尚城國際酒店物業(yè)管理方案樣本

尚城國際酒店物業(yè)管理方案目錄第一項項目概況與分析一、尚城國際酒店物業(yè)特點分析二、管理思路三、管理目的第二項服務(wù)中心管理組織架構(gòu)與人力資源管理一、管理機構(gòu)架構(gòu)及人員配備二、員工培訓(xùn)三、人員管理第三項各崗位工作職責服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責客服主管崗位職責行政內(nèi)勤崗位職責管理員崗位職責綠化部主管崗位職責保潔員崗位職責工程維修部主管崗位職責維修人員崗位主責秩序維護部隊長崗位職責秩序維護班長崗位職責監(jiān)控崗崗位職責巡邏崗崗位職責門崗崗位職責第四項顧客裝修管理第五項安全管理一、安全管理指引原則二、安全服務(wù)承諾三、安全管理實行方案第六項環(huán)境管理一、環(huán)境管理總體方案二、清潔管理三、綠化管理第七項設(shè)施設(shè)備管理一、設(shè)備管理二、停車場設(shè)施管理第八項各類應(yīng)急解決辦法第一項項目概況與分析一、尚城國際酒店物業(yè)特點分析1、尚城國際酒店概述尚城國際酒店位于南陽市宛城區(qū)仲景北路與范蠡路交匯處，是永安地產(chǎn)56萬平方米都市綜合體項目永安·尚城國際一某些。項目配套齊全，接軌有曼福特四星級酒店、襄陽龍溪食神餐飲、工商銀行和長安壹號寫字樓等高品位配套，總建筑面積38882.39平方米，單幢26層2個單元（地面25層，地下1層），共配備7臺電梯（A座2部、B座2部、曼福特酒店專用3部）。大廈內(nèi)部狀況如下：樓層用途及劃分建筑面積（㎡）備注1臨街商鋪1594.181食神餐飲大廳890.81曼福特酒店大堂584.162食神餐飲專用7395.4334艾菲爾西餐廳及會議室1489.69曼福特所有A座5層-13層曼福特酒店客房專用5966.19B座5層-15層公寓6538.4A座14層-24層B座16層-24層寫字樓13123.2625層永安公司1300.28總計38882.3926層曼福特酒店辦公室后期改造27層永安公司宿舍后期改造-1層地下車庫3995.97暫未投入使用本方案針對A座14層以上及B座5層以上公寓、寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，食神餐飲和曼福特酒店內(nèi)部不計入本方案書內(nèi)。2、項目特點和物業(yè)管理需求分析（1）本項目性質(zhì)為高品位寫字樓，業(yè)主重要為房產(chǎn)投資型，業(yè)主檔次較高，生活服務(wù)規(guī)定質(zhì)量較高；（2）大廈內(nèi)寫字樓辦公公司重要以租賃為主，公司規(guī)?；据^大，層次較高，人群穩(wěn)定性較強，對服務(wù)需求在深度及廣度上比其她住宅社區(qū)規(guī)定高，對固定人群服務(wù)不但需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新；（3）大廈內(nèi)所有公寓出入人員重要以租賃辦公為主，生活住宿人員較少，辦公公司規(guī)?；据^小，人群穩(wěn)定性比寫字樓低，需要較高秩序安全維護，對不穩(wěn)定人群狀況需要進一步理解，及時掌握；（4）大廈內(nèi)安全、監(jiān)控系統(tǒng)存在監(jiān)控死角，對監(jiān)控系統(tǒng)不能掌握地方，需要一定頻率巡邏；（5）本項目為全電梯寫字樓，人流量較大，對電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理規(guī)定較高，規(guī)定有較強工程管理人員。二、管理思路用先進物業(yè)管理理念和專業(yè)物業(yè)管理技術(shù)，在尚城國際酒店大廈營造安全、舒服、優(yōu)雅、溫馨、整潔生活工作環(huán)境，讓顧客能真實感受到“溫馨、舒心”。在尚城國際酒店物業(yè)服務(wù)中心履行“酒店式管理”，充分整合社會資源和服務(wù)中心內(nèi)部資源建立家政服務(wù)、水電維修、特約服務(wù)為主體個性化服務(wù)體系，盡量地為業(yè)主提供全方位多元化服務(wù)，最大限度地滿足業(yè)主、顧客需求。對某些細微，并不需要付出很大成本服務(wù)，如代訂報刊、安排士、代訂酒店、餐廳等，可以免費服務(wù)，于細微處體現(xiàn)“真誠”管理。三、管理目的正式接管后兩年內(nèi)，達到南陽市物業(yè)管理先進示范社區(qū)管理原則。第二項服務(wù)中心管理組織架構(gòu)與人力資源管理一、管理機構(gòu)設(shè)立及人員配備1、管理架構(gòu)物業(yè)公司下設(shè)尚城國際酒店服務(wù)中心，全面負責尚城國際酒店項目尋常管理運作，統(tǒng)管整個大廈內(nèi)外事物。服務(wù)中心下設(shè)：客戶服務(wù)部、秩序維護部、工程維修部、綠化保潔部。架構(gòu)圖如下所示：綠化養(yǎng)護公共區(qū)域保潔維修保養(yǎng)設(shè)備運營巡邏崗監(jiān)控崗門崗管理員內(nèi)勤物業(yè)公司尚城國際酒店服務(wù)中心工程維修部綠化保潔部秩序維護部客戶服務(wù)部綠化養(yǎng)護公共區(qū)域保潔維修保養(yǎng)設(shè)備運營巡邏崗監(jiān)控崗門崗管理員內(nèi)勤物業(yè)公司尚城國際酒店服務(wù)中心工程維修部綠化保潔部秩序維護部客戶服務(wù)部2、人員配備崗位人數(shù)職責素質(zhì)規(guī)定備注經(jīng)理1人負責服務(wù)中心物業(yè)管理全面工作具備物業(yè)管理師水平、物業(yè)經(jīng)理資格證，大專學(xué)歷，具備豐富物業(yè)管理經(jīng)驗客戶服務(wù)部主管1人負責聯(lián)系保障工作以及社區(qū)社區(qū)文化宣傳專科，物業(yè)管理專業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合協(xié)調(diào)能力強管理員1人負責尋常運營服務(wù)管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)，解決各類投訴、違章以及對外聯(lián)系工作中專以上文化，有物業(yè)管理上崗證內(nèi)勤1人負責社區(qū)檔案管理，物料管理等負責社區(qū)檔案管理，物料管理等秩序維護部隊長1人負責社區(qū)治安、車輛管理工作、監(jiān)控智能化系統(tǒng)維護、消防設(shè)施維護40歲如下，復(fù)員軍人，軍事素質(zhì)先進，三年類似工作經(jīng)驗隊員9人負責社區(qū)治安、車輛管理，24小時巡邏，監(jiān)控室值班40歲如下，復(fù)員軍人，紀律性、責任心強工程維修部班長1人負責社區(qū)設(shè)施設(shè)備正常運營?？埔陨希っ窠▽I(yè)或物業(yè)管理專業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉設(shè)施設(shè)備，有上崗證維修人員3人負責普通水電維修、房屋維修、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)初級技工，有上崗證綠化保潔部主管1人負責社區(qū)整體綠化保潔工作專科以上文化，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉保潔流程，熟悉保潔機具，理解綠化知識由物業(yè)公司人員擔任，不計入服務(wù)中心人員編制保潔員5人負責社區(qū)公共衛(wèi)生初中以上文化限度，能吃苦耐勞二、員工培訓(xùn)1、培訓(xùn)目的對服務(wù)處全員實行培訓(xùn)，保證員工素質(zhì)滿足各項質(zhì)量規(guī)定。