房地產(chǎn)泡沫預(yù)警與防范-正文

./摘要自1998年開始,我國(guó)住房制度改革逐步深入,特別是隨著福利化分房的結(jié)束,住房商品化的開始,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)快速發(fā)展的新時(shí)期。與此同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格也連續(xù)快速攀升。近年來(lái)關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的爭(zhēng)論不絕于耳,但是一直未有定論。本論文在收集整理大量有關(guān)房地產(chǎn)泡沫資料的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究認(rèn)定了我國(guó)局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的事實(shí),揭示了全國(guó)性房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)性與其危害,針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)因素提出了相應(yīng)的預(yù)警與防X對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；預(yù)警機(jī)制；防..目錄第一章前言6第二章房地產(chǎn)泡沫概述72.1房地產(chǎn)泡沫的定義和理解72.2房地產(chǎn)泡沫的特征與表現(xiàn)形式72.3房地產(chǎn)泡沫的判定8檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資收益率8檢驗(yàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率或成交額8估算房地產(chǎn)的理論價(jià)格8分析房地產(chǎn)投資8監(jiān)測(cè)開發(fā)商的施工進(jìn)度9第三章中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成原因分析93.1土地投機(jī)93.2政府失敗10土地供應(yīng)"雙軌制"10政府干預(yù)失敗103.3權(quán)利尋租11第四章房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國(guó)的危害124.1導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡124.2抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展124.3損害廣大消費(fèi)者的利益124.4給金融系統(tǒng)帶來(lái)巨大金融風(fēng)險(xiǎn)134.5影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常秩序13第五章我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警135.1房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的涵義145.2房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)的選取14房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率145.2.2收入房?jī)r(jià)比14商品房空置率155.2.4房地產(chǎn)貸款額占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比重155.3房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)權(quán)重確定165.4房地產(chǎn)泡沫預(yù)警方法165.5房地產(chǎn)預(yù)警的意義17保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展17使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理走上科學(xué)軌道17成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究重要內(nèi)容17第六章我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的防X186.1加強(qiáng)稅收制度的建設(shè)18征收房地產(chǎn)稅18改革土地出讓金收取辦法,開征財(cái)產(chǎn)稅18對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅186.2加強(qiáng)銀行信貸管理19強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理19抵押貸款實(shí)行差別貸款利率196.3優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)196.4規(guī)X土地市場(chǎng)196.5建立信息的定期披露制度206.6發(fā)展經(jīng)濟(jì),提高居民收入206.7多種措施抑制炒房20第七章XX市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究217.1XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析217.2XX房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的合理化建議22放寬對(duì)利率的限制22完善金融體系,改進(jìn)貸款和抵押政策22加強(qiáng)正確的宣傳引導(dǎo),抑制不良信息傳播23開創(chuàng)新的投資領(lǐng)域,創(chuàng)造新的金融工具23第八章結(jié)語(yǔ)23參考文獻(xiàn)24致謝25.第一章前言1993年我國(guó)出現(xiàn)了前所未有的"房地產(chǎn)熱",國(guó)家進(jìn)行了針對(duì)性的宏觀調(diào)控,從1995年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。在逐步發(fā)展的過(guò)程中,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)提供居民住房、改善城市面貌、增加財(cái)政收入、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起到了巨大的作用,它已經(jīng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的新興產(chǎn)業(yè)。但是,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫,許多問(wèn)題開始出現(xiàn)[1]。近幾年,部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以與低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行違反有關(guān)規(guī)定,放松信貸條件,在一定程度上助長(zhǎng)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng),現(xiàn)在的投資要在數(shù)年后才能形成產(chǎn)品上市,未來(lái)市場(chǎng)的需求變化以與吸納能力尚難預(yù)測(cè),而且目前開發(fā)投資資金中開發(fā)商自籌資金比例不足30%,投資的高速增加,加大了金融業(yè)以與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。而且,大量的空置面積也造成了大量的資金積壓。人民銀行于20xx6月13日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,目的是對(duì)央行自20xx以來(lái)一直認(rèn)為過(guò)熱的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行降溫,其基本精神是促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展。20xx3月底,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過(guò)《國(guó)務(wù)院20xx工作要點(diǎn)》會(huì)議強(qiáng)調(diào),嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模。隨后,國(guó)務(wù)院又發(fā)布了一份關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知?！锻ㄖ访鞔_指出,部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等原因,導(dǎo)致一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展?！锻ㄖ芬蟮胤秸c相關(guān)部門抑制房屋價(jià)格過(guò)快上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展[2]。改革開放以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有,逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),而且?guī)?dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著住房分配貨幣化、商品化政策的逐步實(shí)施,政府近年來(lái)一再提出：把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?屬"XX產(chǎn)業(yè)",對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展起著不可替代的作用。我國(guó)目前所處發(fā)展階段,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快、產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)X、對(duì)土地需求大,地價(jià)迅速上升,這個(gè)時(shí)候最容易形成土地投機(jī),產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。