YZ-100926-贏華廣場商業(yè)定位

贏華國際廣場商業(yè)局部籌劃定位目錄PART1工程價值梳理PART2周邊商圈借鑒PART3工程定位PART4商業(yè)細(xì)化工程價值梳理本案真北路中環(huán)線大渡河路地鐵2號線地鐵15號線地鐵13號線金沙江路軌道交通地鐵2號線，已通車，通往大虹橋交通樞紐。地鐵13號線，2010年通車，連接南京西路商圈。地鐵15號線，途經(jīng)虹橋開發(fā)區(qū)、古北開發(fā)區(qū)等區(qū)域。交通干道跨河橋梁真北路中環(huán)線已建成通車。大渡河路已拓寬至6車道金沙江路規(guī)劃拓寬至6車道北虹路橋和古北橋已建成通車威寧路橋和中江路橋規(guī)劃2010年通車。威寧路橋工程價值分析未來交通便捷，對接虹橋、南京路等成熟區(qū)域，直面蘇州河本案中環(huán)商務(wù)交通樞紐園林式的長風(fēng)教衛(wèi)園區(qū)位于瀘定路西側(cè)，南面是云嶺路綠帶，西側(cè)是縱向綠帶和小區(qū)中心花園。規(guī)劃占地面積65000平方米，近100畝。建筑面積47000平方米，平均容積率0.72。五星級酒店長風(fēng)國際娛樂中心五星級酒店地下空間合理開發(fā)利用在核心區(qū)域1、2號地塊結(jié)合商業(yè)、娛樂等工程建設(shè)地下商業(yè)設(shè)施和步行系統(tǒng)；在蘇州河沿岸結(jié)合商務(wù)辦公、會展中心等工程，建設(shè)相互貫穿的地下停車系統(tǒng)國浩生態(tài)商業(yè)中心3個游艇碼頭游艇泊位近百個，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)將成為上海國際大都市商務(wù)游艇的集聚地辦公樓和商業(yè)娛樂設(shè)施150萬方酒店式公寓、高尚住宅124萬方學(xué)校、醫(yī)院等配套24.4萬方開發(fā)總量可規(guī)劃開發(fā)的土地面積220萬方，開發(fā)總量298.4萬方建筑面積工程價值分析以生態(tài)商務(wù)為核心的大型綜合開發(fā)區(qū)域工程價值分析

交通便捷，對接虹橋、古北、南京路等成熟區(qū)域，直面蘇州河政府綜合規(guī)劃，大體量、完善配套、高起點高檔生態(tài)商務(wù)區(qū)具有極大的開展?jié)摿拖∪毙?，其價值將是下一個“虹橋、古北”周邊商圈借鑒參考商圈選擇原那么長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)新開發(fā)區(qū)域缺乏傳統(tǒng)商業(yè)積淀依附于區(qū)域商務(wù)辦公集中商業(yè)體量大，未來將形成新的區(qū)域中心商圈地段價值交通便捷性物業(yè)效勞及品牌規(guī)劃前景及潛力市場定位運營操作方式商業(yè)的比較選擇工程商業(yè)特性工程參考對象區(qū)域內(nèi)部商業(yè)工程周邊較有輻射力的商圈重點典型工程贏華國際廣場長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)中山公園商圈虹橋商圈百聯(lián)中環(huán)購物廣場虹橋商圈中環(huán)百聯(lián)購物中心

周邊商圈選擇長風(fēng)商務(wù)區(qū)、虹橋商圈、中山公園、中環(huán)百聯(lián)購物中心中山公園商圈參考商圈選定長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)綠洲中環(huán)中心廣場綠洲中環(huán)中心廣場本案匯銀銘樽旭輝世紀(jì)廣場國際采購中心北岸長風(fēng)國盛中心中海地塊長風(fēng)公園蘇州河威寧路橋區(qū)域商圈——核心商業(yè)緊鄰長風(fēng)公園長風(fēng)商務(wù)區(qū)大型集中式商業(yè)主要集中于東部，北岸長風(fēng)和國盛中心兩個工程，緊鄰長風(fēng)公園；本案是西部唯一較大體量的集中式商業(yè)區(qū)域一站式大型購物中心，主要輻射長風(fēng)及周邊客源項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積：約10萬㎡商業(yè)建筑樓層：地上4層、地下1層停車位：300個樓層業(yè)態(tài)〔只租不售〕：地下一層主題：活力生活館——時尚地帶一層主題：fashion主題——潮流世界二層主題：休閑娛樂主題——品牌零售、兒童世界三、四層主題：主題設(shè)色美食苑——中大型餐飲加特色餐飲租金：6-15元/㎡.