管理人員持證上崗率達100%；特殊工種持證上崗率達100%；員工培訓(xùn)合格率達100%。2、培訓(xùn)方式（1）內(nèi)部培訓(xùn)。由公司內(nèi)部資深管理人員和技術(shù)專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)類型涉及入司培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)等，依照培訓(xùn)內(nèi)容可集中進行培訓(xùn)，也可分工種進行培訓(xùn)。培訓(xùn)可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場操作、情景模仿等形式。（2）送外培訓(xùn)。選派員工參加外部各種專業(yè)培訓(xùn)班學(xué)習。（3）外聘教師培訓(xùn)。聘請公司以外專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)。（4）勉勵自學(xué)。勉勵員工參加與崗位有關(guān)各種專業(yè)培訓(xùn)班或?qū)I(yè)研討會議。3、培訓(xùn)類型（1）入司培訓(xùn)：所有新入司員工應(yīng)當接受入司培訓(xùn)，重要內(nèi)容有：1）公司基本狀況、組織機構(gòu)及重要領(lǐng)導(dǎo)成員。2）公司質(zhì)量方針、目的、公司精神及物業(yè)管理工作基本知識。3）《員工手冊》、職業(yè)道德及質(zhì)量意識教誨。4）公司關(guān)于規(guī)章制度。（2）上崗培訓(xùn)：員工入司培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種均需上崗培訓(xùn)，特別對于內(nèi)審員、消防人員、保安人員、電工、焊工、核心復(fù)雜設(shè)備操作人員及國家或客戶有特定資質(zhì)規(guī)定人員，需要認真進行上崗培訓(xùn)。上崗前應(yīng)進行有關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能培訓(xùn)，由關(guān)于部門負責組織；上崗前應(yīng)進行崗位基本狀況、崗位職責、人員配備及設(shè)備設(shè)施分布，員工態(tài)度規(guī)定等常規(guī)性上崗培訓(xùn)，由服務(wù)處負責組織。（3）在崗培訓(xùn)：公司各部門負責本部門歸口管理員工有關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能在崗培訓(xùn)。服務(wù)處負責本服務(wù)處全員常規(guī)性在崗培訓(xùn)。服務(wù)處常規(guī)性在崗培訓(xùn)內(nèi)容涉及：1）、員工職業(yè)道德、服務(wù)意識、工作態(tài)度；2）、工作職責、勞動紀律、規(guī)章制度、服務(wù)處狀況；3）、掌握、提高崗位技能經(jīng)常而必要培訓(xùn)。如工作程序、工作方式、工作原則及時間、路線規(guī)定等崗位規(guī)范；4）、工作銜接與互相協(xié)調(diào)；5）、環(huán)繞公司與部門組織培訓(xùn)進行強化訓(xùn)練；6）、服務(wù)處以為有必要進行其她內(nèi)部培訓(xùn)。（4）培訓(xùn)考核培訓(xùn)工作按照程序文獻規(guī)定執(zhí)行，培訓(xùn)結(jié)束后進行考核工作，考核分為實操考核和書面考核兩種形式。三、人員管理在人力資源管理中，突出以人為本，是我公司公司文化精髓。咱們將履行人本管理，以人為中心，把員工當作最寶貴資源看待，充分發(fā)揮員工聰穎才智和積極積極性，保證物業(yè)管理各項工作順利展開。1、人員管理原則（1）按照公正、公開、擇優(yōu)錄取聘任原則，管理年輕化、知識化、人員構(gòu)造科學(xué)化管理原則，對員工進行聘任及管理。（2）全體員工均采用崗位競聘制度，做到以崗定人，以崗定薪，崗動薪動崗位績效工資制度，員工能上能下，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。（3）服務(wù)處以政府關(guān)于法律法規(guī)、公司各項規(guī)章制度、ISO9002質(zhì)量體系作為員工行為規(guī)范考核原則。2、人員錄取按照公司規(guī)定員工崗位任聘基本條件和素質(zhì)規(guī)定嚴把人員錄取關(guān)。由公司和用人部門共同相應(yīng)聘人員知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗等進行考核、選拔，充分優(yōu)化人力資源，做到人盡其才。凡聘任者要進行上崗前必要培訓(xùn)，并依照崗位特點和規(guī)定實行三個月試用，試用期滿由公司和用人部門再次考核，提出錄取意見，經(jīng)總經(jīng)理批準后，正式訂立聘任合同。3、人員考核（1）實行崗位管理目的責任制。（2）建立與工效掛鉤崗位管理目的責任機制，按公司ISO9002質(zhì)量體系中質(zhì)量考核原則以及員工職業(yè)道德、組織紀律、工作技能、服務(wù)態(tài)度、履行崗位職責等方面在工作中體現(xiàn)，對服務(wù)處和員工進行崗位績效考核。（3）實行全員崗位責任量化考核制。4、協(xié)調(diào)管理服務(wù)中心在尋常管理服務(wù)過程中，經(jīng)常會發(fā)生公司與政府部門之間、上級與下級之間、部門與部門與之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間矛盾或沖突，需建立一套行之有效協(xié)調(diào)管理機構(gòu)，協(xié)調(diào)好內(nèi)外各方面關(guān)系。勉勵員工、業(yè)主對咱們管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評、意見或投訴，增強公司凝聚力及主人翁精神，及時把存在問題暴露出來，從而盡早防止管理失控事件發(fā)生。（1）對外協(xié)調(diào)1）、與政府關(guān)于部門及上級主管部門建立長期良好關(guān)系，保證物業(yè)管理各項工作順利開展。2）、設(shè)立社區(qū)宣傳欄。3）、設(shè)立投訴熱線電話。4）、定期走訪聽取顧客意見，發(fā)放并回收《住戶意見調(diào)查表》。（2）內(nèi)部協(xié)調(diào)1）、設(shè)立員工合理化建議箱。2）、定期開展管理人員民主測評。3）、建立每周例會制度。4）、搞好公司文化建設(shè)，經(jīng)常開展員工文體活動。5、培養(yǎng)員工服務(wù)意識物業(yè)管理是通過專業(yè)化、一體化管理，體現(xiàn)社會效益。它產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目的是通過服務(wù)實現(xiàn)，無論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。因而，培養(yǎng)員工服務(wù)意識，是咱們公司文化建設(shè)重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教誨中咱們著重培養(yǎng)員工如下服務(wù)意識和觀念：（1）樹立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”服務(wù)意識。