該區(qū)棚戶區(qū)改造安置。項目提供棚戶區(qū)回遷安置用房4083.1.2各級政府積極推進棚戶區(qū)(危舊房)改造8造項目。各地住房城鄉(xiāng)建設部門要盡快啟動試點，加快推進，積極配合民政、財政等部門做好農村危房改造工作摸清農村危房底數(shù)，制定改造計劃。要組織專業(yè)隊伍向農民提供住房安全知識和危房改造技術服務，確保危房改造質量。XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)改造項目是聊城市實施保障性住房建設的重要舉措，將切實改善項目區(qū)居民的居住條件和生活質量，并且棚戶區(qū)改造的實施能夠在一定程度上解決城市低收入人群的住房問題，對于當前社會主義和諧社會的建設有著積極的促進作用。3.1.3聊城市住房發(fā)展現(xiàn)狀隨著我國城市化進程的加快，全國城鎮(zhèn)人口總數(shù)在不斷擴大，城鎮(zhèn)人口占全國總人口的比例也在持續(xù)增加，2012年底已經超過50%的比例。同時，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近幾年增速穩(wěn)定在11%以上。城鎮(zhèn)人口的快速增長和人民生活水平的提高帶來了住房需求的擴大，加上住房的更新?lián)Q代需求、投資需求等，無論是政府出臺的土地政策，還是中行推行的貨幣金融措施，都直接或間接地影響到房地產的供需兩面。近兩年來，伴隨著房價的飆升，已經與聊城市人均收入水平嚴重脫節(jié)，人們的購房能力相對下降。很多工薪階層的人們對購房失去希望，棚戶區(qū)改造不僅可以對居民進行妥善安置，同時對于解決困難群眾和中低收入人群的住房問題起到積極的推動作用，是關系民生的大事，對促進社會的穩(wěn)定，構建和諧社會有著深遠的意義，在一定程度上解決了政府的后顧之憂。3.1.4項目提出背景近年來聊城市不斷加大城市建設的力度，XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)的面貌與周邊景區(qū)極不協(xié)調，亟待對該片區(qū)進行棚戶區(qū)改造。聊城市XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)內建筑多為低矮的磚房，雜亂無9市的面貌格格不入。XX房地產開發(fā)有限公司擬進行XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)項目建設，對片區(qū)252戶棚戶區(qū)居民進行改造，其置換土地可建設住宅樓850戶，其中408戶用于棚戶區(qū)居民回遷安置，企業(yè)雅的氣氛，但不失經濟合理，充分滿足低收入家庭安居區(qū)建設的協(xié)調。該項目實施后將改變該地塊的面貌，進建設成生態(tài)住宅小區(qū)，極大提高居民的住房水平，改善生活質量。3.2項目建設的必要性本項目所在地為聊城市XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)居民用地，3.2.1加快棚戶區(qū)改造，是改善民生的最大工程此，加快聊城市XX小區(qū)二期棚戶區(qū)改造，盡快解決當?shù)厝罕姷淖》?.2.2加快棚戶區(qū)改造，是改善環(huán)境質量的客觀需要環(huán)境。3.2.3加快棚戶區(qū)改造，是提升城市環(huán)境的迫切要求境必須統(tǒng)籌兼顧、相互協(xié)調，才能促進城市形象的提升。3.2.4加快棚戶區(qū)改造，是完善市政基礎設施的必要之舉成了死角和盲區(qū)，必須通過盡快完善配套設施來改善居城建事業(yè)發(fā)展、提高城市品位、建設和諧社會具有十XX房地產開發(fā)有限公司按照市政府規(guī)劃，建設XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)改造項目，可改善原來臟、亂、差的居住環(huán)境，推進聊城XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)改造工程的實施符合山東省及聊城市“舊綜上所述，XX房地產開發(fā)有限公司XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶低收入家庭住房困難的政策，該項目的實施是必要的，也是可行的。3.3政策符合性《中華人民共和國城市房地產管理法》頒發(fā)施行后，經過20多年的發(fā)展，我國房地產業(yè)已成為國民經濟支柱產業(yè)。性住房用地，有效擴大普通商品住房供給?！北卷椖糠蠂野l(fā)改委《產業(yè)結構調整指導目錄(2011年修正第四章市場分析4.1房地產市場需求預測生活水平的提高，人們對住房條件的要求也在提高，期局根據聊城市的住房需求預測，結合城市發(fā)展水平，制訂了例，規(guī)劃期內，建設經濟適用房、廉租住房約10萬m2,建設商品住到2012年聊城市人均住房建筑面積達到30m2。