京津冀固安國際商貿(mào)城項(xiàng)目一期營銷策劃方案匯總樣本

京津冀（固安）國際商貿(mào)城項(xiàng)目一期營銷策劃書12月23日目錄第一章項(xiàng)目總論 51.1項(xiàng)目背景 51.2項(xiàng)目概況 61.2.1項(xiàng)目名稱 61.2.2擬建地點(diǎn) 61.2.3建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及投資估算 61.2.4商貿(mào)城規(guī)劃 71.3項(xiàng)目進(jìn)展 71.4項(xiàng)目目的 71.4.1優(yōu)化京津冀都市群網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造 71.4.2提高京津冀地區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力 81.4.3打造固安成為新國際潮流文化中心 8第二章整體分析 82.1市場(chǎng)特性 82.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 82.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分類 82.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)特性 92.2行業(yè)分析 92.3消費(fèi)趨勢(shì)分析 102.4銷售狀況分析 10第三章項(xiàng)目所在環(huán)境PEST分析 113.1.政策 113.2經(jīng)濟(jì) 123.3社會(huì) 123.4技術(shù) 13第四章項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析PEOTER分析 134.1業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 134.2跟進(jìn)競(jìng)爭(zhēng) 144.3代替競(jìng)爭(zhēng) 144.4上家競(jìng)爭(zhēng) 144.5下家競(jìng)爭(zhēng) 14第五章項(xiàng)目匯總SWOT分析 155.1優(yōu)勢(shì) 155.1.1政策背景優(yōu)勢(shì) 155.1.2區(qū)位交通優(yōu)勢(shì) 155.1.3整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 155.1.4建筑設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 165.1.5互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì) 165.2劣勢(shì) 165.2.1投資回報(bào)期較長(zhǎng)，經(jīng)營模式有待摸索 165.2.2開發(fā)商品牌影響力不夠 165.2.3區(qū)域帶動(dòng)力較低，缺少專項(xiàng)政策扶持 175.3機(jī)會(huì) 175.3.1宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)力 175.3.2京津冀一體化區(qū)域發(fā)展帶動(dòng) 175.3.3借助優(yōu)勢(shì)資源整合發(fā)展 175.4威脅 185.4.1周邊大都市影響力 185.4.2行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 185.4.3成本増加 18第六章營銷戰(zhàn)略規(guī)劃 196.1市場(chǎng)引爆點(diǎn) 196.2市場(chǎng)布局 196.3主導(dǎo)操作思路 206.4運(yùn)作模式 206.5市場(chǎng)進(jìn)入與運(yùn)作思路及設(shè)計(jì) 216.5.1戰(zhàn)略位置，占據(jù)發(fā)展先機(jī) 216.5.2恢弘規(guī)劃，重塑都市格局 216.5.3建設(shè)啟動(dòng)，拉開北京專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移帷幕 21第七章營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃 227.1產(chǎn)品方略 227.2產(chǎn)品定位與細(xì)分 227.2.1國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)及商業(yè)配套 227.2.2當(dāng)代倉儲(chǔ)物流 237.2.3配套生活區(qū) 237.3價(jià)格方略 237.3.1國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)及商業(yè)配套 237.3.2當(dāng)代倉儲(chǔ)物流 247.3.3配套生活區(qū)（住宅） 247.4渠道方略 247.4.1本地行銷手法規(guī)劃 247.4.2異地行銷手法規(guī)劃 247.4.3網(wǎng)絡(luò)行銷手法 25第八章促銷思路概要及促銷與推廣細(xì)案 258.1上市渠道促銷籌劃 258.1.1文化中心定性 258.1.2優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造 258.1.3提高京津冀地區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力 268.2上市終端消費(fèi)者促銷籌劃 268.3上市終端推廣籌劃 268.3.1市場(chǎng)模式更新 268.3.2市場(chǎng)進(jìn)行信息化管理運(yùn)作 278.3.3物流平臺(tái)即網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)搭建 278.4媒介促銷安排 278.4.1國家戰(zhàn)略，領(lǐng)銜時(shí)代機(jī)遇 278.4.2優(yōu)越地理位置，創(chuàng)立新商機(jī) 288.5后期促銷跟進(jìn)籌劃 28

第一章項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)從二十世紀(jì)八十年代開始建立，通過風(fēng)風(fēng)雨雨，從幼稚到成熟，己經(jīng)逐漸從過去以單位集團(tuán)購買、福利分房為主過渡到如今個(gè)人消費(fèi)者成為市場(chǎng)需求主體，市場(chǎng)化限度大大提高。在國家勉勵(lì)個(gè)人消費(fèi)政策引導(dǎo)下，中華人民共和國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)持續(xù)近年保持了高于GDP增長(zhǎng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，己經(jīng)成為支持國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要力量。中華人民共和國房地產(chǎn)行業(yè)為居民住房奔小康、增進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展、人民生活水平大幅度提高都做出了不可磨滅貢獻(xiàn)。首都功能疏解暨京津冀一體化進(jìn)程。近來提出“非首都功能疏解”無疑給北京周邊都市注入了一劑強(qiáng)心針。特別對(duì)于像固安此類離北京近來第一梯隊(duì)都市無疑是承辦這些功能首選區(qū)域。這為涉及固安在內(nèi)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈都市帶來重要發(fā)展機(jī)遇與經(jīng)濟(jì)提振。改革開放以來中華人民共和國崛起一種核心平臺(tái)，即在區(qū)域?qū)蛹?jí)上都市構(gòu)建出產(chǎn)業(yè)協(xié)作和組團(tuán)模式。老式商業(yè)文化中心都市在改革開放大環(huán)境下，逐漸形成珠三角、長(zhǎng)三角和京津冀三大都市群。京津冀都市群所在華北地區(qū)，是全國重工業(yè)最集中區(qū)域之一，但也是市場(chǎng)轉(zhuǎn)型發(fā)展較為落后區(qū)域。國內(nèi)首部都市群藍(lán)皮書——《中華人民共和國都市群發(fā)展指數(shù)報(bào)告》指出，在三大都市群中，京津冀都市文化指數(shù)最高，但都市首位比則是其最大軟肋。