中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年

24三月2024中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年一 市場(chǎng)篇二 定位篇三 服務(wù)篇中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年》》市場(chǎng)篇1.1宏觀市場(chǎng)政策環(huán)境土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)1.2區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域概況交通規(guī)劃區(qū)域配套競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年一、4季度經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)二、投資增長(zhǎng)放慢三、消費(fèi)保持強(qiáng)勁四、出口超預(yù)期復(fù)蘇，源于我國(guó)出口目的地的轉(zhuǎn)移，以及由此帶來(lái)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化五、PPI即將超越CPI，擠壓下游企業(yè)利潤(rùn)1.1宏觀市場(chǎng)-經(jīng)濟(jì)環(huán)境中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年回顧完善保障房體系，增加保障房建設(shè)，刺激需求；降低開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入門(mén)檻刺激開(kāi)發(fā)商投資；刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)；抑制投資需求預(yù)測(cè)繼續(xù)抑制投資需求繼續(xù)加強(qiáng)保障房供應(yīng)，鼓勵(lì)改善需求對(duì)本案的影響：維穩(wěn)是核心基調(diào)，穩(wěn)妥型投資客戶增加，投機(jī)客戶減少1.1宏觀市場(chǎng)-政策環(huán)境1月份《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》7月份《關(guān)于要求全國(guó)各地區(qū)立即開(kāi)展在建住宅工程質(zhì)量檢查的通知》《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》8月份《關(guān)于規(guī)范售樓場(chǎng)所信息公示和加強(qiáng)銷(xiāo)售人員管理有關(guān)問(wèn)題的通知》關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)9月份《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》2月份《房屋登記工作規(guī)范(試行)》3月份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》《關(guān)于金融促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見(jiàn)》《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)政策性住房職工提取住房公積金支付首付款有關(guān)問(wèn)題的通知》10月份《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》4月份《關(guān)于組織開(kāi)展全國(guó)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督執(zhí)法檢查的通知》11月份《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)銷(xiāo)售有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于開(kāi)辦二手房個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》12月份《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》5月份《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)》務(wù)院常務(wù)會(huì)議：研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》——《2009年北京市建設(shè)和房屋行政許可管理事項(xiàng)程序性規(guī)定》《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》6月份《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年2010年1月份新政總結(jié)：1、房貸：二套房首付不低于40%2、地價(jià)：探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)3、售房：開(kāi)發(fā)商須一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)4、金融：抑制資金過(guò)多流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.1宏觀市場(chǎng)-政策環(huán)境此輪調(diào)控的目標(biāo)是支持剛性購(gòu)房者，打擊投資和投機(jī)性需求，預(yù)計(jì)未來(lái)相關(guān)部門(mén)將出臺(tái)落實(shí)細(xì)則。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年2009年，北京土地市場(chǎng)共成交地塊247宗，成交面積2336.6萬(wàn)平方米，成交金額928.2億元。其中，住宅用地成交1175.11萬(wàn)平方米，成交金額超過(guò)690.22億元。成交價(jià)10億以上住宅用地21塊，順義區(qū)后沙峪地塊（現(xiàn)已被國(guó)土局收回）、亦莊新城F地塊、廣渠路15號(hào)地塊分別以50.5億、48.3億、40.6億位列2009年北京住宅用地成交價(jià)排行榜前三名。大興區(qū)、房山區(qū)所在北京南城成為2009年住宅用地成交最火爆區(qū)域，兩區(qū)共成交住宅用地22塊，成交面積238萬(wàn)平米，成交金額276.5億元，占全市成交金額的29.8%。1.1宏觀市場(chǎng)-土地市場(chǎng)圖表：2005-2009年土地出讓成交量統(tǒng)計(jì)（不含工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地）中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年2009年北京土地市場(chǎng)的成交呈現(xiàn)出與往年不同的特點(diǎn)：一是拿地成本大漲，“地王”頻現(xiàn)，遠(yuǎn)郊“地王”誕生。北京三大“地王”，兩塊都在北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交。二是住宅用地成交“量減價(jià)升”，樓面均價(jià)較大幅度上漲。2009年北京成交住宅用地樓面均價(jià)達(dá)到5874元/㎡，同比去年增長(zhǎng)56.31%。三是城八區(qū)內(nèi)土地日益稀缺，土地供應(yīng)走向“郊區(qū)化”，八成以上成交土地位于五環(huán)外以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣。1.1宏觀市場(chǎng)-土地市場(chǎng)圖表：2009年住宅用地樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì)圖表：2009年不同環(huán)線住宅用地樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì)圖表：2009年不同用途土地成交分布區(qū)域中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年預(yù)測(cè)2010年土地供應(yīng)總量將繼續(xù)增加2010年出讓土地?zé)狳c(diǎn)仍將集中在新城區(qū)域?qū)Ρ景傅挠绊懀喉?xiàng)目所在區(qū)域是北京未來(lái)土地開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)，產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也將整體提高區(qū)域開(kāi)發(fā)水平和價(jià)格1.1宏觀市場(chǎng)-土地市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年1-12月，北京商品房施工面積為9719.1萬(wàn)平方米，比上年末下降2.9%。其中住宅施工面積為5551.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2%，這是09年首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。商品房新開(kāi)工面積為2246.6萬(wàn)平方米，比08年下降3.9%，降幅比1-11月縮小14.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積為1380.3萬(wàn)平方米，比08年下降11.8%，降幅比1-11月縮小12.3個(gè)百分點(diǎn)。1-12月，北京商品房銷(xiāo)售面積為2362.3萬(wàn)平方米，比08年增長(zhǎng)76.9%，較07年僅增長(zhǎng)8.5%，其中住宅銷(xiāo)售面積為1880.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.3%。1.1宏觀市場(chǎng)-住宅市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年2009年北京住宅市場(chǎng)總結(jié)供應(yīng)量比2008年減少15.77%重點(diǎn)新城成為供應(yīng)主力2009年成交量激增2009年住宅價(jià)格上漲迅速朝陽(yáng)成交量最大，東城單價(jià)最高1.1宏觀市場(chǎng)-住宅市場(chǎng)圖表：2009年普通商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)注：2009年12月數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)值圖表：2009年各區(qū)域商品住宅成交量及成交均價(jià)（1-11月）中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年預(yù)測(cè)商品住宅的供應(yīng)量趨于穩(wěn)定成交量不會(huì)持續(xù)大幅增長(zhǎng)住宅價(jià)格快速上漲壓力較大熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒓性谀铣前鍓K、國(guó)奧村板塊對(duì)本案的影響：區(qū)域?yàn)闊狳c(diǎn)供應(yīng)區(qū)，但與北京其他區(qū)域相比，成交量和價(jià)格攀升空間較大1.1宏觀市場(chǎng)-住宅市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年基本判斷：房地產(chǎn)中長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)不變一、短期因素1、二三線城市可承受能力依然合理2、一線城市房?jī)r(jià)上漲仍有支撐——貨幣擴(kuò)張超過(guò)一線城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要，推高非貿(mào)易品價(jià)格二、中長(zhǎng)期因素1、人口結(jié)構(gòu)——嬰兒潮一代推高房?jī)r(jià)2、流動(dòng)性依然寬松1.1宏觀市場(chǎng)-未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年宏觀市場(chǎng)總結(jié)：-政策支持，刺激消費(fèi)，遏制房?jī)r(jià)上漲-地王頻現(xiàn)，成交量激增，非理性繁榮加劇-發(fā)展南城市場(chǎng)，新城機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存1.1宏觀市場(chǎng)-總結(jié)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年區(qū)域現(xiàn)狀——北京發(fā)展較為緩慢的南城大興地處北京市“南部”，全區(qū)面積為1036平方公里，在東南現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展帶上，境內(nèi)有北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地兩大國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是我市重要的現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)域，是首都新世紀(jì)的發(fā)展空間。大興黃村衛(wèi)星城距市區(qū)南三環(huán)僅13公里，它是1984年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的首都第一批重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城之一。過(guò)去的大興是一座“臥城”。經(jīng)過(guò)十多年的建設(shè)發(fā)展，大興黃村已經(jīng)進(jìn)入到衛(wèi)星城的第三發(fā)展階段，即基本獨(dú)立于主城，具有就業(yè)機(jī)會(huì)，其中心也是現(xiàn)代化的新城區(qū)；但與其同期建立的衛(wèi)星城昌平、順義、通州相比較，其發(fā)展速度最為遲緩1.2區(qū)域市場(chǎng)-區(qū)域概況中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃北京市城南產(chǎn)業(yè)發(fā)展的格局是“一軸一帶多園區(qū)”?！耙惠S”是南中軸。從北向南依次是前門(mén)—天橋歷史文化風(fēng)貌集聚區(qū)、永外—大紅門(mén)服裝文化商務(wù)區(qū)、大興新媒體基地，實(shí)現(xiàn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)各功能區(qū)的互聯(lián)互動(dòng)?！耙粠А笔怯蓝ê铀督?jīng)濟(jì)帶，構(gòu)建西部綠色經(jīng)濟(jì)走廊，將永定河沿岸地區(qū)逐步建設(shè)成為兼具優(yōu)美生態(tài)環(huán)境和良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)的水岸經(jīng)濟(jì)帶。“多園區(qū)”是指麗澤金融商務(wù)區(qū)、中關(guān)村豐臺(tái)科技園、大興生物醫(yī)藥基地、大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地、龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園、廣安產(chǎn)業(yè)園區(qū)、良鄉(xiāng)高教園區(qū)、北京石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地等八個(gè)園區(qū)。

