兩會(huì)延續(xù)供求支持小陽春成色不足

核心摘要本月觀點(diǎn)：3月新房成交環(huán)比改善，二手表現(xiàn)好于新房，但小陽春成交量回暖仍有賴于“以價(jià)換量”，當(dāng)前一線城市均對(duì)限購有所松動(dòng)，杭州二手房全面取消限購，首套房貸利率再創(chuàng)新低，核心城市成交回暖持續(xù)性有待觀察；兩會(huì)及住建部答記者問從供需延續(xù)支持，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度及“保障+市場(chǎng)”住房體系，預(yù)計(jì)未來在地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售（現(xiàn)房銷售）模式，房屋體檢、養(yǎng)老金及保險(xiǎn)制度等方面進(jìn)一步完善優(yōu)化。投資建議方面，建議擁抱土儲(chǔ)質(zhì)量佳、增長確定性強(qiáng)、積極優(yōu)化發(fā)展模式房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬科A等；同時(shí)關(guān)注物管（招商積余、保利物業(yè)等）、代建（綠城管理控股）、經(jīng)紀(jì)（貝殼）等細(xì)分領(lǐng)域龍頭及城中村改造等主題性機(jī)會(huì)。政策：兩會(huì)從供需延續(xù)支持，完善“保障+市場(chǎng)”住房體系。2024年2月涉房類政策15項(xiàng)，其中偏松類政策14項(xiàng)。兩會(huì)及住建部答記者問從供需延續(xù)支持，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度及“保障+市場(chǎng)”住房體系，預(yù)計(jì)未來在地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售（現(xiàn)房銷售）模式，房屋體檢、養(yǎng)老金及保險(xiǎn)制度等方面進(jìn)一步完善優(yōu)化。3月杭州二手房全面取消限購，一線城市進(jìn)入政策效果觀察期。資金：5年期以上LPR迎最大降幅，首套房貸利率再創(chuàng)新低。2月20日5年期及以上LPR最新報(bào)價(jià)較上月下調(diào)25bp，創(chuàng)2019年8月LPR形成機(jī)制改革以來最大降幅；調(diào)整后，全國首套、二套房貸款利率下限分別下調(diào)至3.75%、4.15%。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，截至2月22日，除北京城六區(qū)內(nèi)首套房貸利率為4.05%外，百城中其他城市（城區(qū)）首套利率均降至4%以內(nèi)。樓市：3月新房成交環(huán)比改善，二手表現(xiàn)好于新房。3月（截至17日）50城新房日均成交環(huán)比增48.3%，受上年高基數(shù)影響，同比下滑55.2%；重點(diǎn)20城二手房日均成交同比降43.2%，環(huán)比增72.3%，表現(xiàn)好于新房。春節(jié)后一線城市二手房不同程度出現(xiàn)成交量“小陽春”，新房回暖程度普遍不及二手，“以價(jià)換量”下，回暖持續(xù)性仍有待觀察。地市：成交季節(jié)性回落，少數(shù)地塊仍有較高熱度。2月百城土地供應(yīng)建面環(huán)比升10.2，受春節(jié)假期影響，各地拍地活動(dòng)有所減少，百城成交建面環(huán)比降17.5

；北京、杭州、合肥等極少數(shù)城市熱點(diǎn)地塊尚能保持較高熱度，如2月29日合肥土拍中濱科城BK202401號(hào)地塊溢價(jià)率達(dá)54

。房企：百強(qiáng)銷售延續(xù)低迷，50強(qiáng)拿地強(qiáng)度回升。2月新房供求延續(xù)降勢(shì)，百強(qiáng)房企單月銷售金額同比下降61.6%，單月銷售面積同比下降60.1%；3月供求有望修復(fù)，環(huán)比增長，“小陽春”以價(jià)換量仍顯信心不足。2月50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比、面積比環(huán)比分別升54pct、72.2pct；北京、杭州等出讓優(yōu)質(zhì)地塊吸引年初投資額度充裕央國企和部分民企參拍，房企中華潤、濱江、越秀等表現(xiàn)相對(duì)積極，中建壹品亦斬獲多宗地塊。板塊表現(xiàn)：2月申萬地產(chǎn)板塊漲2.28

