房地產(chǎn)可行性研究報告

北湖·水晶城工程可行性研究報告第一章總論一、工程名稱：北湖·水晶城二、工程擬建地：郴州市同心路2號〔原玻璃廠〕三、工程建設(shè)單位：郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)四、工程建設(shè)單位概況郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)成立于2005年1月。注冊資本〔實收資本〕人民幣4000萬元；法人代表黃康隹；注冊住所：郴州市同心路；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售；室內(nèi)外裝飾工程設(shè)計及施工；建筑裝飾材料水電器材銷售033；經(jīng)營期限為50年。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司人才隊伍充實，現(xiàn)有職工48人，其中：工程及其他技術(shù)人員35人，其它管理人員13人。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開發(fā)籌劃部、營銷部、財務(wù)部、拆遷安置部、材料設(shè)備采購供給部、行政人事部等職能部門。五、工程概況隨著郴州市城市建設(shè)的開展，郴州市迅速崛起了許多商住小區(qū)，全市房地產(chǎn)業(yè)開展勢頭強勁。本次研究工程位于郴州市同心路北湖公園北側(cè)，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車總站，距郴州火車站1公里，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，面對北湖公園，背靠流星嶺，遠(yuǎn)眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂、休閑十分便利；工程規(guī)劃用地面積47,784.30M2，其中：住宅用地面積27,135.30M2，公共建筑用地面積5,293.00M2，道路用地面積8,六、編制依據(jù)1、主要依據(jù)：〔1〕《郴州市城市總體規(guī)劃》〔2〕建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價方法>》的通知”｛建標(biāo)〔2000〕205號｝〔3〕國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》〔第二版〕〔4〕郴州市人民政府辦公室《關(guān)于修改龍鳳嘉園等8個工程建筑容積率的批復(fù)》{郴政辦函［2008］143號}〔5〕郴州市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》{郴規(guī)〔地〕［2008］108號}〔6〕《建設(shè)工程環(huán)境影響報告表》〔7〕郴國用〔2006〕393號國有土地使用權(quán)證〔8〕企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書〔9〕云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院《總平面圖》〔10〕相關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)〔11〕建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料2、研究范圍：本報告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程對工程建設(shè)的合法性、必要性、市場分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評價等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點在財務(wù)評價。七、重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m247,784.30100.001.1其中：住宅用地m227,135.3056.791.2公建用地m25,293.0011.081.3道路用地m28,060.0016.861.4綠地m27,296.0015.272規(guī)劃總建筑面積m2217,139.98100.002.1其中：住宅建筑面積m2179,502.9182.672.2公建配套設(shè)施m24,372.482.012.3地下建筑〔車庫〕面積m233,264.5915.323居住戶〔套〕數(shù)戶〔套〕1,4824居住人口人4,742戶平3.2人5容積率/3.856建筑密度%21.667綠地率%38.618停車位個8679工程總投資萬元44,104.6610銷售收入萬元69,635.9611工程凈利潤萬元13,856.60稅后12內(nèi)部收益率%23.0813投資回收期年3.2214財務(wù)凈現(xiàn)值〔i=12%〕萬元5,323.2015建設(shè)總工期年3八、結(jié)論與建議1、結(jié)論〔1〕本工程符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。本工程的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的開展，改善市民居住條件。〔2〕本工程的建設(shè)，符合郴州市總體規(guī)劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區(qū)改造與根底設(shè)施建設(shè)的決定；有利于完善北湖區(qū)同心路——北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)郴州市旅游資源的開發(fā)?！?〕本工程建設(shè)用地處于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園同心路北側(cè)，區(qū)位獨特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國道相連，向東與城市主干道——國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)效勞設(shè)施及各項市政設(shè)施如水、電、路、通信等根底設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。〔3〕工程總投資為44,104.66萬元，其中：工程費用28,859.12萬元，其它費用14,168.36萬元〔其中建設(shè)期貸款利息2,052萬元〕，預(yù)備費577.18萬元，工程周轉(zhuǎn)用流動資金500萬元；建設(shè)資金總額44,104.66萬元，其中：工程資本金19,694.19萬元，申請商業(yè)銀行貸款20,000萬元，預(yù)售收入投入4,410.47萬元?！?