現(xiàn)和國家政策的微調，估計聊城房地產市場前景光明。房地產涉及其相關的300多個行業(yè)，關乎國家經濟發(fā)展大局及社策緊緊松松之中，2012年下半年，中國房地產市場將實現(xiàn)軟著陸，2、配合小城鎮(zhèn)建設步伐加快，加大城鎮(zhèn)的建設力度，建設普通中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告發(fā)布，2012年1月份聊城樣本(在售新房樣本)住宅均價為4253元/m2,相對2011年1月份的4161元/m2,聊城房價增長了2.21%。為抓住目前市場機遇，XX房地產開發(fā)有限公司XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)改造項目無疑具有廣闊的市場前景。4.3.1較優(yōu)越的區(qū)位和交通條件聊城市位于冀、魯、豫三省交界處，既可利用東部沿海的先進技術，還可利用西部省份的豐富資源，是中國能源基地、內陸口岸和輻射冀魯豫交界地區(qū)的中心城市。聊城不僅起著帶動魯西經濟發(fā)展的中心作用，而且也是與山西、河北等內陸省份進行經濟、技術、文化交流的重要通道。貫穿中國南北的京九鐵路和連接祖國東西的濟邯鐵路及濟聊館高速公路在聊城交匯。濟聊館高速公路向東與濟青、京滬、京福高速4.3.2經濟配套設施完善，經濟發(fā)展環(huán)境良好2012年聊城市實現(xiàn)生產總值2145.65億元，按可比價格計算，比上年增長12.7%。其中，第一產業(yè)增加值257.80億元，增長4.6%;第二產業(yè)增加值1187.98億元，增長15.0%;第三產業(yè)增加值699.87億元，增長11.7%。4.3.3提供一個舒適的居住環(huán)境XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)改造項目地理位置優(yōu)越，給居民生活能帶來極大的方便及無限的樂趣。政府投入了大量的人力、財力、第五章地址選擇及建設條件5.2項目選址5.3建設條件5.3.1地形與地下水該項目所處地段，地形平坦、自然地面絕對標高約18米，地下米，承載力120Kpa照時數(shù)在2463.0~2741.8h之間，平均氣溫12.8~13.4℃,全年降水量為567.7~637.3mm,年均相對濕度為56~68%,無霜期200天左右，①風向②風速冬季平均風速：3.4m/s夏季平均風速：2.8m/s③氣溫最冷月平均相對濕度：54%最熱月平均相對濕度：73%全年平均相對濕度：56%⑤降水量年平均降水量：600mm年最大降水量：723.7mm時最大降水量：190mm⑥最大積雪厚度：190mm無霜期年均201天。5.3.4交通布局及通訊條件公路：聊濟青高速與京福(北京-福州)、京珠(北京-珠海)高速、青銀(青島-銀川)高速相聯(lián)，向西與歐亞大陸橋相聯(lián)。港口：4小時即可到青島海港，4小時到天津港，6小時到煙臺港，7小時到威海港。航班：濟南到韓國每周4次航班，煙臺到韓國每日1次航班，青島到韓國每日2次航班。濟南空港距聊城130km,汽車1小時到達。2、通訊和工業(yè)區(qū)及居住區(qū)附近，全市交換機總容量100萬門，提供IDD、5.3.5公用工程條件功能有了質的提高，城市管理不斷加強，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎設施建設正在逐步加強。1、供水：項目區(qū)內水質達國家一類用水標準，日供水13萬噸，壓力0.35兆帕。聊城市地熱資源豐富，在聊城8715平方公里的土地上，1/2的地3、供氣歷史，燃氣普及率達到96%以上。烷熱值4×10°J/m3,日供應量40萬立方米。聊城市區(qū)建有兩座污水處理廠，日處理污水10萬噸，污水處理率達85%。為1200MW的山東中華聊城發(fā)電量達到60億千瓦時，是我國東部地5.3.6工程地質條件1、工程地質項目建設符合聊城市國民經濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃以及城市建宜、節(jié)約用地、保護耕地、減少拆遷移民等原則要求。2、地震設防烈度根據建設部建抗《關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關規(guī)定的通知》(1993)13號和省建抗《關于抗震設防烈度有關規(guī)定的通知》(1993)44號，據建筑抗震設計規(guī)范(GB50011-2001),本度0.10g:深厚，經濟發(fā)展迅速，為XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)改造項目的建設和運營，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和廣闊的市場前景。