版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
2024年武漢市土地市場(chǎng)回歸理性2024年是“十二五〞規(guī)劃的開局之年。武漢市社會(huì)經(jīng)濟(jì)保持較快開展,全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)6500億元以上,較2024年增長(zhǎng)12%以上,凈增1000億元左右;預(yù)計(jì)全年可完成財(cái)政收入1763億多元,增長(zhǎng)24.5%,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)大后勁。4月武漢市發(fā)布?武漢市2024年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)方案?,指出“土地供應(yīng)空間布局應(yīng)以城市總體規(guī)劃確定的‘主城+新城組群’、‘主城區(qū)為核、多軸多心’空間結(jié)構(gòu)為導(dǎo)向,在確保中心城區(qū)重點(diǎn)功能區(qū)域供地的同時(shí),逐步向新城組群傾斜,促進(jìn)主城與新城、中心城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)的協(xié)調(diào)開展。〞為全年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)奠定了基調(diào)。與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)相反,隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐漸深入,在年度樓市政策調(diào)控、貨幣收緊等一系列因素的影響之下,武漢土地市場(chǎng)全年呈現(xiàn)出先熱后冷的趨勢(shì),市場(chǎng)習(xí)慣性底價(jià)成交,土地市場(chǎng)明顯降溫。一、2024年武漢市土地市場(chǎng)概況根據(jù)武漢市土地交易中心公示,2024年全市土地成交地塊258宗,比2024年多出59宗地,成交面積約為2萬畝,比2024年略有減少,成交總金額僅539.04億元,同比下降31%左右。土地單價(jià)約275萬元/畝,平均樓面地價(jià)為1890元/平方米,同比下降9.05%。出讓土地的平均容積率為2.80,土地利用效率與2024年根本持平。表1:2024-2024年武漢市土地市場(chǎng)綜合情況統(tǒng)計(jì)年份成交宗數(shù)成交面積〔萬畝〕成交金額〔億〕土地單價(jià)〔萬元/畝〕樓面地價(jià)(元/平方米)平均容積率20242582.0539275.2118902.8020241992.4785337.7820712.85縱觀全年土地交易,第一季度成交金額為199.72億元,第二季度為141.40億元,第三季度達(dá)62.98億元,第四季度達(dá)134.95億。通過年度變化分析可知,第一季度,無論是外鄉(xiāng)開發(fā)商,還是外來開發(fā)商,拿地都比較積極,交易量為全年最大,其中,中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊依然很搶手,成為名企爭(zhēng)搶目標(biāo),而郊區(qū)尤其是配套缺乏的遠(yuǎn)城區(qū)一些地塊比較受冷落??梢钥闯鲩_發(fā)企業(yè)其實(shí)對(duì)市場(chǎng)并沒有十足的信心。第二季度,在受到國(guó)家出臺(tái)政策的深度打壓后,開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎,開始出現(xiàn)土地延期拍賣的現(xiàn)象,還有一宗地塊流拍,交易量急速下降。第三季度,遠(yuǎn)郊地塊供應(yīng)量遠(yuǎn)超中心城區(qū),由于開發(fā)商上半年資金回籠情況不理想,而新政進(jìn)一步加大調(diào)控力度,開發(fā)商拿地壓力劇增,土地交易市場(chǎng)明顯降溫,土地出讓面積雖有增多,但大都集中于遠(yuǎn)城區(qū),因此土地總體出讓金額仍較少。第四季度,年底多宗土地的出讓使得市場(chǎng)成交額略微上漲。到四季度,由于傳統(tǒng)樓市的“金九銀十〞銷售狀態(tài)并不理想,開發(fā)商資金鏈更趨緊張,樓市的慘淡使得開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減,至年末,國(guó)家明確堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的政策,使得開發(fā)商拿地能力和愿望均大大降低。四季度出現(xiàn)多宗地塊因?yàn)闆]有買主,不得不一再延期拍賣,兩宗地塊流拍,絕大局部地塊以底價(jià)成交。圖1:2024年武漢市各季度土地成交面積統(tǒng)計(jì)〔單位:公頃〕數(shù)據(jù)來源:武漢市國(guó)土資源與規(guī)劃網(wǎng)圖2:2024年武漢市各季度土地成交金額統(tǒng)計(jì)〔單位:萬元〕數(shù)據(jù)來源:武漢市國(guó)土資源與規(guī)劃網(wǎng)二、武漢市環(huán)狀結(jié)構(gòu)模式下土地市場(chǎng)的運(yùn)行狀況“十一五〞末期,武漢市的環(huán)狀結(jié)構(gòu)模式已初步形成,環(huán)線主干道成為城市核心功能區(qū)域的有機(jī)邊界。