房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行2

第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行王亞紅1精品ppt·實(shí)用借鑒第一頁(yè)，共六十七頁(yè)。2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

2精品ppt·實(shí)用借鑒第二頁(yè)，共六十七頁(yè)。2.1.1市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)：1、市場(chǎng)是：商品交換的任何場(chǎng)所；使商品交易雙方接觸的任何安排；商品交換關(guān)系的總和；指某一特定商品的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。2、市場(chǎng)可以是有形的，也可以是無形的。有形市場(chǎng)是指進(jìn)行商品交易的固定場(chǎng)所，反之則稱為無形市場(chǎng)。3、市場(chǎng)必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。賣方和買方：市場(chǎng)主體，可供交易的商品：市場(chǎng)客體。3精品ppt·實(shí)用借鑒第三頁(yè)，共六十七頁(yè)。（1）社會(huì)環(huán)境，是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等4精品ppt·實(shí)用借鑒第四頁(yè)，共六十七頁(yè)。人口環(huán)境構(gòu)成的基本狀況人口規(guī)模人口環(huán)境人口構(gòu)成家庭單位人口密度5精品ppt·實(shí)用借鑒第五頁(yè)，共六十七頁(yè)。丈夫妻子孩子祖父母?jìng)鹘y(tǒng)家庭6精品ppt·實(shí)用借鑒第六頁(yè)，共六十七頁(yè)。例：獨(dú)生子女家庭結(jié)構(gòu)是支撐中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素北京市建委網(wǎng)站2009年公布的一項(xiàng)調(diào)查表明，20至30歲群體是商品房購(gòu)房主力。而且是一畢業(yè)就買房子，買房就要買大房子。在歐美一些國(guó)家，年輕人一般畢業(yè)大概十年以后才進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)買房子，購(gòu)房的主力是35歲以上的人。7精品ppt·實(shí)用借鑒第七頁(yè)，共六十七頁(yè)。1、人口迅速增長(zhǎng)2、人口老齡化日趨嚴(yán)重3、家庭規(guī)模日趨小型化4、人口教育程度提高5、人口的地理分布6、人口區(qū)間流動(dòng)8精品ppt·實(shí)用借鑒第八頁(yè)，共六十七頁(yè)。城市新移民增多家庭單位小型化住房需求難以釋放房?jī)r(jià)為何高居不下？9精品ppt·實(shí)用借鑒第九頁(yè)，共六十七頁(yè)。（2）政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。10精品ppt·實(shí)用借鑒第十頁(yè)，共六十七頁(yè)。PPT內(nèi)容概述第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行。精品ppt·實(shí)用借鑒。二是“二套房”貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。（4）供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。2.3.1.5存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性，分為正外部性和負(fù)外部性。衰退階段，即由繁榮逐步走向下降的階段。正常類貸款定義為借款人能夠履行合同，沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時(shí)足額償還。關(guān)注類貸款定義為盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對(duì)償還產(chǎn)生不利影響的因素。因果關(guān)系預(yù)測(cè)法和時(shí)間序列預(yù)測(cè)法第十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。2010年遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施一是對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；二是“二套房”貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；12精品ppt·實(shí)用借鑒第十二頁(yè)，共六十七頁(yè)。（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。13精品ppt·實(shí)用借鑒第十三頁(yè)，共六十七頁(yè)。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)周期城鄉(xiāng)差別社會(huì)購(gòu)買力人均收入

