論農(nóng)村房屋拆遷的法律救濟途徑（一）

書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟。書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟。第第頁論農(nóng)村房屋拆遷的法律救濟途徑法眼看經(jīng)濟：解讀農(nóng)村房屋拆遷中的法律問題

2021年04月14日15：38來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)

欄目名稱：法眼看經(jīng)濟

主題：解讀農(nóng)村房屋拆遷中的法律問題嘉賓律師：王優(yōu)銀律師本期介紹：

隨著社會的發(fā)展，工業(yè)化和城市化進程不斷加快，農(nóng)村集體土地被征用呈逐年上升趨勢，房屋拆遷補償問題越來越被社會所關(guān)注，房屋拆除后能獲得哪些補償成為人們急需了解的法律熱點。近日來，法邦網(wǎng)接到了很多網(wǎng)友有關(guān)農(nóng)村宅基地房屋拆遷補償?shù)姆勺稍儭?/p>

為此，本期《法眼看經(jīng)濟》就網(wǎng)友關(guān)心的一些問題采訪了北京圣運律師事務(wù)所的王優(yōu)銀律師。訪談內(nèi)容：

【法眼看經(jīng)濟】

王優(yōu)銀律師您好。首先，歡迎您做客《法眼看經(jīng)濟》。在我們的訪談?wù)介_始之前，先跟大家打聲招呼吧。

【王優(yōu)銀律師】

大家好，我是北京圣運律師事務(wù)所拆遷首席律師王優(yōu)銀?！痉ㄑ劭唇?jīng)濟】

訪談開始前，我們先來了解一下什么是農(nóng)村宅基地。宅基地房屋所有權(quán)該如何確定。請王律師為大家做個簡要的介紹。

【王優(yōu)銀律師】

農(nóng)村宅基地一般是指僅限本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，屬集體所有，農(nóng)民只擁有使用權(quán)。

【法眼看經(jīng)濟】

近幾年，農(nóng)村宅基地房屋拆遷引發(fā)的社會矛盾日益尖銳，主要表現(xiàn)為直接暴力沖突、群體上訪和失地農(nóng)民的大量出現(xiàn)。作為一名法律工作者，您認為引發(fā)宅基地征收糾紛白熱化的根本原因有哪些。

【王優(yōu)銀律師】

我認為主要原因有以下幾點。第一點是現(xiàn)有的法律體制對農(nóng)民權(quán)益保護不周全，以致相關(guān)基層政府利用行政強制權(quán)利產(chǎn)生侵害百姓被征收權(quán)益的行為屢屢發(fā)生。

第二點就是各地政府對土地財政依賴非常大，為了增加財政收入而壓低對農(nóng)民拆遷補償?shù)闹С?。第三點基層政府普遍存在政績觀不正確的問題，為了相互攀比，不顧實際情況大拆大建，在實際操作中作風粗暴。

第四點就是有法不依，在拆遷中有關(guān)政府或公安機關(guān)縱容黑惡勢力對“不聽話”的被拆遷人進行打擊報復，充當黑惡勢力保護傘。

【法眼看經(jīng)濟】

農(nóng)村房屋拆遷和城市房屋拆遷有哪些不同之處。不少網(wǎng)友對此都很迷惑，請您給大家簡單的講講。

【王優(yōu)銀律師】

農(nóng)村房屋拆遷與城市房屋拆遷的不同之處主要有：

一、法律依據(jù)不同。農(nóng)村房屋拆遷一般依據(jù)《土地管理法》及配套法規(guī)執(zhí)行；城市房屋拆遷一般依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規(guī)進行；

二、補償標準不同，農(nóng)村房屋拆遷一般只補償成本重置價，標準較低；城市房屋拆遷一般按市場評估價補償；

三、拆遷程序不同，農(nóng)村房屋拆遷一般是由市縣國土資源部門進行；城市房屋拆遷一般是由政府委托的拆遷公司等進行。

【法眼看經(jīng)濟】

目前我國法律對農(nóng)村宅基地拆遷補償方式和標準都有哪些具體規(guī)定。您認為有哪些地方還需立法的進一步完善。

【王優(yōu)銀律師】

目前我國法律對農(nóng)村宅基地拆遷補償方式一般有貨幣補償和房屋安置兩種，其標準各地差別非常大，不一而足，但總的原則還是相當?shù)偷摹?/p>

立法完善的地方主要有確立先補償后拆遷原則，明確拆遷主體和拆遷程序、拆遷評估機構(gòu)的選擇以及評估方法，以及完善被拆遷人的權(quán)利保護程序。【法眼看經(jīng)濟】

