項目風(fēng)險與不確定性分析(工程經(jīng)濟(jì))

項目4項目風(fēng)險與不確定性分析學(xué)習(xí)目標(biāo)知識目標(biāo)了解風(fēng)險的構(gòu)成要素，以及不確定性分析的目的和意義,掌握風(fēng)險的盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析的原理。能力目標(biāo)能力目標(biāo)能夠判斷建設(shè)工程項目的常見風(fēng)險,能夠運用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析的方法分析風(fēng)險因素。項目4項目風(fēng)險與不確定性分析

商品房交付風(fēng)險的承擔(dān)2014年2月26日，某房地產(chǎn)公司（以下稱開發(fā)商）與李某（以下稱購房人）簽訂了商品房買賣合同，開發(fā)商將其開發(fā)的某小區(qū)第7棟104號商品房及配套地下室出賣給購房人，價款為287626元。合同訂立后，購房人依法支付了合同房款287626元。開發(fā)商于2014年5月26日向購房人發(fā)出入住通知書。購房人稱，開發(fā)商所賣出的商品房由于房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響了正常居住使用，不項目4項目風(fēng)險與不確定性分析

商品房交付風(fēng)險的承擔(dān)具備房屋交付條件，因此拒絕收房。雙方協(xié)商未果，其間產(chǎn)生的水電費、物業(yè)費、燃?xì)赓M等日常費用均無人承擔(dān)。開發(fā)商要求購房人承擔(dān)上述費用，而購房人稱只有自己辦理了入住手續(xù)、拿到鑰匙才算是交付完成，否則關(guān)于房屋的相關(guān)費用自己無義務(wù)繳納，由此造成的損失應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)，雙方由此產(chǎn)生爭議并訴至法院。項目4項目風(fēng)險與不確定性分析

商品房交付風(fēng)險的承擔(dān)思考：如何認(rèn)定法律意義上的“交付”，以及商品房交付的風(fēng)險轉(zhuǎn)移？評析：所謂商品房的交付，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。項目4項目風(fēng)險與不確定性分析

4.1風(fēng)險與不確定性概述4.2盈虧平衡分析4.3敏感性分析4.4概率分析

4.1.1風(fēng)險的構(gòu)成1.風(fēng)險因素3.損失2.風(fēng)險事故

4.1.1風(fēng)險的構(gòu)成1.風(fēng)險因素1）有形風(fēng)險因素有形風(fēng)險因素又稱實質(zhì)風(fēng)險因素，是指某一標(biāo)的本身所具有的足以引起風(fēng)險事故發(fā)生或增加損失機會或加重?fù)p失程度的因素。2）無形風(fēng)險因素

無形風(fēng)險因素是與人的心理或行為有關(guān)的風(fēng)險因素，通常包括道德風(fēng)險因素和心理風(fēng)險因素。

4.1.1風(fēng)險的構(gòu)成2.風(fēng)險事故風(fēng)險事故又稱風(fēng)險事件，是指造成人身傷害或財產(chǎn)損失的偶發(fā)事件，是造成損失的直接的或外在的原因，是損失的媒介物，即風(fēng)險只有通過風(fēng)險事故的發(fā)生才能導(dǎo)致?lián)p失。就某一事件來說，如果它是造成損失的直接原因，那么它就是風(fēng)險事故；而在其他條件下，如果它是造成損失的間接原因，它便是風(fēng)險因素。

4.1.1風(fēng)險的構(gòu)成3.損失在風(fēng)險管理中，損失是指非故意的、非預(yù)期的、非計劃的經(jīng)濟(jì)價值的減少。通常人們將損失分為兩種形態(tài)，即直接損失和間接損失。直接損失是指風(fēng)險事故導(dǎo)致的財產(chǎn)本身損失和人身傷害，這類損失又稱為實質(zhì)損失；間接損失則是指由直接損失引起的其他損失，包括額外費用損失、收入損失和責(zé)任損失。