天左右二期規(guī)劃國盛時尚百貨，大型影院等工程集商務(wù)、商業(yè)、生活及休閑娛樂于一體，由一座大型主題商場、四座甲級寫字樓、兩座SOHO、一座五星級酒店和一座公寓式酒店組成。國盛時尚大型商業(yè)區(qū)位于國盛中心東側(cè)，分兩期開發(fā)。一期已建成預(yù)計年底開業(yè)，二期預(yù)計11年招商，12年開業(yè)該案擁有近10萬方的體量，具備一定區(qū)域中心商業(yè)操作性。主要面向長風(fēng)區(qū)域客源。由于周邊3公里內(nèi)，有眾多成熟商圈，且由于交通和開發(fā)成熟度的關(guān)系，輻射力有限。國盛中心電影娛樂主題生活時尚廣場，特色鮮明，輻射長風(fēng)及周邊客源項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積：約7萬㎡商業(yè)建筑樓層：地上4層、地下1層業(yè)態(tài)：以電影為娛樂主題，并且配以高科技娛樂設(shè)施、主題餐飲，以及獨特購物休閑

4幢依水而建的多層總部型寫字樓、2幢小高層寫字樓、3幢標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、1幢效勞型寫字樓、1幢五星級酒店、1幢國際娛樂商業(yè)中心。集商業(yè)、娛樂、辦公、酒店等多種物業(yè)形態(tài)于一體的國際生態(tài)商務(wù)娛樂綜合體。

商業(yè)工程米高梅廣場已建成預(yù)計10年年底或11年年初開業(yè)7萬方的體量，以好萊塢電影及高科技娛樂主題為賣點，時尚娛樂主題購物中心，憑借較鮮明的特色，有望輻射周邊較大區(qū)域北岸長風(fēng)企業(yè)展示、商務(wù)消費，小型效勞等面向區(qū)域商務(wù)人群業(yè)態(tài)〔招租中〕：企業(yè)產(chǎn)品展示、高端商務(wù)消費等三層商鋪，單套面積1500㎡，2000㎡，3000㎡一樓：5-6萬/㎡，二樓、三樓：4-5萬/㎡其他工程匯銀銘尊業(yè)態(tài)〔招租中〕：便利店、餐廳等小型效勞類商業(yè)一層底商，單套面積70-80㎡，100㎡，330-400㎡出售：4萬/㎡，租金：6元/㎡.天旭輝商務(wù)廣場成熟度低，開展?jié)摿Υ?，依托長風(fēng)商務(wù)區(qū)及周邊客源長風(fēng)商圈優(yōu)勢：長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)是全新規(guī)劃的新商務(wù)區(qū)，規(guī)劃起點高，開展?jié)摿Υ?，?cè)重商務(wù)，商業(yè)工程主要為商務(wù)區(qū)內(nèi)部及周邊居民效勞。劣勢：區(qū)域目前商業(yè)認(rèn)知度低，交通導(dǎo)入客流的能力相對不高，開展成熟所需的時間較長?？驮矗侯A(yù)計國盛中心和北岸長風(fēng)兩個工程能吸引包括長風(fēng)商務(wù)區(qū)白領(lǐng)、周邊居民、2號線導(dǎo)入客流等較大范圍的客源，而匯銀銘尊和旭輝廣場以工程自身客源為主。競爭：兩個緊鄰長風(fēng)公園的商業(yè)工程，體量大，具有自身特色，具備在未來開展成為新的區(qū)域商業(yè)中心的潛力；但也分流了相當(dāng)?shù)谋景笣撛诳蛻?。影響：該商圈依靠長風(fēng)商務(wù)區(qū)及長風(fēng)公園的帶動，未來輻射潛力較大。中環(huán)核心區(qū)域，受周邊大體量商業(yè)夾擊，業(yè)態(tài)以休閑娛樂為主項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積：30000㎡商業(yè)建筑樓層：1棟地上6層1棟地上3層停車位：1300個樓層業(yè)態(tài)：商業(yè)廣場1~3F：金逸國際電影城2F：餐飲中央廣場1F：零售百貨用品2F：休閑娛樂3F:零售百貨4F:休閑美食5F：運動兒童中心：體育用品、兒童玩具、兒童主題樂園6F：休閑美食綠洲中環(huán)中心地處普陀區(qū)金沙江路、中環(huán)線交界處，處于中環(huán)?