收入分布

可自由支配收入

通貨膨脹14精品ppt·實(shí)用借鑒第十四頁(yè)，共六十七頁(yè)。

收入分布對(duì)房地產(chǎn)的影響

中產(chǎn)階級(jí)為主兩極分化平均主義購(gòu)買力強(qiáng)購(gòu)買力弱購(gòu)買力弱收入分布15精品ppt·實(shí)用借鑒第十五頁(yè)，共六十七頁(yè)。（4）金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。建設(shè)部等部委的調(diào)查表明，目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金約有20~30%是銀行貸款，30~40%來自建筑施工企業(yè)的墊付資金，而這部分資金也多是源于銀行貸款;此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中61%的資金是來源于銀行。16精品ppt·實(shí)用借鑒第十六頁(yè)，共六十七頁(yè)。（5）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。（游戲規(guī)則）（6）技術(shù)環(huán)境，是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。（遠(yuǎn)大新理念）（7）資源環(huán)境，指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件（有形資源（海南房?jī)r(jià)）和無形資源(北京上海房?jī)r(jià)）。（8）國(guó)際環(huán)境，是指國(guó)外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國(guó)際環(huán)境是一種動(dòng)態(tài)的過程，是國(guó)家以外的結(jié)構(gòu)體系對(duì)一國(guó)的影響和一國(guó)對(duì)國(guó)家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動(dòng)過程。17精品ppt·實(shí)用借鑒第十七頁(yè)，共六十七頁(yè)。18精品ppt·實(shí)用借鑒第十八頁(yè)，共六十七頁(yè)。巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力（1）中國(guó)城市人口每年增加1%左右。大約1800—200萬。如果按照每個(gè)城市人口住房面積22平方米計(jì)算，需要增加4.4億平方米住宅。每年大約有950萬對(duì)新人結(jié)婚。（2）城市建設(shè)方興未艾，大量拆遷改建。我國(guó)是世界上每年新建建筑量最大的國(guó)家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，而只能持續(xù)25～30年。英國(guó)的平均壽命達(dá)到了132年，而美國(guó)的建筑壽命也達(dá)到了74年。質(zhì)量與拆遷（南昌市1999年建成的、被評(píng)為優(yōu)質(zhì)工程的四星級(jí)五湖大酒店，2010年2月6日爆破拆除，規(guī)劃滯后、混亂，與未來城市發(fā)展步伐不協(xié)調(diào)，建筑質(zhì)量再過硬也難逃“夭折”厄運(yùn)。一些地方甚至存在“規(guī)劃跟著領(lǐng)導(dǎo)變”的怪現(xiàn)象，領(lǐng)導(dǎo)換一屆規(guī)劃就得調(diào)一回，一些“年富力強(qiáng)”的建筑因此被拆除時(shí)有發(fā)生）19精品ppt·實(shí)用借鑒第十九頁(yè)，共六十七頁(yè)。（3）60-70%的居民要求改善住房條件。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當(dāng)前的24平方米增加到35平方米左右?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為4%左右（農(nóng)村為2%）。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進(jìn)新房子，從小房子搬進(jìn)大房子。（4）到2020年城市化水平將達(dá)到55—60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到8--8.5億，住宅的真實(shí)需求大約每年增加5.4億平方米。20精品ppt·實(shí)用借鑒第二十頁(yè)，共六十七頁(yè)。2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要由市場(chǎng)中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。1、土地所有者或當(dāng)前的使用者土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用非常重要。在我國(guó)，政府壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場(chǎng)，當(dāng)前的土地使用者也對(duì)有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對(duì)開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上“釘子戶”，不僅會(huì)使開發(fā)周期拖長(zhǎng)，還會(huì)大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用。2、開發(fā)商3、政府及政府機(jī)構(gòu)政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)投資者對(duì)政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。21精品ppt·實(shí)用借鑒第二十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。4、金融機(jī)構(gòu)5、建筑承包商6、專業(yè)顧問（1）建筑師;

（2）工程師。房地產(chǎn)開發(fā)中需結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等;

（3）會(huì)計(jì)師。會(huì)計(jì)師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財(cái)政預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時(shí)向開發(fā)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人通報(bào)財(cái)務(wù)狀況;

（4）造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師。其主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算;