在制定產(chǎn)業(yè)政策、金融政策與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃時(shí)應(yīng)給予足夠重視,又要注意住宅業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保持在一定速度X圍內(nèi),適度健康發(fā)展。至今,人們對(duì)發(fā)生在XX和XX兩地的房地產(chǎn)泡沫還記憶猶新,其結(jié)果是災(zāi)難性的。房地產(chǎn)泡沫是人多地少的國(guó)家處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段,容易出現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。一旦發(fā)生,將給一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活帶來(lái)嚴(yán)重的后果。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期,防X警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生具有重要意義。本文首先討論了泡沫經(jīng)濟(jì)的含義、特點(diǎn)和房地產(chǎn)泡沫形成原因、危害,進(jìn)而提出建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)以與針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的不良現(xiàn)象提出防X措施。第二章房地產(chǎn)泡沫概述2.1房地產(chǎn)泡沫的定義和理解所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。在理解房地產(chǎn)泡沫的過(guò)程中要注意把握以下兩點(diǎn)：第一,房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的產(chǎn)生主要由于投機(jī)而形成的對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀的估計(jì),投機(jī)者不再關(guān)心房地產(chǎn)自身的使用價(jià)值和盈利能力,只想從買賣轉(zhuǎn)手中牟取短期利益,導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)不正常的上漲。在泡沫形成的初期,由于供不應(yīng)求,房產(chǎn)、地產(chǎn)被一搶而空,需求膨脹把房地產(chǎn)價(jià)格抬高,開發(fā)商預(yù)期價(jià)格會(huì)繼續(xù)升高而加大投資力度,于是過(guò)度開發(fā)緊隨而來(lái)。當(dāng)市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)的真實(shí)需求被消耗將近時(shí)〔即購(gòu)買房產(chǎn)和地產(chǎn)的人不是為了最終使用,只是為了轉(zhuǎn)手賣出〕,房地產(chǎn)交易只是在"炒家"的支持下繼續(xù)進(jìn)行。一旦市場(chǎng)產(chǎn)生悲觀預(yù)期,或投機(jī)者無(wú)力再支撐已經(jīng)偏離真實(shí)價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格,泡沫就會(huì)破滅。一旦泡沫破滅,開發(fā)商和投資者的資產(chǎn)貶值,銀行的資產(chǎn)也就同時(shí)貶值,不良資產(chǎn)增加,銀行會(huì)緊縮貸款,需求進(jìn)一步不足,價(jià)格也會(huì)持續(xù)下跌,從而造成惡性循環(huán)[3]。第二,房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟(jì)的典型的主要載體。泡沫經(jīng)濟(jì)以繁榮始而以危機(jī)終。泡沫經(jīng)濟(jì)的載體包括的X圍很寬：商品、債券、股票、房地產(chǎn),以與藝術(shù)品、油畫、錢幣、郵票、古董等。從這些載體的經(jīng)濟(jì)特征可以看出,作為泡沫經(jīng)濟(jì)載體起碼有兩個(gè)特點(diǎn),其一,供求關(guān)系不易達(dá)到平衡,其二,交易成本較低。由于在一個(gè)固定的時(shí)期內(nèi),房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的供給量很難增加,因此房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)最容易產(chǎn)生泡沫,形成泡沫經(jīng)濟(jì)。另一方面,由于房地產(chǎn)交易價(jià)值高,交易手段比較規(guī)X化,交易場(chǎng)所相對(duì)集中,交易成本較低,因此房地產(chǎn)成為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體。房地產(chǎn)成為最常見的泡沫載體之一,房地產(chǎn)泡沫成為最常見的泡沫。2.2房地產(chǎn)泡沫的特征與表現(xiàn)形式房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)出來(lái)的理論特征包括房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)度上漲、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例偏高、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高和房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。其表現(xiàn)形式主要有：首先,土地價(jià)格泡沫。由于土地資源的稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用,加之以市場(chǎng)主體的投機(jī)炒作,會(huì)造成土地價(jià)格的飛漲。如果土地價(jià)格成倍甚至幾十倍地飛漲,就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。其次,房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的,房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。地價(jià)虛漲的同時(shí)必然引起房?jī)r(jià)虛高。由于實(shí)際購(gòu)買力沒(méi)有隨房?jī)r(jià)而增長(zhǎng),開發(fā)商攫取暴利,購(gòu)房者難以承受,很快就會(huì)形成消費(fèi)斷層,由此形成房地產(chǎn)泡沫。鑒于土地價(jià)格泡沫和房?jī)r(jià)虛漲泡沫之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系,可以認(rèn)為土地價(jià)格泡沫最終會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛X泡沫,而房?jī)r(jià)虛漲泡沫也是地價(jià)泡沫的必然結(jié)果[4]。2.3房地產(chǎn)泡沫的判定房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,在各國(guó)各地區(qū)有不同的原因,從而在各國(guó)也有不同的判定方法,從我國(guó)具體情況出發(fā),簡(jiǎn)單的判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱與過(guò)度投機(jī),從而有可能會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的方法主要有以下幾個(gè)：2.3.1檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資收益率房地產(chǎn)投資收益率指其廣義收益率,即持有期房地產(chǎn)租金加上賣出房地產(chǎn)后的價(jià)差利潤(rùn)再除以房地產(chǎn)購(gòu)入價(jià)。如果收益率過(guò)高,將會(huì)吸引更多投資〔機(jī)〕者加入,推波助瀾,哄抬地價(jià)。我國(guó)1993年沿海地區(qū)有些房地產(chǎn)公司炒賣地皮,利潤(rùn)率達(dá)300%,這就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不正常。近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率保持在巧15%以上,利潤(rùn)水平在所有行業(yè)中排名第一。這從一個(gè)方面也可以說(shuō)明我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)即使不存在房地產(chǎn)泡沫,至少也是過(guò)熱。檢驗(yàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率或成交額房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率可以通過(guò)房地產(chǎn)交易所監(jiān)測(cè),短期內(nèi)轉(zhuǎn)手率高,說(shuō)明炒賣嚴(yán)重,存在過(guò)度投機(jī)。房地產(chǎn)成交額反常顯著增大,說(shuō)明房地產(chǎn)交易過(guò)于活躍,其中可能會(huì)存在不以房地產(chǎn)利用為目的的投機(jī)轉(zhuǎn)手交易。估算房地產(chǎn)的理論價(jià)格我國(guó)許多城市已建立了基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估制度,今后要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與企業(yè)業(yè)績(jī)適時(shí)修正基準(zhǔn)地價(jià)并定期公示,以之作為理論價(jià)格的參考。如果市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分超過(guò)公示地價(jià)則可以此作為判斷地價(jià)泡沫存在的證據(jù)之一。2.3.4分析房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生泡沫時(shí),開發(fā)商收益將提高,這樣會(huì)誘使開發(fā)商進(jìn)一步擴(kuò)大投資,最終造成生產(chǎn)過(guò)剩。因此房地產(chǎn)業(yè)投資額超常規(guī)增長(zhǎng)便意味著房地產(chǎn)投資過(guò)度。