2024簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)把握的要點(diǎn)

第頁簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)把握的要點(diǎn)明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限

在服務(wù)合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作，還是只負(fù)責(zé)某一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。如果約定不明，會(huì)帶來很多不必要的麻煩。

例如某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)聘用了一家物業(yè)公司，委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后，除了物業(yè)費(fèi)是自己收取外，其余的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容全部以低價(jià)委托給其他沒有業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)，來賺取其中的差價(jià)。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價(jià)承接該業(yè)務(wù)后，由于成本的原因，只能是降低服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

如果業(yè)主委員會(huì)在服務(wù)合同里沒有約定詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有約定該物業(yè)公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話，業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會(huì)是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務(wù)質(zhì)量，那就要在服務(wù)合同中約定詳細(xì)服務(wù)內(nèi)容和具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且約定該公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方，否則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)擁有的權(quán)利外，其它一些權(quán)利，也應(yīng)在服務(wù)合同里更具體地約定：

例如，由業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)費(fèi)后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主委員會(huì)提供相應(yīng)的辦公場(chǎng)所、業(yè)主委員會(huì)的主要領(lǐng)導(dǎo)人可以從物業(yè)費(fèi)中提取補(bǔ)貼、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有權(quán)提出意見并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，積極配合物業(yè)公司工作，尊重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)

本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也要明確物業(yè)公司所承擔(dān)的義務(wù)，并且盡可能地明確責(zé)任，例如保安失職導(dǎo)致業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；物業(yè)公司在使用物業(yè)費(fèi)時(shí)，必須有明確的記錄并向業(yè)主委員會(huì)公開賬目等。

對(duì)違約責(zé)任的約定

要在服務(wù)合同里明確物業(yè)公司違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特別是對(duì)提前解聘的物業(yè)公司不及時(shí)退出的情況，雖然新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)其處罰的內(nèi)容，但是它彌補(bǔ)不了給業(yè)主帶來的實(shí)際損失，所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況，物業(yè)公司每拖一天就要承擔(dān)一天的違約金，這樣才能有效保護(hù)全體業(yè)主的利益。

第二篇：合同簽訂中應(yīng)注意把握的關(guān)鍵點(diǎn)合同簽訂中應(yīng)注意把握的關(guān)鍵點(diǎn)

建設(shè)工程合同是指承包人進(jìn)行工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工等建設(shè)，有發(fā)包人支付相應(yīng)價(jià)款的合同。

需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)：

一、合同的主體只能為法人，公民個(gè)人不能成為建設(shè)工程合同的當(dāng)事人。

二、施工單位應(yīng)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)或人員負(fù)責(zé)合同管理工作；合同管理的程序包括：合同評(píng)審、合同訂立、合同實(shí)施計(jì)劃、合同實(shí)施控制、合同綜合評(píng)價(jià)、有關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的合法使用。

三、合同的訂立要采用要約、承諾的方式。要約可以撤銷。撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。但是下列情形不能撤銷：要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；受要約人有理由認(rèn)為要約是不可以撤銷的并已經(jīng)為履行合同做了準(zhǔn)備工作。

四、訂立合同的步驟：

1、發(fā)包人以發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書的形式發(fā)出要約邀請(qǐng)。

2、從事建設(shè)活動(dòng)的單位以將投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)的方式向發(fā)包人提出要約。

3、發(fā)包人以向依法確定的中標(biāo)人發(fā)中標(biāo)通知書的方式作出承諾。

4、簽訂合同，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出后之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

五、合同的主要內(nèi)容：一般合同的條款包括：發(fā)包人、承包人的名稱和住所；標(biāo)的；數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行方式、地點(diǎn)、期限、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法。由于建設(shè)工程合同的特殊性，法律對(duì)建設(shè)工程合同中某些條款作出了明確或特殊的規(guī)定，成為建設(shè)工程合同中不可少的條款。

六、有效合同的條件：

1、簽訂合同的當(dāng)事人應(yīng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，主體要合法。在簽訂合同之前，要注意并審查對(duì)方當(dāng)事人是否真正具有簽訂該合同的法定權(quán)利和行為能力，能否受委托以及委托代理的事項(xiàng)，權(quán)限。

2、意思表述真實(shí)。也就是說合同當(dāng)事人訂立合同是自愿的，不是被強(qiáng)加的，不是在違背真實(shí)意思的情況下訂立的。

3、合同的內(nèi)容合同所確定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必須合法，必須符合國(guó)家法律、法規(guī)、和政策要求，不得損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。

無效合同：

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益，

2、惡意串通，損害國(guó)家利益，集體或者第三人利益；

3、以合法形式掩蓋非法目的；

4、損害社會(huì)公共利益。

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！逗贤ā返?3條還規(guī)定，合同中的下列免責(zé)條款無效：1造成對(duì)方人身傷害的；

2、因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

七、合同解除后承包人與發(fā)包人還應(yīng)履行：

1、承包人應(yīng)妥善做好已完工程和已購(gòu)材料、設(shè)備的保護(hù)和移交工作，安發(fā)包人要求將自有機(jī)械設(shè)備和人員撤出施工現(xiàn)場(chǎng)。發(fā)包人應(yīng)為承包人撤出提供必要條件，支付以上所發(fā)生的費(fèi)用，并按合同約定支付已完工程價(jià)款。已經(jīng)訂貨的材料設(shè)備由訂貨方負(fù)責(zé)退貨或解除訂貨合同，不能退還得貨款和因退貨、解除訂貨合同發(fā)生的費(fèi)用，由發(fā)包人承擔(dān)，因未及時(shí)退貨造成的損失由責(zé)任方承擔(dān)，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償因合同解除給對(duì)方造成的損失。