（5）估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人。估價(jià)師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過程中提供估價(jià)服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人主要是利用自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、掌握的信息，促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易，并在辦理手續(xù)的過程中提供專業(yè)服務(wù)。（6）律師。7、消費(fèi)者或買家22精品ppt·實(shí)用借鑒第二十二頁(yè)，共六十七頁(yè)。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)

2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。（1）總量結(jié)構(gòu)：分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。（2）區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國(guó)不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)。23精品ppt·實(shí)用借鑒第二十三頁(yè)，共六十七頁(yè)。（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。（4）供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系。（5）投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。24精品ppt·實(shí)用借鑒第二十四頁(yè)，共六十七頁(yè)。

2.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分概念是美國(guó)人溫德爾·史密斯于1965年發(fā)表的《市場(chǎng)營(yíng)銷策略中的產(chǎn)品差異化與細(xì)分市場(chǎng)》一文中首先提出的。所謂市場(chǎng)細(xì)分是指根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的不同欲望與需求，不同的購(gòu)買習(xí)慣，把整個(gè)市場(chǎng)分割為若干相類似的消費(fèi)者群，其中每個(gè)消費(fèi)者群就是一個(gè)子市場(chǎng)或稱細(xì)分市場(chǎng)。25精品ppt·實(shí)用借鑒第二十五頁(yè)，共六十七頁(yè)。1、按地域細(xì)分房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)、山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)等。還可以說中國(guó)華北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)、世界房地產(chǎn)市場(chǎng)等。26精品ppt·實(shí)用借鑒第二十六頁(yè)，共六十七頁(yè)。2、房地產(chǎn)用途細(xì)分按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。如居住物業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。3、存量增量細(xì)分按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）和二級(jí)房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）。27精品ppt·實(shí)用借鑒第二十七頁(yè)，共六十七頁(yè)。4、交易形式細(xì)分按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。5、按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分按照市場(chǎng)營(yíng)銷過程中的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)?？梢詫⒛撤N特業(yè)按其建造標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)，如高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)；也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分，老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等。28精品ppt·實(shí)用借鑒第二十八頁(yè)，共六十七頁(yè)。2.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。教材列舉了10項(xiàng)供給指標(biāo)、11項(xiàng)需求指標(biāo)、9項(xiàng)市場(chǎng)交易指標(biāo)。（一）供給指標(biāo)

（1）新竣工量（NewCompletions，NCt），中國(guó)新竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的各種房屋建筑面積的總和。(下表:河南新峻工面積)（2）滅失量（δt），指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

29精品ppt·實(shí)用借鑒第二十九頁(yè)，共六十七頁(yè)。

（3）存量（Stock，St），指報(bào)告期內(nèi)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期新竣工量－報(bào)告期滅失量（St＝St－1＋NCt－δt）；30精品ppt·實(shí)用借鑒第三十頁(yè)，共六十七頁(yè)。（4）空置量（Vacancy，VC），指報(bào)告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國(guó)目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建(指報(bào)告期房地產(chǎn)公司接受委托、定向開發(fā)建設(shè)，并收取一定的管理費(fèi)所建設(shè)的房屋)、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。31精品ppt·實(shí)用借鑒第三十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。（5）空置率（VacancyRate，VRt），指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt/St。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。32精品ppt·實(shí)用借鑒第三十二頁(yè)，共六十七頁(yè)。（6）可供租售量（HousesforSale/Rental，HSRt），指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿浚缴掀诳晒┳馐蹟?shù)量一上期吸納量＋本期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）；因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎猓阅硶r(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售的數(shù)量。

（7）房屋施工面積（BuildingsUnderConstruction，BUCt），是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。

33精品ppt·實(shí)用借鑒第三十三頁(yè)，共六十七頁(yè)。

（8）房屋新開工面積（ConstructionStarts，CSt），是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工日期應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。