，跑輸滬深300（9.35

）；截至2024年3月18日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）12.1倍，估值處于近五年70.5分位。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。2本月報(bào)告精選之一：購物中心現(xiàn)狀&趨勢(shì)&現(xiàn)金流解析3報(bào)告主要觀點(diǎn)：購物中心歷經(jīng)多輪發(fā)展，存量規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張：國內(nèi)購物中心發(fā)展經(jīng)歷起步、成形、成長、成熟四個(gè)階段，2023年末存量規(guī)模增至5.17億平米；按輻射范圍可分為都市型、區(qū)域型、社區(qū)型，按主題主要包括精品時(shí)尚、生活配套、家庭娛樂等。購物中心運(yùn)營模式為租賃模式主要收取租金、物業(yè)管理費(fèi)、固定推廣費(fèi)、多經(jīng)及廣告費(fèi)、停車費(fèi)等，其中租金為收入核心；運(yùn)營支出涵蓋物業(yè)管理及維修保養(yǎng)、運(yùn)營管理費(fèi)及折舊成本、各類稅費(fèi)等，主要崗位涉及招商、市場(chǎng)策劃、運(yùn)營等。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局相對(duì)穩(wěn)定，2011年以來前五企業(yè)份額維持17.9%-21%區(qū)間。短期供需壓力猶存，“存量改造+輕資產(chǎn)+重運(yùn)營”趨勢(shì)增強(qiáng)：2023年消費(fèi)修復(fù)主要受益于場(chǎng)景約束解除，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)傾向回升，但距離2019年仍有差距。盡管新增供應(yīng)觸頂回落，但存量規(guī)模仍維持相對(duì)高位，疊加短期宏觀預(yù)期偏弱制約居民消費(fèi)意愿及能力，購物中心整體發(fā)展面臨一定壓力。中長期隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推進(jìn)、電商滲透率趨穩(wěn)、線下業(yè)態(tài)持續(xù)創(chuàng)新，線下消費(fèi)需求仍將具備一定韌性。存量時(shí)代下行業(yè)關(guān)注點(diǎn)由購物中心數(shù)量增長向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變，存量項(xiàng)目改造、輕資產(chǎn)擴(kuò)規(guī)模、深度運(yùn)營成為行業(yè)參與者重要發(fā)力方向。所處區(qū)位及后期運(yùn)營影響購物中心現(xiàn)金流：租金收入為購物中心主要現(xiàn)金流來源，受單位租金、出租率直接影響，但從購物中心本質(zhì)而言，決定商戶是否入駐、能否承受較高租金主要在于項(xiàng)目客流吸引、銷售轉(zhuǎn)化能力。進(jìn)一步細(xì)分來看，購物中心所處商圈與交通可達(dá)性奠定客流基礎(chǔ)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)與細(xì)節(jié)保障客流舒適度，業(yè)態(tài)豐富性打造利于消費(fèi)需求釋放，主力店、首店引進(jìn)有助于樹立品牌差異，會(huì)員體系建立構(gòu)筑私域流量運(yùn)營空間、助力復(fù)購意愿提升。除此之外，租約集中到期、租金催收及免租等行為亦將對(duì)租金穩(wěn)定性產(chǎn)生影響。更多報(bào)告內(nèi)容參見：《收租資產(chǎn)系列報(bào)告之購物中心：購物中心現(xiàn)狀&趨勢(shì)&現(xiàn)金流解析》本月報(bào)告精選之二：保障房“廈門藍(lán)本”有何經(jīng)驗(yàn)報(bào)告主要觀點(diǎn)：首提“

社會(huì)性保障房”概念，住房保障體系日臻完善。為解決兩大“

夾心層”

