【房產(chǎn)中介對(duì)S市存量房市場(chǎng)的影響8600字（論文）】

房產(chǎn)中介對(duì)S市存量房市場(chǎng)的影響目錄TOC\o"1-2"\h\z\u18949一、緒論 125361（一）研究背景 124168（二）問題的提出 14960（三）研究意義 120531（四）研究?jī)?nèi)容框架 221625二、S市房產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀 328055（一）房產(chǎn)中介的概念 328123（二）房產(chǎn)中介行業(yè)的特性 34581（三）S市房產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀 424631三、S市存量房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 52850（一）市場(chǎng)環(huán)境分析 514636（二）交易價(jià)格分析 54444（三）交易流程分析 621974四、房產(chǎn)中介對(duì)S市存量房市場(chǎng)的影響 81397（一）房產(chǎn)中介對(duì)S市存量房交易的積極影響 84830（二）房產(chǎn)中介對(duì)S市存量房交易的消極影響 87044五、減少房產(chǎn)中介對(duì)S市存量房市場(chǎng)的消極影響的對(duì)策建議 107653（一）提高從業(yè)人員服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 1029945（二）報(bào)備審查確保信息真實(shí)可靠 1031625（三）提前告知相關(guān)義務(wù)履行，避免惡性競(jìng)爭(zhēng) 104390六、結(jié)論 1211861（一）主要觀點(diǎn) 1228388（二）研究不足之處 1220575參考文獻(xiàn) 14PAGEPAGE11一、緒論（一）研究背景在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中日漸擴(kuò)大并占據(jù)大量份額的的存量房市場(chǎng)，是房產(chǎn)中介行業(yè)得以日益發(fā)展繁榮的主要原因。在我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而進(jìn)一步加快的環(huán)境下，規(guī)劃住宅用地面積逐漸收緊并向城市邊緣轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致增量房周邊的交通、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施供給并不完備，存量房交易的份額也因此在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中日益增加。由于存量房交易過程中存在涉及金額大、交易流程復(fù)雜、供需雙方信息不對(duì)稱等原因，尋找房產(chǎn)中介委托交易成為多數(shù)人的首選。房產(chǎn)中介這一行業(yè)在現(xiàn)如今已日益深刻地融入到人們的日常生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系之中。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，其對(duì)于存量房交易的影響已令人矚目。然而我國(guó)的房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展還存在較多弊端，就目前而言，仍存在著亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重、隱瞞房屋真實(shí)情況、以獨(dú)家代理方式壟斷房源信息、行業(yè)內(nèi)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)等嚴(yán)重?cái)_亂正常的存量房市場(chǎng)交易秩序的問題，這些行為擾亂了正常的存量房市場(chǎng)的交易秩序，切實(shí)損害了消費(fèi)者權(quán)益，尤其是個(gè)別政府監(jiān)管不到位的城市，這些問題更加明顯。針對(duì)全國(guó)主要城市存量房市場(chǎng)普遍面臨的問題，選取S市房地產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀作為調(diào)查對(duì)象，探討房地產(chǎn)中介對(duì)存量房市場(chǎng)的影響，并考慮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展路徑，為維護(hù)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和穩(wěn)定的市場(chǎng)秩序，建立了相應(yīng)的防控機(jī)制，并不斷加以補(bǔ)充和完善。（二）問題的提出面對(duì)在我國(guó)各個(gè)的城市存量房市場(chǎng)發(fā)展中都普遍存在的問題，本文以東北地區(qū)較具有代表性的S市存量房市場(chǎng)作為研究對(duì)象，探尋房產(chǎn)中介對(duì)于當(dāng)?shù)卮媪糠渴袌?chǎng)的影響作用，從而思考如何在長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展道路上規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，建立健全相應(yīng)的防控機(jī)制，維護(hù)行業(yè)內(nèi)的良性競(jìng)爭(zhēng)及穩(wěn)健市場(chǎng)秩序。