因而在京津冀都市群中哺育中檔都市節(jié)點(diǎn)，壯大北京、天津以外第二層級(jí)是該都市群將來發(fā)展核心。在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展同步，由于開發(fā)商營銷方略不當(dāng)?shù)纫蛩赜绊?，市?chǎng)開始浮現(xiàn)各種問題：空置房、爛尾樓等不計(jì)其數(shù)。其中，營銷策劃不到位問題尤為突出：一方面，策劃行為取決于主觀意識(shí)，隨意性強(qiáng)而科學(xué)性弱；另一方面，某些營銷策劃正在誤入歧途，如熱衷于概念炒作而不去找消費(fèi)者買點(diǎn)；立項(xiàng)以開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)為主，缺少規(guī)范可行性分析；不做營銷策劃或策劃介入過晚，導(dǎo)致投資方略失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對(duì)路等等。如何解決上述這些問題，本文將以京津冀（固安）國際商貿(mào)城有限公司京津冀（固安）國際商貿(mào)城項(xiàng)目為研究對(duì)象，綜合運(yùn)用營銷學(xué)、管理學(xué)、策劃學(xué)等有關(guān)管理學(xué)基本理論知識(shí)，在理論結(jié)合實(shí)際、細(xì)致入微分析基本上，總結(jié)出了一套適合該項(xiàng)目營銷策劃案，以期能在實(shí)際營銷工作中起到理論指引，增進(jìn)該項(xiàng)目營銷決策更趨合理和有效。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱京津冀（固安）國際商貿(mào)城項(xiàng)目一期1.2.2擬建地點(diǎn)京津冀（固安）國際商貿(mào)城位于固安縣，商貿(mào)城規(guī)劃區(qū)域范疇東起大廣高速，西至宮蘇路，南起廊涿高速，北至興隆店、南公由兩村連線延長(zhǎng)線。京津冀（固安）國際商貿(mào)城項(xiàng)目一期位于商貿(mào)城整體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)東北區(qū)塊即大廣高速西側(cè)、太子務(wù)村東側(cè)、廊涿高速北側(cè)、大王村南側(cè)，詳細(xì)位置以國土及規(guī)劃部門劃定范疇為準(zhǔn)。1.2.3建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及投資估算(1)京津冀（固安）國際商貿(mào)城總體規(guī)劃約20平方公里，總建筑面積約2800萬平方米，總投資約1200億元。(2)京津冀（固安）國際商貿(mào)城項(xiàng)目一期用地規(guī)模約為4700畝，總建筑面積約為500萬平方米，投資約320億元。京津冀（固安）國際商貿(mào)城項(xiàng)目一期位于商貿(mào)城整體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)東北區(qū)塊即大廣高速西側(cè)、太子務(wù)村東側(cè)、廊涿高速北側(cè)、大王村南側(cè)，詳細(xì)位置以國土及規(guī)劃部門劃定范疇為準(zhǔn)。（3）京津冀（固安）國際商貿(mào)城項(xiàng)目一期建設(shè)內(nèi)容為國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)及商業(yè)配套、當(dāng)代倉儲(chǔ)物流、配套生活區(qū)。規(guī)劃建設(shè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)及商業(yè)配套用房建筑面積約420萬平方米；當(dāng)代倉儲(chǔ)物流規(guī)劃建筑面積約28萬平方米；規(guī)劃配套生活區(qū)建筑面積約52萬平方米。1.2.4商貿(mào)城規(guī)劃京津冀（固安）國際商貿(mào)城充分發(fā)揮固安地理位置及項(xiàng)目實(shí)行方雙方優(yōu)勢(shì)，積極引進(jìn)先進(jìn)規(guī)劃發(fā)展理念和與國際接軌管理體制機(jī)制，堅(jiān)持綠色、環(huán)保、人文、生態(tài)開發(fā)原則，以“方城”地方文化保護(hù)運(yùn)用、永定河生態(tài)環(huán)境和諧發(fā)展、新舊城鄉(xiāng)空間有機(jī)融合、區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為抓手，打造集潮流發(fā)布、京津冀大型綜合商貿(mào)城及大數(shù)據(jù)物流產(chǎn)業(yè)園、印象永定河、SOHO大千、萬國風(fēng)情街、方城動(dòng)漫等六大主題功能于一體高科技、生態(tài)型、國際化、綜合性科技新區(qū)和商務(wù)新城。商貿(mào)城將緊扣實(shí)現(xiàn)京津冀產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、形成區(qū)域間產(chǎn)業(yè)合理分布和上下游聯(lián)動(dòng)機(jī)制等“京津冀協(xié)同發(fā)展”戰(zhàn)略基本規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營。1.3項(xiàng)目進(jìn)展京津冀（固安）國際商貿(mào)城開發(fā)建設(shè)按照整體規(guī)劃、分步實(shí)行原則進(jìn)行，按照項(xiàng)目方經(jīng)營籌劃和投資規(guī)模，有時(shí)限、有環(huán)節(jié)地進(jìn)行實(shí)行。項(xiàng)目建設(shè)周期為，項(xiàng)目一期用地面積約為4700畝，建設(shè)期限為3年。1.4項(xiàng)目目的1.4.1優(yōu)化京津冀都市群網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造制約京津冀都市群發(fā)展最大問題是首位度過高，區(qū)域發(fā)展極不平衡，本園區(qū)建設(shè)將有望在京南建設(shè)新極核，從而變化北京與天津之間單線聯(lián)系，形成更為穩(wěn)定三角構(gòu)造，從而帶動(dòng)京西南地區(qū)崛起，增進(jìn)區(qū)域一體化和均衡發(fā)展。1.4.2提高京津冀地區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力園區(qū)建設(shè)補(bǔ)充和完善了區(qū)域都市網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造，通過發(fā)呈當(dāng)代服務(wù)業(yè)，提高了區(qū)域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。固安發(fā)展與周邊都市和區(qū)域發(fā)展互相聯(lián)系，互相合伙，整體推動(dòng)，使得京津冀地區(qū)整體功能構(gòu)造更加完善，充分發(fā)揮區(qū)域都市匯集作用與輻射作用，提高都市群匯集效應(yīng)與擴(kuò)散效應(yīng)。1.4.3打造固安成為新國際潮流文化中心運(yùn)用首都北京國際影響力、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)機(jī)遇，通過固安潮流中心及配套中心建設(shè)，以國際化視野，突破老式限制，將中西文化藝術(shù)相結(jié)合，營造全球潮流文化中心新高地。第二章整體分析2.1市場(chǎng)特性2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概況所謂房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在上地建筑物上不可分離某些和附著于其上各種權(quán)益(權(quán)利)總和。2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分類房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化特性明顯，涉及房產(chǎn)市場(chǎng)與地產(chǎn)市場(chǎng)，兩者既獨(dú)立有聯(lián)系，其內(nèi)部是有機(jī)聯(lián)系整體。本文所討論是房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)使用者之間交易市場(chǎng)，是在獲得土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍焙?，或在熟地上建成各類房屋后，開發(fā)者與經(jīng)營者、經(jīng)營者與消費(fèi)者之間交易關(guān)系。2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)特性(1)長(zhǎng)期供應(yīng)剛性。(2)經(jīng)營對(duì)象非物流性。(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性。(4)供應(yīng)非同質(zhì)性。(5)流通形式多樣性。2.2行業(yè)分析，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開局，但復(fù)蘇步伐放緩，產(chǎn)能過剩、債務(wù)加劇依然是困擾經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要問題。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，商品房成交量下降；央行持續(xù)兩次定向降準(zhǔn)，向市場(chǎng)釋放了流動(dòng)性相對(duì)寬松預(yù)期。下半年，經(jīng)濟(jì)增速下行壓力仍較大,預(yù)測(cè)國家不會(huì)出臺(tái)強(qiáng)刺激政策，但不排除降息也許性。由中央主導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策有所變化，將來房地產(chǎn)市場(chǎng)將重要實(shí)行分類指引、雙向調(diào)控，絕大某些都市會(huì)取消限購政策。同步，去行政化將是房地產(chǎn)調(diào)控重要方向，房地產(chǎn)調(diào)控將逐漸以市場(chǎng)為導(dǎo)向。房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)已經(jīng)成為過去，但中華人民共和國都市化還沒有完畢，隨著國內(nèi)城鄉(xiāng)化比例不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)從長(zhǎng)期來看仍是非常有潛力產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟(jì)重要構(gòu)成某些，調(diào)節(jié)和波動(dòng)并不會(huì)變化長(zhǎng)期趨勢(shì)和地位?！熬┙蚣健币惑w化進(jìn)程將為該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大發(fā)展機(jī)遇。土地資源升值，周邊區(qū)域房?jī)r(jià)上漲將會(huì)隨著“一體化”進(jìn)程中產(chǎn)業(yè)和人口流動(dòng)，逐漸顯現(xiàn)。據(jù)測(cè)算，“京津冀”地區(qū)人口占比達(dá)到全國10%，城鄉(xiāng)化率達(dá)到70%，商品房銷售復(fù)合增長(zhǎng)速度將達(dá)到7%，其中核心區(qū)域?qū)?huì)超過10%。投資標(biāo)選取重要是依照資源升值邏輯，擁有資源房企將會(huì)獲得更大發(fā)展機(jī)會(huì)。2.3消費(fèi)趨勢(shì)分析過熱都市漸趨理性高庫存都市去化效果顯現(xiàn)。各級(jí)都市來看，一二線都市整體庫存在合理范疇內(nèi)，去化壓力不大，預(yù)測(cè)樓市整體上行。一線都市及南京、蘇州等熱點(diǎn)二線都市短期內(nèi)供不應(yīng)求矛盾明顯，一季度市場(chǎng)熱度攀升。但針對(duì)熱點(diǎn)都市，加強(qiáng)限購及差別化信貸、控制土地供應(yīng)規(guī)模及構(gòu)造、防范樓市金融風(fēng)險(xiǎn)等加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管政策已陸續(xù)出臺(tái)，如上海、深圳、蘇州等，其她熱點(diǎn)都市政策收緊預(yù)期也逐漸升溫。市場(chǎng)大環(huán)境發(fā)生微妙變化，熱點(diǎn)都市樓市觀望情緒漸濃。預(yù)測(cè)將來一定階段內(nèi)，熱點(diǎn)都市在政策監(jiān)管及市場(chǎng)大環(huán)境調(diào)節(jié)下，樓市非理性因素將消弱，市場(chǎng)量?jī)r(jià)將有所調(diào)節(jié)。但短期內(nèi)庫存吃緊，供不應(yīng)求矛盾仍存在，市場(chǎng)也許出既有價(jià)無市現(xiàn)象。2.4銷售狀況分析在北京收緊房貸及自住房加速供應(yīng)等因素影響下，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加重，使得北京樓市成交量一路下行。截至6月底，北京商品住宅共成交4466套，創(chuàng)下自北京有網(wǎng)簽記錄以來同期最低值。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)記錄顯示，1-6月北京新居總成交31753套，與去年同期相比下降45.48%，總成交面積為334.52萬平米，與去年同期相比下降47.25%。另一方面，上半年北京新居供應(yīng)卻大幅放量。上半年，北京共有401個(gè)項(xiàng)目獲得銷售允許，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%，上半年住宅供應(yīng)量創(chuàng)下自以來同期歷史新高。第三章項(xiàng)目所在環(huán)境PEST分析3.1.政策首都功能疏解暨京津冀一體化進(jìn)程。近來提出“非首都功能疏解”無疑給北京周邊都市注入了一劑強(qiáng)心針。特別對(duì)于像固安、保定此類離北京近來第一梯隊(duì)都市無疑是承辦這些功能首選區(qū)域。這為涉及固安在內(nèi)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈都市帶來重要發(fā)展機(jī)遇與經(jīng)濟(jì)提振。改革開放以來中華人民共和國崛起一種核心平臺(tái)，即在區(qū)域?qū)蛹?jí)上都市構(gòu)建出產(chǎn)業(yè)協(xié)作和組團(tuán)模式。老式商業(yè)文化中心都市在改革開放大環(huán)境下，逐漸形成珠三角、長(zhǎng)三角和京津冀三大都市群。京津冀都市群所在華北地區(qū)，是全國重工業(yè)最集中區(qū)域之一，但也是市場(chǎng)轉(zhuǎn)型發(fā)展較為落后區(qū)域。國內(nèi)首部都市群藍(lán)皮書——《中華人民共和國都市群發(fā)展指數(shù)報(bào)告》指出，在三大都市群中，京津冀都市文化指數(shù)最高，但都市首位比則是其最大軟肋。因而在京冀都市群中哺育中檔都市節(jié)點(diǎn)，壯大北京、天津以外第二層級(jí)是該都市群將來發(fā)展核心。中央高層明確批示：5月，習(xí)近平總書記在天津考察工作時(shí)，對(duì)京津冀一體化發(fā)展寄予厚望，指出要積極推動(dòng)京津冀區(qū)域合伙，增進(jìn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共贏發(fā)展。中央精神對(duì)的指引：11月發(fā)布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題決定》決定，將全面放開建制鎮(zhèn)和小都市落戶限制。改革新政將使小城鄉(xiāng)成為國內(nèi)城鄉(xiāng)（市）化主戰(zhàn)場(chǎng)，城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步縮小。1月全國國土資源工作會(huì)議明確，500萬人以上都市原則上不再新增建設(shè)用地。將來大都市規(guī)模擴(kuò)張已明顯受到宏觀政策限制，大型都市周邊衛(wèi)星都市將獲得新一輪發(fā)展機(jī)遇。新一輪區(qū)域格局重塑已開始：近年來北京高速發(fā)展所帶來都市空間飽和、大氣污染和交通擁堵等問題日漸嚴(yán)重，中央再一步強(qiáng)化京津冀一體化概念，使京津合伙、京冀合伙核心鏈條打開，新一輪京津冀區(qū)域格局重塑已經(jīng)開始。而固安也已做好承辦首都各項(xiàng)功能準(zhǔn)備。3.2經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較成熟，擁有全國知名大型綜合市場(chǎng)，形成了國內(nèi)北方最大商品交易市場(chǎng)群，隨著市場(chǎng)發(fā)展，近年來逐漸暴露許多弊端，人口積聚過度，交通擁堵，都市污染加重、都市承載力下降。