無錫太湖新城地塊報告

報告人：李海濤江蘇無錫2012-33地塊分析報告

目錄宏觀環(huán)境研究1地塊環(huán)境研究23地塊區(qū)域產(chǎn)品分析研究4地塊SWOT分析5市場研究

宏觀環(huán)境研究無錫市簡介-----城市概況

宏觀環(huán)境研究無錫市簡介-----城市概況位于江蘇南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。概況人口轄區(qū)全市總面積為4627.47平方公里（市區(qū)1643.88平方公里，其中建成區(qū)面積231.3平方公里）2013年11月1日零時，無錫市（含江陰、宜興）常住人口為648.41萬人下轄共6個行政區(qū)、1個新區(qū)、7個鎮(zhèn)、41個街道。政府駐濱湖區(qū)新金匱路1號（無錫市民中心）。

宏觀環(huán)境研究錫山區(qū)崇安區(qū)濱湖區(qū)南長區(qū)新區(qū)無錫市簡介-----市區(qū)分布惠山區(qū)北塘區(qū)

宏觀環(huán)境研究無錫市簡介-----行政區(qū)劃名稱面積（平方公里）人口（萬人）管轄崇安區(qū)17.224.17崇安寺街道、通江街道、廣瑞路街道、上馬墩街道、江海街道、廣益街道南長區(qū)20.1541.13南禪寺街道、清名橋街道、迎龍橋街道、金星街道、金匱街道、揚名街道北轄區(qū)28.636.17北大街街道、惠山街道、山北街道、黃巷街道。濱湖區(qū)23771.12河埒街道、榮巷街道、蠡湖街道、蠡園街道、馬山街道、華莊街道、太湖街道、雪浪街道、景亭苑、胡埭鎮(zhèn)。無錫新區(qū)22054.68坊前街道、新安街道、旺莊街道、碩放街道、江溪街道、梅村街道、鴻山街道?；萆絽^(qū)32770堰橋街道、長安街道、前洲街道、玉祁街道、錢橋街道、洛社鎮(zhèn)、陽山鎮(zhèn)。錫山區(qū)45570.13東亭街道、安鎮(zhèn)街道、云林街道、厚橋街道、東北塘街道，羊尖鎮(zhèn)、鵝湖鎮(zhèn)、錫北鎮(zhèn)、東港鎮(zhèn)。

宏觀環(huán)境研究無錫市簡介-----各區(qū)數(shù)據(jù)

宏觀環(huán)境研究無錫市簡介-----城市經(jīng)濟

地區(qū)生產(chǎn)總值人均生產(chǎn)總值全部財政收入2013年，無錫市完成地區(qū)生產(chǎn)總值8070.18億元，同比增長9.3%。全年第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達到46%無錫人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到12.4萬元，首次突破2萬美元大關(guān)。

全部財政收入約710億（13年數(shù)據(jù)）

宏觀環(huán)境研究無錫市簡介-----城市經(jīng)濟---GDP總值走勢

億元3858442049925758688075688070從2013年無錫整年GDP數(shù)據(jù)環(huán)比看，增幅穩(wěn)中上揚。

宏觀環(huán)境研究無錫市簡介-----城市交通

對外交通便利，同外部各主要交通運輸節(jié)點均有良好距離優(yōu)勢。北京---無錫高鐵多達十多班次，均時5小時擁有各類營運車輛1200余輛,實有客運線路420多條，長途客運輻射蘇、浙、皖、魯、贛、湘、鄂、豫、冀、川、閩、粵、滬、京、津、渝等十二省四市。目前是設(shè)計年旅客吞吐量1000-2000萬人次的樞紐型國際空港，可直飛東京、大阪、首爾、濟州、曼谷、新加坡、暹粒、臺北、香港、澳門等國際（地區(qū)）城市。

宏觀環(huán)境研究無錫市簡介-----小結(jié)

自53年建省轄市至今，無錫發(fā)展迅速，現(xiàn)已成為聞名中外的江南美城之一。無錫市礦產(chǎn)資源，水資源非常豐富，旅游業(yè)非常發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)逐年高速增長無錫土地面積4600公里㎡，常駐人口約650萬人，分為7個區(qū)2個縣級市。無錫經(jīng)濟穩(wěn)速發(fā)展，人均可支配收入約4萬RMB，排全國第13，增速為9.40%交通網(wǎng)四通八達，水，陸，空同步發(fā)展，1小時到達南京，5小時到達北京。

宏觀環(huán)境研究無錫發(fā)展-----城市規(guī)劃

整合全市發(fā)展，統(tǒng)籌中心城區(qū)，新城區(qū)和外圍城鎮(zhèn)組群三個圈層，實施區(qū)域化差別發(fā)展戰(zhàn)略。中心老城區(qū)，太湖新城區(qū)，山水旅游休閑區(qū)，新老分工，聯(lián)動發(fā)展，整合一體。錫東，錫山科技，惠山四個新城區(qū)強化差別化功能，協(xié)調(diào)空間布局，提升主城區(qū)綜合實力，外圍新市鎮(zhèn)，實施城鎮(zhèn)組群發(fā)展策略，形成次區(qū)域協(xié)同發(fā)展合力。

宏觀環(huán)境研究無錫發(fā)展-----城市規(guī)劃-----中心老城區(qū)

推進舊城改造，優(yōu)化環(huán)境和配套，提升商貿(mào)物流，創(chuàng)意設(shè)計功能。2個重點區(qū)：老城商貿(mào)中心（CAZ）蠡湖休閑中心（ RBD）完善設(shè)施，提升功能。7個重點區(qū)域，通江地區(qū)，西章三站區(qū)，北運河地區(qū)，揚名服務(wù)外包聚集區(qū)，金山北地區(qū)，南門地區(qū)，新區(qū)商貿(mào)核心區(qū)，更新改造和功能完善。

宏觀環(huán)境研究無錫發(fā)展-----城市規(guī)劃-----太湖新城區(qū)加快建設(shè)生態(tài)城，加快建設(shè)民生，環(huán)境工程，完善功能，提升品質(zhì)，建設(shè)商務(wù)中心區(qū)和設(shè)計名城。1個重點地區(qū)，大力推進太湖新城金融商務(wù)中心（CBD）建設(shè)4個重點區(qū)功能，建設(shè)國家傳感網(wǎng)創(chuàng)新示范區(qū)，科教產(chǎn)業(yè)園二期（許舍地區(qū)），科教產(chǎn)業(yè)園三期（南區(qū)）和山水城旅游區(qū)。