〕從工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評價來看，工程經(jīng)營收入69,635.96萬元，稅前利潤18,475.47萬元，稅后利潤13,856.60萬元；工程的財務(wù)凈現(xiàn)值〔i=12%〕5,323.20萬元；全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率〔稅后〕23.08%；投資回收期3.22年；工程投資稅前利潤率41.89%，稅后利潤率31.41%。從以上指標(biāo)看出，工程有較好的經(jīng)濟(jì)效益。且工程當(dāng)經(jīng)營收入下降5%，工程投資增加5%時，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，工程抗風(fēng)險能力較強。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報告認(rèn)為工程是可行的?！?〕該工程建設(shè)對增加就業(yè)時機(jī)，改善投資環(huán)境，提升郴州市的城市形象，帶動郴州市經(jīng)濟(jì)開展也有一定的現(xiàn)實意義。從以上分析可以看出，該工程啟動的各項根底條件已具備，工程的各項優(yōu)勢明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險小的特點，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的時機(jī)效益。因此該工程可行。2、建議〔1〕該工程的社會和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該工程早日上馬，早見成效?！?〕建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計和施工工作，加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度?！?〕在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。〔4〕精心編制工程實施方案，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓工程建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最正確的經(jīng)濟(jì)和社會效益。第二章工程建設(shè)的必要性一、工程的建設(shè)，符合郴州市城市開展總體規(guī)劃，是郴州市城市建設(shè)和開展的需要，是不斷完善城市根底設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該工程的建設(shè)對實現(xiàn)城市開展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。二、工程的建設(shè)，有利于完善北湖區(qū)尤其是郴州市同心路北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時，該工程的建設(shè)，有助于增加財政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)開展。三、工程的建設(shè)，符合國家關(guān)于加快實現(xiàn)城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進(jìn)郴州市住房貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時，該工程的建設(shè)，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的開展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進(jìn)郴州經(jīng)濟(jì)的開展。同時，工程的建設(shè)有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護(hù)社會安定。四、工程的建設(shè)，有利于建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)提高企業(yè)的知名度和社會信譽度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實力。第三章市場分析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及開展趨勢自2003年開始升溫以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長了將近四年，到2007年到達(dá)了頂峰，雖然這種勢頭在2008年出現(xiàn)減緩，全國樓市走向低迷，但GDP仍保持了9.8%的增長。在政府保增長的決心下，預(yù)計2009年GDP仍有望保持8%以上的較快增長，房地產(chǎn)市場的開展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：第一，中國是一個經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家。對于一個開展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可防止的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷開展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的開展提供了強勁動力。第二，中國是一個體制轉(zhuǎn)型國家。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的方案經(jīng)濟(jì)體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在那么已根本由市場解決。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和開展。除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。以上三個方面，分別從不同層面反響了中國的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場開展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場開展的趨勢就不會改變。