為扭轉(zhuǎn)這種局面，北京市明確規(guī)定都市內(nèi)大型綜合市場(chǎng)向河北轉(zhuǎn)移，這為固安承辦北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)提供了重大機(jī)遇。京津冀（固安）國際商貿(mào)城有限公司抓住這一發(fā)展機(jī)遇，決定建設(shè)京津冀（固安）國際商貿(mào)城。該商貿(mào)城建成后將為河北及周邊地區(qū)公司提供科技創(chuàng)新平臺(tái)，國際貿(mào)易平臺(tái)，必將為地方公司帶來巨大發(fā)展機(jī)遇，創(chuàng)造良好效益，同步在增長(zhǎng)地方稅收，增進(jìn)擴(kuò)大就業(yè)，刺激居民消費(fèi)乃至優(yōu)化地方產(chǎn)業(yè)構(gòu)造方面，產(chǎn)生巨大社會(huì)效益，從而推動(dòng)都市、產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，為河北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展開拓新通途，為環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展、勞動(dòng)力就業(yè)、交通運(yùn)送業(yè)等產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展起龍頭作用。3.3社會(huì)社會(huì)環(huán)境體現(xiàn)重要固安縣周邊近期發(fā)展?fàn)顩r，外界環(huán)境對(duì)固安縣地區(qū)商貿(mào)地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響十分重要。固安縣從屬河北省廊坊市，地處華北平原北部，北京、天津、保定三市中心，隨著中央“京津冀一體化”戰(zhàn)略逐漸進(jìn)一步推動(dòng)，河北省將以建設(shè)京津冀都市群為載體，充分發(fā)揮周邊都市首都紓解功能，而固安縣則是北京市區(qū)近來縣城，也是首都經(jīng)濟(jì)圈南部區(qū)域核心縣市，特殊地理位置對(duì)于固安縣承辦北京地區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)有著重要影響。另一方面隨著近來霧霾問題持續(xù)加重，政府和社會(huì)各界對(duì)環(huán)保呼聲越來越高，這也覺得著處在較近位置固安縣不適合發(fā)展工業(yè)或者對(duì)環(huán)境破壞較大行業(yè)，而國際商貿(mào)城綠色、環(huán)保、人文、生態(tài)開發(fā)原則與首都產(chǎn)業(yè)外遷及帶動(dòng)方向和理念是緊密有關(guān)。雖然國際商貿(mào)城僅僅處在項(xiàng)目規(guī)劃期，但其地理位置優(yōu)勢(shì)和先進(jìn)開發(fā)原則，一定引導(dǎo)商貿(mào)城走向更好發(fā)展方向。3.4技術(shù)京津冀（固安）國際商貿(mào)城堅(jiān)持綠色、環(huán)保、人文、生態(tài)開發(fā)原則，以“方城”地方文化保護(hù)運(yùn)用、永定河生態(tài)環(huán)境和諧發(fā)展、新舊城鄉(xiāng)空間有機(jī)融合、區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為抓手，打造集潮流發(fā)布、京津冀大型綜合商貿(mào)城及大數(shù)據(jù)物流產(chǎn)業(yè)園、印象永定河、SOHO大千、萬國風(fēng)情街、方城動(dòng)漫等六大主題功能于一體高科技、生態(tài)型、國際化、綜合性科技新區(qū)和商務(wù)新城。該市場(chǎng)定位從技術(shù)上分析，具備很強(qiáng)可行性：與首都北京距離較近，便于接觸和引進(jìn)國內(nèi)領(lǐng)先高科技技術(shù)用于建設(shè)開發(fā)；生態(tài)型開發(fā)技術(shù)十分順應(yīng)京津冀地區(qū)嚴(yán)重污染實(shí)際狀況，可以増進(jìn)人體健康、提高人體舒服度生態(tài)型技術(shù)值也是人們所倡導(dǎo)；國際化定位更是與擴(kuò)建后國際化首都機(jī)場(chǎng)定位與否相符，借助國際化機(jī)場(chǎng)技術(shù)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)商貿(mào)城國際化發(fā)展；綜合性也是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)特色之處，隨著現(xiàn)階段人們生活水平不斷提高，大多數(shù)消費(fèi)者已不再滿足普通意義上商業(yè)地產(chǎn)，更加注重人文和人性關(guān)愛限度，而國際商貿(mào)城在老式商貿(mào)城定位基本上更是融合了文化古跡、異國風(fēng)情、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，技術(shù)上是可行。第四章項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析PEOTER分析4.1業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前借助于首都功能疏解暨京津冀一體化以及地理位置優(yōu)勢(shì)，京津冀（固安）國際商貿(mào)城發(fā)展定位尚比較先進(jìn)，在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈都市中還沒有與本項(xiàng)目定位相沖突競(jìng)爭(zhēng)者,因此基本上不存在整體上業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)問題。但是公司整體存在六大主題定位，在不同主題定位上從在一定限度競(jìng)爭(zhēng)，例如綜合商貿(mào)城定位，在天津周邊、石家莊周邊均存在一定商貿(mào)城，其單體規(guī)模雖然相對(duì)較小，但總體上會(huì)對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目商貿(mào)城定位產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)；再如大數(shù)據(jù)物流產(chǎn)業(yè)園，在天津周邊、保定周邊均在存在一定物流基地且已經(jīng)處在大數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)型期間，雖然該類物流園區(qū)在一定限度上對(duì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)物流產(chǎn)業(yè)園定位產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)。故總體分析，整體項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性是基本不存在，但單個(gè)項(xiàng)目定位存在一定限度競(jìng)爭(zhēng)。4.2跟進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)隨著首都功能疏解，周邊都市也會(huì)進(jìn)一步發(fā)展起來，將來隨著石家莊、保定以及廊坊市其她縣城很也許在浮現(xiàn)與公司六大主題定位相似綜合基地。隨著北京首都內(nèi)商貿(mào)、物流項(xiàng)目外遷，石家莊市及其周邊都市發(fā)展速度較快，商貿(mào)城、物流基地均浮現(xiàn)一定限度增長(zhǎng)，將來隨著項(xiàng)目整體發(fā)展后來，當(dāng)前僅發(fā)展商貿(mào)或物流項(xiàng)目也會(huì)逐漸學(xué)習(xí)固安國際商貿(mào)城綜合發(fā)展辦法，對(duì)原單一定位項(xiàng)目進(jìn)行拓展，形成與項(xiàng)目相似綜合商貿(mào)城。4.3代替競(jìng)爭(zhēng)商貿(mào)城作為綜合性商業(yè)地產(chǎn)定位，有著較長(zhǎng)生命周期，因此在一定期間內(nèi)不存在代替競(jìng)爭(zhēng)問題。