1.2區(qū)域市場(chǎng)-區(qū)域概況中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年區(qū)域未來(lái)——“新北京富有活力的地區(qū)”北京市的《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》中，將南部五區(qū)定為新的發(fā)展重點(diǎn)，在未來(lái)3年內(nèi)市區(qū)兩級(jí)財(cái)政將對(duì)城南地區(qū)投資超過(guò)500億元，再加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，南城發(fā)展總投資有望達(dá)到2900億元。而南方的天津，則在發(fā)展規(guī)劃中積極向北靠攏，天津向北，北京向南，北方最大的都市群經(jīng)濟(jì)一體化過(guò)程倏然加快。1.2區(qū)域市場(chǎng)-區(qū)域概況區(qū)域正處于轉(zhuǎn)型過(guò)程中，政府資金的大量投入和政策傾斜，使得本區(qū)域成為城市未來(lái)發(fā)展的焦點(diǎn)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年區(qū)內(nèi)核心交通資源大興系京南門(mén)戶，其北部邊界距天安門(mén)直線距離不足10公里。-區(qū)內(nèi)五環(huán)路、六環(huán)路橫穿東西。-即將建成的南中軸路延長(zhǎng)線縱貫?zāi)媳薄?京津塘高速、京開(kāi)高速、104國(guó)道貫穿全境。-京山、京九鐵路在境內(nèi)設(shè)置五個(gè)?？空?。-地鐵四號(hào)延長(zhǎng)線不久即將竣工開(kāi)通。-聯(lián)合航運(yùn)南苑機(jī)場(chǎng)位于大興北部。1.2區(qū)域市場(chǎng)-交通規(guī)劃中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年未來(lái)重點(diǎn)交通規(guī)劃M4線南延北起馬家樓，南至大興新城南部生物醫(yī)藥基地，全長(zhǎng)21公里。M9支線由世界公園向南經(jīng)京良路出五環(huán)后折向大興新城西部，經(jīng)蘆求路至生物醫(yī)藥基地，M9支線全長(zhǎng)18公里，設(shè)置8座車(chē)站。S6支東起亦莊，途經(jīng)大興新城至房山，在大興新城內(nèi)部沿清源路由東向西穿越大興新城東、中、西三區(qū)。在大興新城與中心城之間建設(shè)快速公交走廊，在走廊上安排大容量地面快速公交線路。建設(shè)興華大街——京開(kāi)高速公路快速公交線路；蘆求路（新城西部）—京良路—萬(wàn)壽路南延線快速公交線路。并建設(shè)大型公交換乘樞紐。1.2區(qū)域市場(chǎng)-交通規(guī)劃名稱規(guī)模位置接駁方式站點(diǎn)級(jí)別西紅門(mén)樞紐2.0ha五環(huán)北側(cè)公交普線、快線，自行車(chē)，M4可以在此換乘綜合樞紐西片樞紐2.0ha清源路+蘆求路公交普線、快線，M9支S6可以在此換乘一般換乘站東片樞紐2.0ha清源路+興華大街公交普線、快線，M4、S6可以在此換乘一般換乘站西南片樞紐5.0ha南兆路+京開(kāi)輔路公交普線、快線、M4和長(zhǎng)途客運(yùn)在此換乘，同時(shí)此處設(shè)有駐車(chē)換乘綜合樞紐軌道交通將成為區(qū)域快速發(fā)展的重要契機(jī)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀——相對(duì)傳統(tǒng)城區(qū)差距較大，中高端消費(fèi)外溢現(xiàn)象嚴(yán)重從分布來(lái)看，大型商業(yè)集中在核心區(qū)域中心區(qū)附近5000平米以上的中大型商場(chǎng)僅華堂、物美、火神廟商業(yè)中心、吉興億德商場(chǎng)等幾個(gè)，均分布于興業(yè)大街、興華大街核心區(qū)沿線，大興區(qū)區(qū)內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施現(xiàn)階段分布相對(duì)局促，無(wú)法帶動(dòng)居民消費(fèi)水平；從檔次和業(yè)態(tài)來(lái)看，以中低檔的社區(qū)型商業(yè)為主區(qū)域以社區(qū)鄰里型底商為主，業(yè)態(tài)多為便利店、中介門(mén)面、美容美發(fā)、煙酒門(mén)市、小型餐飲等基礎(chǔ)生活配套，特色商業(yè)相對(duì)匱乏，無(wú)法滿足居民需要。1.2區(qū)域市場(chǎng)-商業(yè)配套中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年區(qū)域商業(yè)未來(lái)發(fā)展——政策扶植下的國(guó)際大型商業(yè)入住未來(lái)政府將投入大量資金政策促進(jìn)配套發(fā)展，預(yù)計(jì)2010年核心區(qū)域的大興新城人均營(yíng)業(yè)面積將達(dá)到1.2平方米，屆時(shí)商業(yè)建筑平均容積率將達(dá)到1:1。其現(xiàn)狀消費(fèi)者可普遍達(dá)到“一站式”購(gòu)物，能不斷滿足消費(fèi)需求。亞洲最大的宜家旗艦店簽約進(jìn)駐……英國(guó)最大的零售商TESCO樂(lè)購(gòu)大興店將于2010年年底前開(kāi)業(yè)……王府井百貨大興店將于2010年十一開(kāi)業(yè)……1.2區(qū)域市場(chǎng)-商業(yè)配套大型商業(yè)配套的完善將大大促進(jìn)區(qū)域的發(fā)展，進(jìn)一步提高區(qū)域的吸引力中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年區(qū)域近幾年加大力度增強(qiáng)了教育、醫(yī)療配套的投入，主要分布于黃村核心區(qū)北京石油學(xué)院、北京印刷學(xué)院大興興華中學(xué)北師大附屬中學(xué)（原二中）大興中醫(yī)醫(yī)院首都醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院（原大興人民醫(yī)院）……1.2區(qū)域市場(chǎng)-教育醫(yī)療配套醫(yī)療和教育配套的完善，將大大改善區(qū)域的宜居度，拉近區(qū)域與核心區(qū)域的差距。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年區(qū)域今年仍然是相對(duì)成交量較低的區(qū)域，與前幾年供應(yīng)量較少有關(guān)；2009年，大興最熱的不是樓市，而是地市，是北京土地供應(yīng)最多的區(qū)域，體現(xiàn)了政府促進(jìn)南城發(fā)展的決心，預(yù)示了大興和房山將是未來(lái)幾年的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。地價(jià)與房?jī)r(jià)相互推漲，大興樓面價(jià)從3月成交地塊每平方米2800元上漲到年底每平方米超過(guò)10000元。房?jī)r(jià)高漲70%-100%1.2區(qū)域市場(chǎng)-供需市場(chǎng)圖表：2009年住宅用地樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì)圖表：2009年不同用途土地成交分布區(qū)域中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年區(qū)域供需特點(diǎn)：1、地王頻現(xiàn)，未來(lái)將是北京住宅供應(yīng)的焦點(diǎn)區(qū)域2、目前成交地塊以住宅用地為主3、大型地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入大興博弈4、較城內(nèi)其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，仍屬于價(jià)值和市場(chǎng)洼地1.2區(qū)域市場(chǎng)-供需市場(chǎng)圖表：2009年各區(qū)域商品住宅成交量及成交均價(jià)（1-11月）中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年現(xiàn)有在售項(xiàng)目1.2區(qū)域市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱位置價(jià)格（元/平米）開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間銷(xiāo)售比例鴻坤·理想城二期6#/13#西紅門(mén)鎮(zhèn)170002009年12月2011年12月14%順馳領(lǐng)海天使灣黃村興業(yè)大街20000-240002010年1月2010年12月未售一品嘉園南六環(huán)外距黃村衛(wèi)星城8公里，距市區(qū)25公里113002009年3月2010年6月30%藝苑桐城永華路6號(hào)152002009年5月2010年10月剩余100套房源未售中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年項(xiàng)目名稱鴻坤理想城建筑類(lèi)型住宅、公寓開(kāi)發(fā)商北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率2.26