監(jiān)測(cè)開發(fā)商的施工進(jìn)度在房地產(chǎn)投機(jī)熱中,投機(jī)者持有房地產(chǎn)并不是想真正使用,也不會(huì)投資開發(fā),而是想待價(jià)而沽,因此如果許多開發(fā)商持有土地后,遲遲不肯投資或施工進(jìn)度特別緩慢,則可判定開發(fā)商有投機(jī)炒地炒樓花的動(dòng)機(jī)[5]。第三章中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成原因分析按照規(guī)X的泡沫經(jīng)濟(jì)理論分析的思路,對(duì)地產(chǎn)泡沫的形成原因,一般是從投機(jī)、預(yù)期、非理性、虛擬資本理論等幾個(gè)方面進(jìn)行。中國(guó)地產(chǎn)泡沫的形成也可以從這幾個(gè)方面進(jìn)行解釋,同時(shí),由于中國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制正在初步建立而市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟〔特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)〕,中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的成因還有自己的特殊之處,有自己的特點(diǎn)。3.1土地投機(jī)房地產(chǎn)泡沫的形成往往與土地投機(jī)緊密聯(lián)系在一起,二者缺一不可。作為房地產(chǎn)泡沫形成的主要因素,土地投機(jī)又往往是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。當(dāng)各經(jīng)濟(jì)主體〔包括土地投機(jī)者〕對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走向的預(yù)期過(guò)度樂(lè)觀,并且出現(xiàn)非理性的"集體無(wú)意識(shí)"行為時(shí),土地投機(jī)者開始增加土地的購(gòu)買和囤積,上地需求的增加造成市場(chǎng)的"繁榮"假象。引起進(jìn)一步的漲價(jià)預(yù)期,從而形成一個(gè)自我強(qiáng)化的正反饋,最終使價(jià)格膨脹為泡沫。在這一過(guò)程中,地價(jià)逐步脫離地租的貼現(xiàn)值,地價(jià)并非主要由地租間接決定,而是由市場(chǎng)上土地資產(chǎn)的買賣交易〔很大程度上是投機(jī)交易〕直接決定。上述情況在1992、1993年的中國(guó)表現(xiàn)得非常突出,特別是在XX、XX等地區(qū)。1992年初南巡講話后,中國(guó)東部沿海地區(qū)大大加快了改革開放的步伐,大量資金涌入這些地區(qū)。由于當(dāng)時(shí)的中國(guó)股市規(guī)模還較小,無(wú)法滿足投機(jī)者的全部需求,同時(shí),土地的有償使用制度的逐步推廣,也使得投機(jī)者感到房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣闊商機(jī)。這樣,對(duì)未來(lái)地價(jià)走勢(shì)的良好預(yù)期引發(fā)了大量的土地投機(jī)。投機(jī)需求造成的地價(jià)暴漲造成更大的土地投機(jī),最終形成地產(chǎn)泡沫。進(jìn)一步的分析表明,不論是合法的土地投機(jī)還是非法的土地投機(jī),也不論是單純的土地投機(jī)還是房產(chǎn)投機(jī)下隱含的土地投機(jī),它們都只是與預(yù)期、非理性因素等相互作用而成為形成中國(guó)地產(chǎn)泡沫的直接原因。從更深的層次看,中國(guó)地產(chǎn)泡沫的形成還有其他的重要因素,而這些因素也是導(dǎo)致中國(guó)土地投機(jī)的深層次原因[6]。3.2政府失敗不妨將造成房地產(chǎn)泡沫的土地投機(jī)、預(yù)期、非理性等因素看作是由于"市場(chǎng)失敗"導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的"市場(chǎng)因素",那么如果說(shuō)這一因素屬于成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和目前經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)都同樣具有原因的話,則對(duì)于后者而言,地產(chǎn)泡沫的形成還有一系列的"非市場(chǎng)因素"[7]。這些"非市場(chǎng)因素"可以歸納為"政府失敗"和"權(quán)利尋租"兩大方面。下面的分析將表明,政府失敗是中國(guó)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最主要原因,它向前推動(dòng)了土地投機(jī)等市場(chǎng)因素在房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制中直接發(fā)生作用,向后則拉動(dòng)"權(quán)利尋租"并使得自身得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫的"政府失敗"因素具體是指在土地市場(chǎng)不成熟、不健全,以與相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)體制不完善的客觀條件下,土地供應(yīng)采取的"雙軌制",政府對(duì)土地市場(chǎng)的計(jì)劃干預(yù)過(guò)多,政府計(jì)劃干預(yù)失靈,市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)不合理,存在著政企不分、國(guó)有企業(yè)軟約束等。土地供應(yīng)"雙軌制"在經(jīng)濟(jì)體制處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期,中國(guó)的土地供應(yīng)采取"雙軌制"有著客觀必然性。這里需要指出的是,土地供應(yīng)"雙軌制"并非簡(jiǎn)單指無(wú)償劃撥與有償出讓的"雙軌",而是特指劃撥土地使用權(quán)非法入市與出讓土地使用權(quán)所形成的"雙軌",以與土地使用權(quán)出讓的三種方式中協(xié)議出讓與招標(biāo)出讓、拍賣出讓所形成的"雙軌。雙軌并存,一軌價(jià)高,一軌價(jià)低甚至無(wú)償,這樣在土地一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)上就給土地投機(jī)者以可乘之機(jī)[8]。一些單位利用劃撥取得的土地與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搞合作開發(fā),然后分享所得；還有的將劃撥土地使用權(quán)通過(guò)"招標(biāo)"、"拍賣"的方式,高價(jià)炒賣,獲得高額差價(jià)。與之相比,表面上合法的土地使用協(xié)議出讓中大量發(fā)生的"賤賣"行為、"權(quán)錢交易"行為則更具有隱蔽性和危害性。土地使用權(quán)協(xié)議出讓是一種合法的土地供應(yīng)方式,然而實(shí)際操作中整個(gè)過(guò)程往往缺少透明度,缺乏有效的監(jiān)督和約束,行政色彩濃,市場(chǎng)因素少,從而不能反映土地的真實(shí)價(jià)值。政府干預(yù)失敗處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó),在培育完善的市場(chǎng)體系中政府應(yīng)發(fā)揮作用。這種與規(guī)X的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系相適應(yīng)的政府干預(yù)體系,絕不等同于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的那種單一行政指揮體系,因?yàn)閱我恍姓?jì)劃體制的歷史遺留,以與在改革開放中的一些政策失誤,導(dǎo)致中國(guó)政府在土地資源配置中對(duì)土地市場(chǎng)的干預(yù)往往并不奏效,在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中經(jīng)常出現(xiàn)所謂的"一抓就死"、"一放就亂"的現(xiàn)象[9]。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的失敗還表現(xiàn)在,地方政府往往直接介入房地產(chǎn)市場(chǎng),干預(yù)主管職能部門的決策,競(jìng)相以土地劃撥和稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策吸引投資；將土地審批、規(guī)劃?rùn)?quán)過(guò)度下放,無(wú)原則地任意突破規(guī)劃,不是開發(fā)跟著規(guī)劃而是規(guī)劃跟著開發(fā)走。因此,這里隱含的政策取向是,政府干預(yù)的目標(biāo)應(yīng)該是規(guī)X和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng),彌補(bǔ)"市場(chǎng)失靈"的缺陷而非取消或替代市場(chǎng)；政府干預(yù)的手段應(yīng)擺脫單一化、簡(jiǎn)單化的特點(diǎn),并且應(yīng)多為宏觀、間接的調(diào)控,在微觀規(guī)制領(lǐng)域小心謹(jǐn)慎從事。3.3權(quán)利尋租簡(jiǎn)單地說(shuō),權(quán)利尋租就是在不完善的市場(chǎng)機(jī)制中,少數(shù)擁有特權(quán)的人憑借其權(quán)利進(jìn)行不平等競(jìng)爭(zhēng)從而獲得超經(jīng)濟(jì)收入的行為,一般伴隨著所謂的"權(quán)錢交易"現(xiàn)象。轉(zhuǎn)軌時(shí)期中國(guó)土地供應(yīng)的"雙軌制"是造成土地市場(chǎng)權(quán)利尋租的根源,政企不分的體制所引起的官辦公司與政府部門千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系則為權(quán)利尋租大開方便之門。同時(shí),權(quán)利尋租者為了捍衛(wèi)其既得利益,又進(jìn)一步強(qiáng)化土地供應(yīng)"雙軌制"以與政企不分的經(jīng)濟(jì)體制。權(quán)利尋租者們炒買炒賣國(guó)家給予的出讓土地使用權(quán)的壟斷權(quán)利,以權(quán)謀私,權(quán)錢交易,為土地投機(jī)、房地產(chǎn)泡沫的形成培育了肥沃的土壤,權(quán)利尋租成為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的一個(gè)推動(dòng)原因[10]。