4.4上家競(jìng)爭(zhēng)公司上家重要是土地供應(yīng)商和建筑施工供應(yīng)商：從土地供應(yīng)商來看土地供應(yīng)部門屬于政府部門，對(duì)土地價(jià)格具備擬定權(quán)利，公司對(duì)其議價(jià)能力相對(duì)較低，而其她公司如果同步競(jìng)拍土地也許會(huì)增長(zhǎng)購買成本；建筑施工供應(yīng)商當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大，公司具備較高議價(jià)能力和選取權(quán)利。4.5下家競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前在北京周邊缺少此類大型綜合性商貿(mào)城，隨著首都北京項(xiàng)目外遷則會(huì)帶動(dòng)周邊都市商貿(mào)、物流等發(fā)展，消費(fèi)需求較為旺盛，只要定價(jià)較為合理，下家對(duì)本項(xiàng)目不存在太強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)議價(jià)能力問題。第五章項(xiàng)目匯總SWOT分析5.1優(yōu)勢(shì)5.1.1政策背景優(yōu)勢(shì)響應(yīng)京津冀一體化國家戰(zhàn)略，承辦北京非首都功能轉(zhuǎn)移，各類功能區(qū)域外遷發(fā)展給商貿(mào)城發(fā)展帶來政策上優(yōu)勢(shì)，京津冀（固安）國際商貿(mào)城因大勢(shì)所向，為時(shí)代而生，憑借得天獨(dú)厚京津冀協(xié)同發(fā)展核心區(qū)域區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，從北京各類功能區(qū)轉(zhuǎn)移出發(fā)，打造京津冀三地一體化世界級(jí)市場(chǎng)集群。5.1.2區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)商貿(mào)城選址與北京新機(jī)場(chǎng)和新航城近來距離僅9公里，機(jī)場(chǎng)建設(shè)運(yùn)營將給涉及固安在內(nèi)周邊經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶來重大利好影響，促使區(qū)域功能轉(zhuǎn)變，打造發(fā)展戰(zhàn)略新增長(zhǎng)極，帶動(dòng)京西南地區(qū)崛起；商貿(mào)城距離大廣高速固安出口僅僅2公里，距離正在修建首都第二國際機(jī)場(chǎng)8公里，距離涿州高鐵站10公里，隨著連接首都第二國際機(jī)場(chǎng)北京市郊鐵路S6線開通，不但如此立足項(xiàng)目得天獨(dú)厚交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。5.1.3整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)京津冀（固安）國際商貿(mào)城著力打造集潮流發(fā)布、京津冀大型綜合商貿(mào)城及大數(shù)據(jù)物流產(chǎn)業(yè)園、印象永定河、SOHO大千、萬國風(fēng)情街、方城動(dòng)漫等六大主題功能于一體高科技、生態(tài)型、國際化、綜合性科技新區(qū)和商務(wù)新城，該定位整體規(guī)劃性較強(qiáng)，各功能區(qū)域相輔相成，互相帶動(dòng)，與老式單一發(fā)展商貿(mào)城相比更具備整體競(jìng)爭(zhēng)力。5.1.4建筑設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)充分結(jié)合場(chǎng)地廣場(chǎng)與建筑周邊人行通道，高效聯(lián)結(jié)商城內(nèi)外流線，有效滿足客流、貨流，內(nèi)部與外部需求，停車資源充分，電梯充裕便捷，全主通道式布局，零商業(yè)死角，全封閉式設(shè)計(jì)，配有中央空調(diào)，有效防止風(fēng)沙和霧霾。5.1.5互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)商貿(mào)城將依托既有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極引進(jìn)知名物流公司及總部落戶，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，將移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)、云計(jì)算等新技術(shù)融入商貿(mào)物流每個(gè)環(huán)節(jié)中，并將第三方、第四方物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術(shù)相結(jié)合，將商貿(mào)物流全面數(shù)據(jù)化和信息化，建設(shè)具備較高運(yùn)作水平和較大影響力開放型數(shù)據(jù)化物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。推動(dòng)固安支柱產(chǎn)業(yè)迅速成型，加快都市經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)程。5.2劣勢(shì)5.2.1投資回報(bào)期較長(zhǎng)，經(jīng)營模式有待摸索固安發(fā)展與周邊都市和區(qū)域發(fā)展互相聯(lián)系，互相合伙，整體推動(dòng)，使得京津冀地區(qū)整體功能構(gòu)造更加完善，但由于周邊產(chǎn)業(yè)還沒有完全形成，中間時(shí)間差也會(huì)導(dǎo)致固安近幾年發(fā)展，預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資回報(bào)時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)；商貿(mào)城六大功能區(qū)域定位，雖然整體定位較高，但該多功能定位經(jīng)營模式尚無業(yè)內(nèi)借鑒模式，整體經(jīng)營模式有待摸索。5.2.2開發(fā)商品牌影響力不夠雖然國際商貿(mào)城整體定位較高，但當(dāng)前開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等知名地產(chǎn)公司缺少名氣；開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)方面有著一定營銷團(tuán)隊(duì)和營銷能力，但是面對(duì)高定位商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)前開發(fā)商整體品牌和營銷能力是較為缺少，也許對(duì)營銷產(chǎn)生一定影響。5.2.3區(qū)域帶動(dòng)力較低，缺少專項(xiàng)政策扶持固定縣作為廊坊市下面一種縣城，整體人口較少、面積較小，由于其整體行政區(qū)域和人口相對(duì)較低，并不如石家莊、保定等都市帶動(dòng)力；從當(dāng)前非首都功能轉(zhuǎn)移趨勢(shì)來看，政府仍著力打造原區(qū)域大、人口較多都市，而商貿(mào)城發(fā)展僅僅依托廣告宣傳而缺少專項(xiàng)政策扶持很難形成規(guī)模。5.3機(jī)會(huì)5.3.1宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)力近年來，雖然整體宏觀經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)較低，但整體上宏觀經(jīng)濟(jì)仍處在增長(zhǎng)期，依照經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)將來第三產(chǎn)業(yè)仍將處在一種較長(zhǎng)增長(zhǎng)期。國際商貿(mào)城整體定位與第三產(chǎn)業(yè)緊密有關(guān)，將來消費(fèi)需求仍十分龐大，因此總體狀況而言，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型仍會(huì)給商貿(mào)城帶來了很大商機(jī)。5.3.2京津冀一體化區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)由于京津冀一體化政策影響，固安縣周邊都市也會(huì)在政策帶動(dòng)下浮現(xiàn)一定限度增長(zhǎng)，隨著周邊都市發(fā)展，其周邊基本設(shè)施也同樣給商貿(mào)城提供了許多便利。新交通規(guī)劃可覺得商貿(mào)城帶來交通上便利；周邊都市發(fā)展可覺得商貿(mào)城帶來更多顧客；高新公司外遷可覺得公司帶來更多先進(jìn)技術(shù)。