2023年全國(guó)物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》考前預(yù)測(cè)卷（一）含解析

2023年全國(guó)物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》考前密押預(yù)測(cè)卷(-)

含解析

一、單選題

1.關(guān)于財(cái)務(wù)分析中的比較分析法，下列說法不正確的是()。

Av比較分析法是財(cái)務(wù)分析中常用的方法

B、比較分析可以與本企業(yè)歷史比，也可以與同類企業(yè)比

C、比較分析不可以與計(jì)劃預(yù)算比

D、比較分析包括趨勢(shì)分析和橫向比較

答案：C

解析：C項(xiàng)，財(cái)務(wù)分析中常用的方法是比較分析法。比較分析可以與本企業(yè)歷史

比(也稱“趨勢(shì)分析”)，可以與同類企業(yè)比(也稱“橫向比較”)，也可以與

計(jì)劃預(yù)算比。

2.成熟的園區(qū)建設(shè)，往往在()階段就引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

A、招標(biāo)階段

B、設(shè)計(jì)階段

C、施工階段

D、入駐階段

答案：B

解析：成熟的園區(qū)建設(shè)，往往在設(shè)計(jì)階段就引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以便從后期園區(qū)

使用和物業(yè)管理服務(wù)角度對(duì)設(shè)計(jì)提出建議和意見。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容主要以()為核心。

A、客戶

B、商品銷售

C、服務(wù)

D、促銷和營(yíng)銷

答案：B

解析：一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容主要以商品銷售為核心.即

圍繞商品銷售而展開，如滿足商場(chǎng)工作人員的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)需求，滿足消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)

的附屬性服務(wù)需求等。

4.如某筆貸款的月利率為1%,每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，年名義利率是()。

A、12%

B、12.55%

G12.68%

D、13.55%

答案：A

解析：因?yàn)樵吕蕿?%,即周期利率為1%,根據(jù)周期利率=名義利率/每年的計(jì)

息周期數(shù),有r∕2=1%,則r=12%°

5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)工作中要以()為中心及時(shí)調(diào)整、修正

經(jīng)營(yíng)管理存在的不足，提高管理水平。

A、經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略

B、經(jīng)營(yíng)管理方法

C、客戶服務(wù)需求

D、經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃

答案：C

解析：準(zhǔn)備工作基本完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面開始實(shí)施經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)工

作。在工作過程中，要以客戶服務(wù)需求為中心，按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略的指弓I,

機(jī)動(dòng)靈活地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)管理方法和措施，及時(shí)調(diào)整、修正經(jīng)營(yíng)管理存在的不足，

提高管理水平，保證并延續(xù)較高的服務(wù)質(zhì)量。

6.凈現(xiàn)值是指投資者可接受的()，將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)

的現(xiàn)值之和。

A、最低收益率

B、最高收益率

C、社會(huì)平均收益率

D、內(nèi)部收益率

答案：A

解析：凈現(xiàn)值(NPV),是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic,

將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

7.租金調(diào)整對(duì)于主要承租商一般每()年調(diào)整一次，次要承租商可每年調(diào)整一次。

A、4

B、5

C、6

D、7

答案：B

解析：租金調(diào)整條款對(duì)基礎(chǔ)租金及百分比租金同樣有效，經(jīng)營(yíng)過程中的費(fèi)用可根

據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對(duì)于主要承租商一般每2?5年調(diào)整一次，一般承租商

可每年調(diào)整一次。

8.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要就影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的()進(jìn)行分析。

Ax宏觀因素

B、供求關(guān)系

C、相關(guān)因素

D、微觀因素

答案：A

解析：就影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的宏觀因素的分析，首先要考慮國(guó)家和地方的經(jīng)

濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升階段還是處在衰退階段。

9.下列關(guān)于會(huì)所的說法錯(cuò)誤的是()。

A、會(huì)所一般是指實(shí)行封閉管理，僅對(duì)入會(huì)會(huì)員及其親朋提供服務(wù)和聚會(huì)活動(dòng)的

場(chǎng)所

B、會(huì)所由基本部分和主題部分構(gòu)成

C、按所處的地理位置，會(huì)所分為城市會(huì)所和鄉(xiāng)村會(huì)所

D、不同檔次的物業(yè)，會(huì)所的基本功能分區(qū)不相同

答案：D

論哪個(gè)檔次的物業(yè)，會(huì)所的基本功能分區(qū)大致相同：健身室、球類室'泳池，酒

吧'棋牌室'美容美發(fā)店、閱覽室和餐廳。

10.拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格稱為()。

A、保留價(jià)

B、起拍價(jià)

C、應(yīng)價(jià)

Dx成交價(jià)

答案：A

解析：保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。

11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的做法不包括()。

A、自行開展社區(qū)商業(yè)服務(wù)

B、通過與商業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)

C、通過與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)

D、通過對(duì)進(jìn)駐社區(qū)的商業(yè)組織提供物業(yè)管理服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)

答案：C

解析：隨著商業(yè)模式的變化，社區(qū)成為各類商業(yè)機(jī)構(gòu)競(jìng)相追逐的熱點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)

企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，拓展社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。具體做法有：①可根據(jù)社區(qū)

需求，自行開展社區(qū)商業(yè)服務(wù)，②通過與商業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，③通過對(duì)進(jìn)駐社區(qū)

的商業(yè)組織提供物業(yè)管理服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

12.租賃管理過程中，始終貫穿著()。

A、租金調(diào)整

B、租賃營(yíng)銷管理

C、租約續(xù)期

D、租賃方案與策略

答案：B

解析：租賃營(yíng)銷管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，貫穿租賃管理的

全過程。在租賃經(jīng)營(yíng)管理操作的各個(gè)環(huán)節(jié)均融合著吸引、挖掘潛在承租人的措施

和手段。所以，出租人必須要不斷完善、提高營(yíng)銷技能和營(yíng)銷藝術(shù)，充分利用各

種營(yíng)銷手段，這是獲得經(jīng)營(yíng)收益的保障。

13.專用物業(yè)發(fā)生突發(fā)事件、惡性事件的概率要()住宅小區(qū)、寫字樓等物業(yè)