總建筑面積36.9836萬(wàn)平方米總套數(shù)2692戶管理費(fèi)禮域組團(tuán)2.3元/平方米/月；派郡2.18元/平方米/月；都市小戶型公寓2.9元/平方米/月入伙時(shí)間2010-12-31

戶型面積、戶型配比一房25-89㎡36.7%二房85-114㎡45.2%三房91-149㎡13.1%四房及復(fù)式172-1754.9%單價(jià)范圍均價(jià)16500元/平方米交房狀態(tài)毛坯1.2區(qū)域市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年銷(xiāo)售現(xiàn)狀：二期禮域6、13號(hào)樓2009年12月20日開(kāi)盤(pán)。6、13號(hào)樓為21層塔樓，兩梯六戶，戶型面積為68平方米一居、91-100平方米兩居、128平方米三居，均價(jià)17000元/平方米，總價(jià)115萬(wàn)/套起。1.2區(qū)域市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年項(xiàng)目名稱領(lǐng)海天使灣建筑類(lèi)型住宅開(kāi)發(fā)商北京順馳置地達(dá)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率1.41

總建筑面積44萬(wàn)平方米總套數(shù)管理費(fèi)2.40元/平方米·月入伙時(shí)間2010-12-31戶型面積、戶型配比（四、五期）一居56-90㎡3.1%二居93-125㎡55.2%三居131-183㎡35.2%四居143-2266.5%單價(jià)范圍均價(jià)20000元/平方米交房狀態(tài)毛坯1.2區(qū)域市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年銷(xiāo)售現(xiàn)狀：五期領(lǐng)海天使灣33、35、36號(hào)樓預(yù)計(jì)2010年1月上旬開(kāi)盤(pán)，33、35、36號(hào)樓為9層板樓，1梯2戶或3戶，戶型面積為80平米-220平米兩居、三居、四居，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)20000元/平方米，2010年底入住。1.2區(qū)域市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年項(xiàng)目名稱一品嘉園建筑類(lèi)型住宅、花園洋房開(kāi)發(fā)商北京興廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率1.20總建筑面積26.86萬(wàn)平方米總套數(shù)1852戶管理費(fèi)1.80元/平方米·月入伙時(shí)間2010-6-30戶型面積、戶型配比一房

二房82-88㎡58.3%三房132-141㎡41.7%四房及復(fù)式單價(jià)范圍均價(jià)11300元/平方米交房狀態(tài)毛坯1.2區(qū)域市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年銷(xiāo)售現(xiàn)狀：圣誕、元旦購(gòu)房?jī)?yōu)惠，2009年12月23日新推30套準(zhǔn)現(xiàn)房，A區(qū)低密度電梯花園洋房，86-140平兩居、三居、復(fù)式多樣式空間，目前項(xiàng)目起價(jià)11300元/平米，首付20萬(wàn)起，最低9.8折。1.2區(qū)域市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年項(xiàng)目名稱藝苑·桐城建筑類(lèi)型住宅、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商北京藝苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司容積率2.50總建筑面積16.8萬(wàn)平方米總套數(shù)909戶管理費(fèi)1.90元/平方米·月入伙時(shí)間2010-10-01戶型面積、戶型配比一房48-7711.8%二房65-92㎡65.6%三房123-140㎡22.6%四房及復(fù)式單價(jià)范圍均價(jià)15500元/平方米交房狀態(tài)毛坯

1.2區(qū)域市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年目前銷(xiāo)售情況：目前還有100余套南北通透90平米兩居、120-140平方米三居在售，首層15000元/平方米，2-4層、頂層15200元/平方米，5-次頂層15500元/平方米，2010年10月入住。1.2區(qū)域市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)：自住型戶型為主力產(chǎn)品；從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶型產(chǎn)品來(lái)看，一居項(xiàng)目較少，而主力戶型面積一般為兩居、三居甚至以上戶型；這主要是由于區(qū)域?yàn)槌鞘羞吘壭缘貐^(qū)，客戶以自住型客戶為主，純投資型產(chǎn)品較少。區(qū)外與區(qū)內(nèi)客戶并存：除傳統(tǒng)區(qū)域性客戶外，目前區(qū)域項(xiàng)目有大量城區(qū)上班族前來(lái)購(gòu)房，這些客戶以置業(yè)升級(jí)為主，另外周邊別墅項(xiàng)目也有部分客戶選擇在此地投資購(gòu)房。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年1.2區(qū)域市場(chǎng)-供需市場(chǎng)宗地名稱

建設(shè)用地面積(平方米)

規(guī)劃建筑面積(平方米)

規(guī)劃用途

成交日期

成交價(jià)(萬(wàn)元)

樓面價(jià)