宏觀環(huán)境研究無錫發(fā)展-----城市規(guī)劃----山水旅游休閑區(qū)

維護生態(tài)環(huán)境，加快休閑旅游資源整合，加強國際化和大眾化配套設(shè)施建設(shè)，打造最具無錫特色的山水名城。1個重點地區(qū)，蠡湖休閑中心（RBD）完善設(shè)施提升功能。5個重點功能地區(qū)，重點建設(shè)佛教文化博覽園，和以闔閭城遺址為依托的闔閭遺址公園，持續(xù)推進長廣溪濕地公園山水城旅游區(qū)。

宏觀環(huán)境研究無錫發(fā)展-----城市規(guī)劃----惠山新城

高標準建設(shè)新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造國際先進制造業(yè)基地和服務(wù)外包基地，平衡生活就業(yè)，完善公共設(shè)施配套，提升城市服務(wù)能力，和城市化綜合效應(yīng)。4個重點功能區(qū)，風電產(chǎn)業(yè)園，科技園服務(wù)外包基地，生命科技產(chǎn)業(yè)園，高力商業(yè)休閑街區(qū)。

宏觀環(huán)境研究無錫發(fā)展-----城市規(guī)劃----錫西新城區(qū)

打造職教園區(qū)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，加快沿山生態(tài)，農(nóng)業(yè)，休閑資源整合，建設(shè)陽山至馬山旅游通道，加快完善地區(qū)公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，2個重點區(qū)功能，錫西道口生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，藕塘職教園。

宏觀環(huán)境研究無錫發(fā)展-----城市規(guī)劃----錫東新城區(qū)

推進商務(wù)核心區(qū)建設(shè)，促進西區(qū)升級轉(zhuǎn)型和東區(qū)高標準建設(shè)。6個重點功能區(qū)，重點建設(shè)高鐵站商務(wù)核心區(qū)，S-Park核心區(qū)錫東科技產(chǎn)業(yè)園，科技創(chuàng)業(yè)園，入口門戶區(qū)，工業(yè)博覽園。

宏觀環(huán)境研究無錫發(fā)展-----城市規(guī)劃-----科技新城區(qū)

強調(diào)空港輻射帶動作用，完善高端制造與現(xiàn)代服務(wù)功能，建設(shè)創(chuàng)新型國際化新區(qū)，完善環(huán)境和功能配套，建設(shè)幸福宜居新區(qū)。7個重點功能區(qū)，重點建設(shè)空港商務(wù)區(qū)，旺莊金融科技商務(wù)區(qū)，臨空物流區(qū)，高新物流中心，超大規(guī)模集成電路產(chǎn)業(yè)園，梅里新市鎮(zhèn)太湖生命科技園。

宏觀環(huán)境研究無錫發(fā)展-----城市規(guī)劃----小結(jié)

主體功能引領(lǐng)：做強1個區(qū)域中心（長三角區(qū)域中心）培育3個增長極（CAZ.CBD.RBD）區(qū)域中心建設(shè)：整合全市發(fā)展，統(tǒng)籌3個圈層，（中心區(qū)，新城區(qū)，城鎮(zhèn)組群）城市發(fā)展方向南拓北展、東整西優(yōu)南拓，城市未來發(fā)展的主導(dǎo)方向，建設(shè)湖濱城市、生態(tài)城市北展，將堰橋地區(qū)建設(shè)為惠山區(qū)新的行政中心，加強與江陰的聯(lián)系東整，整合東亭與中心城的空間、道路網(wǎng)絡(luò)西優(yōu)，以太湖山水為主體，優(yōu)化城市的旅游、休閑用地城市布局結(jié)構(gòu)中心城形成“七片一帶”的總體布局結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑“山水城林”一體的城市總體框架

目錄宏觀環(huán)境研究1地塊環(huán)境研究23地塊區(qū)域產(chǎn)品分析研究4地塊SWOT分析5市場研究

地塊環(huán)境研究

該地塊位于無錫市濱湖區(qū)南部地塊距離濱湖區(qū)政府9公里距離地鐵1號線始發(fā)站2公里距離濱湖區(qū)中醫(yī)院6公里距離成熟商圈8公里距離學(xué)校3公里（雪浪中學(xué)）地塊位置

地塊環(huán)境研究本體指標規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)住宅規(guī)劃建設(shè)用地面積164642.6㎡容積率2.02建筑密度＜35%綠地率30。5%建筑使用性質(zhì)居住。商業(yè)。商務(wù)辦公建筑控制規(guī)模住宅面積為225420㎡，社區(qū)配套9229㎡，商業(yè)27668㎡，總戶數(shù)2012戶，居住人數(shù)7042人2012--33地塊

地塊環(huán)境研究區(qū)位條件地塊北側(cè)西側(cè)東側(cè)北側(cè)地塊北側(cè)為綠化空地區(qū)南側(cè)南側(cè)為貝區(qū)路與蠡湖大道交匯處西側(cè)蠡湖大道，蠡湖大道西側(cè)為萬達地塊東側(cè)東側(cè)為耕地和部分民房南側(cè)

地塊環(huán)境研究

周邊環(huán)境地塊萬達地塊許舍小學(xué)蠡湖大道貝區(qū)路太湖第一峰雪溪苑b區(qū)地鐵1號線始發(fā)站項目周邊交通相對便利，商業(yè)氛圍一般，人氣聚集相對較差。

地塊環(huán)境研究

小結(jié)該地塊位于濱湖區(qū)南端，距市區(qū)距離較遠。周邊商業(yè)氛圍單一，人氣聚集不旺從地塊各項因素看，擁有較為優(yōu)質(zhì)的開發(fā)條件，但不具備高端物業(yè)的開發(fā)基礎(chǔ)交通便利，距離地鐵一號線始發(fā)站2公里宏觀環(huán)境研究1地塊環(huán)境研究23地塊區(qū)域產(chǎn)品分析研究4地塊SWOT分析5市場研究目錄市場研究市場趨勢---政策政策對市場的影響2011年1月26日國務(wù)院出臺“新國八條◆新國八條，限購、限貸、加稅◆限購政策全面升級新國八條引發(fā)地產(chǎn)業(yè)震蕩◆新國八條打擊投機延至中低端住宅2011年2月21日無錫市政府出臺“錫十條”2011年