農(nóng)村宅基地拆遷補償款由哪幾部分構(gòu)成。農(nóng)村宅基地自建房有沒有房產(chǎn)證，在拆遷補償上是否有區(qū)別。

【王優(yōu)銀律師】

宅基地拆遷補償一般分為地上物的補償和宅基地使用權(quán)補償兩部分。

對農(nóng)村宅基地上沒有房產(chǎn)證的自建房是否補償各地政策略有不同，有的全額補償有的折價補償，有的甚至不予補償。對于專業(yè)律師來講，我們認為拆遷人應(yīng)尊重歷史，在拆遷中應(yīng)充分保護被拆遷人的權(quán)益。對于因為地方政府政策原則不能辦理或補辦產(chǎn)權(quán)證件的自建房應(yīng)予完全補償。

【法眼看經(jīng)濟】

對于宅基地上未建房的空地，在拆遷時能否得到補償。目前國家法律對這塊是如何規(guī)定的。

【王優(yōu)銀律師】

對于此點國家法律沒有明確規(guī)定，我們認為征收宅基地使用權(quán)，如非屬于被征收人原因造成沒有建房，應(yīng)對宅基地使用權(quán)做適當補償。

【法眼看經(jīng)濟】

我們都知道，現(xiàn)在流動人口的比例越來越大，那么進城務(wù)工人員和戶籍在外的學生能否獲征地補償。

【王優(yōu)銀律師】

這個主要看戶籍是否在被征收范圍內(nèi)，如果戶口在被拆遷房屋內(nèi)，應(yīng)當享有拆遷補償?shù)臋?quán)利。學生和服兵役的現(xiàn)役軍人等特殊情況將戶口臨時遷移的人員也應(yīng)享有補償?shù)臋?quán)利。

【法眼看經(jīng)濟】

近期，我們接到一名網(wǎng)友的咨詢，他本人是城鎮(zhèn)居民，幾年前購買了一處農(nóng)民的自建房，現(xiàn)在房屋面臨拆遷，但卻被告知房屋拆遷款不歸他，而是歸房屋宅基地的產(chǎn)權(quán)人所有。像這種情況應(yīng)該如何處理。請王優(yōu)銀律師幫我們這位網(wǎng)友解答一下。

【王優(yōu)銀律師】

現(xiàn)行的法律是禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村的宅基地上的房屋的。司法實踐中一般都認定此類買賣協(xié)議無效，對于因合同無效造成購買人的損失，賣方應(yīng)負一定的賠償責任。

【法眼看經(jīng)濟】

最近的一則新聞引起了較多網(wǎng)友的關(guān)注，因國家修建公路，河北某村需被占地拆遷，而被拆遷村民反映拆遷前后的補償標準大幅“縮水”。被拆遷戶相信政府的“口頭協(xié)議”承諾，拆除了自己的房屋，但拆遷后鎮(zhèn)政府“變臉”讓村民似乎有苦難言。對此，您是怎么看的。被拆遷的村民該如何維權(quán)。

【王優(yōu)銀律師】

對于有些地方政府的公信力確實存在很嚴重的問題，屢屢的失信不僅失信于民還造成社會的不穩(wěn)定因素。對于被拆遷人來講在拆遷中一定要注意保留書面證據(jù)，及時索要對方簽字蓋章后的補償安置協(xié)議文本。只有保留書面證據(jù)才最有可能保護自身權(quán)益。對于此類被忽悠的村民應(yīng)及時拿起法律武器，收集證據(jù)以維護自身權(quán)益。