4.1.2建設(shè)工程項目風(fēng)險的類型

1.技術(shù)、環(huán)境方面的風(fēng)險

2.經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險

3.合同簽訂和履行方面的風(fēng)險

4.1.2建設(shè)工程項目風(fēng)險的類型建設(shè)工程項目的投資規(guī)模大、實施周期長，各工程項目所涉及的不確定因素多、面臨的風(fēng)險多、風(fēng)險所致?lián)p失規(guī)模大，這些都促使科研人員和實際管理人員從理論上和實踐上重視對建設(shè)工程項目的風(fēng)險管理。按風(fēng)險因素的主要方面不同，可將建設(shè)工程項目風(fēng)險大致分為技術(shù)、環(huán)境方面的風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險，以及合同簽訂和履行方面的風(fēng)險等。

4.1.2建設(shè)工程項目風(fēng)險的類型

1.技術(shù)、環(huán)境方面的風(fēng)險技術(shù)、環(huán)境方面的風(fēng)險大致為地質(zhì)地基條件不利、水文氣象條件不利、施工準(zhǔn)備不充分、設(shè)計變更或圖紙供應(yīng)不及時、技術(shù)不規(guī)范、施工技術(shù)不協(xié)調(diào)、工期延長、成本增加、計劃修改等。這些風(fēng)險最終導(dǎo)致工程經(jīng)濟(jì)效益下降，甚至項目失敗。

4.1.2建設(shè)工程項目風(fēng)險的類型

2.經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險大致為招標(biāo)文件、要素市場價格、金融市場因素、資金、材料、設(shè)備供應(yīng)、國家政策調(diào)整等。有些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是社會性的，對各個行業(yè)都有影響，如經(jīng)濟(jì)危機、金融危機、通貨膨脹或通貨緊縮、匯率波動等；有些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的影響范圍限于建筑行業(yè)內(nèi)的企業(yè)，如國家基本建設(shè)投資總量的變化、房地產(chǎn)市場的銷售行情、建材和人工費的漲落；還有一些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是隨著工程承包活動而產(chǎn)生的，它僅僅影響到具體施工企業(yè)，如業(yè)主的履約能力和支付能力等。

4.1.2建設(shè)工程項目風(fēng)險的類型

2.經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險大致為招標(biāo)文件、要素市場價格、金融市場因素、資金、材料、設(shè)備供應(yīng)、國家政策調(diào)整等。有些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是社會性的，對各個行業(yè)都有影響，如經(jīng)濟(jì)危機、金融危機、通貨膨脹或通貨緊縮、匯率波動等；有些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的影響范圍限于建筑行業(yè)內(nèi)的企業(yè)，如國家基本建設(shè)投資總量的變化、房地產(chǎn)市場的銷售行情、建材和人工費的漲落；還有一些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是隨著工程承包活動而產(chǎn)生的，它僅僅影響到具體施工企業(yè)，如業(yè)主的履約能力和支付能力等。

4.1.2建設(shè)工程項目風(fēng)險的類型

3.合同簽訂和履行方面的風(fēng)險合同簽訂和履行方面的風(fēng)險大致為存在缺陷、顯失公平的合同，發(fā)包人資信因素，分包與履約方面等。合同條款應(yīng)本著平等、自愿、公平、誠實、信用，遵守法律和社會公德的原則制訂。當(dāng)事人對于每一條款都應(yīng)仔細(xì)斟酌，以防出現(xiàn)不平等條款、定義和用詞含混不清、意思表達(dá)不明的情況；還應(yīng)注意合同條款的遺漏，合同類型選擇不當(dāng)。合同管理是承包商獲利的關(guān)鍵手段，不善于管理合同的承包商是絕對不可能獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益的。課外拓展4.2.1盈虧平衡分析的含義4.2.2獨立方案盈虧平衡分析4.2.3多方案盈虧平衡分析4.2.1盈虧平衡分析的含義盈虧平衡分析又稱保本點分析或本量利分析，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量）、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，是用來預(yù)測利潤、控制成本、判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。盈虧平衡點（breakevenpoint，BEP）又稱零利潤點、保本點、盈虧臨界點、損益分歧點、收益轉(zhuǎn)折點，是指全部銷售收入等于全部成本時（銷售收入線與總成本線的交點）的產(chǎn)量。4.2.2獨立方案盈虧平衡分析1.線性盈虧平衡分析與非線性盈虧平衡分析2.成本結(jié)構(gòu)與經(jīng)營風(fēng)險的關(guān)系4.2.2獨立方案盈虧平衡分析1.線性盈虧平衡分析與非線性盈虧平衡分析