5.3.3借助優(yōu)勢(shì)資源整合發(fā)展借助北京非首都功能轉(zhuǎn)移政策優(yōu)勢(shì)、優(yōu)越地理位置、物流網(wǎng)技術(shù)不斷發(fā)展，商貿(mào)城將依托既有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極引進(jìn)知名物流公司及總部落戶；大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，將移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)、云計(jì)算等新技術(shù)融入商貿(mào)物流每個(gè)環(huán)節(jié)中，并將第三方、第四方物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術(shù)相結(jié)合，將商貿(mào)物流全面數(shù)據(jù)化和信息化，推動(dòng)項(xiàng)目整合發(fā)展。5.4威脅5.4.1周邊大都市影響力北京是國家政治、文化中心，市場(chǎng)發(fā)育比較成熟，擁有全國知名大型綜合市場(chǎng)，以形成了國內(nèi)北方最大商品交易市場(chǎng)群及全國承認(rèn)消費(fèi)服務(wù)區(qū)域；石家莊作為省會(huì)都市，發(fā)展基本較好且具備政府政策上優(yōu)勢(shì)，其都市影響力也會(huì)給商貿(mào)城帶來一定威脅。5.4.2行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈在同行業(yè)發(fā)展中，在天津、石家莊、保定地區(qū)已經(jīng)形成了一定商貿(mào)城、物流園區(qū)等專門性功能區(qū)域，雖然與項(xiàng)目整體定位從在一定差別，但其專項(xiàng)功能上與固定國際商貿(mào)城存在較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性，其發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)且單項(xiàng)功能配套較好，并且依然在不斷擴(kuò)大不斷完善。5.4.3成本増加隨著中華人民共和國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，中華人民共和國物價(jià)水平也隨之提高。人曰紅利消失，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人為資本也隨之增長(zhǎng)，員工工資提高變成了公司生產(chǎn)成本増加重要構(gòu)成某些。不但如此，原材料増加也是開發(fā)商成本増加因素，這些因素都在不同限度上給公司發(fā)展帶來了威脅。第六章營銷戰(zhàn)略規(guī)劃6.1市場(chǎng)引爆點(diǎn)響應(yīng)京津冀一體化國家戰(zhàn)略，承辦北京非首都功能轉(zhuǎn)移，京津冀(固安)國際商貿(mào)城因大勢(shì)所向，為時(shí)代而生，憑借得天獨(dú)厚京津冀協(xié)同發(fā)展核心區(qū)域區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，從北京專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移出發(fā)，打造京津冀三地一體化世界級(jí)批發(fā)市場(chǎng)集群。6.2市場(chǎng)布局京津冀國際商貿(mào)城總占地面積約28平方公里，總建筑面積約4500萬平方米，總投資預(yù)測(cè)3200億元，是依托京津冀世界級(jí)都市群區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)揮智慧產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)潮流文創(chuàng)、智慧物流、智慧商貿(mào)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)引擎作用，大力發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、體育文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、智慧商務(wù)產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)版圖，并最后形成集產(chǎn)、城、游三位一體全球高品位商貿(mào)集聚區(qū)。立足京津冀(固安)國際商貿(mào)城“潮流之都，固安發(fā)布”形象定位，項(xiàng)目以大氣方正“田”字型布局，設(shè)計(jì)風(fēng)格融合當(dāng)代典雅建筑風(fēng)格與標(biāo)志性中華人民共和國紅，共同形成商貿(mào)城固有特質(zhì)。商貿(mào)城將以全新“第八代”商業(yè)新模式打造一種全國最高品位智慧型商貿(mào)市場(chǎng)，集智慧型國際商貿(mào)城、精品商業(yè)街、國際酒店、會(huì)展中心、CBD公司總部等于一體。項(xiàng)目擁有龐大規(guī)模體量和包羅萬象業(yè)態(tài)構(gòu)成，除商業(yè)外還涵蓋了金融、生活配套、教誨、醫(yī)療等幾乎所有都市配套功能，它既是一座特大型國際頂級(jí)商貿(mào)市場(chǎng)集群，更是一座名副其實(shí)新型城鄉(xiāng)。在承辦北京市原有會(huì)展和服裝、小商品、建材等專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移升級(jí)基本上，致力于打造環(huán)渤海最為核心高品位商貿(mào)區(qū)，在更高起點(diǎn)上整合國內(nèi)外商貿(mào)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)資源，以高品位商貿(mào)業(yè)態(tài)、高品位會(huì)展激活與帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條銜接與融合，用一種全新體驗(yàn)式商貿(mào)展銷環(huán)境。將商貿(mào)城數(shù)據(jù)化和信息化，公司軟件需求逐漸被放大。智慧商貿(mào)進(jìn)銷存創(chuàng)新并不是改造老式技術(shù)，而是將移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)、云計(jì)算等新技術(shù)融入每個(gè)環(huán)節(jié)中，讓產(chǎn)品更具差別性，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中才干立于不敗之地。6.3主導(dǎo)操作思路商貿(mào)城將依托既有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極引進(jìn)知名物流公司及總部落戶，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，將移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)、云計(jì)算等新技術(shù)融入商貿(mào)物流每個(gè)環(huán)節(jié)中，并將第三方、第四方物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術(shù)相結(jié)合，將商貿(mào)物流全面數(shù)據(jù)化和信息化，建設(shè)具備較高運(yùn)作水平和較大影響力開放型數(shù)據(jù)化物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。推動(dòng)固安支柱產(chǎn)業(yè)迅速成型，加快都市經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)程。立足固安，服務(wù)華北，輻射全國，商貿(mào)城將全力打造全方位多維度一站式物流平臺(tái)！6.4運(yùn)作模式京津冀（固安）國際商貿(mào)城建設(shè)補(bǔ)充和完善了區(qū)域都市網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造，通過發(fā)呈當(dāng)代服務(wù)業(yè)，提高了區(qū)域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。