五年級下冊第一單元小結(jié)同步人教版

亞星·泗水項目一期單體規(guī)劃建議北辰端拱地產(chǎn)顧問有限公司2010-01亞星·泗水項目北辰端拱地產(chǎn)顧問有限公司1前言本次提報主要是結(jié)合泗水具體市場情況對亞星·泗水項目一期產(chǎn)品進(jìn)行單體規(guī)劃方面的建議。前言本次提報主要是結(jié)合泗水具體市場情況對亞星·泗水項目一2第一部分市場篇第二部分規(guī)劃篇目錄第一部分市場篇第二部分規(guī)劃篇目錄3這既是北辰的服務(wù)宗旨，更是所有地產(chǎn)項目一切工作的最終目的，單體規(guī)劃亦不例外。所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，項目最終要達(dá)到快速去化的先決條件是“符合市場需求”甚至是“引領(lǐng)市場需求”。故，我們先來看一下泗水房地產(chǎn)市場情況?！耙磺薪詾殇N售”。這既是北辰的服務(wù)宗旨，更是所有地產(chǎn)項目一切工作的最終4知己知彼百戰(zhàn)不殆第一部分市場篇知己知彼百戰(zhàn)不殆第一部分市場篇5市場主觀——潛在客戶需求客觀——市場環(huán)境要求市場主觀——潛在客戶需求客觀——市場環(huán)境要求6一、客觀要求一、客觀要求7項目名稱主力戶型主力面積區(qū)間戶型結(jié)構(gòu)龍城知春3-2-192-118㎡臥室朝南為主；明廚明衛(wèi)為主舜和家園3-2-1110-135㎡臥室朝南為主；明廚明衛(wèi)為主中興新城3-2-1110-140㎡廳朝南為主，至少一臥朝南；明廚明衛(wèi)恒興家園3-2-187-150㎡臥廳朝南比例各占一半；明廚暗衛(wèi)為主圣融庭院3-2-1110-135㎡兩臥一廳或一臥一廳朝南；明衛(wèi)明廚府前花園3-2-1108-123㎡以三臥及兩臥朝南為主，廳朝南為輔；明廚明衛(wèi)為主陽光花園3-2-1107-135㎡三臥或兩臥朝南，客廳無朝南；明衛(wèi)明廚濱河水苑3-2-1100-140㎡兩臥朝南及兩臥一廳朝南；明衛(wèi)明廚明珠花園3-2-1119-143㎡三臥或兩臥朝南，客廳無朝南；明衛(wèi)明廚泗水在售樓盤信息一覽由上表可以看出，在泗水縣城：主力戶型為三室兩廳一衛(wèi)，主力面積區(qū)間為100-140㎡，戶型結(jié)構(gòu)以臥室朝南為主，明廚明衛(wèi)。項目名稱主力戶型主力面積區(qū)間戶型結(jié)構(gòu)龍城知春3-2-192-8舒適性（大面積、臥室朝南）實用性（一衛(wèi)）由此，泗水縣客觀市場環(huán)境對單體規(guī)劃的要求可概括為：舒適性（大面積、臥室朝南）由此，泗水縣客觀市場環(huán)境對單體9亞星·泗水項目上市公司打造?歐陸風(fēng)情?高品質(zhì)居住典范二、主觀需求定位客戶鎖定泗水地區(qū)的中高端收入人群亞星·泗水項目上市公司打造?歐陸風(fēng)情?