長風(fēng)商務(wù)核心區(qū)域中心位置。06年推出的中央廣場，位于整個工程的商務(wù)核心區(qū)，呈C形環(huán)繞，商業(yè)廣場呈球形設(shè)計，因周邊有農(nóng)工商118等、麥德龍等大體量商業(yè)競爭，本工程客群以商務(wù)休閑客戶為主綠洲中環(huán)中心虹橋天山路商圈——婁山關(guān)路天山路口天山路商圈包括天山路、婁山關(guān)路一帶的天山路商業(yè)街，這里是2號線婁山關(guān)路站的出入口婁山關(guān)路婁山關(guān)路天山路天山路泓鑫時尚廣場匯金百貨虹橋天都長房國際〔原天山商廈〕虹橋百盛購物中心項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積：50000㎡商業(yè)建筑樓層：地上5層停車位：380個樓層業(yè)態(tài)：B1F經(jīng)營黃金飾品，化裝品、皮件、食品、百貨超市；1F經(jīng)營各類女裝；2F經(jīng)營男式服飾、運動器材；3F經(jīng)營各類家居用品、大小家電、文教用品；4F經(jīng)營兒童服飾、童車、少兒讀物，并設(shè)有游戲機(jī)房；5F經(jīng)營餐飲；業(yè)態(tài)配比為零售、餐飲、其他4：1：1。長房國際位于天山路789號、889號。工程于2007年7月進(jìn)行停業(yè)改造和擴(kuò)建，該工程由原天山商廈大樓和新建的26樓長房國際廣場組成，新商廈總規(guī)模到達(dá)5萬平方米。兩幢大樓地面5層用作商業(yè)用房，3至5層分別由聯(lián)廊連接起來，使兩個商業(yè)大樓“合而為一”。大樓地下就是婁山關(guān)路地鐵站出口，是真正意義上的“地鐵商廈”。真正的地鐵上蓋，是天山路商圈的重要局部，但目前客層偏群眾化，離原來定位有一定偏差長房國際客源定位分析：長房國際為該板塊區(qū)域型商業(yè)的重要局部，許多學(xué)生、上班族、中老年人、小白領(lǐng)都會來此消費，但根據(jù)其現(xiàn)在實際經(jīng)營情況及客戶層次表現(xiàn)，更趨向于平民化群眾化，離原來定位有一定偏差。租金分析：目前，長房國際的租金為一層25元/平米/天，789號品牌整體檔次比889好略高一點，因此租金也有一定差距。長房國際項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積：43600㎡商業(yè)建筑樓層：地上6層、地下3層停車位：100個樓層業(yè)態(tài)：B3F：停車場B2F：玫尚潮流館、COCO壹番屋、新地茶餐廳、焙蕊意式屋、哈瑪匠餐廳、一線燙撈、川粵苓餐廳B1F:婁山關(guān)路地鐵站1F復(fù)2F：國美電器、宏圖三胞、CASIO手表、新緯度、上海旅游咨詢中心、格格小鋪、流行美、PAUL洋服、星造型美發(fā)、艾尚美甲、肯德基、亞一金店、達(dá)芙妮、吉野家、KARA服飾、唯尚咖啡、美式眼鏡、智造空間、DQ冰激凌、ALKEMY服飾。喜士多、譚木匠、招商銀行3F：國美電器、瑞奇詩美容4F：四姑娘川菜、國際品牌服飾特賣會5F：聚龍游藝、浩沙健身、西貝攸面村泓鑫時尚廣場集百貨、餐飲、娛樂為一體的綜合性商業(yè)樓盤，地處工程地下二層與地鐵二號線婁山關(guān)路四號出口直接相連，為物業(yè)租售最為活潑的地帶，地鐵商業(yè)黃金線的連接使之成為人流的聚集地。地鐵商業(yè)黃金線的連接使之成為人流的聚集地泓鑫時尚廣場虹橋天都整體檔次感不高，業(yè)態(tài)較少項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積：38000㎡商業(yè)建筑樓層：地上5層、地下2層停車位：70個樓層業(yè)態(tài)：B2F:婁山關(guān)路地鐵站B1F：Q2名品街、地下車庫1F~2F:勝道運動城、棒約翰、星巴克、哥弟、ABLC服飾、JOE/ONE服飾、佐丹奴、中信銀行、阿瑪施、AUSSION童裝、WENGER瑞士軍刀專賣、蒙娜麗莎婚紗攝影、藏愛內(nèi)衣、媽媽好孩子、3F:星光攝影器材城、雨打芭蕉、永琪美容美發(fā)4F:紅潮創(chuàng)意川菜、派特屋韓國燒烤、華浦教育、清邁養(yǎng)身SPA5F:雍廷滬粵創(chuàng)意菜、天都國際會所虹橋天都位于天山路、遵義路，毗鄰虹橋開發(fā)區(qū)。