市場趨勢---政策政策對市場的影響市場研究歷長達一年的樓市調(diào)控，相比較一年前的房地產(chǎn)市場，已儼然是冰火兩重天。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的步步緊逼，錫城房地產(chǎn)市場也是量價齊跌，呈現(xiàn)出一片蕭索的嚴冬之態(tài)調(diào)控結(jié)果市場研究市場趨勢---政策政策對市場的影響2012年體上看2012

年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出絕地反擊的一種狀態(tài)。2011

年，在限購限價和限貸的打壓下，購房者觀望情緒濃厚，市場逐步陷入低迷。這種局面延續(xù)至2012

年的1-2

月份，這期間各樓盤在這兩個月里的上門量劇減，成交量延續(xù)之前的斷崖式下跌，說明當時的房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期這是今年央行首次下調(diào)存款準備金率，也是自2011年11月底以來，央行第二次下調(diào)存準率，調(diào)整后大型金融機構(gòu)存款準備金率為20.5%，中小金融機構(gòu)為17%。

部分銀行將放松首套房貸利率盡管首套房貸利率適當下浮以減輕購房者壓力將是趨勢。但是今年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松動，因而信貸整體不可能太寬松，首套房貸利率大幅下調(diào)的可能性也不大

市場趨勢---政策對市場的影響市場研究各大樓盤來電來訪陡然增多據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，與上半年相比，下半年來電量出現(xiàn)大幅反彈，400電話監(jiān)控刷新史上的新高，關(guān)注各大樓盤的購房者增速明顯。部分樓盤銷量增加無錫房管局備案數(shù)據(jù)顯示，無錫樓市交易量明顯上漲。部分樓盤開始漲價來自搜房網(wǎng)新房監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，部分熱銷樓盤分別漲了200-300元不等。樓市回暖12年下半年—13年上半年

市場研究

市場趨勢---政策政策對市場的影響13年下半年---14年上半年2013年，無錫房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，土地市場回暖，商品房供應(yīng)充足住宅供應(yīng)充足，庫存不斷增加

新建住宅成交總體平穩(wěn)，價格小幅上漲二手住宅成交顯著增長，價格小幅波動2013年截止14年7月底，無錫全市商品住宅報價為8549元/平米，環(huán)比減少51.7元/平米，降幅0.60%。全市有六大區(qū)域房價下跌，僅惠山區(qū)房價上漲。7月25日，無錫解除90平以上（含）的住宅限購，自6月開始，錫城樓市進入休整期自2014年8月30日起，無錫市市區(qū)暫停執(zhí)行住房限購政策

市場研究市場趨勢----政府政策對市場影響----小結(jié)2011年調(diào)控年，量價齊跌無錫房地場市場一片蕭條12年政府救市，央行降息，各大地產(chǎn)來訪來電增加部分樓盤小幅漲價，樓市回暖13年，上半年市場保持平穩(wěn)，土地市場回暖，商品房供應(yīng)量充足，庫存不斷增加，整體價格小幅上漲，二手房成交顯著13年下半年到14年上班年整體房價下跌，環(huán)比下帖51.7元/平，全市7區(qū)，6區(qū)下跌14年下半年，7月25日解除90平米以上（含）的住宅限購，8月30日全面解除限購

市場研究

拿地情況----土地成交面積2012無錫土地市場招拍掛成交65幅，同比減少42幅，成交面積同比減少109.54萬平米，全年土地市場吸金119.29億元，與2011年225.57億元相比縮水近47.12%

2012年

市場研究

拿地情況----成交地塊用途在今年的65幅地塊中，純住宅地塊“少得可憐”僅有4幅，占總地塊數(shù)6.1%，商業(yè)地產(chǎn)成了2012年無錫土地市場的主角。而這個趨勢從2011年就已經(jīng)明顯起來，2011年純住宅地塊占比為5.6%，而在2002年，這個占比能達到50%2012年

市場研究拿地情況-----土地流拍情況全市土地出讓76幅，但流拍的就達到了11幅。成交情況與2011年相比，不管是在掛牌還是成交上都有大度的下降。其中，惠山區(qū)成交面積的降幅最大，到了78.54%出讓76幅地塊流拍高達11塊2012年

市場研究

拿地情況-----溢價情況2012年無錫今年僅有6幅地塊溢價，占總地塊數(shù)的9.2%，而在這之前的10年，這個比例均在30%以上

市場研究

拿地情況---土地拍賣比濱湖區(qū)高達35%的成交面積占比說明開發(fā)商對其的重視程度2012年

市場研究

拿地情況----土地成交面積2013年無錫2013年全年土地供應(yīng)量成交量與前幾年相比，處于中等水平，總供應(yīng)土地530.92萬㎡，完成了國土局年初土地供應(yīng)總量計劃的75.5%，土地成交444.46萬㎡，成交率為83.7%

市場研究

拿地情況----成交地塊用途2013年2013年，無錫共組織供應(yīng)了35個批次土地，供應(yīng)74幅地塊，流拍12幅，共成交62幅地塊，土地總成交面積444.46萬平米，環(huán)比增加30.97%初步預(yù)計建筑面積1100萬平米，成交金額達194億元

市場研究

拿地情況----土地流拍情況2013年供應(yīng)74幅地塊，流拍12幅

市場研究

拿地情況---溢價情況2013年在2013年的土拍中，14幅地塊溢價成交占總地塊數(shù)22.58%，總溢價8.55億元而在這之前的10年，這個比例均在30%以上。今年拿地的企業(yè)當中，華潤、協(xié)信等企業(yè)再次出手拿地，而富力、雅居樂、中海、華夏幸福均是首次進入無錫市場，這表示各房企對無錫的房地產(chǎn)市場的看好與信心，其中富力、雅居樂、中海更是把目光聚集在了濱湖區(qū)，濱湖區(qū)也當仁不讓的拿下全年土拍面積榜首

市場研究拿地情況----土地成交區(qū)域分析2013年從2013年無錫成交土地區(qū)域分布來看，濱湖區(qū)成交16幅162.93萬㎡，成交土地面積處于各區(qū)域領(lǐng)先地位，但是值得注意的是濱湖區(qū)在成交的16幅土地中，只有5幅住宅用地，合約土地面積76萬平米

市場研究拿地情況----2012---13年小結(jié)過去2年共計成交127幅土地，面積783萬㎡，成交金額約314億RMB土地用途絕大部分以商住為主，純居住產(chǎn)品僅10幅地塊。土地溢價情況相比往年不足30%土地流拍情況相比往年增加，比重在15%--20%土地成交區(qū)以濱湖區(qū)，惠山區(qū)，錫山區(qū)為主，其中濱湖區(qū)土地成交量領(lǐng)先