2019年，S市住建局提出繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的目標(biāo)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。如何建立長(zhǎng)期的管理控制機(jī)制，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，制定應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患方案，是整治房產(chǎn)中介行業(yè)亂象，確保S市房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)健康發(fā)展，得以平穩(wěn)運(yùn)行的首要目標(biāo)。（三）研究意義伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在其影響下所產(chǎn)生的房產(chǎn)中介行業(yè)有著極其可觀的發(fā)展前景，本文旨在當(dāng)前我國(guó)的房產(chǎn)中介行業(yè)快速發(fā)展的大背景下，探索房產(chǎn)中介對(duì)存量房市場(chǎng)價(jià)格的相關(guān)影響作用，并為后續(xù)措施的制定和實(shí)施提出可操作性建議，以維持存量房市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展。（四）研究?jī)?nèi)容框架本文主要通過對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的研究，結(jié)合S市房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀，分析其對(duì)S市存量房市場(chǎng)的正面和負(fù)面影響，并主要基于負(fù)面影響，分析存在的主要問題，并進(jìn)一步探討問題產(chǎn)生的原因。具體研究框架如下：第一章，論述了本文的研究背景，在此基礎(chǔ)上提出了研究問題及意義，以合理規(guī)劃研究框架。第二章，介紹房地產(chǎn)中介的相關(guān)概念，提煉房地產(chǎn)中介行業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)S市房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行了描述和分析。第三章，主要對(duì)S市住房股票市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行相關(guān)的研究分析。首先，分析了S市存量房交易的市場(chǎng)環(huán)境；其次，對(duì)S市近年來存量房交易的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析；第三，對(duì)S市存量房交易過程進(jìn)行研究分析，探討房地產(chǎn)中介在交易過程中的作用。第四章，主要分別從正面和負(fù)面兩個(gè)方面分析了房地產(chǎn)中介對(duì)存量房市場(chǎng)的影響。第五章，針對(duì)研究問題提出解決方案。第六章，總結(jié)全文的研究與分析。二、S市房產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀（一）房產(chǎn)中介的概念廣義上，房地產(chǎn)中介服務(wù)涵蓋房地產(chǎn)流通、消費(fèi)、投資、經(jīng)營(yíng)管理等多個(gè)階段和方面，為房地產(chǎn)交易和流通提供多樣化的中介服務(wù)。而就狹義的角度來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)交易流程中的一種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)活動(dòng),為促進(jìn)交易達(dá)成，給予房地產(chǎn)的交易主體即供需雙方提供建議。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)咨詢和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。房地產(chǎn)中介服務(wù)作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)交易主體提供服務(wù)，并以收取中介費(fèi)為目的而提供代理、居間等服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（二）房產(chǎn)中介行業(yè)的特性1．服務(wù)性作為服務(wù)性行業(yè)，房產(chǎn)中介所提供的商品是一種動(dòng)態(tài)的服務(wù)，并不以固體有形的狀態(tài)存在。這一服務(wù)在進(jìn)行的過程中是否做到快速、便捷，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所提供并表現(xiàn)出的服務(wù)態(tài)度是否給消費(fèi)者帶來了愉悅舒適的心理感受，才是決定這一無形的商品的質(zhì)量?jī)?yōu)劣的決定性因素。