房產(chǎn)法律知識培訓(xùn)-課件

培訓(xùn)

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培訓(xùn)

1主要內(nèi)容第一部分法律與房地產(chǎn)發(fā)展的脈絡(luò)第二部分銷售過程中風(fēng)險防范與證據(jù)管理第三部分關(guān)注物權(quán)法——熱點問題分析第四部分日常所見疑難問題2主要內(nèi)容第一部分法律與房地產(chǎn)發(fā)展的脈絡(luò)2精品資料3精品資料3你怎么稱呼老師？如果老師最后沒有總結(jié)一節(jié)課的重點的難點，你是否會認為老師的教學(xué)方法需要改進？你所經(jīng)歷的課堂，是講座式還是討論式？教師的教鞭“不怕太陽曬，也不怕那風(fēng)雨狂，只怕先生罵我笨，沒有學(xué)問無顏見爹娘……”“太陽當(dāng)空照，花兒對我笑，小鳥說早早早……”44第一部分法律與房地產(chǎn)發(fā)展的脈絡(luò)房地產(chǎn)發(fā)展的三個階段1、空白階段2、起步階段3、發(fā)展階段5第一部分法律與房地產(chǎn)發(fā)展的脈絡(luò)房地產(chǎn)發(fā)展的三個階段5空白階段1949－19561956－19661966－1978國民經(jīng)濟恢復(fù)時期對地主的房地產(chǎn)接管沒收征收的政策文化大革命前確立了城市房地產(chǎn)的社會主義公有制文化大革命期間立法陷于停頓狀態(tài)6空白階段1949－1956國民經(jīng)濟恢復(fù)時期6起步階段復(fù)興時期1979年——1988年起步時期1988年——1994年黨的十一屆三中全會以后，沉寂的房地產(chǎn)業(yè)開始了復(fù)蘇，國家加強了對房地產(chǎn)領(lǐng)域的法制建設(shè)1988年全國人大通過憲法修正案：土地有償、有期限使用制度得以建立，房地產(chǎn)立法在數(shù)量和質(zhì)量較高《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》7起步階段復(fù)興時期黨的十一屆三中全會以后，沉寂的房地產(chǎn)業(yè)開始了發(fā)展階段初步發(fā)展時期1994－1997快速發(fā)展時期1997至今1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的頒布，填補了我國房地產(chǎn)法制建設(shè)的空白，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已邁入了法制管理的新時期

1997年黨的十五大的召開為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展創(chuàng)造了空間8發(fā)展階段初步發(fā)展時期1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理第二部分銷售過程中風(fēng)險防范與證據(jù)管理一、風(fēng)險來源二、簽約前風(fēng)險防范與證據(jù)管理三、簽約時風(fēng)險防范與證據(jù)管理9第二部分銷售過程中風(fēng)險防范與證據(jù)管理一、風(fēng)險來源9一、風(fēng)險來源風(fēng)險來源:1、行政機關(guān)“規(guī)劃許可證”“施工許可證”“預(yù)售許可證”“房產(chǎn)證”2、內(nèi)部員工“表見代理”3、供應(yīng)商:“甲供不到位”“付款遲延”勘查\設(shè)計\施工\采購4、購房者“逾期?違約”“雙倍索賠”5、物業(yè)公司案例10一、風(fēng)險來源風(fēng)險來源:10

案例2002年3月，深圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。物業(yè)公司認為收費和賠償條件太不對等，一輛轎車一小時收費才5元錢，一旦停車場內(nèi)車輛丟失，車主以停車場負保管責(zé)任為由要求停車場賠償丟車的巨額損失，對物業(yè)公司太不公平，由此不予賠償。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。11案例2002年3月，深圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停

1、被告收取原告停車場費時明確注明收取的是車位租金，故無證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系，而是車位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔(dān)丟車之民事賠償責(zé)任。2、如果被告收取停車場費用是服務(wù)費，即可證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系。物業(yè)公司必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

點評：1、確定停車場的賠償責(zé)任，必須明確車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系是停車場承擔(dān)民事責(zé)任的重要法理依據(jù)。車輛保管關(guān)系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系。車位有償使用關(guān)系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關(guān)系。車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系在車輛的寄存行為上是相同、一致的。將車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系兩者區(qū)分：主張車輛保管關(guān)系，停車場承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任；車位有償使用關(guān)系，停車場不承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任。2、停車場收費是服務(wù)費。3、停車場服務(wù)收費的性質(zhì)是保管收費。4、停車場保管收費應(yīng)承擔(dān)保管責(zé)任。5、停車場收費發(fā)票單方聲明"車位租金"無效。121、被告收取原告停車場費時明確注明收取的是車位租金，二、簽約前風(fēng)險防范與證據(jù)管理1、辦妥各項手續(xù)