中國(guó)土地市場(chǎng)中的權(quán)利尋租活動(dòng)具有參與主體多樣復(fù)雜的顯著特征,這些尋租活動(dòng)包括：一級(jí)市場(chǎng)的尋租活動(dòng),表現(xiàn)為：第一,地方政府的"尋租活動(dòng)"即地方政府在地方利益的驅(qū)動(dòng)下,采取諸如賤賣土地以吸引資金,或?yàn)樵黾拥胤绞杖氤鲎寱r(shí)漫天要價(jià)等"以地生財(cái)"的現(xiàn)象；政府各部門間的尋租活動(dòng),即越權(quán)批地,多頭批地；房地產(chǎn)公司的尋租活動(dòng),即主要是各種官辦房地產(chǎn)開發(fā)公司憑借行政權(quán)利的支持以非市場(chǎng)價(jià)格甚至劃撥方式取得所謂的"人情地"、"關(guān)系地"；政府官員的尋租活動(dòng),即一些政府官員在巨大利益的驅(qū)動(dòng)下憑借手中權(quán)利謀取高額回報(bào)的貪污腐敗現(xiàn)象。第二,二級(jí)市場(chǎng)的權(quán)利尋租活動(dòng),表現(xiàn)為：土地使用者與政府之間的尋租活動(dòng),拆遷撥用土地時(shí)土地使用者與拆遷者的尋租活動(dòng),以與各地方政府各部門之間的尋租活動(dòng)等等。土地市場(chǎng)中的權(quán)利尋租嚴(yán)重破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,使市場(chǎng)的資源配置功能喪失,導(dǎo)致真正進(jìn)入房地產(chǎn)投資開發(fā)的市場(chǎng)主體由于拿不到土地或被迫高價(jià)轉(zhuǎn)入土地而逐步退出市場(chǎng),大量的投機(jī)者卻不斷進(jìn)入并活躍異常。法制的不健全為土地市場(chǎng)的權(quán)利尋租活動(dòng)打開了綠燈。作為發(fā)展中國(guó)家,又處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期,立法的滯后具有客觀現(xiàn)實(shí)性。然而,正是由于立法的滯后以與執(zhí)法監(jiān)督的不力,導(dǎo)致土地市場(chǎng)的權(quán)利尋租和各種房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)泛濫[11]。第四章房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國(guó)的危害房地產(chǎn)泡沫的存在對(duì)我國(guó)造成了很大危害,它的長(zhǎng)期存在導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡、抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、導(dǎo)致了社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡、對(duì)金融系統(tǒng)帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)、損害了廣大消費(fèi)者的利益、影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常秩序。4.1導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上,特別是大中城市普遍存在結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題：中高檔價(jià)位的產(chǎn)品過(guò)剩,中低檔價(jià)位的產(chǎn)品不足,大面積戶型的產(chǎn)品過(guò)多,小面積戶型的產(chǎn)品太少。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,分析20xx上半年的投資結(jié)構(gòu),社會(huì)需求較大的住宅投資增長(zhǎng)幅度仍然低于房屋投資的平均水平,而以中低收入階層為主要需求對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房投資不僅沒(méi)有增長(zhǎng),反而下降14.60%,使經(jīng)濟(jì)適用房與普通住宅供給比例比20xx同期和年末出現(xiàn)較大幅度下降,加劇了房屋供給結(jié)構(gòu)失衡的程度[12]。4.2抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間,大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)積聚,投機(jī)活動(dòng)猖撅。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),20xx房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元,其中第一大資金來(lái)源為"定金和預(yù)收款",比上年增長(zhǎng)44.4%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源的43.1%；第二大資金來(lái)源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金,增長(zhǎng)了38%,占全部資金來(lái)源的30.3%；第三大資金來(lái)源是銀行貸款,增長(zhǎng)了0.5%,占資金來(lái)源的18.4%。實(shí)際上,房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中,自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái),大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款,按首付30%計(jì)算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；"定金和預(yù)收款"也有30%的資金來(lái)自銀行貸款,以此計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上[13]。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng),意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金,或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必需的資金。4.3損害廣大消費(fèi)者的利益由于房地產(chǎn)價(jià)格的土漲,人們熱衷于貸款購(gòu)房,很多人是寄希望于資本增值并將它作為一種投資方式。房?jī)r(jià)收入比過(guò)高使廣大消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重,解決購(gòu)房的途徑更多靠融資,即向銀行按揭貸款。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,1999-20xx城鎮(zhèn)居民居住支出在消費(fèi)支出中占的比例分別為11.06%、11.31%、11.50%、10.35%、10.74%和10.21%,可見房地產(chǎn)投資占用了消費(fèi)者的大部分資金,增加了其生活的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者的資產(chǎn)差距越來(lái)越大,使得社會(huì)分配出現(xiàn)新的不公,嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性,帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)泡沫破滅后,最終受到巨大利益損失的是廣大的消費(fèi)者,特別貸款購(gòu)房者,可能會(huì)"錢房?jī)煽?[14]。4.4給金融系統(tǒng)帶來(lái)巨大金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)貸款存在風(fēng)險(xiǎn),一方面,房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高,其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對(duì)偏高,一般分別達(dá)到16%以上和12%以上,工行和建行的不良貸款率則相對(duì)較低,維持在7%左右；另一方面,雖然個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率較低〔工行、中行和建行的不良貸款率均低于2%,農(nóng)行不良貸款率稍微高于2%〕,但隨著未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高,購(gòu)房者的還款能力可能受到影響,按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。4.5影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常秩序市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律是追求利益的最大化,我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)奇高,從全國(guó)X圍看,一般都能達(dá)到15%以上利潤(rùn)率,泡沫驚人。當(dāng)前這種逐利行為促進(jìn)了水泥、鋼鐵和建筑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的相對(duì)繁榮,使得它們?cè)趪?guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位得到了加強(qiáng)。房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在,會(huì)導(dǎo)致我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生畸形,社會(huì)資源不能夠優(yōu)化配置。隨著最終房地產(chǎn)泡沫的破滅,這些相關(guān)的行業(yè),會(huì)受到嚴(yán)重的打擊。最終使社會(huì)生產(chǎn)力遭到嚴(yán)重的破壞,形成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。第五章我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警"預(yù)警"從監(jiān)督行為的實(shí)施與監(jiān)督客體的經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生的時(shí)序關(guān)系上看是一種事前監(jiān)督,它是一個(gè)預(yù)先估測(cè)和揭示經(jīng)濟(jì)監(jiān)督客體的運(yùn)行態(tài)勢(shì)或運(yùn)行特征,然后通過(guò)一定的方法判斷其狀態(tài)是否偏離預(yù)期目標(biāo)并具體度量其偏離預(yù)警線的強(qiáng)弱程度,繼而發(fā)出預(yù)警信號(hào)的過(guò)程。