第六章設計方案6.1設計依據6.2設計目標與原則的綠色空間”,并以帶形綠色通廊為主要骨架，結合各具特色的組群目標之二——均質空間和均好環(huán)境景觀感受居住區(qū)的個性化的最主要因素來自于居者對于外部空間的1、中心型的綠化系統(tǒng)運用軸線、滲透等處理方式，使規(guī)劃區(qū)形成完整的綠化系統(tǒng)?！懊妗?指整個小區(qū)的中心綠地，布置大量草坪綠化與樹木，布“線”:道路綠化。設計中可充分對城市道路綠化帶進行合理利“點”:規(guī)劃區(qū)內各居住院落宅間的公共綠地，是最貼近居民的綠化開敞空間，規(guī)劃設置各類活動場地、休閑設施為居民服務。2、基于地形的空間布局形成理性的居住空間。3、現(xiàn)代化的服務設施4、便捷的交通條件地塊中間位置設置網格式主路，再向每個單體建筑引出宅前路。5、體現(xiàn)對家庭生活的關心(規(guī)劃以人為本)者提供方便的步行系統(tǒng)和無障礙化設計，為他們的活動提供開敞空本次項目規(guī)劃結構分為8棟17層住宅樓、1棟2層商業(yè)樓、2#大寒日3h有效日照的要求；住宅朝向結合用地界線的形狀，城市道本擬建項目規(guī)劃容積率1.98,建筑密度19.8%,綠化率達39.2%。6.3.2交通布局及道路規(guī)劃單元到達中心綠地，由居住到自然形成良好的過渡。6.3.3戶外公共場地及環(huán)境設計砂石或混凝土、三合土等施工質量，以提高硬化地面的耐久性。·以“面”,即住區(qū)“綠心”,形成以鋪地為主，綠化為輔的健環(huán)境。1、地面和道路坡度建筑格局進行平整。地面坡度和車行道縱坡不大于0.3%,人行道不2、地面排水建設內容一覽表序號樓號層數(shù)結構建筑面積(平方米)回遷安置面積(平方米)1地上17層，地下2層框架剪力墻2地上17層，地下2層框架剪力墻3地上17層，地下2層框架剪力墻4地上17層，地下2層框架剪力墻5地上17層，地下2層框架剪力墻6地上17層，地下2層框架剪力墻7地上17層，地下2層框架剪力墻8地上17層，地下2層框架剪力墻9商業(yè)地上2層磚混2#公建地上5層局部1層磚混地下車庫地下1層框架變電室地上一層磚混垃圾站地上一層磚混總計2、戶型設計根據使用功能，XX小區(qū)二期(C區(qū))棚戶區(qū)改造項目在戶型設基本標準和有關規(guī)范要求。建設部根據我國住房改革的總體規(guī)劃要①套型面積配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標準基礎上提高1~2個等級；⑨有宜人的綠化和景觀，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護生態(tài)原則。本項目住宅樓建設戶型有4種，包括三室兩廳一廚兩衛(wèi)以下住房面積占開發(fā)建設總面積的72%。各廳、室均為600×600地板磚地面，墻面為乳膠漆墻面，為進住用戶自選裝修材料預留條件，并有利于減少浪費和降低工程成本。樓梯間、室外過道采用細石混凝土水泥地面、葉中，讓居民充分享受大自然的恩賜，感受天藍水清氣爽的氛圍。筑周圍規(guī)劃寬6m消防通道，消防車能到達建筑物各處外墻臨空面實1、設計原則后，減輕建筑物的地震破壞程度，避免人員傷亡，減少經濟損失。2、抗震設計抗震設計的鋼筋混凝土和框架結構等建筑結構，根據設防烈度、質現(xiàn)象及巖土地震穩(wěn)定性作出分析評價，對地震烈度為7度的可能產6.5結構設計(一)依據的主要規(guī)范(二)自然條件3、抗震設防烈度：7度(三)樓面活荷載表6-2樓面活荷載指標表序號樓面類別活荷載標準值(Kn/m21樓面(除閣樓)22閣樓樓面3廚房24衛(wèi)生間25樓梯26陽臺7儲藏室58不上人屋面6.5.2結構設計及建筑材料樓采用柱下獨立基礎，基礎場地類別為二類，基礎設計(一)地基基礎1、采用第二層粘土為基礎持力層，地基承載力特征值2、全部清除表層耕種土、雜填土層，超挖部分用3:7灰土回填至設計標高，基底滿鋪600mm厚3:7灰土，灰土須分層夯實或壓實，壓實系數(shù)不小于0.95,灰土干容重≥1.55g/cm3,灰土外出基礎邊緣的寬度為灰土厚度的0.6倍且≥600mm。3、基槽采用機械挖土時，注意保持槽底原狀土結構，在槽底設計標高以上保留20cm土層采用人工挖除。基槽開挖完畢后應按照規(guī)施工基礎。如遇洞穴及其他情況及時通知勘測、設計單的泥磚。鋼筋HPB235最小錨固長度為31dm,鋼筋HRB335最小錨固長度為40dm;長度為1.2倍的錨固長度。5、基礎砼保護層厚度：柱、梁-30mm,基礎-40mm。6、防潮層做法：用1:2.5水泥砂漿滲入5%防水劑(水泥重量比)抹20厚，分兩次壓實抹平。