住房保障問題，

2006年廈門首次提出“社會(huì)性保障房”概念，推出配租的保障性租賃房和配售的保障性商品房，并在2009年出臺(tái)了全國首部住房保障地方性法規(guī)《廈門市社會(huì)保障性住房管理?xiàng)l例》，且針對(duì)過程中發(fā)現(xiàn)的新問題及時(shí)代的新變化，不斷完善各項(xiàng)制度，僅保障性商品房管理辦法就歷經(jīng)三次大幅修訂，在申請(qǐng)門檻、配售定價(jià)、退出機(jī)制等方面持續(xù)優(yōu)化，已形成分層次、全覆蓋的住房保障體系。嚴(yán)準(zhǔn)入與重管理，配售與回購定價(jià)相對(duì)合理。廈門保障性商品房采取多級(jí)審核公示制度，對(duì)5年內(nèi)擁有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為等六大類人群限制申請(qǐng)，最大限度讓真正需要保障人群受益?；诒１句N售原則，按照項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估價(jià)45%定價(jià)，測(cè)算可覆蓋項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)及建設(shè)成本，且廈門雙職工工作5年左右僅靠公積金可基本覆蓋70平保障性商品房首付、每月公積金可基本覆蓋貸款月供，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金可平衡、工薪收入群體可負(fù)擔(dān)。從退出機(jī)制來看，5年內(nèi)封閉管理，可申請(qǐng)由政府按照1.43%年折舊率（對(duì)應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)）回購，考慮廈門1%-2%的租金房價(jià)比，回購價(jià)格具有一定合理性；滿5年可上市交易，但應(yīng)當(dāng)按原購房價(jià)與提交申請(qǐng)時(shí)房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的差價(jià)的55％繳交土地收益等相關(guān)價(jià)款。推出規(guī)模與申購率受樓市景氣度影響。根據(jù)以需定建、充分發(fā)揮保障性商品房市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能的原則，廈門歷年保障性商品房推出規(guī)模與商品房市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)一定負(fù)相關(guān)。如在2018H1和2021H1樓市走弱后，2019年和2022年社會(huì)批次保障性商品房推出規(guī)模為0。同時(shí)盡管保障性商品房定價(jià)僅為評(píng)估價(jià)的45%，但申請(qǐng)戶數(shù)仍受樓市景氣度影響，如樓市降溫的2018年，9000套保障性商品房首批次申請(qǐng)通過僅2835戶，有效申購率僅31.5%。對(duì)商品房市場(chǎng)影響不明顯，短期或有所加大。2017-2023年廈門合計(jì)推出配售的保障性商品房（社會(huì)批次）2.1萬套，僅占同期廈門商品房成交套數(shù)的6.3%，規(guī)模相對(duì)有限，加上廈門常住人口持續(xù)增加，廈門樓市量價(jià)走勢(shì)與全國趨勢(shì)基本一致，并未因保障性商品房政策出臺(tái)，走出獨(dú)立行情。根據(jù)廈門“十四五”保障性住房建設(shè)規(guī)劃，估算2022-2025年保障性商品房開工規(guī)模分別約為1.3萬套、2.6萬套、1.95萬套和0.65萬套，按照開工到預(yù)售1年估算，隨著2023、2024年保障性商品房開工項(xiàng)目逐步入市，短期對(duì)商品房市場(chǎng)的分流及沖擊或?qū)⒂兴哟?。更多?bào)告內(nèi)容參見：《保障性住房系列報(bào)告之二：保障房“廈門藍(lán)本”有何經(jīng)驗(yàn)》4本月報(bào)告精選之三：從公募REITs視角看倉儲(chǔ)物流運(yùn)營穩(wěn)定性5報(bào)告主要觀點(diǎn)：倉儲(chǔ)物流REITs屬產(chǎn)權(quán)類REITs，其租約等運(yùn)營情況直接掛鉤其財(cái)務(wù)表現(xiàn)：公募REITs主要分為經(jīng)營類與產(chǎn)權(quán)類REITs兩大類，兼具股性與債性，相比之下產(chǎn)權(quán)類REITs股性更強(qiáng)；產(chǎn)權(quán)類REITs中倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園主要通過出租獲得運(yùn)營現(xiàn)金流，定價(jià)市場(chǎng)化，受宏觀環(huán)境影響更為明顯，相對(duì)而言倉儲(chǔ)物流運(yùn)營條件簡單，短期內(nèi)可達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營期。我們此前報(bào)告中提及,建議關(guān)注一線城市及周邊核心衛(wèi)星城優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉項(xiàng)目，首先關(guān)注項(xiàng)目地段（區(qū)位及交通）、是否為高標(biāo)倉、運(yùn)營效率、剩余使用年限等指標(biāo)；我們認(rèn)為細(xì)化去看，還需關(guān)注出租率、預(yù)期租金增長率、租約到期期限結(jié)構(gòu)、租戶行業(yè)分布、潛在租戶儲(chǔ)備、租戶集中度、擴(kuò)募資產(chǎn)質(zhì)量與儲(chǔ)備（如紅土鹽田港REIT因擴(kuò)募資產(chǎn)更優(yōu)，2023年二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)跑贏指數(shù)）、項(xiàng)目公司資產(chǎn)負(fù)債率、關(guān)聯(lián)客戶占比、關(guān)聯(lián)客戶合同是否符合市場(chǎng)定價(jià)水平等，以上指標(biāo)均與倉儲(chǔ)物流REITs運(yùn)營收益兌現(xiàn)度、未來可分配金額、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)密切掛鉤?！