【法眼看經(jīng)濟】

被征地農(nóng)民享有哪些知情權(quán)。對征地補償安置方案有意見該怎么辦。

【王優(yōu)銀律師】

被征地農(nóng)民享有征地范圍、征地用途、位置征地補償標準、安置途徑等知情權(quán)。對于征地補償安置方案有意見有提出聽證的權(quán)利。

【法眼看經(jīng)濟】

在面臨農(nóng)村宅基地拆遷時，需重點注意哪些事項。作為律師您能否為大家提個醒?！就鮾?yōu)銀律師】

第一要及時收集、保留與征地拆遷有關(guān)證據(jù)；

第二要學會與拆遷方進行科學談判的技巧，拆遷人一般身經(jīng)百戰(zhàn)，比被拆遷人擁有更多的談判技巧，要想不吃虧一定要多注意學習。

第三要及時維權(quán)，如果存在權(quán)益被侵害的情況要及時維權(quán)，行政復議的時效是60天，行政訴訟的時效是三個月，如果超過時效，主張權(quán)利一般不會被支持。

第四維權(quán)時一定要聘請專業(yè)律師進行，征地拆遷維權(quán)專業(yè)性和實戰(zhàn)性特別強，一個好的專業(yè)律師往往會挽狂瀾與既倒，反敗為勝，最終幫助被拆遷人實現(xiàn)理想的補償。

【法眼看經(jīng)濟】

對于今天的話題，您還有需要補充的嗎。

【王優(yōu)銀律師】

在拆遷中廣大被拆遷人一定要以法律為底線，做到“維權(quán)不違法”，依法維權(quán)才能取得好的效果，萬不可以違法為代價，否則不僅不利于實現(xiàn)自身合法權(quán)益，還容易造成自己被打擊而致維權(quán)失敗。也希望地方政府能做到“權(quán)為民所用、利為民所謀”，在拆遷中能造福與民，而不是與民爭利。最后祝廣大被拆遷人都能得到一個滿意的補償。

【法眼看經(jīng)濟】

再次感謝王優(yōu)銀律師的參與。在此，也希望您對我們節(jié)目提一些意見或者建議，以促進我們更好的為律師和公眾服務(wù)。

【王優(yōu)銀律師】

這個節(jié)目能夠貼近民生，能夠反映社會的熱點問題與網(wǎng)民互動，這一點非常好。也希望節(jié)目越辦越好，反映弱勢的百姓心聲的專題越來越多。謝謝大家。（法邦網(wǎng)）（責任編輯：何欣）

靖江失地農(nóng)民也可享受社保待遇

記者從泰州勞動和社會保障局獲悉，靖江出臺被征地農(nóng)民參保新政策，被征地農(nóng)民可以享受和城市居民、城鎮(zhèn)企業(yè)職工一樣的社會保障。

據(jù)了解，靖江市為解決被征地農(nóng)民社會保障和勞動就業(yè)問題，曾在２００４年９月出臺《靖江市征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障實施細則》，對征地補償、被征地農(nóng)民基本生活作出政策保障，動員被征地農(nóng)民人人參保。但由于多種原因，被征地農(nóng)民選擇領(lǐng)取一次性補償安置費，“以土地換保障”的積極性不高。從維護農(nóng)民切身利益的角度出發(fā)，靖江市著力改變被征地農(nóng)民只顧眼前、不顧長遠的現(xiàn)象，經(jīng)過反復調(diào)研，日前又出臺了補充規(guī)定。新政策最大的亮點是，將被征地農(nóng)民納入城市居民管理和城鎮(zhèn)企業(yè)職工社會保險范圍。此舉在蘇中、蘇北地區(qū)開了先河。

據(jù)靖江市勞動和社會保障局局長符平介紹，從今年１０月１日起，該市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)各園區(qū)、江蘇江陰──靖江工業(yè)園區(qū)、濱江新區(qū)、生態(tài)園區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民參保后，直接置換“城保”，參加“醫(yī)保”，符合條件的家庭享受“城市低保”以及就業(yè)扶持等多項城市居民和城鎮(zhèn)企業(yè)職工待遇。他說，與原政策比起來，新政策在養(yǎng)老金發(fā)放方面更能調(diào)動被征地農(nóng)民參保的積極性。