地下商業(yè)街通地鐵二號線婁山關(guān)站，并有下層廣場定期舉辦各式活動。西側(cè)沿天山路大型商場，文化娛樂、餐飲休閑、健身美容等設(shè)施俱全。虹橋天都匯金百貨內(nèi)部業(yè)態(tài)豐富，地鐵2號線為其帶來較大客流量項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積：40000㎡商業(yè)建筑樓層：地上6層、地下3層停車位：80個樓層業(yè)態(tài)：B3F：停車場B2F:都市超市館:生鮮蔬果、百貨、化裝品、藥品、煙酒茶葉、營養(yǎng)品、食品、糕點B1F：家居用品館：床上用品、廚具電器、辦公用品、通訊器材、禮品1F：飾品百貨館：手表眼鏡、飾品、化裝品、女鞋女包2F：淑女用品館：少女裝、少淑女裝、服飾配件、美甲美發(fā)3F：仕女服飾館：高級職業(yè)女裝、淑女裝、女內(nèi)衣、羊絨、襪品4F:男士用品館：男式正裝、商務(wù)休閑裝、男內(nèi)衣、西褲、襯衫、男鞋、箱包5F：運動兒童館：運動服飾、休閑服飾、體育用品、兒童玩具、盈通用品、兒童樂園6F：休閑美食館匯金百貨虹橋店主力經(jīng)營服飾、家居、童品、餐飲等30多種大類300多個國內(nèi)外知名品牌，從地下二樓到六樓依次為都市超市館、家居用品館、飾品百貨館、淑女用品館、仕女服飾館、男士用品館、運動兒童館、休閑美食館，商場內(nèi)部與地鐵2號線直接連通。匯金百貨虹橋天山路商圈——其他區(qū)域天山路商圈其余路段商業(yè)則都呈現(xiàn)出物業(yè)陳舊化、層次低檔化、商家分散化、主題不明化等特點。物業(yè)形態(tài)多以沿街底商為主；針對客源大多以周邊居民或是換乘過路客為主。得益于2號線的延伸，沿軌道交通東西向輻射的潛力仍可挖掘現(xiàn)狀：綜上來看，虹橋天山路商圈的開展仍舊是從具有商業(yè)傳統(tǒng)的天山路婁山關(guān)路一代為核心向外輻射，在這一核心區(qū)域內(nèi)已形成多家綜合百貨業(yè)態(tài)為主，社區(qū)效勞配套為輔的形式。為次區(qū)域型商圈。優(yōu)勢：天山路作為上海老牌的商業(yè)街已存在多年，近年來加之地鐵二號線的延伸，使整條天山路與其它市、區(qū)級商圈通行更為流暢?？驮矗禾焐铰匪目土魇侵饕侵苓吘用?，其次是通往西郊地區(qū)的流動客，以及天山路以南仙霞路上的辦公客群。影響：該商圈依靠軌道交通，沿軌道交通東西向輻射的潛力仍可挖掘。但由于蘇州河的阻隔，向北只具有一定的商業(yè)輻射能力。虹橋天山路商圈中高檔時尚商業(yè)，輻射虹橋周邊，對長風(fēng)也有一定吸引力項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積：80000㎡商業(yè)建筑樓層：地上6層、地下1層車位：200百盛購物中心位于遵義路紫云路，虹橋商圈金三角中心位置，受虹橋商務(wù)區(qū)輻射，周邊商務(wù)人群較多。區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)品牌云集，有較為濃厚的商業(yè)氣氛。定位年輕時尚，業(yè)態(tài)豐富，涵蓋了服裝、餐飲、影院等多重業(yè)態(tài)，消費便利。以虹橋及周邊居民為主力消費層百盛購物中心樓層業(yè)態(tài)：B1F：超市、面包、小家電、床品/家品、洗衣房、保健品、茶、煙酒1F：化裝品、女鞋、女包、鐘表、眼鏡、珠寶、通訊、酒吧、餐飲2F：鐘表、筆、男鞋、男裝、襯衫、餐飲3F：女裝、女內(nèi)衣、飾品、配件4F：襯衫、童鞋、運動裝、童車童玩、箱包、健身5F：電影、特賣場6F：餐飲經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積：250000㎡商業(yè)建筑樓層：地上4層、地下1層停車位：1000個百聯(lián)中環(huán)購物廣場百聯(lián)中環(huán)購物廣場是集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的超大型、現(xiàn)代化購物中心。