投拓工作流程及要點

投拓工作流程及要點佛肇區(qū)域財務(wù)資金部張倩2018.03.27投資拓展財務(wù)工作流程圖不同拿地模式直接招拍掛勾地一二級聯(lián)動聯(lián)營型合作開發(fā)土地使用權(quán)/在建工程轉(zhuǎn)讓股權(quán)類合作開發(fā)三舊改造委托代建代管不同拿地模式土地交易環(huán)節(jié)涉及稅金一覽表拿地模式直接招拍掛勾地一二級聯(lián)動三舊改造土地使用權(quán)/在建工程轉(zhuǎn)讓聯(lián)營型合作開發(fā)股權(quán)類合作開發(fā)委托代建代管股權(quán)收購增資擴股土地作價入股后轉(zhuǎn)股所得稅土地增值稅增值稅契稅印花稅買方/開發(fā)企業(yè)賣方所有拿地模式都需要進行投資測算，定案前都需對測算表審核；采用什么模式合作？——目標(biāo)公司的盡職調(diào)查合作模式特點適用情況土地使用權(quán)/在建工程轉(zhuǎn)讓1）單純資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不承接歷史風(fēng)險；2）交易環(huán)節(jié)稅負較高，運營環(huán)節(jié)稅負相對低1）歷史債權(quán)債務(wù)復(fù)雜；2）其他資產(chǎn)復(fù)雜；3）不愿意轉(zhuǎn)讓股權(quán)聯(lián)營型合作開發(fā)1）不轉(zhuǎn)讓土地；2）不收購股權(quán)；3）不成立公司，一紙協(xié)議，無名無分合作方實力強、信譽好，可以授權(quán)絕對全權(quán)操盤的情況。謹慎使用股權(quán)轉(zhuǎn)讓1）承接目標(biāo)公司歷史風(fēng)險；2）交易環(huán)節(jié)稅負低，運營環(huán)節(jié)稅負非常高（溢價無票）1）債權(quán)債務(wù)相對簡單、風(fēng)險可控；2）合作方有資源、有信譽代建代管1）受托方不出資、操盤，只收取固定利潤，一般需要同時輸出品牌。2）項目公司股東出資、承擔(dān)風(fēng)險。1）項目債權(quán)債務(wù)復(fù)雜/巨大，收購股權(quán)風(fēng)險大；2）只想收取固定收益、保障利潤；3）地價低，合作方預(yù)期高，稅高。投資測算表審核測算表審核關(guān)注點測算表常見疑問財務(wù)盡職調(diào)查盡職調(diào)查工作流程盡職調(diào)查工作要點盡職調(diào)查底稿及報告編寫投資測算表審核檢查表的校驗結(jié)果顯示沒有問題，說明各表之間的鉤稽關(guān)系驗證沒有問題，需要檢查數(shù)據(jù)填列的合理性。財務(wù)重點審核土增稅、現(xiàn)金流、付款進度表、成就共享—周期表。檢查表的校驗結(jié)果存在不平、不一致時，檢查不鉤稽原因土增稅：可填寫數(shù)據(jù)為立項方式、立項標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)征率

投資測算表審核立項方式、立項標(biāo)準(zhǔn)從土增稅是否合并清算角度考慮；預(yù)征率按照實際情況修改投資測算表審核現(xiàn)金流：可填寫數(shù)據(jù)為貸款收入、還貸支出及其他支出。目前該部分數(shù)據(jù)需要融資部審核確認。

供應(yīng)鏈融資——集團強制使用，利息持續(xù)計算至經(jīng)營性現(xiàn)金流（不含貸款）回正開發(fā)貸——融資額度開發(fā)成本的50%左右，且貸款應(yīng)在實現(xiàn)銷售的當(dāng)季進入，每半年至少償還本金的15%投資測算表審核付款進度表：全部需要填寫，財務(wù)要審核付款節(jié)奏成就共享—周期：總額與現(xiàn)金流表核對；自有資金峰值的確認；自有資金回報率