預(yù)警與事中監(jiān)督、事后監(jiān)督一起形成一個(gè)系統(tǒng)的全面監(jiān)督模式。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成的危害巨大,事中監(jiān)督與事后監(jiān)督都不能避免其巨大的經(jīng)濟(jì)損失,所以,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的事前預(yù)警就尤為重要。也就是說(shuō),通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督,選取一些反映房地產(chǎn)市場(chǎng)警兆的數(shù)據(jù)指標(biāo),就可以與時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)警情信號(hào),進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的警情進(jìn)行預(yù)測(cè)與調(diào)控[15]。5.1房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的涵義房地產(chǎn)泡沫預(yù)警,就是要對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生發(fā)出預(yù)告,對(duì)泡沫的嚴(yán)重程度做出判斷,對(duì)泡沫的破裂發(fā)出警報(bào)。如果可以精確度量和檢測(cè)房地產(chǎn)泡沫的大小,那么自然也就可以進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)警。目前,已經(jīng)有許多不同的數(shù)學(xué)模型被用來(lái)檢驗(yàn)泡沫經(jīng)濟(jì),其中,很多數(shù)學(xué)模型就是試圖建立一個(gè)房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高于基礎(chǔ)價(jià)格部分就可以被視為泡沫,其差值越大,說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫程度越大。5.2房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)的選取指標(biāo)體系是整個(gè)預(yù)警系統(tǒng)的核心部分。預(yù)警指標(biāo)的選擇,應(yīng)該在全面分析房地產(chǎn)判斷的基礎(chǔ)上,選擇最能準(zhǔn)確預(yù)報(bào)泡沫發(fā)生變化的指標(biāo)。指標(biāo)是否合適,應(yīng)該根據(jù)近十年的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效性檢驗(yàn)。房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率GDP增長(zhǎng)率是某年不變價(jià)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與上年不變價(jià)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之比減1,反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費(fèi)商品和勞務(wù)的實(shí)際增長(zhǎng)程度。當(dāng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)顯著高于GDP增長(zhǎng)時(shí),意味著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)有可能超出居民收入的增長(zhǎng)速度和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有效支撐,虛高的房?jī)r(jià)將導(dǎo)致投資增加,促成空置率的上升,引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。用實(shí)際GDP增長(zhǎng)率來(lái)代表本國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo),用來(lái)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)泡沫化趨勢(shì)。該指標(biāo)值越大,表明房地產(chǎn)增長(zhǎng)率超過(guò)本國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高,房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。在某個(gè)特定時(shí)期,若該指標(biāo)持續(xù)不斷的上漲,就有爆發(fā)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的可能。收入房?jī)r(jià)比收入房?jī)r(jià)比是居民平均家庭年收入與平均一套居民住房?jī)r(jià)格的比值,反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力,比值越低,支付能力就越弱。如果房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,致使該指標(biāo)持續(xù)減小,則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上漲。當(dāng)市場(chǎng)中的收入房?jī)r(jià)比一直處在下降狀態(tài),且并沒(méi)有存在房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮的跡象時(shí),則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就很大。收入房?jī)r(jià)比受三個(gè)因素影響,一是該地區(qū)的房屋每平方米單價(jià)；二是該地區(qū)的住房面積標(biāo)準(zhǔn)；三是該地區(qū)居民收入水平。商品房空置率我國(guó)商品房空置率的計(jì)算公式為：當(dāng)期空置面積/近三年竣工的總面積；而與國(guó)際上通行的計(jì)算公式有些出入,國(guó)際商品房空置率的計(jì)算公式是：半年以上不住人的空置面積/全社會(huì)的完工面積。一般認(rèn)為,房地產(chǎn)空置的國(guó)際公認(rèn)警戒線為10%,因此為了增加這個(gè)指標(biāo)的可比性,有必要對(duì)我國(guó)的住宅空置率指標(biāo)做出符合國(guó)際公認(rèn)指標(biāo)的調(diào)整,一個(gè)簡(jiǎn)便的做法就是直接采用國(guó)際上通用的公式計(jì)算。投資者過(guò)度的投機(jī)需求會(huì)使房地產(chǎn)投資過(guò)熱,加上投資者頻繁轉(zhuǎn)手,就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)上有許多的房產(chǎn)空置,從而使該指標(biāo)變大,因此本指標(biāo)能很好地反映房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程,該指標(biāo)越大,房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),適當(dāng)?shù)目罩寐适蔷S持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系平衡的保證,可以把這個(gè)空置率稱作自然空置率,自然空置率也是用來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度和泡沫程度的基準(zhǔn)。當(dāng)實(shí)際空置率等于自然空置率時(shí),意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和運(yùn)行狀態(tài)良好,沒(méi)有泡沫；實(shí)際空置率高于自然空置率的幅度,反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。房地產(chǎn)貸款額占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比重房地產(chǎn)貸款額包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款額和個(gè)人住房抵押貸款額,因此也可將兩者分開核算。房地產(chǎn)投機(jī)需求的膨脹離不開充足資金的支持,而充足的資金必須依靠銀行等金融部門的配合。居民投機(jī)需求的膨脹很大程度上依賴于信貸杠桿的推動(dòng),與信貸規(guī)模具有同步擴(kuò)X、互動(dòng)發(fā)展的性質(zhì)。該指標(biāo)反映了信貸對(duì)房地產(chǎn)需求的支持程度,代表了房地產(chǎn)泡沫發(fā)展與實(shí)現(xiàn)的程度,該指標(biāo)值越大,說(shuō)明信貸對(duì)房地產(chǎn)投資的支持程度越大,投資者投入房地產(chǎn)消費(fèi)的程度越高,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)條件就越好,如果在此期間,房地產(chǎn)價(jià)格保持持續(xù)上漲的勢(shì)頭,就必須警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生,如果其房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)超過(guò)一定的界限,則很可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。這個(gè)指標(biāo)一方面可以反映房地產(chǎn)貸款與其他貸款相比是否過(guò)大,從橫向反映房地產(chǎn)信貸的規(guī)模是否合適。另一方面可以反映銀行貸款向房地產(chǎn)貸款的集中度,如果比重過(guò)高,尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占比重過(guò)高,泡沫的生成與破滅對(duì)銀行的破壞力就越大[16]。5.3房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)權(quán)重確定由于各個(gè)指標(biāo)的靈敏度不同,出現(xiàn)預(yù)兆的先后順序不同,在預(yù)警系統(tǒng)中的作用大小也不同,因此要對(duì)選取的預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,確定其權(quán)重。