而在相當(dāng)長一段時期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，我們對房地產(chǎn)前景保持樂觀。二、近幾年來郴州市房地產(chǎn)狀況及開展趨勢近幾年來，房地產(chǎn)作為郴州新的經(jīng)濟(jì)增長點和城市居民新的消費熱點，對于擴(kuò)大內(nèi)需〔包括投資與消費需求〕拉動經(jīng)濟(jì)增長，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的奉獻(xiàn)。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和中心城區(qū)建設(shè)步伐的加快，郴州房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場日趨成熟。目前，郴州房地產(chǎn)價格總體來說比擬合理，隨著周邊縣市三、銷售前景預(yù)測分析1、工程價格分析位于郴州市國慶北路的福云國際公寓，其二手房銷售價高達(dá)4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云國際，其銷售均價在3200元/平方米左右；位于香雪路與龍泉路交界的天潤天城，其均價在3100元/平方米左右；位于燕泉路的新貴華城，其銷售均價在3300元/平方米左右，位于郴州大道的愛蓮湖畔，8月份開盤其銷售均價預(yù)計在3500元/平方米左右。與上述工程比擬，本工程在產(chǎn)品設(shè)計、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對優(yōu)勢。根據(jù)工程的定位，以及郴州市總體房價水平，預(yù)計本工程2010年至2012年住宅銷售平均價為3,600元/平方米，地下車庫平均銷售價為65,000元/個，超市20,000元/平方米。根據(jù)郴州市目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結(jié)合本工程的特點，本報告認(rèn)為該價格在郴州具有較強的競爭力。2、銷售前景分析本工程定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計獨特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)工程比具有十清楚顯的價格優(yōu)勢。可以預(yù)見，本工程具有良好的銷售前景。第四章建設(shè)地點及自然條件一、區(qū)域位置郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。地理坐標(biāo)為東經(jīng)112°13′～114°14′，北緯24°53′～26°50′。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過渡的地帶。東界江西，南接廣東，西近廣西，北通衡陽、株洲，是湖南的南大門，是內(nèi)地通往廣東沿海的咽喉要沖，區(qū)位條件十分優(yōu)越。全市現(xiàn)轄北湖、蘇仙二區(qū)和資興市，以及桂陽、嘉禾、臨武、宜章、汝城、桂東、永興、安仁八縣，總面積1.94萬平方公里，人口472萬，其中市中心城區(qū)人口43萬。2008年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值為734.1億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為16,668元，城市居民人均可支配性收入為13,765元。本工程位于北湖區(qū)同心路，東側(cè)是汽車總站，西面是107國道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒有土地所有權(quán)和使用權(quán)糾紛。并得到郴州市人民政府土地出讓審批單審批確認(rèn)，繳納了相關(guān)費用，辦理了國有土地使用權(quán)證。二、自然條件郴州屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，溫暖潮濕，空氣清新，夏不酷熱，冬無嚴(yán)寒，四季清楚，雨量充分，全年無霜期為290天，主要自然條件如下：1、溫度：年平均氣溫：17.8℃年平均最高氣溫：27.8℃年平均最低氣溫：6.5℃2、濕度：年平均相對濕度：79%3、風(fēng)年平均風(fēng)速：1.34m/s4、降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：1891.9mm最小月降水量：23.2mm最大積雪厚度：15cm5、地震情況根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》〔GB18306-2001〕，該區(qū)域地震動峰值加速度g=0.05，對照地震根本烈度為Ⅵ度。三、市政根底設(shè)施本工程用地處于郴州市北湖區(qū)北湖公園旁，周邊是成熟的生活區(qū)，現(xiàn)有配套十分完善，背山面水，地理優(yōu)勢明顯，具有優(yōu)越的景觀區(qū)位交通條件，是建設(shè)商業(yè)居住理想之地，開發(fā)前景良好。四、建設(shè)條件用地呈規(guī)那么的多邊形，南底北高，高差24m，總用地面積71.68畝，符合工程建設(shè)要求。第五章主要技術(shù)方案一、設(shè)計原那么1、符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原那么，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、平安疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。2、尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感的居住小區(qū)。3、“以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。4、消防、環(huán)保必須做到“三個同時”。二、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制方法》〔2006年4月1日實施〕3、《湖南省〔城市規(guī)劃法〕實施方法》4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-93(2002年版〕5、《郴州市城市總體規(guī)劃〔2005-2020年〕綱要》6、郴州市規(guī)劃局—郴規(guī)發(fā)〔2006〕45號7、郴州市規(guī)劃局—郴規(guī)〔地〕條〔2008〕108號8、建設(shè)方提供的相關(guān)資料三、總體規(guī)劃及總平面布置1、以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場”為指導(dǎo)思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。