八、發(fā)包人、承包人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定，在施工合同中對(duì)涉及工程價(jià)款結(jié)算的下列事項(xiàng)進(jìn)行約定：

1、預(yù)付工程款的數(shù)額、支付時(shí)限及抵扣方式，工程進(jìn)度款的支付方式、數(shù)額及時(shí)限；

2、工程施工中發(fā)生變更時(shí)，工程價(jià)款的調(diào)整方式、索賠方式、時(shí)限要求及及金額支付方式，工程量清單錯(cuò)項(xiàng)、漏項(xiàng)、計(jì)算錯(cuò)誤的認(rèn)定及相應(yīng)價(jià)款調(diào)整的計(jì)算辦法；

3、人工、材料、設(shè)備價(jià)格、變化等風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的范圍及幅度，及超出約定范圍和幅度的調(diào)整辦法。

4、工程竣工價(jià)款的結(jié)算與支付方式、數(shù)額及時(shí)限。

5、工程質(zhì)量保證金的數(shù)額、預(yù)扣方式及時(shí)限。

6、安全措施和保險(xiǎn)費(fèi)用。

7、工期提前或者延后的獎(jiǎng)懲辦法，

8、與履行合同、支付價(jià)款相關(guān)的擔(dān)保事項(xiàng)。

9、雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。

九、合同的備案：

1、發(fā)包人應(yīng)當(dāng)自施工合同訂立之日起七日內(nèi)按規(guī)定到市或者區(qū)縣建委辦理施工合同備案。

2、施工合同備案采用網(wǎng)上數(shù)據(jù)申報(bào)與書面施工合同備案相結(jié)合的方式進(jìn)行。

3、書面施工合同備案提交的材料包括：網(wǎng)上數(shù)據(jù)申報(bào)表：施工合同正、副本；實(shí)行工程擔(dān)保的工程，提交支付擔(dān)保和履約擔(dān)保保函原件以及公正文件原件；施工總承包合同備案時(shí)，需提交擬發(fā)包的專業(yè)工程清單。

十、合同履行中的解釋：

1、在合同的執(zhí)行過程中，如果當(dāng)事人對(duì)合同條款的解釋有爭(zhēng)端、合同法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用的原則，確定該條款的真實(shí)意思。

2、如果合同文本采用兩種以上的文字訂立，并約定具有同等效力，當(dāng)各文本使用的詞句不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的給予解釋。

3、當(dāng)合同中對(duì)有些內(nèi)容沒有約定或者約定不明時(shí)，雙方可以訂立補(bǔ)充協(xié)議確定。如果不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，根據(jù)公平合理的原則，按照如下規(guī)定執(zhí)行：a、若質(zhì)量要求不明確，則按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行，若沒有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，則按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。b、若合同對(duì)價(jià)款或者報(bào)酬規(guī)定規(guī)定不明，則應(yīng)按照訂立合同時(shí)履行的市場(chǎng)價(jià)格履行，若依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)，則應(yīng)按照規(guī)定履行。如果合同規(guī)定執(zhí)行政府定價(jià)，在合同執(zhí)行中政府價(jià)格調(diào)整，則按照交付時(shí)的價(jià)格計(jì)價(jià)，，若逾期交付標(biāo)的物，又遇價(jià)格上漲，則按照原價(jià)格執(zhí)行，若遇價(jià)格下降，則按照新價(jià)格執(zhí)行，對(duì)逾期提取標(biāo)的物或逾期付款的，則做相反的處理，這體現(xiàn)公平原則，對(duì)違約者不利。c、對(duì)履行地點(diǎn)不明確的情況，若合同約定給付貨幣的，則在接受貨幣一方所在地履行，若合同規(guī)定交付不動(dòng)產(chǎn)的，則在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行，對(duì)其他標(biāo)的情況，在履行義務(wù)一方所在地履行。d、若履行期限不明確，則債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。e、若履行方式不明確，則按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。f、若履行的費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確，則由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。

4、如果采用格式條款簽訂合同，在執(zhí)行中，對(duì)格式條款存在兩種以上的解釋，則以對(duì)提供格式條款一方不利的解釋為準(zhǔn)。

十一、確定合同價(jià)款的方式：

1、固定價(jià)格合同。在約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，合同價(jià)款不再調(diào)整。采用這種方式的，雙方在專用條款內(nèi)應(yīng)約定合同價(jià)款中包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍，風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法，風(fēng)險(xiǎn)范圍以外合同價(jià)款調(diào)整方法。

2、可調(diào)價(jià)合同。合同價(jià)款可根據(jù)雙方的約定而調(diào)整。采用這種方式的，雙方在專用條款內(nèi)應(yīng)約定合同價(jià)款調(diào)整的方法。

3、成本加酬金合同，合同價(jià)款包括成本加酬金兩部分，采用這種方式的，雙方在專用條款內(nèi)應(yīng)約定成本的計(jì)算依據(jù)、范圍和方法以及酬金的比例或數(shù)額等內(nèi)容。

十二、合同的終止。是指合同當(dāng)事人雙方終止合同關(guān)系，合同確立的權(quán)利、義務(wù)消滅。合同終止的原因和情況不同，后果也不相同。合同法規(guī)定，在下列情形下合同終止。

1、合同已按照約定履行，合同生效后，當(dāng)事人雙方按照約定履行自己的義務(wù)，實(shí)現(xiàn)自己的全部權(quán)利，訂立合同的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，合同確立的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)消滅，合同因此而終止。

