智能化物業(yè)管理的兩大法寶是手段和人才

智能化物業(yè)管理的兩大法寶是手段和人才智能化物業(yè)管理的兩大法寶是伎倆和人才

智能建筑融合了現(xiàn)代計算機技術(shù)、通信技術(shù)、信息技術(shù).以其高效、節(jié)能、平安、健康、舒適、便捷、個性化強的優(yōu)勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)(BAS)、通訊網(wǎng)絡(luò)自動化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動化系統(tǒng)(OAS)為特征。如何管好智能化建筑.我們的體會是伎倆和人才是兩個不可或缺的法寶。

智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現(xiàn)代高新技術(shù)的建筑設(shè)備以及由此構(gòu)成的高度自動化系統(tǒng)單靠物業(yè)管理人員的看、聞、聽、摸是無法對設(shè)備的運行狀況做出準(zhǔn)確的判斷的，必須在充沛熟悉設(shè)備及系統(tǒng)性能的根底上，利用設(shè)備自身的監(jiān)測、控制、診斷功能.借助科學(xué)管理伎倆，才能真正搞好智能建筑的物業(yè)管理工作。

(一)充沛利用樓宇設(shè)備自身的性能優(yōu)勢

建筑的智能化往往是從樓宇設(shè)備自動化開始，為實現(xiàn)對建筑物內(nèi)的水、暖、電、空調(diào)、車輛、消防、閉路監(jiān)控、防盜報警、門禁等各種設(shè)備系統(tǒng)的綜合監(jiān)控與管理，利用計算機網(wǎng)絡(luò)和接口技術(shù)將分散在各子系統(tǒng)中各樓層的直接數(shù)字控制器(DDC)連接起來。通過聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)各子系統(tǒng)與中央監(jiān)控管理計算機之間、各子系統(tǒng)之間的信息交換.到達分散控制、集中管理的功能模式。

在智能建筑管理中，充沛利用樓宇控制系統(tǒng)本身具備的自動檢測、自動調(diào)節(jié)、自動診斷、自動報警等功能，一方面可以大大減少設(shè)備管理人員的數(shù)量，降低運行本錢；另一方面，又

能提高樓宇平安運行的可靠度。

(二)利用微機管理技術(shù)，實現(xiàn)綜合協(xié)調(diào)管理

首先，利用中央控制計算機的功能，對各類建筑設(shè)備的運行狀態(tài)、運行參數(shù)進行跟蹤，及時準(zhǔn)確地了解現(xiàn)場設(shè)備有無異常，并迅速做出反饋，排除故障。其次，利用計算機預(yù)定的

參數(shù)設(shè)置功能，可以極為方便地實現(xiàn)對現(xiàn)場設(shè)備的運行過程進行控制和調(diào)節(jié)，真正實現(xiàn)對現(xiàn)場設(shè)備的遙控。再次。利用計算機強大的數(shù)據(jù)存儲功能和應(yīng)用程序的數(shù)據(jù)庫，可以完成大量

歷史數(shù)據(jù)的存儲，并對歷史數(shù)據(jù)按特定的要求進行處理，調(diào)節(jié)歷史數(shù)據(jù)庫完成運行報表，生成歷史數(shù)據(jù)分析趨勢曲線等。

(三)重視樓宇設(shè)備的運行管理搞好設(shè)備的運行管理可以實現(xiàn)設(shè)備的平安正常運行，及早發(fā)現(xiàn)并排除設(shè)備平安隱患.直接關(guān)系到各子系統(tǒng)能否到達原有的設(shè)計性能與效勞年限，影響到大廈的能源供給狀況，波及到住用戶的平安。因此，搞好設(shè)備的運行管理是必要的。

以節(jié)能為例，智能樓宇設(shè)備的耗能量是驚人的，能源費用支出可以到達總設(shè)備運行、管理費用總量的50%照明?？照{(diào)、電梯、水泵是主要的用電設(shè)備，而其負荷隨時間不斷變化，利用樓宇設(shè)備控制技術(shù)，根據(jù)負荷變化情況適時調(diào)節(jié)，提高設(shè)備的運行效率以實現(xiàn)節(jié)能的目標(biāo)。

照明系統(tǒng)中大量使用高效節(jié)能燈具。將辦公區(qū)和公共場所照明分別控制，利用辦公區(qū)作息時間規(guī)律性強的特點，利用預(yù)設(shè)計算機程序?qū)嵤┒〞r開關(guān)控制。對公共場所的照明，那么利用現(xiàn)代聲光控制技術(shù)進行靈活的調(diào)節(jié)和控制。

空調(diào)制冷系統(tǒng)中.根據(jù)實際冷負荷的變化，確定冷水機組及相應(yīng)循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機的投入臺數(shù)，提高制冷系統(tǒng)的運行效率。并且針對不同的季節(jié)，修改溫濕度設(shè)定值，以減少能源損耗。合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比例，以充沛利用新風(fēng)的冷量或減少新風(fēng)處理能耗。

(四)遵循科學(xué)規(guī)律，搞好維護管理設(shè)備的維修保養(yǎng)是設(shè)備正常、平安、經(jīng)濟運行的有力保證，它不僅保證設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)或待命工作狀態(tài)。而且可以保證設(shè)備的各

項運行參數(shù)指標(biāo)合乎有關(guān)的技術(shù)要求，以便設(shè)備到達或超過原有的性能及效勞年限。設(shè)備維修保養(yǎng)一般分為定期維護和緊急維修兩類，定期維護、保養(yǎng)工作到位，緊急維修就會減少很多。