34精品ppt·實(shí)用借鑒第三十四頁(yè)，共六十七頁(yè)。（9）平均建設(shè)周期（ConstructionPeriod，CPt），指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積（CPt＝BUCt/NCt）。如果現(xiàn)在有這么多施工面積，按照年竣工面積的速度，需要多少年才能完成。如果有大量的項(xiàng)目開工、施工與竣工，假定每年開工的面積都相等（這就是平均的來源），建設(shè)周期為3年，每年開工1萬平方米，第一年，開工1萬平方米，施工1萬平方米，第二年，開工1萬平方米，施工2萬平方米，第三年起，開工1萬平方米，施工3萬平方米，竣工1萬平方米，第四年，開工1萬平方米，竣工1萬平方米，施工3萬平方米，因當(dāng)年開工與竣工相等，當(dāng)年年初增加的開工面積，但在年底被增加的竣工面積抵消，各年施工面積保持不變。如果能維持這樣的開工、竣工建設(shè)速度，第三年起，施工量、開工量、竣工量保持平衡。

35精品ppt·實(shí)用借鑒第三十五頁(yè)，共六十七頁(yè)。36精品ppt·實(shí)用借鑒第三十六頁(yè)，共六十七頁(yè)。

（二）需求指標(biāo)。

（1）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：一定時(shí)期內(nèi)（一個(gè)季度或一年），一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和提供勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值的總值。（2）人口數(shù)，是指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和，包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口。其中，常住人口與一個(gè)地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系更為密切。

（3）城市家庭人口（4）就業(yè)人員數(shù)量（5）就業(yè)分布

（6）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（7）城市家庭可支配收入（8）城市家庭總支出

（9）房屋空間使用數(shù)量（10）商品零售價(jià)格指數(shù)

（11）城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)：CPI)

37精品ppt·實(shí)用借鑒第三十七頁(yè)，共六十七頁(yè)。(三）市場(chǎng)交易指標(biāo)

（1）銷售量（HSt），指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。我國(guó)采用是實(shí)際銷售面積，指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。2009年第一季度，鄭州194.3萬平方米的成交量，金水區(qū)成交面積最大，為78.25萬平方米，其次為鄭東新區(qū)32.65萬平方米、中原區(qū)28.31萬平方米、管城區(qū)25.43萬平方米和二七區(qū)21.36萬平方米?；轁?jì)區(qū)成交最少，為8.64萬平方米。

38精品ppt·實(shí)用借鑒第三十八頁(yè)，共六十七頁(yè)。（2）出租量（HRt），指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。

（3）吸納量（AVt），指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。39精品ppt·實(shí)用借鑒第三十九頁(yè)，共六十七頁(yè)。（4）吸納率（ARt），指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分?jǐn)?shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。（5）吸納周期（APt），指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。

（6）預(yù)售面積，指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。40精品ppt·實(shí)用借鑒第四十頁(yè)，共六十七頁(yè)。（7）房地產(chǎn)價(jià)格，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。中國(guó)是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。（8）房地產(chǎn)租金，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。（9）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。我國(guó)目前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，通?；谄骄鶅r(jià)格。

41精品ppt·實(shí)用借鑒第四十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。

2.3

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

2.3.1

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性2.3.1.1

市場(chǎng)供給的特點(diǎn)（核心是壟斷性）

1、由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場(chǎng)供給在短期缺乏彈性；

2、由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性；

3、由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體間的競(jìng)爭(zhēng)不充分、不廣泛。42精品ppt·實(shí)用借鑒第四十二頁(yè)，共六十七頁(yè)。43精品ppt·實(shí)用借鑒第四十三頁(yè)，共六十七頁(yè)。

2.3.1.2

市場(chǎng)需求的特點(diǎn)（廣泛性和多樣性）

1、房地產(chǎn)是一種基本需求，市場(chǎng)的需求首先具有廣泛性；

2、與市場(chǎng)供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性；3、購(gòu)置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。

