房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與票據(jù)處理(XXXX太原)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與票據(jù)處理主講人：肖宏偉2013年7月肖宏偉老師介紹北京財(cái)稅研究院研究員資深稅務(wù)稽查官員國(guó)家稅務(wù)總局所得稅專家?guī)斐蓡T國(guó)家稅務(wù)總局督查內(nèi)審師資

稅務(wù)干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)兼職教師遼寧經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院兼職教授Email:xhw19670909@163.com前言一：正確理解稅收肖宏偉說(shuō)：1、一切稅收籌劃都是紙老虎。2，稅務(wù)管理：風(fēng)險(xiǎn)第一，收入第二3，萬(wàn)事合于理，以法為后盾.4，評(píng)估稽查：七分靠業(yè)務(wù)，三分靠溝通。與時(shí)俱進(jìn)，是企業(yè)財(cái)稅帳務(wù)處理的生命線打破常規(guī)，是企業(yè)稅務(wù)爭(zhēng)議解決的殺手锏第一部分，正確理解和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理和稽查房?jī)r(jià)飛漲，稅務(wù)稽查有重要的現(xiàn)實(shí)意義：一、打擊房地產(chǎn)投機(jī)二、維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序三、增加財(cái)政收入四、緩解社會(huì)壓力，增強(qiáng)百姓對(duì)控制房?jī)r(jià)的信心。一、房?jī)r(jià)的高度決定稅務(wù)稽查的強(qiáng)度影響房?jī)r(jià)的因素1，地方政府的產(chǎn)業(yè)依賴。2，城鎮(zhèn)化進(jìn)程。3，婚齡人口的變化。4，國(guó)家的貨幣政策調(diào)整—民間借貸房地產(chǎn)減少的稅收，要靠稽查查補(bǔ)完成《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》稅總發(fā)[2013]67號(hào).doc電子稽查手段與傳統(tǒng)查賬方式完美結(jié)合千萬(wàn)稅案成功告破.doc二、2013年稅務(wù)稽查要求和方向1.關(guān)注社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題2.柔性管理剛性稽查，范圍縮小、力度加大3.國(guó)、地稅聯(lián)合查處大案要案方式越來(lái)越多4.發(fā)票問(wèn)題始終緊盯不放5.重視納稅人權(quán)益2013、發(fā)票，你心中永遠(yuǎn)的痛。房地產(chǎn)大戶，稽查任務(wù)要靠你們完成。房地產(chǎn)，冬天來(lái)了，春天還很遙遠(yuǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)五大稽查問(wèn)題1、收入和成本隨意列支；成本多結(jié)轉(zhuǎn)。2、滯后結(jié)算實(shí)際毛利額；（2008年12月25日竣工備案，2009年結(jié)轉(zhuǎn)毛利，稽查調(diào)整）3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地的成本列支問(wèn)題（曾查到3、4戶土地假發(fā)票列支）4、配套設(shè)施按公共配套進(jìn)行稅務(wù)處理（看企業(yè)總規(guī)圖，總可售面積，如果標(biāo)注是配套及面積，則要求企業(yè)提供證據(jù)，包括移交政府、業(yè)主等）。當(dāng)前房地產(chǎn)五大稽查問(wèn)題5、“假發(fā)票”虛假列支成本。（18.9%）真實(shí)性和合法性原則。先確定發(fā)票真假，如果是假發(fā)票，再看業(yè)務(wù)是否真實(shí)（查合同、資金流等），如果業(yè)務(wù)真實(shí)、發(fā)票虛假，讓企業(yè)換票，如果無(wú)法換票，再讓企業(yè)補(bǔ)稅、滯納金。北京房地產(chǎn)稅收稽查最新案例通報(bào).doc北京地稅土地增值稅清算口徑doc(1).doc三、2013年房地產(chǎn)最新稅務(wù)稽查動(dòng)態(tài)解析1、2013年國(guó)家稅務(wù)總局稽查工作重點(diǎn).doc稅總發(fā)【2013】8號(hào).DOC2013年稅收專項(xiàng)檢查指令性項(xiàng)目：①成品油批發(fā)、零售企業(yè)；②辦理電子、家具、服裝類產(chǎn)品等出口退（免）稅的企業(yè)；③證券公司、基金公司。2、稅收專項(xiàng)檢查指導(dǎo)性項(xiàng)目：①房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)；②中介、培訓(xùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)；③高收入者個(gè)人所得稅；④資本交易；⑤承接出口貨物業(yè)務(wù)的貨代公司、報(bào)關(guān)公司。3、總局選擇部分地區(qū)直接督導(dǎo)稅收專項(xiàng)整治工作各地結(jié)合實(shí)際情況對(duì)營(yíng)改增地區(qū)貨運(yùn)貨代企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)、礦產(chǎn)品（包括煤炭）采選經(jīng)銷企業(yè)及走逃、注銷企業(yè)等虛開(kāi)發(fā)票易發(fā)、多發(fā)行業(yè)開(kāi)展區(qū)域稅收專項(xiàng)整治。上海開(kāi)展春雷、閃電、捍衛(wèi)、亮劍四戰(zhàn)役2013年國(guó)家稅務(wù)總局稽查工作重點(diǎn).doc北京東城區(qū)趙某某虛開(kāi)普通發(fā)票案做出了一審判決拘役四月《刑法修正案（八）》虛開(kāi)本法第二百零五條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。從2011年5月1日起，虛開(kāi)普通發(fā)票100份以上或者虛開(kāi)金額累計(jì)在40萬(wàn)元以上的；雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但五年內(nèi)因虛開(kāi)發(fā)票行為受過(guò)行政處罰二次以上，又虛開(kāi)發(fā)票的；涉嫌構(gòu)成虛開(kāi)發(fā)票罪。個(gè)人犯虛開(kāi)發(fā)票罪的，可處管制、拘役，最高7年以下有期徒刑，并處罰金；四、正確認(rèn)識(shí)內(nèi)外帳，財(cái)務(wù)做帳的最高境界宇宙內(nèi)事要力擔(dān)當(dāng)，又要善擺脫。不擔(dān)當(dāng)，則無(wú)經(jīng)世之事業(yè)；不擺脫，則無(wú)出世之襟期。風(fēng)險(xiǎn)與利益成正比。財(cái)務(wù)可以做的是：1增加難度、2尋找借口、3制造臺(tái)階、4置之不理、5金蟬脫殼、6溜之大吉、7納稅遵從。正確認(rèn)識(shí)內(nèi)外賬問(wèn)題。