受讓單位

大興區(qū)黃村鎮(zhèn)居住用地（電信局線路局改造項(xiàng)目用地）國(guó)有建設(shè)用地10746.6223642.564住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2009年3月30日66202800北京長(zhǎng)信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大興區(qū)黃村（新城北區(qū)22號(hào)地二期）居住項(xiàng)目用地104679.76190304.2住宅及居住公共設(shè)施、管理用房2009年6月26日901004734北京春光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和北京西澳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體大興區(qū)黃村（新城北區(qū)23號(hào)地）居住項(xiàng)目用地26336.8839505.32住宅及居住公共設(shè)施2009年6月26日251006353旭輝集團(tuán)股份有限公司大興區(qū)康莊（四期）項(xiàng)目87375.75188485.5居住用地87375.75188485.5居住用地2009年6月30日665003528北京東亞信義國(guó)際會(huì)展中心有限公司大興區(qū)黃村（新城北區(qū)10號(hào)地）居住項(xiàng)目用地國(guó)有建設(shè)用地69940.05133559.32居住及公共服務(wù)設(shè)施2009年7月1日820006140旭輝集團(tuán)股份有限公司大興區(qū)黃村（新城北區(qū)16號(hào)地）居住項(xiàng)目用地國(guó)有建設(shè)用地152118.4275773.95住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施2009年7月3日1562005664北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司大興區(qū)黃村19號(hào)商業(yè)金融和混合用地、20號(hào)居住項(xiàng)目162262.69457960.71商業(yè)金融設(shè)施和綜合體、住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2009年7月6日3025006605上海綠地集團(tuán)有限公司大興區(qū)黃村（新城北區(qū)2號(hào)地）住宅及公建項(xiàng)目用地91011.31224883.51住宅、公建及其他2009年7月8日1630007248保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大興區(qū)黃村鎮(zhèn)（酒廠改造）居住項(xiàng)目用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)1208356822住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2009年7月28日200903536北京宇豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司地鐵大興線棗園路站居住及多功能（二期）項(xiàng)目用地64878.11146864.2居住、居住區(qū)配套教育用地2009年12月24日16050010928北京新城時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地鐵大興線棗園路站居住及多功能（一期、三期）項(xiàng)目用地113834.4282067.5居住、住宅混合公建、其它類(lèi)多功能、廣場(chǎng)、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)用地2009年12月24日30050010653中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司與中建國(guó)際建設(shè)有限公司聯(lián)合體未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年未來(lái)本區(qū)域潛在供應(yīng)居住類(lèi)建筑面積約190萬(wàn)平米，商業(yè)類(lèi)建筑面積約10萬(wàn)平米。預(yù)計(jì)未來(lái)至少將有200萬(wàn)建筑平米的潛在供應(yīng)。1.2區(qū)域市場(chǎng)-供需市場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年華潤(rùn)：1.2區(qū)域市場(chǎng)-供需市場(chǎng)15#地塊總占地面積11萬(wàn)平米總建筑面積15萬(wàn)平米容積率1.27建筑形式花園洋房6層；平層大宅5層；聯(lián)排別墅戶型規(guī)劃花園洋房以1梯2戶的90-150㎡兩居、三居為主；平層大宅為1梯1戶，200㎡；聯(lián)排部分待定預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年下半年項(xiàng)目特色本項(xiàng)目主力打造一處低密度、大戶型、極具園林觀賞性的宜居生活城，注重“健康、自然、極具田園的生活氣息”。園林景觀將成為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，充分詮釋“山、林、水、路”規(guī)劃理念，將有機(jī)自然的完美的呈現(xiàn)于社區(qū)之中。動(dòng)靜皆宜，置身其中仿如置身大自然的懷抱。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年華潤(rùn)：1.2區(qū)域市場(chǎng)-供需市場(chǎng)17#地塊總占地面積12.3萬(wàn)平米總建筑面積22.7萬(wàn)平米容積率2.5樓面價(jià)6290元/平米建筑形式15-20層板塔結(jié)合預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年綠地1.2區(qū)域市場(chǎng)-供需市場(chǎng)綠地·新里西斯公館總占地面積243畝總建筑面積45.8萬(wàn)平米容積率2.8建筑形式18~24高層精品公寓+低密聯(lián)排戶型規(guī)劃酒店式公寓：40~50平米一居、70平米兩居等高層精品公寓：80-150平米的二房與三房為主力。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年1.2區(qū)域市場(chǎng)-供需市場(chǎng)保利保利·茉莉公館總占地面積10.7萬(wàn)平米總建筑面積23.6萬(wàn)平米容積率2.5建筑形式18~24高層戶型規(guī)劃共有住宅2168套，包括了一居至四居的不同戶型，面積由50平米至145平米不等預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-5中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年1.2區(qū)域市場(chǎng)-供需市場(chǎng)保利保利·茉莉公館總占地面積10.7萬(wàn)平米總建筑面積23.6萬(wàn)平米容積率2.5建筑形式18~24高層戶型規(guī)劃共有住宅2168套，包括了一居至四居的不同戶型，面積由50平米至145平米不等預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-5中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年金地項(xiàng)目總用地面積21.2萬(wàn)平米，總建筑面積近25萬(wàn)平米，還有兩萬(wàn)平米的配套物業(yè)，比如說(shuō)像幼兒園、小學(xué)、醫(yī)療中心等等。項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年年底將會(huì)開(kāi)工，示范區(qū)和售樓處將在明年6、7月開(kāi)放，這個(gè)項(xiàng)目在明年的9、10月開(kāi)盤(pán)。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年旭輝集團(tuán)“10號(hào)地塊將規(guī)劃為小高層的低密度住宅，可能以別墅為主，而23號(hào)地塊目前的想法是打造成花園洋房。”旭輝集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，盡管最終規(guī)劃方案尚未明確，但是定位肯定都會(huì)高端化，走精品路線。