(二)地上結構1、受力鋼筋的砼保護層厚度：板-20mm,梁、柱-30mm。2、上部結構材料見表6-3。表6-3上部結構材料一覽表材料名稱材料強度備注鋼筋最小錨固長度混凝土鋼筋HRB235級鋼1a=31d且≥250mmHRB335級鋼1a=40d目>250mmHRB550級鋼冷拔螺紋鋼筋(一)依據規(guī)范(二)用電指標確定消耗負荷標準：住宅耗電標準按40W/m2,公建耗電按50W/m2,商業(yè)耗電按30W/m2,地下車庫和變電室、垃圾站耗電按8W/m2,小區(qū)照明按3W/m2。消耗負荷時間：住宅、商業(yè)按每天用電6個小時計算，公建按每天用電8個小時計算，地下車庫和變電室、垃圾站用電每天2小時，小區(qū)照明用電每天10小時。耗能設備主要有給水設備、換熱站設備、電梯。給水設備功率45kW、每天用電24小時，換熱站設備功率90kW、每天用電24小時、年供熱104天，電梯單機功率10kW、共32部電梯、每天用電6小用電負荷計算見下表6-4,用電量計算見表6-5:用電單位單位面積負荷面積用電負荷住宅耗電商業(yè)耗電公建耗電地下車庫和變電室、垃圾站小區(qū)照明表6-5用電量計算表用電單位名稱設備容量計算負荷年用電量計算有功功率無功功率視在功率年用電小時數(shù)(h)年用電異(萬住宅耗電商業(yè)耗電公建耗電地下車庫和變電室、垃圾站小區(qū)照明給水設備換熱設備電梯合計同時系數(shù)KZP=0.90加補償合計變壓器損耗總計(三)供電電源考慮到項目總體規(guī)劃，項目建有240平方米變電室一座，配置1臺2000kVA箱式變壓器，所處區(qū)域用電從附近變電站接入。(四)配電方式配電系統(tǒng)采用TN-C-S系統(tǒng)，凡事故時可能引起帶電的電纜金屬(五)防雷建筑屋面設避雷帶，網格不大于20m×20m,利用柱筋作引下線，(一)給水設計壓，并保證每天24h不間斷供水。4、消防給水系統(tǒng)自來水管網供應，室外消火栓25L/s,室內消火栓15L/s。(1)生活用水量：根據《城市居民生活用水用量標準》,居民生活用水量為140L/人·天。按照居住人數(shù)2720人，365天計算。公共建筑用水按2L/m2·天估算，面積共5635.28m(3)綠化及道路噴灑用水量：綠化及道路用水按1.5L/m2·次、每5天噴灑一次計算。綠化及道路面積為26715.1m2。(4)管網漏失及未預見用水量：按生活用水、公建用水及綠化、道路用水量的10%計算。(5)消防用水量：根據項目規(guī)模，同一時間內火災次數(shù)按1次考慮，室內消防用水量為15L/s,室外消防用水量為25L/s,火災延續(xù)時間按2小時計。消防用水量不計入總能耗?？傆盟繀R總見下表6-6。消耗類型單位用水量年總用水量(m3)備注1生活用水140L人-天按2720人，365天計算2商業(yè)、公建面積5635.28m23綠化及道路噴灑用水1.5L/m2·次綠化及道路面積為26715.1m24管網漏失、不可預見用水量按生活、商業(yè)、公建用水和綠計算合計(二)排水系統(tǒng)6.6.3廣播電視、通訊(一)設計依據(二)供熱計算，采暖時間按104天、24小時供熱計算。熱力消耗匯總見下表6-7。表6-7熱力消耗量計算表序號建筑類型建筑面積(m2)用熱負荷(W/m2)年消耗熱力(MJ)1住宅2商業(yè)項目承擔單位向供氣公司提出申請，并按有關規(guī)定進行安裝。天然氣消耗：850戶×12Nm3/月×12月=122400Nm3。6.6.6項目智能化隨著信息化社會的不斷發(fā)展和住宅市場消費主體的變化，目前“智能化”已經成為發(fā)展商開發(fā)住宅小區(qū)不可缺少的重要內容和賣(一)基本標準(二)安全出入口管理及多射束對射式紅外探測器、閉路電視監(jiān)(三)信息管理子系統(tǒng)設備監(jiān)控管理(供電、公共、供水)、有線電視插座、有線電視網、6.6.7物業(yè)管理(一)物業(yè)管理費時又要考慮到業(yè)主的承受能力，力求在兩者之間達到平衡。(二)物業(yè)管理配套設施(三)物業(yè)管理水準(四)物業(yè)管理內容1、維修服務內部(物業(yè)管理機構辦公室、門衛(wèi)、車庫)清掃。2、保安服務傳統(tǒng)的巡邏和門衛(wèi)外，消防管理、車輛管理、應急措施也必不可少。第七章環(huán)境保護7.1采用的環(huán)境保護標準7.2建設地點與環(huán)境狀況本項目為XX房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的XX小區(qū)二期(C區(qū))7.3污染物處理措施7.3.1運營期對環(huán)境的影響預測及保護措施2、廢氣2、廢氣擬建項目規(guī)劃在小區(qū)內設置一處垃圾轉運站，垃圾由環(huán)衛(wèi)處統(tǒng)一清理。