凹螌?shí)京東倉儲(chǔ)REIT降租續(xù)約”與“華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT主力租戶退租事件”啟示：1月4日嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)REIT公告，武漢項(xiàng)目自2024年1月起承租人續(xù)租凈有效租金較2023年降低13.16，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于倉儲(chǔ)物流REITs租約情況的信任擔(dān)憂。由于倉儲(chǔ)物流類項(xiàng)目租戶會(huì)在前期大量投入，提前退租的摩擦成本相較產(chǎn)業(yè)園更高，因而客戶穩(wěn)定性更強(qiáng)，但考慮倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)園同屬產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，需觀測(cè)的核心運(yùn)營與財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)接近，我們認(rèn)為“華安張江REIT主力租戶提前退租事件”同樣具備啟示意義，還需關(guān)注現(xiàn)金流分散度（如租戶行業(yè)分布，此前華安張江REIT底層資產(chǎn)張潤大廈租戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過于集中，租約穩(wěn)定性易受單一行業(yè)周期波動(dòng)影響）、儲(chǔ)備外部租戶是否充足、風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施（如租約保證金）等方面。待上市的華夏深國際倉儲(chǔ)物流REIT就租戶相對(duì)集中風(fēng)險(xiǎn)已被深交所要求進(jìn)行信息補(bǔ)充，亦反映監(jiān)管對(duì)底層資產(chǎn)審查更加細(xì)致。尚有四單待上市倉儲(chǔ)物流REITs，節(jié)后反彈疊加政策利好或?yàn)橐患?jí)市場(chǎng)發(fā)行創(chuàng)造窗口期:目前華夏深國際REIT、華泰寶灣物流REIT、中航易商倉儲(chǔ)物流REIT、華夏萬緯REIT相繼獲證監(jiān)會(huì)與交易所受理，原始權(quán)益人均為運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)物流地產(chǎn)商，在手物流資產(chǎn)豐富，為擴(kuò)募奠定基礎(chǔ)，部分?jǐn)M上市項(xiàng)目的折現(xiàn)率與已上市REITs底層資產(chǎn)亦存在可比性。但2023年以來已上市的三單倉儲(chǔ)物流REITs階段性處于破發(fā)狀態(tài)，當(dāng)前僅紅土創(chuàng)新鹽田港REIT相較發(fā)行價(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，一二級(jí)價(jià)格倒掛下，預(yù)計(jì)將增加未來四單倉儲(chǔ)物流REITs發(fā)行難度。我們認(rèn)為部分REITs價(jià)格破發(fā)或?yàn)槭袌?chǎng)情緒過度悲觀所致，底層資產(chǎn)基本面無重大變化，節(jié)后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格超跌反彈，疊加長線資金落地及政策面會(huì)計(jì)記賬方式調(diào)整等利好，公募REITs長期配置價(jià)值依舊值得期待。更多報(bào)告內(nèi)容參見：《從公募REITs視角看倉儲(chǔ)物流運(yùn)營穩(wěn)定性——收租資產(chǎn)系列報(bào)告之物流地產(chǎn)（二）》政策：兩會(huì)從供需延續(xù)支持，完善"保障+市場(chǎng)”住房體系6資料來源：各政府網(wǎng)站，平安證券研究所2024年2月涉房類政策（含中央及地方）15項(xiàng)，其中出臺(tái)偏松類政策14項(xiàng)。兩會(huì)及住建部答記者問從供需延續(xù)支持，完善“保障+市場(chǎng)”住房體系。兩會(huì)從供需兩端延續(xù)支持態(tài)度，防風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)加速供給側(cè)出清，充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)；完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，預(yù)計(jì)未來在地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售（現(xiàn)房銷售）模式，房屋體檢、養(yǎng)老金及保險(xiǎn)制度等方面進(jìn)一步完善優(yōu)化；以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足居民多樣化改善性住房需求的“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系定位日漸清晰。中央層面主要政策、會(huì)議時(shí)間文件/會(huì)議/出臺(tái)部門名稱主要內(nèi)容2月20日2024年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）2024年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.45

