物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：第七章 成本管理

2024/4/21第七章成本管理第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類第二節(jié)成本估算方法第三節(jié)成本預(yù)算第四節(jié)成本控制2024/4/22測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理成本及其分類，成本估算方法，成本預(yù)算與編制方法，成本控制等知識(shí)的熟悉程度，以及從事物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理工作的能力和知識(shí)水平。（一）考試目的2024/4/23掌握：物業(yè)管理成本及其分類和估算方法。熟悉：成本預(yù)算編制工作的基本要求、成本預(yù)算的類型，成本運(yùn)算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。了解：成本控制原則、程序與組織體系。（二）考試基本要求2024/4/24物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式物業(yè)管理服務(wù)成本估算的主要內(nèi)容成本預(yù)算、固定預(yù)算、彈性預(yù)算的區(qū)別零基預(yù)算的基本要求滾動(dòng)預(yù)算與概率預(yù)算的計(jì)算方法物業(yè)管理成本控制的內(nèi)容、分類與原則成本日常管理的工作內(nèi)容（三）要點(diǎn)說(shuō)明2024/4/25一、物業(yè)管理中的成本第一節(jié)

物業(yè)管理中的成本及其分類成本——是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)出來(lái)的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。（一）成本的含義物化勞動(dòng)價(jià)值：耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值（耗材、折舊等）；活勞動(dòng)或勞動(dòng)力耗費(fèi)所創(chuàng)造的價(jià)值：勞動(dòng)者必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)的補(bǔ)償價(jià)值（工資、福利等）2024/4/26是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本——《物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（1998.4）2024/4/271、營(yíng)業(yè)成本：企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出（直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、間接費(fèi)用）直接人工費(fèi)：直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等；直接材料費(fèi)：企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等；間接費(fèi)用：企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)；保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)等。（二）物業(yè)管理成本構(gòu)成2024/4/282、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)管理活動(dòng)沒(méi)有直接聯(lián)系的，屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用。（1）管理費(fèi)用：行政管理部門(mén)為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。公司經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、稅金、無(wú)形資產(chǎn)攤銷等（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用：為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等2024/4/29物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本；支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用；對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用；發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用；按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出有：購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；對(duì)外投資支出；被沒(méi)收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出；國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定之外的各種費(fèi)用；國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。2024/4/210（三）分清營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用成本是在收益實(shí)現(xiàn)后即得到補(bǔ)償，期間費(fèi)用則計(jì)入當(dāng)期損益。凡期間費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定（或標(biāo)準(zhǔn)）分別計(jì)入管理費(fèi)用或財(cái)務(wù)費(fèi)用。這樣，就能弄清企業(yè)的直接耗費(fèi)和間接耗費(fèi)，準(zhǔn)確地核算企業(yè)的成本和損益，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理，降低成本，提高效益。2024/4/211二、物業(yè)管理成本的分類外購(gòu)材料工資職工福利費(fèi)折舊費(fèi)利息支出稅金其他支出（一）按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或內(nèi)容分類2024/4/212固定成本變動(dòng)成本半固定或半變動(dòng)成本（三）按與業(yè)務(wù)量的關(guān)系分類（二）按經(jīng)濟(jì)用途分類：（四）按計(jì)算依據(jù)不同分類目標(biāo)成本定額成本計(jì)劃成本實(shí)際成本營(yíng)業(yè)成本和期間費(fèi)用2024/4/213邊際成本：增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量引起成本的變動(dòng)數(shù)；差異成本：不同經(jīng)營(yíng)管理方案間成本的差異；機(jī)會(huì)成本：選擇使用某方案而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失；估計(jì)成本：在會(huì)計(jì)期間開(kāi)始前，對(duì)所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本；沉沒(méi)成本：過(guò)去已發(fā)生，目前無(wú)法改變的成本；可緩成本：可延緩至以后期間支出的成本；可免成本：當(dāng)某方案被取消，此項(xiàng)成本亦可免除；附加價(jià)值成本：當(dāng)投入（刪減）的成本可使顧客覺(jué)得服務(wù)質(zhì)量或價(jià)值有增加（減低）時(shí)，所對(duì)應(yīng)的成本。（五）按與決策的關(guān)系分類2024/4/214一、成本估算的目的第二節(jié)