項目對小區(qū)內及周圍居民區(qū)的環(huán)境影響較小。其他噪聲聲壓級很小，7.3.2施工期對環(huán)境的影響預測及保護措施施工期產生的廢水主要有施工人員的生活污水和施工本身產生施工期的噪聲主要來源于施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸是一個復雜、較難定量的問題。其余還有，建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放二、施工期污染物的防治措施1、廢水防治措施施工期產生的固體廢棄物由專門的環(huán)衛(wèi)工人定3、噪聲防治措施經類比，本項目施工期主要噪聲源及其噪聲級情況見表7-1。表7-1施工期主要噪聲源情況施工階段主要噪聲源噪聲級聲源特征土石方階段推土機聲源無指向性，有一定影響，應控制挖掘機壓路機運輸車輛基礎施工沖擊鉆機聲源無指向性，有一定影響，應控制空壓機結構施工升降機工作時間長，影響較廣泛，必須控制振搗棒電鋸裝修階段砂輪機在考慮室內隔聲量的情況下，其影響有所減輕設備進行定期的維修維護，避免因部件松動或損壞而增加其噪聲源沿街住宅)的地方，減少擾民現(xiàn)象的發(fā)生。特別是在晚上22:00時-次日6:00時，禁止使用強噪聲設備。如有5、降低環(huán)境負荷(1)建筑活動對環(huán)境的負面影響應控制在國家相關標準規(guī)定的(2)減少建筑產生的廢水、廢氣、廢物的排放；(3)利用園林綠化和建筑外部設計以減少熱島效應；(4)減少建筑外立面和室外照明引起的光污染；(5)采用雨水回滲措施，維持土壤水生態(tài)系統(tǒng)的平衡。好小區(qū)建設綠化，充分發(fā)揮綠地的防護功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，小區(qū)綠化率為39.2%,樓間空地均設置綠化帶。在各主要入口兩側做1、優(yōu)先種植鄉(xiāng)土植物，采用少維護、耐候性強的植物，減少日2、采用生態(tài)綠地、墻體綠化、屋頂綠化等多樣化的綠化方式，3、綠地配置合理，達到局部環(huán)境內保持水土、調節(jié)氣候、降低7.5環(huán)境影響分析第八章節(jié)能1、相關法律、法規(guī)和規(guī)劃號);(7)《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》(發(fā)改環(huán)資[2004]2505號);(8)《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護技術》(國家發(fā)改委2005年65號);(9)《固定資產投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法》(發(fā)改委62、產業(yè)政策和準入條件(1)《國務院關于發(fā)布促進產業(yè)結構調整暫行規(guī)定的通知》(國發(fā)【2005】40號);(2)《產業(yè)結構調整指導目錄》(2011年修正版);(3)《中國節(jié)能技術政策大綱》(2006年);8.2能耗指標分析表8-1項目全年新增能源消耗匯總表序號耗能種類單位年耗量折算標煤系數(shù)年折算標煤(tce)1電2水3熱力4天然氣合計8.3節(jié)能設計技術要點8.3.1節(jié)地與室外環(huán)境(2)場地環(huán)境安全可靠，遠離污染源，并對自然災害有充分的(1)建筑用地適度密集，適當提高公共建筑的建筑密度，立足(2)強調土地的集約化利用，充分利用周邊的配套公共建筑設(3)高效利用土地，如開發(fā)利用地下空間，采用新型結構體系(1)充分利用公共交通網絡；(2)合理組織交通，減少人車干擾；(3)地面停車場采用透水地面，并結合綠化為車輛遮蔭。8.3.2節(jié)能與能源利用(1)利用場地自然條件，合理考慮建筑朝向和樓距，充分利用(2)外墻采用結構一體化保溫體系；(3)采用用能調控和計量系統(tǒng)。2、提高用能效率(1)采用高效建筑供能、用能系統(tǒng)和設備1)合理選擇用能設備，使設備在高效區(qū)工作；2)根據建筑物用能負荷動態(tài)變化，采用合理的調控措施。(2)優(yōu)化用能系統(tǒng)，采用能源回收技術1)考慮部分空間、部分負荷下運營時的節(jié)能措施；2)有條件時采用熱、電、冷聯(lián)供形式，提高能源利用效率；3)采用能量回收系統(tǒng)，如采用熱回收技術；4)針對不同能源結構，實現(xiàn)能源梯級利用。