，5年期以上LPR為3.95

，較前值下降25BP3月5日2024年國務(wù)院政府工作報(bào)告因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，推動(dòng)降低房貸成本，積極推進(jìn)保交樓工作；標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)不同所有制房企合理融資需求要一視同仁給予支持；適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度；滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求3月9日十四屆全國人大二次會(huì)議住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹就住房問題答中外記者提問在供給方面，要改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等專項(xiàng)制度；誰能為群眾建設(shè)好房子

誰就有未來；嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，該破產(chǎn)破產(chǎn)、該重組重組；充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán)涉房類政策以偏松政策為主0 0 010 0 0 0 0 0 0 0 0 041 41503924925395629 292119140102030504060701月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月項(xiàng)中性 偏松

偏緊202320247資料來源：各政府網(wǎng)站，平安證券研究所政策：一線城市進(jìn)入政策效果觀察期，杭州二手房全面取消限購春節(jié)假期前，北上廣深均對(duì)限購有所放松，其中廣深松綁力度較大，深圳落戶即可買房，外地戶口僅需3年社保即可獲取購房資格，廣州放開限購區(qū)域建面120平方米以上住房限購；3月杭州二手房全面取消限購，一線城市進(jìn)入政策效果觀察期。近期地方樓市調(diào)控政策匯總時(shí)間城市主要內(nèi)容2月6日北京在通州區(qū)落戶或就業(yè)的家庭，如需購買通州區(qū)商品住房，符合本市限購條件即可，取消了在通州落戶或納稅、社保滿三年的限制2月7日深圳本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限要求；非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購房之日前3年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購1套住房。3月14日杭州市內(nèi)二手房全面取消限購，個(gè)人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年資金：高基數(shù)下社融增速環(huán)比下滑，5年期以上LPR迎最大降幅8資料來源：Wind，平安證券研究所M2同比增速1年期、5年期LPR報(bào)價(jià)社融存量同比增速2月M2同比增長8.7

，增速環(huán)比持平；受上年高基數(shù)影響，社融存量同比增長9，增速環(huán)比下降0.5pct。2月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新報(bào)價(jià)3.45

、3.95

，分別較上月持平、下調(diào)25bp，5年期以上LPR下調(diào)創(chuàng)2019年8月LPR形成機(jī)制改革以來最大降幅；調(diào)整后，全國首套、二套房貸款利率下限分別下調(diào)至3.75