市場研究

市場供求分析---地產(chǎn)投資走勢2013年1-11月份，無錫房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1076.07億元，同比增幅為20.2%，近兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)活躍

市場研究

市場供求分析---施工面積走勢2013年1-11月份，無錫房屋施工面積達到6479.85萬平米，同比2012年增加18.2%，近四年房地產(chǎn)施工面積持續(xù)上漲，增幅顯著。

市場研究

市場供求分析---新開工面積走勢2013年1-11月份，無錫房屋新開工面積達到1641.72萬平米，同比2012年增加4.82%，預(yù)計全年新開工面積達到1750萬平米，同比去年有小幅度的回升

市場研究

市場供求分析---竣工面積走勢2013年1-11月份，無錫房屋竣工面積面積達到793.99萬平米，同比2012年上漲31.5%

市場研究

市場供求分析---量價走勢今年政策趨向?qū)捤?、?jīng)濟平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好，各企業(yè)降價營銷動作有所減少，成交均價有所上漲。今年的商品房成交量617.57萬平米，與與去年相比有所下降9.19%，但還算處于較高水平13年

市場研究

市場供求分析---區(qū)域供求從2013年七大區(qū)域新增供應(yīng)和成交量來看，崇安區(qū)、新區(qū)新增供應(yīng)均略小于成交量，惠山區(qū)、南長區(qū)供求基本平衡，這四個區(qū)域幾年庫存量消化量相對較好，北塘區(qū)、錫山區(qū)和濱湖區(qū)新增供應(yīng)大于成交量，庫存房源進一步增加

市場研究

市場供求分析---商品房面積結(jié)構(gòu)從配比圖看出無錫市場對90-----144㎡面積需求是最多的

市場研究

市場供求分析---成交單價結(jié)構(gòu)2013年無錫商品住宅市場成交單價段比例最高是5000-7000元/㎡和7000-9000元/㎡，相比于2012年單價段的成交結(jié)構(gòu)，2013年單價12000元/㎡以上的房源成交量增加明顯

市場研究

市場供求分析---成交金額top10

市場研究

市場供求分析---成交面積top10

市場研究

市場供求分析---小結(jié)13年無錫房地產(chǎn)開發(fā)投資超過1076億，同比增長20%，開發(fā)投資活躍無錫房屋施工面積達到6479.85萬平米全年新開工面積達到1750萬平米，竣工面積面積達到793.99萬平米商品房成交量617.57萬平米七大區(qū)域新增供應(yīng)和成交量來看，北塘區(qū)、錫山區(qū)和濱湖區(qū)新增供應(yīng)大于成交量無錫市場對90-----144㎡面積需求是最多的2013年無錫商品住宅市場成交單價段比例最高是5000-7000元/㎡和7000-9000元/㎡，相比于2012年單價段的成交結(jié)構(gòu)，2013年單價12000元/㎡以上的房源成交量增加明顯13年無錫市成交金額第一是融創(chuàng)，天鵝湖，金額為115億，成交面積第一的是陽光100國際新城，成交面積136萬㎡

市場研究

2014年供求分析---1-6月無錫市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資為417.89億元，同比下降1.34%;其中住宅255.83億元，同比微增1.67%。無錫市區(qū)房地產(chǎn)施工面積為3946.23萬平方米，同比增長1.55%，其中住宅2507.51萬平方米，同比下降4.32%;房地產(chǎn)新開工面積為543.92萬平方米，同比下降20.42%，其中住宅294.50萬平方米，同比下降34.60%;房地產(chǎn)竣工面積為284.71萬平方米，同比下降29.73%，其中住宅193.95萬平方米，同比下降42.92%新開工及竣工面積

市場研究

2014年供求分析---土地供應(yīng)分析1-6月無錫市區(qū)共出讓27幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地成交總面積137.22萬平方米，同比減少36.79%，成交金額52.27億元，同比減少30.13%，基本都以底價成交。從季度來看，今年二季度土地供應(yīng)節(jié)奏相比一季度明顯放緩，土地成交面積49.67萬平方米，環(huán)比減少43.27%，成交金額16.95億元，環(huán)比減少52.01%。

市場研究

2014年供求分析---商品房供應(yīng)1-6月無錫市區(qū)商品房批準預(yù)售面積354.78萬平方米，同比減少6.27%;其中住宅批準預(yù)售面積266.38萬平方米，占比約75%，同比增長26.73%，非住宅供應(yīng)面積降幅明顯，同比下降47.49%。

從季度來看，第二季度無錫市區(qū)商品房批準預(yù)售面積239.67萬平方米，同比略減2.45%，環(huán)比增長108.21%;其中住宅批準預(yù)售面積180.95萬平方米，同比增長50.71%，環(huán)比增長111.81%。尤其是6月份受新盤集中入市影響，市場供應(yīng)量激增，商品房新增供應(yīng)面積82.46萬平方米，達今年以來最高位。

市場研究

2014年供求分析---價格今年二季度，受企業(yè)優(yōu)惠力度不斷加大影響，無錫市住房價格出現(xiàn)下跌。經(jīng)測算，二季度無錫市區(qū)商品住宅加權(quán)均價為8409元/平方米，環(huán)比下跌0.79%。另外，二手住宅加權(quán)均價為7271元/平方米，環(huán)比下跌0.89%。

市場研究

2014年供求分析---上半年成交金額top10

市場研究

7月無錫商品住宅報價區(qū)域走勢圖據(jù)無錫新浪樂居新房中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示（截止至7月30日），無錫全市商品住宅報價為8549元/平米，環(huán)比減少51.7元/平米，降幅0.60%。全市七大區(qū)域均價呈現(xiàn)六跌一漲之勢，僅惠山區(qū)一區(qū)均價上漲，漲幅0.79%。其中，北塘區(qū)區(qū)域報價跌幅達全市之最，達到了1.61%。無錫住宅房價均價相比前期的下降，對后期房價的增長難以形成有效支撐，但房屋價格的下行空間有限。

市場研究

7月無錫商品住宅報價區(qū)域走勢圖無錫7月共有11家樓盤出現(xiàn)報價上漲。其中惠山區(qū)漲價樓盤數(shù)量最多，達到了4家，占據(jù)全市漲價樓盤總量的36.36%；錫山區(qū)3盤漲價樓盤，占據(jù)全市漲價樓盤總數(shù)的27.27%。崇安區(qū)和濱湖區(qū)無樓盤出現(xiàn)報價上漲，南長和新區(qū)僅1家樓盤出現(xiàn)報價上漲。