成本估算方法服務(wù)于物業(yè)管理招投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)；服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。2024/4/215二、主要成本項(xiàng)目的估算內(nèi)容和方法1、基本工資2、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)3、福利費(fèi)：福利基金、工會(huì)基金、教育經(jīng)費(fèi)4、加班費(fèi)5、服裝費(fèi)6、工服洗滌費(fèi)（一）人工費(fèi)的估算人工費(fèi)P1=F1+F2+F3+F4+F5+F6S2024/4/2161、交通費(fèi)2、通信費(fèi)3、低值易耗文具、辦公用品費(fèi)4、書(shū)報(bào)費(fèi)5、宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)6、法律費(fèi)用7、節(jié)日裝飾費(fèi)8、辦公用房租金（二）辦公費(fèi)的估算辦公費(fèi)P2=年各項(xiàng)費(fèi)用之和12月乘以參與測(cè)算的物業(yè)面積2024/4/2171、維修保養(yǎng)費(fèi)2、裝修費(fèi)3、能源費(fèi)4、康樂(lè)設(shè)施費(fèi)5、雜項(xiàng)費(fèi)用（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算1、保安系統(tǒng)費(fèi)2、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)3、保安用房和保安人員住房租金（四）保安費(fèi)估算2024/4/2181、清潔工具購(gòu)置費(fèi)2、勞保用品費(fèi)3、清潔機(jī)械材料費(fèi)4、化糞池清理費(fèi)5、垃圾外運(yùn)費(fèi)6、其他費(fèi)用7、水池清潔費(fèi)（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算2024/4/2191、綠化工具費(fèi)2、勞保用品費(fèi)3、綠化用水費(fèi)4、農(nóng)藥化肥費(fèi)5、雜草清運(yùn)費(fèi)6、園林景觀再造費(fèi)（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算2024/4/2201、交通工具2、通信設(shè)備3、辦公設(shè)備4、工程維修設(shè)備5、其他設(shè)備（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算2024/4/2211、工資津貼等費(fèi)用2、設(shè)備、零部件和材料購(gòu)置費(fèi)3、機(jī)械使用費(fèi)4、水電氣費(fèi)5、管理費(fèi)（九）專項(xiàng)維修資金2024/4/222三、成本估算結(jié)果匯總某項(xiàng)物業(yè)管理成本,單位：元/月·m2各分項(xiàng)費(fèi)用參加測(cè)算的物業(yè)總建筑面積2024/4/223一、成本預(yù)算的意義與要求第三節(jié)

成本預(yù)算成本預(yù)算——也叫成本計(jì)劃，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針，在了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來(lái)的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責(zé)任所應(yīng)發(fā)生的成本的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。（一）成本預(yù)算的概念與意義2024/4/224了解過(guò)去和分析現(xiàn)在是指了解公司過(guò)去和現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)成果及其財(cái)務(wù)狀況；預(yù)測(cè)未來(lái)是在了解過(guò)去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的各種情況及其對(duì)公司成本的影響進(jìn)行科學(xué)的推斷。2024/4/225可為企業(yè)預(yù)算期成本管理工作指明奮斗目標(biāo)，為成本管理提供直接依據(jù)。還能動(dòng)員和組織全員精打細(xì)算、挖掘潛力，控制成本耗費(fèi)，促使企業(yè)有效地利用人力、物力、財(cái)力，努力改善經(jīng)營(yíng)管理，以盡可能少的耗費(fèi)獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益?？梢宰鳛槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)等。成本預(yù)算的意義——2024/4/226必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證要全面權(quán)衡，提高資金使用效益既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地（二）成本預(yù)算的基本要求2024/4/227二、成本預(yù)算的編制方法固定預(yù)算——又叫靜態(tài)預(yù)算，是指以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比的預(yù)算。優(yōu)點(diǎn)：編制簡(jiǎn)單、預(yù)算的編制成本較低；費(fèi)用支出水平的控制要求易于各部門(mén)所接受；缺點(diǎn)：沒(méi)有結(jié)合預(yù)算期的情況，難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化；難以調(diào)動(dòng)各部門(mén)控制費(fèi)用支出的積極性。（一）固定預(yù)算2024/4/228彈性預(yù)算（變動(dòng)預(yù)算）——是指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤(rùn)之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算期可預(yù)見(jiàn)的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)支出的費(fèi)用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算?？朔潭A(yù)算無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)未來(lái)成本可能達(dá)到的程度和發(fā)展趨勢(shì)。編制方法：列表法；公式法。（二）彈性預(yù)算2024/4/229零基預(yù)算——是指以所有預(yù)算支出均為零為出發(fā)點(diǎn)，一切從實(shí)際需要與可能出發(fā)，逐項(xiàng)審議預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)容及開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。不受以往實(shí)際費(fèi)用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急制定。有助于提高管理收費(fèi)的使用效益；但編制工作量相對(duì)較大，各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)。（三）零基預(yù)算2024/4/230滾動(dòng)預(yù)算——是指在按年分月編制預(yù)算的情況下，隨著一個(gè)時(shí)期的過(guò)去，連續(xù)補(bǔ)充編制另一個(gè)時(shí)期，逐期向后滾動(dòng)，并調(diào)整各期預(yù)算的過(guò)程。將事后的預(yù)算控制轉(zhuǎn)化為事前的預(yù)算控制，使預(yù)算適應(yīng)客觀情況的發(fā)展。有利于管理人員對(duì)預(yù)算資料作經(jīng)常性的分析研究。（四）滾動(dòng)預(yù)算本期12月預(yù)算1月2月3月4月……很細(xì)較細(xì)一般較粗很粗新的12月計(jì)劃2月3月4月5月……很細(xì)較細(xì)一般較粗很粗計(jì)劃修正因素差異分析環(huán)境變化組織方針變化1月實(shí)際完成情況修訂計(jì)劃計(jì)劃與實(shí)際之間的差額滾動(dòng)預(yù)算法示意圖2024/4/232概率預(yù)算——是指運(yùn)用概率論原理，對(duì)各變量（價(jià)格、業(yè)務(wù)量等）在一定范圍內(nèi)的變動(dòng)作出近似的估計(jì)，從而使預(yù)算的編制能把未來(lái)預(yù)計(jì)的各種因素的變化考慮進(jìn)去。（五）概率預(yù)算2024/4/233三、成本預(yù)算的編制程序一下：管理層將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)算損益表分部門(mén)下達(dá)；一上：各部門(mén)根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身實(shí)際，編制成本預(yù)算草案，上報(bào)財(cái)務(wù)部；二下：財(cái)務(wù)部對(duì)各部門(mén)的成本預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算，報(bào)管理層和業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后，正式下達(dá)給各部門(mén)執(zhí)行。（一）成本預(yù)算的編制方式：“二下一上式”2024/4/234收集和整理有關(guān)資料對(duì)預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)根據(jù)企業(yè)（部門(mén)）特點(diǎn)編制成本預(yù)算（二）成本預(yù)算的編制程序2024/4/235營(yíng)業(yè)成本預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算（三）不同成本的預(yù)算編制2024/4/236一、成本控制的含義與分類第四節(jié)