、4.15

。45 3.454.204.204.204.204.204.204.203.95280M2:同比M2:同比14 %社會(huì)融資規(guī)模存量 同比400 萬億元38014%4.4貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):1年貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):5年%1336013%4.2121134032012%4.010930026011%10%3.83.63.5582409%3.43.45 3.45 3.45 3.45 3.45 3.72203.262021-02

2021-08

2022-02

2022-08

2023-02

2023-08

2024-022002021-01 2021-08 2022-03 2022-10 2023-05 2023-128%3.02023-07 2023-09 2023-11 2024-01資金：境內(nèi)融資成本創(chuàng)近年新低，房貸利率跟隨5年期LPR下調(diào)92月單月境內(nèi)債、境外債平均發(fā)行利率分別為3、3.86

，環(huán)比分別降0.19pct、2.25pct,境內(nèi)債發(fā)行利率創(chuàng)近年新低。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，受2月5年期以上LPR下降25bp帶動(dòng)，2024年2月百城首套主流房貸利率平均為3.59%，二套主流房貸利率平均為4.16%，均較上月微下降25bp；截至2月22日，除北京城六區(qū)內(nèi)首套房貸利率為4.05%外，百城中其他城市（城區(qū)）首套利率均降至4%以內(nèi)。房企境內(nèi)債、境外債與信托發(fā)行成本重點(diǎn)城市首套房貸利率、二套房貸利率（貝殼研究院）6.0% 首套房房貸利率 二套房房貸利率5.5%5.0%4.5%4.16%4.0%3.5%

3.59%2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-013.59%4.16%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%2022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-01首套房房貸利率二套房房貸利率8.48.28.07.87.67.47.27.06.86.64681012141622021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05資料來源：Wind，用益信托網(wǎng)，貝殼研究院，平安證券研究所2023-09 2024-01%%境外債平均發(fā)行利率境內(nèi)債平均發(fā)行利率集合信托平均年收益率（右軸）資金：融資規(guī)模環(huán)比下滑，行業(yè)流動(dòng)性獲支持10資料來源：Wind，用益信托網(wǎng)，住建部官網(wǎng)，平安證券研究所2月房企境內(nèi)債、境外債融資規(guī)模分別為188億元、1.5億美元，環(huán)比分別降60.5

、90.4。住建部表示，截至2月20日，全國29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共涉及5349個(gè)項(xiàng)目，已有57個(gè)城市162個(gè)項(xiàng)目獲得銀行融資共294.3億元，其中不乏出險(xiǎn)房企項(xiàng)目入選“白名單”。隨著房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目、經(jīng)營性物業(yè)貸等多重政策落地，融資支持下行業(yè)流動(dòng)性或迎來改善。房地產(chǎn)債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢(shì)（月）房企信用債到期規(guī)模4504003503002502001501005002024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/12億元到期+提前兌付-5005010015020002004006008001000120014002020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07 2022-12 2023-05 2023-10境內(nèi)債發(fā)行金額（億元）集合信托發(fā)行金額（億元）海外債發(fā)行金額（億美元，右軸）樓市：3月新房成交環(huán)比改善，二手表現(xiàn)好于新房11資料來源：各地房管局，國家統(tǒng)計(jì)局，平安證券研究所；圖表2024年3月數(shù)據(jù)為截至3月17日成交數(shù)據(jù)3月（截至17日）50個(gè)重點(diǎn)城市新房日均成交2662套，環(huán)比增48.3