這就對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是否具備優(yōu)秀的語(yǔ)言溝通能力，能不能在提供服務(wù)的每一個(gè)階段都體現(xiàn)出卓越的服務(wù)質(zhì)量提出了極高的要求。出于對(duì)房產(chǎn)中介服務(wù)的強(qiáng)勁需求和相關(guān)專業(yè)人力資源的配置的需要，房地產(chǎn)中介服務(wù)的供給難以快速應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求，必然會(huì)出現(xiàn)供過于求或過剩的情況。基于服務(wù)業(yè)的非儲(chǔ)存性，就需要在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中做出更具前瞻性的決策。2．專業(yè)性由于房地產(chǎn)將土地作為其基礎(chǔ)的組織構(gòu)成要素，這就造成了它在空間上的固定位置難以改變，同時(shí)也使得房地產(chǎn)作為一種及其特殊的不完全勞動(dòng)產(chǎn)品，在價(jià)格這一重要因素的形成及其影響因素等方面具有特殊的市場(chǎng)特征。而為了掌握交易中最為重要的價(jià)格因素，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須具備豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)以及一定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專業(yè)知識(shí)。房地產(chǎn)這一商品相較于其他的商品來說具有更高的價(jià)值，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)往往需要信貸的支持。因此，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出于滿足客戶的需求，服務(wù)交易雙方的工作需要，必須具備一定金融知識(shí)。房地產(chǎn)交易必須通過法律程序完成，這要求房產(chǎn)中介熟悉相關(guān)的具體法律程序。由于房地產(chǎn)行業(yè)極易受到國(guó)家或地方政策等相關(guān)政策的影響，房產(chǎn)中介必須更加關(guān)注各項(xiàng)政策的變化和新政策的出臺(tái)，以便在進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)及時(shí)調(diào)整并與客戶溝通相應(yīng)的變化。綜上所述，房產(chǎn)中介服務(wù)是一項(xiàng)高度專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3．地域性房地產(chǎn)在空間上的固定注定了其無法在空間上流動(dòng)的性質(zhì)，這就使得房產(chǎn)中介活動(dòng)被區(qū)域性所限制。這就導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往只能掌握自己所在區(qū)域的市場(chǎng)信息和房地產(chǎn)商品信息，進(jìn)而被該地區(qū)的房產(chǎn)中介活動(dòng)所限。不同省市地區(qū)在國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策之下，也制定了不同的地方性政策。房地產(chǎn)中介需要充分解讀這些房地產(chǎn)政策，才能適應(yīng)房地產(chǎn)中介活動(dòng)的需要。（三）S市房產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀我國(guó)房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展已有近30年的時(shí)間。而S市的房產(chǎn)中介服務(wù)可以追溯到上世紀(jì)九十年代末，經(jīng)房產(chǎn)局批準(zhǔn)成立了首家房產(chǎn)居間服務(wù)機(jī)構(gòu)，S市好旺角房屋經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱好旺角）。好旺角歷經(jīng)十六年發(fā)展，成為當(dāng)時(shí)東北地區(qū)規(guī)模最大、管理最規(guī)范、交易最安全的專業(yè)化龍頭企業(yè)，在S市地區(qū)，好旺角擁有近200家門店，市場(chǎng)占有率長(zhǎng)期保持行業(yè)第一。2015年，鏈家并購(gòu)好旺角，雙方達(dá)成戰(zhàn)略合作，在此后的幾年內(nèi)建立了更加完善的交易體系和服務(wù)體系，市場(chǎng)占有率超過30%。除鏈家以外，在S市內(nèi)經(jīng)營(yíng)發(fā)展形成一定規(guī)模的房產(chǎn)中介還有瑞家地產(chǎn)，安鑫地產(chǎn)，德佑地產(chǎn)，富爸爸不動(dòng)產(chǎn)等，除了這些比較為大眾熟知且認(rèn)可的房產(chǎn)中介，還有一些經(jīng)營(yíng)范圍限制在某一區(qū)域內(nèi)，門店數(shù)量較少的小型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。截至2020年，S市內(nèi)存續(xù)在業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)共有354家，可見S市的各房產(chǎn)中介之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)極為激烈，在這種態(tài)勢(shì)下，同業(yè)間往往存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，互相擠壓彼此的發(fā)展空間，即破壞了正常的存量房市場(chǎng)交易秩序，也不利于房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展。

