煙臺簡愛莊園項目定位方案三Doc樣本

簡愛莊園項目定位綱要（草案）北京上古8煙臺市都市發(fā)展格局和趨勢····································································4（一）煙臺芝罘區(qū)··················································································5（二）煙臺開發(fā)區(qū)··················································································5（三）萊山區(qū)·······················································································5（四）機(jī)場路沿線··················································································5煙臺房地產(chǎn)市場狀況概述······································································6（一）煙臺芝罘區(qū)··················································································6（二）煙臺開發(fā)區(qū)··················································································8（三）萊山區(qū)·····················································································10（四）機(jī)場路沿線·················································································13三、機(jī)場路沿線發(fā)展格局和趨勢······································································14（一）沿線市調(diào)表及簡要分析·······································································14（二）區(qū)域都市規(guī)劃與功能定位·····································································（三）區(qū)域社會文化環(huán)境（四）客戶群體調(diào)查研究（五）四大概念（六）項目SWOT分析·············································································16四、目的客戶群分析與定位··········································································21五、項目定位······················································································22（一）產(chǎn)品定位······················································································（二）市場定位（三）推廣定位六、項目核心價值提煉——煙臺十最··································································27七、項目推廣主題（一）項目推廣主題··············································································75（二）主題適應(yīng)性分析八、項目推廣方略（一）項目綜合賣點分析（二）媒體整合（三）活動配合九、銷售方略建議（一）工作籌劃及時間節(jié)點（二）價格方略（三）銷控方略（四）開盤籌劃煙臺市都市發(fā)展格局和趨勢煙臺芝罘區(qū)——————逐漸加快和加深老城區(qū)改造，以中檔規(guī)模都市綜合建筑體建設(shè)為標(biāo)志?！缣禅檮P旋城、陽光100、銀都財富中心、煙臺世茂海灣1號等住宅公寓化（5000——10000元/平米）雪玉花苑、銀都國際公寓、凱旋城、陽光100等。商業(yè)主題化大型百貨店已經(jīng)趨于飽和，商業(yè)正在向主題化、規(guī)模化和國際化方向轉(zhuǎn)變。如大型家居賣場（海港家居等）、大型超市（大潤發(fā)等）商務(wù)國際化天鴻凱旋城、陽光100、銀都財富中心、煙臺世茂中心等總之，老城區(qū)加速升級改造，會帶來如下變化趨勢：高收入高素質(zhì)人口明顯增長，居住多樣化趨勢明顯。都市中心更加商業(yè)化和商務(wù)化，老城居民延都市主干道向近郊遠(yuǎn)郊遷移，并提高了居住品質(zhì)。煙臺開發(fā)區(qū)高層高密度大中型海景度假社區(qū)正在形成新一輪開發(fā)趨勢，充分吸納開發(fā)區(qū)自身不斷增長居住需求。4000——6000元/平米萊山區(qū)按照政府整體規(guī)劃和推動，打造新都市中心，并迅速形成規(guī)模化樣板效應(yīng)，吸納了相稱一某些老城區(qū)居民和都市白領(lǐng)。4000——8000元/平米機(jī)場路沿線自煙臺最繁華標(biāo)志性大街——南大街，經(jīng)大海陽路、世回堯路、機(jī)場路到達(dá)機(jī)場，是煙臺典型都市迎賓大道。并正在形成如下趨勢：煙臺典型都市迎賓大道，隨著迅速發(fā)展都市進(jìn)程，沿途規(guī)劃和改造將在將來5—內(nèi)迅速升級并逐漸體現(xiàn)國際化都市形象。沿路過濟(jì)開發(fā)區(qū)如臥龍經(jīng)濟(jì)園區(qū)、世回堯工業(yè)園、空港科技園等將進(jìn)一步壯大。500萬——1000萬平米超大規(guī)模、低密度、山景生態(tài)居住帶，正在從老城區(qū)核心地段——南大街，延機(jī)場路——煙臺典型都市迎賓大道，悄然形成。