，受上年高基數(shù)影響，同比下滑55.2

；重點(diǎn)20城二手房日均成交2192套，同比降43.2

，環(huán)比增72.3，表現(xiàn)好于新房。春節(jié)前，北上廣深相繼松綁限購，春節(jié)后一線城市二手房不同程度出現(xiàn)成交量“小陽春”，新房回暖程度普遍不及二手，普遍“以價(jià)換量”下，回暖持續(xù)性仍有待觀察。50城商品房月日均成交套數(shù)同比20城二手房月日均成交套數(shù)同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%2023.22023.42023.62023.82023.10 2023.122024.2新房月日均成交同比一線同比二線三線-100%-50%0%50%100%150%0500100015002000250030003500400045002023/012023/032023/052023/072023/092023/112024/012024/03二手房月日均成交（套數(shù)）二手房月日均成交套數(shù)同比樓市：推盤節(jié)奏放緩，庫存周期累積上升12資料來源：中指院，平安證券研究所

注：35城中一線城市4個(gè)、二線10個(gè)、三四線21個(gè)；商品房銷供比=當(dāng)月商品房備案面積/當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售面積2月恰逢春節(jié)假期，房企推盤積極性下降，35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積14萬平米，環(huán)比降51.2%，銷供比130.1%，環(huán)比降1.1pct，但一二線城市銷供比回升較為明顯，環(huán)比增34.1pct、10.6pct。2月35城商品房平均出清周期37.7個(gè)月，環(huán)比升2.4個(gè)月，其中一線城市27.7個(gè)月，低于二線城市（32.4個(gè)月）、三線城市（42.3個(gè)月）。35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積 35城商品房平均出清周期 35城商品房平均銷供比0501001502002502021-012021-082022-032022-102023-052023-12萬平二線平均一線平均三四線平均35城平均40%60%80%100%120%140%160%180%200%220%2022-052022-092023-012023-052023-092024-01一線平均三四線平均二線平均35城平均10152025303540月一線平均三四線平均二線平均整體平均樓市：百城住宅價(jià)格企穩(wěn)，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比回升13資料來源：Wind，平安證券研究所2月百城住宅平均價(jià)格16267元/平米，環(huán)比升0.14%，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比企穩(wěn)回升，主要受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)；其中環(huán)比上漲城市數(shù)量共40個(gè)。分城市能級(jí)看，2月一、二、三線城市住宅平均價(jià)格，環(huán)比分別升0.05%、升0.14%、0.03%。百城住宅平均價(jià)格走勢(shì)百城中一二三線城市住宅價(jià)格環(huán)比變化10090807060504030201002023/032023/10個(gè)百城住宅價(jià)格上漲、持平與下跌城市數(shù)量環(huán)比下跌 環(huán)比持平 環(huán)比上漲-0.20%-0.15%-0.10%-0.05%0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%2022/052022/092023/012023/052023/092024/01一線價(jià)格環(huán)比二線價(jià)格環(huán)比三線價(jià)格環(huán)比-0.1%0.0%0.1%0.2%16,12016,14016,18016,16016,20016,22016,24016,26016,2802023/022023/042023/062023/082023/102023/12