三、S市存量房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（一）市場(chǎng)環(huán)境分析“十二五”中后期，S市城區(qū)居民戶均住宅套數(shù)已達(dá)到1套，保障性住房覆蓋率達(dá)到20%以上，總體上已解決住房總量不足的問題，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，即提高住宅質(zhì)量，滿足市民對(duì)美好生活的要求。存量房交易的主要用于居民購(gòu)買自行居住，所以城市居民的收入與可支配收入水平對(duì)存量房交易市場(chǎng)的發(fā)展具有很大的影響。2017年，S市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入40587元，農(nóng)民人均純收入16865元。而在2019年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入46468元，對(duì)比2017年增長(zhǎng)了14.5%，農(nóng)民人均純收入19974元,對(duì)比2017年增長(zhǎng)了18.4%。居民可支配收入有所提高,居民消費(fèi)購(gòu)買力保持了一定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，有利于S市存量房市場(chǎng)及房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展。2020年，S市房地產(chǎn)開發(fā)住宅施工面積2823.5萬平方米，比上年下降8.9%，其中新開工住宅面積486.9萬平方米，比上年增長(zhǎng)10%；商品房銷售面積602.7萬平方米，比上年下降14.1%；商品房銷售額726億元，比上年下降9.6%。這些數(shù)據(jù)說明S市區(qū)域內(nèi)用于開發(fā)房地產(chǎn)的用地在逐步縮減，房地產(chǎn)交易向存量房一側(cè)傾斜的進(jìn)程加快。為防止房?jī)r(jià)的過快上漲，S市政府于2018年3月起實(shí)行新的住房限制性政策。擁有本市戶籍的家庭最多能在除甘井子區(qū)以外的中心五區(qū)中擁有兩套房產(chǎn)。同時(shí)嚴(yán)格把控新購(gòu)住房上市交易，凡在限制區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買住房的，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。（二）交易價(jià)格分析以S市2013-2020年的存量房?jī)r(jià)格為例，如圖3-1顯示圖3-12013-2020年S市存量房銷售價(jià)格趨勢(shì)可見隨著存量房的價(jià)格逐年上升，房產(chǎn)中介行業(yè)也隨之興起，消費(fèi)者的夠買渠道也進(jìn)行了轉(zhuǎn)變，這也進(jìn)一步促進(jìn)了房產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，從而有了一定的影響市場(chǎng)的能力。2020年10月，S市鏈家進(jìn)行中介費(fèi)率改革，賣方所承擔(dān)的中介費(fèi)由1%調(diào)至1.5%，而買方所承擔(dān)的中介費(fèi)則由2.5%調(diào)至0.5%，整體來看下降了1.5%。而同期的S市存量房市場(chǎng)成交均價(jià)下跌至14995元/平方米，打斷了自2017年后持續(xù)上漲的趨勢(shì)。

可見房產(chǎn)中介現(xiàn)已成為房屋市場(chǎng)中必不可少的組成因素，如今的消費(fèi)者也越來越接受這種房屋的買賣形式。從某種意義上說，房地產(chǎn)中介是連接市場(chǎng)和消費(fèi)者的橋梁，是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作的潤(rùn)滑劑。（三）交易流程分析就目前而言，S市存量房交易流程涉及眾多環(huán)節(jié)，特別是當(dāng)買方需要貸款時(shí)，按照買方所選擇的貸款類型，其交易過程也各為不同，如下所示：S市房屋買賣流程出售方委托買受方委托接受委托、帶看出售方和買受方達(dá)成交易意向簽署《S市存量房買賣合同》商業(yè)貸款公積金貸款全款組合貸款買方支付定金買方支付定金買方支付定金買方支付定金網(wǎng)簽備案網(wǎng)簽備案網(wǎng)簽備案網(wǎng)簽備案資金存管商貸面簽資金存管公積金初審資金存管資金存管公積金初審商貸銀行審核通過預(yù)審批結(jié)果過戶完稅商貸面簽過戶完稅過戶完稅取證解凍過戶完稅出證抵押出證評(píng)估物業(yè)交割出證評(píng)估銀行取他項(xiàng)權(quán)證公積金面簽完成簽署組合貸款聯(lián)絡(luò)單放款抵押放款商貸銀行審核通過解凍物業(yè)交割解凍物業(yè)交割公積金面簽抵押完成完成公貸放款商貸放款商業(yè)貸款解凍物業(yè)交割買方支付定金完成房產(chǎn)中介主要在接受雙方委托，帶看，促成雙方交易意向，幫助買方獲取商業(yè)貸款這四個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，大致可以總結(jié)為：受托發(fā)布信息、匹配客戶、帶看房屋、洽談房?jī)r(jià)、協(xié)辦交易資金監(jiān)管、按揭貸款、交易過戶、物業(yè)交接。