44精品ppt·實(shí)用借鑒第四十四頁(yè)，共六十七頁(yè)。

2.3.1.3

市場(chǎng)交易的特點(diǎn)（復(fù)雜性）

1、由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)）的流轉(zhuǎn)及其再界定；2、房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長(zhǎng)，交易費(fèi)用通常也比較多；45精品ppt·實(shí)用借鑒第四十五頁(yè)，共六十七頁(yè)。買方（1）契稅：房?jī)r(jià)1%【90平米以下（含）的普通住宅】,房?jī)r(jià)1.5％[90平米以上的普通住宅],房?jī)r(jià)3％【非普通住宅】（2）傭金：房?jī)r(jià)1%賣方普通住宅（1

）未滿兩年唯一住房/不是唯一住房：差額營(yíng)業(yè)稅=（賣出價(jià)-買進(jìn)價(jià)）5.55%，個(gè)稅=總價(jià)1%（2）

滿兩年不是唯一住宅：無差額營(yíng)業(yè)稅，個(gè)稅1%（3

）滿兩年唯一住宅：無稅（4）

傭金：房?jī)r(jià)1%非普通住宅（1

）未滿兩年唯一住房/不是唯一住房：全額營(yíng)業(yè)稅=總價(jià)5.55%;

個(gè)稅=總價(jià)2%（2）

滿兩年不是唯一住房：差額營(yíng)業(yè)稅=（賣出價(jià)-買進(jìn)價(jià)）5.55%,

個(gè)稅=總價(jià)2%（3

）滿兩年唯一住宅：差額營(yíng)業(yè)稅=（賣出價(jià)-買進(jìn)價(jià)）5.55%;

個(gè)稅=無（4

）傭金：房?jī)r(jià)1%（46精品ppt·實(shí)用借鑒第四十六頁(yè)，共六十七頁(yè)。目前國(guó)家沒有關(guān)于普通住宅的法定概念。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)一般由各個(gè)地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際自行制定。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。例5、某宗地總面積為500平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200平方米，容積率為()。

A、0.4

B、2.4

C、1.2

D、2.53、市場(chǎng)信息的缺乏，市場(chǎng)交易通常需要估計(jì)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。

47精品ppt·實(shí)用借鑒第四十七頁(yè)，共六十七頁(yè)。2.3.1.4

市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大；

2、由于人口的不斷增長(zhǎng)、土地資源的不可再生性和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)；但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下而個(gè)別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。

2.3.1.5存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性，分為正外部性和負(fù)外部性；2.3.1.6市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性；其中第五、第六個(gè)特性是2008年教材新增內(nèi)容。除以上六方面特性外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還要受社會(huì)體制的規(guī)定，比如我國(guó)土地出讓制度（如一次性交納土地出讓金、土地“招拍掛”）導(dǎo)致的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于美國(guó)等其他國(guó)家的一些特殊性。48精品ppt·實(shí)用借鑒第四十八頁(yè)，共六十七頁(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在低透明度國(guó)家中第一49精品ppt·實(shí)用借鑒第四十九頁(yè)，共六十七頁(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度指數(shù)是目前業(yè)內(nèi)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度的唯一指標(biāo)，涵蓋“房地產(chǎn)投資效益”、“市場(chǎng)基本信息披露”、“上市公司財(cái)務(wù)披露”、“法律政策體系”以及“交易流程”五方面指標(biāo)，其中“法律政策體系”一項(xiàng)在評(píng)級(jí)中所占權(quán)重最大（26%）。2008年仲量聯(lián)行發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)最新透明度指數(shù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度在亞太地區(qū)提升幅度最大，在“金磚四國(guó)”中首次超過印度，在評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度的幾個(gè)方面中，中國(guó)在法律政策體系方面進(jìn)步最大，而在市場(chǎng)基本信息披露方面得分最低。