會(huì)計(jì)職業(yè)底線－－刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)企業(yè)需要什么樣的財(cái)務(wù)—風(fēng)險(xiǎn)與利益成正比1、能融資，貸款不出事，出事能擺平。2、內(nèi)控管理，老板白臉，財(cái)務(wù)黑臉。財(cái)務(wù)要替別人著想，但為自己而活；3、合理避稅，賬表做到“不管你信不信，反正審計(jì)當(dāng)時(shí)信”。4、會(huì)計(jì)最高境界：記住該記住的，忘記該忘記的5、面試：遇大事矜持者，小事必縱弛；處明庭檢飾者，暗室必放逸人的煩惱就12個(gè)字：放不下，想不開(kāi)，看不透，忘不了會(huì)計(jì)離任.doc好聚好散1， 正式通知公司。2， 先口頭通知直屬上司，或老板，然后再給人事部門發(fā)去辭職信。3， 避免工作的“退出模式”，兢兢業(yè)業(yè)，才能得到雇主的尊重。4， 耐心幫助繼任者，是會(huì)計(jì)的重要職業(yè)道德。5， 保密，是最好的回報(bào)，也是職業(yè)的基石。會(huì)計(jì)離任，煩惱很多，處理得當(dāng)，互道珍重，好聚好散。五、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響深度分析及應(yīng)對(duì)措施。財(cái)稅〔2013〕37號(hào)研發(fā)和技術(shù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動(dòng)產(chǎn)租賃、鑒證咨詢服務(wù)、交通運(yùn)輸業(yè)、廣播影視服務(wù)納入試點(diǎn)范圍8月1日擴(kuò)大全國(guó)。建筑業(yè)預(yù)留11%，至2015年陸續(xù)行業(yè)試點(diǎn)。五年內(nèi)消滅營(yíng)業(yè)稅12省市2012共有102.8萬(wàn)戶營(yíng)改增。2012年，直接減稅426.3億元。小規(guī)模納稅人平均減稅幅度達(dá)到40%。建筑業(yè)、郵電通信、金融業(yè)前景建筑業(yè)在財(cái)稅[2011]110號(hào)文件中進(jìn)行過(guò)列舉，未出現(xiàn)在上海試點(diǎn)范圍內(nèi)。.試點(diǎn)方案為建筑業(yè)預(yù)留的稅率窗口是11%.建筑業(yè)在勞務(wù)發(fā)生地納稅的體制.建筑業(yè)大量增值稅業(yè)務(wù)無(wú)法取得專票的尷尬.施工企業(yè)出租工程機(jī)械同時(shí)提供操作人員營(yíng)改增后的發(fā)票開(kāi)具與接受原則開(kāi)票原則：盡量把發(fā)票開(kāi)給跟我簽合同的人受票原則：給誰(shuí)付款就管誰(shuí)要發(fā)票發(fā)票流、資金流、貨物流一致，否則可能是虛開(kāi)。取得試點(diǎn)地區(qū)發(fā)票，要增票，可抵扣。如何應(yīng)對(duì)小規(guī)模的認(rèn)定？房地產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)改增難題1.試點(diǎn)與非試點(diǎn)地區(qū)容易造成增值稅抵扣鏈條的斷裂2.建筑施工企業(yè)需要購(gòu)買的磚、瓦、灰、沙、石、土等材料，很多都由個(gè)人、小規(guī)模納稅人經(jīng)營(yíng)。（三）建筑業(yè)營(yíng)改增難題3.甲方供應(yīng)大宗設(shè)備和材料甲供材料的稅制設(shè)計(jì)銜接4.25%左右的勞務(wù)成本沒(méi)有發(fā)票勞務(wù)用工主要來(lái)源于成建制的建筑勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。國(guó)稅函[2006]493號(hào)。5.已購(gòu)機(jī)器設(shè)備的折舊6.與建筑業(yè)密不可分的機(jī)械設(shè)備、設(shè)施租賃均屬于動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)7.墊資利息支出8.包工頭分包業(yè)務(wù)在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票。9.建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地的稅收管理模式施工項(xiàng)目分散在全國(guó)各地，材料采購(gòu)的地域也相應(yīng)分散，材料管理部門多而雜。營(yíng)改增展望：歷史上的稅費(fèi)改革不止一次，但每次稅費(fèi)改革后，人民負(fù)擔(dān)在下降一段時(shí)間后又漲到一個(gè)比改革前更高的水平----黃宗羲定律，亦稱“積累莫返之害”延安時(shí)期黃炎培先生問(wèn)毛主席有沒(méi)有辦法解決，毛主席自信地給出了答案：“民主”。大學(xué)：生財(cái)有大道：生之者眾，食之者寡，為之者疾，用之者舒，則財(cái)恒足矣。六、稅務(wù)局讓提前、延期交稅、非法定扣繳如何處理1，稅局違規(guī)要求分析2，應(yīng)對(duì)措施【1】，合法性是對(duì)企業(yè)最好的保護(hù)?！?】，堅(jiān)持合理性原則。【3】，賬務(wù)處理--以實(shí)際應(yīng)納記相關(guān)稅種。【4】，記備忘錄--時(shí)間地點(diǎn)人物情節(jié)3，方便納稅人、降低稅收成本的原則，確定稅款征收的方式4，房地產(chǎn)企業(yè)扣繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)機(jī)關(guān)所得稅稅負(fù)率要求所得稅帳不要調(diào)整案例：80萬(wàn)虧損，繳納20萬(wàn)稅。借：其它應(yīng)收款—母公司160貸：管理費(fèi)用160增值稅：只做繳納的分錄。納稅評(píng)估心得2012.doc再煩，也別忘微笑；再急，也要注意語(yǔ)氣.再苦，也別忘堅(jiān)持；再累，也要愛(ài)自己。七、房產(chǎn)新政應(yīng)對(duì)－2013新國(guó)五條細(xì)則的稽查風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避途徑新國(guó)五條稅收政策解讀.doc財(cái)稅【2011】82加名契稅政策.doc1，婚絪存續(xù)期間變更夫妻名稱未征收過(guò)契稅。加名征收。2，婚姻法司法解釋（三）引發(fā)了契稅問(wèn)題。3，財(cái)稅（2011）82號(hào)文適用婚姻存續(xù)期間。4，離婚后析產(chǎn)原共有房屋產(chǎn)權(quán)的不征收契稅5，財(cái)稅〔2011〕32號(hào)：在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。八、房地產(chǎn)企業(yè)入賬票據(jù)的管理要求企業(yè)取得什么樣的憑證才能在稅前扣除.doc支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證；支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；收款方不開(kāi)發(fā)票怎么辦？