成本控制狹義——是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供管理服務(wù)的過(guò)程中，按照既定的成本預(yù)算，對(duì)實(shí)際發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理成本開(kāi)支進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、限制和監(jiān)督，及時(shí)揭示實(shí)際成本與其預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實(shí)際成本限定在預(yù)算范圍之內(nèi)。廣義——還包括對(duì)成本的分析與考核，為降低以后的物業(yè)管理成本提供參考。（一）成本控制的含義2024/4/237對(duì)目標(biāo)成本本身的控制；對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督；在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向等。物業(yè)管理成本控制具有三層含義：可以事先限制各項(xiàng)費(fèi)用和消耗的發(fā)生，有計(jì)劃地控制成本的形成，使成本不超過(guò)預(yù)先制定的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到降低成本，提高效率和效益的目的。2024/4/238（二）成本控制的分類1、按控制的時(shí)間特征分類事先控制——在成本發(fā)生前，事先確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，建立健全成本管理制度，防患于未然，是“設(shè)計(jì)階段”的控制。；事中控制——在實(shí)際發(fā)生物業(yè)管理成本的過(guò)程中所進(jìn)行的成本控制，是對(duì)成本耗費(fèi)的日?？刂疲址Q“過(guò)程控制”；事后控制——對(duì)成本的實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行事后分析，及時(shí)查清成本差異發(fā)生的原因，改進(jìn)工作，是“考核階段”的控制。2024/4/239實(shí)際費(fèi)用同標(biāo)準(zhǔn)比較修改控制標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)考核結(jié)果事中控制（執(zhí)行階段）事后控制（考核階段）事先控制（設(shè)計(jì)階段）實(shí)施控制依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)2024/4/2402、按控制的機(jī)制分類前饋性控制——在成本發(fā)生之前所進(jìn)行的控制；防護(hù)性控制——通過(guò)制定相關(guān)規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開(kāi)支或超支的發(fā)生，又叫制度控制，也稱會(huì)計(jì)控制；反饋性控制——及時(shí)了解成本的開(kāi)支情況，針對(duì)發(fā)生偏差的具體原因，采取相應(yīng)措施，確保總成本不超過(guò)預(yù)訂標(biāo)準(zhǔn)。2024/4/241二、成本控制的原則與程序全面控制原則：全員、全過(guò)程。講求經(jīng)濟(jì)效益原則責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則例外管理原則（一）成本控制的原則2024/4/2421、確定控制標(biāo)準(zhǔn)2、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)3、分析相關(guān)差異4、糾正成本偏差5、進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰（二）成本控制的程序2024/4/243三、成本控制的組織體系成本中心：保潔部、工程等。費(fèi)用中心：辦公室、人事等。（一）成本控制責(zé)任中心的建立經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)：成本（費(fèi)用）降低額或降低率。服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)：房屋完好率、維修及時(shí)率、業(yè)主滿意率等。（二）成本控制責(zé)任中心的業(yè)績(jī)考評(píng)2024/4/244四、成本的日常管理利用物業(yè)管理周期進(jìn)行成本控制嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷審批制度2024/4/2451、下列關(guān)于物業(yè)管理成本的說(shuō)法中，不正確的是()。

A物業(yè)管理活動(dòng)中的生產(chǎn)耗費(fèi)，是指維修用機(jī)器設(shè)備以及維修用材料等耗費(fèi)，并不包括勞動(dòng)力方面的耗費(fèi)

B物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生產(chǎn)費(fèi)用，是指一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費(fèi)用

c物業(yè)管理成本，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為特定的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和

D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，是指一定時(shí)期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本2、下列物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用中，不屬于營(yíng)業(yè)成本的是()。

A直接人工費(fèi)B直接材料費(fèi)C管理費(fèi)用D間接費(fèi)用2024/4/2463、按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)