物業(yè)管理公司任何時候都是以人為核心，為業(yè)主提供“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”服務(wù)。（2）樹立關(guān)懷人、理解人、尊重人觀念。只有學(xué)會關(guān)懷人，才干從業(yè)主角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，積極為業(yè)主提供便利；只有學(xué)會理解人，才干對業(yè)主提出任何細微、瑣碎事情采用負責態(tài)度，認真對待；只有學(xué)會尊重人，才干熱情耐心地傾聽業(yè)重規(guī)定而不厭其煩。（3）樹立“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”觀念。物業(yè)管理公司工作是為業(yè)主提供服務(wù)，工作內(nèi)容有時極為繁瑣和細微，咱們工作就是由尋常一點一滴細微工作構(gòu)成。（4）培養(yǎng)員工“善化解矛盾，長溝通技巧”特殊素質(zhì)。物業(yè)管理面對是享有服務(wù)群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息有關(guān)種種生活內(nèi)容。尋常繁雜工作經(jīng)常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分和諧。第三項各崗位工作職責服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責 1、嚴格執(zhí)行國家法律、法規(guī)和有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，貫徹執(zhí)行公司各項規(guī)章制度及管理服務(wù)流程，全面負責物業(yè)服務(wù)中心尋常事務(wù)和管理工作。2、協(xié)調(diào)監(jiān)督各部門工作，考核各部門工作人員績效，貫徹獎罰制度，不斷提高管理服務(wù)質(zhì)量。3、對服務(wù)中心主管以上人員工作崗位調(diào)節(jié)提出建議，經(jīng)公司批準后任職，負責制定工作籌劃，經(jīng)上級審核后并組織實行，組織編寫管理報告和各種告知、公函。4、熟悉掌握各業(yè)主狀況，檢查督促社區(qū)管理實際操作，審核各部門遞交工作籌劃及有關(guān)管理辦法，及時解決和處置各類突發(fā)事件。5、對樓宇質(zhì)量維修進行及時跟進。如屬保修期內(nèi)，做好與發(fā)展商溝通及銜接工作，如屬保修期外，做好與業(yè)主解釋工作并可安排提供有償維修服務(wù)。6、隨時掌握社區(qū)物業(yè)管理費、水電費等繳納狀況、及時做好管理費、水電費等費用催繳組織工作，并組織解決關(guān)于投訴，不斷改進服務(wù)質(zhì)量。7、依照《暫時管理規(guī)約》、《住戶手冊》規(guī)定對所屬物業(yè)進行管理，負責與業(yè)/住戶交涉，跟進及解決較大違章事件。8、負責所屬物業(yè)裝修審批工作，保證建筑物構(gòu)造安全和外立面整潔、美觀，裝修符合消防規(guī)定，負責業(yè)主裝修竣工后驗收審批工作。9、做好與公司其她部門溝通和協(xié)調(diào)，及時掌握下屬員工思想動態(tài)，樹立整體思想意識，加強內(nèi)部團結(jié)，提高員工素質(zhì)。10、加強與業(yè)主/住戶溝通，舉辦各項聯(lián)誼活動，活躍社區(qū)氛圍，豐富社區(qū)文化。11、負責搞好與社區(qū)及有關(guān)政府部門協(xié)調(diào)工作。12、定期向公司上報各種記錄、籌劃報表。準時參加公司或各部門組織會議，并及時傳達會議精神，負責對所屬物業(yè)實行一體化綜合管理，完畢公司年度管理工作目的和經(jīng)濟指標。13、積極完畢公司交辦其她任務(wù)?？头行闹鞴軑徫宦氊?、制定本部門工作籌劃、擬定管理制度和關(guān)于辦法，定期檢查督促。2、負責解決業(yè)主/住戶投訴，定期收取并審視社區(qū)巡樓報告，如有問題,迅速解決并及時掌握進度，將資料整頓交資料室存檔，及時向經(jīng)理報告。3、及時參加經(jīng)理召開工作會議并組織主持本部門會議，布置工作，解決工作中問題。負責客服中心工作會議記錄及整頓工作,準備充分各項報表。4、負責辦理業(yè)主/住戶入住、裝修手續(xù)、出入證明等有關(guān)手續(xù),并建立有關(guān)檔案，把住戶資料輸入電腦并及時更新（注意保密）。5、對秩序維護部、工程部、環(huán)境部工作進行監(jiān)督協(xié)調(diào)，負責對進入社區(qū)承包商監(jiān)督管理，提高服務(wù)水平。6、定期對社區(qū)進行業(yè)主/住戶意見調(diào)查回訪，認真聽取住戶意見和建議，依照實際狀況作出相應(yīng)應(yīng)變辦法。7、負責組織收取社區(qū)物業(yè)管理費、水電等費用,安排有償服務(wù)進行。8、負責本部門員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)籌劃及實行，提出員工招聘、調(diào)職晉升等建議。9、當突發(fā)事件、緊急事故（如水浸，火警等）發(fā)生，按照應(yīng)急預(yù)案解決，并及時上報經(jīng)理。10、每月編制本部門員工排班表及采購籌劃。11、起草社區(qū)設(shè)施、設(shè)備管理辦法及規(guī)定、社區(qū)管理報告等。12、負責社區(qū)社區(qū)文化開展、宣傳與組織工作。13、關(guān)懷員工工作生活，增進員工間溝通與協(xié)作，協(xié)調(diào)本部門與其她部門之間關(guān)系。14、完畢上級交辦其他任務(wù)。 行政內(nèi)勤崗位職責1、起草關(guān)于行政人事制度，對所有員工紀律、禮貌、服務(wù)態(tài)度、著裝儀表等進行檢查，做到獎懲有據(jù)。協(xié)助服務(wù)中心經(jīng)理按關(guān)于規(guī)定考核各部門員工崗位職責履行狀況。2、匯總各部門每月采購籌劃，報服務(wù)中心經(jīng)理審核。3、負責保管服務(wù)中心資/材料，及時精確建立臺帳。4、協(xié)助客服部接待業(yè)主來電來訪，并及時做好有關(guān)記錄。5、負責服務(wù)中心內(nèi)部文檔收發(fā)工作，規(guī)定做到合理、系統(tǒng)進行歸檔，完整地建立并管理客戶檔案。妥善保管好各種文檔柜及樣板房、空置房等鑰匙；負責物業(yè)管理費、水電費等費用收取工作。6、起草公文、報告等文案工作；整頓各種證件，配合公司做好資質(zhì)年檢審批工作。7、妥善保存客戶服務(wù)有關(guān)記錄，并按規(guī)定期限進行存檔，以供查閱。8、負責服務(wù)中心所有信件、報刊、雜志等物品收發(fā)工作。9、依照服務(wù)中心部門用人需要，不斷補充和吸取各類有用人才，組織應(yīng)聘人員面試，聽取用人部門意見，報服務(wù)中心經(jīng)理審核，由公司批準后擬定最后人選。10、做好員工錄取、建立員工檔案，編制每月人事報表。按照培訓(xùn)籌劃配合各部門做好員工培訓(xùn)工作。11、負責監(jiān)督各部門考勤核對及管理，做好各部門員工考勤匯總工作。加強部門之間協(xié)調(diào)，為增進互相團結(jié)做好工作。12、統(tǒng)籌安排員工進行集體文化活動。