高品質(zhì)居住典范10“顯富”心理——“面子工程”——獨特外立面“小資”情調(diào)——城市痕跡——氣派外觀縣城的少數(shù)階層——暨中高端人群，他們有以下共性：“顯富”心理——“面子工程”——獨特外立面縣城的少數(shù)階層——11獨特的外立面——面子工程氣派外觀——城市痕跡故，為滿足潛在客戶的需求，泗水項目應(yīng)達(dá)到：獨特的外立面——面子工程故，為滿足潛在客戶的需求，泗水項12綜上，亞星·泗水項目單體規(guī)劃應(yīng)主要考慮以下幾個因素：三、市場總結(jié)舒適性——大面積、臥室朝南為主實用性——一個衛(wèi)生間面子工程——獨特的外立面城市痕跡——氣派外觀綜上，亞星·泗水項目單體規(guī)劃應(yīng)主要考慮以下幾個因素：三、市場13審視自我因地制宜第二部分規(guī)劃篇審視自我因地制宜第二部分規(guī)劃篇14單體規(guī)劃外立面設(shè)計戶型建議（本次提報的主要內(nèi)容）（要求獨特、氣派）單體規(guī)劃外立面設(shè)計戶型建議（本次提報的主要內(nèi)容）（要求15一、戶型建議根據(jù)已報批的規(guī)劃方案，泗水項目一期產(chǎn)品涵蓋聯(lián)排別墅、花園洋房、多層住宅三種類型。一、戶型建議根據(jù)已報批的規(guī)劃方案，泗水項目一期產(chǎn)品涵蓋聯(lián)排別16聯(lián)排別墅——提升項目品質(zhì)花園洋房——主力產(chǎn)品多層住宅——次主力產(chǎn)品產(chǎn)品地位影響戶型結(jié)構(gòu)（一）產(chǎn)品地位聯(lián)排別墅——提升項目品質(zhì)產(chǎn)品地位影響戶型結(jié)構(gòu)（一）產(chǎn)品地17（二）戶型建議（二）戶型建議18影響因素1.高檔多層市場現(xiàn)狀。市場主力產(chǎn)品為多層住宅。產(chǎn)品定位。次主力產(chǎn)品?？蛻纛愋?。小康戶，對產(chǎn)品檔次、居住品質(zhì)有一定要求。項目定位。為凸顯泗水項目的高端定位，除了價格外，在戶型面積上也應(yīng)稍有提升。因此，多層產(chǎn)品的單體規(guī)劃應(yīng)該還是以迎合市場需求為主。影響因素1.高檔多層市場現(xiàn)狀。市場主力產(chǎn)品為多層住宅19戶型緊湊型三居室3-2-1舒適型三居室3-2-1舒適型四居室4-2-2建筑面積（㎡）100-115㎡120-140㎡140-150㎡150㎡以上比例15%60%20%5%戶型配比建議戶型結(jié)構(gòu)建議以臥室朝南為主、明廚明衛(wèi)戶型緊湊型三居室舒適型三居室舒適型四居室建筑面積100-1120示意戶型三室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)示意戶型三室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)21影響因素2.花園洋房市場現(xiàn)狀。泗水市場上沒有同類產(chǎn)品。產(chǎn)品定位。主力產(chǎn)品。客戶類型。有一定經(jīng)濟實力，對產(chǎn)品檔次、居住品質(zhì)較高要求。因此，花園洋房產(chǎn)品的單體規(guī)劃要與多層產(chǎn)品在面積與總價上拉開檔次，避免競爭。影響因素2.花園洋房市場現(xiàn)狀。泗水市場上沒有同類產(chǎn)品22戶型三室兩廳一衛(wèi)三房兩廳一（兩）室兩衛(wèi)平層復(fù)式建筑面積（㎡）130-150150-180180-200200-220比例20%60%15%5%戶型配比建議戶型三室兩廳一衛(wèi)三房兩廳一（兩）室兩衛(wèi)平層復(fù)式建筑面積（㎡）23戶型結(jié)構(gòu)建議增加退臺及露臺處理：

