居住房地產(chǎn)估價(jià)（房地產(chǎn)估價(jià)課件）

影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素前言1不同城市4不同使用年限2城市中不同位置3不同類(lèi)型2020前言估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，實(shí)地勘察時(shí)必須把握好下列幾個(gè)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市規(guī)劃政策與導(dǎo)向市場(chǎng)供求狀況區(qū)位狀況實(shí)務(wù)狀況目錄/Contents1影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況2影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)務(wù)狀況影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況位置交通條件生活服務(wù)設(shè)施/01教育配套設(shè)施環(huán)境質(zhì)量一、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況居住房地產(chǎn)在城市較大區(qū)域中的位置以及在較小區(qū)域中的具體位置。011、位置一、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況居住房地產(chǎn)距離市中心、交通干線(xiàn)、購(gòu)物中心、學(xué)校、醫(yī)療等重要場(chǎng)所的距離，距離越近越好。021、位置一、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況居住房地產(chǎn)的朝向：景觀采光通風(fēng)1、位置一、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況有電梯：傳統(tǒng)樓層中間樓層最優(yōu)，頂層較差

無(wú)電梯：中高層住宅，樓層越高，景觀及空氣質(zhì)量越好，價(jià)格越高04不同樓層住宅之間價(jià)格差異取決于總樓層數(shù)，有無(wú)電梯：1、位置一、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況2、交通條件指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵、輕軌。unobstructed一、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況3、生活服務(wù)設(shè)施居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設(shè)施，主要包括商店、超市、菜市場(chǎng)、銀行、郵局等。Servicefacilities一、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況4、教育配套設(shè)施是否有中、小學(xué)和幼兒園、托兒所，而另一方面體現(xiàn)在住宅附近是否有名校，住宅周邊有名校，其價(jià)格明顯高于其他區(qū)域住宅。education一、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況5、環(huán)境質(zhì)量環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。education影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)務(wù)狀況建筑結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和等級(jí)設(shè)施與設(shè)備建筑質(zhì)量裝修質(zhì)量/02二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)務(wù)狀況1、建筑結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和等級(jí)住宅建筑結(jié)構(gòu)主要分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑的高度、每一層的層高因耗用建筑材料人工等數(shù)量不同也會(huì)影響建筑工程造價(jià)。1、建筑結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和等級(jí)二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)務(wù)狀況2、設(shè)施與設(shè)備住宅的供水、排水、供電，供氣設(shè)施的完善程度；小區(qū)智能化程度，通信、網(wǎng)絡(luò)等線(xiàn)路的完備程度；公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等。二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)務(wù)狀況3、建筑質(zhì)量建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施。防水防滲漏措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級(jí)。二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)務(wù)狀況4、裝修質(zhì)量新建住宅：是否有裝飾裝修、裝飾裝修程度如何對(duì)其價(jià)格會(huì)產(chǎn)生較大的影響。二手住宅：是否有裝修、裝修程度如何對(duì)其價(jià)格的影響程度沒(méi)有一手房大。

居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理前言COFF自用性交易規(guī)模小交易量大居住房地產(chǎn)特征社會(huì)保障性前言委托機(jī)構(gòu)估價(jià)目的3了解租賃價(jià)值2了解抵押價(jià)值4了解征收補(bǔ)償價(jià)值1了解市場(chǎng)價(jià)值5其他目的前言居住房地產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)多樣性、產(chǎn)品多樣性的特點(diǎn)，估價(jià)人員在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解和分析估價(jià)對(duì)象的基本事項(xiàng)，遵循相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。目錄/Contents1商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及處理難點(diǎn)2房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及處理難點(diǎn)/01一、商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及處理難點(diǎn)商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例比較容易獲取，因此常采用比較法進(jìn)行估價(jià)。01一、商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及處理難點(diǎn)實(shí)物住宅的抵押、轉(zhuǎn)讓估價(jià)，單套商品房的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)比較簡(jiǎn)單，因?yàn)閱翁咨唐贩康慕灰讓?shí)例很多，可直接通過(guò)對(duì)選取的可比實(shí)例的修正或調(diào)整測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。一、商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及處理難點(diǎn)www.islide.cc27在涉及商品住宅征收、商品房預(yù)售定價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，常常會(huì)遇到商品房的整體估價(jià)，即整幢或數(shù)幢商品房估價(jià)?，F(xiàn)狀一、商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及處理難點(diǎn)整棟商品房的成交個(gè)案較少交易實(shí)例的選擇范圍較小找不到合適的可比實(shí)例估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)相對(duì)比較復(fù)雜存在問(wèn)題：一、商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及處理難點(diǎn)www.islide.cc29常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路來(lái)解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為估價(jià)對(duì)象選取與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的成交實(shí)例。解決辦法：一、商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及處理難點(diǎn)30利用比較法修正測(cè)算出該套住宅的價(jià)格、然后采用類(lèi)比法，經(jīng)過(guò)樓展、朝向、景觀、成交建筑面積、戶(hù)型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價(jià)格。解決辦法：www.islide.cc房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理/02二、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理比較法：先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。成本法：應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象不含土地出讓金下的房屋重新購(gòu)建價(jià)格。

居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法目錄/Contents1比較法2成本法3收益法一、比較法居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，容易獲取交易實(shí)例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法。一、比較法543612商品房房改房經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格抵押價(jià)格征收補(bǔ)償價(jià)格商品房預(yù)售價(jià)格定位2、成本法成本法也常用于