工程位于上海市普陀區(qū)，滬寧高速公路與真北路中環(huán)線交匯處，東臨真北路和中環(huán)線，西倚真光路，南與麥德龍和百安居毗鄰，北靠曹安路和滬寧高速公路，并與梅川路歐亞商業(yè)休閑街相望，屬于真北商貿(mào)群和真光商業(yè)中心范圍。業(yè)態(tài)豐富，整體檔次中檔樓層業(yè)態(tài)：B1F：世紀(jì)聯(lián)華、新亞大包、滄浪亭、炭燒燒小廚、仙寶玩具、緣康堂、爭鮮日本料理、巴巴拉兒童攝影、AK147臺球俱樂部、可頌坊、紅樹林鐵板燒、真功夫、福奈特洗衣、佰草集專賣、豐裕生煎、云南美食園、真貨碳烤魚、東北一家人、福滿香、瑞麗攝影1F：干鍋居、蕉葉咖喱屋、愛茜茜里、柯達(dá)攝影、元綠壽司、婦女用品商店、吉馬酒業(yè)、星寶寶攝影、茂昌眼鏡、東方商廈、星巴克、COSTA咖啡、味千拉面、茱麗雅婚紗、一茶一坐、避風(fēng)塘、郵政局、吳良材眼鏡、DQ冰激凌、農(nóng)業(yè)銀行、來伊份、必勝客、私房小廚、肯德基、好樂迪、第一醫(yī)藥、迪信通、屈臣氏、絲芙蘭化裝品2F：必勝客、迪斯尼用品、肯德基、華浦教育、懶人坊、尚田造型、露西亞內(nèi)衣、晶玉之戀、星緣坊、卡通尼樂園、邵菲美發(fā)、皇氏飾品、寒風(fēng)炭火烤肉、伊美娜美容、知音琴行、東方商廈、中環(huán)紅木藝術(shù)館3F：愛嬰室、詩泥SPA會所、國美電器、中環(huán)古玩珠寶城、特力屋、天行健健身房、東方商廈、炬慷信息4F：正元韓國料理、新華書店、王品豐滑火鍋、韓林碳烤、大漁日本料理、豆撈金坊、蜀菜行家、和記小菜、薩莉亞、伶達(dá)港骨頭皇火鍋、美齡宮大酒店、申格體育、水游谷游藝城、放電影院輻射能力已達(dá)3-4公里范圍，對于長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)的一站式生活消費需求有較大吸引力百聯(lián)中環(huán)購物廣場百聯(lián)中環(huán)購物廣場是典型的區(qū)域中心商業(yè)，是現(xiàn)代化綜合性商業(yè)的一種本地化趨勢。其主要特點為引入多家主力店——世紀(jì)聯(lián)華、東方商廈、月星家居——大賣場、綜合百貨、專業(yè)市場等，并輔之以其他主題化和個性化的餐飲、零售等品牌，且都是目前上海十分熱門、居民認(rèn)知度較高的品牌。工程主要輻射范圍至曹安路商圈、梅川路商業(yè)街、豐莊等地區(qū)的大量居民及常住人口。不過，百聯(lián)這一區(qū)域商業(yè)中心模式在上海的復(fù)制和成功，得益于百聯(lián)集團(tuán)長久以來積攢下的商業(yè)資源，管理團(tuán)隊及對市區(qū)周邊居住密集區(qū)域的前瞻性開拓。影響：百聯(lián)中環(huán)購物廣場以其便利的交通、獨特的定位、豐富的業(yè)態(tài)和品牌組合，成為普陀區(qū)乃至整個上海西北區(qū)域的商業(yè)中心，其輻射能力已到達(dá)3~4公里范圍。對于長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)的一站式生活消費需求來說有較大的吸引力。百聯(lián)中環(huán)購物廣場中山公園商圈——地鐵站出口附近龍之夢購物中心玫瑰坊巴黎春天中山公園商圈主要集中于中山公園南側(cè)，地鐵站附近，長寧路一帶。包括龍之夢、巴黎春天、玫瑰坊、多媒體廣場、小馬路商業(yè)街等。依托軌交樞紐的大型一站式購物中心，輻射面極廣項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑面積：320000㎡商業(yè)建筑樓層：地上9層、地下2層停車位：500個樓層業(yè)態(tài)：B2F：超市、家電賣場、餐飲特色集市；B1F：超市、家電賣場、銀行、餐飲；1F-3F時尚主流服飾品牌、鐘表、化裝品、珠寶、眼鏡、銀行、咖啡甜品、女鞋、皮具、飾品4F

男裝、男鞋、箱包、休閑裝、餐飲；5F

運動服飾、運動器械、美容美體、家居、旅游效勞、餐飲；6F

孕嬰用品、兒童用品、游藝、餐飲；7F—8F