1）線性盈虧平衡分析線性盈虧平衡分析必須滿足以下幾個條件。（1）產(chǎn)量等于銷售量，銷售量變化，銷售單價不變，銷售收入與產(chǎn)量存在線性關(guān)系，企業(yè)主管不會通過降低價格來增加銷售量。（2）假設(shè)項目正常生產(chǎn)年份的總成本可劃分為固定成本和可變成本兩部分，其中固定成本不隨產(chǎn)量變動而變化，可變成本隨產(chǎn)量變動成比例變化，單4.2.2獨立方案盈虧平衡分析1.線性盈虧平衡分析與非線性盈虧平衡分析

1）線性盈虧平衡分析位產(chǎn)品的可變成本為一常數(shù)，總可變成本是產(chǎn)量的線性函數(shù)。（3）假定項目在分析期內(nèi)的產(chǎn)品市場價格、生產(chǎn)工藝、技術(shù)裝備、生產(chǎn)方法、管理水平等均無變化。（4）假定項目只生產(chǎn)一種產(chǎn)品，或當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不變且都可以換算為單一產(chǎn)品計算。4.2.2獨立方案盈虧平衡分析1.線性盈虧平衡分析與非線性盈虧平衡分析

1）線性盈虧平衡分析圖4-1盈虧平衡分析圖4.2.2獨立方案盈虧平衡分析1.線性盈虧平衡分析與非線性盈虧平衡分析2）非線性盈虧平衡分析（1）銷售量等于產(chǎn)量（2）固定成本不變和單位變動成本是產(chǎn)量的函數(shù)（3）銷售單價是銷售量的函數(shù)（4）多種產(chǎn)品可以換算為單一產(chǎn)品4.2.2獨立方案盈虧平衡分析1.線性盈虧平衡分析與非線性盈虧平衡分析2）非線性盈虧平衡分析圖4-2非線性盈虧平衡關(guān)系示意圖4.2.2獨立方案盈虧平衡分析2.成本結(jié)構(gòu)與經(jīng)營風(fēng)險的關(guān)系銷售量、產(chǎn)品價格及單位產(chǎn)品變動成本等不確定因素發(fā)生變動所引起的項目盈利額的波動稱為項目的經(jīng)營風(fēng)險。由銷售量及成本變動引起的經(jīng)營風(fēng)險的大小與項目固定成本占總成本的比例有關(guān)。設(shè)對應(yīng)于預(yù)期的年銷售量Qc和預(yù)期的年總成本Cc，固定成本占總成本的比例為S，則固定成本可用公式表示為：Cf=CcS4.2.2獨立方案盈虧平衡分析2.成本結(jié)構(gòu)與經(jīng)營風(fēng)險的關(guān)系單位產(chǎn)品變動成本可用公式表示為：Cv=Cc(1-S)Qc當(dāng)產(chǎn)品價格為P時，盈虧平衡產(chǎn)量Q*=CcSP-Cc(1-S)Qc=QcCc1S（PQc-Cc）+Cc盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本可用公式表示為：C*v=P-CcSQc可以看出，固定成本占總成本的比例越大，盈虧平衡產(chǎn)量越高，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本越低。4.2.3多方案盈虧平衡分析圖4-3多方案盈虧平衡分析4.2.3多方案盈虧平衡分析圖4-4人工挖土的和機械挖土的盈虧分析4.2.3多方案盈虧平衡分析盈虧平衡分析的優(yōu)點：簡便易行，可用產(chǎn)品銷售量、單位變動成本、單位售價、生產(chǎn)能力利用率表示，因而它在項目評估的不確定性分析中具有多種用途。盈虧平衡分析的缺點：靜態(tài)分析、假設(shè)條件過多、無法確定在各種情況下項目的盈利大小、只能用于財務(wù)評價。課外拓展