案例、隱藏在辦公用品里的稅款第二部分，項(xiàng)目公司設(shè)立與取得土地稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與發(fā)票處理一、房企以土地、房屋出資帳務(wù)處理與風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)金出資。股權(quán)出資。房屋土地出資。貨物出資，需要繳納增值稅，且被投資企業(yè)不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。股東不得用房屋使用權(quán)出資。解決辦法：只有減資。（1）子公司所得稅獨(dú)立繳納，分公司要匯總繳納（2）跨地區(qū)項(xiàng)目稅收管轄權(quán)除所得稅外均在當(dāng)?shù)兀?）稅后分配法人股東免稅，自然人20%個(gè)稅總分機(jī)構(gòu)專題.doc股東以土地出資涉及哪些稅收.doc關(guān)聯(lián)公司前期投入成本轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)公司稅務(wù)爭(zhēng)議解決方法海南省地方稅務(wù)局關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)稅收征收問(wèn)題的批復(fù).doc投資、轉(zhuǎn)讓、劃轉(zhuǎn)、贈(zèng)與海南椰島股份有限公司土地交易涉及營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅問(wèn)題的批復(fù).doc非典型用詞“劃轉(zhuǎn)”是個(gè)神馬東東？.doc二、母公司取得土地如何劃轉(zhuǎn)到子公司？非典型用詞“劃轉(zhuǎn)”是個(gè)神馬東東？.doc財(cái)稅【2012】4號(hào)文件規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅”。1、“劃轉(zhuǎn)”曾是國(guó)有企事業(yè)單位的專有用詞，2、“劃轉(zhuǎn)”只能是無(wú)償?shù)?，劃轉(zhuǎn)不是贈(zèng)與行為、不是買賣、不是投資行為。問(wèn)：全資子公司承受的投資土地是否應(yīng)繳納契稅？公司股東研究決定，以公司新購(gòu)?fù)恋卦瓋r(jià)投資于新辦的一家全資子公司（公司是唯一投資人）。接受投資方是否繳納契稅？回復(fù)意見(jiàn)：按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]175號(hào)）規(guī)定：“企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅”。你所反映的情況，不屬于財(cái)稅[2008]175號(hào)文件規(guī)定的無(wú)償劃轉(zhuǎn)。國(guó)家稅務(wù)總局2010/03/08關(guān)于深圳萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司內(nèi)部土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移不征契稅的批復(fù)財(cái)稅[2004]143號(hào)2004-08-26深圳市財(cái)政局:萬(wàn)科新城房地產(chǎn)有限公司是由萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司兩家全資公司萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司和新萬(wàn)實(shí)業(yè)有限公司出資成立的。萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司將所屬華宇威宏地塊(地塊編號(hào)分別為G03315-1、G03316-1(1)、G03609-25、603316-1(2))土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至萬(wàn)科新城房地產(chǎn)有限公司，屬于同一投資主體內(nèi)部的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財(cái)稅[2003]184號(hào))規(guī)定，不應(yīng)征收契稅。三，設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的帳務(wù)處理，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知.doc（財(cái)稅〔2009〕29號(hào)），其他企業(yè)，按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。手續(xù)費(fèi)與傭金，服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、律師費(fèi)、審計(jì)費(fèi)合理選擇與策劃國(guó)稅發(fā)2009年31號(hào)文件國(guó)外10%安徽地稅安利直銷人員支付的報(bào)酬開(kāi)具地稅發(fā)票的批復(fù)皖地稅函〔2006〕239號(hào)淮南：如果直銷人員是安利公司的雇員，其取得的報(bào)酬不征收營(yíng)業(yè)稅，按工資、薪金項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅；若直銷人員不是安利公司的雇員，通過(guò)與安利公司簽訂合同方式負(fù)責(zé)幫助安利公司拓展市場(chǎng)、推廣產(chǎn)品，為顧客提供售前服務(wù)和提供送貨上門等售后服務(wù)，取得安利公司的相關(guān)勞務(wù)費(fèi)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅、按勞務(wù)報(bào)酬項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅等稅。納稅人要求開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)按服務(wù)業(yè)開(kāi)具發(fā)票。代銷商品房業(yè)務(wù)帳務(wù)處理，及營(yíng)業(yè)稅納稅人、稅目的認(rèn)定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅人疑難問(wèn)題處理.doc代銷房屋按發(fā)票交稅。納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買商店，按全額繳納營(yíng)業(yè)稅。四，房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得土地，如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)估與稽查？企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)管控專題.doc1，以購(gòu)買股權(quán)方式取得土地的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析2，自然人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得應(yīng)繳納個(gè)人所得稅3，個(gè)人買賣股權(quán)，公司帳務(wù)如何處理？