2、從城市設(shè)計的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯落有致的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開闊空間。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺、衛(wèi)生等要求確定大于28m的建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質(zhì)。同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的根底上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。3、充分考慮住宅的根本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質(zhì)。單元式住宅每套面積范圍控制在43~260m24、小區(qū)的對外交通主要是通過同心路與中心城區(qū)相連。并以入口廣場為對景，北側(cè)及西側(cè)均設(shè)有次入口，通過小區(qū)北部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。小區(qū)內(nèi)道路主要道路寬4米，次要道路寬3米。采用人車分流形式。從主入口廣場進(jìn)入小區(qū)，通過豎向交通，沿內(nèi)部道路直通各棟大樓。5、小區(qū)配套布置幼兒園、衛(wèi)生站、會所、綜合商店、餐飲、社區(qū)效勞中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共效勞設(shè)施。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原那么。四、結(jié)構(gòu)方案1、荷載〔1〕根本風(fēng)壓：W0=0.35KN/m2，根本雪壓：S0=0.35KN/m2。〔2〕樓面貨載：住宅樓面貨載標(biāo)準(zhǔn)值取2.0KN/m2，底層車庫貨載標(biāo)準(zhǔn)值取4.0KN/m2。2、結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計按6度抗震設(shè)防，多層住宅樓采用框架結(jié)構(gòu)，高層住宅采用框架--剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級為二級。五、供配電及電信工程1、電力負(fù)荷預(yù)測用電量取值：住宅每戶按0.025KVA/m2，公共效勞設(shè)施按0.1KVA/m2，地下車庫按0.005KVA/m2，那么小區(qū)總變配電量為：5091KVA。2、供配電十九層以上消防及應(yīng)急照明用電按一級負(fù)荷，普通客梯、水泵用電按二級負(fù)荷，一般電力照明用電按三級負(fù)荷。該小區(qū)用電電源由同心路金鑫賓館旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到各配電室。3、電信系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個光節(jié)點機(jī)房，由同心路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。有線電視由同心路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個有線電視光節(jié)點機(jī)房。電纜干線采用中心分配的星型結(jié)構(gòu)，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報警系統(tǒng)。六、給排水和消防1、給水〔1〕用水量預(yù)測生活用水量按300升/人·日，消防用水按40L〔2〕水源：同心路下鋪設(shè)的城市供水干管。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN200，支管管徑為DN40-DN100。2、排水〔1〕排水采用雨污分流制排水。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至同心路的市政污水干管。雨水那么經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管網(wǎng)收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計。〔2〕雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN400,次干管為DN300,雨水管管徑為DN300—DN800，雨污管采用混凝土管。室內(nèi)排水管采用U-PVC材料。3、消防〔1〕消防車道工程南面為城市道路—同心路，內(nèi)部主道路為4米，次要道路為3米，并通達(dá)至各棟建筑，滿足消防車通行的要求?！?〕建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計帶有地下停車庫的建筑組合樓停車庫局部按耐火等級一級要求設(shè)計，住宅樓均按二級耐火等級設(shè)計。〔3〕防火分區(qū)整個小區(qū)按地上、地下室分別設(shè)置防火分區(qū)。地下室設(shè)自動滅火系統(tǒng)。停車庫每個防火分區(qū)面積均小于4000m2，設(shè)備用房單獨為一個防火分區(qū)，分區(qū)面積小于500m2。每個防火分區(qū)設(shè)有兩個以上疏散口，防煙分區(qū)小于〔4〕室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。每棟樓均在底層與水平環(huán)網(wǎng)相接。在最高處塔樓上設(shè)18m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設(shè)有消防水泵。地下消防池儲水量396m第六章環(huán)境保護(hù)、綠化和節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)該工程由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。擬將噪聲和振動設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。