13、完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其他工作。 管理員崗位職責1、協(xié)助做好客服中心與其她部門協(xié)調(diào)配合工作。2、負責接聽致客服中心電話，并及時做好有關(guān)記錄。3、負責接待投訴、查詢、報修，并及時解決、記錄。將投訴/報修信息及時傳遞給有關(guān)負責人，并跟進解決狀況。4、對業(yè)主/住戶投訴/報修狀況進行電話回訪，并做好回訪記錄。5、負責辦理業(yè)主/住戶入住、裝修手續(xù)、出入證明等有關(guān)手續(xù),并建立有關(guān)檔案，把住戶資料輸入電腦并及時更新（注意保密）。6、負責業(yè)主/住戶電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備報裝、報修工作。給業(yè)主/住戶辦理門禁道閘等開卡工作。7、純熟掌握服務(wù)中心制定應(yīng)急預(yù)案，對的解決。8、完畢上級領(lǐng)導(dǎo)交給其他任務(wù)。 綠化保潔部主管崗位職責 1、綠化保潔部主管在客服主管協(xié)調(diào)下，對所轄區(qū)域內(nèi)環(huán)衛(wèi)綠化工作負有全面責任。2、負責所轄區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔、優(yōu)美，綠化達標。3、負責本部門尋常工作安排，劃分責任區(qū)，責任到人，定期檢查。4、負責員工上崗培訓(xùn)工作，組織學(xué)習管理規(guī)章制度、崗位職責和業(yè)務(wù)知識，定期組織本部門業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高員工操作技能，并督促員工遵守各項制度。5、制定本部門工作籌劃、擬定管理制度和關(guān)于辦法，定期檢查督促。6、負責起草和制定本部門保潔、綠化養(yǎng)護、消殺、病蟲害防治等作業(yè)原則，報服務(wù)中心經(jīng)理審核后實行。7、需及時向行政內(nèi)勤提交招聘籌劃，協(xié)助做好招聘工作。8、每日巡視所轄區(qū)域，檢查環(huán)境衛(wèi)生及園林綠化狀況，發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備損壞、故障和其他異常狀況時有責任及時向客服中心報告，并做好記錄。9、負責領(lǐng)用和妥善保管清潔綠化工具、勞保用品，易耗品使用有詳細數(shù)據(jù)記錄，避免揮霍。工具和用品不得丟失和人為損壞。負責及時提交本部門采購籌劃。10、定期回訪業(yè)主/住戶，協(xié)助業(yè)主/住戶美化居室，提供栽培花草樹木技術(shù)、知識等征詢，并征求業(yè)主/住戶對社區(qū)清潔綠化建議，詳細地做好記錄，上報客服中心。11、負責部門員工思想教誨，協(xié)助行政內(nèi)勤進行員工考核，對本部門員工工作狀況提出獎罰建議。12、完畢上級交待其她工作任務(wù)。 保潔員崗位職責 1、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，遵守紀律，禮貌待人。2、保潔員在環(huán)境部主管直接領(lǐng)導(dǎo)下，對所劃分區(qū)域?qū)嵭星鍧?、保潔工作?、準時上下班，保證所劃分區(qū)域內(nèi)各路面、樓梯、通道清潔衛(wèi)生，保證沒有雜物、紙屑、煙頭，保證綠化帶整潔。4、維護社區(qū)整潔，有責任制止各種亂倒、亂涂等有損社區(qū)衛(wèi)生違章行為。5、保持沙井蓋邊、采光井、果皮箱、信報箱、牛奶箱、垃圾桶、消防箱（栓）等公共設(shè)施清潔衛(wèi)生，定期對果皮箱和垃圾桶進行清洗。6、定期噴灑滅蠅、蚊、蟲、鼠藥水和藥物。7、及時清掃公共樓梯、通道，保持公共樓梯、通道、電梯、扶手整潔，并做好垃圾清運工作及做好清運記錄。8、對亂貼、亂畫、亂丟、亂吐不文明行為，有責任制止并勸告其清理干凈。9、對高空擲物導(dǎo)致人員傷害或物品損失事件，及時報服務(wù)中心按管理條例執(zhí)行懲罰或追究其相應(yīng)法律責任。10、發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備損壞、故障和其他異常狀況時有責任及時向主管報告。11、完畢上級領(lǐng)導(dǎo)交辦其他工作任務(wù)。工程維修部主管崗位職責1、在客服主管協(xié)調(diào)下，貫徹執(zhí)行工程部有關(guān)工作制度和流程；負責制定公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)管理規(guī)定；擬定工作籌劃，指引、監(jiān)督、檢查工程技工工作。2、在“安全、經(jīng)濟、合理”前提下，使設(shè)備保持良好運營狀態(tài)，并做好節(jié)約能源工作。3、及時完畢客服中心下達維修任務(wù)，為業(yè)主/住戶提供良好工作、生活條件。4、組織編制各種設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)、檢修籌劃，原材料、備用件采購籌劃；做好設(shè)備技術(shù)管理工作。5、合理安排、認真組織各種設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作，做好記錄。6、負責社區(qū)內(nèi)工程改造、設(shè)備更新方案及預(yù)算編制并送關(guān)于部門審核。7、對維修、裝修工程進行技術(shù)審核并驗收。負責社區(qū)內(nèi)緊急狀況（如停水、停電、管道爆裂等）解決。8、負責新接管物業(yè)項目（建筑房屋及供電、給排水、地溫空調(diào)、消防系統(tǒng)、電梯、弱電系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備）驗收、資料核算及移送工作。9、負責做好業(yè)主/住戶收房時房屋、設(shè)施、設(shè)備交驗工作，發(fā)現(xiàn)遺留問題及時上報客服中心。10、負責查驗業(yè)主/住戶裝修報批手續(xù)及按關(guān)于程序?qū)徟b修方案，監(jiān)督、檢查裝修方案實行（發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為及時制止并上報客服中心），參加驗收。11、定期召開本部門例會，總結(jié)、分派工作，提出疑難問題解決辦法。12、協(xié)助行政內(nèi)勤做好工程部員工招聘與培訓(xùn)工作。 13、溝通協(xié)調(diào)本部門與其她部門之間關(guān)系；關(guān)懷員工工作、生活，增進員工間溝通與協(xié)調(diào)。14、完畢上級領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作任務(wù)。 維修人員崗位職責1、每日檢查水泵房、配電房運轉(zhuǎn)狀況與否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，重大問題及時上報工程部主管，并作檢查維修記錄。2、每日例行檢查樓宇通道照明、道路照明、公共場合照明設(shè)施狀況、消防設(shè)施與否正常，并做好檢查記錄。3、每月一次分樓宇抄錄住戶空調(diào)表、熱水表。4、及時解決業(yè)主/住戶水電報修，有責任向住戶解釋維修狀況，保存各項維修單據(jù)憑證，作為后來維修根據(jù)。5、對于水道阻塞、滲漏應(yīng)及時疏通，并清理現(xiàn)場。