4，股權(quán)平價(jià)或低價(jià)轉(zhuǎn)讓，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何確定轉(zhuǎn)讓金額5，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、采礦權(quán)價(jià)格如何確定？6、非貨幣性資產(chǎn)投資評(píng)估增值是否納稅？7，取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓的違約金收入如何納稅？不按照出資比例取得分紅的所得稅處理.doc8，股東投入，大于股本計(jì)入資本公積科目嗎？9，個(gè)人以股權(quán)對(duì)外投資換取股權(quán)的如何征收稅？10，盈余公積、未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增資本征收個(gè)人所得稅問(wèn)題處理11，資本公積轉(zhuǎn)增資本的稅務(wù)爭(zhēng)議處理：12，個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，再收回是否納稅問(wèn)題？13、關(guān)于個(gè)人終止投資經(jīng)營(yíng)收回款項(xiàng)個(gè)稅問(wèn)題14，投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理15、企業(yè)對(duì)非貨幣資產(chǎn)自行評(píng)估增值的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)五、企業(yè)征地何時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅？何時(shí)停止繳納土地使用稅？房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的爭(zhēng)議處理.doc企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的爭(zhēng)議處理.doc1，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)2,財(cái)稅【2006】186：企業(yè)應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅3，財(cái)稅[2008]152號(hào)）：納稅人應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。六、房地產(chǎn)取得土地的稅務(wù)爭(zhēng)議化解之道.doc1，契稅：計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。2，耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。3，公司股東因撤銷投資而收回原投資的不動(dòng)產(chǎn)，不征收營(yíng)業(yè)稅4，合作建房，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后又辦回自己名下的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)取得土地的稅務(wù)爭(zhēng)議化解之道.doc股東以個(gè)人名義取得土地使用權(quán)，事后由開(kāi)發(fā)商企業(yè)使用，造成多繳契稅。提示：直接以公司名義參與競(jìng)拍，由企業(yè)繳納一次契稅。購(gòu)置土地不過(guò)戶也要按過(guò)戶一樣征收相關(guān)稅種。取得土地未予開(kāi)發(fā)期也要繳納土地使用稅。企業(yè)高價(jià)競(jìng)拍取得土地后，政府給予土地出讓金補(bǔ)償?shù)?，契稅還得按競(jìng)拍價(jià)計(jì)算繳納。七．不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃：購(gòu)買土地使用權(quán)、購(gòu)買整體資產(chǎn)、購(gòu)買股權(quán)、合并、分立、買爛尾樓等等。以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分立公司的稅務(wù)處理.doc1，企業(yè)所得稅，一般重組要清算，特殊重組計(jì)稅基礎(chǔ)不變。2，營(yíng)業(yè)稅，不征。3，契稅，財(cái)稅（2008）175號(hào)不征。4，印花稅。萬(wàn)分之五5，土地增值稅，不征。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買與轉(zhuǎn)讓在建工程稅收爭(zhēng)議問(wèn)題處理.doc1，、企業(yè)購(gòu)買土地，直接賣掉，營(yíng)業(yè)稅可以差額繳稅。2、企業(yè)購(gòu)買土地，做土地開(kāi)發(fā)，未進(jìn)行施工階段賣掉，營(yíng)可以差額繳稅。3，企業(yè)購(gòu)買土地，做土地開(kāi)發(fā)，未進(jìn)行施工階段賣掉，營(yíng)業(yè)稅可以差額繳稅。4、企業(yè)購(gòu)買土地，做土地開(kāi)發(fā)，已經(jīng)進(jìn)行施工，蓋了兩層賣掉，營(yíng)業(yè)稅不能差額繳稅。5，企業(yè)購(gòu)買爛尾樓再加幾層后賣掉（買一賣一），營(yíng)業(yè)稅可以差額繳稅.房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買與轉(zhuǎn)讓在建工程稅收爭(zhēng)議問(wèn)題處理.doc6、企業(yè)購(gòu)買爛尾樓做了裝修工程再賣掉（買一賣一），營(yíng)業(yè)稅可以差額繳稅7、企業(yè)購(gòu)買爛尾樓，繼續(xù)繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，建成后賣給眾多業(yè)主，營(yíng)業(yè)稅不可以差額繳稅8、企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地及舊建筑物（分購(gòu)入和自建），是否可以差額繳稅？自建：營(yíng)業(yè)稅（全額納不動(dòng)產(chǎn)及補(bǔ)建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅）土地增值稅（僅建筑物評(píng)估核定）購(gòu)入：營(yíng)業(yè)稅（可差額，抵債也可差額）土地增值稅（僅建筑物評(píng)估核定）第三部分、項(xiàng)目公司前期報(bào)批報(bào)建階段稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與發(fā)票處理一、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用核算的內(nèi)容.doc1，、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用計(jì)開(kāi)發(fā)成本還是開(kāi)發(fā)費(fèi)用？