據(jù)悉，旭輝集團(tuán)在精品住宅開(kāi)發(fā)方面積累了較多的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Γ⑶移湓诟鱾€(gè)城市開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品都受到市場(chǎng)追捧。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)：大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，整體開(kāi)發(fā)檔次將有質(zhì)的提升，區(qū)域未來(lái)有形成北京新的高端居住區(qū)的潛質(zhì)；從產(chǎn)品來(lái)看，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)多元化，小戶型精品公寓、自住型舒適住宅到低密度產(chǎn)品等均有供應(yīng)，且大部分為經(jīng)驗(yàn)型成熟產(chǎn)品，因此競(jìng)爭(zhēng)將極為激烈；中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)：-政策傾斜，南城成為發(fā)展焦點(diǎn)-交通利好，帶動(dòng)樓市-價(jià)格洼地區(qū)域升值潛力巨大-大品牌開(kāi)發(fā)商集中入駐將提升大興住宅品質(zhì)，也意味著未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年》》定位篇2.1區(qū)域價(jià)值挖掘城市價(jià)值區(qū)域價(jià)值2.2地段價(jià)值挖掘2.3目標(biāo)客群分析客戶分類(lèi)需求整理2.4項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品定位品牌定位形象定位功能定位2.5產(chǎn)品建議中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年如何界定“地王”的價(jià)值？中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年如何操作“地王”的開(kāi)發(fā)？中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年如何運(yùn)作一個(gè)“地王”開(kāi)發(fā)者的品牌？中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年2.1區(qū)域價(jià)值挖掘-都市圈價(jià)值都市圈名稱區(qū)域范圍核心城市區(qū)域特色區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃長(zhǎng)江三角洲都市圈包括上海、南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州、南通、蘇州、無(wú)錫、常州、杭州、嘉興、湖州、寧波、紹興、舟山、臺(tái)州16個(gè)地級(jí)以上城市上海形成綜合性產(chǎn)業(yè)基地；城市化呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性大發(fā)展；城市綜合實(shí)力全國(guó)領(lǐng)先，圈層特征明顯；城市與城鎮(zhèn)工業(yè)化水平較高；城市大物流條件初步形成；城市教育科技實(shí)力雄厚，高層次人才密集；城鄉(xiāng)居民生活水平比較富裕，全國(guó)領(lǐng)先。區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力最高一是調(diào)整發(fā)展模式結(jié)構(gòu)。實(shí)行兩大調(diào)整，把“輕型化外源型經(jīng)濟(jì)”調(diào)整為“輕型化與重型化相協(xié)調(diào)的外源型經(jīng)濟(jì)”，把“外源型經(jīng)濟(jì)”調(diào)整為“外源型與內(nèi)源型相協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)”。二是開(kāi)拓新的發(fā)展空間。包括三個(gè)方面：把珠三角的目標(biāo)定位為中國(guó)南方的國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心，把建立一個(gè)國(guó)際化的操作平臺(tái)作為珠三角未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展的關(guān)鍵，把全面推進(jìn)“9+2”泛珠三角發(fā)展戰(zhàn)略作為增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后勁的重要抓手。珠江三角洲都市圈包括廣東、福建、江西、湖南、廣西、海南、四川、貴州、云南九個(gè)省區(qū)和香港、澳門(mén)兩個(gè)特別行政區(qū)，簡(jiǎn)稱“9+2”。廣東、港澳區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了富饒地區(qū)的快速城市化；形成了“外向?qū)胧健睘橹鞯陌l(fā)展模式；呈現(xiàn)出以農(nóng)村城鎮(zhèn)化為主導(dǎo)的“爆發(fā)式”城市化；表現(xiàn)出多中心、高強(qiáng)度、聚集式的城市群發(fā)展形態(tài)；勾勒出內(nèi)、中、外三個(gè)圈層的“圈層式”經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展特點(diǎn)；在城市與鄉(xiāng)村的連接地區(qū)出現(xiàn)了一種“既非城市又非農(nóng)村”的特殊空間結(jié)構(gòu)形式。制度競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)一是把蘇、浙、滬“三合一”的經(jīng)濟(jì)分立化形態(tài)提升為“三融合”的經(jīng)濟(jì)一體化形態(tài)，抓緊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和協(xié)調(diào)；二是把上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心“四個(gè)中心”定位的國(guó)家戰(zhàn)略，成為長(zhǎng)三角的共同行動(dòng)戰(zhàn)略；三是把市場(chǎng)與政府的兩股推動(dòng)力量整合成為一股合力，全力推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程。京津冀都市圈包括北京、天津兩個(gè)直轄市及河北省唐山、承德、張家口、保定、廊坊、秦皇島、滄州市、石家莊北京、天津形成了中國(guó)重要的工業(yè)密集區(qū)和大型城市群；區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的起步較晚，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)于珠三角和長(zhǎng)三角明顯落后；開(kāi)始全力構(gòu)建環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新平臺(tái)，建立“多贏”的區(qū)域協(xié)調(diào)和合作新機(jī)制聚集競(jìng)爭(zhēng)力最高一是把環(huán)渤海地區(qū)確立為中國(guó)北方的國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心，以及中國(guó)國(guó)際人才中心；二是加速形成一個(gè)功能分工明確，產(chǎn)業(yè)體系互補(bǔ)的骨干城市群；三是進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的協(xié)調(diào)與合作，把潛在的資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。冀京津京津冀都市圈與國(guó)內(nèi)其他的都市圈的區(qū)別；中國(guó)北方的門(mén)戶都市圈，是中國(guó)北方最大的“海洋經(jīng)濟(jì)”與“大陸經(jīng)濟(jì)”的連接樞紐；中國(guó)科教文化的中心、全國(guó)智力資源最富集的地區(qū)；能源及自然資源優(yōu)于其他兩個(gè)都市圈；工業(yè)密集度明顯高于其他兩個(gè)都市圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)體系相對(duì)完整；全球范圍內(nèi)少有的、較小空間范圍內(nèi)并存北京和天津兩大都市、未來(lái)形成分工的協(xié)作合理的新型國(guó)際化大都市圈；京津冀都市圈價(jià)值所在：