并隨著青年路和青年南路全線貫通而豁然呈現(xiàn)。2500——4000元/平米，煙臺城區(qū)以及近郊區(qū)之高舒服度、高性價比、高成長性都市干路居住帶。更坦率地說，煙臺老都市延長線上，最大規(guī)模、最低密度、最便宜居住帶，就在這里。這也是為什么機(jī)場路沿線現(xiàn)狀基本配套很落后，社區(qū)規(guī)模很大但很落后，卻還能悄然熱銷主線因素。通過以上分析，上古以為煙臺將來房地產(chǎn)市場發(fā)展應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)如下趨勢：煙臺市房地產(chǎn)市場持續(xù)迅速發(fā)展宏觀環(huán)境良好；經(jīng)濟(jì)迅速增長，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大；土地供應(yīng)充分，進(jìn)一步加劇市場競爭；房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢，局部價格上漲較快，制約某些消費群體購買力；煙臺市房地產(chǎn)市場呈東西兩翼發(fā)展趨勢，近幾年萊山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，區(qū)域價值普遍被消費者看好；區(qū)域板塊已初步形成，由項目競爭轉(zhuǎn)變?yōu)榘鍓K競爭，競爭進(jìn)一步加?。簧虡I(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開發(fā)方向逐漸向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步提高；樓盤開發(fā)水平、營銷手法進(jìn)一步提高；都市規(guī)模擴(kuò)大和都市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，導(dǎo)致居民對住房規(guī)定增長；外地消費者在煙臺置業(yè)比例仍有小幅上升；新政對煙臺市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，導(dǎo)致某些消費者持幣現(xiàn)望，一定限度制約市場銷售。二、煙臺房地產(chǎn)市場狀況概述（一）煙臺市房地產(chǎn)市場概況要點概述：近幾年煙臺市房地產(chǎn)各項指標(biāo)總量穩(wěn)步上揚(yáng)，市場交易比較活躍，總體運(yùn)營態(tài)勢良好；二手房交易與租賃市場處在迅速成長階段，雖不成熟，但為住宅投資打下良好基本；商品房價格持續(xù)上揚(yáng)；商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場逐漸接近飽和；外地消費者購房比例較高，成為房地產(chǎn)市場一種重要消費力量；市場物業(yè)檔次、價格差別化較大，整體銷售狀況不錯；市場整體開發(fā)及營銷水平不一，隨著品牌公司進(jìn)入，開發(fā)理念逐漸提高；當(dāng)前整個房地產(chǎn)市場有樣板展示單位樓盤較少。土地供應(yīng)土地交易面積總建筑面積249.5萬平方米420.9萬平方米（資料來源：煙臺市土地局網(wǎng)站信息）煙臺市共掛牌（拍賣）出讓土地面積249.5萬平方米，總建筑面積420.9萬平方米，土地供應(yīng)量充分。除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者比例接近土地供用總量30%。房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)逐漸上揚(yáng)——房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資52億元85.7億元施工面積815萬平方米1050萬平方米竣工面積395萬平方米500萬平方米銷售面積400萬平方米440萬平方米住宅銷售面積——399萬平方米（資料來源：煙臺市記錄局網(wǎng)站、煙臺市建設(shè)信息網(wǎng)、山東省招遠(yuǎn)市信息網(wǎng)絡(luò)中心）二手市場處在迅速發(fā)展階段煙臺市區(qū)已存在較多二手房交易、租賃中介機(jī)構(gòu)，萊山區(qū)埠嵐附近就有三家，有些中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到比較專業(yè)水平。這闡明二手房交易、租賃市場處在迅速成長階段，雖尚未成熟，但也為住宅投資打下良好基本；商品房價格持續(xù)上升——商品房銷售均價（元/m2）23652649住宅銷售均價（元/m2）22532523從近兩年商品房銷售均價看，每年均有較大幅度上漲。全市商品房平均售價達(dá)每平方米2649元，同比增長12%，其中住宅2523元/平方米，增長16%。寫字物業(yè)價格也同步攀升，平均每平方米達(dá)到4518元，增長28%。據(jù)記錄，5月份煙臺房屋銷售價格比4月份增長1％。5月份新建商品房價格同比增長6.9％，比上月增長1.1％；二手住房價格同比增長4.8％，商品房價格持續(xù)上升。商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場逐漸接近飽和。據(jù)不完全記錄，煙臺市各類商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量不不大于55萬平米，比上升了近20%。由此可見，近兩年煙臺市商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量已超過100萬方，加上已營業(yè)商業(yè)場合及尚待開發(fā)土地，不難發(fā)現(xiàn)，煙臺商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場逐漸飽和。外地消費者購房比例較高，成為煙臺市房地產(chǎn)市場一種重要消費力量。隨著改革開放進(jìn)一步發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資熱土，吸引大量公司與大量人流，形成一種巨大消費市場。近幾年外地客戶在煙臺市購房比例較大并持續(xù)上升（外來人口涉及煙臺市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及某些外國人等），重要集中地是開發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。