加強外立面層次韻律感、豐富項目天際線。增加花園、露臺、地下等的贈送面積：增加產(chǎn)品的附加值，與多層產(chǎn)品進(jìn)行品質(zhì)上的區(qū)別，而不僅是面積的區(qū)別。復(fù)式與平層相結(jié)合地下分為兩部分，地下1+一層為一戶，地下2+二層為一戶，三層平層為一戶，四層帶閣樓為一戶。戶型結(jié)構(gòu)建議增加退臺及露臺處理：增加花園、露臺、24戶型示意首層：工人房、客廳、車庫、庭院、洗手間一層：庭院、主臥、次臥1、次臥2、茶室、客廳、餐廳、主衛(wèi)、客衛(wèi)、家庭室戶型示意首層：25首層：工人房、客廳、車庫、2個庭院、洗手間二層：3個露臺、主臥、次臥1、次臥2、茶室、客廳、餐廳、主衛(wèi)、客衛(wèi)、家庭室首層：26三層：主臥、主衛(wèi)、客衛(wèi)、2個次臥、餐廳、客廳、廚房、3個露臺三層：27四層：主臥、主衛(wèi)、次臥、客衛(wèi)、餐廳、客廳、廚房、大露臺頂層：臥室、書房、洗手間、超大觀景露臺四層：28影響因素3.聯(lián)排別墅市場現(xiàn)狀。泗水市場上沒有同類產(chǎn)品，可借鑒國內(nèi)市場的主力戶型面積。產(chǎn)品定位。提升項目品質(zhì)。要在面積、總價上與花園洋房產(chǎn)品拉開檔次，避免競爭?？蛻纛愋汀Ｓ薪?jīng)濟實力，見多識廣，對產(chǎn)品檔次、居住品質(zhì)有著相當(dāng)高的要求。因此，聯(lián)排別墅產(chǎn)品的單體規(guī)劃要跳出區(qū)域限制，可借鑒國內(nèi)優(yōu)秀同類產(chǎn)品戶型。影響因素3.聯(lián)排別墅市場現(xiàn)狀。泗水市場上沒有同類產(chǎn)品29戶型配比建議面積定位：250-300㎡之間（國內(nèi)市場聯(lián)排別墅的主力戶型面積）主力面積：270㎡左右總價定位：125萬-150萬之間戶型配比建議面積定位：250-300㎡之間（國內(nèi)市場聯(lián)排30戶型結(jié)構(gòu)建議建立項目的差異性（例如設(shè)計地下娛樂室等），提升項目品質(zhì)，提高項目單價，實現(xiàn)產(chǎn)品價值。原則戶型設(shè)計入戶門廳與車庫入口反向，人行從花園入戶，強調(diào)大花園式住宅概念。戶型機能特別強調(diào)：主衛(wèi)要大，創(chuàng)造使浴缸成為空間中心的衛(wèi)生間，并做到干濕分離。戶型結(jié)構(gòu)建議建立項目的差異性（例如設(shè)計地下娛樂室等），原31示意戶型地下層首層示意戶型地下層首層32二層頂層二層頂層33產(chǎn)品類型主力面積區(qū)間（㎡）主力總價區(qū)間（萬元）聯(lián)排別墅270左右125-150花園洋房130-20050-80萬多層住宅100-15030-45萬4.小結(jié)從面積、價格等各個方面拉開三種產(chǎn)品的檔次，有效規(guī)避項目自身產(chǎn)品之間的競爭。產(chǎn)品類型主力面積區(qū)間（㎡）主力總價區(qū)間（萬元）聯(lián)排別墅27034目前，泗水縣在售樓盤外立面無顯著特色，以簡約的現(xiàn)代風(fēng)格為主。而，亞星·泗水項目作為一高端定位樓盤，外立面應(yīng)要跳出區(qū)域限制。暨西班牙式建筑風(fēng)格二、外立面建議目前，泗水縣在售樓盤外立面無顯著特色，以簡約的現(xiàn)代風(fēng)格為主。35外墻主體圖示（一）外立面色彩外墻主體使用質(zhì)樸溫暖的土黃色系，給人陽光、活力、柔和踏實的感覺。外墻主體圖示（一）外立面色彩外墻主體使用質(zhì)樸溫暖的土黃色36外墻基座

圖示

飽和度較高的文化石材料，突出其安逸、祥和。外墻基座圖示飽和度較高的文化石材料，突出其安逸、祥和37屋頂圖示

延續(xù)西班牙建筑土黃外墻、紅褐屋頂?shù)耐饬⒚婊旧省Ｎ蓓攬D示延續(xù)西班牙建筑土黃外墻、紅褐屋頂?shù)耐饬⒚婊旧?8單體：圖示（二）外立面細(xì)節(jié)設(shè)計設(shè)計理念：增加建筑曲線，制造韻律感