定期做好配電房、泵房清潔衛(wèi)生工作。6、在接到急修任務(wù)時應(yīng)及時趕往現(xiàn)場解決。當班浮現(xiàn)設(shè)備故障，要解決完才干下班，或征得領(lǐng)導(dǎo)批準后方可下班。7、完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其她任務(wù)。秩序維護部隊長崗位職責1、全面負責社區(qū)秩序維護、安全防范、消防工作。2、制定本部門訓(xùn)練籌劃，負責秩序維護員上崗培訓(xùn)和思想教誨工作。3、協(xié)助服務(wù)中心經(jīng)理做好與轄區(qū)消防、派出所等部門聯(lián)系溝通工作。業(yè)務(wù)上接受派出所指引，參加關(guān)于維護社區(qū)治安、防止罪案發(fā)生等統(tǒng)一學(xué)習。4、負責秩序維護部尋常工作安排，合理調(diào)配人員。保證各種崗位正常運作，無缺崗，無治安死角。堅持不定期查崗制度并做好記錄。5、依照《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定，配合公安部門解決所轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大治安案件和事故。6、負責裝修監(jiān)管巡邏工作，并對隊員做好有關(guān)培訓(xùn)。7、每月編制本部門員工排班表及采購籌劃。提出員工招聘、調(diào)職晉升等建議。8、關(guān)懷隊員工作生活，增進隊員間溝通協(xié)作。做好本部門與其她部門之間關(guān)系協(xié)調(diào)。9、嚴格遵守《宿舍管理制度》，實行半軍事化管理，不定期檢查宿舍衛(wèi)生和隊容，保持隊伍有良好風氣。10、除定期組織隊員進行常規(guī)訓(xùn)練，學(xué)習思想文化及突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案、救生知識外，還須定期組織消防演習。11、完畢上級領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作任務(wù)。秩序維護班長崗位職責1、在秩序維護部主管領(lǐng)導(dǎo)下，嚴格執(zhí)行上級命令，切實做好本班尋常事務(wù)管理工作。2、帶領(lǐng)全班秩序維護員，按照規(guī)章制度和部門領(lǐng)導(dǎo)批示，詳細貫徹各項工作。3、監(jiān)督、檢查本班各崗位工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并做好記錄，如遇突發(fā)事件，需按照《應(yīng)急預(yù)案》解決。積極向隊長報告班內(nèi)狀況，努力做好秩序維護管理工作，積極為部門提供建設(shè)性工作建議。4、在本班其她崗位暫時空缺時應(yīng)及時替補。5、認真做好本班秩序維護員考勤工作，詳細如實地記載工作中遇到各種問題和解決狀況，每周至少向部門主管報告兩次工作。6、有權(quán)依照實際需要，建議對本班秩序維護員進行崗位調(diào)節(jié)，可對本班不稱職秩序維護員提出調(diào)離或辭退建議。7、負責考核本班秩序維護員執(zhí)勤狀況，對本部門員工工作狀況提出獎罰建議。8、以身作則，嚴格自律，勇挑工作重任，起到模范帶頭作用，帶領(lǐng)本班秩序維護員做好交接班工作。9、協(xié)助秩序維護部隊長抓好秩序維護員軍體訓(xùn)練和演習，組織好理論學(xué)習和文體活動，提高班組凝聚力和隊員綜合素質(zhì)。10、執(zhí)行并完畢部門主管或上級交辦其她工作。監(jiān)控崗崗位職責1、認真貫徹消防、安全防范工作關(guān)于法律法規(guī)和規(guī)定。2、熟悉并掌握消防、監(jiān)控設(shè)備使用性能，保證救災(zāi)過程操作有序、精確迅速。3、做好消防、監(jiān)控值班記錄和交接班手續(xù)，解決消防報警及消防電話投訴。4、準時交接班，對值班記錄、設(shè)備狀況、事故解決及各處鑰匙交接清晰，無交接班手續(xù)，值班人員不可擅自離崗。5、宣傳消防規(guī)章制度，報告消防隱患，提出消防合理化建議。6、接聽致消防監(jiān)控中心電話，需做好來電記錄并及時告知有關(guān)部門。7、非工作所需，不準私人占用電話機。無關(guān)人員禁止進入值班室。8、上班時間不準在控制中心抽煙、睡覺、看書報；有事離崗必要得到領(lǐng)班批準。9、發(fā)生突發(fā)事件時，迅速按應(yīng)急預(yù)案解決，并及時報告主管。10、密切觀測監(jiān)控區(qū)域，發(fā)現(xiàn)可疑人員或異常狀況時，及時告知巡邏崗、領(lǐng)班，并做好記錄。巡邏員崗位職責1、服從命令，聽從指揮。2、負責按規(guī)定路線巡邏所轄區(qū)域各樓層，留意治安消防狀況。3、巡視檢查所轄區(qū)域內(nèi)與否有不安全因素，發(fā)現(xiàn)狀況應(yīng)及時報告，并采用有效辦法進行解決。4、對形跡可疑人員進行必要盤問檢查，及時將閑雜人員及小商販等勸離所轄區(qū)域。5、制止所轄區(qū)域內(nèi)打架斗毆事件發(fā)生。6、勸阻在所轄區(qū)域內(nèi)，特別是在住宅樓電梯內(nèi)、電梯廳、公共場合等地大聲喧嘩、隨處吐痰、吸煙等不文明行為。7、檢查消防設(shè)施與否完好，及時消除火災(zāi)隱患。8、監(jiān)督檢查顧客裝修現(xiàn)場消防治安狀況，及時解決違規(guī)裝修。9、認真巡視查看社區(qū)道路和停車場停放車輛，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油，未關(guān)車窗、車門或未上鎖等現(xiàn)象，應(yīng)盡快設(shè)法告知車主（司機），并依照需要報告客服中心。如暫時聯(lián)系不上車主時，應(yīng)重點看守。10、對違章車輛，及時制止并加以糾正。11、配合服務(wù)中心其她部門工作，發(fā)現(xiàn)工程設(shè)備、清潔衛(wèi)生等方面問題應(yīng)及時向關(guān)于部門反映。12、協(xié)助解決顧客其她困難。13、認真記錄巡邏過程中發(fā)現(xiàn)狀況，做好巡邏交接班工作。14、完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其他任務(wù)。門崗崗位職責1、服從命令、聽從指揮。2、疏通車輛和人員進出，維護門口交通秩序，使門前暢通無阻。3、認真做好人員/暫時車輛出入登記工作。嚴格制止閑雜人員、小商販、推銷人員等進入所轄區(qū)。4、提高警惕，發(fā)現(xiàn)可疑人員和事情后應(yīng)及時解決并迅速報告領(lǐng)班。認真履行值班登記制度，詳細記錄值班中所發(fā)生、解決各種狀況。5、堅持執(zhí)行顧客大宗及貴重物品憑證出入制度，做好安全防范。6、積極配合其她秩序維護員，做好各項安全防范工作，把好轄區(qū)大門關(guān)。為顧客及客人提供物業(yè)引導(dǎo)服務(wù)，涉及物業(yè)社區(qū)方向位置等。7、完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其他任務(wù)。第四項顧客裝修管理為了加強本社區(qū)裝修工程管理和監(jiān)督，有效防止違章裝修行為，保障住宅構(gòu)造安全和外觀統(tǒng)一，維護居民正常生活秩序，依照國家以及南陽市關(guān)于法規(guī)，咱們將采用有效辦法加強住戶裝修管理。一、業(yè)主裝修居室必要告知裝修施工單位提前三天到服務(wù)處申請裝修手續(xù)。