指標(biāo)權(quán)重的確定方法有很多,其中,層次分析法由于具有思路清晰、方法簡(jiǎn)便、系統(tǒng)性強(qiáng)等特點(diǎn),目前被廣泛應(yīng)用。層次分析法是美國(guó)匹茲堡大學(xué)教授薩帝<T.L.Satty>于70年代提出,該方法是系統(tǒng)工程中對(duì)非定量事件作定量分析的一種簡(jiǎn)便方法,也是對(duì)人們的主觀判斷做客觀描述的一種有效方法。應(yīng)用層次分析法分析問(wèn)題首先要把問(wèn)題條理化、層次化,根據(jù)問(wèn)題和要達(dá)到的目標(biāo),將問(wèn)題分解為不同的組成因素,并按照因素間的相互關(guān)系以與隸屬關(guān)系將因素按不同層次聚集組合,形成一個(gè)多層次的結(jié)構(gòu)模型。然后,對(duì)各層的因素進(jìn)行對(duì)比分析,引入1-9比率標(biāo)度方法構(gòu)造出判斷矩陣,用求解判斷矩陣最大特征根與其特征向量的方法得到各因素的相對(duì)權(quán)重。5.4房地產(chǎn)泡沫預(yù)警方法一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警進(jìn)行研究,主要提出兩種預(yù)警方法：一種是設(shè)定指標(biāo)界值和權(quán)重,將預(yù)警指標(biāo)的實(shí)際值與臨界值比較,如果實(shí)際值超越了臨界值,就認(rèn)為是發(fā)出了預(yù)警信號(hào)<用"1"來(lái)表示>。在預(yù)警期內(nèi),發(fā)出預(yù)警信號(hào)的指標(biāo)越多,房地產(chǎn)泡沫變化的概率越大,對(duì)超過(guò)臨界值的預(yù)警指標(biāo)加權(quán)求和,測(cè)算出房地產(chǎn)泡沫變化的概率,據(jù)此便可對(duì)房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴(yán)重程度進(jìn)行預(yù)測(cè)和監(jiān)控；另一種方法是劃定預(yù)警段,不同的預(yù)警段賦予不同的數(shù)值,代表泡沫的嚴(yán)重程度;如將某個(gè)預(yù)警指標(biāo)劃分為4個(gè)區(qū)段,按其數(shù)值大小分別賦值為0、1、2、3,代表安全、警戒、危險(xiǎn)、高度危險(xiǎn)。將預(yù)警指標(biāo)的實(shí)際值與預(yù)警段比較,得到預(yù)警指標(biāo)的預(yù)警級(jí)別值,確定預(yù)警指標(biāo)權(quán)重,通過(guò)各指標(biāo)的預(yù)警級(jí)別值加權(quán)求和,計(jì)算得到綜合預(yù)算值,根據(jù)綜合預(yù)警值級(jí)別來(lái)判斷預(yù)警級(jí)別。本文在對(duì)以上兩種方法作簡(jiǎn)要介紹的基礎(chǔ)上,結(jié)合李維哲,曲波在《地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)研究》中提出的一種功效系數(shù)法,由功效系統(tǒng)法求算綜合預(yù)警系數(shù),運(yùn)用綜合預(yù)警系數(shù)K對(duì)房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生與變化程度做出判斷。功效系數(shù)法能夠消除預(yù)警系統(tǒng)中各個(gè)指標(biāo)的量綱不統(tǒng)一和性質(zhì)各異問(wèn)題,通過(guò)對(duì)每一指標(biāo)求算功效系數(shù)硯,進(jìn)而求算系統(tǒng)的綜合預(yù)警系數(shù)K,作為判斷房地產(chǎn)泡沫的依據(jù)。功效系數(shù)的計(jì)算公式為Yi=<Xi―Xia>/<XiA―Xia>×40＋60,其中Yi為對(duì)應(yīng)與Xi的評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)值〔功效系數(shù)〕Xi為預(yù)警指標(biāo)i的實(shí)際觀測(cè)值；Xia為第i個(gè)指標(biāo)的不容許值；XiA為第i個(gè)指標(biāo)的滿意值[17]。采取功效系數(shù)法求算綜合預(yù)警系數(shù)的具體步驟為：1.收集預(yù)警指標(biāo)某時(shí)期的觀測(cè)數(shù)據(jù)值。2.確定每一指標(biāo)的不容許值和滿意值,要根據(jù)歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并參照地方泡沫國(guó)家的數(shù)據(jù)加以確定。3.已功效系數(shù)計(jì)算公式計(jì)算每一指標(biāo)的功效系數(shù)。4.將每一指標(biāo)的功效系數(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)平均求出綜合預(yù)警系數(shù)K。K=∑WiYii=1,2…..n〔n為選取的預(yù)警指標(biāo)個(gè)數(shù)〕。公式中Wi為功效系數(shù)Yi的權(quán)重,功效系數(shù)權(quán)重的確定可以采取層次分析法或主成分分析法。5.運(yùn)用綜合預(yù)警系數(shù)K判斷房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生程度。通過(guò)我國(guó)綜合預(yù)警系數(shù)與房地產(chǎn)泡沫發(fā)生時(shí)綜合預(yù)警系數(shù)的比較,可以衡量我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生程度。計(jì)算我國(guó)不同時(shí)期的綜合預(yù)警系數(shù)K值并進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)測(cè),可以與時(shí)地對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警。當(dāng)綜合預(yù)警系數(shù)K<60時(shí),表示發(fā)生房地產(chǎn)泡沫,K值越小,則地產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重。當(dāng)綜合預(yù)警系數(shù)K>60時(shí),則要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的具體情況加以分析,可能表示沒(méi)有警情,也可能預(yù)示泡沫處于崩潰時(shí)期。5.5房地產(chǎn)預(yù)警的意義保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)決策屬多因素、多目標(biāo)決策,同時(shí),由于諸多影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜性和不確定性以與房地產(chǎn)業(yè)自身的變化規(guī)律,在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中,常常會(huì)出現(xiàn)異?，F(xiàn)象,而該系統(tǒng)就可以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的異?，F(xiàn)象與時(shí)發(fā)出警報(bào),為政府管理部門、生產(chǎn)流通部門以與經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者提供超前導(dǎo)向信息,以實(shí)行經(jīng)常性的小調(diào)節(jié)來(lái)避免房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重波動(dòng)。使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理走上科學(xué)軌道預(yù)警系統(tǒng)建立在長(zhǎng)期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以與監(jiān)測(cè)預(yù)警科學(xué)和預(yù)測(cè)科學(xué)的基礎(chǔ)上,若其能運(yùn)行有序并形成信息輸出與反饋的自動(dòng)調(diào)節(jié),則可避免過(guò)多的人為的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)色彩的干預(yù)。成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究重要內(nèi)容我國(guó)房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的研究是隨著國(guó)內(nèi)住房制度改革、房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展而提出的。進(jìn)入二十世紀(jì)八九十年代,隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革的深化,為房地產(chǎn)預(yù)警分析研究提供了現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。同時(shí),國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的研究成果很快被介紹到國(guó)內(nèi),國(guó)內(nèi)一些專家學(xué)者開始對(duì)房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)加以分析。但是,目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的研究還處于起步階段,研究的深度和廣度都還不能滿足實(shí)際需要,尤其表現(xiàn)在基本理論方面。第六章我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的防X我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)曾出現(xiàn)過(guò)泡沫化與過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象,引起了房地產(chǎn)業(yè)的異常波動(dòng)。怎樣防X房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,使房地產(chǎn)業(yè)能穩(wěn)定、健康、有序地發(fā)展？筆者提出以下對(duì)策：6.1加強(qiáng)稅收制度的建設(shè)征收房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅包括兩部分,一部分是資產(chǎn)稅,一部分是增值稅,房地產(chǎn)增值稅只是投資增值部分巨在發(fā)生交易時(shí)才納稅。