《見微知著》系列第十四篇：保障房化解地產庫存進度幾何

宏觀經濟宏觀經濟目 錄一、2024年三大工程”進入實質性落地期 3二、收購存量房用作保租房，進度幾何？ 5三、保租房建設是激活內循環(huán)的重要途徑 6四、美國通過政府直接干預，較早擺脫房地產危機 8五、風險提示 9圖目錄圖1：當?shù)恼献〗ㄔO系為租配兩種型 3圖2：“四五規(guī)計集建保性賃房870萬套 4圖3：2023年12至2024年1月，PSL凈投放5000億元 4圖4：2023年12，住宅為7圖5：2023年12，住宅為3.3億平 7圖6：2016年后城居民費向下趨勢 8圖7：城居收結中，產凈入速顯低疫前平 8圖8：2008年半美政府接市，自2009年便穩(wěn)彈 9圖9：2008年半美政府接市，國濟自2009年半起復蘇 920242023頂層會議部署加快推進“三大工程”。2023428出規(guī)劃推進保障性住房等三大工程；72410122024年，“三大工程”進入實質性落地期。項目方面，今年地方兩會中，各省份推進籌集建設配售型和配租型保障性住房，及城中村改造。（7河北（2）、內蒙古（1.69）、吉林（9800）、上海（7）、江蘇（16）、浙江（20）、安徽（7）、山東（4.7）、湖北（6.9）、廣東（18）、廣西（4）、海南（2700）、（6.5（415房106萬套，平均每個省份規(guī)模7萬套左右。各地在政府工作報告中披露的配售型保障性住房安排包括（1（2200（1（6315（1（8000套（3000（1（4000（3600寧夏（4000），平均每個省份規(guī)模約為6000套。5110878606.072.72（2024131）圖1：當前的保障性住房建設體系分為配租和配售兩種類型資料來源：新京報，中國建設報，繪圖圖2：“十四五”規(guī)劃計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套 圖3：2023年12月至2024年1月，PSL凈投放5000300250

45004000

(億元)

中國:抵押補充貸款(PSL):提供資金:當月新增2022年PSL凈

本輪PSL凈投放200

3500

投放6300億元，5000億元，支全國籌集建設保障性租賃住房(萬套)全國籌集建設保障性租賃住房(萬套)合計完成306萬套100202102021完

完 完20232022成年 成年20232022

預 預20252024計年 計年20252024

3000250020001500500202401202307202401202307202301202207202201202107202101202007202001201907201901201807201801201707201701201607201601201507201501

年至2018年，PSL凈投放3萬億，主要支持棚改

支持“保交樓”

持“三大工程”資料來源：住建部，預測 資料來源：，；注：數(shù)據(jù)截至2024年1月資金方面，目前基本形成了央行通過PSL等方式向政策性開發(fā)性銀行提供低成領域投放資金。此外，企業(yè)債、ABS城中村改造：目前資金落地速度最快，作為主導的“改造專項借款”已實際發(fā)放超過一千億元。根據(jù)國務院辦公廳《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，在資金方面，除專項債外，銀行設立城中村改造專項借款予以支持。截至2024年3月7日，國開行已發(fā)放專項借款614億元；截至3月8日農業(yè)發(fā)展銀行已發(fā)放專項借款超560億元，簽訂借款合同累計金額4900多億元。此外，各地也有項目通過ABS、企業(yè)債等市場化資金進行補充支持。保障性住房建設項目：資金有所進展，將在大城市試點利用住房公積金發(fā)放1000目前圍繞著保障性住房建設的資金已經明確有以下幾類：（一）專項債。2024年專項債投向整體保持10大領域不變，保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個投向；（二202438性住房建設項目和“平急兩用”公共設施建設項目，涉及融資需求近400億元，已審批226億元、投放62億元；（三20231000持計劃”，定向支持重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津八個試點城市，購買商品房用作長租房；（四）根據(jù)2023年8月25日國常會審議通過的《國務院關于規(guī)劃建設保300大城市試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款。“平急兩用”設施建設：多數(shù)仍處于準備規(guī)劃階段。表1：目前金融主管部門為“三大工程”提供的支持工具支持領域工具名稱工具定義投放規(guī)模及時間三大工程抵押補充貸款（PSL）中國人民銀行以質押方式向國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行和中國農業(yè)發(fā)展銀行等提供的特種貸款，支持政策性銀行向具體項目投放貸款202312202415000億元城中村城中村改造專項借款用于項目前期工作、征收補償安置、安置住房建設以及安置住房小區(qū)的配套基202438超過1174億元專項債2024年專項債投向整體保持10大領域不變，保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個投向企業(yè)債、ABS等市場化資金作為支持保障性住房建設專項債2024年專項債投向整體保持10大領域不變，保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個投向租賃住房貸款支持計劃央行定向支持重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津八個試點城市，購買商品房用作長租房2023年7月，央行批準1000億住房租賃團體購房貸款商業(yè)銀行按照市場化原則發(fā)放貸款，支持事業(yè)單位購買存量閑置房屋用作宿舍型保租房，支持租賃企業(yè)購買存量閑置房屋用作保租房或商業(yè)租賃用房利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款《國務院關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》支持在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款“平急兩用”債務融資山東頤養(yǎng)健康產業(yè)發(fā)展集團有限公司2023年度第二期中期票據(jù)項目在銀行間債券市場成功發(fā)行，為全國債券市場首單“平急兩用”工具項目2023年12月，發(fā)行1億元數(shù)據(jù)來源：人民銀行，新華社，二、收購存量房用作保租房，進度幾何？2023724盤活改造各類閑置房產2022目前，央行已經為“收購存量房產做租賃用房”提供了多項金融工具支持。100020237長春、成都、福州、青島、天津八個試點城市。該項資金旨在引導工農中建等7家銀行為試點城市住房租賃經營主體收購存量住房提供資金支持，市場化盤活存量房屋、擴大租賃住房供給。1001.75%。同時，人民銀行要求貸（含產權型人才房/公寓且只能進行“整棟、整單元”收購，原則上不允許收購零散房源?！白》孔赓U團體購房貸款”202415（也稱為住17體購房貸款，支持企業(yè)和事業(yè)單位購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，支持專業(yè)住房租賃企業(yè)依批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運營。20232024270障性租賃住房計劃的10202424207（6.8202422319（3.56.6%。表2：有五個城市落地央行“租賃住房貸款支持計劃”時間首批貸款額度收購套數(shù)該地2024年保障房計劃重慶2024年2月21日未知（估算約為30億元）7420740性租賃住房，截至2023年底已完成26.42024/20256.8萬套青島2024年2月19日18.5億元7個項目共2319套房屋建設籌集公租房600套、保障性租賃住房3.5萬套(間)天津2023年12月1日12.88億元未知籌集保障性租賃住房5000套（間）福州2023年5月31日4.88億元未知建一批配售型保障性住房，新增保障性租賃住房1萬套濟南2023年5月5日1.87億元未知籌集保障性租賃住房1.5萬套（間）共計約70億元數(shù)據(jù)來源：重慶日報、中國新聞網(wǎng)、備注：參考青島2319套住房涉及貸款額度為18.5億元，估算重慶涉及貸款額度約為30億元三、保租房建設是激活內循環(huán)的重要途徑對于提振居民收入和消費信心至關重要，可謂是一舉兩得。地產價格。房地產市場正處在較長的庫存去化周期中，短期仍面臨供過于求的壓力。202112（已開工未銷售的房屋11.0202010813.9（已竣工未售的房屋2023123.322.4201295%的歷史分位數(shù)水平，顯示房地產去庫壓力仍然較大1。1二手房庫存方面，1999年-2018年，我國新房銷售面積共計150億平方米（考慮滿五年交易的多數(shù)情況），參照住建部2022年披露的15%全國住房空置率，則二手房空置面積達到22.5億平方米。圖4：2023年12月，廣義住宅庫存為11.0億平 圖5：2023年12月，狹義住宅庫存為3.3億平萬平方米250000