國有土地使用證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建筑工程用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程施工許可證

商品房預(yù)售許可證。

2、審查購房資格3、減少廣告風(fēng)險宣傳文案多用描述性詞語，少用確定性承諾證據(jù)：各項證書，宣傳資料，購房者身份證明13二、簽約前風(fēng)險防范與證據(jù)管理1、辦妥各項手續(xù)13案例

某地產(chǎn)商推出“假日小區(qū)”，樓書中宣稱，5000平方米人

工湖景’，‘2000平方米噴泉廣場’，李先生購后發(fā)現(xiàn)，人

工湖只不過是個小池子，噴泉廣場改成了停車場。一怒之下，李先生訴諸法院，要求追究地產(chǎn)商的違約責(zé)任？

問題：李先生的主張可否得到法院的支持？14案例某地產(chǎn)商推出“假日小區(qū)”，樓書中宣稱，5000平方米法條鏈接：《商品房買賣合同解釋》第3條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。律師建議：廣告用語用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語；不宜用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名校”等等甲方的售樓書、廣告、展示的樣板房、家居布置、模型及宣傳資料等，為購房參考示范，不作為履行合同之標準。圖例僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切資料均以政府最后批準之圖則為準。15法條鏈接：15三、簽約時風(fēng)險防范與證據(jù)管理1、完備認購書條款2、合同內(nèi)容風(fēng)險防范3、充分重視違約責(zé)任4、嚴格履約證據(jù)：合同文本通知書登記表16三、簽約時風(fēng)險防范與證據(jù)管理1、完備認購書條款161、完備認購書條款目前的簽約過程1、依廣告產(chǎn)生購房的意思表示2、與房產(chǎn)公司簽定認購書3、簽定預(yù)售合同。認購書性質(zhì)1、認購書內(nèi)容：(1)當(dāng)事人情況(2)房屋情況(3)價款計算(4)簽署正式契約的時限2、認購書性質(zhì)：是預(yù)約合同，它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。171、完備認購書條款目前的簽約過程17互動案例

吳先生一周前看好一套自己比較滿意的商品房，于是，當(dāng)場交了1萬元訂金，但雙方在認購書中沒有明確約定購房合同的時間。由于吳先生早有購房的打算，所以購房的首付款13萬余元也準備就緒。但世事難料，近日吳先生的父親不幸摔傷，僅手術(shù)費就達4萬元，后期治療費也將無法估計，這突如其來的開支使吳先生難圓購房夢，被逼無奈的吳先生給開發(fā)商打電話告知了詳情，并提出自己可能無法簽訂購房合同，希望開發(fā)商退回自己的1萬元訂金，開發(fā)商回話說，訂金不能退。對此吳先生不知如何是好?18互動案例18法律建議

首先，吳先生與開發(fā)商之間的訂金關(guān)系已經(jīng)成立，雙方如果一方違約都有可能被迫用訂金罰責(zé)。因為吳先生交納訂金與開發(fā)商收受訂金的行為已經(jīng)說明雙方也愿接受訂金罰責(zé)的約束。其次，吳先生父親突然摔傷并不能成為吳先生不予簽訂合同的免責(zé)理由，因為對本案中吳先生的免責(zé)主要限定在不可抗力條件的成立，顯然吳先生沒有錢或購房的錢已挪做它用是不能成為不可抗力之條件的，吳先生還需履行自己簽訂購房合同的義務(wù)，否則，訂金就很難依法追回。再次，吳先生與開發(fā)商之間的訂金協(xié)議中沒有明確約定購房合同在什么時候去簽訂，也就是說訂金罰責(zé)的適用期限沒有確定，這一點對吳先生是有利的。吳先生完全可以一直拖著不去簽合同，開發(fā)商自己也不敢將房屋出賣的，否則將承擔(dān)訂金罰責(zé)的違約責(zé)任，這是開發(fā)商的疏漏，吳先生可以抓住這一點與開發(fā)商進行協(xié)商解決此事。如果協(xié)商不成，吳先生完全可以不去簽訂購房合同，開發(fā)商也不敢將此房屋出賣，即使開發(fā)商起訴簽訂合同；從嚴格的法律角度來說，開發(fā)商是很難勝訴的。1919法律建議