如何調(diào)整稅會(huì)差異？2、房企支付的擋光費(fèi)，計(jì)開(kāi)發(fā)成本還是開(kāi)發(fā)費(fèi)用更有利？收據(jù)可以做入帳憑證嗎？前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用核算的內(nèi)容.doc二．一級(jí)開(kāi)發(fā)稅收新政策解讀國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第15號(hào).doc15號(hào)新公告和520號(hào)兩個(gè)文件的意思似乎完全不同的。一個(gè)是不征收營(yíng)業(yè)稅，另一個(gè)是征收營(yíng)業(yè)稅。且15號(hào)新公告下發(fā)后并未廢止520號(hào)文件。他們的區(qū)別主要是：15號(hào)新公告:只出錢，自己不做，政府指定別人做，自己不交稅，做的人要交稅。520號(hào):自己做，交稅。三、拆遷改造下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問(wèn)題.doc1，營(yíng)業(yè)稅：政府收回土地使用權(quán)不征收營(yíng)業(yè)稅。也不需要開(kāi)具發(fā)票，拆遷單位可憑拆遷協(xié)議作為入賬憑證。2，企業(yè)所得稅：對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售。同時(shí)計(jì)入土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。3、對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。4、以房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償土地增值稅的最佳方法：拆遷補(bǔ)償確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土增稅稅務(wù)爭(zhēng)議處理.doc1，視同銷售的稅收基本規(guī)定：改變資產(chǎn)所有權(quán)屬。2，所得稅視同銷售計(jì)稅價(jià)格：（總局、江蘇、大連三種計(jì)算方法）3，營(yíng)業(yè)稅視同銷售計(jì)稅價(jià)格4，土地增值稅視同銷售計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)：?jiǎn)栴}--視同銷售產(chǎn)品價(jià)格確認(rèn)爭(zhēng)議處理七房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售收入價(jià)格的方法和順序：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。土地增值稅無(wú)（三）。（一）（二）兩項(xiàng)參照物不同，結(jié)果會(huì)不一樣，成本利潤(rùn)率法相對(duì)公平。四，房地產(chǎn)企業(yè)向國(guó)外支付費(fèi)用代扣所得稅爭(zhēng)議處理.doc1，向境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)等，應(yīng)憑協(xié)議和簽收單據(jù)入賬。2，財(cái)稅[2009]111號(hào)正列舉免稅項(xiàng)目外，其它向境外支付要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。3，向境外支付所得稅征管問(wèn)題：（國(guó)稅函〔2009〕507號(hào)）解析4，世界性難題：特許權(quán)使用費(fèi)與勞務(wù)活動(dòng)所得的區(qū)分是特別納稅調(diào)整還是一般納稅調(diào)整.doc5，世界性難題：特許權(quán)使用費(fèi)與勞務(wù)活動(dòng)所得的區(qū)分最新通報(bào)案例：周杰倫太原交預(yù)提所得稅第四部分：項(xiàng)目施工建設(shè)階段稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與發(fā)票處理一、企業(yè)借款稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及最佳做賬方法.doc1、老板和自然人借款給企業(yè)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何化解？2、企業(yè)之間借款不支付利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何對(duì)待？企業(yè)有哪些“正當(dāng)理由”？房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金池中的稅收風(fēng)險(xiǎn)及管控.doc3、當(dāng)前法律環(huán)境下解決貸款利息最佳三個(gè)方案實(shí)戰(zhàn)解析①構(gòu)筑預(yù)收賬款②增加資本③委托貸款遼寧地稅營(yíng)業(yè)稅關(guān)聯(lián)方調(diào)整利息文件.doc專題、企業(yè)借款處理綜合分析及帳務(wù)處理最佳方法1， 借款費(fèi)用的資本化問(wèn)題2、企業(yè)向自然人借款的利息支出為股東分紅避稅提供條件老板借款給企業(yè)不收利息不調(diào)整納稅的理由。3、非金融企業(yè)關(guān)聯(lián)方之間借款扣除限額為實(shí)收資本加資本公積的2倍。4、境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的借款，不支付利息，需要有條件地進(jìn)行納稅調(diào)整。5、關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來(lái)發(fā)生壞帳損失有條件扣除6、企業(yè)向個(gè)人支付利息需要開(kāi)具發(fā)票才能扣除。7、以支付咨詢費(fèi)的名義，開(kāi)具咨詢費(fèi)發(fā)票頂替利息，不可以做利息稅前扣除。8、企業(yè)向個(gè)人支付借款利息需要扣繳個(gè)人所得稅。9、企業(yè)計(jì)提未實(shí)際支付的借款利息，匯算清繳前取得憑證即不需要調(diào)整。10、企業(yè)股東借款年末不歸還，滿一年可能做為分紅處理。11、老板個(gè)人資產(chǎn)抵押貸款，公司使用，資產(chǎn)計(jì)入公司固定資產(chǎn)，公司償還貸款，稅務(wù)稽查要補(bǔ)利息個(gè)稅。折舊不能扣除。12、企業(yè)投資者因出資額不足而產(chǎn)生的借款利息支出不能在稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金池中的稅收風(fēng)險(xiǎn)及管控.doc13、企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一向銀行借款分?jǐn)偸褂玫娜绾翁幚恚?4、企業(yè)向非金融企業(yè)及個(gè)人借款發(fā)生的利息支出，利率按國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)省內(nèi)任何一家金融企業(yè)同期同類利率。