能延長設(shè)備連續(xù)無故障工作時間。

1、定期維修保養(yǎng)管理在智能大

廈中.可以借助先進的辦公自動化系統(tǒng)編制一套預(yù)防性維修管理程序來執(zhí)行，結(jié)合建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)對現(xiàn)場的自診斷功能，根據(jù)上次檢修時間和設(shè)備的工作性能自動安頓出各類設(shè)備的定期檢修時間表，列出具體體檢修工程及實施要求。檢修完畢后將檢修結(jié)果存檔.建立維修檔案，以便今后的故障分析提供參考

對簡單的急修工作應(yīng)在較短時間內(nèi)完成，比照較復(fù)雜的急修項目必須有效跟進、重視監(jiān)督落實.對緊急維修的部位及工程進行分類、統(tǒng)計、分析、找出設(shè)備出現(xiàn)故障的規(guī)律，以防止同類故障再次出現(xiàn)從而打消平安隱患。同時由于智能化系統(tǒng)設(shè)計及零部件專用性強，對維修用材必須進行有效監(jiān)控，以保證維修質(zhì)量。

智能建筑的出現(xiàn)和開展，對物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，用廣博的知識武裝專業(yè)技術(shù)人才是搞好智能建筑物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)。

(一)智能化物業(yè)管理人應(yīng)具有的素質(zhì)

1.強烈的敬業(yè)精神和業(yè)主就是上帝";的效勞意識。物業(yè)是業(yè)主工業(yè)，物業(yè)管理費和其他從事多種經(jīng)營的費用必須從業(yè)主或住用人手中收醛與物業(yè)打交道，最終是與業(yè)主、住用

戶打交道。如果不是本著";寧讓自己多流汗.不讓業(yè)主一時難";的效勞思想，沒有敬業(yè)精神和良好的效勞意識，無論有多先進的技術(shù)和設(shè)備。搞好物業(yè)管理只是一句空話。

2.扎實精深、一專多能的從事智能化物業(yè)管理必需的相關(guān)知識和技能。

具體來說有如下內(nèi)容:

(1)計算機控制技術(shù)和計算機硬軟的維護技術(shù)；(2)現(xiàn)代通信技術(shù)；(3)計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)；(4)與智能化物業(yè)管理相關(guān)的計算機軟件的使用。

3.掌握科學(xué)的組織人的技術(shù)和管理人的技術(shù).如企業(yè)管理知識技能和行政管理知識技能等。

4.具備與物業(yè)管理有關(guān)的其他知識和技能，如建筑學(xué).物業(yè)管理根底知識和根底理論、公共關(guān)系、園林綠化根底知識、物業(yè)法律、法規(guī)等等。

(二)造就智能化物業(yè)管理人才

目前，在對智能化物業(yè)進行管理的實際運作中，現(xiàn)實情況與理想化狀態(tài)始終還存在著一定的差別.主要表現(xiàn)在高素質(zhì)從業(yè)人員十分不足。深圳市龍城物業(yè)管理公司在從事智能化物

業(yè)管理過程中.非常注重對自己的員工進行培養(yǎng)。

1、實施"繼續(xù)教育";的長遠規(guī)劃，加強在職員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容主要是圍繞著智能化物業(yè)管理方面的知識與技能。培訓(xùn)的方式靈活多樣，具體來說主要有:

(1)物業(yè)管理專業(yè)方面的學(xué)歷培訓(xùn)。公司每年選送一局部業(yè)務(wù)骨干和后備干部到深圳和珠江三角洲地區(qū)的大專院校進行物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)歷培訓(xùn)，采用脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余函授、自學(xué)等方式進行物業(yè)管理系統(tǒng)學(xué)習(xí)。讓他們把所學(xué)的物業(yè)管理理論、理念和知識融入到實際的智能化物業(yè)管理之中，為公司增添活力。

(2)制定公司員工內(nèi)部培訓(xùn)方案，嚴格實施。公司內(nèi)部培訓(xùn)又分公司統(tǒng)一組織的培訓(xùn)和各管理處內(nèi)部組織的培訓(xùn)。內(nèi)部培訓(xùn)有智能化物業(yè)管理實施的培訓(xùn)方案，有專門的培訓(xùn)教師，有培訓(xùn)講義.有培訓(xùn)記錄，有培訓(xùn)總結(jié)。每次培訓(xùn)后在現(xiàn)場測試。

(3)走出去、請進來。組織公司中層管理者外出，到國內(nèi)外出名物業(yè)管理企業(yè)和管理工程參觀，請出名智能化物業(yè)管理專家到龍城物業(yè)管理公司來講課。

(4)定期委派物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員到深圳物業(yè)管理進修學(xué)院學(xué)習(xí)先進的智能化物業(yè)管理知識和技能，做到企業(yè)經(jīng)理和管理員全部持證上崗。

(5)選派技術(shù)人員加入特種行業(yè)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，如樓宇自控、消防監(jiān)控、空調(diào)控制、電梯控制等。凡特種行業(yè)的物業(yè)管理人必須持有特種行業(yè)上崗證。

2.以人為本，發(fā)明以"積極向上、開拓奮進，求實創(chuàng)新，爭創(chuàng)一流";為宗旨的企業(yè)文化氣氛，實現(xiàn)人員素質(zhì)的提升。

物質(zhì)刺激在人力資源管理中僅是一種考核員工的方法，但不是唯一方法，讓員工實現(xiàn)心理學(xué)家馬斯洛提出的"自我實現(xiàn)";的需要一直是公司發(fā)明"積極向上，開拓奮進，求實創(chuàng)新，爭創(chuàng)一流";為宗旨的企業(yè)文化的最終目的。

3.鼓勵員工愛崗敬業(yè)，實行中、高級管理人員競爭上崗制，發(fā)明了透明寬松的用人環(huán)境。公司自始至終，一直貫徹著公開競爭上崗制，不拘一格選人才。盡力為