房產(chǎn)中介在接受雙方委托，帶看兩個(gè)環(huán)節(jié)，主要是通過反復(fù)溝通確認(rèn)買方的需求，從而在大量的具有出售意向的存量房中挑選出能夠滿足其購(gòu)房需求的存量房與其相匹配。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)，房產(chǎn)中介需要確保其網(wǎng)絡(luò)端所登記并公布的房源信息真實(shí)可靠，相關(guān)備件資料齊全。在這一環(huán)節(jié)，易出現(xiàn)房產(chǎn)中介以虛假房源信息來吸引客戶的情況，擾亂市場(chǎng)的正常交易秩序。由于買賣雙方對(duì)于同一房源所具備的價(jià)值的認(rèn)知并不完全相同，往往在價(jià)格方面的認(rèn)知存在著差異，房產(chǎn)中介需要在這一環(huán)節(jié)促成雙方達(dá)成一致的交易意向。在這一環(huán)節(jié)，時(shí)常有買賣雙方為了節(jié)省中介費(fèi)而選擇其他中介費(fèi)相對(duì)較低的房產(chǎn)中介，或者在達(dá)成一致意見后私下成交，房產(chǎn)中介為了避免此類情況的發(fā)生，會(huì)要求賣方簽署獨(dú)家代理，即只能在己方中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房源信息的發(fā)布和簽約，這些不良的交易行為歸根結(jié)底是各房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)所致。

四、房產(chǎn)中介對(duì)S市存量房市場(chǎng)的影響（一）房產(chǎn)中介對(duì)S市存量房交易的積極影響1．房產(chǎn)中介有利于存量房市場(chǎng)的運(yùn)作存量房交易中存在著買方和賣方兩個(gè)交易主體，所需的相關(guān)交易信息涉及政策、信貸、交易流程、交易對(duì)象等方面。如果由交易主體自行收集信息，將會(huì)消耗大量的時(shí)間精力和金錢成本在這些相關(guān)信息的搜尋中，而這也在極大程度上影響并限制了存量房市場(chǎng)的運(yùn)作流通效率。房產(chǎn)中介的存在降低了交易主體在信息搜集上的成本，從房產(chǎn)中介獲得信息的成本遠(yuǎn)低于自行搜集信息的成本，且從房產(chǎn)中介所獲得的信息的質(zhì)量更高，時(shí)效性更強(qiáng)。因此，房產(chǎn)中介利用其專業(yè)優(yōu)勢(shì)為交易主體獲取高質(zhì)量的信息帶來了極大的便利，有效地提高了S市存量房市場(chǎng)的交易效率，縮減了交易成本，提髙了S市存量房市場(chǎng)的運(yùn)作效率。2．房產(chǎn)中介有利于維護(hù)存量房交易價(jià)格穩(wěn)定存量房交易中的買賣雙方對(duì)于同一房產(chǎn)的心理價(jià)格預(yù)期并不相同，在交易過程中往往耗費(fèi)大量的時(shí)間用于各不同房源特征的對(duì)比以及最終成交價(jià)格的談判上。交易雙方如果不了解房產(chǎn)這一特殊的商品真正具有的價(jià)值，就會(huì)導(dǎo)致最終成交價(jià)格與其真正具有的價(jià)值出現(xiàn)偏差。以2020年3月-11月的存量房交易數(shù)據(jù)為例，在該時(shí)期成交的S市存量房的掛牌價(jià)格與最終的成交價(jià)格有著1萬-3萬的差額，而影響存量房的價(jià)格的因素包括區(qū)位因素、樓層、面積、房屋年代、朝向、裝修等等，而房產(chǎn)中介運(yùn)用其專業(yè)優(yōu)勢(shì)及過往經(jīng)驗(yàn)對(duì)于房產(chǎn)的價(jià)格作出合理預(yù)估，同時(shí)滿足交易雙方的預(yù)期，對(duì)于S市存量房市場(chǎng)交易價(jià)格的穩(wěn)定性也具有一定的積極作用。（二）房產(chǎn)中介對(duì)S市存量房交易的消極影響1．從業(yè)人員素質(zhì)低擾亂正常的市場(chǎng)交易秩序S市房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)眾多,除了鏈家地產(chǎn),瑞家地產(chǎn),安鑫地產(chǎn)等大型房屋中介連鎖企業(yè)在S市房產(chǎn)中介市場(chǎng)上占有一定份額以外，還存在著較多數(shù)量的小型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。各房產(chǎn)中介公司林立,但各個(gè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)良莠不齊。由于房產(chǎn)中介企業(yè)入市門檻較低,行業(yè)內(nèi)魚目混雜,相應(yīng)的一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員也缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，為了盡快促成交易，獲取傭金，不僅沒有為消費(fèi)者提供專業(yè)性的服務(wù)，反而對(duì)政府政策進(jìn)行誤讀，誤導(dǎo)消費(fèi)者以造成市場(chǎng)恐慌或搶購(gòu)的緊張態(tài)勢(shì)，從而獲取不當(dāng)?shù)美?。