二、裝修施工不能按期完畢或增長內(nèi)容時，須提前兩天到服務(wù)處辦理延期或增長裝修內(nèi)容申報手續(xù)。三、裝修施工時間為上午8：00至12：00，下午2：00—6：00，超時施工，不許使用任何電動工具和發(fā)出敲打聲。否則，服務(wù)中心有權(quán)責令停工。住戶入住率不到30%，經(jīng)服務(wù)處批準可恰當調(diào)節(jié)施工時間。四、不容許窗外設(shè)防盜網(wǎng)，但可以在窗戶內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng)。五、禁止改動或損壞室內(nèi)外柱、梁、樓板、承重墻、消防通道、外墻等重要建筑。禁止加設(shè)附加建筑物或屋外廣告。六、裝修施工用電，應(yīng)申報并闡明電器工具品種、負荷。不得擅自在戶外更改或接駁水、電。七、裝修廚房、衛(wèi)生間、地面和墻圍必要先做防水解決，并由服務(wù)處進行24小時特別實驗，確認不漏、滲水后，才容許鋪地磚。八、空調(diào)機必要按指定位置安裝，不得影響樓宇外觀，空調(diào)機滴水必要引入雨水管或地漏內(nèi)。九、裝修施工只能在住宅內(nèi)進行，不得占用公共場合伙業(yè)、堆放材料。裝修現(xiàn)場施工單位必要統(tǒng)一配備滅火器，有燒焊作業(yè)須出示特種行業(yè)操作證。十、服務(wù)處對裝修施工實行巡邏監(jiān)督管理，每天不少于三次進入施工現(xiàn)場巡邏監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。十一、裝修垃圾只能在每天下午18:00至5：00袋裝清運出大廈（袋裝放于指定位置，裝修垃圾由服務(wù)中心統(tǒng)一清運收取建筑垃圾解決費）。十二、工程竣工后，須經(jīng)服務(wù)處驗收，交回所有資料，若無違章或損壞設(shè)施、垃圾按規(guī)定清運出社區(qū)，則原數(shù)退還押金（不計利息）。十三、服務(wù)處對違背本規(guī)定者，依照情節(jié)和后果可做如下解決：1、責令停工；2、責令恢復(fù)原狀；3、扣留或沒收工具；4、停水、停電；5、補償經(jīng)濟損失；6、按《保證書》沒收裝修押金；7、采用法律手段；第五項安全管理一、安全管理指引原則“四個三”原則：1、三定：定人、定崗、定責。2、三防：人防、技防、物防。3、三機制：勉勵機制、競爭裁減機制、監(jiān)督機制。4、三參加：員工參加、住戶參加、轄區(qū)民警和居委會參加。二、安全服務(wù)承諾1、保證控制和減少各種事故發(fā)案率，把治安、消防、車輛管理等重大案件發(fā)案率壓縮為零，為客戶營造一種舒服、安全居住、生活環(huán)境。2、保證社區(qū)內(nèi)全年責任治安案件發(fā)生率、違章刑事案件發(fā)生率、責任火災(zāi)事故發(fā)生率為0。3、消防設(shè)施完好率100%。三、安全管理實行方案（一）崗位設(shè)立1、定人：設(shè)隊長1名，班長3名，隊員6名，共10名，分3班進行24小時值班。人員通過培訓(xùn)合格后方可上崗。2、定崗：設(shè)1個固定崗，1個巡邏崗，1個監(jiān)控崗。3、定責：各負其責，按崗位工作流程執(zhí)勤。（二）智能化監(jiān)控系統(tǒng)管理1、人防：①人人監(jiān)控：結(jié)合“四個三”原則。②重點監(jiān)控：在各要道、崗?fù)げ贾冒瞪?，重點監(jiān)控。③全天候監(jiān)控：秩序維護員分三班實行24小時治安值班，24小時全天候巡邏。2、技防：智能化網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)，即紅外線監(jiān)控、門磁報警聯(lián)網(wǎng)、閉路電視監(jiān)控。3、物防：防盜圍欄、防盜門、電子對講。（三）保安體系三個機制1、勉勵機制：獎罰分明，勉勵見義勇為，塑造社區(qū)安全模范英雄，物質(zhì)獎勵與精神獎勵并重。2、競爭裁減機制：在保持保安隊伍相對穩(wěn)定基本上，建立競爭裁減考核機制，設(shè)末名裁減，勉勵上進，創(chuàng)安全新品牌。3、監(jiān)督機制：讓住戶參加監(jiān)督，讓住戶給秩序維護員工作評分，選出最佳、最滿意秩序維護員。（四）安全管理辦法成立迅速應(yīng)急分隊目：及時解決各種突發(fā)事件。適應(yīng)范疇：服務(wù)中心全體員工。迅速應(yīng)急分隊建制分為兩組：一組為迅速反映組，隊員由21名秩序維護員構(gòu)成，分三班全天候24小時執(zhí)勤。二組為預(yù)備組，隊員由服務(wù)中心員工構(gòu)成。任務(wù)：1、保證社區(qū)業(yè)主人身財產(chǎn)安全，并結(jié)合技防、物防、人防，保證防范重點，明哨和暗哨相結(jié)合，定期和不定期打伏擊，檢查可疑點，實行全天候巡邏、監(jiān)視。2、發(fā)生突發(fā)狀況時，迅速構(gòu)成員要在第一時間內(nèi)趕到現(xiàn)場，按照分工，各負其責，機智、靈活、勇敢、堅決解決各種案例并做好請示報告。3、防盜辦法，依照咱們管理經(jīng)驗，盜竊常在業(yè)主上班期間或夜間進行，為此，對重點部位安排人員伏擊。（五）建立三參加安全網(wǎng)絡(luò)1、依照“互動式物業(yè)管理”管理理念，與住戶建立安全公約，全體住戶參加安全管理群防群力，發(fā)生可疑狀況時，監(jiān)控中心即時指揮有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場解決。2、服務(wù)處全體員工聯(lián)合參加抓安全，一旦發(fā)現(xiàn)可疑人員、物品，及時報警，及時解決、控制。3、與轄區(qū)派出所、巡警建立聯(lián)系，及時有效地控制各類事故案件發(fā)生。（六）制定科學(xué)安防內(nèi)部管理方式1、科學(xué)全面，嚴格目的管理，一級抓一級，層層抓貫徹，嚴格質(zhì)量體系及崗位責任制，建立健全各項規(guī)章管理制度；2、嚴格考核、獎罰、晉升、辭退制度，多樣化勉勵隊員工作熱情；3、及時細致思想教誨工作，團結(jié)向上熱情飽滿工作，保證治安正常工作秩序不受到干擾和阻礙；4、嚴格進行培訓(xùn)考核，合格后方可上崗，實行24小時巡視、巡邏；5、采用多看、多問、多查辦法，不放過任何一種可疑點。6、詳細巡邏安排按實地狀況進行合理劃分；7、加強秩序維護員法律教誨，特別是加強《治安服務(wù)懲罰條例》學(xué)習，增強其法制觀念；8、不定期地進行時事政治學(xué)習，使秩序維護員能及時地理解國際、國內(nèi)政治動態(tài)；9、時刻緊記“住戶就是咱們衣食父母”宗旨，使隊員有憂患意識，自覺，按工作流程進行，干好本職工作。（七）安全管理重要內(nèi)容（1）治保安理1、實行24小時秩序維護員巡邏值勤，根據(jù)規(guī)章制度、崗位職責把責任層層貫徹，大廈門衛(wèi)對出入大廈外來人員實行詢問、驗證登記，并由班長、服務(wù)處主任負責監(jiān)督管理，如有突發(fā)事件發(fā)生，大廈內(nèi)秩序維護員5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場解決。2、大廈內(nèi)安裝有如下治安防范系統(tǒng)①消防報警系統(tǒng)由探測器輸出信號，控制中心接受后，指揮迅速巡邏隊人員即時趕到現(xiàn)場解決事故，查實解決后方能復(fù)位。②社區(qū)車輛管理系統(tǒng)車輛出入采用管理卡系統(tǒng)，對社區(qū)住戶辦理通行卡，對外來車輛可用暫時卡。