4.3.1敏感性分析的含義與目的4.3.2敏感性分析的步驟4.3.3單因素敏感性分析4.3.4多因素敏感性分析

4.3.5敏感性分析的優(yōu)缺點及應(yīng)用

4.3.1敏感性分析的含義與目的敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中應(yīng)用十分廣泛的一項技術(shù)，用以考察項目所涉及的各種不確定性因素對項目基本方案經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，找出對投資項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，分析、測算其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險的能力。

4.3.1敏感性分析的含義與目的（1）把握不確定性因素在什么范圍內(nèi)變化，方案的經(jīng)濟(jì)效益最好，在什么范圍內(nèi)變化效益最差，以便對不確定性因素實施控制。（2）區(qū)分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便選出敏感性小的，即風(fēng)險小的方案。（3）找出敏感性強的因素，向決策者提出是否需要進(jìn)一步收集資料進(jìn)行研究，以提高經(jīng)濟(jì)分析的可靠性。

4.3.2敏感性分析的步驟（1）選定需要分析的不確定因素（2）確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)（3）計算因不確定因素變化引起的評價指標(biāo)的變動值（4）計算敏感度系數(shù)并對敏感因素進(jìn)行排序（5）計算變動因素的臨界點4.3.3單因素敏感性分析每次只考慮一個因素的變動而假設(shè)其他因素保持不變時所進(jìn)行的敏感性分析，叫作單因素敏感性分析。4.3.3單因素敏感性分析