A、低于

B、高于

C、差不多

D、無法比較

答案：B

解析：專用物業(yè)的使用性質(zhì)決定這些物業(yè)發(fā)生如法事件、惡性事件的概率要高于

住宅小區(qū)、寫字樓等物業(yè)。近年，校園砍傷學(xué)生事件、醫(yī)院因醫(yī)患糾紛傷人事件`

銀行搶劫事件'大型集會(huì)踩踏事件等時(shí)有發(fā)生，社會(huì)負(fù)面影響很大。因此，從事

此類物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別予以重視。

14.下列對(duì)于寫字樓租賃合約中的條款規(guī)定的說法錯(cuò)誤的是()。

A、由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，所以在租約中一般都要包

含規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款

B、為了使租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)租約規(guī)定租金可以按消

費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限

C、由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，某一地區(qū)的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)有時(shí)變化幅度非常大，

因此，租戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)更愿意在租約中商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)

量

D、在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中全部的費(fèi)用，因此這一租

金方式往往會(huì)受到租戶的歡迎

答案：D

解析：D項(xiàng)，在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見，常采用“凈租”

的方式。即寫字樓“毛租”時(shí)的租金很高，因?yàn)槌鲎馊艘獜乃兆饨鹬兄Ц端?/p>

的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；采用“凈租”方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就

越低，因?yàn)槌凶馊酥苯臃謸?dān)了寫字樓經(jīng)營(yíng)過程中的部分或全部費(fèi)用。

15.以下關(guān)于我國(guó)綠色建筑的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的困境，說法錯(cuò)誤的是()。

A、綠色建筑經(jīng)營(yíng)管理的評(píng)價(jià)體系不完善

B、綠色建筑物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)空缺

C、相關(guān)政府部門監(jiān)督不力

D、物業(yè)管理從業(yè)人員“綠色”意識(shí)缺乏

答案：C

解析：我國(guó)綠色建筑的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理仍處在初級(jí)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨綠色建

筑經(jīng)營(yíng)管理的評(píng)價(jià)體系不完善、綠色建筑物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)空缺、物業(yè)管理從業(yè)

人員“綠色”意識(shí)缺乏等困境，并且，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理理念、技術(shù)、方

法、手段等方面與綠色建筑評(píng)價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)的要求也存在較大差距。

16.凈運(yùn)營(yíng)收益的計(jì)算公式為()。

A、凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

B、凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C、凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-準(zhǔn)備金

D、凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛租金收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

答案：B

解析:從有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱凈收益,

即：凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問

題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。

17.臺(tái)灣物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目不包括0。

A、建筑物與環(huán)境的使用管理與維護(hù)

B、生活與商業(yè)支持服務(wù)

C、資產(chǎn)管理

D、物業(yè)管理

答案：D

解析：臺(tái)灣物業(yè)管理以實(shí)現(xiàn)整合業(yè)界轉(zhuǎn)硬件標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)'提升服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo),

將物業(yè)管理服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)范疇依其服務(wù)項(xiàng)目分為三類：①建筑物與環(huán)境的使用管理

與維護(hù)，包括提供建筑物與環(huán)境管理維護(hù)、清潔'公共安全檢查、消防安全設(shè)備

及附屬設(shè)施設(shè)備檢修等服務(wù)，②生活與商業(yè)支持服務(wù)，包括提供物業(yè)代辦及咨詢

業(yè)務(wù)、物業(yè)生活服務(wù)（小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、照顧服務(wù)、保姆、宅配物流）、生活產(chǎn)品（食

衣住行育樂）及商業(yè)支持等服務(wù)，③資產(chǎn)管理，包括提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)顧問、開發(fā)

租賃及投資管理等服務(wù)。

18.下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的說法中，不正確的是（）。

A、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提

B、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?/p>

C、物業(yè)服務(wù)合同既不是諾成性合同又不是勞務(wù)合同

D、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同

答案：C

解析：C項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。所謂諾成合同是指當(dāng)

事人意思表示一致即告成立的合同。雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負(fù)有

義務(wù)的合同。

19.某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，

余款20萬(wàn)元自投資者用現(xiàn)金支付。如果該投資的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息

后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。

A、12%

B、14%

C、7%

D、2.8%

答案：B

解析：現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者

初始投入的權(quán)益資本的比率。現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。

其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈運(yùn)營(yíng)收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者

的初始現(xiàn)金投斐。題中，該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為：2.8/20*100%=14%o

20.通常，當(dāng)總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)()市場(chǎng)利率時(shí),表明企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿。

A、小于

Bx等于

C、大于

D、不大于

答案：C

解析：通常，企業(yè)可把總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)與市場(chǎng)利率進(jìn)行比較，如果該指標(biāo)大于

市場(chǎng)利率，則表明企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，獲取盡可能多的

收益。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)越有效。

21.在對(duì)小業(yè)主、承租商進(jìn)行管理時(shí)，經(jīng)營(yíng)者是承租商的商業(yè)物業(yè)類型是()

A、分散使用權(quán)型

B、分散產(chǎn)權(quán)型

C、統(tǒng)一使用權(quán)型

D、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型

答案：D

解析：對(duì)小業(yè)主、承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)者一般情況下

都是承租商，有的還可以再轉(zhuǎn)租。租賃合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租商的

經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引

導(dǎo)。

22.以下成本中，屬于指令性的成本是()。

A、目標(biāo)成本

B、定額成本

G計(jì)劃成本

D、實(shí)際成本

答案：C

解析：計(jì)劃成本，是指計(jì)劃期經(jīng)過預(yù)測(cè)而預(yù)算出來，并要求執(zhí)行的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

成本。計(jì)劃成本是指令性成本。

23.物業(yè)管理中最常見的租賃形式是Oo

A、居住用房租賃

B、自動(dòng)延期租賃

C、公房租賃

D、定期租賃

答案：D

解析：定期租賃是有明確租賃期限的租賃形式，它包含確定的起始日期和終止日

期。期限屆滿，物業(yè)租賃關(guān)系也隨之終止。這是最常見的一種物業(yè)租賃形式。租

賃的時(shí)間期限不確定，可長(zhǎng)可短。當(dāng)期限屆滿,租約自動(dòng)失效而不需要預(yù)先聲明，

承租人必須把物業(yè)交還給業(yè)主。

24.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無形資產(chǎn)。

A、信息

B、技術(shù)

C?資源

Dx品牌

答案:D

解析：品牌是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無形斐產(chǎn)，良好的品牌意味著已經(jīng)具有強(qiáng)

大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和較好的收益。

25.根據(jù)資本化方式的不同，可以將收益法分為()和報(bào)酬資本化法。

A、直接斐本化法

B、收益還原法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

答案：A

解析：根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化方式的不同，收益

法分為直接資本化和報(bào)酬資本化法。

26.作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的()。

A、租賃用途

Bv租賃期限

C、支付方式

D、修繕責(zé)任

答案：B

解析:作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達(dá)應(yīng)該完整'

明確，寫明開始和終止日期，并說明整個(gè)期限的時(shí)間長(zhǎng)度。

27.服務(wù)式辦公室經(jīng)營(yíng)模式主要為()。

Ax個(gè)體經(jīng)營(yíng)

B、公司經(jīng)營(yíng)

C、連鎖經(jīng)營(yíng)

Dx合伙經(jīng)營(yíng)

答案：C

解析：國(guó)內(nèi)服務(wù)式辦公室一般由專業(yè)商務(wù)中心服務(wù)公司開設(shè)并經(jīng)營(yíng)，目前主要集

中在北'上海、廣州、深圳`杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)營(yíng)模式主要為連鎖經(jīng)營(yíng)。

28.綠色建筑概念中的兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是“全壽命周期理念”和()。

A、節(jié)約資源

B、保護(hù)環(huán)境

C、減少污染

D、建設(shè)運(yùn)營(yíng)

答案：D

解析：綠色建筑是在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境和減

少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠

色建筑概念中“全壽命周期理念”和“建設(shè)運(yùn)營(yíng)”是兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

29.下列對(duì)滾動(dòng)預(yù)算與概率預(yù)算的表述中，錯(cuò)誤的是()。

A、滾動(dòng)預(yù)算具有促進(jìn)企業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)協(xié)調(diào)進(jìn)行的作用

B、逐季滾動(dòng)編制的預(yù)算比逐月滾動(dòng)的工作量大，但是預(yù)算精度較高

C、滾動(dòng)預(yù)算能根據(jù)當(dāng)前預(yù)算執(zhí)行過程中的種種情況及時(shí)加以修訂

D、概率預(yù)算可以對(duì)成本預(yù)算編制中涉及的諸多變量做出近似的估計(jì)，使預(yù)算更

為符合實(shí)際

答案：B

解析：B項(xiàng)，逐季滾動(dòng)編制的預(yù)算比逐月滾動(dòng)的工作量小，但預(yù)算精度較差。

30.關(guān)于普通高等院校物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)，下列說法錯(cuò)誤的是()。

A、高等院校一般校區(qū)規(guī)模較大，建筑物多。從產(chǎn)權(quán)角度看，都同屬學(xué)校

B、在高校從事物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)管理，企業(yè)一定要注意與校內(nèi)各職能部門的配合

C、不同使用功能的校內(nèi)物業(yè)所采職的物業(yè)管理模式大致相同，但其經(jīng)營(yíng)管理服

務(wù)要求不同

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)利用相對(duì)集中的假期，對(duì)房屋建筑、各類設(shè)備實(shí)施尤其是地

下管險(xiǎn)等，配合校方做一次全面系統(tǒng)的檢測(cè)'修繕

答案：C

解析：C項(xiàng)，不同使用功能的校內(nèi)物業(yè)管理模式是不同的，其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)要求

也不同。

31.下列消費(fèi)者的行為中，最有可能屬于沖動(dòng)性購(gòu)物的是()。

A、顧客進(jìn)入購(gòu)物中心的眼鏡店購(gòu)買了一副眼鏡

B、顧客進(jìn)入購(gòu)物中心的珠寶店購(gòu)買了一對(duì)戒指

C、顧客進(jìn)入購(gòu)物中心的時(shí)裝店購(gòu)買了一套時(shí)裝

D、顧客在臨走時(shí)買了一支蛋卷冰淇琳

答案：D

解析：承租商的組合要同時(shí)滿足有目的性的購(gòu)物和沖動(dòng)性的購(gòu)物的需求。消費(fèi)者

進(jìn)入購(gòu)物中心的眼鏡店或珠寶店時(shí)，往往有很明確的目的，也就是說消費(fèi)者來到

該購(gòu)物中心的目的就是尋找某項(xiàng)特定的商品或服務(wù)。如果消費(fèi)者在到達(dá)或離開其

目標(biāo)商店時(shí)隨手買了一支蛋卷冰淇琳，則屬于沖動(dòng)性購(gòu)物。

32.專用物業(yè)的共同特點(diǎn)不包括()。

A、產(chǎn)權(quán)單

B、具有很強(qiáng)的公共性，社會(huì)關(guān)注度高

C、易發(fā)生各類突發(fā)事件

D、物業(yè)服務(wù)費(fèi)相對(duì)較難

答案：D

解析：從物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的角度來看，除產(chǎn)業(yè)園區(qū)外，這些專用物業(yè)具有以下

共同的特點(diǎn)：①產(chǎn)權(quán)單一，②具有很強(qiáng)的公共性，社會(huì)關(guān)注度高，③易發(fā)生各類

突發(fā)事件；④物業(yè)服務(wù)費(fèi)相對(duì)更有保障。

33.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的成與敗，取決于()o

A、經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略

B、經(jīng)營(yíng)資金投入

C、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)

D、經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)文化

答案：C

解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的成與敗，取決于經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)尤其是優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理人才

狀況。一支和諧與團(tuán)結(jié)的優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)是經(jīng)營(yíng)順利運(yùn)行的基本保障。

34.()是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈現(xiàn)金流量，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估

價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

A、直接資本化法

B、收益還原法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、報(bào)酬資本化法

答案：D

解析：報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮資金時(shí)間價(jià)值的前提下,

認(rèn)為物業(yè)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。具體做法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未

來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折算到估價(jià)

時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

35.在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)和保留價(jià)的關(guān)系是()。

A、起拍價(jià)定低于保留價(jià)

B、起拍價(jià)最高不高于保留價(jià)

C、起拍價(jià)定高于保留價(jià)

D、起拍價(jià)和保留價(jià)相等

答案：B

解析：起拍價(jià)是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。拍賣有增價(jià)拍賣和

減價(jià)拍賣。增價(jià)拍賣是先對(duì)拍賣標(biāo)的確定一個(gè)最低起拍價(jià)，然后由低往高叫價(jià),

直到最后由出價(jià)最高者獲得。在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)通常低于保留價(jià)，也可以等

于保留價(jià)。

36.()提出世界上第一個(gè)綠色建筑綜合評(píng)估系統(tǒng)。

Ax英國(guó)

B、美國(guó)

C、加拿大

Dv澳大利亞

答案：A

解析：英國(guó)于1990年提出的BREEAM是世界上第一個(gè)綠色建筑綜合評(píng)估系統(tǒng)，也

是國(guó)際上第一套實(shí)際應(yīng)用于市場(chǎng)和管理之中的綠色建筑評(píng)價(jià)方法，其采用了一個(gè)

相當(dāng)透明、開放和比較簡(jiǎn)單的評(píng)估架構(gòu)主要評(píng)估條款包括管理、能源、健康舒適'

土地使用、選址的生態(tài)價(jià)值等9個(gè)方面。

37.在一定資源條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇某住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目，而放棄其

他住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目或收益性物業(yè)管理項(xiàng)目潛在收益的損失為()

A、差異成本

Bx邊際成本

C、估計(jì)成本

D、機(jī)會(huì)成本

答案：D

解析：機(jī)會(huì)成本是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在

利益損失。例如，在一定資源條件下，選擇餐飲服務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，就意味著放棄其

他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的潛在收益，如超市、美容美發(fā)。

38.()的選擇和確定直接影響著經(jīng)營(yíng)效果，決定著經(jīng)營(yíng)管理的威與哦。

A、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

B、管理團(tuán)隊(duì)

C、經(jīng)營(yíng)管理小組

D、專業(yè)操作人員

答案：A

解析：組建團(tuán)隊(duì)是經(jīng)營(yíng)管理過程中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的選擇和確

定直接影響著經(jīng)營(yíng)效果，決定著經(jīng)營(yíng)管理的成與敗。

39.下列企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)中，考慮了資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)的有()。

A、利潤(rùn)最大化

B、資本利潤(rùn)率最大化

C、每股收益最大化

D、股東財(cái)富最大化

答案：D

解析：利潤(rùn)最大化存在一些缺點(diǎn)：①?zèng)]有考慮利潤(rùn)的取得時(shí)間，②沒有考慮所獲

利潤(rùn)和投入資本數(shù)量的關(guān)系，③沒有考慮獲取利潤(rùn)和所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。每股收

益最大化存在以下缺點(diǎn)：①仍然沒有考慮每股收益取得的時(shí)間，②仍然沒有考慮

每股收益的風(fēng)險(xiǎn)。股東財(cái)富最大化，也可以稱為股價(jià)最大化。在股市中，企業(yè)的

股價(jià)代表投奧大眾對(duì)企業(yè)股權(quán)價(jià)值的評(píng)價(jià)，股價(jià)反映了資本和獲利之間的關(guān)系,

也反映了每股收益大小和取得時(shí)間，還受到企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大小的影響，當(dāng)然，股價(jià)還

會(huì)受到各種市場(chǎng)交易因素的影響。

40.物業(yè)服務(wù)企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為（）。

Ax一上一下式

B、一下一上式

C、二上一下式

Dv二下一上式

答案：D

解析：各物業(yè)服務(wù)企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)

管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門下達(dá)，作為各部門編制預(yù)算的控

制目標(biāo)（一下），②各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實(shí)際情況，編制出

分季度的成本預(yù)算草案，并上報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)部門（一上），③財(cái)務(wù)部門對(duì)

各部門的成本預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算（包括成本

預(yù)算），并報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層，然后再自管理層交業(yè)主大會(huì)討論批準(zhǔn)后，正

式下達(dá)給備部門執(zhí)行（二下）。

41.名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系是：名義利率越—,計(jì)息周期越—,則實(shí)際

利率與名義利率的差異就越_0（）

A、大,長(zhǎng)，小

B、小，短，小

Cx大，短，大

D、小,長(zhǎng),大

答案：C

42.下列物業(yè)租賃管理模式中，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃的是()。

A、包租轉(zhuǎn)租和委托管理

B、出租代理和委托管理

C、包租轉(zhuǎn)租和出租代理

D、包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理

答案:C

解析：物業(yè)租賃管理模式主要有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和物業(yè)服務(wù)委托模

式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同，

表現(xiàn)為：①包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包

租的租金,②出租代理模式,業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃,但要承擔(dān)定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，

獲取扣除代理傭金后的全部租金收入，③物業(yè)服務(wù)委托模式，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃

的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入。

43.反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)在某一特定日期的財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表是()。

A、資產(chǎn)負(fù)情表

Bv利潤(rùn)表

C、損益表

D、現(xiàn)金流量表

答案：A

解析：會(huì)計(jì)報(bào)表主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。資產(chǎn)負(fù)情表是指反

映企業(yè)在某一特定日期的財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表。利潤(rùn)表又稱損益表，是反映企業(yè)

在一定會(huì)計(jì)期間經(jīng)營(yíng)成果的會(huì)計(jì)報(bào)表現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)

的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物流入和流出的會(huì)計(jì)報(bào)表。

44.一般情況下，()應(yīng)選擇聯(lián)合經(jīng)營(yíng)型經(jīng)營(yíng)管理模式。

A、以追求利潤(rùn)或保障質(zhì)量為目標(biāo)時(shí)

B、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容專業(yè)性較強(qiáng)或需要特許審批的

C、不具備經(jīng)營(yíng)能力，但具有可供經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)時(shí)

D、需要降低經(jīng)營(yíng)成本和風(fēng)險(xiǎn)時(shí)

答案：B

解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇經(jīng)營(yíng)模式時(shí)，要充分考慮每種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)缺點(diǎn)，然后

結(jié)合企業(yè)自身的綜合能力、具體服務(wù)的內(nèi)容、市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目特點(diǎn)、客戶需求特

點(diǎn)等確定。選擇確定經(jīng)營(yíng)模式是個(gè)復(fù)雜的過程，一般情況下，以追求利潤(rùn)或保障

質(zhì)量為目標(biāo)時(shí)，選擇自主經(jīng)營(yíng)型，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容專業(yè)性較強(qiáng)或需要特許審批的，選擇

聯(lián)合經(jīng)營(yíng)型，不具備經(jīng)營(yíng)能力，但具有可供經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)時(shí)，選擇委托經(jīng)營(yíng)型。

45.某投資者向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%,若該筆貸款的

還款方式為期間按季度單利付息'到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支

付的利息的總額是()萬(wàn)元。

A、160

B、240

C、320

Dv480

答案：D

解析：?jiǎn)卫?jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成

正比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：In=P?n?i；n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：

Fn=P(I+i?n),在本題中，利息總額為：2000*8%*3=480(萬(wàn)元)。

46.西方認(rèn)為投資物業(yè)最重要的是()。

A、區(qū)位

Bv價(jià)格

C、供求因素

Dv品質(zhì)

答案：A

解析：由于物業(yè)不可移動(dòng)，其價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)。西方認(rèn)為的投資物業(yè)最重要

的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)

的空間位置。具體地說，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方

位和距離上的關(guān)系。

47.等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式是()。

A、P=A∕(1+i)n

B、P=(A∕1)[1-1∕(1+1)n]

C、P=A∕i(1+i)n

D、P=A∕[1-1∕(1+i)n]

答案：B

48.動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以()抵償全部投費(fèi)所需的時(shí)間。

A、凈現(xiàn)金

B、凈收益

C、凈現(xiàn)值

D、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

答案：B

解析：動(dòng)態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所

需要的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說,

動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值年份即為投資

回收終止年份。

49.寫字樓租金調(diào)整的()策略，比較適用于對(duì)利潤(rùn)期望值不太高的承租人。

A、穩(wěn)定價(jià)格

Bx高開低走

C、低開高走

Dx晨1開局走

答案:A

解析：穩(wěn)定價(jià)格策略一般適用于寫字樓市場(chǎng)出租率相對(duì)比較穩(wěn)定、空置率低且運(yùn)

營(yíng)已經(jīng)進(jìn)入成熟穩(wěn)定期時(shí)，出租人可以采取相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格方式。這比較適用于

對(duì)利潤(rùn)期望值不太高的承租人。

50.關(guān)于資金的時(shí)間價(jià)值，下列論述中不正確的是()。

A、同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值差別稱為斐金的時(shí)間價(jià)值

B、從投斐者的角度來看，斐金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值

C、從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到

的補(bǔ)償

D、資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于通貨膨脹率的大小

答案：D

解析：D項(xiàng)，資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主

要有：①投資利潤(rùn)率，即單位資金投資所能取得的利潤(rùn)，②通貨膨脹率，即對(duì)因

貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償，③風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失

所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。投資分析中，資金的時(shí)間價(jià)值用利息（資金的增值量）來體現(xiàn)。

單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)，利息與本金的比例即為利率，一般以百分?jǐn)?shù)表示。

利率也是資金時(shí)間價(jià)值的標(biāo)志。

51.（）是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。

A、訪問法

B、觀察法

C、實(shí)驗(yàn)法

DX網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法

答案:A

解析：訪問法是一種最基本'最常用的調(diào)查方法。實(shí)施這種方法需要科學(xué)地設(shè)計(jì)

調(diào)查表，有效地運(yùn)用訪問技巧。

52.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中，（）是開展各種經(jīng)營(yíng)所必不可少的重要條件。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源

B、管理技術(shù)資源

C、信息類資源

D、社會(huì)關(guān)系類資源

答案:A

解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的資源較豐富，主要以商務(wù)辦公客戶群體為主，具有

一定的特性。一般有以下幾個(gè)方面：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)斐源，②管理技術(shù)資源，②

信息類資源；④品牌資源，⑤社會(huì)關(guān)系類資源。在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中，物業(yè)服

務(wù)企業(yè)資源是開展各種經(jīng)營(yíng)所必不可少的重要條件。

53.在現(xiàn)代購(gòu)物中心(ShOPPingCenter)出現(xiàn)前，傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要位于()。

A、城市中心商業(yè)區(qū)

B、通往城鎮(zhèn)的主要道路兩側(cè)

C、城郊結(jié)合部

D、沒有固定模式

答案：A

解析：傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道

路交通設(shè)施'交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長(zhǎng)，位于城市郊區(qū)和城郊接合

部的大型零售商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)，使傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)的客流得以分散。

54.租賃關(guān)系會(huì)因雙方中一方死亡而自動(dòng)終止的是()。

A、定期租賃

Bx意愿租賃

C、私房租賃

D、長(zhǎng)期租賃

答案：B

解析：不定期租賃又稱意愿租賃，租賃雙方?jīng)]有約定租期，出租人租給承租人物

業(yè)使用權(quán)的時(shí)間期限不確定，租賃雙方可以隨時(shí)終止租賃關(guān)系，是否延續(xù)依賴雙

方的意愿。與定期租賃不同的是,意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。

55.大數(shù)據(jù)營(yíng)銷的本質(zhì)是()

A、實(shí)現(xiàn)渠道優(yōu)化

B、精準(zhǔn)營(yíng)銷信息推送

C、打通線上線下營(yíng)銷

D、影響目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)物前的心理路徑

答案：D

解析:大數(shù)據(jù)營(yíng)銷的本質(zhì)是影響目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)物前的心理路徑,在消費(fèi)者購(gòu)物前,

通過各種方式，直接介入其信息收集和決策過程。而這種介入，是建互在對(duì)于線

上與線下海量用戶數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)之上。

56.物業(yè)管理實(shí)行注冊(cè)制的國(guó)家或地區(qū)是()。

Ax中國(guó)大陸

B、香港

C、Λ口Xx/弓?

D'美國(guó)

答案:D

解析：美國(guó)物業(yè)管理實(shí)行注冊(cè)制，任何注冊(cè)物業(yè)管理師都必須達(dá)到美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)

紀(jì)人協(xié)會(huì)物業(yè)管理學(xué)會(huì)(IREM)制定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，在拿到注冊(cè)物業(yè)管理師(CPM)

證書后，物業(yè)管理師方可組建一個(gè)團(tuán)隊(duì)。

57.物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置，最常見、最簡(jiǎn)單的是用()來衡量區(qū)位好壞。

A、距離

B、可及性

C、方便性

D、周圍環(huán)境

答案：A

解析：衡量區(qū)位好壞最常見、最簡(jiǎn)單的是用距離。距離可以分為空間直線距離、

交通路線距離和箭筒時(shí)間距離。

58.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)的前提和條件是()。

A、客戶

Bx項(xiàng)目

C、資源

Dv能力

答案：C

解析：資源是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)的前提和條件。面對(duì)不同項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)管理所需的

主要資源亦不同，如零售商業(yè)是商業(yè)空間和商品消費(fèi)群體，寫字樓是辦公空間與

辦公客戶，房屋租賃是可出租空間與承租客戶，餐館是餐位與食客等。

59.寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要以()為基礎(chǔ)。

A、客戶基本需求

B、利潤(rùn)最大化的目標(biāo)

C、物業(yè)的增值服務(wù)

Dx基本物業(yè)服務(wù)

答案：D

解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要以基本物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，不要脫離基本物業(yè)服務(wù)。

這樣，可以盡量減少資金、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等方面的劣勢(shì)，大大降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。反之

將會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生不利的影響，甚至導(dǎo)致喪失該寫字樓的服務(wù)管理權(quán)。

60.下列關(guān)于大數(shù)據(jù)的處理環(huán)節(jié)的說法錯(cuò)誤的是()。

A、數(shù)據(jù)收集要針對(duì)各行業(yè)的特點(diǎn)需求，專門設(shè)計(jì)行業(yè)數(shù)據(jù)收集系統(tǒng)

B、數(shù)據(jù)顯化特大數(shù)據(jù)的分析結(jié)果還原為具體的行業(yè)問題

C、在產(chǎn)業(yè)應(yīng)用環(huán)節(jié)中，大數(shù)據(jù)真正開始幫助管理實(shí)踐

D、數(shù)據(jù)收集之后，緊接著進(jìn)行數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)及管理

答案：D

解析：按照信息處理過程，大數(shù)據(jù)可以分為：①數(shù)據(jù)采集。專業(yè)的數(shù)據(jù)收集公司

針對(duì)各行業(yè)的特定需求，專門設(shè)計(jì)行業(yè)數(shù)據(jù)收集系統(tǒng)。②數(shù)據(jù)清理。當(dāng)大量龐雜

無序的數(shù)據(jù)收集之后，特有用的數(shù)據(jù)篩選出來，完成數(shù)據(jù)的清理工作并傳遞到下

一環(huán)節(jié)，也會(huì)有專業(yè)公司專注于數(shù)據(jù)清理工作。③數(shù)據(jù)存儲(chǔ)及管理。數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)'

管理是數(shù)據(jù)處理的兩個(gè)細(xì)分環(huán)節(jié)。這兩個(gè)細(xì)分環(huán)節(jié)之間的關(guān)系極為緊密。④數(shù)據(jù)

分析。⑤數(shù)據(jù)顯化。將大數(shù)據(jù)的分析結(jié)果還原為具體的行業(yè)問題。⑥產(chǎn)業(yè)應(yīng)用。

這一環(huán)節(jié)中，大數(shù)據(jù)真正開始幫助管理實(shí)踐。通過對(duì)數(shù)據(jù)的分析和具象化，特大

數(shù)據(jù)能夠推導(dǎo)出的結(jié)論量化計(jì)算，同時(shí)應(yīng)用到行業(yè)中去。

多選題

1.租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括()

A、房屋空間交付

B、收取租金

C、租金調(diào)整

D、租戶關(guān)系管理

E、租金確定

答案：ABCD

解析：租賃管理包括租約簽訂前'租約執(zhí)行過程中和租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。租

約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容是房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租

戶關(guān)系管理。E項(xiàng)屬于租約簽訂前租賃管理的主要工作內(nèi)容。

2.房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的()。

A、競(jìng)爭(zhēng)能力

B、發(fā)展能力

C、盈利能力

D、清償能力

E、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力

答案：CD

解析：對(duì)于一個(gè)物業(yè)投資項(xiàng)目，投資分析的目的一般是該項(xiàng)目的盈利能力和清償

能力。其中，盈利能力指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)；清償能力指標(biāo)包括借款償

還期、償債備付率'資產(chǎn)負(fù)債率。

3.按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格分為()。

A、規(guī)定成交價(jià)

Bx招標(biāo)成交價(jià)

C、拍賣成交價(jià)

D、掛牌成交價(jià)

Ex商討成交價(jià)

答案：BCD

解析：按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格分為

招標(biāo)成交價(jià)'拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)

方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易（或出

讓）物業(yè)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易（或出讓）物業(yè)的成交

價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價(jià)格。

4.商業(yè)物業(yè)管理目標(biāo)“六個(gè)統(tǒng)一”包括（）。

A、統(tǒng)一的員工管理

B、統(tǒng)一的店面管理

C、統(tǒng)一的安全管理

D、統(tǒng)一的權(quán)益指導(dǎo)

E、統(tǒng)一的店面管理

答案:ABCE

解析：根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，可以把對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理目標(biāo)概括為“六

個(gè)統(tǒng)一”和“一個(gè)指導(dǎo)”。其中，六個(gè)統(tǒng)一包括：①統(tǒng)一的店面管理，②境的形

象管理，③統(tǒng)一的員工管理；④統(tǒng)一的安全管理，⑤統(tǒng)一的租賃管理；⑥統(tǒng)一的

價(jià)格與質(zhì)量檢查管理。一個(gè)指導(dǎo)即權(quán)益的指導(dǎo)。

5.物業(yè)價(jià)格不同于一般物品價(jià)格的特征包括（）。

A、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大

B、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格

C、物業(yè)價(jià)格受供求因素的影響

D、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)

E、物業(yè)價(jià)格容易受交易者個(gè)別因素的影響

答案：ABDE

解析：物業(yè)價(jià)格不同于一般物品價(jià)格的特征主要包括：①物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響

很大，②物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格，③物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，

又有使用代價(jià)的租金；④物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)，⑤物業(yè)價(jià)格容易受交易者個(gè)

別因素的影響。

6.滾動(dòng)預(yù)算法包括的方式有()。

A、逐周滾動(dòng)

Bx逐月滾動(dòng)

C、逐年滾動(dòng)

D、逐季滾動(dòng)

Ex逐日滾動(dòng)

答案：BD

解析：滾動(dòng)預(yù)算法又特連續(xù)預(yù)算法或永續(xù)預(yù)算法，是在上期預(yù)算完成的基礎(chǔ)上,

調(diào)整和編制下期預(yù)算，并將預(yù)算期間逐期向后滾動(dòng)推移，使預(yù)算期間保持一定時(shí)

期跨度的方法。滾動(dòng)預(yù)算法一般有逐月滾動(dòng)和逐季滾動(dòng)兩種。

7.下列關(guān)于銀行物業(yè)的訪客管理的說法，正確的有()。

A、訪客進(jìn)入總部?jī)?nèi)部必須走專用通道

B、訪客必須辦理登記手續(xù)

C、訪客必須持發(fā)放的訪客證方可進(jìn)入物業(yè)

D、物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)提醒銀行有關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)行一項(xiàng)規(guī)定，即當(dāng)事人領(lǐng)人制

E、訪客進(jìn)入大廈前，只需出示訪客證便可進(jìn)入大廈

答案：ABCD

解析：銀行總部來訪客人多。對(duì)于訪客的管理，關(guān)鍵是注重內(nèi)緊外松。①訪客進(jìn)

入總部?jī)?nèi)部必須走專用通道，②訪客必須辦理登記手續(xù)，③訪客必須持發(fā)放的訪

客證方可進(jìn)入物業(yè)；④物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)提醒銀行有關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)行一項(xiàng)規(guī)定：

當(dāng)事人領(lǐng)人制，⑤訪客進(jìn)入大廈前，要在登記處出示相關(guān)證件，如身份證'駕駛

證'軍官證等。

8.根據(jù)法律規(guī)定，可以允許對(duì)租賃合同進(jìn)行變更的情形包括()等。

A、租賃一方當(dāng)事人更名

B、租賃雙方約定改變租賃房屋的用途或增減房屋用途

C、租金的增減或支付方式的改變

D、租賃房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題需要進(jìn)行修繕

E、由雙方約定，改變租賃期限或者期限長(zhǎng)短

答案：ABCE

解析：根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一，可以允許租賃合同的變更：①因租

賃一方當(dāng)事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡'遷移,

均可變更合同，②因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同，③

因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更合同；④租金的增

減或支付方式的改變可導(dǎo)致協(xié)議更改，⑤由租賃雙方約定，改變租賃期限。

9.針對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)管理工作要把握的要點(diǎn)包括

Oo

A、與企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展階段相協(xié)調(diào)

B、與企業(yè)人才儲(chǔ)備相協(xié)調(diào)

C、與行業(yè)發(fā)展方向相協(xié)調(diào)

D、與企業(yè)由身的主業(yè)相協(xié)調(diào)

E、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相協(xié)調(diào)

答案：ABD

解析：經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是很難具體化的。需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)由身?xiàng)l件和環(huán)境的許可

程度，在綜合評(píng)估和規(guī)劃的基礎(chǔ)上做出科學(xué)決策，并適時(shí)調(diào)整。一般來講，物業(yè)

服務(wù)企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)管理工作，要把握以下幾點(diǎn)：①與企業(yè)由身的主業(yè)相協(xié)調(diào)。如

果企業(yè)的主要業(yè)務(wù)集中在對(duì)寫字樓的管理，那就應(yīng)該首先關(guān)注與寫字樓有關(guān)的經(jīng)

營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目，切忌過早進(jìn)行跨行業(yè)'跨領(lǐng)域的大幅度經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向或轉(zhuǎn)型，以免副

業(yè)沖擊主業(yè)，副業(yè)沒有收益,主業(yè)卻受到牽連和影響。②與企業(yè)人才儲(chǔ)備相協(xié)調(diào)。

在企業(yè)為發(fā)展進(jìn)行人才儲(chǔ)備時(shí)，哪些人員已能足夠擔(dān)當(dāng)起經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)和完成指

標(biāo)任務(wù)是項(xiàng)目選擇的重要依據(jù)之一，要以他們擅長(zhǎng)的工作和技能為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行經(jīng)

營(yíng)性項(xiàng)目的初始設(shè)計(jì)和選擇。③與企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展階段相協(xié)調(diào)。初創(chuàng)階段

的企業(yè)和成熟期企業(yè)在選擇經(jīng)營(yíng)性物業(yè)時(shí)的關(guān)注點(diǎn)是完全不一樣的。企業(yè)之間切

記攀比和不切合實(shí)際的盲目跟風(fēng)。在預(yù)期收益時(shí),要留有余地,給經(jīng)營(yíng)者以空間，

為企業(yè)樹立足夠的初期信心。

10.下列關(guān)于寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的注意事項(xiàng)正確的有()。

A、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的分析評(píng)估

B、物業(yè)服務(wù)與物業(yè)管理互助互利

C、提升保持企業(yè)綜合管理能力

D、滿足客戶服務(wù)需求形成規(guī)模效應(yīng)

E、建立利潤(rùn)、效率和質(zhì)量目標(biāo)的平衡體系

答案：ACD

解析：寫字樓物業(yè)在具體經(jīng)營(yíng)過程中要注意以下幾方面問題：①經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的分析

評(píng)估，②物業(yè)服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)互助互利，③提升保持企業(yè)綜合管理能力；④滿足

客戶服務(wù)需求形成規(guī)模效應(yīng)，⑤建立利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)目標(biāo)的平衡體系。

11.臺(tái)灣斐產(chǎn)管理服務(wù)的具體內(nèi)容有()。

A、不動(dòng)產(chǎn)代售服務(wù)

B、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)顧問服務(wù)

C、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)租賃服務(wù)

D、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)

E、不動(dòng)產(chǎn)投資服務(wù)

答案:BCDE

解析：臺(tái)灣資產(chǎn)管理服務(wù)具體包括:①不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)顧問服務(wù),如提供不動(dòng)產(chǎn)鑒定'

估價(jià)等，②不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)租賃服務(wù)，如提供不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)研究'開發(fā)、租賃、代理

等，③不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，如提供不動(dòng)產(chǎn)的代銷、中介等；④不動(dòng)產(chǎn)投資服務(wù)，如

提供不動(dòng)產(chǎn)的投資管理、收益等服務(wù)，⑤其他服務(wù)，如提供不動(dòng)產(chǎn)證券化'經(jīng)紀(jì)

等服務(wù)。

12.科技園區(qū)包括()。

A、軟件園區(qū)

Bx硬件園區(qū)

C、ι?新園區(qū)

Dx工業(yè)園區(qū)

E、孵化器園區(qū)

答案：AC

解析：科技園區(qū)是以高科技研發(fā)企業(yè)為主的區(qū)域，包括軟件園區(qū)'高新園區(qū)等。

13.CRM是一種手段，它的根本目的是()。

A、降低運(yùn)營(yíng)成本

B、提高企業(yè)銷售收入

C、提高客戶滿意度

D、加強(qiáng)產(chǎn)品流通

E、提高員工生產(chǎn)力

答案：ABCE

解析：CRM是企業(yè)通過與客戶富有意義的交流溝通，理解并影響客戶行為。CRM

是一種手段，它的根本目的是通過不斷改善客戶關(guān)系、互動(dòng)方式、資源調(diào)配、業(yè)

務(wù)流程和自動(dòng)化程度等，達(dá)到降低運(yùn)營(yíng)成本'提高企業(yè)銷售收入、客戶滿意度和

員工生產(chǎn)力的目的。

14.我國(guó)資產(chǎn)管理的區(qū)域現(xiàn)狀有()。

A、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)變革的內(nèi)在動(dòng)力和外部壓力均較為強(qiáng)大

B、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)資產(chǎn)管理市場(chǎng)發(fā)育較早

C、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益較好

D、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的法制體系較為完善

E、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)管理還沒形成明確的認(rèn)識(shí)

答案：ABCD

解析：一般來說，資產(chǎn)管理的發(fā)展?fàn)顩r與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度成正比。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地

區(qū)斐產(chǎn)管理的起步較早，也較其他地區(qū)發(fā)育更成熟。①在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)

業(yè)也較為發(fā)達(dá)，市場(chǎng)整體發(fā)育度高，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及來自外部專業(yè)公司的

競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)變革的內(nèi)在動(dòng)力和外部壓力均較為強(qiáng)大。②經(jīng)濟(jì)發(fā)

達(dá)地區(qū)資產(chǎn)管理市場(chǎng)孕育較早。③經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益較好，企

業(yè)實(shí)力較強(qiáng)，在人才、專業(yè)、技術(shù)等方面具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)。④在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的

推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的法制體系較為完善、法制環(huán)境更為良好,

有開展資產(chǎn)管理的較好法制基礎(chǔ)。

15.下列關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的論述，正確的有O。

A、投資價(jià)值是指某物業(yè)對(duì)于個(gè)典型的投資者的價(jià)值

B、投資者評(píng)估的物業(yè)投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，是其進(jìn)行投資的基

本條件

C、市場(chǎng)價(jià)值是指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人意愿，對(duì)某物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值

D、評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法本質(zhì)上