2、合同解除：合同生效后，當(dāng)事人一方不得擅自解除合同，但在履行過程中，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生某些特定情況，應(yīng)當(dāng)允許其接除合同，有以下2種情況：a、協(xié)議解除：指當(dāng)事人雙方通過協(xié)議解除原合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。有時(shí)是在訂立合同時(shí)在合同中約定了解除合同的條件，當(dāng)接觸合同的條件成立時(shí)，合同就被解除；有時(shí)在履行過程中，雙方經(jīng)協(xié)商一致同意解除合同。b、法定解除是合同成立后沒有履行或者沒有完全履行以前，當(dāng)事人一方行駛法定解除權(quán)而使合同終止。合同解除程序是若當(dāng)事人一方依據(jù)規(guī)定要求解除合同應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。合同的權(quán)利和義務(wù)終止，并不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。

第三篇：前期物業(yè)服務(wù)合同什么時(shí)候簽訂篇一：前期物業(yè)服務(wù)合同范本

附件：合同編號(hào)：

前期物業(yè)服務(wù)合同234-第三條乙方確定的本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為：，聯(lián)系電話：。（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要專業(yè)技術(shù)與管理人員基本情況見附件四）。第四條乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)為以下內(nèi)容：

1.負(fù)責(zé)制定本物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；保管與本物業(yè)相關(guān)的工程建設(shè)等檔案資料；根據(jù)法律、法規(guī)和《臨時(shí)管理規(guī)約》的授權(quán)制定本物業(yè)有關(guān)管理服務(wù)制度。年度、季度服務(wù)工作計(jì)劃應(yīng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；

2.負(fù)責(zé)本物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，包括但不限于：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等；

3.負(fù)責(zé)本物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化糞池、溝渠、道路、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、電子監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施及自行車棚、停車場(chǎng)等。屬于水、電、氣、通訊、有線電視等專業(yè)單位管理、維護(hù)的設(shè)施設(shè)備，以及納入市政管理的道路除外；

4.負(fù)責(zé)本物業(yè)共用綠地、花木、景觀小品、體育文化設(shè)施等的維護(hù)與管理；

5.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)等；

6.負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通與車輛停放秩序的管理及相關(guān)設(shè)施的維護(hù)；

7.協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

-5-篇二：物業(yè)與地產(chǎn)簽署的前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同第一章總則

第一條本合同當(dāng)事人委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：組織名稱：法定代表人：地址：聯(lián)系電話：

委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：法定代表人：地址：聯(lián)系電話：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托給乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：名稱：座落位置：市區(qū)路（街道）號(hào)占地面積：平方米；建筑面積：平方米

多層棟數(shù)：高層棟數(shù)：設(shè)備設(shè)施情況：基本完好

第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章委托服務(wù)事項(xiàng)

第四條房屋建筑共有部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括；樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條公共設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括；共用的上下水管道、落水井、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯。第六條市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)建物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、停車場(chǎng)。

第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條附屬配套建筑和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所。第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區(qū)內(nèi)道路、公共場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

第十條交通與車輛停放秩序的管理，包括停車場(chǎng)管理和車輛進(jìn)出管理。

乙方在征得甲方同意后，可利用本物業(yè)區(qū)域的公共場(chǎng)地，取得停車服務(wù)許可，對(duì)外開展停車服務(wù)，本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域的公共場(chǎng)地停放，車位使用人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。

第十一條維護(hù)公共秩序、小區(qū)安全，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。

前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。雙方另行簽訂人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管專項(xiàng)合同的，以專項(xiàng)合同的約定執(zhí)行。第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。第十三條組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

第十四條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用；

1、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)；

2、電梯費(fèi)；

3、停車費(fèi)

第十五條對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反【業(yè)主臨時(shí)公約】

的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取規(guī)勸、制止、上報(bào)相關(guān)部門等措施。第十六條其它委托事項(xiàng)第三章雙方權(quán)利義務(wù)第十七條甲方權(quán)利義務(wù)

1、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案和制度。

2、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。

3、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算。

4、負(fù)責(zé)制定【業(yè)主臨時(shí)公約】

和提供【住宅使用說明書】

【住宅質(zhì)量保證書】

，并將其作為房屋銷售合同的附件。

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。

保修責(zé)任內(nèi)房屋、設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和房屋建設(shè)遺留質(zhì)量問題，按以下方式處理：（1）甲方負(fù)責(zé)返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用；（3）外委

6、在合同生效之日起安物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的比例千分之三到千分之五的面積向乙方提供物業(yè)管理用房（產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主）由乙方無償使用。

7、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，負(fù)責(zé)向乙方提供和移交物業(yè)管理相關(guān)資料：

（1）規(guī)劃圖、竣工總面圖，單體建筑、建筑、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（2）設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明書；（4）物業(yè)服務(wù)所必須的其他資料。

8、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，協(xié)助乙方催繳或以其他方式償付；

9、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題；

10、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

11、應(yīng)將本合同在訂立之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

第十八條乙方權(quán)利義務(wù)

1、按照國(guó)家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范以及本服務(wù)合同進(jìn)行管理、提供專業(yè)化的服務(wù)；

2、起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的使用要求、注意事項(xiàng)和物業(yè)服務(wù)制度；

3、依照本合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用；

4、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5、按本合同第十七條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反【業(yè)主臨時(shí)公約】

的行為進(jìn)行處理；

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)范，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，定力書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；接受業(yè)主的監(jiān)督，定期向業(yè)主報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，并予以

公示；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；

7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后有乙方組織實(shí)施；

8、協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；

不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的用途；對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，需與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；

9、不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

10、不得在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合同權(quán)益；第四章物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)

第十九條乙方需按下列約定，實(shí)施管理目標(biāo)；

1、房屋外觀：完好整潔；每年組織實(shí)施清洗外墻一次（費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)）；走廊樓梯等每二年粉飾一次；公共防盜門每年刷新一次；

2、設(shè)備運(yùn)行：電梯按規(guī)定時(shí)間24小時(shí)不間斷運(yùn)行；水泵、發(fā)電機(jī)等設(shè)備每日檢查一次；

3、房屋及設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)：屋面及房屋滲漏三個(gè)工作日內(nèi)修好；

4、公共環(huán)境。道路每日清掃；室內(nèi)外排水在上汛前進(jìn)行清理和疏通一次。

5、清潔衛(wèi)生：

（1）公共場(chǎng)地每天以高標(biāo)準(zhǔn)每天清掃一次；（2）電梯衛(wèi)士每天清掃、保潔一次；（3）定期組織實(shí)施化糞池清掏；

6、綠化：綠地完好率達(dá)到90%以上；

7、交通秩序：室內(nèi)（外）停車場(chǎng)24小時(shí)保管；

8、保安：實(shí)行24小時(shí)保安制度，崗位設(shè)置2個(gè)，24小時(shí)輪流值守；

9、急修。水電急修不超過30分鐘，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。第五章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用

第二十條物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)公共秩序、小區(qū)安全、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費(fèi)。

物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，已售房屋由業(yè)主承擔(dān)，未收房屋由建設(shè)單位承擔(dān)。

1、本物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由乙方按以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。（1）住宅：/月*平方米（2）公建：元/月*平方米

2、業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)的，按日加收應(yīng)繳納費(fèi)用千分之三的滯納金。

第二十一條共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗，應(yīng)設(shè)獨(dú)立計(jì)量表核算，合理分?jǐn)傆?jì)收。第五章物業(yè)服務(wù)費(fèi)和維修費(fèi)用

第二十二條房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用承擔(dān)：

1、保修期內(nèi)屬保修范圍的由甲方承擔(dān)；

2、不屬保修范圍的，由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)。第二十三條乙方對(duì)接受業(yè)主委托，提供專項(xiàng)服務(wù)，專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用由當(dāng)事人自行約定。

第二十四條其他約定

第六章委托服務(wù)期限

第二十五條委托服務(wù)期限暫定為年，年月日起

至年月日止。合同期滿或業(yè)主委員會(huì)成立，與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自然終止。第七章違約責(zé)任

第二十六條乙方違反合同第五章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。第二十七條甲方違反合同第十七條義務(wù)的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)解決合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條乙方違反合同第四章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)解除合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自書面通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議，可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

第三十條本合同自起生效

甲方簽章：乙方簽章：

法定代表人：法定代表人：

年月日篇三：前期物業(yè)服務(wù)合同（參考樣本）（1）前期物業(yè)服務(wù)合同

甲方：浙江建工綠園臵業(yè)有限公司；法定代表人：電話：；

地址：XX市花園省五建大樓五樓；乙方：XX市花苑物業(yè)管理有限公司；

法定代表人：李志蘭電話306908013575660708；地址：XX市XX縣區(qū)衢化望江花苑；資質(zhì)等級(jí)：三級(jí)。第一章物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況：物業(yè)名稱綠園〃香溪美庭；物業(yè)類型住宅；

座落位臵XX市七溪道和廠前路交叉口北側(cè)；建筑面積約32033平方米。物業(yè)管理區(qū)域四至：東至；南至；西至；北至。

（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件二）。第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

第二條甲方按相關(guān)規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理用房和交繳相關(guān)費(fèi)用：前期物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)（不含公共部位水電費(fèi)）：住宅（包括地下貯藏間）按其擁有建筑面積0.4元/㎡/月、非住宅（商業(yè)物業(yè)等）按其擁有建筑面積0.6元/㎡/月、大架空層15元/間/月物業(yè)保修金：元（指物業(yè)保修委托物業(yè)公司的）前期開辦費(fèi)：肆萬元整（物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)后一周內(nèi)一次性支付）

前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼：捌萬元整（物業(yè)交付后一周內(nèi)支付50%，第二個(gè)物業(yè)服務(wù)年開始前一周內(nèi)支付剩余50%）

物業(yè)管理辦公用房：平方米（按政府有關(guān)部門審批交付，不包括門崗、監(jiān)控室等設(shè)備用房）物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房：平方米（按政府有關(guān)部門審批交付，不包括門崗、監(jiān)控室等設(shè)備用房）前期物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)、以物價(jià)局審核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：交付前

1、本合同簽訂生效后，乙方提出的合理意見，甲方應(yīng)及時(shí)進(jìn)行解決；

2、甲方在施工過程中如與原設(shè)計(jì)有變動(dòng)的，應(yīng)及時(shí)告知乙方；

3、乙方要協(xié)助甲方做好套內(nèi)驗(yàn)收工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)以書面形式反饋給甲方，甲方要及時(shí)進(jìn)行處理；

4、甲方要求提前進(jìn)場(chǎng)服務(wù)的，服務(wù)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。交付后：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用部位明細(xì)見附件三）；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件四）；

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；

4、附屬建筑物、構(gòu)筑物，配套建筑及其設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

5、業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事人雙方協(xié)商。

6、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

7、車輛停放秩序管理，乙方應(yīng)在禁止停車場(chǎng)地設(shè)立警示標(biāo)志以告示業(yè)主，切實(shí)做好非停車場(chǎng)地?zé)o違章停車；

8、安全防范、公共秩序維護(hù)等事項(xiàng)的協(xié)助管理；

9、裝飾裝修管理服務(wù)；

10、物業(yè)檔案資料管理。

第四條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng)：

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費(fèi)用由保修責(zé)任人承擔(dān)；

2、保修期內(nèi)的保修范圍與保修責(zé)任由甲方承擔(dān)；

3、超過保修期，按物業(yè)專項(xiàng)維修資金的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

4、保修期的界定按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五條乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見（附件五））。

第六條單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。第三章服務(wù)費(fèi)用

第七條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)參照三級(jí)收費(fèi)，收費(fèi)按包干制方式：

物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，包干使用，盈余或虧損均由乙方享有或承擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（以物價(jià)局審核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）：多層住宅：0.4元/月.平方米；大架空層：15元/月.間；

產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主的其它住宅物業(yè)：0.4元/月.平方米、非住宅物業(yè)：0.6元/月.平方米。業(yè)主改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的按商業(yè)物業(yè)交納物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)

2、物業(yè)交付前一周內(nèi)，甲方向乙方支付50%前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼，第二個(gè)物業(yè)服務(wù)年開始前一周內(nèi)支付剩余50%。

物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)用主要用于以下開支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的管理維護(hù)；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；

（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）法定稅費(fèi)；

（9）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)；（10）其它支出。

乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

2、一般裝璜垃圾清運(yùn)費(fèi)：按[100㎡以下（含100㎡）為200元、100㎡以上為250元，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納；

3、裝修押金1000元/戶（不計(jì)息），裝修竣工的物業(yè)經(jīng)驗(yàn)收并使用6個(gè)月，毗鄰住戶無疑義后（簽字確認(rèn)），憑有效票據(jù)退還押金。

4、公共能耗按實(shí)分?jǐn)偂?/p>

5、物業(yè)已交付，物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)均按100%向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。

第八條業(yè)主接到支付通知書次月起交納物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)用，甲方不得對(duì)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)用作出減免的承諾。

物業(yè)已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時(shí)交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)用由甲方全額交納。

業(yè)主約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書面告知乙方。第九條物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在房屋交付當(dāng)日交納第一個(gè)服務(wù)年的費(fèi)用，自第二個(gè)服務(wù)年起三個(gè)月內(nèi)為業(yè)主繳費(fèi)期，第四個(gè)月至第六個(gè)月為催費(fèi)期，超過六個(gè)月未繳費(fèi)的，視為違約；逾期繳納的每天按全年物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用總額的千分之一收取滯納金，對(duì)經(jīng)催繳仍未繳納的將按相關(guān)法律法規(guī)解決。第四章物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理

第十條停車場(chǎng)收費(fèi)分別采取以下方式：

1、地面停車車位屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)按露天車位100元/個(gè)〃月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車泊位租賃費(fèi)，該費(fèi)用用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

2、地面停車車位屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按露天車位60元/個(gè)〃月的標(biāo)準(zhǔn)向甲方交納停車泊位租賃費(fèi)；乙方按車位15元/個(gè)〃月的標(biāo)準(zhǔn)向甲方收取傭金。

閑臵的車位甲方應(yīng)按車位15元/月〃月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方繳納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。

3、地下停車位所有權(quán)或使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓給業(yè)主的應(yīng)按車位15元/個(gè)〃月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。

4、臨時(shí)停車按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條乙方應(yīng)與停車場(chǎng)車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。

第十二條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所屬（甲方或全體業(yè)主）所有。

第四篇：業(yè)主大會(huì)發(fā)言稿：物業(yè)服務(wù)合同簽訂業(yè)主大會(huì)發(fā)言稿：物業(yè)服務(wù)合同簽訂

2013年7月19日，對(duì)于中山坦洲xx花園是一個(gè)劃時(shí)代意義的日子，三年多的努力，三年多的抗?fàn)帲?年前，依照法律程序建立業(yè)主大會(huì)籌備組，召開第一次業(yè)主大會(huì)，盡管遭遇2012年7月8日XX縣區(qū)中頤物業(yè)公司在政府工作人員眼皮底下對(duì)業(yè)主大會(huì)計(jì)票現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施打砸搶事件，于2012年7月12日迫于各界支持還是成功備案xx花園首屆業(yè)委會(huì)，并將參與打砸搶的物業(yè)經(jīng)理及相關(guān)人員繩之以法。自業(yè)委會(huì)成立堅(jiān)持每周召開委員周例會(huì)商議小區(qū)事務(wù)，歷時(shí)376天，經(jīng)歷過無數(shù)爭(zhēng)執(zhí)，抗?fàn)?。在廣大業(yè)主的團(tuán)結(jié)參與下，小區(qū)志愿者不辭辛勞的工作中于2013年3月至6月成功召開了xx花園第二次業(yè)主大會(huì)，經(jīng)過業(yè)委會(huì)各委員的反復(fù)推敲、業(yè)主律師無償提供法律援助，一份長(zhǎng)達(dá)88頁，包含15個(gè)附件的《物業(yè)管理服務(wù)合同》于昨天成功簽署。

很多業(yè)主自買房以來從沒有在意過自己與物業(yè)簽署的《前期物業(yè)管理協(xié)議》，原因是在簽署之初由于完全沒有“議價(jià)能力”，你樂意簽得簽，不樂意簽也得簽，于是就只好“被動(dòng)而簽”。

國(guó)家建設(shè)部正式向全國(guó)推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對(duì)“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。這說明“前期物業(yè)管理”，有別于一般意義的物業(yè)管理。

一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。而我們xx花園的前期物業(yè)公司正是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司。

也就是說，以前的物業(yè)服務(wù)，只是一個(gè)臨時(shí)代管性質(zhì)的服務(wù)，而我們很多業(yè)主并不十分明白這里面的彎彎繞，把這樣一個(gè)臨時(shí)性、階段性的管理者當(dāng)成了長(zhǎng)期性、永久性的管理者，而這個(gè)“前期物業(yè)”仗著開發(fā)商的錢勢(shì)也一點(diǎn)不把自己當(dāng)外人，一副“奉天承運(yùn)”的架勢(shì)，在小區(qū)內(nèi)毫不作為，而業(yè)主只能忍氣吞聲。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)，是開發(fā)商提供的格式合同，是在開發(fā)商不簽不給鑰匙的脅迫下簽訂的。合同條款上，物業(yè)公司的責(zé)任很少，并且規(guī)定不具體，違約沒有處罰條款；但對(duì)業(yè)主交付物業(yè)費(fèi)的約束時(shí)間卻很嚴(yán)，如有延遲則要求交納遲滯金。存在非常明顯的不對(duì)等狀況；該合同沒有合同期限，業(yè)主利益沒法保證。

現(xiàn)在，正式的物業(yè)管理者是在業(yè)主委員會(huì)成立之后，業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議與物業(yè)公司簽定了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，這才是一個(gè)全體業(yè)主聘用的有服務(wù)條款有合同期限的服務(wù)企業(yè)。

所以，我們要對(duì)今天的物業(yè)管理者說，遵守合同，履行協(xié)議，認(rèn)清形勢(shì)、端正位置、努力工作，服務(wù)小區(qū)，共建和諧，莫把瓷碗當(dāng)鐵碗。

一份長(zhǎng)達(dá)88頁，包含15個(gè)附件的《物業(yè)管理服務(wù)合同》于昨天成功簽署，和所有業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和利益休戚相關(guān)，請(qǐng)各位業(yè)主務(wù)必認(rèn)真學(xué)習(xí)了解，需要查閱合同的業(yè)主可以上xx花園官方微博，也可憑房產(chǎn)證復(fù)印件或身份證到業(yè)委會(huì)查閱，業(yè)委會(huì)也計(jì)劃組織xx花園樓長(zhǎng)志愿者學(xué)習(xí)了解xx花園包含15個(gè)附件的《物業(yè)管理服務(wù)合同》。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的同時(shí)也遵守《xx花園管理公約》，行駛業(yè)主權(quán)利的同時(shí)也盡到業(yè)主該盡到的義務(wù)。同時(shí)一個(gè)擁有近7000戶的龐大小區(qū)業(yè)主大會(huì)工作量很大，需要大量人力，我們需要更多的志愿者站出來，“眾人拾柴火焰高，千斤重?fù)?dān)萬人挑”，為了自己、為了家園、為了切身利益，請(qǐng)?jiān)敢鉃樾^(qū)公益事業(yè)服務(wù)的鄰居朋友踴躍加入到樓長(zhǎng)、志愿者的行列。xx花園首屆業(yè)委會(huì)全體委員歡迎每一位志愿者的到來，我們將本著公平、公正、公開的原則，以業(yè)主利益高于一切為前提，維護(hù)大多數(shù)業(yè)主利益，全心全意為業(yè)主服務(wù)，為小區(qū)的規(guī)范管理出力。相信在全體業(yè)主的積極參與下xx花園一定會(huì)規(guī)范化、制度化、法律化、人文化走向新時(shí)代。

最后，祝xx花園明天會(huì)更好。

向?yàn)樾^(qū)事務(wù)關(guān)心、支持、工作、積極配合的業(yè)主鞠躬敬禮。

謝謝大家。

第五篇：bot合同簽訂要點(diǎn)bot合同談判要點(diǎn)分析

結(jié)合現(xiàn)行bot法規(guī)、建設(shè)部公布的示范文本及相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從投資人的角度詳細(xì)論述了bot合同在簽約主體、項(xiàng)目立項(xiàng)審批、設(shè)施所有權(quán)、征地、擔(dān)保、建設(shè)、限制競(jìng)爭(zhēng)、或取或付條款、價(jià)格、調(diào)價(jià)公式、補(bǔ)償條款、爭(zhēng)議解決等方面的談判要點(diǎn)，試圖通過上述分析，使投資人在bot合同談判中把握要點(diǎn)，更好的維護(hù)投資人的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：bot；合同：談判要點(diǎn)

bot是一種新興的公用事業(yè)投融資模式。一些地方政府以及越來越多的基礎(chǔ)設(shè)施投資企業(yè)已開始嘗試采用該模式。由于bot在中國(guó)還沒有十分完善的模式，并且缺乏法律規(guī)范，因此，完善bot合同對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作顯得尤為重要。

1、正確的簽約主體

bot合同簽約時(shí)，首先應(yīng)審查該政府部門是否具有簽訂合同的權(quán)限。特許合同的特性是政府通過授予投資人特許經(jīng)營(yíng)權(quán)以獲得投資，因此，合同甲方應(yīng)該是有權(quán)力做出該授權(quán)的政府部門?！妒姓檬聵I(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》中規(guī)定：“直轄市、市、縣人民政府市政公用事業(yè)主管部門依據(jù)人民政府的授權(quán)（以下簡(jiǎn)稱主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的市政公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)的具體實(shí)施?！备鶕?jù)此規(guī)定在簽訂特許協(xié)議時(shí)，應(yīng)審查簽約的政府部門是否有政府的合法授權(quán)。

2、項(xiàng)目的立項(xiàng)審批

《市政公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》規(guī)定：實(shí)施特許經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目由省、自治區(qū)、直轄市通過法定形式和程序確定。目前，除北京、湖南、山西、深圳等l2個(gè)省市外，各地方對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施特許經(jīng)營(yíng)法規(guī)的制定并不完善，對(duì)bot項(xiàng)目的審批程序及運(yùn)作程序沒有具體的規(guī)定。投資人投資1個(gè)項(xiàng)目時(shí)，需要考察發(fā)起項(xiàng)目的政府部門是否履行了完備的政府審批程序，也就是項(xiàng)目在程序上是否合法；同時(shí)，需要考察簽約部門是否具備協(xié)調(diào)協(xié)議中可能涉及的其他政府部門職能的能力。bot項(xiàng)目不僅需要完成建設(shè)項(xiàng)目的審批程序，還需要就該項(xiàng)目采用bot模式完成審批。例如，《XX省城市基礎(chǔ)設(shè)施特許經(jīng)營(yíng)條例》規(guī)定：“市發(fā)展改革部門確定市級(jí)實(shí)施特許經(jīng)營(yíng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。重大項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。區(qū)、縣人民政府在固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批權(quán)限范圍內(nèi)確定本區(qū)、縣實(shí)施特許經(jīng)營(yíng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?！蓖瑫r(shí)，實(shí)施方案還須經(jīng)各有關(guān)政府部門的審查后報(bào)政府批準(zhǔn)。北京2003年采用bot模式招標(biāo)建設(shè)的5個(gè)污水處理廠均有較規(guī)范的操作程序，即：政府部門獲得該項(xiàng)目按bot方式實(shí)施的批準(zhǔn)——公開招標(biāo)——投資人按企業(yè)投資規(guī)定辦理立項(xiàng)及其他審批手續(xù)——設(shè)計(jì)——施工——運(yùn)營(yíng)——移交。各地政府實(shí)施的bot項(xiàng)目，有的在招標(biāo)時(shí)政府已完成立項(xiàng)、初步設(shè)計(jì)審查。對(duì)于此類項(xiàng)目，政府分擔(dān)了部分項(xiàng)目公司的工作內(nèi)容，但是，政府應(yīng)把項(xiàng)目的立項(xiàng)文件和各種審批文件轉(zhuǎn)批至項(xiàng)目公司的名下。

3、項(xiàng)目設(shè)施所有權(quán)

國(guó)際上boot（build-own-operate-transfer）概念是bot的衍生模

式，明確了項(xiàng)目設(shè)施所有權(quán)屬于投資人所有。在我國(guó)對(duì)于新建的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目一概冠以bot模式，而對(duì)設(shè)施的所有權(quán)一般均未在特許權(quán)合同中明確。如果項(xiàng)目公司是土地使用權(quán)人，所有的立項(xiàng)文件都以項(xiàng)目公司的名義辦理，則在項(xiàng)目建成以后，這些資產(chǎn)也應(yīng)列為項(xiàng)目公司名下，項(xiàng)目公司事實(shí)擁有項(xiàng)目設(shè)施的所有權(quán)。因此，投資人在合同談判中，如果政府部門不愿意明確項(xiàng)目設(shè)施所有權(quán)的，投資人必須要求以項(xiàng)目公司為投資主體辦理項(xiàng)目所有批文，并明確項(xiàng)目公司是土地使用權(quán)人。

4、征地

在我國(guó)，土地的征用具有強(qiáng)制性，征用主體是政府。因此，bot項(xiàng)目應(yīng)由政府完成征地拆遷，再以劃撥形式用于項(xiàng)目。投資人需要注意審查項(xiàng)目選址是否已經(jīng)履行了規(guī)劃等部門的審批程序。征地拆遷的延誤會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度延誤，并增加投資人的成本，因此，為保證項(xiàng)目順利實(shí)施，應(yīng)在bot合同中對(duì)征地拆遷的進(jìn)度及延誤的違約責(zé)任進(jìn)行明確約定。

5、擔(dān)保

5.1投資人的擔(dān)保

bot項(xiàng)目通常政府會(huì)要求投資人提供履約的擔(dān)保，從資金方面保證項(xiàng)目得以順利地實(shí)施。作為投資人，提供擔(dān)保會(huì)增加財(cái)務(wù)成本，因此，在合同的談判中應(yīng)盡量說服政府免除投資人提供的擔(dān)?；蚪档蛽?dān)保條件。bot項(xiàng)目中出現(xiàn)的投資人擔(dān)保有：1）履約擔(dān)保

履約擔(dān)保，即建設(shè)期的擔(dān)保。履約擔(dān)保是為了防止投資人盲目投標(biāo)后，因資金無法落實(shí)，而耽誤了整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度。在《市政公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》中也規(guī)定了特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中應(yīng)包括履約擔(dān)保的內(nèi)容。2）維護(hù)擔(dān)保

維護(hù)擔(dān)保，即運(yùn)營(yíng)期和移交后的保修期的擔(dān)保。維護(hù)擔(dān)保的合理性有待商榷。項(xiàng)目建成之后，政府的風(fēng)險(xiǎn)已大大降低：從投資人的角度來說，投資人完全依靠項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收回投資成本和回報(bào)，投資人必然會(huì)保證項(xiàng)目設(shè)施的正常高效運(yùn)營(yíng)。因此，維護(hù)擔(dān)保有畫蛇添足之嫌，投資人所增加的財(cái)務(wù)成本會(huì)增加到總投資金中，對(duì)雙方均沒有益處。

5.2政府擔(dān)保

政府擔(dān)保適用于提供產(chǎn)品、服務(wù)類的bot項(xiàng)目。從公平對(duì)等的原則出發(fā)，投資人提供了建設(shè)期的履約擔(dān)保，政府也應(yīng)提供支付擔(dān)保，但實(shí)際情況是政府處于強(qiáng)勢(shì)，不愿為投資人提供支付擔(dān)保，這時(shí)可采取變通的方法。如污水處理項(xiàng)目可要求財(cái)政部門對(duì)協(xié)議中的污水處理服務(wù)價(jià)格、基本水量、調(diào)價(jià)公式等予以認(rèn)可。

6、建設(shè)

bot協(xié)議中對(duì)建設(shè)部分的內(nèi)容主要規(guī)定項(xiàng)目公司在建設(shè)過程中需要遵守的進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等。政府在提供入場(chǎng)施工條件后，一般不承擔(dān)過多的其他義務(wù)，但是擁有監(jiān)督檢查的權(quán)利。建設(shè)中各方的合同關(guān)系是：

1）政府與項(xiàng)目公司之間的特許協(xié)議；2）項(xiàng)目公司對(duì)施工總承包方的施工合同；

3）項(xiàng)目公司與監(jiān)理的委托協(xié)議。

投資人應(yīng)保證建設(shè)工程的質(zhì)量和進(jìn)度符合特許協(xié)議的要求。施工總包方應(yīng)按施工合同要求完成工程建設(shè)；監(jiān)理方應(yīng)按監(jiān)理委托協(xié)議的要求對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、資金進(jìn)行控制。這3個(gè)合同環(huán)環(huán)相扣，因此，在簽訂合同和履行合同時(shí)需要特別注意保持三者的一致性，不僅進(jìn)度和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一致，索賠期限、違約責(zé)任的約定也應(yīng)一致。否則會(huì)使項(xiàng)目公司處于不利的履約境地。

7、限制競(jìng)爭(zhēng)

限制競(jìng)爭(zhēng)條款是bot項(xiàng)目中的重要條款，因?yàn)楣檬聵I(yè)先期投資成本大、收益低、回收周期長(zhǎng)，過度競(jìng)爭(zhēng)會(huì)導(dǎo)致資源的極大浪費(fèi)，不利于投資者投資積極性。供水、供熱等項(xiàng)目需要配套的管網(wǎng)建設(shè)，并且政府一般會(huì)保證基本水量，可以從一定程度避免過度競(jìng)爭(zhēng)。

收費(fèi)公路項(xiàng)目應(yīng)該更關(guān)注限制競(jìng)爭(zhēng)條款，因?yàn)槭召M(fèi)公路沒有基本流量的保證，投資人的收益完全來源于通行車輛的收費(fèi)，如果有可代替的路線，將會(huì)嚴(yán)重影響投資人的成本回收及獲得合理收益。因此，收費(fèi)公路bot項(xiàng)目在前期需對(duì)路網(wǎng)規(guī)劃進(jìn)行考察?？词欠裼锌纱娴穆肪€，會(huì)對(duì)項(xiàng)目收益產(chǎn)生怎樣的影響，在合同談判時(shí)則要嚴(yán)格限制競(jìng)爭(zhēng)的約定。

8獲取或付條款、價(jià)格、調(diào)價(jià)公式本項(xiàng)條款是協(xié)議中最重要的條款。

8.1或取或付條款

獲取或付條款（take-or-pay）又稱絕對(duì)付款條款或無貨亦付款條款，是指買賣雙方達(dá)成協(xié)議，買方承擔(dān)按期根據(jù)規(guī)定的價(jià)格向賣方支付最

低數(shù)量項(xiàng)目產(chǎn)品銷售金額的義務(wù)，而不問事實(shí)上買方是否收到合同項(xiàng)下的產(chǎn)品。在提供產(chǎn)品和服務(wù)類的bot合同中多采用這種條款。在水務(wù)項(xiàng)目中即為政府在協(xié)議中保證基本水量。在收費(fèi)公路項(xiàng)目中，一般不采用這樣的條款，因此投資人在投資決策時(shí)須考察項(xiàng)目流量，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行認(rèn)真的測(cè)算和分析。

8.2價(jià)格

價(jià)格即對(duì)項(xiàng)目公司所提供的產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格約定。例如，污水處理廠項(xiàng)目的習(xí)慣做法是政府與項(xiàng)目公司之間訂立1個(gè)結(jié)算價(jià)，該價(jià)格與對(duì)公眾執(zhí)行的價(jià)格并不一致。在個(gè)別項(xiàng)目中，政府為了吸引投資人，訂立1個(gè)較高的水價(jià)，容易導(dǎo)致未來項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)政府需要持續(xù)補(bǔ)貼。投資人需要盡可能收集項(xiàng)目所在的實(shí)際執(zhí)行水價(jià)的情況并考慮是否存在政府倒貼以及當(dāng)?shù)氐呢?cái)政情況根據(jù)《收費(fèi)公路管理?xiàng)l例》的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性公路的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府交通主管部門會(huì)同同級(jí)價(jià)格主管部門審核后。報(bào)本級(jí)人民政府審查批準(zhǔn)。經(jīng)營(yíng)性公路的收費(fèi)期限，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照收回投資并有合理回報(bào)的原則審查批準(zhǔn)。收費(fèi)公路最終按照批準(zhǔn)的價(jià)格和收費(fèi)年限執(zhí)行，而批準(zhǔn)的價(jià)格和收費(fèi)年限是滯后的，很可