圖4-5內(nèi)部收益率的敏感性分析圖4.3.4多因素敏感性分析進(jìn)行多因素敏感性分析時，假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，一個因素的變動幅度、方向與其他因素?zé)o關(guān)。多因素敏感性分析要考慮可能發(fā)生的各種因素不同變動幅度的多種組合。當(dāng)因素多時，計算復(fù)雜，工作量成倍增加，需要操作計算機進(jìn)行解決。4.3.5敏感性分析的優(yōu)缺點及應(yīng)用1.敏感性分析的優(yōu)點2.敏感性分析的缺點3.敏感性分析的應(yīng)用4.3.5敏感性分析的優(yōu)缺點及應(yīng)用（1）通過敏感性分析來研究相關(guān)因素的變動對投資項目經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)的影響程度。（2）通過敏感性分析找出影響投資項目經(jīng)營效益的敏感因素，并進(jìn)一步分析與之前有關(guān)的預(yù)測或估算數(shù)據(jù)可能產(chǎn)生的不確定性。（3）通過敏感性分析可區(qū)別不同項目方案對某關(guān)鍵因素的敏感性大小，以便選取對關(guān)鍵因素敏感性小的方案，減小投資項目的風(fēng)險性。（4）通過敏感性分析可找出項目方案的最好與最壞的經(jīng)濟(jì)效益的變化范圍。1.敏感性分析的優(yōu)點4.3.5敏感性分析的優(yōu)缺點及應(yīng)用（1）只能對項目風(fēng)險進(jìn)行定性評價，而不能對風(fēng)險大小進(jìn)行定量測定。（2）僅在進(jìn)行多方案比較時，敏感性分析的結(jié)果才可成為項目取舍的依據(jù)。（3）各不確定因素的變化方向和變化范圍實際上是不確定的，而敏感性分析沒有給出它們發(fā)生的概率，由此得出的有關(guān)項目風(fēng)險的評價結(jié)論顯然欠科學(xué)。（4）一個項目的不確定性因素往往有多個，每個不確定因素都要取出幾個變化值來分別計算它們所引起的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、貸款償還期等指標(biāo)的變化幅度。2.敏感性分析的缺點4.3.5敏感性分析的優(yōu)缺點及應(yīng)用3.敏感性分析的應(yīng)用（1）確定具體經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)作為敏感性分析的對象（4）通過分析比較找出項目的最敏感因素（3）確定經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)對各種敏感性因素的敏感程度（2）選擇需要分析的不確定因素4.3.5敏感性分析的優(yōu)缺點及應(yīng)用（1）確定具體經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)作為敏感性分析的對象②確定性分析中所用指標(biāo)比較多時，應(yīng)選擇最能夠反映該項目經(jīng)濟(jì)效益、最能夠反映該項目經(jīng)濟(jì)合理與否的一個或幾個最重要的指標(biāo)作為敏感性分析的對象。3.敏感性分析的應(yīng)用①敏感性分析的指標(biāo)應(yīng)與確定性分析的指標(biāo)相一致。4.3.5敏感性分析的優(yōu)缺點及應(yīng)用（2）選擇需要分析的不確定因素。影響項目經(jīng)濟(jì)性的不確定因素很多，嚴(yán)格說來，幾乎所有影響到項目決策的因素都帶有某種程度的不確定性，但事實上并不需要對所有的不確定因素都進(jìn)行敏感性分析。因為有些因素雖然具有不確定性，但對經(jīng)濟(jì)效益的影響很小。一般來說，應(yīng)該找出那些在成本、收益構(gòu)成中所占比重較大，以及其他預(yù)計可能會對規(guī)劃項目經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)有較大影響的、同時又是在整個規(guī)劃項目壽命周期內(nèi)有可能發(fā)生較大變動或者在確定性分析中采用的該因素的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性較差的因素作為敏感性因素。3.敏感性分析的應(yīng)用4.3.5敏感性分析的優(yōu)缺點及應(yīng)用（3）確定經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)對各種敏感性因素的敏感程度。方案的經(jīng)濟(jì)性對不確定因素的敏感程度可以表示為某種因素或多種因素同時變化時，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)的變化程度。常用的計算方法是假定除敏感性因素外，其他因素是固定不變的，然后根據(jù)敏感性因素的變動，重新計算有關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)，與原指標(biāo)值進(jìn)行對比，得出變化的程度，這樣即可得出該指標(biāo)對該不確定因素的敏感程度。3.敏感性分析的應(yīng)用4.3.5敏感性分析的優(yōu)缺點及應(yīng)用（4）通過分析比較找出項目的最敏感因素。

根據(jù)上一步的計算分析結(jié)果，對每種敏感性因素在同一變化幅度下引起的同一經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)的不同變化幅度進(jìn)行比較，選擇其中導(dǎo)致變化幅度最大的因素為最敏感因素，導(dǎo)致變化幅度最小的因素為不敏感因素。3.敏感性分析的應(yīng)用課外拓展想一想1．資料分析法2．專家調(diào)查表3．敏感性分析風(fēng)險識別方法4.4.1概率分析的含義4.4.2概率分析的步驟4.4.3期望值和方差4.4.1概率分析的含義概率分析是一種利用概率值定量研究不確定性的方法。它是研究不確定因素按一定概率值變動時對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。它是使用概率來研究預(yù)測不確定因素，估算經(jīng)濟(jì)效率指標(biāo)的數(shù)學(xué)期望、方差及建設(shè)項目獲得某種收益可能性的大?。L(fēng)險程度），從而實現(xiàn)對不確定性因素的定量研究。4.4.1概率分析的含義概率分析又稱風(fēng)險分析，是通過研究各種不確定性因素發(fā)生不同