市場研究

據(jù)新浪樂居統(tǒng)計，2014年7月崇安區(qū)在售商品住宅報價為9675元/平米，環(huán)比減少58元/平米，降幅0.60%。本月崇安區(qū)共有6家商品住宅在售，5家商品住宅無價格變動，降價樓盤共1家，為紅星國際廣場，二期房源由8650元/平米下降為8300元/平米，降幅4.05%。七區(qū)在售住宅分析--崇安區(qū)在售住宅7月報價走勢崇安區(qū)2013年7月-2014年7月報價走勢數(shù)據(jù)分析

市場研究

七區(qū)在售住宅分析----北塘區(qū)在售住宅7月報價走勢2014年7月北塘區(qū)在售商品住宅報價為7992元/平米，環(huán)比減少130.7元/平米，降幅1.61%。本月北塘區(qū)共有13家商品住宅在售，其中漲價樓盤2家，跌價樓盤8家；富城灣和蓉湖壹號房源均價漲價250元/平，漲幅超3%。跌價樓盤中，蓉湖山水的花園洋房，降幅達6.12%，達北塘區(qū)跌價之最。數(shù)據(jù)分析北塘區(qū)2013年7月-2014年7月報價走勢

市場研究

七區(qū)在售住宅分析----南長區(qū)在售住宅7月報價走勢014年7月南長區(qū)在售商品住宅報價為10778元/平米，環(huán)比減少138元/平米，降幅1.26%。南長區(qū)有5家報價下跌，1家報價上漲，均價跌幅由50元/平米至1500元/平米不等。永通公館由11500元/平米下跌至10000元/平米，降幅13.04%。九龍倉碧璽首推高層漲價200元/平。南長區(qū)2013年7月-2014年7月報價走勢數(shù)據(jù)分析

市場研究

七區(qū)在售住宅分析----惠山在售住宅7月報價走勢2014年7月惠山區(qū)在售商品住宅報價為6196元/平米，環(huán)比增加48元/平米，漲幅0.79%。本月惠山共有4家樓盤價格上漲，3家樓盤價格下跌，融綠理想灣在售房源變化，由尾盤高層變?yōu)檠蠓吭谑?，價格漲幅15.83%。華潤橡樹灣87-141平房源由開盤價漲至7000元/平米，漲幅18.64%惠山區(qū)2013年7月-2014年7月報價走勢數(shù)據(jù)分析

市場研究

七區(qū)在售住宅分析----新區(qū)在售住宅7月報價走勢2014年7月新區(qū)在售商品住宅報價為7253元/平米，環(huán)比下跌31元/平米，降幅0.43%。本月新區(qū)價格變動樓盤僅占據(jù)6家，其中1家價格上漲，5家價格下跌。朗詩綠色街區(qū)、國信觀湖灣、五洲國際電子城、新城香溢紫郡均降250元/平。國信璞園1-4號樓100元/平米。新區(qū)2013年7月-2014年7月報價走勢數(shù)據(jù)分析

市場研究

七區(qū)在售住宅分析--錫山區(qū)在售住宅7月報價走勢2014年7月錫山區(qū)在售商品住宅報價為6563元/平米，環(huán)比減少2.9元/平米，降幅0.04%。7月錫山區(qū)有3家樓盤價格上漲，3家樓盤價格下跌。恒大城1-10號樓精裝價格上浮220元/平米，目前在售均價6900元/平米。御景華庭部分小高層價格下跌400元/平，現(xiàn)均價4600元/平。錫山區(qū)2013年7月-2014年7月報價走勢數(shù)據(jù)分析

市場研究

七區(qū)在售住宅分析---濱湖區(qū)在售住宅7月報價走勢2014年7月濱湖區(qū)在售商品住宅報價為11391元/平米，環(huán)比減少50元/平米，下跌0.44%。本月濱湖區(qū)在售商品住宅共計34家，降價樓盤5家，無樓盤價格上漲。融創(chuàng)綠熙園九期碧璽由10500元/平米跌至9500元/平米，跌幅9.52%。居濱湖區(qū)跌幅之首。排列第二的為富力十號，價格下跌500元/平米。濱湖區(qū)2013年7月-2014年7月報價走勢數(shù)據(jù)分析

市場研究

14年8月七大區(qū)開盤量分析據(jù)新浪樂居統(tǒng)計，8月無錫開盤量僅30家，較之7月的35盤，在數(shù)量上又有所下降。與上月35盤相比，同比減少14%。同時，為備戰(zhàn)金九銀十，8月開發(fā)商推盤節(jié)奏有所放緩。

市場研究

無錫房價分布占比21%占比17%占比17%占比19%占比11%占比15%

市場研究

2014年上半年無錫房地產(chǎn)市場---小結(jié)上半年無錫市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資為417.89億元，同比下降1.34，住宅施工面積微曾，商品房預(yù)售面積增加，房價微跌，商品住宅加權(quán)均價為8409元/平方米上半年無錫房地產(chǎn)銷售額排名第一的是綠城，玉蘭花園，銷售額為5.1億全市七大區(qū)域均價呈現(xiàn)六跌一漲之勢，僅惠山區(qū)一區(qū)均價上漲，環(huán)比減少51.7元/平米。7大區(qū)房價占比均勻，房價占比最高的6000元以下占比21%，10000以上房價占比26%據(jù)不完全統(tǒng)計，無錫目前商品房庫存量已超過15萬套

市場研究

房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判2013上半年，全國樓市分化加劇，北上廣深及部分二線省會城市量價呈爆發(fā)式上漲，而三四線城市出現(xiàn)庫存積壓。14年下半年央行出臺優(yōu)惠政策，無錫全面解除限購，從大環(huán)境看，國內(nèi)宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)較為穩(wěn)定，無錫房地產(chǎn)市場在庫存量偏高的現(xiàn)狀下，后期總體將保持較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。市場新增供應(yīng)及成交有所回升14年無錫商品住宅新增供應(yīng)量處于較高水平，市場可售總量充足，開發(fā)企業(yè)下階段推盤節(jié)奏將有提升。近幾年無錫房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，成交量高位運行，已經(jīng)釋放了部分住房需求。因此在央行優(yōu)惠政策以及政府解除限購限貸政策的影響下，預(yù)計后期樓市成交將有所提升陸續(xù)回到熱銷期。房價總體保持平穩(wěn)上升14年無錫新建商品住宅價格同比、環(huán)比均呈現(xiàn)小幅下跌的態(tài)勢，但總體跌幅不大，目前無錫樓市供大于求的嚴峻形勢依然存在，在眼下政府政策下，未來住宅價格總體將會保持平穩(wěn)上升狀態(tài)。宏觀環(huán)境研究1地塊環(huán)境研究23地塊區(qū)域產(chǎn)品分析研究4地塊SWOT分析5市場研究目錄案例分析區(qū)域競爭市場----項目分布濱湖區(qū)項目分布密集在售項目多達34家案例分析區(qū)域競爭市場---項目分布萬達文化旅游城地塊位置雪西苑蘇寧悅城尚錦城中海鳳凰熙岸華潤萬象城融科玖玖城綠城玉蘭花園萬科信成道融科熙園海岸城保利香檳國際富力十號案例分析區(qū)域競爭市場----蘇寧悅城----基本情況項目地址濱湖區(qū)南湖大道西側(cè)、觀山路北側(cè)（錫師附小旁）占地面積206432平方米