中國(guó)門(mén)戶，國(guó)家形象，世界罕見(jiàn)雙核之區(qū)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年北京的城市價(jià)值：代表國(guó)家形象的世界大都會(huì)都市圈核心城市，領(lǐng)跑者地位2.1區(qū)域價(jià)值挖掘-城市價(jià)值直轄市名稱區(qū)域優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)功能城市發(fā)展目標(biāo)北京首都，全國(guó)政治、文化和國(guó)際交往中心，也是一座著名的歷史文化名城，與西安、洛陽(yáng)、開(kāi)封、南京、杭州并列為中國(guó)六大古都。政治文化中心、世界城市國(guó)家首都、國(guó)際城市、歷史名城和宜居城市。其城市職能為全國(guó)的政治中心、文化中心、國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理中心、信息中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心、國(guó)際著名旅游地及旅游服務(wù)中心和國(guó)際交通樞紐。上海中國(guó)第一大城市，擁有中國(guó)最大的工業(yè)基地、最大的外貿(mào)港口，是中國(guó)重要的科技、貿(mào)易、金融和信息中心，更是一個(gè)世界文化薈萃之地國(guó)際金融中心和航運(yùn)中心國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，基本確立上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的地位，基本建成上海國(guó)際航運(yùn)中心。發(fā)揮上海國(guó)際國(guó)內(nèi)兩個(gè)扇面輻射轉(zhuǎn)換的紐帶作用，進(jìn)一步促進(jìn)長(zhǎng)江三角洲和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的共同發(fā)展重慶中國(guó)國(guó)家歷史文化名城，中國(guó)長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，中國(guó)國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，中國(guó)西南地區(qū)綜合交通樞紐、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的特大型城市。西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊抓住國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略等機(jī)遇，把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)建設(shè)全面小康社會(huì)的目標(biāo)。天津中國(guó)北方的經(jīng)濟(jì)中心，國(guó)際港口城市，生態(tài)城市，是中國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市、近代工業(yè)的發(fā)源地、近代最早對(duì)外開(kāi)放的沿海城市、我國(guó)北方的海運(yùn)與工業(yè)中心。天津市中心距北京137公里，是首都北京的門(mén)戶北方經(jīng)濟(jì)中心國(guó)際港口大都市、我國(guó)北方的經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。其城市職能為現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)基地、國(guó)際物流中心、我國(guó)北方國(guó)際航運(yùn)中心和航空貨運(yùn)中心、區(qū)域綜合交通樞紐、區(qū)域性服務(wù)中心、以近代史跡為特點(diǎn)的國(guó)家歷史文化名城和知名旅游城市、生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年同區(qū)域?qū)Ρ龋航?jīng)過(guò)十多年的建設(shè)發(fā)展，大興黃村已經(jīng)進(jìn)入到衛(wèi)星城的第三發(fā)展階段，即基本獨(dú)立于主城，具有就業(yè)機(jī)會(huì)，其中心也是現(xiàn)代化的新城區(qū)；但與其同期建立的衛(wèi)星城昌平、順義、通州相比較，其發(fā)展速度最為遲緩。相反，另外三個(gè)衛(wèi)星城市已發(fā)展的如火如荼，中關(guān)村科技學(xué)區(qū)帶動(dòng)了昌平的發(fā)展，CBD商圈帶動(dòng)了通州的發(fā)展，而國(guó)際機(jī)場(chǎng)則是順義賴以發(fā)展的支柱。究其原因，黃村衛(wèi)星城沒(méi)有支柱產(chǎn)業(yè)支撐，沒(méi)有大型商圈的帶動(dòng)，因此制約了其發(fā)展。2.1區(qū)域價(jià)值挖掘-區(qū)域價(jià)值當(dāng)代價(jià)值-依托于西部新商圈的崛起，發(fā)展為北京新的重點(diǎn)新城。600億打造新興金融麗澤商務(wù)功能區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)-大興生物醫(yī)藥基地以及基本定址在榆垡南各莊的首都第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)將開(kāi)啟黃村與國(guó)際接軌的大門(mén)上地中關(guān)村商圈CBD商圈麗澤商圈中關(guān)村科技園區(qū)-大興生物醫(yī)藥基地