廣義住宅庫存(已開工未售) 廣義住宅庫銷比(右軸,月)30

萬平方米50000

狹義住宅庫存(已竣工未售） 狹義住宅庫銷比(右軸,月)3020000015000010000050000

25 40000 2520 203000015 152000010 105 10000 520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源：，注：廣義住宅庫存為“1999年以來累計已開工面積*95%-累計銷售面積”，其中，扣除的5%為開發(fā)商自持比例；廣義住宅庫銷比為“廣義住宅庫存/過去12個月住房銷售面積”

資料來源：，注：狹義住宅庫存為統(tǒng)計局披露的住房待售面積；狹義住宅庫銷比為“狹義住宅庫存/過去12個月現(xiàn)房銷售面積”的居民收入、消費預期走弱。2023年城鎮(zhèn)居民收入來源來看，財產性凈收入、轉移凈收入下滑幅度最大。以9年為基期來看，2023年財產凈收入四年復合增速為.3，低于9年%2023年轉移凈收入四年復合增速為5.0%2019年8.2%2024不及2019年同期水平。群體覆蓋力度明顯不足。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，20203.7，購買經濟適用房/兩限房比例為4.1，合計使用保障性7.8%。勢，顯示出房貸支出對消費的擠壓作用持續(xù)顯現(xiàn)。圖6：2016年之后，城鎮(zhèn)居民消費傾向呈下降趨勢 圖7：城鎮(zhèn)居民收入結構中，財產性凈收入增速明顯低于疫情前水平(%)90858075706560

城鎮(zhèn)居民消費傾向 農村居民消費傾向20132014201520162017201820192020202120222023

10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

2023年收入結構占比(右軸) 2019年同比 年復合增速70%60%50%40%30%20%10%0%工資性收入 經營凈收入 財產凈收入 轉移凈收入資料來源：， 資料來源：，四、美國通過政府直接干預，較早擺脫房地產危機劇經濟低迷，也有助于避免因流動性恐慌而衍生的信用供給沖擊和傳導阻塞。20082009GDP2009201020072009年下半年起房價跌幅放緩，但直至2012年初才逐步回升。2007(CDO)0，面臨倒閉風險。200831630020089“兩5.21244%，2007GDP40%31.5以承受該風險，全球經濟都將受到巨大影響。2008972000MBS)到2009MBS”79.9％所有權的權益保證。從實際效果來看，美國政府接管“兩房”有效提振了市場信心。2008年98貸款利率也明顯回落。20089152008107000億美元資金用于資產擔保和購買問題資產，市場穩(wěn)定。為財政部帶來了一定回報。201132450992008：20082009

圖9：2008年下半年美國政府直接救市后，美國經濟自2009年下半年起逐步復蘇2001901801701601501401301201102005-011002005-01

美國:標準普爾/CS房價指數(shù)(2000年1月=100)

美國: 美國:標普500指數(shù)(右軸,點)美國:D不變價)3100