2024/02百城住宅平均價(jià)格（元/平方米）環(huán)比14土地：成交季節(jié)性回落，少數(shù)地塊仍有較高熱度百城土地供應(yīng)與成交情況百城土地成交均價(jià)走勢(shì)2月百城土地供應(yīng)建面1億平米，環(huán)比升10.2%，受春節(jié)假期影響，各地拍地活動(dòng)有所減少，土地成交規(guī)模降至低谷，百城成交建面0.77億平米，環(huán)比降17.5%。分城市看，北京、杭州、合肥等極少數(shù)城市熱點(diǎn)地塊尚能保持較高熱度，如2月29日合肥土拍中，共成交3宗居住用地，平均溢價(jià)率29%，其中招商蛇口以12.99億元競(jìng)得濱科城BK202401號(hào)地塊，溢價(jià)率達(dá)到54%。百城土地成交溢價(jià)率4.03.53.02.52.01.51.00.50.045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00002023-02 2023-05 2023-08資料來源：Wind，平安證券研究所2023-112024-02百城供應(yīng)土地建面（萬平米）百城成交土地建面（萬平米）供銷比（右軸）18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002023-022023-052023-082023-112024-02百城成交均價(jià)（元/平米）一線成交均價(jià)（元/平米）二線成交均價(jià)（元/平米）三線成交均價(jià)（元/平米）98765432102023-022023-052023-082023-112024-02百城土地成交溢價(jià)率（%）一線成交溢價(jià)率（%）二線成交溢價(jià)率（%）三線成交溢價(jià)率（%）15房企：百強(qiáng)銷售延續(xù)低迷，建議密切關(guān)注3月成交數(shù)據(jù)2月恰逢春節(jié)假期，新房供求延續(xù)上月降勢(shì)，百強(qiáng)房企單月銷售金額同比下降61.6%，單月銷售面積同比下降60.1%；累計(jì)銷售金額同比下滑50.5%，累計(jì)銷售面積同比下滑51.4%。春節(jié)三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)缺席，預(yù)計(jì)3月供求有望修復(fù)，環(huán)比增長，“小陽春”以價(jià)換量仍顯信心不足，考慮上年高基數(shù)同比或?qū)⒀永m(xù)降勢(shì)。資料來源：克而瑞，平安證券研究所克而瑞百強(qiáng)房企單月銷售增速-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2023年1-7月2023年1-9月2023年1-11月2024年1月克而瑞百強(qiáng)銷售額累計(jì)增速克而瑞百強(qiáng)銷售面積累計(jì)增速克而瑞百強(qiáng)房企累計(jì)銷售增速-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2023年7月2023年8月2023年9月

2023年10月

2023年11月

2023年12月

2024年1月2024年2月克而瑞百強(qiáng)銷售額單月同比克而瑞百強(qiáng)銷售面積單月同比16房企：拿地強(qiáng)度回升，央國企持續(xù)擔(dān)當(dāng)拿地主力資料來源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地?cái)?shù)據(jù)來自中指院，銷售數(shù)據(jù)來自克而瑞2月50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比80

、拿地銷售面積比109

，環(huán)比分別升54pct、72.2pct；50強(qiáng)房企中，華潤、濱江、越秀等表現(xiàn)相對(duì)積極；非50強(qiáng)房企中，中建壹品亦斬獲多宗地塊。2月土地市場(chǎng)整體低迷，北京、杭州等一二線核心城市在月末出讓優(yōu)質(zhì)地塊吸引年初投資額度充裕央國企和部分民企參拍；根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-2月百強(qiáng)房企拿地總額同比增長30.6%。50強(qiáng)房企拿地銷售比50強(qiáng)房企拿地銷售金額比、面積比0%20%40%60%80%100%120%拿地銷售金額比拿地銷售面積比180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%華潤置地濱江集團(tuán)越秀地產(chǎn)綠城中國保利發(fā)展招商蛇口龍湖集團(tuán)中海地產(chǎn)萬科地產(chǎn)拿地銷售金額比拿地銷售面積比17股市：單月上漲2.28%，估值處于近五年70.5%分位資料來源：Wind，平安證券研究所2月申萬地產(chǎn)板塊漲2.28

，跑輸滬深300（9.35

）；截至2024年3月18日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）12.1倍，高于滬深300的11.62倍，估值處于近五年70.5

分位。2月上市50強(qiáng)房企漲跌幅排名前三房企分別為旭輝控股集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、世茂集團(tuán)，排名后三房企為建業(yè)地產(chǎn)、中國奧園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)。行業(yè)漲跌幅情況房地產(chǎn)PE（TTM）走勢(shì)圖上市50強(qiáng)漲跌幅排名前三及后三房企57911131517192019/3/112021/3/112023/3/11房地產(chǎn)(申萬):PE(TTM)滬深300:PE(TTM)-10%0%10%20%30%40%50%洋集團(tuán)旭輝控股

禹洲集團(tuán)

世茂集團(tuán)

建業(yè)地產(chǎn)

中國奧園

遠(yuǎn)集團(tuán)9.352.2805101520機(jī)300設(shè)

軍生

設(shè)

金電 飲 金服

牧

制

運(yùn) 材

貿(mào)事

服

產(chǎn)裝備

工物