固安發(fā)展與周邊都市和區(qū)域發(fā)展互相聯(lián)系，互相合伙，整體推動(dòng)，使得京津冀地區(qū)整體功能構(gòu)造更加完善，充分發(fā)揮區(qū)域都市匯集作用與輻射作用，提高都市群匯集效應(yīng)與擴(kuò)散效應(yīng)。運(yùn)用首都北京國際影響力、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)機(jī)遇，通過固安潮流中心及配套中心建設(shè)，以國際化視野，突破老式限制，將中西文化藝術(shù)相結(jié)合，營造全球潮流文化中心新高地。制約京津冀都市群發(fā)展最大問題是首位度過高，區(qū)域發(fā)展極不平衡，本園區(qū)建設(shè)將有望在京南建設(shè)新極核，從而變化北京與天津之間單線聯(lián)系，形成更為穩(wěn)定三角構(gòu)造，從而帶動(dòng)京西南地區(qū)崛起，增進(jìn)區(qū)域一體化和均衡發(fā)展。6.5市場(chǎng)進(jìn)入與運(yùn)作思路及設(shè)計(jì)6.5.1戰(zhàn)略位置，占據(jù)發(fā)展先機(jī)京津冀(固安)國際商貿(mào)城項(xiàng)目位于河北省廊坊市固安縣，東接大廣高速固安出口——離項(xiàng)目地2公里(新批準(zhǔn)建設(shè)大廣高速京津冀商貿(mào)城出口離項(xiàng)目地500米，預(yù)測(cè)底通車)，南至廊涿高速東灣出口(離項(xiàng)目地200米)，西至大清河廊涿高速連接線，北臨孔雀城項(xiàng)目。距離天安門正南50公里，距大紅門商圈40公里，距涿州高鐵站10公里，距北京大興國際機(jī)場(chǎng)8公里，距天津新港1小時(shí)，2小時(shí)內(nèi)可到達(dá)京津冀80%區(qū)域。隨著北京地鐵S6大興線通至固安，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)30分鐘到南環(huán)，40分鐘同步北京，1小時(shí)到達(dá)西單、金融街，京津冀(固安)國際商貿(mào)城于京津冀一體化大國家戰(zhàn)略下，勢(shì)將成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)新標(biāo)桿，北京專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移升級(jí)首選承辦地。6.5.2恢弘規(guī)劃，重塑都市格局?jǐn)M規(guī)劃建設(shè)京津冀國際商貿(mào)城總占地面積28平方公里，總建筑面積4500萬平方米，總投資5000億元，是依托京津冀世界級(jí)都市群區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)揮智慧產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)潮流文創(chuàng)、智慧物流、智慧商貿(mào)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)引擎作用，大力發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、體育文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、智慧商務(wù)產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)版圖，并最后形成集產(chǎn)、城、游三位一體全球高品位商貿(mào)集聚區(qū)。6.5.3建設(shè)啟動(dòng)，拉開北京專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移帷幕重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，項(xiàng)目及有關(guān)配套擬規(guī)劃建設(shè)總建筑面積81萬平方米，位于廊涿高京津冀(固安)國際輕紡城是京津冀(固安)國際商貿(mào)城一期起步區(qū)先期建設(shè)速東灣鄉(xiāng)出口，立足京津冀(固安)國際商貿(mào)城“潮流之都，固安發(fā)布”形象定位，項(xiàng)目以大氣方正“田”字型布局，設(shè)計(jì)風(fēng)格融合當(dāng)代典雅建筑風(fēng)格與標(biāo)志性中華人民共和國紅，共同形成輕紡城固有特質(zhì)。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)充分結(jié)合場(chǎng)地廣場(chǎng)與建筑周邊人行通道，高效聯(lián)結(jié)商城內(nèi)外流線，有效滿足客流、貨流，內(nèi)部與外部需求，停車資源充分，電梯充裕便捷，全主通道式布局，零商業(yè)死角，全封閉式設(shè)計(jì)，配有中央空調(diào)，有效防止風(fēng)沙和霧霾。第七章營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃7.1產(chǎn)品方略京津冀（固安）國際商貿(mào)城將打造一種全國最高品位智慧型商貿(mào)市場(chǎng)，集智慧型國際商貿(mào)城、精品商業(yè)街、國際酒店、會(huì)展中心、CBD公司總部等于一體。項(xiàng)目商鋪均為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，一層層高5.7米、二到四層層高5.2米挑高空間，高層高地下停車場(chǎng)可通行客、貨車，貨梯、觀光梯、自動(dòng)扶梯數(shù)量均按最高原則配備。配套建設(shè)倉儲(chǔ)物流、服裝廠房、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、商務(wù)辦公、酒店式公寓、美食城等。7.2產(chǎn)品定位與細(xì)分7.2.1國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)及商業(yè)配套功能定位：本案所處固安縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地處華北平原北部，北京、天津、保定三市中心，對(duì)既有商圈內(nèi)商戶、輻射范疇內(nèi)商戶和潛在準(zhǔn)備進(jìn)入經(jīng)營商戶均有很高吸引聚合效應(yīng)。固安是首都經(jīng)濟(jì)圈南部區(qū)域核心縣市，同步也是首都新機(jī)場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，定位為環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)升級(jí)換代龍頭批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)運(yùn)作主營批發(fā)兼營零售，對(duì)既有批發(fā)商戶具備很強(qiáng)吸引力。經(jīng)營者定位：本地招商重點(diǎn)選取符合本案業(yè)態(tài)定位，本商圈內(nèi)各大商戶。異地引進(jìn)京津冀都市群各大市場(chǎng)符合本案業(yè)態(tài)定位品牌大戶，實(shí)現(xiàn)品牌集中化、規(guī)?；捅景刚w檔次提高，并形成口碑效應(yīng)。消費(fèi)者定位：批發(fā)對(duì)象為京津冀地區(qū)為主專業(yè)批發(fā)客。零售對(duì)象為國際商貿(mào)城周邊地區(qū)閑散購買者（中低端消費(fèi)為主）。7.2.2當(dāng)代倉儲(chǔ)物流功能定位：依托固安周邊航空、鐵路、水運(yùn)、公路，建立服務(wù)華北，輻射全國大數(shù)據(jù)物流平臺(tái)。經(jīng)營者定位：多家知名物流公司。商貿(mào)城統(tǒng)一管理。消費(fèi)者定位：商貿(mào)城商家和其她需求人群。7.2.3配套生活區(qū)功能定位:為商貿(mào)城及周邊區(qū)域居民提供舒服生活居住環(huán)境。經(jīng)營者定位:有實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)商。消費(fèi)者定位:本地居民，外來務(wù)工人員，本地及外來經(jīng)營者，本地及外來投資者。7.3價(jià)格方略7.3.1國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)及商業(yè)配套商鋪在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域擁有投資、經(jīng)營雙重屬性，商業(yè)地產(chǎn)作為買方市場(chǎng)主導(dǎo)行業(yè)，產(chǎn)權(quán)物業(yè)定價(jià)直接關(guān)乎成交率和購買率，租金設(shè)定直接關(guān)乎招商進(jìn)度，因而房?jī)r(jià)和租金設(shè)定都至關(guān)重要。