第一，如果買受人交納訂金后，想退回訂金，其應(yīng)先從開發(fā)商的資質(zhì)，樓盤的“五證”上人手，假使開發(fā)商的資質(zhì)欠缺或“五證”不全，買受人就完全可以主張開發(fā)商售樓主體資格欠缺以致合同無效，而達到退回定金的目的。如果開發(fā)商主體合格，合同生效時，買受人可以從重大誤解，顯示公平、欺詐等角度申請撤銷合同或調(diào)查房屋是否已出售，是否已抵押等角度提出解除合同，以達到退回定金的目的。第二，如果買受人準備購房，在看好房屋后，不要急于交納定金，因為目前在房地產(chǎn)界，買受人購房時交納定金，已成為開發(fā)商控制買受人購買自己樓盤或接受自己的不平等合同條款。

2020定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：（1）、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。（2）、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。（3）、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。（4）、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。對于訂金，法律規(guī)定，當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，法院不予支持。所以，訂金不適用定金罰則，只在對方違約時原數(shù)奉還。當(dāng)事人起草、簽署一些具有法律證明力的文件，如合同、收據(jù)、發(fā)票等，一定要使用規(guī)范用語，防止產(chǎn)生歧義，必要時可以請律師用法言法語幫助起草或修改，尤其是對方提供的標準合同、收據(jù)時，要仔細審查。21212、合同內(nèi)容風(fēng)險防范①贈予條款②面積差異處理③變更通知義務(wù)④交付通知義務(wù)⑤綠地歸屬⑥車位車庫歸屬⑦土地續(xù)期⑧產(chǎn)權(quán)登記⑨相鄰關(guān)系222、合同內(nèi)容風(fēng)險防范①贈予條款22①贈予條款互動案例

某開發(fā)商在銷售房屋時附贈取暖爐，后燃氣爐因質(zhì)量問題發(fā)生爆炸，造成業(yè)主損失5800元，問此時開發(fā)商是否承擔(dān)賠償責(zé)任。23①贈予條款互動案例23①贈予條款法條鏈接

合同法第191條:贈與的財產(chǎn)有瑕疵的,贈與人不承擔(dān)責(zé)任.附義務(wù)的贈與,贈與的贈產(chǎn)有瑕疵的,贈與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任.贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵,造成受贈人損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任.律師建議

贈與條款,是開發(fā)商免責(zé)的重要理由,善用贈與條款,依法保護自身權(quán)利.24①贈予條款24②面積差異處理互動案例

案例：小王與甲公司簽了購房合同，面積80平米，單價

3000元，領(lǐng)鑰匙時，開發(fā)商要求其另交房款3萬，小王一打聽才明白，原來所購房實測面積是90平米，大了10平方米，面積誤差約定為“按實測面積多退少補”。

問題：小王應(yīng)否為多出的面積埋單？25②面積差異處理互動案例25②面積差異處理處理原則

有約定服從約定意思自治在合同里面體現(xiàn)是契約自由所有權(quán)包含義務(wù)、契約自由受限制無約定由法定律師建議

“按實測面積多退少補”26②面積差異處理處理原則26③變更通知義務(wù)“經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更\設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的,出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準之日起10日內(nèi),書面通知買受人”(該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向…)買受人有權(quán)在通在到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù).買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受變更.27③變更通知義務(wù)“經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更\設(shè)計單位同意的設(shè)計

③變更通知義務(wù)（案例）

去年六月中旬，我購買了一套房屋，約定本月15日交房，但交房時我發(fā)現(xiàn)開發(fā)商交付的房屋與購房合同的約定不符，戶型發(fā)生了很大的改變。而之前，開發(fā)商從未就設(shè)計變更之事告知我。我對改變后的戶型很不滿意，但開發(fā)商認為他們的設(shè)計變更經(jīng)過了相關(guān)部門的批準，是合法有效的，沒有告知雖然不對，但不能以此為由提出退房。我可以此為由提出退房要求嗎？