餐飲、美發(fā)、美甲、琴行；9F:龍之夢影城龍之夢購物中心位于長寧路、凱旋路，毗鄰軌交站點，與站點直接相連。2、3、4號線三線交通樞紐。地下四層，地上10層裙樓加58層主樓。大型停車庫，汽車站，大型超市，百貨公司，書城，辦公樓和酒店等多種設(shè)施?？偨ㄖ娣e約32萬平方米。

龍之夢購物中心的辦公和酒店局部疊加形成一幢近240米高的超高層主樓，整個商城的外立面由玻璃和三片紅銅質(zhì)感的墻面組成。龍之夢購物中心中高檔百貨，依托軌交和區(qū)域成熟商業(yè)氣氛項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積：21000㎡商業(yè)建筑樓層：地上3層、地下3層樓層業(yè)態(tài)：B3:男士休閑服裝、男鞋、配飾、餐廳、美容美發(fā)中心、促銷場

B2:女鞋、面包坊

B1:少淑女裝、女士手袋、手表

1F:化裝品、香水、黃金珠寶、配飾

2F:男女內(nèi)衣、十元均一小鋪、西餐廳3F:運動服裝及用品、SPA美容護(hù)膚中心巴黎春天百貨位于長寧路、定西路，毗鄰軌交站點。2、3、4號線三線交通樞紐。中高檔定位的大型百貨，以化裝品、服飾和家居搭配商品為主體，常有折扣活動。巴黎春天百貨依托軌交人流，特色時尚休閑商業(yè)街項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)建筑面積：7000㎡商業(yè)建筑樓層：地上2層、地下2層經(jīng)營業(yè)態(tài)：特色餐飲：滋味軒、包公公、KFC、雅洲匯、假設(shè)葉日本料理、鮮果坊MAX等流行服飾：芭芭拉、潮流生活館、猿樂社、灰5、Shining閃耀、男左女右、哥弟服飾等家居飾品：致趣禮品家居飾品坊、ToToStore、Idyll、Patra、潔鈺工房等運動名品：PUMA、COLUMBIA、新百倫等玫瑰坊位于2、3、4號線換乘中心區(qū)域，東鄰中山公園，南沿長寧路，西為龍之夢購物中心，北側(cè)為商業(yè)步行街。3號線入口連接玫瑰坊地下二層入口。玫瑰坊商品主要分為三大板塊：美食天地，時尚生活，旅行裝備。涵蓋了日本，韓國、香港、內(nèi)地的不同飲食文化、休閑生活、品牌名店等玫瑰坊依托及其便利的軌交，黃金地段，成熟度高，業(yè)態(tài)豐富，對外輻射力強中山公園商圈中山公園商圈已開展約5年，是開展較為成熟的商圈，有著較高的市場口碑和客戶吸引力。商業(yè)體量較大，以龍之夢購物中心為引擎，總體量約40萬方，為上海主要商業(yè)中心之一。三條軌交交匯，交通極為便利，客戶導(dǎo)入能力極強。內(nèi)環(huán)內(nèi)黃金地段，地段價值優(yōu)勢較大。影響：該商圈為上海西區(qū)主要商業(yè)中心之一，三軌交交匯，輻射力強，覆蓋西區(qū)大局部地區(qū)。周邊商圈現(xiàn)狀商圈代表項目體量業(yè)態(tài)輻射范圍長風(fēng)商圈國盛中心10萬百貨、影院、餐飲、零售等長風(fēng)周邊北岸長風(fēng)7萬影院、娛樂、餐飲等長風(fēng)周邊匯銀銘尊1萬多公司展示、商務(wù)消費等該項目及周邊普陀真北百聯(lián)中環(huán)購物25萬購物、餐飲、休閑、文化、娛樂等周邊約3公里普陀長征綠洲中環(huán)中心3萬餐飲、娛樂周邊約2公里中山公園商圈龍之夢購物中心32萬百貨、家電、影院、餐飲等周邊及2、3、4號線客流巴黎春天2.1萬化妝品、服飾、家居等周邊及2、3、4號線客流玫瑰坊0.7萬餐飲、服飾、家居、運動等周邊及2、3、4號線客流虹橋商圈長房國際5萬服裝、家居、超市、餐飲等天山路居民為主泓鑫時尚廣場4.4萬百貨、餐飲、娛樂天山路及2號線客流虹橋天都3.8萬百貨、餐飲、休閑天山路居民為主匯金百貨4萬服飾、服裝、家居、餐飲等天山路及2號線客流百盛購物中心8萬百貨、餐飲、娛樂等虹橋及2號線客流體量大、業(yè)態(tài)豐富、輻射力強周邊商圈現(xiàn)狀商圈代表項目地下業(yè)態(tài)長風(fēng)商圈國盛中心活力生活館——時尚地帶中山公園商圈龍之夢購物中心超市、家電賣場、餐飲特色集市、銀行巴黎春天服飾、美容、餐飲玫瑰坊餐飲、服飾、家居等普陀真北百聯(lián)中環(huán)購物購物、餐飲、休閑、文化、娛樂等虹橋商圈長房國際黃金飾品，化妝品、皮件、食品、百貨超市泓鑫時尚廣場玫尚潮流館、COCO壹番屋、新地茶餐廳、焙蕊意式屋