關(guān)注付款進度比例，避免為達成一年內(nèi)現(xiàn)金流回正造成付款節(jié)奏不合理從第一筆回籠資金開始可覆蓋后期的資金投入，那么截止到第一筆回籠資金之前的自有資金投入之和為資金峰值;自有資金回報率=項目凈利潤/年化自有資金投入投資測算表審核測算表常見易錯點:規(guī)劃指標(biāo)：業(yè)態(tài)產(chǎn)品類型，注意業(yè)態(tài)是否可售，可售面積填寫銷售計劃：“表6：銷售去化表”及“表4：收樓收入情況預(yù)測”總成本：成本數(shù)據(jù)由成本部填寫，關(guān)注是否可分攤及加成系數(shù)現(xiàn)金流：其他支出與貸款收入金額一致，所得稅差異，增值稅校驗成就共享—周期：按照實際現(xiàn)金流支付情況，峰值計算測算表常見疑問點:無償移交物業(yè)：無償移交視同銷售，該交的稅一個都不能少，測算表如何體現(xiàn)？自持長租物業(yè)：不適用集團下發(fā)的投資測算表，如何測算？合作開發(fā)，收取固定利潤：成就共享獎金如何計算？無票土地成本：金額如何確定？投資測算表審核作為正常銷售體現(xiàn)以便測算相關(guān)成本及稅費，凈利潤扣除無償移交部分貨值設(shè)計長租測算表，重點利潤表、現(xiàn)金流和成就共享；注意建造成本攤銷及計提房產(chǎn)稅需以我方實際利潤（如固定利潤率扣除固定投入）及實際投入計算成就共享股權(quán)轉(zhuǎn)讓/增資擴股：交易對價扣除原始土地有票成本，注意已發(fā)生的建造成本處理財務(wù)盡職調(diào)查了解項目大體情況及擬合作路徑要求合作方準(zhǔn)備盡調(diào)資料開展現(xiàn)場盡調(diào)工作輸出盡調(diào)報告財務(wù)盡職調(diào)查了解項目大體情況及擬合作路徑獲取項目的預(yù)審會資料財務(wù)盡職調(diào)查盡調(diào)資料清單現(xiàn)場盡調(diào)前要求投資部與合作方溝通，提前準(zhǔn)備盡調(diào)資料盡調(diào)現(xiàn)場要審核原件入場前最好可以獲得下述資料的電子版，提前了解項目公司具體情況，安排現(xiàn)場時間及人員財務(wù)盡職調(diào)查股權(quán)變更目標(biāo)地塊已建/在建項目財務(wù)報表稅務(wù)融資資信其他財務(wù)盡職調(diào)查NO.1股權(quán)情況常用網(wǎng)站：國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)啟信寶天眼查企查查工商底檔：了解目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，歷次股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況（法務(wù)打印截至盡職調(diào)查日的底檔）關(guān)注點：歷次股權(quán)變更是否涉及個人股東、外資股東——代扣代繳所得稅股權(quán)是否被質(zhì)押或擔(dān)保?

股本認繳還是實繳？——驗資報告股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否受限？入場前提前了解目標(biāo)公司基本情況財務(wù)盡職調(diào)查人民銀行或基本戶開戶行打印財務(wù)盡職調(diào)查財務(wù)情況財務(wù)報表：目標(biāo)公司成立至今所有年度財務(wù)報表

審計報告、匯算清繳報告

納稅申報表科目余額表/序時賬/明細賬：審查資產(chǎn)、負債、權(quán)益的真實性、合理性、完整性；抽憑審核關(guān)注點：整體經(jīng)營情況？資金流情況？債權(quán)債務(wù)？抵押或擔(dān)保？或有負債？——企業(yè)信用報告、國土查檔納稅情況？各稅費測算？——土增（開發(fā)項目）、所得稅（大額債務(wù)核銷）訴訟/官司？未履行完的合同？

特別注意“兩套賬”稅務(wù)風(fēng)險NO.2財務(wù)盡職調(diào)查土地/項目情況基本資料：國土查檔資料（法務(wù)打印截至盡職調(diào)查日）