解答：依據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，你有權(quán)退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)上述規(guī)定，開發(fā)商在房屋設(shè)計變更后，有義務(wù)在法定期限內(nèi)通知買受人。開發(fā)商未依法履行法定通知義務(wù)的，房屋買受人有權(quán)利要求退房。雖然開發(fā)商的設(shè)計變更經(jīng)過了相關(guān)部門批準，但這只能說明其設(shè)計變更是合法的，并不能因此而免除其對你應(yīng)盡的法定的告知義務(wù)，所以開發(fā)商的理由不能成立。此外，你因退房而遭受的損失，還可依法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。28

③變更通知義務(wù)（案例）

去年六月中旬，我購買了一套房屋，④交付通知義務(wù)商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

29④交付通知義務(wù)商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買⑤綠地歸屬道路、綠地、歸屬?一層贈花園案屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外30⑤綠地歸屬道路、綠地、歸屬?一層贈花園案屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者案例：侯某家所在小區(qū)綠化非常好，而且假山、噴泉應(yīng)有盡有。可是從2006年起，開發(fā)商就不斷占用公共綠地，將之改造為停車場等公用設(shè)施，如今綠化面積已經(jīng)縮小了近一半。侯某等業(yè)主對此非常不滿。

說法：根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，小區(qū)內(nèi)綠地歸誰所有，主要看是否在建筑區(qū)劃以內(nèi)，如果綠地在建筑區(qū)劃內(nèi)，則屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)綠地屬于公攤面積，業(yè)主在購房時也往往考慮綠化因素，綠地理應(yīng)歸業(yè)主所有。在本案中，開發(fā)商侵犯了全體業(yè)主的共有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。31案例：侯某家所在小區(qū)綠化非常好，而且假山、噴泉應(yīng)有盡有?？墒堑缆肪G地歸屬

第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

32道路綠地歸屬第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，⑥車位歸屬合同約定:車位歸開發(fā)商建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當(dāng)事人約定還我們車庫!33⑥車位歸屬合同約定:車位歸開發(fā)商建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車車位車庫歸屬

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

34車位車庫歸屬第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車⑦土地續(xù)期老婆,咱那土地使用權(quán)到期了我在給女兒梳頭,你快去看看物權(quán)法商鋪產(chǎn)權(quán)?35⑦土地續(xù)期老婆,咱那土地使用權(quán)到期了我在給女兒梳頭,你快去看土地續(xù)期

商品房土地使用年限到期后怎樣續(xù)期呢?關(guān)于此問題，目前還沒有執(zhí)行的實例?！段餀?quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！币虼松唐纷≌恋厥褂媚晗奁跐M之后續(xù)期的問題不用擔(dān)心，但是，目前尚無關(guān)于續(xù)期的細則，是免費續(xù)期還是收費續(xù)期，收費標準是什么，都沒有定論。而商業(yè)用地屆滿之后的續(xù)期，則無明確的規(guī)定。從眾多現(xiàn)實案例來看，住宅使用年限到期的商品房項目很多，但是國家并沒有讓老百姓繳納任何費用，比如深圳、上海等地最早開發(fā)的一些項目商品房。住宅是關(guān)系國計民生的重大問題，所以政府也不可能讓老百姓繳納任何費用，并且開發(fā)商所修筑的房屋使用年限會遠遠大于70年，所以土地使用年限的問題，大可放心，只要開發(fā)商修建的房屋是取得政府合法手續(xù)的，并且質(zhì)量是通過政府機關(guān)驗收合格的，大可放心的購買與居住。36土地續(xù)期商品房土地使用年限到期后怎樣續(xù)期呢?關(guān)于此問題⑧產(chǎn)權(quán)登記

王李糾紛案例我出資我的名字名詞解釋：產(chǎn)權(quán)登記\異議登記\預(yù)告登記37⑧產(chǎn)權(quán)登記王李糾紛案例我出資我的名字名詞解釋：產(chǎn)權(quán)

案例：

原告王某是某電腦公司職員，被告李某是某中學(xué)教師，原告與被告系朋友關(guān)系。2000年11月原告王某得知本市某房地產(chǎn)公司出售經(jīng)濟適用房，欲購買一套。而根據(jù)本市有關(guān)政策規(guī)定，只有具有本市戶口的人才有資格購買，原告非本市戶口，無購房資格。原告就與被告口頭商定，由原告以被告名義購買經(jīng)濟適用房一套，商品房由原告實際占有、使用。隨后，原告出資20萬元，由被告與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，購得一套80平方米的兩居室房，產(chǎn)權(quán)人登記為李某。之后不久，李某以該房屋的產(chǎn)權(quán)證作抵押向銀行貸款15萬元借給其弟做生意。貸款到期后，李某無力償還，銀行遂要求變賣房屋以實現(xiàn)抵押權(quán)。王某得知后向法院起訴，主張自己為房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，要求確認被告的房屋抵押行為無效。解答：