安裝電動設(shè)備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動設(shè)備隔振橡膠墊。局部重要區(qū)域的設(shè)備根底采用彈簧減振墊。1、該工程建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個方面：〔1〕固體廢棄物：如生活垃圾?！?〕生活污水：住宅組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水?！?〕大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調(diào)廢氣?！?〕噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機(jī)工作時產(chǎn)生的噪音。2、污染治理措施〔1〕固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點內(nèi)，由專人管理，定時清運至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場內(nèi)?！?〕生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達(dá)標(biāo)前方可排入城市排水系統(tǒng)?！?〕大氣污染：要求入住用戶生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。廚房的油煙可以建議用專用設(shè)備過濾后通過煙道排入天空。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車輛，推廣使用無鉛的高標(biāo)號汽油，大力提倡使用電動車，到達(dá)改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。嚴(yán)禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，提倡使用環(huán)保型空調(diào)，控制空調(diào)使用時間，以到達(dá)減小廢氣的排放量?！?〕噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。設(shè)置空調(diào)外機(jī)隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調(diào)。二、綠化小區(qū)公共綠地面積為7,296m2，綠地率為38.三、節(jié)能為減少能源消耗，擬采取以下措施：1、節(jié)水節(jié)電用水用電采用計量制，采用節(jié)能高靈敏度的電表和水表，并將生活用水與洗滌用水，景觀用水分開。變壓器用科技含量高的干式變壓器，室內(nèi)外路燈設(shè)自控節(jié)能開關(guān)，大力提倡使用節(jié)能型電器。2、節(jié)約暖通、采光耗能在規(guī)劃和建筑單體設(shè)計中，充分考慮各幢建筑物之間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風(fēng)，從而到達(dá)節(jié)約采光、通風(fēng)的能耗。3、隔熱、保溫在屋頂和外墻的材料運用時，盡可能采用保溫、隔熱性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門窗等，可到達(dá)較好的節(jié)能效果。4、新技術(shù)應(yīng)用在建設(shè)工程的各個環(huán)節(jié)上，大力推廣使用新材料、新工藝、新技術(shù)、充分運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，取得節(jié)能的綜合效益。第七章工程的組織管理、實施方案一、工程的組織管理分為兩個階段：建設(shè)階段和經(jīng)營管理階段。1、建設(shè)階段〔1〕組織機(jī)構(gòu)對工程建設(shè)實施過程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機(jī)構(gòu)如下：建設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖董事會董事會財務(wù)部工程技術(shù)部開發(fā)策劃部拆遷安置部行政人事部營銷部采購供應(yīng)部總經(jīng)理〔2〕職工定員此定員系指建設(shè)單位從事本工程開發(fā)建設(shè)需配備職員。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號部門人員〔人〕1董事會32總經(jīng)理13行政人事部54財務(wù)部35采購供給部46開發(fā)籌劃部47工程技術(shù)部108營銷部109拆遷安置部810合計482、經(jīng)營管理階段〔1〕組織機(jī)構(gòu)工程建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見以及國家公布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)聘請物管資深人士組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實行業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。三年以后，由業(yè)主代表大會決議是否需要對外公開招標(biāo)聘物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。重大問題由業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理那么由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司各機(jī)構(gòu)的運行經(jīng)費來源，可根據(jù)郴州市政府出臺的《郴州市住宅區(qū)物業(yè)管理方法》及國家公布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主〔含住戶及經(jīng)營性業(yè)主〕收取一定的費用解決，費用的收取以國家文件為依據(jù)。組織機(jī)構(gòu)圖重大決策重大決策業(yè)主代表大會委員會物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營部保安部〔〔2〕職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員〔本報告只作初步分析〕。除聘請全國資深物管人士2人專職外，其余各人員均實行外聘。