外來車輛原則不許進入社區(qū)。（2）停車場管理三車管理是一項重要工作，秩序維護員實行24小時停車管理工作，實行巡邏、看護、登記記錄，并由服務(wù)中心主任監(jiān)督管理，保證車輛安全。（3）消防管理①強化秩序維護員消防意識，貫徹“防止為主，防消結(jié)合”方針，加強消防宣傳力度。②堅持消防安全三不放過原則，即：不查明事故因素不放過，不清除火險隱患不放過，不受教誨不放過。③服務(wù)處全體員工均屬義務(wù)消防員，定期進行培訓(xùn)和演習，設(shè)立專職消防員負責尋常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時解決并告知服務(wù)處，以保證社區(qū)消防安全，服務(wù)中心主任每星期檢查一次，秩序部主管每月檢查一次，以加強監(jiān)督管理，并定期維護和檢修消防設(shè)施，以保證設(shè)備完好無損，正常運轉(zhuǎn)。（4）火警解決方案1、當發(fā)生火警時，采用有效辦法自救，把火災(zāi)撲救在初期階段，及時撥火警電話“119”，并報告關(guān)于單位領(lǐng)導(dǎo)，報警要沉著、冷靜，把發(fā)生火警時間、地點路名等詳細報告清晰，避免講錯或講不清，給救火帶來不及時而導(dǎo)致?lián)p失；2、切斷火警現(xiàn)場電源，找到附近水源（消火栓）以便消防人員到達現(xiàn)場時可及時投入滅火；3、急救火場物資，特別把貴重物資、器材、資料、易燃、易爆物品等與救火群眾一起，盡快地轉(zhuǎn)移到安全地帶；4、協(xié)助消防人員維護好現(xiàn)場秩序，防止壞人趁火打劫，對群眾反映火災(zāi)負責人或重點可疑對象，要報公安機關(guān)。第六項環(huán)境管理一、環(huán)境管理總體方案隨著生活水平提高，人們對生活工作環(huán)境規(guī)定也逐漸提高。咱們要在大廈文明干凈基本上，在物業(yè)管理各個工作環(huán)節(jié)中強調(diào)環(huán)保概念，提高環(huán)保意識，制定環(huán)保方案，并將其認真貫徹、嚴格執(zhí)行。（一）詳細辦法如下：1、結(jié)合尚城國際酒店形象，對整治區(qū)域進行整治，綠化進行補種和系統(tǒng)養(yǎng)護。2、定期在宣傳欄上安排環(huán)保?？麄鲪圩o環(huán)境，保護自然益處。3、注重大廈形象建設(shè)，形成強烈視覺形象效果。4、對破壞環(huán)境行為，及時制止，并對其進行教誨。5、號召業(yè)主使用垃圾袋，并將垃圾投入指定地點，不可將垃圾隨處亂丟。6、號召業(yè)主養(yǎng)成節(jié)水、節(jié)電、節(jié)約資源良好生活習慣。二、清潔管理“人人都是清潔工”。清潔工作是物業(yè)管理工作中至關(guān)重要一種環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理門面，是住戶最能直接感受內(nèi)容。做好清潔工作，是咱們方案要點之一。為了做好清潔工作，咱們大力履行清潔工“三定五按”操作程序，通過對服務(wù)處職工培訓(xùn)，以能做到任何人見到垃圾都能積極拾起來或解決掉。與顧客溝通，請顧客配合咱們清潔、保潔工作，自覺維護大廈環(huán)境。咱們提出“環(huán)保大廈，綠色花園”環(huán)保理念，綜上所述，咱們只有一種思路，服務(wù)處員工人人都是清潔工。（一）崗位設(shè)立1、定人：設(shè)保潔班長1名，保潔員4名，綠化保潔部主管由物業(yè)公司專人擔任，負責A區(qū)及酒店項目綠化保潔詳細工作。2、定崗：設(shè)廣場保潔崗，樓道保潔崗。3、定責：各負其責，按崗位工作流程執(zhí)行（二）生活垃圾分類管理為了減少環(huán)境污染，加強環(huán)保觀念，親和自然，達到天、地、人、社會和諧，咱們嘗試垃圾分類解決，倡導(dǎo)“環(huán)保大廈、綠色家園”。在保持大廈文明干凈基本上，力求在物業(yè)管理各個工作環(huán)節(jié)倡導(dǎo)環(huán)保意識，貫徹環(huán)保辦法，現(xiàn)將生活垃圾分類排放、分類收集做如下規(guī)定：分類依照大廈現(xiàn)狀，生活垃圾分為三類：（1）可回收垃圾：報紙、瓶、塑料制品等；（2）不可回收垃圾：無法再運用生活垃圾；（3）泔水：剩菜剩飯等。2、分類排放和分類收集（1）服務(wù)處在垃圾回收區(qū)內(nèi)設(shè)有相應(yīng)垃圾分類桶，在樓層固定區(qū)域也設(shè)有普通垃圾桶。（2）各顧客將普通垃圾投放到樓層垃圾桶，由保潔傾倒垃圾時進行分類；特殊垃圾如泔水類，由顧客自行投放到指定垃圾桶。（3）對于顧客需解決特殊垃圾，如大件家私，舊電器等，采用顧客電話告知，服務(wù)處聯(lián)系專業(yè)回收人員，上門回收辦法。三、綠化管理咱們除了要打理好設(shè)計施工好綠化外，還籌劃在恰當時候、恰當位置擺放、懸掛恰當花卉品種，讓大廈草常綠，花常艷。（一）綠化養(yǎng)護工作制度為使本社區(qū)綠化養(yǎng)護工作合理化、規(guī)范化、科學(xué)化，創(chuàng)造出怡人綠化環(huán)境，特制定本制度：1、工作內(nèi)容（1）綠化管理員：由綠化保潔部主管兼任，熟悉服務(wù)處以及其他部門對綠化養(yǎng)護規(guī)定,定期對所轄綠化區(qū)域和綠化工具、設(shè)施、設(shè)備進行巡邏、記錄，分析綠化基本現(xiàn)狀，規(guī)定原則，存在問題，做出籌劃，對浮現(xiàn)養(yǎng)護工作疑難問題進行分析、總結(jié)，拿出解決辦法，安排協(xié)商綠化工作人員養(yǎng)護工作。（2）綠化工作人員：消除綠地雜草、石子、枯枝、枯葉、澆水、施肥、修剪、防病蟲害、更換死苗花木。解決鼠洞、滅殺草地螞蟻，維護園林小品，綠地設(shè)施完好。2、工作規(guī)定（1）管理規(guī)定①巡視：綠化工每天全檢，管理人員每周普檢，工作細致全面。②查核：熟悉服務(wù)處領(lǐng)導(dǎo)和其他關(guān)于部門及住戶對綠化工作意見，及時到所轄現(xiàn)場核對，并進行分析。③工作籌劃：因時，因地，提出合理籌劃及安排。④貫徹工作：協(xié)調(diào)安排工作人員開展工作，做好養(yǎng)護、消殺記錄。⑤服務(wù)中心經(jīng)理針對關(guān)于部門、住戶提出意見進行分析，提出解決辦法，并及時貫徹成果。第七項設(shè)施設(shè)備管理項目原則內(nèi)容詳細辦法綜合要求1、制定設(shè)備安全運營、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運營記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行制定完善設(shè)備運營管理制度、操作規(guī)程、各崗位職責、巡邏維修保養(yǎng)規(guī)定、檔案管理制度等，以保證社區(qū)設(shè)備安全運營。2、設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備規(guī)定本區(qū)域所有機房都貫徹責任到人（涉及機房內(nèi)防火、保潔設(shè)備）并與經(jīng)濟利益掛鉤，以保證區(qū)域設(shè)備及機房環(huán)境。3.配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。配備技術(shù)人員，都具備較高專業(yè)知識和豐富實踐工作經(jīng)驗員工，通過公司能嚴格培訓(xùn)，可全面執(zhí)行質(zhì)量體系規(guī)定。