●銀發(fā)【2002】30號(hào)：中國(guó)人民銀行關(guān)于取締地下錢莊及打擊高利貸行為的通知15、企業(yè)借款收取或不支付利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按征管法35、36條，細(xì)則54條進(jìn)行調(diào)整。16、建筑安裝企業(yè)墊資的資金占用費(fèi)按建筑業(yè)處理17、解決貸款利息三個(gè)方案解析二、房地產(chǎn)企業(yè)車庫(kù)車位地下停車場(chǎng)爭(zhēng)議如何化解.doc1、稅務(wù)機(jī)關(guān)為何對(duì)地下車庫(kù)、售樓部產(chǎn)權(quán)歸屬界定問(wèn)題關(guān)注？2、銷售、出租車庫(kù)、車位稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？3、開(kāi)具發(fā)票銷售和出租地下停車位稅收風(fēng)險(xiǎn)？4、地下停車場(chǎng)、售樓部爭(zhēng)議如何進(jìn)行稅務(wù)溝通5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車庫(kù)或車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？土地增值稅如何清算？6，利用不同對(duì)象做售樓部、樣板房，其房產(chǎn)稅、所得稅、土地增值稅爭(zhēng)議如何解決？房地產(chǎn)企業(yè)種售樓部樣板房模式稅務(wù)處理.doc三、企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務(wù)處理.doc1，政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房爭(zhēng)議處理。2，政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）爭(zhēng)議處理3，政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場(chǎng)館）爭(zhēng)議處理4、土地出讓金返還最佳處理方法與風(fēng)險(xiǎn)管控之道四、甲供材料稅收困境與爭(zhēng)議處理（新）.doc1， 關(guān)于甲方供材料合法性的分析2、甲供材料營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題3、甲供料的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題4、甲供材的稅款承擔(dān)問(wèn)題5、包工包料合同的處理問(wèn)題。6、自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題。甲供材料稅收困境與爭(zhēng)議處理（新）.doc7、裝飾業(yè)勞務(wù)計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題。8，甲供料發(fā)票開(kāi)具的難題—自建論是最終解決方案9，施工企業(yè)的甲供材料營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)、納稅時(shí)間10；工業(yè)企業(yè)銷售并安裝設(shè)備稅收爭(zhēng)議問(wèn)題處理11；監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)爭(zhēng)議處理12；甲供材料，發(fā)票如何開(kāi)具？五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建行為的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn).doc是否認(rèn)定為代建，主要看立項(xiàng)時(shí)土地使用權(quán)人。（一）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；（二）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；（三）與委托方事前簽訂委托代建合同；（四）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。凡不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。受托方不墊付資金；（此條浙江地稅已取消）土地使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)的，一律認(rèn)定為開(kāi)發(fā)。第五部分：商品房預(yù)售階段稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與發(fā)票處理一、商品房預(yù)售階段稅收爭(zhēng)議問(wèn)題處理.doc二、商鋪售后回租，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐個(gè)數(shù).doc開(kāi)盤前收取的定金、會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金等最佳處理方法與爭(zhēng)議化解。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、銷售商品房過(guò)程中，以各種名目收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項(xiàng)，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。三：房地產(chǎn)不同促銷手段的納稅爭(zhēng)議化解.doc代墊首付免契稅免物業(yè)費(fèi)引發(fā)收入問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)買房贈(zèng)送、營(yíng)銷贈(zèng)送的稅收政策最新變化，如何應(yīng)對(duì)最佳？1、買房贈(zèng)家電處理.2、“買一贈(zèng)一”在營(yíng)業(yè)稅上的運(yùn)用●企業(yè)向個(gè)人贈(zèng)送禮品個(gè)稅.●買房送汽車如何處理？●無(wú)償贈(zèng)送處理（有獎(jiǎng)銷售、賣方贈(zèng)送地下室等）假按揭貸款的檢查與認(rèn)定房企贈(zèng)送家用電器的稅務(wù)會(huì)計(jì)爭(zhēng)議處理1、屬于捆綁銷售，不需要單獨(dú)計(jì)算增值稅，實(shí)質(zhì)上是合并計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅2、如果贈(zèng)送的家電、家居構(gòu)成房屋的附屬設(shè)備或設(shè)施，則屬于開(kāi)發(fā)成本，未來(lái)可以享受土地增值稅的加計(jì)扣除，如可視對(duì)講系統(tǒng)、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛(wèi)生間等，否則計(jì)入銷售費(fèi)用，如空調(diào)、電冰箱、家具等。