50精品ppt·實(shí)用借鑒第五十頁(yè)，共六十七頁(yè)。2.3.2

房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

2.3.2.1

配置存量房地產(chǎn)資源和利益

2.3.2.2

顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

2.3.2.3

指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

2.3.2.4

指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃2.3.2.5

引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

51精品ppt·實(shí)用借鑒第五十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)：房地產(chǎn)市場(chǎng)是周期性極為明顯的市場(chǎng)，原因有幾個(gè)方面：

(1)房地產(chǎn)的生產(chǎn)期很長(zhǎng)，短則一兩年，長(zhǎng)可以三五年。一旦發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求，短期內(nèi)都無法增加供應(yīng)，令樓市可以連年上升；

(2)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)上的主要財(cái)富儲(chǔ)存工具，有余資的人都傾向投資地產(chǎn)。因此，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，資金就會(huì)源源不絕地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。流入的資金愈多，樓價(jià)就升得愈快，樓價(jià)上升又吸引更多的資金流入；

(3)投資地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿效益大，按揭貨款往往可高達(dá)樓價(jià)的七至八成。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴(kuò)大。當(dāng)然，當(dāng)資金退的時(shí)候，亦會(huì)飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。

52精品ppt·實(shí)用借鑒第五十二頁(yè)，共六十七頁(yè)。自然周期。西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家把房地產(chǎn)業(yè)的循環(huán)和周期分成四個(gè)階段：繁榮階段，即產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張或上升階段；衰退階段，即由繁榮逐步走向下降的階段；蕭條階段，即產(chǎn)業(yè)萎縮達(dá)到最低點(diǎn)；復(fù)蘇階段，即由蕭條走向回升的階段。課本49頁(yè)主從供求角度即房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的直接動(dòng)因，第一章周期風(fēng)險(xiǎn)部分主要從價(jià)格和交易量角度即供求變化的結(jié)果對(duì)周期不同階段的特征進(jìn)行了描述）第一階段是蕭條階段。市場(chǎng)供給遠(yuǎn)大于需求，房地產(chǎn)空置率達(dá)最高水平。第二階段是復(fù)蘇階段。市場(chǎng)需求開始增多，空置率下降。第三階段是高潮階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)行情處于最好時(shí)期，市場(chǎng)需求小于市場(chǎng)供給。第四階段是衰退階段。市場(chǎng)需求開始下降，空置率增高。53精品ppt·實(shí)用借鑒第五十三頁(yè)，共六十七頁(yè)。2.4.3房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱2.4.3.1房地產(chǎn)泡沫及成因

房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有：

首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

54精品ppt·實(shí)用借鑒第五十四頁(yè)，共六十七頁(yè)。其次，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。

以海南為例：1988年8月23日，海南島自立門戶，成立中國(guó)第31個(gè)省級(jí)行政區(qū)。

1992年，海南全省房地產(chǎn)投資87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，地價(jià)由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；海南全省財(cái)政收入的40％來源于房地產(chǎn)業(yè)。另?yè)?jù)《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒》統(tǒng)計(jì)，1988年，海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。

1993年6月24日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，16條強(qiáng)力調(diào)控措施包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金等。這場(chǎng)持續(xù)幾年的泡沫開始了痛苦的破裂。

給海南留下的財(cái)富是：“爛尾樓”600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。

55精品ppt·實(shí)用借鑒第五十五頁(yè)，共六十七頁(yè)。第二、金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。銀行是投機(jī)的資金后臺(tái)和直接、或間接的參與者，當(dāng)銀行的“金牌”客戶也就是開發(fā)商“跑路”或破產(chǎn)，銀行的不良貸款率也就水漲船高，海南當(dāng)時(shí)的銀行不良貸款率，最高時(shí)期高達(dá)60％以上。

56精品ppt·實(shí)用借鑒第五十六頁(yè)，共六十七頁(yè)。不良貸款是指在評(píng)估銀行貸款質(zhì)量時(shí)，把貸款按風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)分為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類，其中后三類合稱為不良貸款。