從對萊山區(qū)等樓盤實地走訪中理解到，外地人購房比例較高，有些樓盤甚至達(dá)到30%以上。7、市場物業(yè)檔次、價格差別化較大，兩極分化嚴(yán)重，整體銷售狀況不錯。當(dāng)前市場物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在各種檔次、價位產(chǎn)品，其中一線海景房、市中心區(qū)域樓價均價達(dá)到8000元/平方米，有些區(qū)域均價只有約3000元/平方米，兩極分化嚴(yán)重。通過對各種檔次樓盤實地走訪發(fā)現(xiàn)，由于產(chǎn)品所針對消費群體各有不同，當(dāng)前整體銷售狀況良好。煙臺房地產(chǎn)開發(fā)、營銷水平不一，隨著品牌公司進(jìn)入，開發(fā)理念逐漸提高。煙臺市整個房地產(chǎn)開發(fā)、營銷水平不一，有些本地開發(fā)商開發(fā)水平較高，如祥隆集團(tuán)開發(fā)海天名人廣場、南山集團(tuán)開發(fā)南山世紀(jì)城成為本地代表性樓盤；但有開發(fā)商還停留在較低檔開發(fā)層面上，對市場營銷不太注重且樓盤推廣途徑有限，從而制約項目銷售。隨著陽光100、北京天鴻集團(tuán)等外來品牌或?qū)嵙π酆窦瘓F(tuán)強(qiáng)勢進(jìn)駐，她們帶來先進(jìn)開發(fā)理念、營銷手段、產(chǎn)品開發(fā)等都直接刺激本地開發(fā)商水平提高。（二）芝罘區(qū)房地產(chǎn)市場狀況芝罘區(qū)商品房均價5500元/m2，當(dāng)前已突破6000元/m2。作為煙臺市最繁華老式商業(yè)中心，該區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)比較火熱，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍舊火熱。由于近年綜合開發(fā)，當(dāng)前已無地可批，以舊城改造和周邊區(qū)域興起為主。1.板塊劃分原則以市中心為基點，形成市中心與周邊區(qū)域兩大板塊。2.市中心板塊（1）板塊范疇青年路以東、北馬路以南、勝利路以西、紅旗路以北區(qū)域。（2）板塊現(xiàn)狀該板塊從來是煙臺市繁華地段，商業(yè)氛圍濃厚、配套成熟、交通便利，但此前由于拆遷難度大、運(yùn)作費用高、規(guī)劃規(guī)定高等因素，房地產(chǎn)開發(fā)比較沉寂，開工數(shù)量減少。，在政府高起點規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)商共同打造下，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，逐漸形成天鴻·凱旋城、陽光100及勝利社區(qū)“三足鼎立”局面，規(guī)模小房地產(chǎn)項目只能以配角角色出當(dāng)前中心區(qū)地產(chǎn)舞臺上。市中心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)火熱，已有項目有陽光100都市廣場、第一大道、陽光國際以及凱旋城商業(yè)廣場等，商業(yè)網(wǎng)點售價持續(xù)高升，售價在煙臺市處在前列，最高單價達(dá)到5萬元/㎡。由于配套成熟、地價昂貴，加上都市規(guī)劃及較先進(jìn)產(chǎn)品，因此市中心樓盤價格在這該板塊也是最高，如陽光100、凱旋城均價都在8000元/m2以上。由于地段、配套、交通等差別，該板塊也存在某些價位較低樓盤。如位于建設(shè)路與南大街交界陽光麗景、雪玉花園、陽光御景等以多層、小高層為主；環(huán)山路今日花園、華僑新城等高層住宅，樓盤均價約為3800—5000元/㎡。（3）客戶構(gòu)成由于配套成熟，該板塊是煙臺市諸多中層以上收入市民購房首選。隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展、都市向心力及影響力不斷增強(qiáng)，越來越吸引各地客戶前去，故該板塊客戶構(gòu)成比較復(fù)雜。（4）代表樓盤陽光100、凱旋城、陽光麗景、雪玉花園、陽光御景、今日花園、華僑新城。（5）發(fā)展趨勢市中心通過近年綜合開發(fā)，已基本無地可批，日后該板塊重要以舊城、舊村改造及拆遷安頓社區(qū)為主。同步受開發(fā)成本高、拆遷難度大等因素影響，因而市中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)重要指標(biāo)總體呈逐年下降趨勢。由于該板塊人口密度大，交通日益擁擠，居住環(huán)境不如萊山區(qū)好，諸多中檔收入市民考慮去萊山區(qū)購房。同步，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向著單一化、專業(yè)化方向發(fā)展，開發(fā)范疇突破老式區(qū)域，向芝罘周邊區(qū)域擴(kuò)散。由于可供開發(fā)土地日趨稀缺，市中心供應(yīng)量明顯局限性，該區(qū)域樓價仍有一定上升空間。（三）開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場狀況1.區(qū)域概況煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是中華人民共和國政府批準(zhǔn)設(shè)立首批國家級開發(fā)區(qū)之一，引進(jìn)涉及ＬＧ、富士康、大宇等公司入駐，開創(chuàng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新局面，區(qū)GDP達(dá)到270.04億元。經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長及外來人口增長帶動房地產(chǎn)迅速發(fā)展。2.房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資總額為15.24億元，占煙臺市區(qū)總投資25.45%，商品房均價達(dá)到2421元/m2，可見其開發(fā)火熱限度。開發(fā)區(qū)地價則較往年有較大增幅，樓面地價增長幅度達(dá)到50%以上，隨著開發(fā)區(qū)公司增長，此區(qū)域發(fā)展也加速，是成長最快區(qū)域之一，當(dāng)前開發(fā)區(qū)內(nèi)在售樓盤均價約3500元/m2。而海景房稀缺性將使該區(qū)域房產(chǎn)價格進(jìn)一步提高，如怡海翠庭、碧海云天等一線海景樓盤，均價已超過5000元/m2。當(dāng)前開發(fā)區(qū)在售項目約20各種，整個市場銷售形勢良好，物業(yè)升值速度快，市場供需兩旺，其中投資比例較大。3.客戶構(gòu)成由于區(qū)域特殊性，當(dāng)前居住在開發(fā)區(qū)人群重要有開發(fā)區(qū)本地居民、工人、政府公務(wù)員，公司中層管理人員、外企高檔管理人員，私營公司主等，其中外來人口購房比例接近40%。4.發(fā)展趨勢開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、入駐外來公司不斷增長，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ?，隨著土地價格增長，物業(yè)價格將會有較大限度上漲，投資前景看好。（四）萊山區(qū)房地產(chǎn)市場狀況1.板塊劃分原則依照區(qū)域樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價格等，將萊山區(qū)別為觀海路以東、觀海路以西兩個板塊較為合理。2.觀海路以東板塊（1）板塊范疇紅旗路以南，觀海路以東至濱海路以西范疇，樓盤集中分布在濱海中路地段。（2）板塊現(xiàn)狀該板塊濱海中路沿線是煙臺提高都市景觀建設(shè)重要工程之一。作為依山傍海發(fā)展起來大型聚居區(qū)，當(dāng)前已經(jīng)形成一種具備功能匯集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國際化生活交匯共生社區(qū)空間。該板塊重要以海景房為主，盡管項目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等各種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項目開發(fā)、設(shè)計、營銷、物業(yè)管理等各個方面在煙臺市來說做比較到位。在眾開發(fā)商共同努力，該板塊房價在短短內(nèi)上漲了500%以上，當(dāng)前該板塊大多數(shù)樓盤均價在6000—8000元/平方米，區(qū)域也成為煙臺市公認(rèn)“富人區(qū)”，但當(dāng)前該板塊樓盤普遍存在周邊生活配套局限性，購物不便、空置率高等問題。（3）客戶構(gòu)成該板塊客戶是煙臺市高收入人群代表，她們當(dāng)中有是私企老總，有是開發(fā)區(qū)公司高層管理人員，也有外國人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺市韓國人居住比較集中地方。這些客戶大都擁有私家車，而所居住社區(qū)離市區(qū)僅有約20分鐘車程。因此，她們普通喜歡開車去市中心購物。（4）代表樓盤海天名人廣場、東上海賦、黃海都市花園、銀和怡海山莊、金海岸花園、南山世紀(jì)城等。（5）發(fā)展趨勢由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，通過近年開發(fā)，當(dāng)前一線海景可供開發(fā)土地所剩無幾，該板塊發(fā)展受到限制，預(yù)測今明兩年高品位市場供應(yīng)量在20萬平方米左右。而分期開發(fā)南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。3.觀海路以西板塊（1）板塊范疇紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范疇。（2）板塊現(xiàn)狀該板塊從開始開發(fā)，進(jìn)入迅速發(fā)展階段，樓盤數(shù)量不多，有中高檔、中低檔產(chǎn)品，市場均價在3300—5000元/平方米不等。該板塊北面由于山景等因素，居住環(huán)境相對較好，社區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設(shè)計水平較高，整體銷售狀況比較抱負(fù)；板塊南面區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)處在起步階段，由于區(qū)域配套、環(huán)境等因素而使項目銷售遇到阻力，隨著區(qū)域與社區(qū)配套等不斷成熟，該區(qū)域樓盤銷售狀況逐漸轉(zhuǎn)好，當(dāng)前整體銷售都接近尾聲，已交樓社區(qū)入住率比較高。當(dāng)前該板塊生活配套尚不完善，在一定限度上影響項目銷售。（3）客戶構(gòu)成該板塊客戶構(gòu)成比較復(fù)雜，有煙臺市本地居民，也有來自下屬縣市、市外居民、外省、外國人，其中以韓國人和東北人為多。（4）代表樓盤該板塊北面以臺灣村、響水灣山莊、佳隆花園為代表；南面以綠色家園、鑫龍旺源社區(qū)為代表。（5）發(fā)展趨勢由于市政府南遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改進(jìn)，該板塊具備明顯區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域為開發(fā)熱土，價格呈現(xiàn)較快增長趨勢。當(dāng)前沿迎春大街土地已基本批完，已批土地預(yù)測總建筑面積達(dá)到100萬平方米，該板塊即將進(jìn)入激烈市場競爭階段，也可以說是一種新居住板塊即將全面建設(shè)。（五）機(jī)場路沿線房地產(chǎn)市場狀況煙臺市機(jī)場路是進(jìn)入煙臺市區(qū)重要交通干道，兩側(cè)地勢平坦，自然環(huán)境優(yōu)美；所處黃務(wù)分區(qū)是規(guī)劃以外向型工業(yè)、商貿(mào)、物流為主生態(tài)型都市新區(qū)。運(yùn)用都市設(shè)計原則和辦法對該區(qū)域設(shè)計，將有助于該區(qū)域形成有特色可控制都市形態(tài)，突出黃務(wù)分區(qū)作為煙臺市南大門都市建筑形象。

機(jī)場路在煙臺市大交通系統(tǒng)中有舉足輕重地位，是煙臺市重要南出口。第一，通過煙青一級公路與青島、濟(jì)南以及南方省份都市相連；第二，是乘飛機(jī)旅客進(jìn)入煙臺市區(qū)必經(jīng)之路；第三，通過杜家疃立交橋與煙臺市軫八環(huán)城高速相交，是煙臺周邊都市進(jìn)入煙臺市航空港要道；第四，通過黃務(wù)立交橋與煙臺市五區(qū)連接路相交，是連接煙臺市大市區(qū)重要環(huán)節(jié)。區(qū)域內(nèi)山體、水體、平地等自然要素完美結(jié)合。山丘綿延起伏，具備豐富景觀層次；綠化條件良好，青山碧水互相掩映。區(qū)域內(nèi)外夾河與機(jī)場路相交于珠巖橋，通過初步改造外夾河河水清澈；勤河幾乎與機(jī)場路平行貫穿研究區(qū)域內(nèi)。區(qū)域具備創(chuàng)造豐富建筑空間得天獨厚基本條件。以商貿(mào)、物流和外向型工業(yè)為主綜合性都市發(fā)展新區(qū)功能定位，與黃務(wù)優(yōu)越自然環(huán)境條件和明顯交通區(qū)位優(yōu)勢結(jié)合，使研究區(qū)域成為具備巨大發(fā)展?jié)摿Χ际械囟危瑓^(qū)位優(yōu)勢將轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢。煙臺市政府提出“拓展東西兩翼，貫通南北山?！币?guī)劃戰(zhàn)略，推動煙臺南部新城發(fā)展。機(jī)場路（北接大海陽路）、青年南路、通世南路是市區(qū)三條并行向南都市干道。大海陽路大修工程于6月初開工,先期整修路段為南大街到北馬路,8月1日南大街以南路段已全線封閉,開始施工。青年南路總投資逾10億元、全長11公里，現(xiàn)已通車。青年南路北起紅旗中路，向南穿過世回堯工業(yè)園，直至大沽夾河。規(guī)劃道路紅線寬40米，車行道寬31米，兩側(cè)人行道各4.5通世南路北起惠安社區(qū)，向南穿越山體進(jìn)入臥龍園區(qū)，通過初家、夏家和黃務(wù)居民區(qū)，穿越連城路，南至珠巖河。道路全長10.6公里，規(guī)劃道路紅線寬40米，屬于都市I機(jī)場路沿線發(fā)展格局和趨勢（一）沿線市調(diào)及簡要分析馨逸園馨逸園位于機(jī)場路西,青年南路東(下曲家)。該項目總建筑面積為40萬平米，建筑形式為多層和小高層。其中一期10萬平米,從12月份開始銷售，開盤起價2960元/平米,現(xiàn)均價3550元/平米,半年時間漲幅600元/平米,漲幅率達(dá)20%，現(xiàn)項目一期以基本售罄。泰晤士新城泰晤士新城位于黃務(wù)立交橋東北角，采用歐式泰晤士風(fēng)情建筑外觀。該項目屬于商業(yè)立項,產(chǎn)權(quán)40年。當(dāng)前工程即將封頂,一期共450套。主打標(biāo)語是“開門是店鋪，關(guān)門是別墅”。項目首層是商鋪、2層或3層為辦公、4層為居?。▽痈?.4米,可做閣樓）。因此采用1—3層或1—4層整體銷售方式，不分層散賣。由于銷售證件因素泰晤士新城至今沒有銷售，也不接受預(yù)定，詳細(xì)銷售時間未定。當(dāng)代山水田園當(dāng)代山水田園位于黃務(wù)辦事處駐地向南，夾河公園北，9路東珠巖站,總建筑面積為14.2萬平方米.該項目屬于舊村改造工程，于5月開盤。一期5棟四層低密度住宅已經(jīng)售完，二期7棟低密度山水住宅即將開盤。當(dāng)前均價2580元/平米,定金元。山水龍城山水龍城于6月30日開盤至今，一期放量500套已售完450余套。但山水龍城戶外圍檔和燈箱廣告在下半年就已經(jīng)推出。市內(nèi)售樓處在底投入使用，前期客戶積累時間較長，4月份開始售卡，6月30日正式開盤。前期購買置業(yè)卡客戶一次性付款享有98折，按揭99折優(yōu)惠。開盤后規(guī)定客戶在7月20日之前所有換簽完畢，當(dāng)前銷售達(dá)90%以上，成交均價3500元左右。剩余多為頂層＋閣樓戶型，（西向較多）。一期剩余房屋當(dāng)前對外報價在3800元左右。別墅現(xiàn)處在規(guī)劃階段,預(yù)測來年銷售。(價格未定)二期開盤時間未定。蓁山花園蓁山花園位于蓁山屯路132號，總建筑面積40萬平方米。建筑形式為多層或小高層住宅。該項目由蓁山屯村委會和中正集團(tuán)合伙分幾期開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)是二期（總建面73870平米）。一期“蓁山花園”以售罄入住，二期“蓁山花園?帝景園”于4月開盤，面積范疇在67平米---130平米。據(jù)調(diào)查二期以基本售罄，起價3760元/平米，均價4000元/平米。預(yù)測4月錦澤?香檳小鎮(zhèn)錦澤?香檳小鎮(zhèn)位于姜家疃社區(qū)以北,總建筑面積350000平米,為多層和小高層。據(jù)理解，該項當(dāng)前期由一家上海設(shè)計院進(jìn)行項目規(guī)劃設(shè)計，但因種種因素，現(xiàn)與一家煙臺本地設(shè)計院進(jìn)行規(guī)劃。當(dāng)前項目沒有正式啟動,只有圍檔廣告，售樓處、詳細(xì)規(guī)劃、銷售資料和數(shù)據(jù)參數(shù)都沒有。通世新城通世新城位于機(jī)場路和繞城高速東北角。總建筑面積70萬平方米（一期30萬平米，二期40萬平米），定位為“小戶型之都”，戶型面積從48-98平米，共7種戶型。建筑形式為多層、小高層和高層。由于戶型面積較小，因此客戶群以年輕人第一次置業(yè)和附近工作人群為主。當(dāng)前尚未正式銷售，初步擬定8、9月份開盤，詳細(xì)價格未定，業(yè)務(wù)員和山水龍城價格作比較，也采用發(fā)售置業(yè)卡方式進(jìn)行銷售，詳細(xì)金額未定。通過上述表格可以看出，當(dāng)前該區(qū)域在售樓盤主力戶型以70－80㎡兩居、90－120㎡三居為主；建筑類型多為6層多層及11層小高層，但因多層不帶電梯，因而4－6層普遍單價較低且容易成為滯銷樓層；產(chǎn)品類型均為售價在3000－3300元普通住宅，園林規(guī)劃、立面設(shè)計、戶型設(shè)計、配套設(shè)施等檔次較低。項目整體規(guī)劃水平參差不齊山水龍城（較好）當(dāng)代山水田園（平庸）泰晤士新城戶型設(shè)計不夠細(xì)膩，空間運(yùn)用不夠充分（儲藏、溝通、舒服、炫耀等）（很差）（很差）立面設(shè)計水平參差不齊，超越對手易如反掌（普通）（很差）（二）區(qū)域都市規(guī)劃與功能定位由煙臺市政府牽頭，黃務(wù)地區(qū)政府與天津大學(xué)都市規(guī)劃設(shè)計研究院專家團(tuán)隊專家們共同提出了建設(shè)南部“煙臺新城”規(guī)劃。該規(guī)劃將黃務(wù)地區(qū)重新劃分，北起篆山村，南至萊山機(jī)場，東到初家鎮(zhèn)與黃務(wù)鎮(zhèn)交界處，西迄外夾河，面積約49.74平方公里，功能定位為以商貿(mào)和外向型工業(yè)為主綜合性、生態(tài)型都市發(fā)展新區(qū)。分區(qū)設(shè)計了“一心、兩軸、一環(huán)、八組團(tuán)”格局。一心：在黃務(wù)立交橋周邊形成以區(qū)級行政、商業(yè)、文化娛樂為主分區(qū)中心；兩軸：以煙青一級公路和五區(qū)連接路為中心發(fā)展軸，兩側(cè)將建成全區(qū)重要行政辦公中心、商業(yè)貿(mào)易、物流中心及第三產(chǎn)業(yè)連片區(qū)；一環(huán)：結(jié)合當(dāng)前公路狀況，隨形就勢建設(shè)環(huán)區(qū)路，將八大組團(tuán)有機(jī)地聯(lián)系在一起；八大組團(tuán)：東北臥龍工業(yè)組團(tuán)、東南工業(yè)組團(tuán)、西北生活組團(tuán)、西南商務(wù)生活組團(tuán)、上車門生活組團(tuán)、南車門工業(yè)物流組團(tuán)、劉家生活服務(wù)組團(tuán)和諸嘉生活服務(wù)組團(tuán)。綜合以上因素，隨著交通改進(jìn)、市政完善賦予黃務(wù)新概念。魯東大學(xué)、市委黨校、二中南校、煙臺職業(yè)學(xué)院、等一大批大中院校在南部集中分布，也為這一大型居住區(qū)完善了區(qū)域功能，匯集了旺盛人氣。市區(qū)內(nèi)，如火如荼舊城改造正在進(jìn)行，除一某些回遷外，其中絕大某些選取搬遷，這些人群將會從新購買房屋，沿著都市主干道分流，她們會選取都市近郊，價位合理適中，居住環(huán)境好項目，將來南郊功能必定還是居住，這是由都市發(fā)展規(guī)律決定，并且這也是適合居住地段。無論在土地成本，發(fā)展空間，銷售價格上都比其她區(qū)域更有競爭力。（三）區(qū)域社會文化環(huán)境隨著煙臺市區(qū)改造,沿大海陽路、青年南路、通世路以及機(jī)場路向南縱橫連接,世回堯、黃務(wù)等城郊農(nóng)村,已經(jīng)逐漸改造延伸為新城區(qū),成了芝罘區(qū)都市空間向南突圍方向所在。在前些年都市建設(shè)中,南部并不被市民看好,因素大抵如下:偏遠(yuǎn),交通不便。但是,隨著交通改造暢捷,這一區(qū)域受到了眾多懷念都市生活、不肯離城太遠(yuǎn)市民群體歡迎,這一某些人近85%是臨近結(jié)婚和新婚年輕人,其中相稱一某些是白領(lǐng)階層。上古以為：青年、白領(lǐng)階層代表著新文化、新生活，為區(qū)域人文環(huán)境注入了活力。（四）客戶群體調(diào)查研究上古進(jìn)入煙臺市場近一年時間里，持續(xù)對房地產(chǎn)消費群體進(jìn)行調(diào)研，調(diào)查消費者年齡多在28－45歲之間，且多是具備較強(qiáng)購買力消費者。調(diào)查重要針對三方面進(jìn)行：消費者購買力水平、購買傾向、消費習(xí)慣及特性。如下是上古調(diào)查數(shù)據(jù)：購買群體受訪者普遍表達(dá)當(dāng)前煙臺購房能力最強(qiáng)消費者重要是政府公務(wù)員、銀行、開發(fā)區(qū)公司之類工作人員及政府部門企事業(yè)單位員工、教師及外地消費者等，普通市民購買能力有限。購房因素大某些受訪者購房是為了改進(jìn)居住條件，她們對當(dāng)前居住條件普遍不滿，有些住在城中村里，同步也有小某些受訪者為了小孩教誨但愿住離學(xué)校近點。這闡明受訪者對居住環(huán)境、品質(zhì)和教誨資源十分注重。外地客戶在煙臺置業(yè)重要是為了度假和投資。3、購房心理約有70%受訪者表達(dá)對開發(fā)商信任度不夠，但愿眼見為實，看到現(xiàn)場實景才肯放下心去購買。與此同步，大某些受訪者對品牌開發(fā)商認(rèn)同度較大，對品牌開發(fā)商開發(fā)樓盤認(rèn)同度大，以為質(zhì)量有保證。4、戶型及面積偏好（1）大某些受訪者家庭構(gòu)造以三口之家為主，因而普遍對住房需求以二房或三房為主，面積在90—120平方米之間。初次置業(yè)年輕消費群體由于積蓄有限，有近70%年輕消費者表達(dá)，首選70—90平方米兩房。二次置業(yè)中端客戶為了改進(jìn)環(huán)境、提高生活質(zhì)量而換房，她們不但追求大面積戶型，更講究居住舒服度，對社區(qū)品質(zhì)和環(huán)境極為關(guān)注。在座談中理解到約有75%消費者規(guī)定住房面積約為120平方米，投資者比較關(guān)注70—90平方米兩房。（3）建筑形態(tài)接受度大某些受訪者比較青睞多層住宅，但同步表達(dá)已能接受高層建筑，但對高層公寓尚有一定心理抗性。同步，90%以上受訪者均以為南北朝向為首選，以為通風(fēng)、采光效果好。（4）對建筑空間規(guī)定大某些受訪者但愿客廳、主臥與衛(wèi)生間面積較大，同步某些女性群體比較注重廚房與餐廳面積與布置。有超過50%受訪者但愿有開放式陽臺，便于晾曬衣服或養(yǎng)花。（5）價格接受限度70%受訪者以為價格在3000元/平方米接受度較高，超過3500元/平方米將存在一定障礙。幾乎所有受訪者都表達(dá)：之因此以為該區(qū)域房產(chǎn)價格應(yīng)當(dāng)?shù)土?，是由于?dāng)前該區(qū)域所有產(chǎn)品品質(zhì)都較低，并且區(qū)域配套存在缺陷，如果社區(qū)品質(zhì)高、景觀好，外部環(huán)境改進(jìn)，價格貴某些也可以接受！（6）周邊配套需求受訪者對社區(qū)周邊環(huán)境好、配套成熟項目接受度比較高，對購物、出行、休閑不以便、配套不成熟區(qū)域和樓盤尚有一段心理抗性。她們以為尋常購物有效半徑普通在一公里以內(nèi)，如果超過一公里比較難接受。（7）社區(qū)配套需求大某些受訪者以為社區(qū)要有解決基本生活社區(qū)配套，而休閑、運(yùn)動場合較多項目比較受歡迎。（8）房屋交付原則大某些受訪者以為只要有時間就選取自己裝修，特別是初次置業(yè)者，她們普通注重個人喜好和裝修風(fēng)格，不喜歡雷同。只有小某些年輕群體、外地消費者（涉及下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)、市外、華僑和外國客戶）但愿交樓原則為精裝修。總之，當(dāng)前已浮出水面在售和待售項目總建筑面積在400——500萬平米之間。機(jī)場路2個以上旗艦大盤持續(xù)熱銷和青年南路開通，必將引來兩路沿線豐富土地儲備集中釋放，引來該居住帶開發(fā)和購買熱潮。旗艦大盤規(guī)模至少40——50萬平米以上，并有可持續(xù)升級潛力和能力。如山水龍城和本案。500萬——1000萬平米超大規(guī)模、低密度、山景生態(tài)居住帶，正在從老城區(qū)核心地段——南大街，延機(jī)場路——煙臺典型都市迎賓大道，悄然形成。并隨著青年路和青年南路全線貫通而豁然呈現(xiàn)。（五）四大概念1、煙臺新城概念——煙臺新核心區(qū)、新都市規(guī)劃——位于煙臺核心高速路旁由煙臺市政府牽頭，黃務(wù)地區(qū)政府與天津大學(xué)都市規(guī)劃設(shè)計研究院專家團(tuán)隊專家們共同提出了建設(shè)南部“煙臺新城”規(guī)劃。該規(guī)劃將黃務(wù)地區(qū)重新劃分，北起篆山村，南至萊山機(jī)場，東到初家鎮(zhèn)與黃務(wù)鎮(zhèn)交界處，西迄外夾河，面積約49.74平方公里，功能定位為以商貿(mào)和外向型工業(yè)為主綜合性、生態(tài)型都市發(fā)展新區(qū)。機(jī)場路概念——聯(lián)結(jié)世界紐帶（1小時至北京、上海、首爾）交通便利——機(jī)場路在煙臺市大交通系統(tǒng)中有舉足輕重地位，是煙臺市重要南出口。第一，通過煙青一級公路與青島、濟(jì)南以及南方省份都市相連；第二，是乘飛機(jī)旅客進(jìn)入煙臺市區(qū)必經(jīng)之路；第三，通過杜家疃立交橋與煙臺市軫八環(huán)城高速相交，市煙臺周邊都市進(jìn)入煙臺市航空港要道；第四，通過黃務(wù)立交橋與煙臺市五區(qū)連接路相交，是連接煙臺市大市區(qū)重要環(huán)節(jié)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展概念——以建設(shè)“煙臺南部新城”為機(jī)遇，依托機(jī)場路、連城路和青年南路交通優(yōu)勢，確立了以舊村整體改造為主房地產(chǎn)開發(fā)、當(dāng)代商貿(mào)物流和高科技工業(yè)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。區(qū)域具備創(chuàng)造豐富建筑空間得天獨厚基本條件。以商貿(mào)、物流和外向型工業(yè)為主綜合性都市發(fā)展新區(qū)功能定位，與黃務(wù)優(yōu)越自然環(huán)境條件和明顯交通區(qū)位優(yōu)勢結(jié)合，使研究區(qū)域成為具備巨大發(fā)展?jié)摿Χ际械囟?，區(qū)位優(yōu)勢將轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢。住宅郊區(qū)化概念——機(jī)場路沿線是各大都市住宅郊區(qū)化先鋒（北京中央別墅區(qū)、上海古北高檔住宅區(qū)、住宅郊區(qū)化是都市化過程中一種必然經(jīng)歷發(fā)展階段，重要是指都市由集聚式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)散式發(fā)展，體現(xiàn)為人口、工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、辦公業(yè)等先后從都市中心區(qū)向郊區(qū)遷移。從國際經(jīng)驗來看，當(dāng)一種地區(qū)人均GDP超過3000美元，住宅郊區(qū)化將進(jìn)入加速期，而煙臺人均GDP為36955元（人民幣），超過4800美元，都市GDP增長、支柱產(chǎn)業(yè)外移必將帶動都市郊區(qū)化進(jìn)程，此外，煙臺市每百戶都市居民家庭擁有家用汽車6.5輛，大大縮短了空間轉(zhuǎn)換成本，因而上古以為：煙臺已經(jīng)具備了住宅郊區(qū)化條件。上古以為：煙臺南部新城作為煙臺核心都市重要居住組團(tuán)，距離南大街僅10公里，并且擁有良好自然景觀，結(jié)合機(jī)場路資源是國內(nèi)難得富人區(qū)發(fā)展帶，在煙臺這里更容易吸引都市白領(lǐng)階層前來居住，在成熟后會逐漸發(fā)展成為富人、外籍人士生活圈。北京郊區(qū)化進(jìn)程北京住宅郊區(qū)化歷經(jīng)了兩輪浪潮。首輪北京住宅郊區(qū)化浪潮開始于90年代后期，亞運(yùn)會之后。這一輪開發(fā)屬于開發(fā)商無意識行為，在產(chǎn)品上是溫榆河高檔別墅和通州元如下低價房并存局面，消費群也因而分為兩個極端，一是有錢需要改進(jìn)環(huán)境者，二是購買能力低“自貶”郊外者。第二輪郊區(qū)化應(yīng)當(dāng)在先后，此輪浪潮是受都市基建推動，迅速干道、迅速路、都市捷運(yùn)建造開通，與都市環(huán)線接駁，帶動了大批郊區(qū)住宅開發(fā)，如南北輕軌線對回龍觀帶動、八通縣對通州區(qū)帶動等。如果說第一輪開發(fā)商是在“造勢”話，第二輪郊區(qū)住宅開發(fā)商則開始“借勢”。近兩年，北京住宅郊區(qū)化應(yīng)進(jìn)入第三階段，其核心內(nèi)容應(yīng)變?yōu)椤敖紖^(qū)都市化”問題。例如建立都市次級商業(yè)中心，使都市發(fā)展由“攤大餅”模式轉(zhuǎn)為有層次組團(tuán)模式，形成起起落落都市天際線，使郊區(qū)住宅成為都市機(jī)體一種構(gòu)成某些。（六）項目SWOT分析1、優(yōu)勢位于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，都市強(qiáng)力改造主干道上，位于自然成本熱銷地帶——500萬——1000萬平米超大規(guī)模、低密度、山景生態(tài)居住帶，——適度地進(jìn)行可持續(xù)產(chǎn)品升級，便可獲得較高回報持續(xù)熱銷?！堑统杀?、低風(fēng)險、快回款、高回報典型地產(chǎn)項目。（如萬科都市花園系列等）位于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，都市強(qiáng)力改造主干道上，位于自然成本熱銷地帶。（提示：本區(qū)域經(jīng)濟(jì)、交通、景觀、環(huán)境均擁有良好基本，將來發(fā)展?jié)摿o限。）100萬平米超大規(guī)模、低密度、山景生態(tài)居住帶，適度地進(jìn)行可持續(xù)產(chǎn)品升級，便可獲得較高回報持續(xù)熱銷。是低成本、低風(fēng)險、快回款、高回報典型地產(chǎn)項目。（提示：在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)都市內(nèi)，自然條件好近郊區(qū)大盤，無不成為明星樓盤。如：萬科都市花園系列等）區(qū)域內(nèi)自然資源豐富。山體、水體、平地等自然要素完美結(jié)合。山丘綿延起伏，具備豐富景觀層次；綠化條件良好，青山碧水互相掩映。區(qū)域內(nèi)外夾河與機(jī)場路相交與珠巖橋，通過初步改造外夾河河水清澈；勤河幾乎與機(jī)場路平行貫穿研究區(qū)域內(nèi)。劣勢離城較遠(yuǎn)，普遍心理區(qū)位較偏。（可用品質(zhì)大盤知名度和影響力去克服?？稍O(shè)立通往南大街城際班車。如萬科都市花園系列。）當(dāng)前規(guī)模還偏小，配套規(guī)模和品質(zhì)受到一定局限，對持續(xù)利益最大化有一定制約。不臨機(jī)場主路，地標(biāo)性不夠（可在項目機(jī)場路和青年南路設(shè)立兩個標(biāo)志性社區(qū)風(fēng)格大門，并在機(jī)場路邊，設(shè)立大型標(biāo)志性社區(qū)風(fēng)格牌樓以及引導(dǎo)樹林、引導(dǎo)路燈、引導(dǎo)標(biāo)記等（建議適度參照北京或廣州星河灣）距離都市較遠(yuǎn)，市民心理區(qū)位偏僻。（提示：可用品質(zhì)大盤知名度和影響力去克服?？稍O(shè)立通往南大街城際班車。如萬科都市花園系列。同步隨著新城建設(shè)，此心里區(qū)位將逐漸弱化）當(dāng)前區(qū)域居住體量總體規(guī)模還偏小，配套規(guī)模和綜合居住品質(zhì)受到一定局限，對持續(xù)利益最大化有一定制約。（提示：相信在本項目帶動下，各個開發(fā)公司將在產(chǎn)品規(guī)劃、園林設(shè)計方面加大投入力度，利于區(qū)域整體面貌升級。）不臨機(jī)場路主路，地標(biāo)性不夠。（建議：可在項目機(jī)場路和青年南路設(shè)立兩個標(biāo)志性社區(qū)風(fēng)格大門，并在機(jī)場路邊，設(shè)立大型標(biāo)志性社區(qū)風(fēng)格牌樓以及引導(dǎo)樹林、引導(dǎo)路燈、引導(dǎo)標(biāo)記等（建議適度參照北京或廣州星河灣）威脅山水龍城兩路潛在儲備大盤挑戰(zhàn)——區(qū)域內(nèi)大規(guī)模都市建設(shè)，涌現(xiàn)出眾多競爭對手。機(jī)會針對都市工薪主流全面適度升級產(chǎn)品精細(xì)打造崇高品質(zhì)嚴(yán)格控制適當(dāng)成本成為沿線領(lǐng)軍大盤。機(jī)會——擁有政策背景煙臺新城規(guī)劃與建設(shè)，區(qū)域不斷成熟中。目的客戶群分析與定位客戶定位1、年齡：青年群體，25歲至40歲2、職業(yè)：白領(lǐng)、公務(wù)員群體、自由職業(yè)者3、教誨背景：大專以上學(xué)歷4、家庭構(gòu)造：單身、丁克家庭、或三口之家5、購買目：獨立、改進(jìn)居住條件、投資、養(yǎng)老等綜上所述做為面向老城區(qū)市級大盤，主流客戶群必然來自老城區(qū)到機(jī)場之間葫蘆型區(qū)域。以都市工薪階層、中小商、公司主為主流以中高檔白領(lǐng)主管為先鋒和客戶標(biāo)志以都市高收入人群為輔助項目整體定位1、煙臺都市發(fā)展主干道——迎賓大道上2、低密度、多層次、全電梯3、白領(lǐng)花園洋房，浪漫國際社區(qū)4、1000萬平米超大規(guī)模、低密度、山景生態(tài)居住帶領(lǐng)軍大盤詳細(xì)市場定位與規(guī)劃原則如下：低密度、多層次、全電梯（1）在1.2容積率背景下，南低北高，西低東高。（2）社區(qū)風(fēng)格標(biāo)志性小高層組團(tuán)、5—7層全電梯多層主流組團(tuán)、3+1疊拼組團(tuán)、聯(lián)排雙拼和小獨棟組團(tuán)以及社區(qū)會所、幼兒園和配套商業(yè)街等共同構(gòu)成錯落有致多層次建筑群落。（3）整體社區(qū)三層以上房屋（含別墅地下室）均帶無機(jī)房電梯系列。白領(lǐng)花園洋房立面：簡約化、國際化、適度莊園大宅氛圍。（2）戶型配比喻略多一點面積、多一點品質(zhì)，月供承受力大體相稱，但性價比感受將大為不同。每一種戶型均比當(dāng)前該居住帶主流熱銷戶型大5—10平米，總價多2—4萬元，首付多6000——1元，月供，每月多140—280元。首期多層電梯洋房戶型配比范疇(預(yù)測開盤均價3300元/平米)：兩居80——90平米總價26萬——30萬（3300元/平米）。占70%左右三居110——140平米總價36萬——46萬（3300元/平米）。占25%左右四居150——170平米總價50萬——56萬（3300元/平米）。占5%左右注：先按9070政策設(shè)計安排,局部可考慮小三居或一居搭配組合。（3）戶型特點寬幅低落地大窗八角窗充分明廚明衛(wèi)盡量南北通透（4）層高建議2.9米，符合多層主流社區(qū)領(lǐng)軍地位（5）一梯2—3戶浪漫國際社區(qū)典型山水園林（2）緊湊崇高配套需要一種以25米原則游泳池為核心緊湊型高檔會所（約平米左右）一種較高知名度幼兒園一條配套商業(yè)街10000平米以內(nèi)（3）地標(biāo)社區(qū)大門（4）人文設(shè)施點綴（5）知名物業(yè)管理（可引入萬科、中海等國內(nèi)知名物業(yè)管理公司）項目核心價值提煉——煙臺十最煙臺迎賓大道，1000萬平米超大規(guī)模、低密度、山景生態(tài)居住帶領(lǐng)軍大盤煙臺首家全電梯多層花園洋房社區(qū)煙臺最浪漫國際氛圍社區(qū)煙臺最具莊園情調(diào)典型社區(qū)煙臺最安全低密度國際社區(qū)煙臺最氣派標(biāo)志性社區(qū)大門和社區(qū)牌樓煙臺最受都市白領(lǐng)歡迎低密度社區(qū)煙臺最持續(xù)熱銷低密度大盤煙臺最具投資潛力低密度大盤煙臺最具品牌價值低密度大盤項目推廣主題理念以及參照案名項目推廣主題理念煙臺最浪漫多層、電梯、山景洋房項目參照案名——簡愛莊園（二）主題適應(yīng)性分析八、項目推廣方略（一）項目綜合賣點分析●新生活居住區(qū)標(biāo)志性大盤●便捷交通路網(wǎng)，社區(qū)班車直達(dá)市區(qū)●氣勢恢弘社區(qū)大門●浪漫國際化社區(qū)●低密度社區(qū)●花園情景洋房，立面設(shè)計當(dāng)代、潮流●6層電梯洋房，奢華生活體驗●安防、監(jiān)控設(shè)施完善●移步易景山水園林規(guī)劃●超前戶型設(shè)計●全景落地窗設(shè)計（二）媒體推廣方略項目推廣建議采用“重要面向市區(qū)、周邊市縣選取重點投放”原則。1、預(yù)熱期、一期開盤期間及強(qiáng)銷期：采用地毯式轟炸，全面鋪開，廣泛提高項目知名度；2、持續(xù)期:保存重點有效媒體投放；3、二期開盤、強(qiáng)銷