3、使用可再生能源8.3.3節(jié)水與水資源利用(1)按高質高用、低質低用的原則，生活用水、景觀用水和綠(2)采用節(jié)水系統(tǒng)、節(jié)水器具和設備，如采取有效措施，避免(3)采用節(jié)水的景觀和綠化澆灌設計，景觀用水不使用市政自(1)采用雨水、污水分流系統(tǒng)，有利于污水處理和雨水的回收(2)合理規(guī)劃地表與屋頂雨水徑流途徑，最大程度降低地表徑8.3.4節(jié)材與材料資源(3)采用工業(yè)化生產的成品，減少現(xiàn)場作業(yè)；(4)遵循模數(shù)協(xié)調原則，減少施工廢料；(5)減少不可再生資源的使用。2、使用綠色建材(1)選用可降解、對環(huán)境污染少的建材；(2)使用原料消耗量少和采用廢棄物生產的建材；(3)使用可節(jié)能的功能性建材。8.3.5室內環(huán)境質量(1)設計采光性能最佳的建筑朝向，發(fā)揮天井、庭院、中庭的(2)采用自然光調控設施，如采用反光板、反光鏡、集光裝置(3)辦公和居住空間，開窗能有良好的視野；(4)室內照明盡量利用自然光，減少白天對人工照明的依賴；(5)照明系統(tǒng)采用分區(qū)控制、場景設置等技術措施，有效避免(6)分級設計一般照明和局部照明，滿足低標準的一般照明與(7)局部照明可調節(jié)，以有利使用者的健康和照明節(jié)能；(8)采用高效、節(jié)能的光源、燈具和電器附件。(1)優(yōu)化建筑外圍護結構的熱工性能，防止因外圍護結構內表面溫度過高過低、透過玻璃進入室內的太陽輻射熱等引起的不舒適(2)設置室內溫度和濕度調控系統(tǒng)，使室內的(3)根據使用要求合理設計溫度可調區(qū)域的大小，滿足不同個3、聲環(huán)境(1)采取動靜分區(qū)的原則進行建筑的平面布置和空間劃分，如保證室內噪聲級和隔聲性能符合《民用建筑隔聲設計規(guī)范》(GB(1)對有自然通風要求的建筑，人員經常停留的工作和居住空(2)合理設置風口位置，有效組織氣流，采取有效(3)室內裝飾、裝修材料對空氣質量的影響應符合《民用建筑(5)設集中空調的建筑，宜設置室內空氣質量監(jiān)測系統(tǒng)，維護(6)采取有效措施防止結露和滋生霉菌。1、優(yōu)先使用綠色建筑的資源利用與環(huán)境保護技術，如新型結構3、外窗及外門的氣密性能不低于國家標準《建筑外門窗氣密、水密、抗風壓性能分級及檢測方法》(GB/T7106-2008)中規(guī)定的6級，其單位縫長空氣滲透量不大于1.5立方米/(米·時),單位面積空氣滲透量不大于4.5立方米/(平方米·時)。4、外窗(門)框與洞口之間的縫隙，采用聚氨酯等高效保溫材側墻采用30厚膠粉聚苯顆粒。5、不采暖樓梯間入口處設置能自行關閉的單元門，不采暖樓梯間外窗的傳熱系數(shù)不大于4.7(W/m2·K)。6、外墻、屋面變形縫的縫口處，填塞保溫材料，保溫材料嵌入縫內長度大于等于300mm。7、建筑采用涂料飾面時采用高彈性涂料。其技術性能指標符合中規(guī)定的技術指標要求，特別是延伸率應大于等于100%。8、建筑采用面磚飾面粘貼面磚時面磚粘結砂漿和面磚勾縫料其技術性能指標符合國家標準中對面磚粘結砂漿和面磚勾縫料的技術9、混凝土構件(空調板、雨篷、外挑構件、開敞陽臺樓板及欄板、封閉陽臺頂板地板等)兩側各抹20厚膠粉聚苯顆粒。10、本建筑屋面保溫材料采用燃燒性能等級為B1級的擠塑聚苯板。12、屋面檐口外緣、女兒情內側以及屋頂開口部位(如人孔、采光窗等)周圍的保溫層，采用寬度不小于500mm的A級材料設置水滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180中有關住宅建筑日照標第九章勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術方案和9.1勞動安全衛(wèi)生一、職業(yè)安全衛(wèi)生應達到下列國家相關標準及規(guī)范保障部)勞字(1998)48號文；二、安全措施方案1、室內地上設衛(wèi)生間、保潔間、開水間、地面鋪防滑地磚，墻面瓷磚到頂，吊頂采用鋁條板，吊頂內設有3、生活垃圾集中后由市政垃圾運走，送至環(huán)保部門處理。4、衛(wèi)生間設置通風換氣系統(tǒng)。樓內的給排水管道的安裝敷設，5、按照建筑物的功能、特點在屋項設置避雷針；樓內低壓配電6、住宅內設置應急呼叫系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)。9.2消防設施設計二、耐火等級三、消防水源四、消防用水量量為25L/s,室內消火栓用水量為15L/s,一次火災持續(xù)時間室內外按2小時計，則一次火災消防用水量288m3。小區(qū)內設有一座消防水池，消防水池容積為300m3。設置，室內按<50m的間距設置；室外消火栓管道直徑≥100mm;室本項目建筑主體四周設環(huán)形消防通道，車道距離建筑物5-12m,六、管道井、檢查井和防火井各設備專業(yè)管道井井壁采用120mm厚紅磚砌筑，其耐火極限滿足防火要求。井壁檢查門及各設備用房防火均按設防等級要求設計。圍繞項目建筑物修建環(huán)形消防通道，路寬9m。