建筑面積597900平方米

樓層狀態(tài)一期2棟17+1層，2棟18層，4棟30+1層容積率/綠化率2.2容積率、45%綠化率主力戶型面積95---133㎡三居優(yōu)惠政策

2萬享5萬

分期數(shù)/總戶數(shù)共分5期開發(fā)，一期8棟樓，共728戶，戶型面積為92-237㎡?？倯魯?shù)3406戶均價9200元/㎡（報價）開盤時間2014年9月6日2#樓開盤銷售情況在售2#樓定位特色學(xué)區(qū)房緊鄰地鐵一號線出站口高浪路站及蘇錫路站，同時有快5、760、503、23、33、113、130、128等多路公交可以通達。精裝修（36萬裝修）案例分析區(qū)域競爭市場----蘇寧悅城----整體規(guī)劃項目位于太湖新城板塊，北起高浪路，南至觀山路，西鄰興梁道，東至南湖大道項目配套中小學(xué)：錫師附?。▽W(xué)區(qū)）、金橋小學(xué)、新城初中、新城高中、大橋高中、無錫外國語學(xué)校、太湖高中

綜合商場：規(guī)劃中的萬達商業(yè)廣場、盛高綜合體、海岸城、嘉業(yè)國際城、萬象城、華潤萬家

醫(yī)院：無錫市第一人民醫(yī)院、濱湖區(qū)中醫(yī)院、規(guī)劃中的國際醫(yī)院、蘇大附屬三級甲等綜合醫(yī)院

銀行：金融商業(yè)街案例分析區(qū)域競爭市場----蘇寧悅城----戶型圖3室2廳2衛(wèi)1廚133.00㎡4室2廳2衛(wèi)1廚127.00㎡案例分析區(qū)域競爭市場----蘇寧悅城----戶型圖3室2廳1衛(wèi)95.00㎡2室2廳1衛(wèi)1廚86.00㎡案例分析項目特色物業(yè)涵蓋，剛層，小高層，洋房，別墅，主打?qū)W區(qū)房，45%綠化利率，緊鄰60萬㎡金匱公園，36萬精裝修開發(fā)商配套設(shè)施齊全項目配套設(shè)施齊全，地理位置優(yōu)越周邊有多家醫(yī)院，學(xué)校，金融，商業(yè)體。區(qū)域競爭市場----蘇寧悅城----項目特色無錫蘇寧置業(yè)有限公司案例分析區(qū)域競爭市場----蘇寧悅城----小結(jié)地理位置優(yōu)越，產(chǎn)品線豐富，涵蓋高層，小高層，別墅，洋房交通便利，多條公交直達，緊鄰地鐵1號線雙站點地處相對成熟片區(qū)，周邊配套齊全，中小學(xué)，幼兒園，金融，公園，商業(yè)圍繞項目戶型以95---140㎡為主力戶型，送品牌精裝修（裝修標準36萬）案例分析區(qū)域競爭市場----尚錦城---基本情況項目地址無錫市濱湖區(qū)高浪路與南湖大道（中南路延伸段）交匯處占地面積353142平方米建筑面積670970平方米

樓層狀態(tài)高層32層，小高層11層、16層容積率/綠化率1.9容積率、45%綠化率主力戶型面積85--90平米兩房優(yōu)惠政策

兩房1.5享3萬，3/4房1.5萬享5萬優(yōu)惠分期數(shù)/總戶數(shù)分A,B,C三個地塊。A地塊占地5.2萬平，建筑面積為13萬平，B、C地塊為住宅用地，其中B地塊占地10.39萬平，C地塊占地19.65萬平，建面35萬平，總1484戶均價7200元/㎡（報價）開盤時間2014年8月10日，小高層57#加推銷售情況在售三期小高層定位特色以新加坡國際居住理念打造獨具風情居所，國際化社區(qū)案例分析區(qū)域競爭市場----尚錦城---整體規(guī)劃新加坡尚錦城是由吉寶置業(yè)和凱德共同投資開發(fā)的項目，是以新加坡國際居住理念打造獨具風情的居所。

尚錦城項目位于太湖新城中央核心地段超市：沃爾瑪超市

醫(yī)院：無錫人民醫(yī)院無錫中醫(yī)院華莊醫(yī)院揚名醫(yī)院

學(xué)校：江南大學(xué)太湖高級中學(xué)華莊初級中學(xué)江南實驗小學(xué)外國語學(xué)校新城小學(xué)

銀行：農(nóng)業(yè)銀行中國銀行建設(shè)銀行江蘇銀行

公園：金匱公園、尚賢河濕地公園、長廣溪濕地公園案例分析區(qū)域競爭市場----尚錦城---戶型圖132㎡三房二廳二衛(wèi)138㎡四房兩廳兩衛(wèi)案例分析區(qū)域競爭市場----尚錦城---戶型圖89㎡兩房兩廳一衛(wèi)85㎡兩房兩廳一衛(wèi)案例分析區(qū)域競爭市場----尚錦城---項目特色項目特色新加皮國際風情設(shè)計，無錫首個提倡低碳環(huán)保宜居生活的精品住宅，注重環(huán)保健康的生活理念開發(fā)商新城房地產(chǎn)開發(fā)（無錫）有限公司開發(fā)項目配套設(shè)施齊全超市沃爾瑪超市醫(yī)院無錫人民醫(yī)院無錫濱湖區(qū)中醫(yī)院華莊醫(yī)院揚名醫(yī)院學(xué)校：江南大學(xué)太湖高級中學(xué)華莊初級中學(xué)江南實驗小學(xué)外國語學(xué)校新城小學(xué)銀行：農(nóng)業(yè)銀行中國銀行建設(shè)銀行錫州農(nóng)村商業(yè)銀行公園：金匱公園、尚賢河濕地公園案例分析區(qū)域競爭市場----尚錦城---小結(jié)尚錦城基本以剛需戶型為主，主力戶型在90㎡左右地段相對較偏，周邊人氣聚集度相對較差，性價比高，均價在7200元/㎡無錫首個以新加坡風格打造的綠色項目，提倡低碳環(huán)保交通相對便利，周邊地鐵1號線雙站點案例分析區(qū)域競爭市場----融創(chuàng)熙園---基本情況項目地址濱湖區(qū)蠡湖大道與高浪路交匯處（蠡湖大道東）占地面積41639平方米