土地出讓合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議

相關(guān)開發(fā)證照及其他相關(guān)資料關(guān)注點：土地/資產(chǎn)來源？——國土查檔土地是否閑置？其他特殊限制條款土地及其地上建筑物是否抵押或擔(dān)保？規(guī)劃指標(biāo)？開發(fā)情況？開發(fā)成本是否合理？——單方成本/紅線成本有票情況？

項目整體情況，竣工、驗收、可售、已售等？

目標(biāo)公司相關(guān)證照信息NO.3財務(wù)盡職調(diào)查1、合同約定開工日期一年內(nèi)開工建設(shè)（獲取施工證）；2、獲取政府“關(guān)于免予地塊閑置土地處置的函”。開竣工違約條款，政府同意延期的文件財務(wù)盡職調(diào)查特殊條款，后期開發(fā)報建的影響其他注意事項：①合同、成交確認書等文件中其他附加成本情況：紅線外成本、公共配套設(shè)施、前期平整費用等；②開發(fā)限制：限高、容積率、綠化率、土地性質(zhì)及建筑面積限制、90/70限制等；③投資強度，產(chǎn)業(yè)引進，創(chuàng)稅額等限制；④拿地主體：“需以母公司拍地、繳納保證金、簽訂合同”前期需與政府溝通是否可以以母公司拍地，若可以后期須與政府重新簽訂出讓合同/補充協(xié)議，約定將土地受讓人變更為子公司、發(fā)票及土地證權(quán)屬人均為子公司財務(wù)盡職調(diào)查財務(wù)盡職調(diào)查注意事項：底稿可根據(jù)項目實際情況增加、減少或更改信息；債權(quán)債務(wù)類往來核實可收回性及款項性質(zhì)；開發(fā)成本累計發(fā)生額；凈資產(chǎn)調(diào)整事項需有確定原因，否則作為或有事項披露原則：報告需全面真實反應(yīng)目標(biāo)公司情況，目的要使別人通過報告可以清晰了解目標(biāo)公司盡職調(diào)查底稿編制盡職調(diào)查報告編寫反映支撐報告的一切信息反映認為必要的一切信息合作協(xié)議審核合作方案的確定需充分考慮盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險點付款節(jié)奏即付款的前置條件：合作方解決盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險事項關(guān)注資金安全、我方權(quán)益資金歸集同股同投回籠分配利潤分配項目合作階段資料共管：投資部組織，項目部按照協(xié)議約定確認共管資料與合作方共同監(jiān)管（一方鑰匙一方密碼）賬戶共管：依據(jù)協(xié)議約定開立共管賬戶，溝通投資部聯(lián)系合作方股權(quán)及稅務(wù)變更：投資部跟進股權(quán)變更、證照變更，溝通稅務(wù)組及項目部辦理及時稅務(wù)變更財務(wù)資料交接：復(fù)核盡職調(diào)查財務(wù)報表截止日至交接日之間的賬務(wù)，關(guān)注異常事項；協(xié)助核算財務(wù)、稅務(wù)現(xiàn)場資料交接案例分享一、轉(zhuǎn)讓方利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓巧避土地增值稅

甲房屋租賃有限公司（以下簡稱甲公司）系境外股東乙有限公司（以下簡稱乙公司）的全資子公司。甲公司擁有一批住宅及商業(yè)寫字樓，2010年購入，購入時的成本總計2.7億元，發(fā)票原件丟失。2015年10月，出于資金需要，乙公司擬出售甲公司的這批住宅及商業(yè)寫字樓。這批住宅及商業(yè)寫字樓評估后的市場價值為8.3億元，考慮到直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的稅務(wù)成本，乙公司與收購方丙集團股份有限公司（以下簡稱丙公司）達成協(xié)議，以7.3億元的價格向丙公司轉(zhuǎn)讓甲公司100%股權(quán)，丙公司以現(xiàn)金形式向乙公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。完成股權(quán)變更登記后，甲公司成為丙公司的全資子公司。2016年10月，丙公司通過甲公司對外出售該批住宅及商業(yè)寫字樓，總計售價為9.8億元。假設(shè)直接出售資產(chǎn)，出讓方應(yīng)承擔(dān)的土增稅：