室外消防給水管道沿道路敷設，每120m設置一處消火栓，保護半徑150m。建筑物內的消防管網設置為環(huán)狀管網。任何部位兩股充實水柱同時達到，栓口中心距離地面1.1m。消防管采用無縫焊接鋼管。建筑物內設置干粉滅火器。第十章項目實施進度10.1項目實施進度表本項目從籌建階段至項目建成投入運行，總計劃時間為24個月，具體日期為2013年12月至2015年12月。投標制。在項目實施過程中可根據實際情況進行內部計劃的適當調項目實施進度詳見表10-1。表10-1項目建設進度表123456789前期工作▲小區(qū)規(guī)劃設計▲綜合管網設計▲▲▲▲▲▲總體驗收本項目設備采購、基建工程面向社會招標實施。第十一章招(投)標11.1招(投)標依據會令第3號；5號；項暫行規(guī)定》國家發(fā)展計劃委員會令第9號；見》國辦發(fā)【2000】24號文。11.2招(投)標原則按照國家發(fā)展計劃委員會(2001)第9號令《建設項目可行性研究表11-1。表11-1招標基本情況表基本條目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標設計√V√設備VV√建筑工程√V√監(jiān)理√V重要材料VV√其他√V√說明：本項目勘察、設計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理、主要設備、重要材料和其他的招標范圍均為全部招標，招標組織形式均為委托招標，招標方式均為公開招標。建設單位(蓋章):11.3投標、開標和評標程序1、在該項目經上級部門批復同意后，建設方在主管部門指定的2、在招標文件開始發(fā)出日起30日內，具有承擔招標項目能力的法人或者其他組織都可以投標。投標人少于3個時，項目發(fā)包單位應3、開標時由招標人主持，邀請所有投標人參加，開標時由招標人委托公證機構檢查并公證。投標人的投標應當符合下列條件之一：能夠最大限度的滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準或者能夠滿足招標文件的實質性要求。針對采用公開招標的方式項目，在招投標過程中，為保證項目的1、評標委員會由項目發(fā)包單位及相關部門代表和有關技術、經濟等方面的專家組成。根據本方案在項目開工前2個月成立。評標委員會主任由資深的專家擔任，主任不參與投票，只負責人員的挑選和監(jiān)督投票的公正性；評標委員會采用單數(shù)制，但最低不少于5人，并且技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，投票采用秘密方式，以得票多才當選，但中標者的得票不得低于半數(shù)。2、評委會成員在副高(副教授)級以上，從事本專業(yè)至少在8年以上，對工程項目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標單位無任何利害關系，評標委員會成員當客觀公正的履行職務，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。第十二章投資估算和資金籌措理的投資估算是建設工程順利完成的保證。2、山東省人民政府辦公廳《關于進一步加快城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》(魯政辦發(fā)(2010)10號);3、財政部國家稅務總局《關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目4、其它國家和地方關于棚戶區(qū)改造的相關5、企業(yè)提供的基礎資料.1、工程費用：由建筑工程和給排水、電氣、暖通工程組成，共計19681.73萬元。其中建筑工程費18240萬元；給排水、電氣、暖通工程費1441.73萬元。(1)建筑工程費本項目建筑工程費用合計18240萬元，詳見表12-1。表12-1建筑工程費用估算表序號工程項工程量(m2)單價總價12商業(yè)及公建3地下車庫4變電室、垃圾站5道路硬化6綠化合計(2)給排水、電氣、暖通工程費給排水工程單位平方米造價平均40元，電氣工程單位平方米造價平均60元，暖通工程每平方米造價平均30元。設備購置費占單項工程費用的60%,安裝工程費占單項工程費用的40%。該項工程費共計1441.73萬元(其中棚戶區(qū)回遷安置房438.88萬元),其中設備購置費865.04萬元，安裝工程費576.69萬元。2、本項目工程建設其他費用合計12056.38萬元。根據山東省人知》(魯政辦發(fā)(2010)10號)有關規(guī)定，對城市和國有工礦棚戶區(qū)基金，減半征收涉及的經營性收費，該項目減免費用共計866.09萬元，減免后工程建設其他費用為11190.29萬元(其中棚戶區(qū)改造安置用房2908.7萬元)。