定員的詳表如下：職工定員表序號部門人員〔人〕備注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部5負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3財務(wù)部2由開展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1實行有償效勞，負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營活動5維修部2簡單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù)6合計11二、工程實施進(jìn)度方案工程的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，工程的建設(shè)實施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工平安和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)工程建設(shè)的實際特點，實施進(jìn)度初步安排如下：2008年5月~2009年10月，完成工程前期各項審批工作；2009年7月~2009年11月，完成場地平整及建筑設(shè)計、施工招標(biāo)；2009年11月~2010年12月，主體工程完工；2010年11月~2011年5月，主體裝修及室外配套工程；2011年7月，竣工驗收。第八章投資估算與資金籌措一、投資估算1、投資概況工程規(guī)劃總用地為47,784.30m2，總建筑面積217,139.98m2，經(jīng)測算，工程總投資為44,104.66萬元，其中：工程費用28,859.12萬元，其它費用14,168.36萬元，預(yù)備費577.18萬元，工程投資估算表單位：〔萬元〕工程工程或費用名稱建筑工程費設(shè)備及安裝工程費其它費用合計一工程費用1住宅及地下車庫26,404.431,600.0028,004.432公建配套設(shè)施524.69330.00854.69工程費用合計26,929.121,930.0028,859.12二其它費用1征地費〔71.68畝〕8,990.808,990.802建設(shè)單位管理費538.95538.953勘察設(shè)計費217.14217.144監(jiān)理費269.47269.475建設(shè)期的借款利息2,052.002,052.006其他規(guī)費等2,100.002,100.00其它費用合計14,168.3614,168.36三預(yù)備費577.18577.18四工程周轉(zhuǎn)用流動資金500.00500.00建設(shè)投資合計26,929.121,930.0015,245.5444,104.662、估算依據(jù)及說明〔1〕工程費用，根據(jù)湖南省建設(shè)廳頒發(fā)的湘建價〔2001〕第72號文件《湖南省建筑工程概算定額》估算，同時參照郴州市目前同類建筑單位工程造價。①土建工程：包括整個建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資?！?〕安裝工程參照郴州市目前類似工程的造價指標(biāo)進(jìn)行估算?！?〕其他費用中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費等。征地費，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國有土地使用權(quán)所支付的本錢進(jìn)行估算；〔4〕預(yù)備費：主要是指因設(shè)計變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見費局部，以及考慮價格變動帶來的費用增加。二、資金籌措工程總投資44,104.66萬元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款20,000萬元，工程資本金19,694.19萬元，預(yù)售收入投入4,410.47萬元。工程的資金籌措及運用情況見下表：工程資金籌措及運用表單位：萬元工程合計1建設(shè)投資44,104.6644,104.66資金籌措44,104.6644,104.66其中：銀行借款20,000.0020,000.00自籌資金19,694.1919,694.19工程預(yù)售收入4,410.474,410.47第九章工程經(jīng)濟(jì)評價一、經(jīng)濟(jì)分析的主要依據(jù)：1、《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》〔第二版〕；2、《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價方法》；3、國家及地方有關(guān)政策；4、工程設(shè)計方案及相關(guān)市場調(diào)查。二、經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入1、經(jīng)營設(shè)計本工程設(shè)計用途為商品住宅區(qū)，工程建成后，共形成高層商品住宅177,137.95m2，多層商品住宅2,364.96m2，地下車庫33,264.59m2、營業(yè)收入測算〔1〕價格預(yù)測根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對工程周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進(jìn)行德抽樣調(diào)查，本報告對水晶城小區(qū)的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施〔超市〕、地下車庫的價格預(yù)測如下：商品住宅均價為3,600元/m2，配套商業(yè)設(shè)施〔超市〕均價為20,000元/m2，車庫65,000元/個?！?〕營業(yè)收入及稅費估算①營業(yè)收入商品住宅銷售收入：177,137.95×3,600＝63,769.66萬元配套商業(yè)設(shè)施〔超市〕銷售收入：739.4×20,000＝1,478.80萬元地下車庫銷售收入：675×65,000＝4,387.50萬元合計：69,635.96萬元。②銷售稅費稅〔費〕種計稅依據(jù)稅〔費〕率營業(yè)稅銷售收入5%土地增值稅銷售收入1%城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%教育費附加營業(yè)稅4.5%根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費額：營業(yè)稅：69,635.96×5%＝3,481.80萬元土地增值稅：69,635.96×1%＝696.36萬元城市維護(hù)建設(shè)稅：3,481.80×7%＝243.73萬元教育費附加：3,481.80×4.5%＝156.68萬元合計：4,578.57萬元。