選址中的第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)

中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年未來(lái)價(jià)值-北京向南，天津向北，京城守恒之地在新出臺(tái)的《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》中，北京市將南部五區(qū)定為新的發(fā)展重點(diǎn)，在未來(lái)3年內(nèi)市區(qū)兩級(jí)財(cái)政將對(duì)城南地區(qū)投資超過(guò)500億元，再加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，南城發(fā)展總投資有望達(dá)到2900億元。而南方的天津，則在發(fā)展規(guī)劃中積極向北靠攏，天津向北，北京向南，北方最大的都市群交匯于南城。大興區(qū)價(jià)值所在：溝通京津冀經(jīng)濟(jì)圈的都會(huì)門(mén)戶區(qū)2.1區(qū)域價(jià)值挖掘-區(qū)域價(jià)值中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年全北京，向南看中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年地塊物理屬性歸納：所處范圍：南五環(huán)外，靠近京開(kāi)高速；輻射范圍：麗澤商務(wù)圈——金融街西單商務(wù)圈交通特性：地鐵、城際高速、城市環(huán)線三類(lèi)快速交通通道重合或交匯；核心資源：軌道交通、快速路、機(jī)場(chǎng)重要節(jié)點(diǎn)：地鐵大興線（快速連接麗澤、金融街、西單、中關(guān)村商務(wù)圈）；京開(kāi)高速（連接北京與天津、河北）；南五環(huán)（連接亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)）；機(jī)場(chǎng)；本項(xiàng)目所在地塊的交通屬性對(duì)于北京，對(duì)于大興，都具有非同一般的意義2.2地段價(jià)值挖掘-物理屬性中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年物理意義：本地塊交通屬性的存在，為北京南部地區(qū)提供了一條溝通城內(nèi)城外的南北向交通縱貫線縱貫線存在的最大意義在于：為整個(gè)西部地區(qū)居住人口的跨區(qū)域擇居提供了實(shí)際層面的可能1.乘坐軌道交通（無(wú)需換乘），中關(guān)村、金融街、西單、南部CBD都納入本案的40分鐘出行圈內(nèi)；2.本路線重要交通節(jié)點(diǎn)基本涵蓋了北京所有重要區(qū)域，具備極強(qiáng)的放射狀輻射能力3.臨近北京南站、第二機(jī)場(chǎng)，更是為本項(xiàng)目增加了物流樞紐型客戶；隨著交通完善，北京傳統(tǒng)區(qū)位價(jià)值劃分存在被打破的可能，作用于本案，則可能產(chǎn)生：項(xiàng)目目標(biāo)客戶群來(lái)源的實(shí)質(zhì)性擴(kuò)張；2.2地塊價(jià)值挖掘-物理意義中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年縱貫線貫穿了南向北的便捷標(biāo)定了城市未來(lái)發(fā)展方向迎向具有無(wú)限可能的未來(lái)這已經(jīng)不簡(jiǎn)單的交通屬性而是由交通定義的城市全新界面這一定義，將成為地段核心價(jià)值的堅(jiān)實(shí)背書(shū)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年地塊價(jià)值所在大都會(huì)新核心圈的地王領(lǐng)袖中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年當(dāng)?shù)貕K成為領(lǐng)袖型產(chǎn)品當(dāng)區(qū)域成為城市的焦點(diǎn)本項(xiàng)目的客群，便有了質(zhì)的變化中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年根據(jù)前期地段分析，我們推測(cè)：項(xiàng)目未來(lái)的客群構(gòu)成將呈現(xiàn)本區(qū)與外區(qū)共盛的局面本項(xiàng)目的地位，將客戶界定為：北區(qū)產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)富裕型客戶北京西區(qū)高端客戶南區(qū)產(chǎn)品：都市白領(lǐng)型客戶投資性客戶2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年存在特征一：為西南部地緣性客群，年齡在30-45歲之間。2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年存在特征二：以從事金融行業(yè)、貿(mào)易、教育醫(yī)療、政府機(jī)構(gòu)、物流集散等行業(yè)為主2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年存在特征三：知識(shí)層次較高，企業(yè)中高層管理者，家庭年收入45萬(wàn)元左右。2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年存在特征四：非首次置業(yè)和純投機(jī)者，對(duì)于居住的品質(zhì)和要求已經(jīng)有了較為成熟的標(biāo)準(zhǔn)2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年存在特征五：具有一定的社會(huì)地位，需要比較正面的社會(huì)形象，生活習(xí)慣健康，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年存在特征六：事業(yè)基本穩(wěn)定，內(nèi)部上升空間平緩。重視家庭生活質(zhì)量和子女教育。2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年需求特征一：注重項(xiàng)目周邊環(huán)境的優(yōu)越性，包括：配套完善性和通勤便利性等。2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年需求特征二：注重建筑、園林的設(shè)計(jì)感和質(zhì)感，及項(xiàng)目形象對(duì)其身份的影響度。2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年需求特征三：注重社區(qū)的整體品質(zhì)和人文環(huán)境，市場(chǎng)與大眾對(duì)項(xiàng)目的美譽(yù)度。2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年需求特征四：注重居住空間舒適度和功能的合理性2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年需求特征五：注重項(xiàng)目與其理想生活方式的契合度，及不同于以往居住環(huán)境的新的體驗(yàn)。2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年需求特征六：具有一定的資金積累，缺乏適當(dāng)?shù)耐顿Y渠道，通過(guò)購(gòu)房尋求資本升值、保值。