房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資分析-房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)定位

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位產(chǎn)品做為商品向市場提供的，引起注意、獲取、使用或者消費(fèi)，以滿足欲望或需要的任何東西。1．房地產(chǎn)產(chǎn)品的含義產(chǎn)品整體概念要求營銷人員在規(guī)劃市場供應(yīng)物時(shí)，要考慮到能提供顧客價(jià)值的五個(gè)層次。產(chǎn)品整體概念的五個(gè)基本層次是：（1）核心產(chǎn)品。核心產(chǎn)品是指向顧客提供的產(chǎn)品的基本效用或利益。從根本上說，每一種產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上都是為解決問題而提供的服務(wù)。因此，營銷人員向顧客銷售任何產(chǎn)品，都必須具有反應(yīng)顧客核心需求的基本效用或利益。2．產(chǎn)品的整體概念（2）形式產(chǎn)品。形式產(chǎn)品是指核心產(chǎn)品借以實(shí)現(xiàn)的形式。有五個(gè)特征構(gòu)成，即品質(zhì)、式樣、特征、商標(biāo)及包裝。即使是純粹的服務(wù)，也具有相類似的形式上的特點(diǎn)。（3）期望產(chǎn)品。期望產(chǎn)品是指購買者在購買產(chǎn)品時(shí)期望得到的與產(chǎn)品密切相關(guān)的一整套屬性和條件。2．產(chǎn)品的整體概念（4）延伸產(chǎn)品。延伸產(chǎn)品是指顧客購買形式產(chǎn)品和期望產(chǎn)品時(shí)附帶獲得的各種利益的總和，包括產(chǎn)品說明書、保證、安裝、維修、送貨、技術(shù)培訓(xùn)等。國內(nèi)外很多企業(yè)的成功，在一定程度上應(yīng)歸功于他們更好地認(rèn)識(shí)到服務(wù)在產(chǎn)品整體概念中所占的重要地位。（5）潛在產(chǎn)品。潛在產(chǎn)品是指現(xiàn)有產(chǎn)品包括所有附加產(chǎn)品在內(nèi)的，可能發(fā)展成為未來最終產(chǎn)品的潛在狀態(tài)的產(chǎn)品。潛在產(chǎn)品指出了現(xiàn)有產(chǎn)品可能的演變趨勢(shì)和前景。2．產(chǎn)品的整體概念（4）延伸產(chǎn)品。延伸產(chǎn)品是指顧客購買形式產(chǎn)品和期望產(chǎn)品時(shí)附帶獲得的各種利益的總和，包括產(chǎn)品說明書、保證、安裝、維修、送貨、技術(shù)培訓(xùn)等。國內(nèi)外很多企業(yè)的成功，在一定程度上應(yīng)歸功于他們更好地認(rèn)識(shí)到服務(wù)在產(chǎn)品整體概念中所占的重要地位。（5）潛在產(chǎn)品。潛在產(chǎn)品是指現(xiàn)有產(chǎn)品包括所有附加產(chǎn)品在內(nèi)的，可能發(fā)展成為未來最終產(chǎn)品的潛在狀態(tài)的產(chǎn)品。潛在產(chǎn)品指出了現(xiàn)有產(chǎn)品可能的演變趨勢(shì)和前景。2．產(chǎn)品的整體概念房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位，是指針對(duì)特定目標(biāo)市場潛在客戶，決定其所持有的土地，以何種方式，提供何種產(chǎn)品級(jí)用途與規(guī)模，以滿足客戶需求，并符合投資人的利益的工作過程。3．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位的含義

1）以開發(fā)商或土地使用人的立場為出發(fā)點(diǎn)，滿足其利益的目的。2）以目標(biāo)市場潛在客戶需求為導(dǎo)向，滿足其產(chǎn)品期望。3）以土地特性及環(huán)境條件為基礎(chǔ)，創(chuàng)造產(chǎn)品附加價(jià)值。4）以滿足規(guī)劃、市場、財(cái)務(wù)、技術(shù)可行為原則，設(shè)計(jì)有效產(chǎn)品3．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位的含義1）確定定位的目的2）確定定位的范圍及方法3）進(jìn)行現(xiàn)況及趨勢(shì)分析4）確定產(chǎn)品定位的目標(biāo)5）優(yōu)選產(chǎn)品定位方案4．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位的一般流程房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的定位

1）產(chǎn)品的類型或功能定位

2）產(chǎn)品輔助功能的定位

3）產(chǎn)品的檔次定位5．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位要點(diǎn)房地產(chǎn)形式產(chǎn)品的定位

1）項(xiàng)目總體布局定位

2）項(xiàng)目各種功能的布局定位

3）建筑規(guī)劃具體設(shè)計(jì)定位5．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位要點(diǎn)房地產(chǎn)附加產(chǎn)品的定位

1）物業(yè)服務(wù)的模式定位

2）物業(yè)服務(wù)的品位定位

3）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目定位

4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格定位5．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位要點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模定位房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模分為：總體規(guī)模、分功能規(guī)模及最佳搭配兩個(gè)方面。進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模定位，既要確定合理的總體規(guī)模，也要考慮不同物業(yè)使用功能的規(guī)模及最佳搭配問題。1．房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模的內(nèi)涵總體規(guī)模的確定，需要認(rèn)真研究策劃環(huán)境，包括投資的外部環(huán)境以及投資者內(nèi)部的情況等。1．房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模的內(nèi)涵規(guī)模與經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性與“賣點(diǎn)”規(guī)模與市場接受度2．房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模的內(nèi)涵1）商場為主的組合2）寫字樓為主的組合3）飯店（酒店）為主的組合4）住宅為主的組合5）商住樓為主的組合3．項(xiàng)目功能組合策略分析房地產(chǎn)價(jià)格策略1房地產(chǎn)定價(jià)方法價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)營過程的核心與實(shí)務(wù)，一切的經(jīng)營活動(dòng)均以此為中心。高價(jià)位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產(chǎn)銷售，低價(jià)位雖然能夠擴(kuò)大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機(jī)會(huì)。如何確定最適合的價(jià)格，求取最大的利潤，是所有投資人最關(guān)心的事情。。1房地產(chǎn)定價(jià)方法成本加成定價(jià)法將產(chǎn)品的成本（含稅金）加上預(yù)期利潤即為房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)方法，是一種最基本的定價(jià)法，是根據(jù)測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。1房地產(chǎn)定價(jià)方法競爭價(jià)格定價(jià)法從市場競爭的角度來定價(jià)，市場競爭是一種綜合實(shí)力的競爭，但其中價(jià)格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產(chǎn)商品這樣高價(jià)格的產(chǎn)品，即使你的定價(jià)比競爭者的價(jià)格高出不多，但作為顧客是特別關(guān)心的，由于房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，競爭主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競爭情況，因此，所謂競爭價(jià)格定價(jià)法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競爭狀況而確定經(jīng)營房地產(chǎn)的價(jià)格。在競爭激烈時(shí)，若條件相當(dāng)?shù)膬勺诜康禺a(chǎn)，定價(jià)較高的，一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出價(jià)格較高的房地產(chǎn)，通常應(yīng)具有公司信譽(yù)良好、用材較高級(jí)、具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)。1房地產(chǎn)定價(jià)方法顧客感受定價(jià)法顧客的感受與推出該項(xiàng)房地產(chǎn)商品的開發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)有關(guān)，也與該項(xiàng)房地產(chǎn)從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關(guān)系。。1房地產(chǎn)定價(jià)方法加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法預(yù)售房屋的定價(jià)，通常采用市價(jià)比較法，即前述的競爭價(jià)格定價(jià)法，分析擬推出經(jīng)營房地產(chǎn)每平方米單價(jià)的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價(jià)增減比例，并據(jù)以對(duì)不同房屋進(jìn)行定價(jià)，稱為加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法1房地產(chǎn)定價(jià)方法舊房定價(jià)方法舊房因受到損耗的影響或是設(shè)計(jì)、布局等方面已經(jīng)過時(shí)，在定價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮房屋的具體情況，可以根據(jù)附近新建房屋的交易價(jià)格，再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價(jià)格。舊房如果因?yàn)樾藿甏挠绊懟蚱渌蛩氐闹萍s，存在設(shè)計(jì)及布局過時(shí)的情況，則應(yīng)調(diào)低價(jià)格，舊房交易前，通常需要經(jīng)過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當(dāng)提高價(jià)格。2房地產(chǎn)定價(jià)策略價(jià)格折扣與折讓策略現(xiàn)金折扣。購買者如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，公司則給予現(xiàn)金折扣。房地產(chǎn)銷售中，一次性付款可以給予優(yōu)惠就是這種策略的具體表現(xiàn)。數(shù)量折扣。顧客大量購買時(shí)，則予以價(jià)格上的優(yōu)待。這是公司薄利多銷原則的體現(xiàn)，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經(jīng)營成本，及早收回投資。2房地產(chǎn)定價(jià)策略單一價(jià)格與變動(dòng)價(jià)格策略單一價(jià)格即不二價(jià)，無論誰來購買都是同樣價(jià)格。若有折扣、優(yōu)惠、贈(zèng)品，則對(duì)每一顧客皆一視同仁。變動(dòng)價(jià)格則對(duì)每一顧客的成交價(jià)皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價(jià)還價(jià)，或者買方與賣方的特殊關(guān)系造成。房屋價(jià)格能達(dá)到不二價(jià)的公司很少，一般幾乎都是”變動(dòng)價(jià)格“，盡管有時(shí)這種變動(dòng)從單位價(jià)格來看可能并不高，但從總價(jià)來看，情況就不一樣了。2房地產(chǎn)定價(jià)策略”特價(jià)品“定價(jià)策略使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價(jià)的姿態(tài)出現(xiàn)，來吸引消費(fèi)者購買。所謂”特價(jià)品“在房屋營銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶，即所謂”廣告戶“，如廣告中常見的所謂”起價(jià)“××元。2房地產(chǎn)定價(jià)策略心理定價(jià)策略傳統(tǒng)的心理定價(jià)策略亦稱奇數(shù)定價(jià)。根據(jù)心理學(xué)家對(duì)消費(fèi)者購買心理之研究調(diào)查，同一件產(chǎn)品當(dāng)標(biāo)價(jià)49元時(shí)，不但銷量遠(yuǎn)大于標(biāo)價(jià)50元的產(chǎn)品，甚至還比標(biāo)價(jià)48元的銷路還要好。這種策略也可能用于房地產(chǎn)定價(jià)?，F(xiàn)代心理定價(jià)還有其他一些新的表現(xiàn)，如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號(hào)定價(jià)策略，像每平方米1998元這類定價(jià)2房地產(chǎn)定價(jià)策略非價(jià)格競爭策略價(jià)格競爭是市場競爭的基本策略，但在房地產(chǎn)營銷中，也有在競爭中突破價(jià)格競爭而自主定價(jià)的策略，如在相鄰?fù)瑱n次的項(xiàng)目中，一方不通過價(jià)格調(diào)整，而通過提供比競爭者更優(yōu)惠的其他條件來競爭的情況，如提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費(fèi)等來吸引顧客。3房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略降低價(jià)格。當(dāng)賣方面I臨銷售停滯不前、同業(yè)競爭極為激烈時(shí)，經(jīng)常需要做降價(jià)的考慮。降價(jià)終將引起同業(yè)間的摩擦與價(jià)格戰(zhàn)，但卻是不得已而為之的。降低價(jià)格的另一個(gè)原因是生產(chǎn)能力過剩，產(chǎn)量過多，資金占用嚴(yán)重，而增加銷售力量、改進(jìn)產(chǎn)品或其他營銷手段都無法達(dá)到銷售目標(biāo)，從而造成資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)無法進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)。于是一些房地產(chǎn)企業(yè)放棄”追隨領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)“的做法，而采用”攻擊性定價(jià)“的方法，以便提高銷售量。有時(shí)企業(yè)為了獲取市場占有率，會(huì)主動(dòng)降價(jià)，隨著市場占有率的提高，生產(chǎn)成本又會(huì)因銷售量的增長而下降。3房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略.提高價(jià)格提價(jià)會(huì)引起消費(fèi)者及中間商的不滿，但有時(shí)在外部環(huán)境劇烈變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存也不得不提價(jià)。例如由于通貨膨脹，成本高漲，但生產(chǎn)率無法提高，許多企業(yè)不得不以提高價(jià)格的方式來確保利潤。提價(jià)雖然會(huì)招來顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運(yùn)用得當(dāng)，成功的提價(jià)會(huì)給公司增加利潤。房地產(chǎn)開發(fā)周期策略1房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度因素人的因素材料因素技術(shù)因素資