三、營業(yè)本錢費用估算經(jīng)營期間本錢費用主要有營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用。1、營業(yè)費用營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費用：69,635.96×2%＝1,392.72萬元2、管理費用管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，按銷售收入的1.5%估算：管理費用：69,635.96×1.5%＝1,044.54萬元3、財務(wù)費用財務(wù)費用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。本工程除工程貸款20,000萬元外，不考慮其他貸款，估算財務(wù)費用為540萬元。4、工程總本錢費用上述各項與工程開發(fā)本錢之和即為工程總本錢費用。經(jīng)測算，其總本錢為46,581.92萬元〔詳見總本錢及費用估算表〕。四、財務(wù)效益分析1、利潤估算工程根據(jù)國家計委、建設(shè)部1993年4月公布的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》〔第二版〕的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價。工程總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總本錢費用即得利潤總額〔詳見損益表〕。2、財務(wù)盈利能力分析根據(jù)工程本錢與收入情況測算的主要指標(biāo)如下表所示：工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%30.34所得稅后%23.082全部投資回收期所得稅前年3.03所得稅后年3.223全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值〔Ic=12%〕所得稅前萬元8,932.34所得稅后萬元5,323.20五、工程敏感性分析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入〔即綜合價格〕、工程總本錢〔主要為開發(fā)本錢、管理費用、銷售費用〕兩項主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動對工程收益的影響程度。工程的敏感性分析情況見下表：工程敏感性分析表序號項目財務(wù)內(nèi)部收益率〔%〕財務(wù)凈現(xiàn)值〔i=12%)工程凈利潤1現(xiàn)有指標(biāo)23.085,323.2013,856.602銷售收入下降5%19.173,417.511,416.953工程總本錢上升5%19.413,707.0112,130.03從以上分析看出，本工程當(dāng)銷售收入下降5%或總本錢支出上升5%時，工程仍有較好的財務(wù)指標(biāo)，說明工程的抗風(fēng)險能力較強。六、經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論綜上所述，工程經(jīng)營收入69,635.96萬元，稅前利潤18,475.47萬元，稅后利潤13,856.60萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率23.08%，財務(wù)凈現(xiàn)值5,323.20萬元〔折現(xiàn)率12%〕，投資回收期〔稅后〕3.22年，故本報告認(rèn)為，工程建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。二〇一〇年二月二十九日

附表1銷售收入及銷售稅費估算表單位：萬元序號工程合計201020112012一經(jīng)營收入69,635.966,963.6041,781.5820,890.781商品住宅銷售收入63,769.666,376.9638,261.8019,130.902配套商業(yè)設(shè)施〔超市〕銷售收入1,478.80147.88887.28443.643車庫銷售收入4,387.50438.752,632.501,316.25二銷售稅金及附加4,578.57457.862,747.151,373.561營業(yè)稅3,481.80348.182,089.081,044.542土地增值稅696.3669.64417.82208.903城市維護(hù)建設(shè)稅243.7324.37146.2473.124教育費附加156.6815.6794.0147.00附表2總本錢及費用估算表單位：萬元序號工程合計2009201020112012一工程開發(fā)本錢43,604.6614,253.0618,495.2310,856.37二經(jīng)營本錢及費用2,977.26243.731,305.671,427.861營業(yè)費用1,392.72139.27835.63417.822管理費用1,044.54104.46470.04470.043財務(wù)費用540.00540.00三合計46,581.9214,253.0618,738.9512,162.041,427.86附表3損益表單位:萬元序號工程合計2009201020112012一經(jīng)營收入69,635.966,963.6041,781.5820,890.78163,769.666,376.9638,261.8019,130.902商業(yè)配套設(shè)施〔超市〕銷售收入1,478.80147.88887.28443.643車庫銷售收入4,387.50438.752,632.501,316.25二銷售稅金及附加4,578.57457.862,747.151,373.561營業(yè)稅3,481.80348.182,089.081,044.542土地增值稅696.3669.64417.82208.903城市維護(hù)建設(shè)稅243.7324.37146.2473.124教育費附加156.6815.6794.0147.00三本錢及費用46,581.924,604.1927,468.4714,509.261銷售本錢43,604.664,360.4626,162.8013,081.402營業(yè)費用1,392.72139.27835.63417.823管理費用1,044.54104.46470.04470.044財務(wù)費用540.00540.00四稅前利潤18,475.471,901.5511,565.965,007.96五所得稅4,618.87475.392,891.491,251.99六稅后利潤13,856.601,426.168,674.473,755.971盈余公積金2,078.49213.921,301.17563.402應(yīng)付利潤3未分配利