建筑面積103153平方米樓層狀態(tài)11、12#為32層，5、6#為19層容積率/綠化率1.97容積率、40%綠化率主力戶型面積暫無優(yōu)惠政策

1.5享10萬分期數(shù)/總戶數(shù)共分為三期產(chǎn)品總戶數(shù)849戶均價9500元/㎡（報價）開盤時間2014年下半年8#加推銷售情況在售三期高層定位特色學(xué)區(qū)房,品質(zhì)社區(qū)案例分析區(qū)域競爭市場----融創(chuàng)熙園---整體規(guī)劃建筑立面為新古典風格，淡黃色墻身外立面材料底部一至三層為石材，以上部分為高檔質(zhì)感涂料周邊有無錫太湖格致中學(xué)、江南大學(xué)、實驗幼兒園、育英小學(xué)等教育配套設(shè)施，還有雪浪醫(yī)院等。生活配套和高檔商業(yè)配套先進完善且高檔商業(yè)配套不僅提供商業(yè)購物、交流和休閑活動的場地。案例分析區(qū)域競爭市場----融創(chuàng)熙園---戶型圖2室2廳1衛(wèi)90.00㎡3室2廳1衛(wèi)114.00㎡案例分析區(qū)域競爭市場----融創(chuàng)熙園---戶型圖3室2廳2衛(wèi)2廚139.00㎡3室2廳2衛(wèi)130.00㎡案例分析區(qū)域競爭市場----融創(chuàng)熙園---項目特色項目特色高品質(zhì)生活小區(qū)，學(xué)區(qū)房，觀景房開發(fā)商無錫融創(chuàng)地產(chǎn)有限公司開發(fā)項目配套設(shè)施齊全商業(yè)配套——華潤萬家超市、無錫海岸城，教育配套——江南大學(xué)、無錫職業(yè)技術(shù)學(xué)院，沿線地鐵1號線(步行5分鐘米即到)，公交線路128/395/77/95/105/快1等等。案例分析區(qū)域競爭市場----融創(chuàng)熙園---小結(jié)無錫本土老牌開發(fā)商融創(chuàng)集團投資打造，開發(fā)商口碑較好。稀缺地段打造的高檔住宅小區(qū)，戶型面積豐富90—200㎡不等緊鄰商業(yè)核心區(qū)，周邊人氣聚集相對繁華，緊鄰主干道蠡湖大道。交通便捷，臨近地鐵1號線，高品質(zhì)學(xué)區(qū)房案例分析區(qū)域競爭市場----海岸城---基本情況項目地址濱湖區(qū)觀山路和觀順路交匯處（市民中心旁）占地面積160000平方米

建筑面積700000平方米樓層狀態(tài)33層高層，一期容積率/綠化率4.2容積率、15%綠化率主力戶型面積160㎡四居，140三居優(yōu)惠政策1.5享3萬分期數(shù)/總戶數(shù)分三期，總戶884戶均價8420/㎡（均價）開盤時間2014年10月1#樓開盤銷售情況在售1期定位特色綜合體，國際化社區(qū)案例分析區(qū)域競爭市場----海岸城---整體規(guī)劃海岸城·酈園，近70萬㎡一站式國際生活城，約12萬㎡旗艦商業(yè)，約170米高超高層城市地標建筑、約30萬㎡都市質(zhì)感華宅，項目占據(jù)太湖新城核心地段市民中心、金融第一街區(qū)、太湖國際博覽中心

公園綠化:金匱公園案例分析區(qū)域競爭市場----海岸城---戶型圖2室2廳1衛(wèi)1廚89.00㎡3室2廳2衛(wèi)1廚140.00㎡案例分析區(qū)域競爭市場----海岸城---戶型圖4室2廳3衛(wèi)1廚160.00㎡案例分析區(qū)域競爭市場----海岸城---項目特色項目特色國際化社區(qū)，綜合體開發(fā)商無錫海岸新城投資有限公司開發(fā)項目配套設(shè)施齊全近70萬㎡一站式國際生活城，約12萬㎡旗艦商業(yè)，約170米高超高層城市地標建筑，市民中心、金融第一街區(qū)、太湖國際博覽中心案例分析區(qū)域競爭市場----海岸城---小結(jié)以國際化標準建造，自帶10萬平米的商業(yè)，還有170米高的五星級凱悅酒店超大容積率。主要以大戶型為主，均面積在140平米以上大型國際商業(yè)綜合體，地處濱湖區(qū)核心位置，周邊環(huán)境優(yōu)越，交通便利，緊鄰地鐵1號線。打造地標性建筑，整體風格奢華，大氣。案例分析區(qū)域競爭市場----萬科信成道---基本情況項目地址濱湖區(qū)信成道高浪路交匯處（觀順道西側(cè)）占地面積154000平方米