4、設(shè)備良好，運營正常，無重大管理責任事故本區(qū)域所有設(shè)備設(shè)施嚴格按《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程》運營，維修、保養(yǎng)，以防止性診斷保養(yǎng)為主，減少設(shè)備故障發(fā)生供電系統(tǒng)保障正常供電、限電、停電有明確審批權(quán)限并按規(guī)定期間告知客戶考慮本物業(yè)特殊性，徐供電、限電、停電時，物業(yè)將提前告知本物業(yè)內(nèi)客戶指定暫時用電管理辦法與停電應(yīng)急解決辦法并嚴格執(zhí)行物業(yè)將保證人為停電，一路停電后及時回答另一路供電，減少停電對樓內(nèi)客戶生活工作影響弱電系統(tǒng)1、按工作原則規(guī)定期間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作建立專業(yè)人員24小時值班和每日巡邏制度，及時排除各類故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運營正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。監(jiān)控系統(tǒng)按《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)手冊》巡邏、保養(yǎng)和維修，并填寫關(guān)于登記表格。給排水系統(tǒng)1、建立社區(qū)用水、供水管理制度，積極協(xié)助顧客安排合理用水和節(jié)水籌劃我公司質(zhì)量管理體系文獻中有相應(yīng)用水供水管理程序，物業(yè)將結(jié)合本物業(yè)特點保證社區(qū)用水。2、設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏巡檢制度、責任制、防止性維修保養(yǎng)，可以防治設(shè)備、閥門、管件跑冒滴漏。詳細參照《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生允許證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染依照政府關(guān)于部門規(guī)定，二次供水蓄水池設(shè)備設(shè)施清洗要委托具備資質(zhì)專業(yè)公司完畢，公司將嚴格選取合格供應(yīng)商，運用非上班時間每半年對本大樓地下水池、屋面水池進行清潔、消毒，物業(yè)負責監(jiān)督配合，檢查操作人員健康狀況，（體檢證），嚴格控制用藥，保證清洗過程符合安全衛(wèi)生規(guī)范規(guī)定，并由水務(wù)部門隨機抽取各個點位水樣（涉及水池、水箱、末端水龍頭等）化驗，獲得衛(wèi)生允許證，保證水池水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格管理辦法，水池、水箱周邊無污染隱患。制定嚴格生活水泵、地下水池、屋面水箱管理辦法，保證周邊無污染隱患5、限水、停水按規(guī)定期間告知住戶普通狀況下禁止停水，確需限水、停水時要提前告知大樓內(nèi)人員6、排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備無積水、發(fā)生侵泡嚴格按公司《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》，維護排水泵和排水管路，排水溝每月清洗一次，雨季到來前重點清掃，保證汛期道路、地下室、設(shè)備房屋及水侵泡發(fā)生7、遇有事故，維修人員在規(guī)定期間進行搶修，無大面積泡水、泛水、長時間停水現(xiàn)象精干技術(shù)隊伍，24小時值班，可以保證發(fā)生事故時能得到及時搶修，避免發(fā)生大面積泡水、泛水和長時間停水。8、制定事故應(yīng)急解決方案公司質(zhì)量體系文獻，對給排水應(yīng)急解決有明確規(guī)定電梯系統(tǒng)按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員規(guī)定所有從事電梯管理人員都要持有國家或地方關(guān)于管理部門承認上崗資格證書。制定電梯安全運營和維修保養(yǎng)規(guī)章制度和工作程序依照電梯制造廠家提供圖紙資料、技術(shù)性能指標和維修保養(yǎng)闡明，制定電梯安全運營和維修保養(yǎng)規(guī)章制度和工作程序，涉及值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急解決，尋常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修籌劃和工作程序等。電梯運營管理將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔，監(jiān)督合同執(zhí)行狀況，定期對承包方服務(wù)進行評價。依照人流特點擬定電梯服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時告示業(yè)主、物業(yè)使用人。電梯年檢電梯每年由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行年檢，獲得年檢合格證，電梯節(jié)能加強節(jié)能宣傳，樹立節(jié)能意識。制定合理運營時間。拖動采用變頻器拖動。在人員少時候就可以停了一某些電梯。夜間沒人時，將電梯在基站停掉電源。增長一種能量回饋裝置，（裝能源再生變頻器），當滿載下行時候，將勢能轉(zhuǎn)化為電能，回饋到電網(wǎng)。二、停車場管理為了規(guī)范尚城國際酒店地面車輛停放秩序，保障園區(qū)內(nèi)各方合法權(quán)益，保證物業(yè)公司為車主或使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造良好條件，特制定本管理辦法。（一）地面停車場管理方案1、機動車管理方案（1）車位數(shù)量、分類酒店內(nèi)院地面機動車停車位共計58個，經(jīng)與長安壹號協(xié)商，設(shè)立VIP車位14個。（2）車位管理辦法地面機動車停車位統(tǒng)一采用租賃方式。車位租賃費：100元/月/位若一次性繳納一年優(yōu)惠兩個月車位租賃費，為1000元/年/位。（3）車位租賃原則①按租戶租賃面積分派原則：A、VIP車位（A01-A14），租賃面積較大單位，每單位可選取一種VIP車位。B、普通車位（A15-A19、B01-B39）,每家單位限選一種車位，選取VIP車位單位，在同等條件下，亦可選取普通車位一種。②交款順序選取原則：按照交納車位租賃費用先后順序選取車位號，每個單位在服務(wù)中心交納費用后，可直接在停車位平面圖上選取車位號，并由收費人員進行登記。③每家單位只能選取一種車位原則：有2臺車子以上單位第一次只能選取一種車位，待顧客選取完后如有剩余再酌情考慮（選取VIP車位單位亦可選取一種普通車位）。（4）地面停車位管理制度①進出院內(nèi)車輛，統(tǒng)一采用藍牙卡停車場管理辦法，VIP車位采用固定車位方式，車位設(shè)立有地鎖，“一車一鎖一卡”；普通車位依照車位總數(shù)，在發(fā)放藍牙卡數(shù)量上對車輛進行管理。②院內(nèi)所有地面停車卡為“一車一卡”制，只限指定車輛使用，不得轉(zhuǎn)借、涂改、偽造（由于園