在現(xiàn)有階段,自住住房〔限一套〕可實(shí)行適當(dāng)?shù)亩愂諟p免,自住房出售同時(shí)購(gòu)買新房可免收增值稅。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅的最大優(yōu)點(diǎn)在于房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅,屬于直接稅,不會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題。這是從根本土抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的盲目需求、調(diào)整不同社會(huì)群體之間在資源占有上公平關(guān)系、促進(jìn)資源節(jié)約、引導(dǎo)住房合理適度消費(fèi)和優(yōu)化存量住房資源配置的長(zhǎng)效機(jī)制。改革土地出讓金收取辦法,開征財(cái)產(chǎn)稅目前土地出讓金采取一次性交清的辦法,將今后50~70年的收益提前收取是商品房?jī)r(jià)格居高不下的主要因素。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展,應(yīng)改革目前土地出讓金的收取辦法,由一次性交清改為逐年征收土地財(cái)產(chǎn)稅。按照國(guó)際上一般情況,住宅建設(shè)成本中72%是建筑和安裝費(fèi)用,地價(jià)和其他費(fèi)用只占28%,而我國(guó)住宅建設(shè)成本構(gòu)成中安裝成本只占42%,地價(jià)、稅費(fèi)和其他占到58%。如果改用財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi),現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就可以大幅下降。對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅可以抑制部分人在房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作。在國(guó)外,這是一條普遍采用的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施,有些國(guó)家的房地產(chǎn)所得稅高達(dá)100%。我國(guó)應(yīng)考慮制定相關(guān)稅收政策,對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅。6.2加強(qiáng)銀行信貸管理強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理,嚴(yán)禁發(fā)放"零首付"個(gè)人住房貸款；嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款,應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值,落實(shí)抵押登記手續(xù),貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例〔抵借比〕最高不得超過(guò)80%。正確評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值有利于減少金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款實(shí)行差別貸款利率抵押貸款要實(shí)行差別貸款利率,住房按照面積分檔：貸款者購(gòu)買的住房面積越小,抵押貸款利率越低,凡是低于經(jīng)濟(jì)適用住房面積上限的,由中央財(cái)政給予貼息。面積超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房上限的,實(shí)行市場(chǎng)利率。住房公積金貸款要實(shí)行嚴(yán)格的存貸掛鉤制度。6.3優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開發(fā)商應(yīng)側(cè)重于采取需求導(dǎo)向定位方法,即以消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn),以消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值、需求強(qiáng)度與對(duì)價(jià)格的承受能力為依據(jù),以市場(chǎng)占有率、品牌形象與最終利潤(rùn)為目標(biāo),真正按照有效需求來(lái)策劃房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和價(jià)格。要加快普通商品房為主的城鎮(zhèn)住宅建設(shè),堅(jiān)持一定規(guī)模的中低價(jià)住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),適量建設(shè)一些廉租房并控制好價(jià)格,以平抑房地產(chǎn)價(jià)格。還要給舊房市場(chǎng)提供更多的優(yōu)惠政策,刺激存量住房市場(chǎng)的需求,以緩解新房市場(chǎng)住房的供不應(yīng)求的壓力。要控制和降低高檔豪華房的比重,盤活房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。通過(guò)一系列措施改變目前大量高檔房空置,而中低價(jià)房供不應(yīng)求的局面。6.4規(guī)X土地市場(chǎng)首先,要加強(qiáng)土地監(jiān)管,抑制土地投機(jī)。嚴(yán)格執(zhí)行71號(hào)令,土地出讓應(yīng)通過(guò)招拍掛,制定好標(biāo)底,選擇接近標(biāo)底和開發(fā)方案優(yōu)秀者中標(biāo),成交價(jià)格可以與標(biāo)底有一定比例的上下浮動(dòng)幅度,不要單純的追求"價(jià)高者得之",防止哄抬地價(jià)。其次,要保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性。立法以確保城市規(guī)劃的法律地位,保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性。根據(jù)住房市場(chǎng)的需求,保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例。6.5建立信息的定期披露制度如果人們能夠與時(shí)地獲得準(zhǔn)確的信息和了解政府的相關(guān)政策,就可以減少對(duì)市場(chǎng)的過(guò)度預(yù)期,從而可以對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)能夠形成一個(gè)合理的預(yù)期,所以應(yīng)該加強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)的收集和整理,完善政務(wù)公開制度。比如,建立一套有效的監(jiān)督和防X房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng)并定期發(fā)布信息公報(bào),通過(guò)對(duì)全國(guó)和各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的與時(shí)歸集、整理和分析,就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè),定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告,合理引導(dǎo)市場(chǎng),為政府宏觀決策做好參謀、為居民做好顧問(wèn)。6.6發(fā)展經(jīng)濟(jì),提高居民收入大力發(fā)展經(jīng)濟(jì),提高居民收入水平,努力縮小貧富差距。"積極擴(kuò)大就業(yè)是增加居民收入的基本途徑。政府應(yīng)積極規(guī)X與發(fā)展勞務(wù)中介組織和勞動(dòng)力市場(chǎng),完善就業(yè)服務(wù)體系,促進(jìn)城鄉(xiāng)勞動(dòng)力的合理有序流動(dòng);努力開拓國(guó)際市場(chǎng),擴(kuò)大勞務(wù)輸出,為居民的就業(yè)與再就業(yè)創(chuàng)造各種機(jī)會(huì)。政府還應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo),提高下崗職工、失業(yè)人員的工作技能,使得他們能夠順利實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。"要縮小貧富差距還應(yīng)該做到：國(guó)家政策扶持落后地區(qū),并且鼓勵(lì)東部地區(qū)支援西部地區(qū),縮小地區(qū)間的發(fā)展差距；通過(guò)增加農(nóng)民收入和推進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程來(lái)努力縮小城鄉(xiāng)差別。只有使得各種差距逐漸縮小,才能逐漸消除貧富差距。6.7多種措施抑制炒房可以采取多種措施抑制炒房。禁止期房轉(zhuǎn)讓、售房信息網(wǎng)上公示的措施,主要是遏制短期炒房號(hào)、炒期房的行為,將投資獲利的時(shí)間延長(zhǎng),從而降低獲利的收益率。20xx以來(lái),XX等城市部分銀行相繼出臺(tái)新的個(gè)人住房貸款政策,這些措施的實(shí)施將減少市場(chǎng)上的炒房資金,有效地遏制炒房者"借銀行之錢生錢"的勢(shì)頭,使抑制炒房的有效措施,同時(shí)將有效降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。另外開征物業(yè)稅也是一項(xiàng)很有效抑制炒房的措施,對(duì)于炒房者而言,開征物業(yè)稅將使得他們利潤(rùn)減少而風(fēng)險(xiǎn)增大。第七章XX市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究7.1XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析隨著XX市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,城市環(huán)境的不斷優(yōu)化,XX市的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展,市場(chǎng)總體特征是：房地產(chǎn)投資和開發(fā)規(guī)模保持著高速增長(zhǎng)狀態(tài),市場(chǎng)需求旺盛,空置面積在逐漸消化,呈現(xiàn)著供需兩旺的局面,商品房?jī)r(jià)格不斷攀升。