、哈瑪匠餐廳、一線燙撈、川粵苓餐廳虹橋天都Q2名品街匯金百貨生鮮蔬果、百貨、化妝品、藥品、煙酒茶葉、營養(yǎng)品、食品、糕點、家居用品館：床上用品、廚具電器、辦公用品、通訊器材、禮品百盛購物中心超市、面包、小家電、床品/家品、洗衣房、保健品、茶、煙酒地下一層業(yè)態(tài)以超市、餐飲、娛樂、小型精品店等為主商圈比照處于起步階段，成熟度低，商業(yè)認(rèn)可度不高；交通方面，輻射能力和客流導(dǎo)入相對較弱；周邊商圈的客流分流較為嚴(yán)重，競爭劇烈；商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)豐富，未來價值潛力巨大。長風(fēng)商圈的地位本工程在長風(fēng)的地位體量小，規(guī)模和吸引力、輻射力均較弱；辦公工程中的商業(yè)，缺乏純粹的商業(yè)氣氛；缺乏馬路沿街面，客流交通導(dǎo)入能力相對較弱；商務(wù)區(qū)中央，外部居民支撐力弱。對于工程的啟發(fā)思考工程定位難點常規(guī)業(yè)態(tài)競爭力較弱——工程體量小，交通導(dǎo)入能力和現(xiàn)有商業(yè)認(rèn)可度均較低，與競爭工程相比不具競爭優(yōu)勢周邊業(yè)態(tài)齊全、空白少——周邊工程體量大，業(yè)態(tài)齊全，輻射力強，工程生存空間受壓迫較重，突破空間較小工程定位思路發(fā)揮工程優(yōu)勢——根據(jù)工程自身的特點，最大化發(fā)揮工程自身優(yōu)勢，強化工程價值業(yè)態(tài)互補——工程業(yè)態(tài)需抓住商圈內(nèi)的空白點，且消費群與現(xiàn)有商圈里的消費群大局部能夠交叉，才能有足夠的生命力。主題特色鮮明——具備較強的專業(yè)性和特色，來吸引客群進(jìn)行消費。應(yīng)對之策工程定位工程客戶定位以周邊商務(wù)人群為主力客戶，周邊居民為補充客戶區(qū)位交通競爭商務(wù)屬性強商務(wù)客源及需求充足普通居民客源缺乏缺乏常規(guī)商業(yè)購物氣氛外部客流導(dǎo)入能力不強非軌交商業(yè)工程內(nèi)部廣場，缺乏馬路沿街面分流居民客戶外部大體量商業(yè)工程分流了大局部居民客源及常規(guī)商業(yè)客源普通居民需求得到滿足工程定位原那么表達(dá)工程區(qū)域價值提升工程形象檔次，實現(xiàn)價值最大化，促進(jìn)后續(xù)辦公銷售滿足區(qū)域商務(wù)客戶商務(wù)配套需求工程定位依據(jù)區(qū)域價值商圈啟發(fā)定位原那么工程整體定位立足區(qū)域周邊商務(wù)需求，兼顧周邊居民需求蘇州河·城市·高端·時尚休閑·廣場生態(tài)景觀性核心成熟地段主題特色匹配整體形象工程屬性商業(yè)細(xì)化價值考慮：通常底層商業(yè)物業(yè)價值是住宅/辦公的2倍，2層商業(yè)價值是底層商業(yè)的60%-70%，2層商業(yè)價值高于常規(guī)辦公風(fēng)險考慮：2層辦公物業(yè)改為商業(yè)物業(yè)較為困難，反之，商業(yè)改為辦公較易實現(xiàn)。開展前景：工程商業(yè)開展?jié)摿薮螅?層完全可能具備較高商業(yè)價值商業(yè)位置確定地面商業(yè)做到2層建議地面商業(yè)做到2層商業(yè)租售確定位置自身特征商業(yè)價值銷售難度租售形式一層交通可達(dá)性佳匹配項目高端形象極高小出售二層交通可達(dá)性較低體現(xiàn)項目高端形象較高單獨銷售難度較大出租地下一層交通可達(dá)性低項目重要特色賣點較低銷售難度較大出租地上一層出售，地上二層和地下出租——配套性商業(yè)客源：效勞于本案自身及周邊辦公商務(wù)人群與居住人群業(yè)態(tài)：建議引進(jìn)中高端便利店、商務(wù)簡餐廳、咖啡廳、洗衣店、銀行、票務(wù)中心等設(shè)置于2#樓——流動性商業(yè)客源：面向長風(fēng)板塊高端商務(wù)人群及周邊居住人群業(yè)態(tài)：建議引進(jìn)高端餐飲店、咖啡廳、美容美發(fā)店、精品購物店、品牌零售店等設(shè)置于3#、4#樓的一層或二層，一二層可通過內(nèi)部電梯或樓梯連通地上商業(yè)業(yè)態(tài)定位滿足商務(wù)配套