正常類貸款定義為借款人能夠履行合同，沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時(shí)足額償還。關(guān)注類貸款定義為盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對(duì)償還產(chǎn)生不利影響的因素。次級(jí)類貸款定義為借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問題，完全依靠其正常營(yíng)業(yè)收入無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔(dān)保，也可能會(huì)造成一定損失?？梢深愘J款的定義為借款人無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔(dān)保，也肯定要造成較大損失。損失類貸款定義為在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。57精品ppt·實(shí)用借鑒第五十七頁(yè)，共六十七頁(yè)。

2.4.3.2“過度開發(fā)”及誘因1、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)有時(shí)也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。2、過度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面：（1）開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差（周期長(zhǎng)，供給的滯后性）就是對(duì)尚未發(fā)生、目前還不明確的事物進(jìn)行預(yù)先估計(jì)，并推測(cè)事物未來的發(fā)展趨勢(shì)，從而協(xié)助管理者掌握情況，選擇對(duì)策。定性預(yù)測(cè)法是利用已有的主觀認(rèn)識(shí)經(jīng)驗(yàn)和邏輯判斷與推理方法為主，對(duì)事物未來發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)進(jìn)行的推測(cè)和判斷；因果關(guān)系預(yù)測(cè)法和時(shí)間序列預(yù)測(cè)法。2009-9-15日，百度一下，找到相關(guān)網(wǎng)頁(yè)約52,900,000篇，用時(shí)0.001秒，關(guān)注程度之高；2009年2月10日，百度一下，找到相關(guān)網(wǎng)頁(yè)約49,800,000篇----四千九百八十萬篇，用時(shí)0.002秒，增速之快。（2）開發(fā)商之間的博弈和非理性行為（3）開發(fā)資金的易得性。58精品ppt·實(shí)用借鑒第五十八頁(yè)，共六十七頁(yè)。2.4.3.4過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫的區(qū)別與聯(lián)系

兩者的區(qū)別：

1）過度開發(fā)（也稱“過熱”）和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過了需求的增長(zhǎng)速度，就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象；而房地產(chǎn)泡沫則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。

2）過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)，往往要通過外力干預(yù)，而過度開發(fā)可以通過自我調(diào)整回復(fù)到平衡狀態(tài)。

59精品ppt·實(shí)用借鑒第五十九頁(yè)，共六十七頁(yè)。3）房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機(jī)性泡沫存在的話，往往會(huì)出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時(shí)供給的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過需求，空置率上升，價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。也就是說，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開始下滑了。從另一個(gè)角度來說，如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。

4）從市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)來看：“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(zhǎng)期收益；而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出。

60精品ppt·實(shí)用借鑒第六十頁(yè)，共六十七頁(yè)。兩者的聯(lián)系：“投機(jī)需求膨脹”與“開發(fā)商之間的博弈和非理性行為”都是基于非理性思考的沖動(dòng)性行為，都帶有投機(jī)色彩和博弈性。房地產(chǎn)泡沫的直接助燃劑是金融機(jī)構(gòu)過度放貸，而過度開發(fā)的另一個(gè)誘因是開發(fā)資金的易得性?！伴_發(fā)資金的易得性”是建立在金融機(jī)構(gòu)放貸無序、過多過濫基礎(chǔ)上的。61精品ppt·實(shí)用借鑒第六十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。2.4.3.4房地產(chǎn)泡沫的衡量“房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率／實(shí)際GDP增長(zhǎng)率”、“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)／居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)”、“房?jī)r(jià)收入比”、“個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率／居民平均家庭收人增長(zhǎng)率”、“房地產(chǎn)投資需求／房地產(chǎn)使用需求”等指標(biāo)，都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。由于房地產(chǎn)泡沫問題的復(fù)雜性，很難用單一指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在價(jià)格泡沫，因此國(guó)際上通常用綜合上述指標(biāo)構(gòu)造出的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫的