路線價(jià)法（房地產(chǎn)估價(jià)課件）

第一節(jié)路線價(jià)法笫八章其他估價(jià)方法一、基本原理

2.理論依據(jù)

實(shí)質(zhì)上是一種比較法“路線價(jià)”看作是“可比實(shí)例”價(jià)格3.計(jì)算公式土地價(jià)格（單價(jià)）＝路線價(jià)×深度價(jià)格修正率×其他價(jià)格修正率土地價(jià)格（總價(jià)）＝土地單價(jià)×土地面積

1.概念

路線價(jià)法是對(duì)臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度價(jià)格修正率和其他價(jià)格修正率表，計(jì)算出臨接該道路的其他土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。4.適用對(duì)象和條件

（1）適用對(duì)象：主要用于城市街道兩側(cè)土地的估價(jià)、特別適用于土地課稅、土地整理、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià)。

（2）條件：道路規(guī)整、各宗土地排列整齊、有合理的價(jià)格修正率表。

5.操作步驟

（1）劃分路線價(jià)區(qū)段

（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

（3）選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

（4）調(diào)查評(píng)估路線價(jià)（5）制作深度價(jià)格修正率和其他價(jià)格修正率表

（6）計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格

二、劃分路線價(jià)區(qū)段

將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為一個(gè)路線區(qū)段

。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，通常是從十字路或丁字路中心處劃分。

三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)四、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)宗地用收益法、比較法等求地價(jià)

地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等

路線價(jià)

五、制作深度價(jià)格修正率表深度價(jià)格修正率是基于深度價(jià)格遞減率，即臨街土地中各部分的價(jià)值隨遠(yuǎn)離道路而有遞減現(xiàn)象。最簡(jiǎn)單的是四三二一法則。表1四三二一法則深度價(jià)格修正率的形式臨街深度（英尺）255075100125150175200單獨(dú)深度價(jià)格修正率（%）403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率（%）407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0六、計(jì)算臨街各宗土地

1.一面臨街矩形土地價(jià)格的計(jì)算

例1：圖1中是一臨街深度15.24米（即50英尺）、臨街寬度20米的矩形土地，所在區(qū)段的路線價(jià)（土地單價(jià)）為2000元/平方米。根據(jù)表1的平均深度價(jià)格修正率，其單價(jià)和總價(jià)分別是多少？路線價(jià)2000元/平方米20米15.24米圖1該宗土地的單價(jià)=路線價(jià)×

深度價(jià)格修正率=2000×140%=2800（元/平方米）該宗土地的總價(jià)=土地單價(jià)×

土地面積=2800×20×15.24=85.34（萬(wàn)元）2.前后兩面臨街矩形土地后街影響深度=全部深度-前街影響深度例2：圖2中是一前后兩面臨街、總深度為30米的矩形土地，其前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米。求其前街影響深度。路線價(jià)2000元/平方米30米圖2路線價(jià)1000元/平方米3.矩形街角地

計(jì)算街角地的價(jià)格，采用“正旁兩街分別輕重估價(jià)法”，即先求取高價(jià)街（也稱正街）的價(jià)格，再計(jì)算低價(jià)街（也稱旁街）的影響加價(jià)，然后加總。計(jì)算公式如下：例3：圖3中是一矩形街角地，其正街路線價(jià)（土地單價(jià)）為2000元/平方米，旁街路線價(jià)（土地單價(jià)）為1000元/平方米，臨正街深度為22.86米（即75英尺），臨旁街深度為15.24米（即50英尺）。假設(shè)旁街影響加價(jià)率為20%。根據(jù)表1的平均深度價(jià)格修正率，該宗土地的單價(jià)是多少？15.24米圖2路線價(jià)1000元/平方米路線價(jià)2000元/平方米22.86米4.三角形土地

計(jì)算一面臨街直角三角形土地價(jià)格的計(jì)算公式如下：例4：如圖4中所示，有一宗三角形ABC土地，如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的深度價(jià)格修正率為90.9%，臨街深度80英尺的三角形土地價(jià)格修正率為63%，試求該宗三角形土地的總價(jià)。路線價(jià)1000元/平方米80英尺圖470英尺ABC該宗土地的總價(jià)=1000×90.9%×63×70×80÷2=1603476（元/平方米）5.其他形狀：先劃分成矩形、三角形，再相加