這些惡意誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，導(dǎo)致許多消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不信任，給整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)帶來負(fù)面影響，引發(fā)了房產(chǎn)中介行業(yè)信任危機(jī)，也進(jìn)一步催生出了存量房交易中的一系列問題。2．房產(chǎn)中介發(fā)布虛假房源信息擾亂市場(chǎng)虛假房源在房產(chǎn)中介市場(chǎng)中極為常見，主要存在以下幾種類型：一是在裝修位置、戶型朝向、地理位置、過往狀況等信息上弄虛作假或有所隱瞞；二是已出售的房源仍在平臺(tái)上掛牌吸引客戶；三是虛標(biāo)價(jià)格不符合實(shí)際價(jià)值。除這幾種虛假房源之外還存在著房屋不具備交易資格，存在司法查封、按揭抵押等情況的問題房源。房產(chǎn)中介以虛假房源信息吸引客戶，誤導(dǎo)了客戶對(duì)于存量房的心理預(yù)期，也影響了其他真實(shí)房源的交易，使得消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生不信任乃至于誤解，催生出了存量房交易中的其他問題。2020年12月，S市貝殼平臺(tái)新增了房源合規(guī)出售需上傳“兩證一書”的規(guī)定，即將產(chǎn)權(quán)人身份證明、房屋權(quán)屬證明、房屋出售委托協(xié)議，“兩證一書”未上傳的房源信息不予在貝殼網(wǎng)上呈現(xiàn)。這一舉措有利于肅清S市虛假房源信息干擾市場(chǎng)的亂象，但就目前而言，各存量房交易平臺(tái)所發(fā)布的房源信息的真實(shí)性仍缺少政府部門的監(jiān)管。3．各房產(chǎn)中介惡性競(jìng)爭(zhēng)房產(chǎn)中介在存量房交易中的大部分收入來源于對(duì)交易雙方收取的中介費(fèi)，不同的房產(chǎn)中介收取中介費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也有不同，例如加盟貝殼平臺(tái)以S市鏈家為代表的房產(chǎn)中介所獲取的中介費(fèi)率是總房款的2%，而瑞家實(shí)行的則是兩種中介費(fèi)率，對(duì)于賣方統(tǒng)一收取總房款的1%，而對(duì)于買方則按照其不同的付款方式分別收取0.3萬、0.4萬、0.5萬的中介費(fèi)。無論是買方還是賣方，為了盡快達(dá)成交易往往會(huì)選擇在多個(gè)二手房交易平臺(tái)或線下門店進(jìn)行房源信息的發(fā)布或咨詢，到了最終簽約的環(huán)節(jié)，為了節(jié)省中介費(fèi)降低交易成本，時(shí)常有“跳單”、“飛單”的情況發(fā)生，而這些惡性競(jìng)爭(zhēng)的行為就長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不但擠壓了小中介的發(fā)展空間，更影響了存量房市場(chǎng)正常的交易秩序。

五、減少房產(chǎn)中介對(duì)S市存量房市場(chǎng)的消極影響的對(duì)策建議（一）提高從業(yè)人員服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)從S市目前的監(jiān)管情況看，更側(cè)重于對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，而對(duì)房產(chǎn)中介從業(yè)人員的監(jiān)管重視不夠。實(shí)踐中存在著房產(chǎn)中介從業(yè)人員行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，一些不具備專業(yè)能力的人員進(jìn)入房產(chǎn)中介行業(yè)的問題。關(guān)于此項(xiàng)可酌情參考北京市對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)及從業(yè)人員的監(jiān)管方法。北京市對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)及從業(yè)人員實(shí)施記分管理，房產(chǎn)中介行業(yè)及從業(yè)人員的違法違規(guī)行為被記分量化管理，其做法類似交通部門對(duì)駕駛證的記分管理，累計(jì)不同分值將有相應(yīng)處罰和限制措施。（二）報(bào)備審查確保信息真實(shí)可靠在如何保證各存量房交易平臺(tái)發(fā)布的存量房信息真實(shí)可靠這一點(diǎn)，S市貝殼平臺(tái)的做法具有很大的參考價(jià)值，即將產(chǎn)權(quán)人身份證明、房屋權(quán)屬證明、房屋出售委托協(xié)議上傳后臺(tái)，經(jīng)專人審核確定證件信息真實(shí)可靠后才準(zhǔn)允該存量房的信息在平臺(tái)上呈現(xiàn)，這一舉措有利于肅清S市虛假房源信息干擾市場(chǎng)的亂象，但該做法也存在著泄露房屋產(chǎn)權(quán)人個(gè)人隱私的風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)一步完善規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)后，可酌情考慮其他存量房交易平臺(tái)效仿。