開荒保潔物業(yè)管理弱電及智能化系統(tǒng)管理

第九章弱電及智能化系統(tǒng)管理 1第一節(jié)智能化系統(tǒng)的配置 1第二節(jié)智能化系統(tǒng)管理及維護 2一、建立設(shè)備運行及維護人才隊伍 2二、管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓 2三、建立設(shè)備技術(shù)檔案 3四、建立設(shè)備運行檔案 3五、建立供貨商檔案 3六、做好業(yè)主入住裝修管理和系統(tǒng)應(yīng)用培訓 3七、處理好入住初期的誤報警問題 4八、日常巡視與定期保養(yǎng) 4九、智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)項目 5第九章弱電及智能化系統(tǒng)管理第一節(jié)智能化系統(tǒng)的配置根據(jù)本物業(yè)的實際情況，結(jié)合我司對智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗，制定如下管理方案：1.消防控制系統(tǒng)2.信息通信系統(tǒng)3.周界防范管理系統(tǒng)4.CCTV監(jiān)控系統(tǒng)5.樓宇訪客對講系統(tǒng)6.家庭安全防范報警系統(tǒng)7.離線式電子巡更系統(tǒng)8.建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)9.一卡通門禁管理系統(tǒng)10.背景音響廣播系統(tǒng)11.自動化抄表系統(tǒng)12.電子公告系統(tǒng)13.家庭智能化系統(tǒng)14.物業(yè)計算機管理系統(tǒng)第二節(jié)智能化系統(tǒng)管理及維護一、建立設(shè)備運行及維護人才隊伍我們將從公司管理辦公樓的骨干隊伍中抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員組成一支精干的設(shè)備運行及維護隊伍，以專業(yè)的弱電工程師為主體，提前介入熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)計、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓，確保熟練該系統(tǒng)的操作及維護。二、管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓我們將對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。三、建立設(shè)備技術(shù)檔案我們將對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。四、建立設(shè)備運行檔案我們將建立信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)、CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、家庭安全防范報警系統(tǒng)、離線式電子巡更系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通門禁管理系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)、自動化抄表系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)物業(yè)計算機管理系統(tǒng)等的實時運行設(shè)備的臺帳，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。五、建立供貨商檔案我們將對所有的設(shè)備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位、原始檔案和技術(shù)參數(shù)等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。六、做好業(yè)主入住裝修管理和系統(tǒng)應(yīng)用培訓業(yè)主能否正確使用室內(nèi)智能化系統(tǒng)，是體現(xiàn)智能住宅先進性的重要環(huán)節(jié)，是減少誤報警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一位入住業(yè)主開始，通過提供詳細的竣工資料和現(xiàn)場裝修進行督導，來確保系統(tǒng)的完好性，同時對業(yè)主進行正確使用的操作指導。七、處理好入住初期的誤報警問題XX的智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶對這一系統(tǒng)必然有一個接受和熟悉的過程。在這過程中，各種誤操作隨時可能出現(xiàn)，造成報警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分及處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵。我們將根據(jù)實際情況在入住初期設(shè)定一個XX秒滯后報警，當住戶誤操作時，可在XX秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤，解除報警，這樣就不會發(fā)出報警信號，從而有效地解決了初用頻繁誤報警的問題。八、日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運行。1.維護內(nèi)容（1）日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄；軟件測試。（2）例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄；軟件測試。（3）臨檢：對日常維護工作、例檢工作進行監(jiān)督，對其工作成果進行測評。2.維修計劃小修計劃：根據(jù)日常記錄、月檢記錄及報告，制定每季XX次的小修計劃。中修計劃：根據(jù)季檢記錄及報告、年檢記錄及報告制定每年XX次的中修計劃。大修計劃：根據(jù)年檢記錄及報告，制定每XX年XX次的大修計劃。九、智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)項目根據(jù)現(xiàn)有掌握的資料，結(jié)合以往物業(yè)管理的經(jīng)驗，我們制定了以下的維護保養(yǎng)項目表。該表將根據(jù)以后掌握的資料進行補充、調(diào)整和深化。（如下表）類別對象項目標準日常維護日檢月檢季檢年檢臨檢消防控制系統(tǒng)煙感探測器測試靈敏度用火災(zāi)測探試驗器檢驗符合標準√√手動報警按鈕外觀、接觸靈敏度符合使用標準√√聲光報警器外觀、聲、旋光性能符合使用標準√√聯(lián)動控制器外觀、性能、自控符合使用標準√√CCTV監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√顯示性能畫面清晰、穩(wěn)定，調(diào)節(jié)旋鈕靈敏√√√√控制器、畫面分割器、錄像機外觀清潔無塵、擺放有序√√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠，畫面分割穩(wěn)定、錄像清晰，干擾信號小√√√√攝像頭外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠√√√攝像性能視頻信號清晰、完整、失真小，控制靈敏可靠√√√離線式智能巡更系統(tǒng)信息發(fā)生器、固定接觸器測試接觸器靈敏度符合使用標準√√√√建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)化系統(tǒng)BA主機、繼電器外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√安裝與連接安裝牢固、聯(lián)線連接可靠、各觸頭無燒蝕、過熱√√√√控制性能末端信號接受靈敏，完整符合標準√√√傳感器、閥門外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√顯示、接觸靈敏度符合使用標準√√√測試靈敏度符合使用標準√√控制性能設(shè)備聯(lián)動符合使用標準√√√電子公告系統(tǒng)顯示屏外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√顯示性能清晰、穩(wěn)定√√√√控制器（計算機等）外觀清潔無塵、擺放有序√√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√控制性能隨時調(diào)整顯示狀態(tài)、內(nèi)容√√√家庭安全防范報警系統(tǒng)探測器、報警按鈕、接收器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、無堵塞遮蓋√√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠√√√周界防范管理系統(tǒng)主機外觀及布置清潔無塵、√√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√性能可靠、方便、快捷√√紅外探測器外觀及布置清潔無塵、√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√性能可靠、方便、快捷√樓宇訪客對講系統(tǒng)管理員機外觀