四、賠償金違約金稅務(wù)爭(zhēng)議處理.doc1、購(gòu)買（承租）方支付違約金是價(jià)外費(fèi)用，征稅2、銷售（出租）方支付違約金。屬于營(yíng)業(yè)外支出，不征稅。3、如果向個(gè)人支付違約金，認(rèn)定為“其它所得”需要交納個(gè)人所得稅。（國(guó)稅函【2006】865號(hào)文件是特定情況）4，無(wú)法取得發(fā)票的賠償金可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。5，售房因?qū)Ψ竭`約交易未成功，房開(kāi)企業(yè)收取的違約金不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。第六部分：項(xiàng)目完工階段成本費(fèi)用稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與發(fā)票處理房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的扣除最新政策變化分析.doc（一）成本、費(fèi)用的核算與扣除要求（二）稅前扣除項(xiàng)目（三）已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本的扣除☆

（四）維修費(fèi)用的扣除（五）維修基金的扣除（六）配套實(shí)施的處理☆（七）銀行按揭保證金的扣除（八）境外銷售傭金（手續(xù)費(fèi)）的扣除（九）利息支出的處理☆（十）資產(chǎn)損失的扣除（十一）折舊費(fèi)用的扣除（十二）業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除☆一、業(yè)務(wù)招待費(fèi)疑難問(wèn)題處理.doc第一條：所有的餐費(fèi)都是業(yè)務(wù)招待費(fèi)。第二條：如果認(rèn)為有些餐費(fèi)不是業(yè)務(wù)招待費(fèi)，請(qǐng)參照第一條。1、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)的關(guān)鍵詞：業(yè)務(wù)、60%、5‰2，招待費(fèi)的核算范圍：不僅僅是吃飯。3，2012年發(fā)生費(fèi)用發(fā)票不能在2013年稅前扣除4，將外購(gòu)禮品用于業(yè)務(wù)招待所得稅申報(bào)表如何填列？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提計(jì)稅成本.doc二、企業(yè)廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出涉稅爭(zhēng)議問(wèn)題處理.doc1、廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)2、房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有收入年度的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)及業(yè)務(wù)招待費(fèi)的處理3、廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除基數(shù)問(wèn)題：4、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)發(fā)票問(wèn)題注意事項(xiàng)。5，從稽查案例看企業(yè)廣告費(fèi)支出規(guī)避稅收的手段6，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、行賄的區(qū)別待遇7，銷售商品，贈(zèng)送行為的稅務(wù)處理8、案例：廣告費(fèi)牽出假發(fā)票偷稅百萬(wàn)元大案三、稽查對(duì)企業(yè)工資薪金支出關(guān)注要點(diǎn)有哪些.doc（1）國(guó)稅函【2009】3號(hào)：工資薪金扣除時(shí)間爭(zhēng)議解決：企業(yè)的工資薪金扣除時(shí)間為實(shí)際發(fā)放的納稅年度，匯算前發(fā)放，應(yīng)允許扣除。（2）工資的社保成本巨大。（3）勞務(wù)費(fèi)代工資的法律風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。勞務(wù)派遣避稅方式及治理分析[課件].doc（4）勞務(wù)派遣管理政策的改變影響工資的扣除。(5)工資福利中的通訊費(fèi)的財(cái)稅處理稽查對(duì)企業(yè)工資薪金支出關(guān)注要點(diǎn)有哪些.doc全年一次性獎(jiǎng)金.doc單位繳費(fèi)基數(shù)以本單位上年度全部職工工資總額確定。單位繳費(fèi)基數(shù)不得低于全部參保職工當(dāng)期個(gè)人繳費(fèi)基數(shù)之和。繳費(fèi)個(gè)人以職工本人上年度月平均工資收入作為本繳費(fèi)年度的社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)基數(shù)。年終獎(jiǎng)九種發(fā)放形式及不同的稅務(wù)處理（投稿）.doc四川省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)差旅費(fèi)津貼企業(yè)所得稅稅前扣除有關(guān)問(wèn)題的批復(fù).doc四、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)職工福利費(fèi)稅前扣除的尺度和分寸.doc1，對(duì)給離退休人員發(fā)放的節(jié)日慰問(wèn)、生活補(bǔ)助等費(fèi)用可以在福利費(fèi)稅前扣除。企業(yè)職工福利費(fèi)的稅務(wù)處理.doc2，福利費(fèi)中列支的職工醫(yī)療費(fèi)用有條件稅前扣除3、職工食堂買菜沒(méi)發(fā)票應(yīng)該核定稅前扣除。4、公司租賃車發(fā)生油料、維修費(fèi)用可以稅前扣除5、旅游費(fèi)稅法不可以在福利費(fèi)列支6，給營(yíng)銷個(gè)人的免費(fèi)旅游獎(jiǎng)勵(lì)征收個(gè)稅。超市購(gòu)物卡稅收風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題.doc五、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)捐贈(zèng)支出的應(yīng)注意哪些問(wèn)題.doc1，允許扣除的基數(shù)是企業(yè)年度會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額。2，公益性捐贈(zèng)的認(rèn)定。公益性組織須經(jīng)權(quán)力機(jī)關(guān)公示。3，捐贈(zèng)收據(jù)的有效性分析。4，自產(chǎn)產(chǎn)品捐贈(zèng)支出，一個(gè)結(jié)果，兩種處理方法5，捐贈(zèng)是發(fā)達(dá)國(guó)家第一避稅通道。