建筑面積385298平方米

樓層狀態(tài)一期總建筑面積為110108平米，由6幢32層的高層組成容積率/綠化率2.5容積率、30%綠化率主力戶型面積暫無優(yōu)惠政策全款96折，按揭97折，萬科30年感恩巨獻，首付超15%免利息購房額外享9.8折分期數(shù)/總戶數(shù)分三期，總戶數(shù)720戶均價13000/㎡（均價）開盤時間2014年7月26日加推銷售情況在售二期定位特色萬科豪華居所案例分析區(qū)域競爭市場----萬科信成道---整體規(guī)劃已售三期別墅萬科進入無錫市場7年。繼魅力萬科城、萬科·東郡、金域藍灣、金域緹香等項目之后，萬科·信成道，是萬科給無錫的第五個作品。精心打造無錫新市中心一座江南精品園林社區(qū)案例分析區(qū)域競爭市場----萬科信成道---戶型圖2室2廳1衛(wèi)1廚83.00㎡3室2廳1衛(wèi)1廚105.00㎡案例分析區(qū)域競爭市場----萬科信成道---戶型圖3室2廳1衛(wèi)1廚108.00㎡3室2廳2衛(wèi)135.00㎡案例分析區(qū)域競爭市場----萬科信成道---項目特色項目特色豪華居住區(qū)，江南特色園林開發(fā)商無錫鼎安房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項目（思源代理）配套設(shè)施齊全市民中心、國聯(lián)大廈等商業(yè)配套：萬象城、海岸城商業(yè)綜合體、金融第一街區(qū)、金匱里綜合體等公園綠化:金匱公園、尚賢河濕地公園、信成道公園等教育配套：金橋?qū)嶒瀸W(xué)校、萬科育紅小學(xué)、國際學(xué)校、外國語學(xué)校、太湖高中、大橋中學(xué)等公建配套:第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)中醫(yī)院、太湖文化藝術(shù)博覽中心等

會所案例分析區(qū)域競爭市場----萬科信成道---小結(jié)萬科信成道為無錫高品質(zhì)奢華豪宅，均面積都在140㎡以上，打造豪宅典范大面積復(fù)試贈送面積超30㎡，三期為別墅暫未開放，打造項目本體5.1萬㎡江南風格園林景觀。借助品牌效應(yīng)大肆宣傳，吸引市場目光。致力于打造高層公寓社區(qū)的典范

交通便利，周邊配套成熟，鄰近地鐵一號線。第一次攜手優(yōu)質(zhì)私立小學(xué)金橋雙語實驗學(xué)校案例分析區(qū)域競爭市場----保利香檳國際---基本情況項目地址濱湖區(qū)蠡湖大道與周新路交叉口西南側(cè)（威尼斯花園東側(cè)）占地面積149945平方米

建筑面積270000平方米

樓層狀態(tài)30棟8---12層小高層容積率/綠化率1.8容積率、32.5%綠化率主力戶型面積82---95㎡兩居，140㎡以上三居優(yōu)惠政策全款97折按揭99折

分期數(shù)/總戶數(shù)分三期，總戶數(shù)1900戶均價11000/㎡（均價）開盤時間2014年2月22日三期開盤銷售情況在售三期定位特色水景地產(chǎn),豪華居住區(qū),宜居生態(tài)地產(chǎn)案例分析區(qū)域競爭市場----保利香檳國際---整體規(guī)劃三期在售保利香檳國際規(guī)劃以小高層為主，總高不超過12層，以“水”為主題，營造水鄉(xiāng)特色，貫穿珍整個社區(qū)的南北中央水系，建筑延續(xù)ARTDECO風格，一戶一卡的智能入戶卡江南大學(xué)/太湖高中/外國語學(xué)校（在建）/輔仁中學(xué)

無錫市政府/無錫大劇院/濱湖中醫(yī)院/太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園/太湖國際科技園

環(huán)蠡湖風光帶/金匱公園

小區(qū)底商案例分析區(qū)域競爭市場----保利香檳國際---戶型圖2室2廳1衛(wèi)86.00㎡2室2廳1衛(wèi)93.00㎡案例分析區(qū)域競爭市場----保利香檳國際---戶型圖3室2廳2衛(wèi)143.00㎡4室2廳2衛(wèi)167.00㎡案例分析區(qū)域競爭市場----保利香檳國際---項目特色項目特色水景地產(chǎn),豪華居住區(qū),宜居生態(tài)地產(chǎn)開發(fā)商保利寧遠無錫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)項目（無錫策源置業(yè)顧問代理）配套設(shè)施齊全江南大學(xué)/太湖高中/外國語學(xué)校（在建）/輔仁中學(xué)

無錫市政府/無錫大劇院/濱湖中醫(yī)院/太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園/太湖國際科技園

環(huán)蠡湖風光帶/金匱公園

小區(qū)底商案例分析區(qū)域競爭市場----保利香檳國際---小結(jié)品牌房企，知名度高，環(huán)境優(yōu)越，鄰近蠡湖，周圍三公園環(huán)繞，但是周邊配套尚未完善,推出“0”首付政策優(yōu)惠，在市場不好的情況下迅速推量。項目以8—12層小高層為主，打造水景地產(chǎn),豪華居住區(qū),宜居生態(tài)地產(chǎn)，戶型區(qū)間85---170㎡不等，可選余地較多。項目相對交通不是很便利，距離地鐵1號線較遠，公交不直達，周邊商業(yè)配套單一，別墅區(qū)聚集。案例分析區(qū)域競爭市場----綠城玉蘭花園---基本情況項目地址濱湖區(qū)高浪路與立信大道的交匯處（金匱公園西側(cè)）占地面積181000平方米

建筑面積398200平方米樓層狀態(tài)一期5棟30層高層；二期是由11棟樓呈圍合式建造，最北面的10#樓有23層高，最南面的1#和2#樓則為15層高，其余都是18層的高層住宅容積率/綠化率2.05容積率、51.3%綠化率主力戶型面積暫無優(yōu)惠政策

全款97折按揭98折

分期數(shù)/總戶數(shù)分六期，總戶數(shù)748戶戶（期數(shù)）均價12000/㎡（均價）開盤時間3月21日已加推西花園4#7#樓92-155平房源，均價13000元/平，共計80余套銷售情況在售四期定位特色學(xué)區(qū)房

，中心區(qū)。品質(zhì)社區(qū)案例分析區(qū)域競爭市場----綠城玉蘭花園---整體規(guī)劃綠城玉蘭花園，緊靠無錫市政府、無錫第一金融街街CBD、海岸城（已開業(yè)）、嘉業(yè)國際城、金匱里等大型綜合體，無錫百年名校錫師附屬新城小學(xué)（學(xué)區(qū)）及金橋小學(xué)。1、4號線雙軌道交匯，交通便利市民中心、國聯(lián)大廈等商業(yè)配套：萬象城、海岸城商業(yè)綜合體、金融第一街區(qū)、金匱里綜合體等公園綠化:金匱公園、尚賢河濕地公園、信成道公園等

教育配套：金橋?qū)嶒瀸W(xué)校、萬科育紅小學(xué)公建配套:第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)中醫(yī)院

案例分析區(qū)域競爭市場----綠城玉蘭花園---戶型圖2室2廳1衛(wèi)1廚90.59㎡3室2廳1衛(wèi)1廚92.00㎡案例分析區(qū)域競爭市場----綠城