（1）臨街鋪位較貴，向內(nèi)則較便宜。（2）一層價(jià)格較高，二層價(jià)格較低，三層更低，依次類推。（3）選間為轉(zhuǎn)角、主街、電梯處商鋪價(jià)格較高，別的商鋪價(jià)格較低。（4）經(jīng)營面積集中且達(dá)到一定規(guī)模商鋪價(jià)格較高，經(jīng)營面積較小店鋪價(jià)格較低。7.3.2當(dāng)代倉儲(chǔ)物流（1）倉庫規(guī)格較高，單位面積價(jià)格較便貴。（2）倉庫周邊交通較以便，單位面積價(jià)格較貴。（3）倉庫租賃時(shí)間較短，單位面積價(jià)格較貴。7.3.3配套生活區(qū)（住宅）（1）在開盤前認(rèn)籌期內(nèi)，用一定價(jià)格優(yōu)惠吸引客戶，積累人氣。（2）依照不同樓層、戶型、朝向、視野等因素制定價(jià)格差別政策。（3）在產(chǎn)品原價(jià)基本上，通過某些活動(dòng)，減少一定比例購房成本，如達(dá)到一定購買數(shù)量可以享有折扣，鈔票付款金額達(dá)到一定比例可以享有折扣等。7.4渠道方略設(shè)立本地招商團(tuán)隊(duì)、銷售團(tuán)隊(duì)、網(wǎng)絡(luò)推廣團(tuán)隊(duì)（針對(duì)主力店大客戶）、異地巡展團(tuán)隊(duì)、多點(diǎn)出擊，綜合運(yùn)用，從而充分運(yùn)用好各種優(yōu)勢(shì)資源。7.4.1本地行銷手法規(guī)劃本地投資人推廣重要采用短信覆蓋、DM單直投、現(xiàn)場(chǎng)圍擋、戶外路牌、召開投資理財(cái)大會(huì)，邀請(qǐng)理財(cái)專家針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行解說推介，同步，通過主力店落戶簽約典禮等形式進(jìn)行項(xiàng)目招商銷售宣傳。7.4.2異地行銷手法規(guī)劃（1）DM派發(fā)、重點(diǎn)商圈市場(chǎng)巡展、異地銷售設(shè)立駐點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期配合，實(shí)現(xiàn)持續(xù)營銷效果。（2）異地營銷重要以異地項(xiàng)目巡展、項(xiàng)目推介會(huì)、深度訪談、參加行業(yè)展會(huì)為重要形式，營銷重點(diǎn)是有購買實(shí)力和經(jīng)營實(shí)力大型客戶。（3）小型表演+派單等。7.4.3網(wǎng)絡(luò)行銷手法（1）時(shí)刻更新京津冀（固安）國際商貿(mào)城網(wǎng)站信息，保持網(wǎng)站信息與銷售進(jìn)度同步步性。（2）通過京津冀地區(qū)知名商業(yè)地產(chǎn)投資顧問有限公司網(wǎng)站進(jìn)行宣傳。（3）通過搜房網(wǎng)廣告欄目發(fā)布。（4）項(xiàng)目網(wǎng)站對(duì)核心搜索詞進(jìn)行百度競(jìng)價(jià)排名。（5）運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)搜索進(jìn)行大客戶主力店查詢。第八章促銷思路概要及促銷與推廣細(xì)案8.1上市渠道促銷籌劃8.1.1文化中心定性運(yùn)用首都北京國際影響力、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)機(jī)遇，通過固安潮流中心及配套中心建設(shè)，以國際化視野，突破老式限制，將中西文化藝術(shù)相結(jié)合，營造全球潮流文化中心新高地。8.1.2優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造制約京津冀都市群發(fā)展最大問題是首位度過高，區(qū)域發(fā)展極不平衡，本園區(qū)建設(shè)將有望在京南建設(shè)新極核，從而變化北京與天津之間單線聯(lián)系，形成更為穩(wěn)定三角構(gòu)造，從而帶動(dòng)京西南地區(qū)崛起，增進(jìn)區(qū)域一體化和均衡發(fā)展。8.1.3提高京津冀地區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力固安發(fā)展與周邊都市和區(qū)域發(fā)展互相聯(lián)系，互相合伙，整體推動(dòng)，使得京津冀地區(qū)整體功能構(gòu)造更加完善，充分發(fā)揮區(qū)域都市匯集作用與輻射作用，提高都市群匯集效應(yīng)與擴(kuò)散效應(yīng)。園區(qū)建設(shè)補(bǔ)充和完善了區(qū)域都市網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造，通過發(fā)呈當(dāng)代服務(wù)業(yè)，提高了區(qū)域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。8.2上市終端消費(fèi)者促銷籌劃京津冀（固安）國際商貿(mào)城選址距首都第二機(jī)場(chǎng)15公里，緊鄰大廣高速和廊涿高速，交通便捷，項(xiàng)目規(guī)劃占地約26平方公里，擁有建設(shè)集商貿(mào)旅游購物、精品展示展銷、商務(wù)會(huì)展、電器電子、設(shè)計(jì)研發(fā)、電子商務(wù)、綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等于一體國際化商貿(mào)園區(qū)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。京津冀（固安）國際商貿(mào)城實(shí)行，將向客商提供“一站式”綜合服務(wù)，以充分發(fā)揮“跑道效應(yīng)”，為客商提供世界級(jí)展示中心、快捷銷售網(wǎng)絡(luò)、倉儲(chǔ)和物流配送等一條龍服務(wù)。將完全取代義烏小商品交易中心，成為世界商人采購中華人民共和國商品首選地，為中外客商節(jié)約時(shí)間和成本，提供高效快捷服務(wù)。8.3上市終端推廣籌劃8.3.1市場(chǎng)模式更新商貿(mào)城將以全新“第八代”商業(yè)新模式打造一種全國最高品位智慧型商貿(mào)市場(chǎng)，集智慧型國際商貿(mào)城、精品商業(yè)街、國際酒店、會(huì)展中心、CBD公司總部等于一體。項(xiàng)目擁有龐大規(guī)模體量和包羅萬象業(yè)態(tài)構(gòu)成，除商業(yè)外還涵蓋了金融、生活配套、教誨、醫(yī)療等幾乎所有都市配套功能，它既是一座特大型國際頂級(jí)商貿(mào)市場(chǎng)集群，更是一座名副其實(shí)新型城鄉(xiāng)。在承辦北京市原有會(huì)展和服裝、小商品、建材等專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移升級(jí)基本上，致力于打造環(huán)渤海最為核心高品位商貿(mào)區(qū)，在更高起點(diǎn)上整合國內(nèi)外商貿(mào)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)資源，以高品位商貿(mào)業(yè)態(tài)、高品位會(huì)展激活與帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條銜接與融合，用一種全新體驗(yàn)式商貿(mào)展銷環(huán)境。8.3.2市場(chǎng)進(jìn)行信息化管理運(yùn)作將商貿(mào)城數(shù)據(jù)化和信息化，公司軟件需求逐漸被放大。智慧商貿(mào)進(jìn)銷存創(chuàng)新并不是改造老式技術(shù)，而是將移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)、云計(jì)算等新技術(shù)融入每個(gè)環(huán)節(jié)中，讓產(chǎn)品更具差別性，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中才干立于不敗之地。8.3.3物流平臺(tái)即網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)搭建商貿(mào)城將依托既有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極引進(jìn)知名物流公司及總部落戶，大力發(fā)展