項

目行次金額備注說明一、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額1

830,000,000.001.股權(quán)轉(zhuǎn)讓之時，財稅（2016）36號文尚未出臺，因此按照營業(yè)稅計算流轉(zhuǎn)稅。2.假定不考慮契稅問題；3.因甲公司購入房產(chǎn)發(fā)票原件丟失，無法對存量房地產(chǎn)成本按照每年5%比例加計扣除二、扣除項目金額合計

=3+4+52

316,895,000.001、房地產(chǎn)成本合計3

270,000,000.002、營業(yè)稅金及附加4

46,480,000.003、印花稅5

415,000.00三、增值額

=1-26

513,105,000.00四、增值率

=6÷2*100%7161.92%五、適用稅率(%)850.00%六、速算扣除數(shù)915.00%七、土地增值稅額

=6*8-2*910

209,018,250.00感謝聆聽案例分享

考慮到巨額的土地增值稅負擔(dān)，轉(zhuǎn)讓方乙公司以7.3億元將甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與丙公司，雖然在轉(zhuǎn)讓價款吃虧1億元，但乙公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式將土地增值稅轉(zhuǎn)嫁于收購方丙公司，從而足足節(jié)省了2.09億元土地增值稅。丙公司并購后再出售資產(chǎn)的稅費

本案中的收購方丙公司以人民幣7.3億元的價格收購甲公司股權(quán)，再通過甲公司以人民幣9.8億元的價格對外出售該批住宅及寫字樓，屬于土地增值稅征稅范圍，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。丙公司從購入到出售資產(chǎn)的凈損益：9.8－7.3－2.79＝－0.29億

項

目行次金額（元）備注說明一、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額1

980,000,000.001.房產(chǎn)出售適用財稅（2016）36號文，因此按照增值稅計算與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)的稅金。2.假定不考慮契稅問題；3.因甲公司購入房產(chǎn)發(fā)票原件丟失，無法按照每年5%比例加計扣除二、扣除項目金額合計

=3+4+52

325,370,000.001、房地產(chǎn)成本合計3

270,000,000.002、增值稅金及附加4

54,880,000.003、印花稅5

490,000.00三、增值額

=1-26

654,630,000.00四、增值率

=6÷2*100%7201.20%五、適用稅率(%)860.00%六、速算扣除數(shù)935.00%七、土地增值稅額

=6*8-2*910

278,898,500.00案例分享二、并購重組中的稅收籌劃問題---留存收益的處理

案例：A公司由甲、乙兩個股東構(gòu)成，其中甲占80%的股權(quán)，乙占20%的股權(quán)，A公司注冊資本為2000萬元，目前A公司的凈資產(chǎn)為5000萬元，其中未分配利潤是2000萬元，A公司公允價值是8000萬元，目前B公司擬以8000萬元收購A公司的股權(quán)，假設(shè)B公司以現(xiàn)金收購。請問甲乙如何繳納企業(yè)所得稅（假定甲乙均為企業(yè)法人）。1、根據(jù)上述案例，此時適用一般性稅務(wù)處理。按照目前的交易：（1）、甲、乙公司的股權(quán)投資成本=2000萬元；（2）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得=8000-2000=6000萬元；（3）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=6000*25%=1500萬元。2、假設(shè)A公司先分配未分配利潤，然后進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，若A公司無現(xiàn)金支付可先做利潤分配，掛應(yīng)付股利。分配后A公司的凈資產(chǎn)和公允價值均會減少2000萬元，則B公司收購A公司股權(quán)的價值變?yōu)?000萬元。B公司將原來的股權(quán)收購款分為兩部分：6000萬元作為股權(quán)收購款，2000萬元做往來掛入A公司賬內(nèi)，用于支付甲乙應(yīng)得的股利。甲乙公司實際獲得現(xiàn)金收入8000萬元，與原來一致。此時甲乙公司繳納企業(yè)所得稅時，（1）、甲、乙公司的股權(quán)投資成本=2000萬元；（2）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得=6000-2000=4000萬元；（3）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=4000*25%