這次，靖江首次將１６周歲以上的被征地農(nóng)民納入“城保”范圍，參保時能同時實行城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險置換，即一次性置換１５年的養(yǎng)老保險費，到退休年齡時和城鎮(zhèn)企業(yè)職工一樣計發(fā)養(yǎng)老金，并享受正常調(diào)資待遇。例如，今年已到退休年齡（女性５５周歲以上，男性６０周歲以上）的被征地農(nóng)民參保時一次性置換１５年后，可每月領(lǐng)到３７０元左右養(yǎng)老金。同時，被征地農(nóng)民退休后，也統(tǒng)一被納入靖江市企業(yè)退休人員社會化管理體系。被征地農(nóng)民可以參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險，享受相應(yīng)待遇。被征地農(nóng)民家庭符合城市居民低保條件的，統(tǒng)一納入“靖江市城市居民最低生活保障”范圍。

據(jù)了解，靖江市２００４年７月１日以來已經(jīng)領(lǐng)取一次性補償安置費的被征地農(nóng)民，也可參保，享受“補充規(guī)定”帶來的實惠?！毒附姓鞯匮a償和被征地農(nóng)民基本生活保障實施細則》補充規(guī)定

第一條根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓和社會保障工作的指導意見》（國辦發(fā)[2021]29號）、江蘇省委、省政府《關(guān)于積極推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展加快建設(shè)社會主義新農(nóng)村的若干意見》（蘇發(fā)[2021]1號）、《江蘇省人民政府關(guān)于修改〈江蘇省城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險規(guī)定〉的規(guī)定》（省政府第139號令）和泰州市人民政府《關(guān)于進一步加強就業(yè)再就業(yè)工作的意見》（泰政發(fā)[2021]56號）等文件精神，結(jié)合我市實際，對《靖江市征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障實施細則》（靖政發(fā)[2021]107號）作出補充規(guī)定。

第二條靖江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)各園區(qū)、江蘇江陰—靖江工業(yè)園區(qū)、濱江新區(qū)、生態(tài)園區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民，適用本補充規(guī)定。

第三條被征地農(nóng)民納入城市居民管理和城鎮(zhèn)企業(yè)職工社會保險范圍。

第四條補償安置。對第一年齡段16周歲以下（不含16周歲）人員實行補償安置，一次性領(lǐng)取生活補助費標準由每人4000元提高到13000元。

第五條基本生活保障與基本養(yǎng)老保險置換。

（一）第

二、三年齡段人員，按月發(fā)放生活補助費，發(fā)放標準由原來三類地區(qū)提高到二類地區(qū)標準，即第二年齡段人員每人每月由120元提高到140元，第三年齡段人員每人每月由100元提高到120元，發(fā)放年限仍按《靖江市征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障實施細則》第十七條規(guī)定執(zhí)行。被征地農(nóng)民家庭符合城市居民低保條件的，由民政部門按靖江市城市居民最低生活保障有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）第

二、

三、四年齡段人員納入城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險（以下簡稱城保）范圍，實行基本養(yǎng)老保險置換。

置換標準。以征地時上年度本市在崗職工平均工資的60%為繳費基數(shù)，按20%的繳費比例，計算置換基本養(yǎng)老保險年繳費標準（即一年的置換費）。

置換年限。15年（城鎮(zhèn)企業(yè)職工退休按月享受養(yǎng)老金最低繳費年限）。

（三）基本生活保障與基本養(yǎng)老保險置換所需資金。80%的土地補償費、全部安置補助費、政府補貼。置換費和生活補助費由被征地農(nóng)民基本生活保障基金專戶一次性劃撥市社會保險經(jīng)辦機構(gòu)。資金出現(xiàn)不足的，先由20%的土地補償費解決，仍出現(xiàn)不足的，差額部分由市財政負擔80%，園區(qū)（鎮(zhèn)、辦事處）負擔20%；有結(jié)余的，可按28%的繳費比例和上年度本市在崗職工平均工資的100%為繳費基數(shù)置換繳費年限，提高退休待遇，仍有結(jié)余的，由園區(qū)（鎮(zhèn)、辦事處）、村級集體經(jīng)濟組織處理。