性需求，創(chuàng)造流動性休閑消費需求展示工程形象滿足商務(wù)需求商業(yè)類型交通可達(dá)性強客戶流動量較大地上商業(yè)特性高端商務(wù)配套〔100-150㎡左右〕地上一層業(yè)態(tài)建議連鎖品牌便利店地上一層24小時自助銀行地上一層票務(wù)預(yù)訂中心地上一層便利店、銀行、票務(wù)中心、咖啡廳、間餐廳等中高端休閑娛樂配套〔200~300㎡左右〕高端餐飲店地上一、二層美容美發(fā)店地上一、二層地上一層業(yè)態(tài)建議品牌零售店地上一、二層品牌餐廳、品牌零售、美容美發(fā)等中高端商務(wù)、休閑、娛樂配套〔200~300㎡左右〕高端餐飲店地上一、二層咖啡店地上一、二層美容美發(fā)店地上一、二層地上二層業(yè)態(tài)建議咖啡廳、間餐廳、品牌餐廳、品牌零售、美容美發(fā)等2#一層商業(yè)局部小面積分割為主，面積控制在130平方米左右地上面積分割建議8.4m8.4m8.4m8.4m8.4m10.5m8.4m8.4m8.4m8.4m8.4m12.6m12.6m12.6m12.6m辦公大堂增強商業(yè)平面延展面，增強商業(yè)展示性和商業(yè)價值；適度分割面積，控制銷售面積及總價，促進(jìn)銷售；辦公大堂12.6m12.6m8.4m8.4m8.4m8.4m12.6m12.6m12.6m8.4m8.4m8.4m地上面積分割建議3#一、二層商業(yè)局部一層：小面積分割為主，面積控制在130平方米左右二層：以內(nèi)部樓梯或電梯聯(lián)通一層，面積在130平米左右增強商業(yè)平面延展面，增強商業(yè)展示性和商業(yè)價值；適度分割面積，控制銷售面積及總價，促進(jìn)銷售；大堂上空12.6m12.6m8.4m8.4m8.4m8.4m12.6m12.6m12.6m8.4m8.4m8.4m地上面積分割建議4#一、二層商業(yè)局部12.6m12.6m6.3m8.4m8.4m8.4m11.4m8.4m8.4m8.4m10.5m15.2m12.6m8.4m8.4m10.5m9.2m8.4m8.4m8.4m辦公大堂一層：小面積分割為主，面積控制在130平方米左右二層：以內(nèi)部樓梯或電梯聯(lián)通一層，面積在130平米左右增強商業(yè)平面延展面，增強商業(yè)展示性和商業(yè)價值；適度分割面積，控制銷售面積及總價，促進(jìn)銷售；12.6m12.6m6.3m8.4m8.4m8.4m11.4m8.4m8.4m8.4m10.5m15.2m12.6m8.4m8.4m10.5m9.2m8.4m8.4m8.4m大堂上空工程地下商業(yè)為下沉式廣場，但與地面并無緩坡直接相連，主要依靠電梯或樓梯通往地下，交通可達(dá)性不佳。考慮交通因素，地下商業(yè)假設(shè)導(dǎo)入常規(guī)配套商業(yè)或針對流動客流的商業(yè)，客流的導(dǎo)入難度較大。建議定位目的性消費，弱化交通抗性，導(dǎo)入目的性客流地下商業(yè)需求定位電梯區(qū)目的性消費為主導(dǎo)，吸引周邊商務(wù)人士及居民商圈代表項目地下業(yè)態(tài)長風(fēng)商圈國盛中心活力生活館——時尚地帶中山公園商圈龍之夢購物中心超市、家電賣場、餐飲特色集市、銀行巴黎春天服飾、美容、餐飲玫瑰坊餐飲、服飾、家居等普陀真北百聯(lián)中環(huán)購物購物、餐飲、休閑、文化、娛樂等虹橋商圈長房國際黃金飾品，化妝品、皮件、食品、百貨超市泓鑫時尚廣場玫尚潮流館、COCO壹番屋、新地茶餐廳、焙蕊意式屋、哈瑪匠餐廳、一線燙撈、川粵苓餐廳虹橋天都Q2名品街匯金百貨生鮮蔬果、百貨、化妝品、藥品、煙酒茶葉、營養(yǎng)品、食品、糕點、家居用品館：床上用品、廚具電器、辦公用品、通訊器材、禮品百盛購物中心超市、面包、小家電、床品/家品、洗衣房、保健品、茶、煙酒周邊商圈以超市、餐飲、娛樂、零售等為主地下商業(yè)業(yè)態(tài)定位商圈代表項目經(jīng)營業(yè)態(tài)特色主力面積劃分人民廣場香港名店街精品零售時尚休閑40-60㎡迪美購物中心服裝、飾品前衛(wèi)時尚20㎡淮海路香黛時尚廣場休閑、內(nèi)衣、美甲、飾品、化妝品女性、時尚20㎡中山公園米蘭時尚廣場休閑、飾品、餐飲休閑、時尚15㎡靜安寺