2.3目標(biāo)客群分析-客群界定中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位：針對(duì)都會(huì)精英的高端住區(qū)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年公司品牌擦亮計(jì)劃：中建集團(tuán)——地王締造新都會(huì)峰極生活中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年形象定位：京津冀都市圈價(jià)值所在：中國(guó)門(mén)戶，國(guó)家形象，世界罕見(jiàn)雙核之區(qū)北京價(jià)值所在：世界級(jí)大都會(huì)，經(jīng)濟(jì)圈領(lǐng)跑者地位大興區(qū)價(jià)值所在：溝通京津冀經(jīng)濟(jì)圈的都會(huì)門(mén)戶區(qū)大都會(huì)·峰極建筑群落地段價(jià)值所在：大都會(huì)新核心圈的地王領(lǐng)袖中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中建集團(tuán)大興地王項(xiàng)目針對(duì)都會(huì)精英的高端住區(qū)大都會(huì)·峰極建筑群落賦予南城新興都會(huì)氣質(zhì)體驗(yàn)精品、自由、多元、開(kāi)放、藝術(shù)化的新都會(huì)精英生活城市BoutiqueDECO式的新都會(huì)舞臺(tái)告別昨日之城擁有今日之城暢想明日之城中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年SHOW中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年SHOPPING中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年DINING中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年TRYSTPARTY中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年ODEUMAWARDPREMIEREPERFORMANCE中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年SPA中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年ART中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年TASTE中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年FEELING中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年LIVE中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年我們給予客戶的是：不同過(guò)往的寓所生活體驗(yàn)完整DREAMLIVES生活體驗(yàn)》都會(huì)精英居停之所一個(gè)明日南城的是大都會(huì)氣場(chǎng)中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位基于項(xiàng)目用地的特點(diǎn)，棗園路對(duì)項(xiàng)目的阻隔，我們關(guān)于產(chǎn)品的定位分為兩個(gè)部分。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位第一部分公館區(qū)此地塊有廣場(chǎng)、綠地、綠化帶等良好的環(huán)境條件。而且地塊比較規(guī)整。具備做高端住宅的潛力。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位第二部分精品區(qū)此地塊用途比較復(fù)雜且與商業(yè)離得比較近，消費(fèi)娛樂(lè)都比較方便，適合做BoutiqueApartments這樣的精品寓所。其消費(fèi)群體以中關(guān)村、金融街區(qū)域的年輕消費(fèi)人群和投資客。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位大都會(huì)-公館立面建議做新古典立面，注重裝飾的應(yīng)用。給消費(fèi)者以穩(wěn)重、傳承的感覺(jué)。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位大都會(huì)-公館灰空間在灰空間的處理上要注重儀式感。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位大都會(huì)-公館公共空間建議做雙層挑空大堂中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年由于高端寓所，對(duì)尺度的要求比較嚴(yán)苛，所以在不同面積的戶型設(shè)計(jì)中，對(duì)功能的強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)不同。從層高、面寬、進(jìn)深到玄關(guān)、客廳、家庭廳、餐廳、早餐廳、陽(yáng)光房、入室花廳、主臥室、次主臥、客臥、兒童房、書(shū)房、更衣間、衛(wèi)生間、廚房、保姆間、服務(wù)間、儲(chǔ)藏室、服務(wù)陽(yáng)臺(tái)、水景陽(yáng)臺(tái)等空間功能的主次取舍十分重要。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位大都會(huì)-公館園林景觀應(yīng)強(qiáng)調(diào)具有文化內(nèi)涵的。人工感比較強(qiáng)的造園手法，注重景觀建筑的處理。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位大都會(huì)-公寓立面此建筑是本項(xiàng)目的南向臨街面，建議在建筑立面上呈現(xiàn)高端酒店感覺(jué)的明星建筑姿態(tài)。并與廣場(chǎng)、綠地結(jié)合處理，形成國(guó)際大都會(huì)的，休閑生活感受。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位大都會(huì)-公寓會(huì)所建議將會(huì)所放在此地塊，一方面能夠與廣場(chǎng)綠地形成良好互動(dòng)，另一方面，能夠更好的服務(wù)于公館部分。另外會(huì)所建議聘請(qǐng)高端俱樂(lè)部管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，提升項(xiàng)目品牌價(jià)值。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位BoutiqueApartments立面較為現(xiàn)代的“國(guó)際風(fēng)”建筑立面，與商業(yè)街結(jié)合，形成良好的都會(huì)精品寓所的感覺(jué)。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年產(chǎn)品定位BoutiqueApartments公共空間時(shí)尚酒店感覺(jué)的的公共空間，與消費(fèi)人群對(duì)位的品位。提升購(gòu)買(mǎi)者的愉悅感。中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃提案146PPTXX年中原北京中建棗園項(xiàng)目前期策劃