我國相關(guān)法律規(guī)定，房屋等不動產(chǎn)要進行產(chǎn)權(quán)登記。房屋產(chǎn)權(quán)登記，是指按照法律規(guī)定，由有關(guān)國家機關(guān)對城市房屋的所有權(quán)進行登記。房屋是不動產(chǎn)，取得、變更房屋所有權(quán)是以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標志的，這與動產(chǎn)不同。城市房屋買賣過程中，一定要充分注意，占有房屋不代表取得了房屋所有權(quán)，還需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。本案實屬房屋確權(quán)糾紛案，當(dāng)事人一方以另一方的名義購買房屋并實際占有和使用，而另一方則實際被登記為房屋產(chǎn)權(quán)人，究竟誰應(yīng)當(dāng)被確認為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人？本案中，被告雖然沒有出資，但他具有購房資格，以自己的名義簽訂了房屋買賣合同，并登記為房屋產(chǎn)權(quán)人，所以應(yīng)該確認被告實際取得房屋所有權(quán)。而根據(jù)案情來看，原告根本不具有購房資格，況且房屋登記處也沒有登記他是產(chǎn)權(quán)人，即使是他出資購買的房屋，也因為不符合相關(guān)法律規(guī)定，而不能取得房屋所有權(quán)。38

案例：

原告王某是某電腦公司職員，被告李某是某中學(xué)教師異議登記

權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

39異議登記權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤產(chǎn)權(quán)登記

第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。40產(chǎn)權(quán)登記第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依預(yù)告登記

第二十條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。41預(yù)告登記第二十條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的⑨相鄰關(guān)系我們要陽光權(quán)相鄰關(guān)系42⑨相鄰關(guān)系我們要陽光權(quán)相鄰關(guān)系42陽光權(quán)

案例案例136家住戶獲賠400萬

1999年，成都兩家房地產(chǎn)公司先后在成都某干休所旁修建了兩幢高樓，嚴重影響了干休所3幢住宿樓的采光，尤其是住在一樓的住戶白天也得開燈照明，后這3幢住宿樓的36家住戶聯(lián)名要求解決采光權(quán)被侵犯的問題。2002年，法院判決36家住戶獲得總額400萬元的賠償。

案例2遮光1平方米賠償120元2004年，天津一住戶通過法院主張自己的采光權(quán)，在通過鑒定認定住戶的日照時間因高層建筑的遮擋確實減少的情況下，法院依照公平原則判令高層建筑物的開發(fā)商按每平方米120元標準，對被遮擋的其中20多平方米的居室面積一次性補償住戶2800余元。案例3陽光被遮擋房屋貶值2008年9月，北京市豐臺區(qū)人民法院對一經(jīng)濟適用房住戶狀告新建相鄰樓房影響采光的案件作出一審判決，判決房地產(chǎn)公司賠償原告陳先生房屋貶值損失13.9萬余元及增加電費損失3萬余元，合計近17萬元。相關(guān)法律法規(guī)《物權(quán)法》第89條對采光權(quán)作出明文規(guī)定，“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)采，光和日照”。該法第85條“法律，法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，按照其規(guī)定；法律法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣”；此外，我國的《國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》、《國家標準城市住宅設(shè)計規(guī)劃》等法規(guī)中，也有體現(xiàn)日照權(quán)的相關(guān)規(guī)定。但總體來看，我國對日照權(quán)的規(guī)定太籠統(tǒng)，實施起來不夠便利，而且有些規(guī)定也顯然低于國際標準，例如我國規(guī)定大、中城市住宅日照的時數(shù)不低于2小時，小城市不低于3小時43陽光權(quán)案例43第三部分關(guān)注物權(quán)法——熱點問題分析一、什么是物權(quán)法二、制定和實施物權(quán)法的意義三、物權(quán)法涉及的一些問題44第三部分關(guān)注物權(quán)法——熱點問題分析一、什么是物權(quán)法44一、什么是物權(quán)法1、物權(quán)法是規(guī)范物的歸屬和利用的法律規(guī)則

物：有形財產(chǎn)動產(chǎn)不動產(chǎn)歸屬：所有權(quán)