表12-2工程建設其他費用估算表序號項目名稱單位(萬土地費用招拍掛價格0130萬元/畝二前期費用81建設單位管理費2勘察設計費萬元工程費用3圖紙審查費萬元勘察設計費的4建設單位臨時設施費萬元5工程咨詢及建設監(jiān)理費萬元6政府規(guī)費6政府規(guī)費按聊城市有關規(guī)定執(zhí)行估算金額為3008.46萬元。詳見表12-3政府規(guī)費計算表序號費用名稱單位合價(萬元)1城市基礎設施配套費2綜合開發(fā)管理費用23規(guī)劃技術服務費(用地)24規(guī)劃技術服務費(工程)5防雷檢測費n16消防建審費、評估、電檢、器材費7防空費8防空費9新型墻體專項基金散裝水泥費22房屋測量費2房屋確權費環(huán)境影響評估費2水土保持費2勞保費萬元招標管理費萬元表12-4回遷安置用房減免費用一覽表費用名稱單位合價(萬元)1城市基礎設施配套費2綜合開發(fā)管理費用23規(guī)劃技術服務費(用地)4規(guī)劃技術服務費(工程)25防雷檢測費16消防建審費、評估、電檢、器材費7防空費28新型墻體專項基金9散裝水泥費2房屋測量費房屋確權費環(huán)境影響評估費2水土保持費2勞保費萬元招標管理費萬元表12-5棚戶區(qū)安置工程建設其他費用估算表序號項目名稱單位率價費單合價1土地費用招拍掛價格0130萬元/畝2征地補償費約定價格3建設單位管理費94勘察設計費萬元9工程費用5圖紙審查費劫察設計費的6建設單位臨時設施費萬元97工程咨詢及建設監(jiān)理費萬元98政府規(guī)費0表12-6棚戶區(qū)安置工程政府規(guī)費估算表費用名稱單位合價(萬元)1城市基礎設施配套費02綜合開發(fā)管理費用023規(guī)劃技術服務費(用地)24規(guī)劃技術服務費(工程)5防雷檢測費16消防建審費、評估、電檢、器材費7防空費08新型墻體專項基金09散裝水泥費02房屋測量費房屋確權費環(huán)境影響評估費2水土保持費2勞保費萬元招標管理費萬元共計1543.6萬元。本項目貸款20000.00萬元，建設期為2年，貸款在建設期內均衡發(fā)生，貸款利率按6.15%計算，建設期利息為1248.91萬元。經估算，本項目總投資為33664.53萬元(其中回遷安置投資約9924.54萬元),其中：工程費用19681.73萬元，其他費用11190.29萬元，預備費1543.6萬元，建設期利息1248.91萬元。項目投資費用估算詳見表12-7。表12-7項目投資費用估算表序號工程和費用名稱估算價值(萬元)建筑工程設備購置安裝費用其他費用合計一工程費用1主體工程2公用工程給排水工程電氣工程二工程建設其他費l土地使用權費2前期費用一、二合計三基本預備費四建設期利息合計12.3資金籌措及資金使用計劃本項目共需投資33664.53萬元，企行貸款20000萬元。第十三章經濟效益和社會效益評價13.1經濟效益分析資本金13664.53萬元。資本金比例為40.59%,所占比例滿足《國務和《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2009]27號)的要求。13.1.2實施進度本項目建設期2年，為2013年12月至2015年12月，樓房在13.1.3投資估算與資金籌措萬元，其他費用11190.29萬元，預備費1543.6萬13.2財務評價其中回遷安置建筑銷售收入11410.91萬元，商品建筑銷售收入表13-1銷售收入估算表序號數(shù)量(m2)單價(元/m2)合計(萬元)1住宅商品房2住宅回遷樓3商業(yè)建筑4地下車庫合計營業(yè)稅取銷售收入的5%,城市維護建設稅為營業(yè)稅的7%,教育費附加為營業(yè)稅的3%,地方教育附加稅為營業(yè)稅的2%,土地增值稅為銷售收入的2%,土地使用稅7.2元/年/m2,印花稅按銷售收入的5%改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2010]42號)等國家關于營業(yè)稅=商品建筑銷售收入總額×稅費率=37835.01×5%=1891.75萬元城市建設維護稅=營業(yè)稅×稅費率=1891.75×7%=132.42萬元教育費附加=營業(yè)稅×稅費率=1891.75×3%=56.75萬元地方教育費附加=營業(yè)稅×稅費率=1891.75×2%=37.84萬元土地增值稅=銷售總額×稅費率=49245.92萬元×2%=984.92萬元土地使用稅=用地面積×稅額×使用年限×(商品建筑面積/總建筑面積)=47963.04×5%×(77142.52/110902.6)=171.27萬元總銷售稅金=營業(yè)稅金及附加+土地增值稅+土地使用稅+印花稅三、銷售費用按銷售收入的2%計算，銷售費用為984.92萬元銷售費用=銷售總額×稅費率=49245.92×2%=984.92萬元四、企業(yè)管理費按銷售收入的1%計算，企業(yè)管理費用為492.4