1998年中央出臺(tái)的停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化,并允許個(gè)人利用銀行貸款購(gòu)房的政策,推動(dòng)了XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,XX房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率明顯超過(guò)全市GDP的增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)數(shù)年供需兩旺,高速擴(kuò)X,商品房銷售量和銷售價(jià)格同步快速上漲。20xx以來(lái),隨著住房信貸消費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)投資信貸政策進(jìn)一步放寬,加上20xx7月1日開始實(shí)行的房地產(chǎn)招標(biāo)制度,XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了超速增長(zhǎng)的情況。在2001、2002、2003三年中,XX房地產(chǎn)投資開發(fā)額分別以38.78%、30.69%和30.56%的速度持續(xù)增長(zhǎng)：住宅用地價(jià)格和商品房銷售價(jià)格持續(xù)大幅上漲。XX的這些狀況,收到全國(guó)的矚目,被稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)的"XX現(xiàn)象"。從XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看,它是存在泡沫的。房地產(chǎn)已經(jīng)偏離其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格,也大大超過(guò)了居民的承受能力。我們知道房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際通用的衡量家庭對(duì)房?jī)r(jià)承受能力的指標(biāo)。以80平方米的商品房為例,XX的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到11.3倍,這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際認(rèn)可的3—6倍的標(biāo)準(zhǔn),況且商品房市場(chǎng)上120平方米以上的戶型占了多數(shù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的賣方市場(chǎng),炒作跡象明顯,消費(fèi)者心理恐慌,出現(xiàn)追漲購(gòu)房現(xiàn)象。在近年開盤的一些樓盤中,炒作者占買家的比例甚至超過(guò)50%,大大高于20%的國(guó)際警戒線。同時(shí)XX的空房率特別高,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),XX的二手房市場(chǎng)中,有將近一半的房源為1998年以后建造的新商品房,甚至有部分是期房,應(yīng)該說(shuō)高空置率是炒房者造成的。相比于高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià),XX的房屋租賃價(jià)格增長(zhǎng)緩慢,平均年增長(zhǎng)率不足1%。這就說(shuō)明,如果房屋用于租賃而不用于買賣的話,XX的商品房投資是無(wú)利可圖的。房屋租賃價(jià)格與銷售價(jià)格的背離代表了資產(chǎn)盈利能力與資產(chǎn)價(jià)格的背離,宣告了資產(chǎn)的泡沫化。在房地產(chǎn)資金方面,1999年以來(lái),XX房地產(chǎn)開發(fā)投資以平均每年31.41%的速度增長(zhǎng),表面上看來(lái)是有充裕的開發(fā)資金作后盾。但實(shí)際上在房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈中,直接或間接來(lái)自銀行的資金占了主導(dǎo)地位。20xx1—9月XX市房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放額同比增長(zhǎng)35.1%,發(fā)放個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)48.1%,兩者合計(jì)占全社會(huì)貸款總額的將近1/5。這很大程度上說(shuō)明房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的膨脹依賴于信貸規(guī)模的擴(kuò)X。隨著20xx央行和國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)121號(hào)文件和18號(hào)文件以后,銀行紛紛限制按揭貸款,提高首付額度,并對(duì)某些房地產(chǎn)產(chǎn)品停止按揭,加上高房?jī)r(jià)制約,XX的房地產(chǎn)銷售增速逐漸放慢,而商品房?jī)r(jià)格卻仍在高速上漲。根據(jù)量?jī)r(jià)理論,這可能是樓市下跌的前兆。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生,房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂將對(duì)我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)、金融體系造成長(zhǎng)期的后果和深重的負(fù)面影響。20xx受美國(guó)次貸危機(jī)的影響和國(guó)家宏觀調(diào)控政策累積效應(yīng)的作用,XX市旁地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯調(diào)整的走勢(shì),房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)保持性增長(zhǎng),需求卻明顯下降,市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)從"賣方市場(chǎng)"轉(zhuǎn)向"買方市場(chǎng)",市場(chǎng)交易呈現(xiàn)"量跌價(jià)穩(wěn)"的發(fā)展格局。同時(shí),住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化,中小戶型商品住宅供需兩旺。進(jìn)入20xx,XX房地產(chǎn)業(yè)正在呈現(xiàn)"市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期、政策進(jìn)入扶持期、企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期、行業(yè)進(jìn)入整合期"的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx以來(lái),XX商品房?jī)r(jià)格同比漲幅有所回落,但總體仍處于高位運(yùn)行。從房?jī)r(jià)絕對(duì)水平來(lái)看,經(jīng)過(guò)10多年持續(xù)上漲,XX市房?jī)r(jià)水平已處于全國(guó)前列。市場(chǎng)成交量是反應(yīng)市場(chǎng)健康狀況的重要尺度,成交量的持續(xù)萎縮給XX省房地產(chǎn)行業(yè)形成了沉重壓力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2008XX市空置1—3年的住宅面積增加24.8%,空置3年以上增加1717.8%,空置率有所上升。7.2XX房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的合理化建議7.2.1放寬對(duì)利率的限制由于受傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制的影響,我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)體系中還有許多與有效、高效、健康的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度相背之處,其中首要的是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)過(guò)多。在我國(guó),利率不是由市場(chǎng)調(diào)控,而是由政府決定的。因?yàn)槔试谖覈?guó)房地產(chǎn)投機(jī)交易中扮演了一個(gè)關(guān)鍵性角色,因此我國(guó)應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)調(diào)節(jié)利率,抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)。7.2.2完善金融體系,改進(jìn)貸款和抵押政策為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,必須完善房地產(chǎn)金融體系,著手研究建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化,將一、二級(jí)市場(chǎng)作為一個(gè)整體納入金融大循環(huán),打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系。同時(shí),改進(jìn)房地產(chǎn)貸款和抵押政策,預(yù)防和禁止銀行貸款進(jìn)入投機(jī)市場(chǎng)。如果大量投資者將獲得的銀行貸款用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)交易,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂時(shí),勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致銀行無(wú)法收回貸款的不良局面,而目前我國(guó)銀行的壞賬比率已經(jīng)高達(dá)30%。7.2.3加強(qiáng)正確的宣傳引導(dǎo),抑制不良信息傳播由于大眾對(duì)于房地產(chǎn)缺乏有效信息和專業(yè)知識(shí),極易產(chǎn)生從眾效應(yīng),政府必須加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo),使消費(fèi)者能夠理性購(gòu)房,避免產(chǎn)生連鎖反應(yīng),造成房地產(chǎn)投機(jī)增強(qiáng),吹大泡沫。同時(shí),政府部門應(yīng)