利用：用益物權(quán)

擔(dān)保物權(quán)2、物權(quán)法的作用：“定分止?fàn)帯薄ⅰ拔锉M其用”

“定分止?fàn)帯薄渡叹龝穱邑敭a(chǎn)“物盡其用”農(nóng)地承包權(quán)房地產(chǎn)市場45一、什么是物權(quán)法1、物權(quán)法是規(guī)范物的歸屬和利用的法律規(guī)則4二、制定和實施物權(quán)法的意義1、對保障市場經(jīng)濟的重要意義現(xiàn)行制度規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，地上建筑物無償歸屬于土地所有權(quán)人，土地閑置兩年地方政府可強行無償收回土地等家庭聯(lián)產(chǎn)承包合同制度平穩(wěn)過渡到用益物權(quán)制度2、對保護公民私有財產(chǎn)的重大意義共產(chǎn)風(fēng)抄家風(fēng)國家財產(chǎn)神圣不可侵犯

“強制拆遷”、“圈地?zé)岢薄逼降缺Ｗo46二、制定和實施物權(quán)法的意義1、對保障市場經(jīng)濟的重要意義46三、物權(quán)法涉及的一些問題1、私權(quán)保護

個人集體國家劃分行為違法與合法財產(chǎn)的界限“黑出租”“流動攤販”公法上的搜查證，“黃碟案”證據(jù)法上的違法證據(jù)無效2、國家征收

重慶釘子戶商業(yè)目的用地3、確立用益物權(quán)

農(nóng)地使用權(quán)債權(quán)?物權(quán)?4、不動產(chǎn)登記5、建筑物區(qū)分所有權(quán)

6、地役權(quán)

案例

47三、物權(quán)法涉及的一些問題1、私權(quán)保護個人集體私權(quán)保護

第四條國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。48私權(quán)保護第四條國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)地役權(quán)第一百五十八條地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。49地役權(quán)第一百五十八條地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要國家征收第四十二條

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。50國家征收第四十二條

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支案例06年老婆婆張羅買房子，購房時老人拿了5.5萬，我們夫妻拿了2萬，小姑子拿了四萬，我們之間沒有任何的協(xié)議。產(chǎn)權(quán)證上寫的是我的名字。小姑子現(xiàn)在離婚住在娘家，請問小姑子對該房屋有何權(quán)利？如果買賣的話，收益如何分配？如果老人堅持把該房給女兒，我又該怎樣維護自己應(yīng)有的權(quán)利？我們夫妻現(xiàn)在住的房子是老公公的名字，小姑子對此房有何權(quán)利嗎？51案例06年老婆婆張羅買房子，購房時老人拿了5.5萬，我們夫妻解答：1、06年買的房子屬于你個人。因為產(chǎn)權(quán)證上登記的是你的名字，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋以登記簿確認產(chǎn)權(quán)。根據(jù)你說的1情況，該房屋屬于你個人所有。但現(xiàn)在有一個問題就是，對方可以憑借出資證明，進行異議登記，如果房管部門認定事實和理由充分，就會認定該房屋為你們共同所有。2、你現(xiàn)在住的房屋屬于你老公公所有，其享有所有權(quán)，當(dāng)然也享有處分權(quán)，如果你公公、婆婆依然健在，你的小姑子對該房屋沒有任何權(quán)利。如果你公公、婆婆去世，則你小姑子依法享有繼承的權(quán)利，可以依法或者依照遺囑繼承屬于她的那部分財產(chǎn)。52解答：1、06年買的房子屬于你個人。因為產(chǎn)權(quán)證上登記的是你的見法條：《物權(quán)法》

第三十九條所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。第六十六條私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。53見法條：《物權(quán)法》第三十九條所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或婚姻法案例案例夫妻共有一套住房，丈夫不經(jīng)過妻子同意私下轉(zhuǎn)贈她人，請問妻子有該房產(chǎn)的處理權(quán)嗎，做為一家之主的丈夫有權(quán)支配該住房嗎？54婚姻法案例案例夫妻共有一套住房，丈夫不經(jīng)過妻子同意私下轉(zhuǎn)贈

（1）《婚姻法》第十七條第四項：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。（2）第十七條第二款：夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。55（1）《婚姻法》第十七條第四項：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期第五部分日常所見疑難問題一、關(guān)于繼承所需手續(xù)二、贈與過戶三、夫妻姓名的“加減法”56第五部分日常所見疑難問