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)避稅的最新案例1，企業(yè)所得稅，實(shí)際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒(méi)有直接或間接導(dǎo)致國(guó)家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)查、調(diào)整。2，營(yíng)業(yè)稅《征管法》第三十五條、三十六條進(jìn)行調(diào)整。遼寧地稅營(yíng)業(yè)稅關(guān)聯(lián)方調(diào)整利息文件.doc3，房地產(chǎn)土地增值稅是全國(guó)反避稅工作的重點(diǎn)我公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)已建成開(kāi)始辦理入住.doc特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法的實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用.doc關(guān)聯(lián)交易避稅鏈1、利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開(kāi)發(fā)票，加大成本。2、在國(guó)內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司，多列費(fèi)用。3、在國(guó)外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本。尤其是香港等地。4、設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。5、設(shè)立關(guān)聯(lián)的廣告公司，加大銷售費(fèi)用。6、地產(chǎn)企業(yè)完工后，設(shè)立銷售公司，分解收入。七、房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)或母子公司提供服務(wù)費(fèi)避稅風(fēng)險(xiǎn)分析.doc1，母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。2，創(chuàng)維逃稅案新解—十年來(lái)最成功的避稅方法3，美國(guó)國(guó)際貨運(yùn)代理公司管理費(fèi)問(wèn)題分析。解決母子公司管理費(fèi)問(wèn)題的最佳方案是：消滅管理費(fèi)是特別納稅調(diào)整還是一般納稅調(diào)整.doc八、建安成本高于平均造價(jià)，如何提供合理的正當(dāng)理由？1，質(zhì)量原因2，高檔原因。3，工程工期4，墊付資金5，形象原因6，損失原因71第七部分：清盤環(huán)節(jié)土地增值稅清算稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與發(fā)票處理土增稅清算重點(diǎn)關(guān)注的難點(diǎn).doc國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問(wèn)題的公告（征求意見(jiàn)稿）.doc1、如何把握土地增值稅清算的時(shí)間點(diǎn)？稅總發(fā)[2013]67號(hào)進(jìn)一步做好土地增值稅征管通知.doc2、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非住宅未分別核算成本費(fèi)用，各地處理不同北京地稅土地增值稅清算口徑doc(1).doc遼寧省地方稅務(wù)局土地增值稅新政策.doc3、●占地面積法還是建筑面積法？層高系數(shù)法？4、房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有哪些？讓房地產(chǎn)企業(yè)感到溫暖的幾個(gè)文件.doc5、如何合理利用土地增值稅的減免稅規(guī)定？6、開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，多個(gè)清算單位，借款利息支出如何分?jǐn)偅?、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地的使用稅應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用.8、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)發(fā)票在土地增值稅清算中的作用是如何掌握的？9、公共設(shè)施的成本費(fèi)用在清算時(shí)應(yīng)如何處理？10、配套設(shè)施因移交給政府獲得的補(bǔ)償應(yīng)如何處理？土增稅清算重點(diǎn)關(guān)注的難點(diǎn).doc11、清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的如何進(jìn)行稅務(wù)處理？12、甲方供材料和設(shè)備，不允許做為扣除項(xiàng)目金額，如何應(yīng)對(duì)？13、建筑安裝工程成本，高于本地區(qū)平均造價(jià)，如何提供合理的正當(dāng)理由？14、建造售樓處及其裝修費(fèi)用，如何處理才能做為扣除項(xiàng)目？15、中介機(jī)構(gòu)清算報(bào)告作用。湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見(jiàn).doc第八部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各稅種認(rèn)定差異協(xié)調(diào)稽查風(fēng)險(xiǎn)防范與發(fā)票處理一、房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋稅收爭(zhēng)議問(wèn)題處理.doc【1】一次收取20年租金，房產(chǎn)稅是否可以分20年繳納？【2】稅法消滅了免租期【3】預(yù)收租金不交預(yù)繳所得稅【4】無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)納稅人的確定，房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議最佳解決方法及流程再造思路解析

變出租為轉(zhuǎn)租，架設(shè)中間公司。變出租為收取管理費(fèi)，分解租金收入為租金和管理費(fèi)。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失2011年25號(hào)公告.doc規(guī)劃1，企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除審批制度改為申報(bào)制。2，資產(chǎn)損失申報(bào)條件：第一，會(huì)計(jì)上已處理；第二，依法申報(bào)。3，未經(jīng)申報(bào)的損失，不得在稅前扣除。4，資產(chǎn)損失分為清單申報(bào)和專項(xiàng)申報(bào)兩種申報(bào)形式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)