（四）第

二、三年齡段人員就業(yè)后，按城保政策規(guī)定繳納社會保險費，每繳一年基本養(yǎng)老保險費，退一年用于置換繳費年限的補償安置費本息，直至退完為止。如被征地農(nóng)民不愿退，可按前款規(guī)定置換，增加繳費年限，提高退休待遇，但置換的起始繳費年限不得超過法定的就業(yè)年齡（16周歲）。

第六條基本養(yǎng)老保險待遇。

（一）第

二、三年齡段人員置換城保后，享受城保待遇。參保期間死亡的，喪葬撫恤費按城鎮(zhèn)企業(yè)職工有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并將用于置換繳費年限的補償安置費部分一次性退給其受益人或合法繼承人。

（二）第四年齡段人員從置換次月起辦理退休手續(xù)，并按城保規(guī)定計發(fā)養(yǎng)老金。在領(lǐng)取養(yǎng)老金期間死亡的，喪葬撫恤費按城鎮(zhèn)企業(yè)退休人員有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，用于置換繳費年限的補償安置費部分扣除已領(lǐng)取的養(yǎng)老金，余額一次性退給其受益人或合法繼承人。

（三）第

二、三年齡段未就業(yè)人員和第四年齡段人員，退休后納入社會化管理，并免收每人一次性1500元的社會化管理服務(wù)代辦費。

第七條相關(guān)問題的處理。

（一）特殊人群的補償安置費的處理。

征地時已參加養(yǎng)老保險（指參加事業(yè)保險、城保、新農(nóng)保、外地參保和已按國家政策規(guī)定退休）的納入農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的被征地農(nóng)民，享受80%的土地補償費，由社會保險經(jīng)辦機構(gòu)直接發(fā)放給個人。

（二）部分征地有關(guān)問題的處理。

一次性征地所得土地補償、安置費足夠安置和置換的村民小組，按第

四、五條規(guī)定安置和置換城保。剩余費用和再次征地所得土地補償、安置費，可按28%的繳費比例和上年度本市在崗職工平均工資的100%置換繳費年限，提高退休待遇，或由園區(qū)（鎮(zhèn)、辦事處）、村級集體經(jīng)濟組織處理。

部分征地后，人均耕地面積在0.4畝以上，一次性征地所得土地補償、安置費不足以安置和置換的村民小組，80%的土地補償費和全部安置補助費，暫由園區(qū)（鎮(zhèn)、辦事處）代管，不得分配，待再次征地所得土地補償、安置費累積足夠置換，按第

四、五條規(guī)定安置和置換城保。

部分征地后，人均耕地面積不足0.4畝的村民小組，視同全部耕地被征用，按第

四、五條規(guī)定安置和置換城保，置換費不足部分由村集體經(jīng)濟組織向社保經(jīng)辦機構(gòu)出具欠條，園區(qū)（鎮(zhèn)、辦事處）擔保、市財政認可，再次征地時償還。全部耕地被征用后，置換費仍不足的，差額部分由市財政負擔80%，園區(qū)（鎮(zhèn)、辦事處）財政負擔20%。

（三）本補充規(guī)定執(zhí)行時間之前征地問題的處理。

2021年7月1日以后至本補充規(guī)定執(zhí)行時，補償安置費未分配的村民小組，被征地農(nóng)民按本補充規(guī)定第

四、五條安置和置換；補償安置費已被分配的村民小組，被征地農(nóng)民可按本補充規(guī)定第

四、五條置換城保。不愿意置換的，不納入被征地農(nóng)民基本生活保障、城市居民最低生活保障及城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老、醫(yī)療保險等管理范圍。

2021年7月1日以前征地的，另行處理。

第八條第

二、第三年齡段人員，未就業(yè)的參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險，也可參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險，并享受相應(yīng)待遇；已就業(yè)的參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險，并享受其待遇。

第九條第四年齡段人員可選擇下列辦法之一參加醫(yī)療保險（保費由個人繳納），并享受相應(yīng)待遇：

（一）參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險；

（二）參加住院統(tǒng)籌醫(yī)療保險的人員，不建立個人賬戶，繳費標準按參保時上