同時(shí)，政府應(yīng)加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立和完善。通過明確信息負(fù)責(zé)人和職責(zé)，建立統(tǒng)一的信息標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范溝通渠道，提高信息效率和質(zhì)量。充分發(fā)揮公共機(jī)關(guān)作用，定期向社會(huì)公開各項(xiàng)交易的登記信息，為社會(huì)提供可靠的信息保障，確保信息透明。此外，必須建立有效的監(jiān)督機(jī)制。監(jiān)管機(jī)制的缺失也是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度不高的原因之一。完善的監(jiān)管機(jī)制可以確保法律法規(guī)的執(zhí)行和遵守，確保市場(chǎng)的公平透明運(yùn)行。（三）提前告知相關(guān)義務(wù)履行，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)由各個(gè)房產(chǎn)中介之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的“跳單”、“飛單”問題，歸根結(jié)底是房產(chǎn)中介與交易方之間的雙邊道德問題，其根源在于各房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之間所標(biāo)記的中介費(fèi)率不同，存量房交易雙方在獲取自己所需的信息后，為節(jié)省交易成本而轉(zhuǎn)向費(fèi)用更低的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，或以此要求房產(chǎn)中介降低中介費(fèi)率，損害了房產(chǎn)中介在服務(wù)經(jīng)營(yíng)的過程中應(yīng)獲取的正當(dāng)收益。房產(chǎn)中介由促成存量房交易的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而收取相應(yīng)的費(fèi)用的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，不應(yīng)因?yàn)槠渌慨a(chǎn)中介的惡性競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生“跳單”等行為導(dǎo)致其不能實(shí)現(xiàn)全部或部分收益遭受權(quán)益上的損害。為規(guī)避此類情形的發(fā)生，應(yīng)在接受委托前將我國(guó)合同法中居間人的忠實(shí)勤勉義務(wù)及如實(shí)告知義務(wù)方予以類推解釋，以此確定委托人誠(chéng)信接受居間以及如實(shí)告知是否可能締約?；蛟诜?wù)前簽署相關(guān)合同條款，如果發(fā)生“跳單”、“飛單”等行為，按照定金罰則要求委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，以補(bǔ)償房產(chǎn)中介在服務(wù)期間因未得到應(yīng)有收益而造成的成本損失。六、結(jié)論（一）主要觀點(diǎn)本文在對(duì)S市房產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析之后得出了S市房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)所存在的幾點(diǎn)問題，并對(duì)所存在的問題展開研究，并提出促進(jìn)S市房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的建議以及解決辦法。促進(jìn)S市房產(chǎn)中介行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。本文主要觀點(diǎn)包括：一、S市的房產(chǎn)中介行業(yè)存在著經(jīng)紀(jì)人員工作能力水平較低的問題，本應(yīng)嚴(yán)格把控從業(yè)人員入行標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，出于想要搶占市場(chǎng)份額，擴(kuò)大自身規(guī)模等原因從而放低了對(duì)于從業(yè)人員的要求，不利于企業(yè)自身乃至整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。文中建議參考北京市對(duì)于房產(chǎn)中介從業(yè)人員的記分制監(jiān)管方法，建立適應(yīng)S市本地的監(jiān)管模式。二、S市的存量房交易信息的真實(shí)性仍然是造成糾紛的一個(gè)重要原因。文中建議參考S市貝殼平臺(tái)的做法，在房源信息發(fā)布前審查其證件是否齊備，扼制當(dāng)前存量房市場(chǎng)上存在虛假信息的亂象。（二）研究不足之處由于相關(guān)的部分?jǐn)?shù)據(jù)的短缺，以及房產(chǎn)中介行業(yè)易受政府政策調(diào)控影響的特殊性，本文只進(jìn)行了定性的分析與決策,存在一定的片面性不夠完整全面。戰(zhàn)略選擇多是從原則層面上進(jìn)行論述，在操作的細(xì)節(jié)上存在一定部分的欠缺，缺少有針對(duì)性的、具體詳細(xì)的措施舉措，成為了本文的缺憾之一。以后如有機(jī)會(huì)，會(huì)將論文加以詳細(xì)化