武漢市的內(nèi)環(huán)線于1995年6月通車,全長(zhǎng)30公里,面積約50平方公里;二環(huán)線在建,全長(zhǎng)52公里,面積約169平方公里;三環(huán)線于2024年12月通車,全長(zhǎng)88公里,面積約684平方公里。四環(huán)線已完成規(guī)劃,全長(zhǎng)132.3公里;外環(huán)線于2024年12月16日通車,全長(zhǎng)188公里,面積約2251平方公里。一般來說,武漢市主城區(qū)呈圈層狀結(jié)構(gòu),四環(huán)線呈圈層加組團(tuán)結(jié)構(gòu),遠(yuǎn)郊區(qū)呈組團(tuán)結(jié)構(gòu)。內(nèi)環(huán)線包圍的是城市的核心區(qū)域,二環(huán)線包圍的是城市的中心區(qū)域,三環(huán)線包圍的是城市的主城區(qū)。圖3:武漢市主城區(qū)環(huán)線示意圖圖4:2024年武漢市出讓土地位置示意圖1.各環(huán)線成交土地總體情況分析2024年,武漢市內(nèi)環(huán)線成交土地面積只有22公頃,成交土地的宗數(shù)和面積都較少,與“十一五〞期間的平均水平根本保持平衡,這在一定程度上說明武漢市核心城區(qū)土地市場(chǎng)根本處于供不應(yīng)求的狀態(tài),核心城區(qū)可出讓土地依然存在較大短缺;與2024年相比,二環(huán)線土地成交面積出現(xiàn)較大幅度下降,與之形成鮮明比照的是三環(huán)線土地成交面積的快速上升,三環(huán)線成交面積遠(yuǎn)大于二環(huán)線土地成交面積,這和武漢市環(huán)狀交通進(jìn)一步完善緊密相關(guān),隨著城市的不斷擴(kuò)張,2024年12月三環(huán)線正式全面通車,大量開發(fā)商開始關(guān)注三環(huán)線周邊土地,促使三環(huán)線土地成交面積不斷增加;近年來,武漢市六大新城組群的逐步形成,遠(yuǎn)城區(qū)開展迅速,加大對(duì)土地供應(yīng)量的需求,2024年三環(huán)線以外土地成交面積開始激增,2024年武漢市遠(yuǎn)城區(qū)土地成交面積繼續(xù)保持大幅增加,開始超過主城區(qū)成交量。圖5:2024年武漢市各環(huán)線成交土地面積統(tǒng)計(jì)〔單位:公頃〕數(shù)據(jù)來源:武漢市國(guó)土資源與規(guī)劃網(wǎng)2、分用地性質(zhì)土地成交面積2024年武漢市內(nèi)環(huán)線成交土地中住宅用地面積減少至3.67公頃,其他商業(yè)用地為14.54公頃,綜合用地面積為4.86公頃,沒有出讓商服用地;二環(huán)線內(nèi)綜合用地成交量和內(nèi)環(huán)線的根本保持平衡,其他商業(yè)用地面積較大,住宅用地面積是內(nèi)環(huán)線的10倍;三環(huán)線成交土地中,其他商業(yè)用地面積較大,占比為47%,表達(dá)了三環(huán)線隨著交通的改善,商業(yè)氣氛正在逐漸改善;其次是住宅用地面積為194.15公頃,商服用地、工業(yè)用地成交面積為較少,根本與二環(huán)線持平;遠(yuǎn)城區(qū)土地成交面積最大的是工業(yè)用地,?武漢都市開展區(qū)“1+6”空間開展戰(zhàn)略實(shí)施規(guī)劃?規(guī)定,建設(shè)9個(gè)新型示范園區(qū)和14個(gè)一般工業(yè)園區(qū),6個(gè)新城區(qū)各自將集中建設(shè)一個(gè)工業(yè)示范園區(qū),其凈工業(yè)用地不低于20平方公里;漢陽(yáng)、洪山和青山3個(gè)中心城區(qū)示范園區(qū)和其他一般工業(yè)園區(qū),規(guī)模不低于10平方公里。圖6:2024年武漢市各環(huán)線成交土地用地性質(zhì)統(tǒng)計(jì)〔單位:公頃〕數(shù)據(jù)來源:武漢市國(guó)土資源與規(guī)劃網(wǎng)3、平均樓面地價(jià)與2024年相比,2024年武漢市內(nèi)環(huán)線平均樓面地價(jià)4657元/平方米,總體保持平緩上升,二環(huán)線內(nèi)平均樓面地價(jià)有所提高,到達(dá)3727元/平方米;三環(huán)線內(nèi)平均樓面地價(jià)為2109元/平方米;三環(huán)線以外樓面地價(jià)為1896元/平方米,較之2024年有明顯提高。圖7:2024年武漢市各環(huán)線成交土地平均樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì)〔單位:元/平方米〕數(shù)據(jù)來源:武漢市國(guó)土資源與規(guī)劃網(wǎng)4、“地王〞分析以樓面地價(jià)、總成交價(jià)格、總面積為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),比照分析2024與“十一五〞期間出現(xiàn)的地王?!笆晃濞暺陂g,以樓面地價(jià)為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的“地王〞主要分布在內(nèi)環(huán)線,即城市的核心區(qū)域;以總價(jià)格為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的“地王〞主要分布在二環(huán)線,即城市的中心區(qū)域;以總面積為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的“地王〞主要分布在三環(huán)線,即武漢市主城區(qū)。這在一定程度上說明,隨著武漢市環(huán)狀空間的成型,城市中心區(qū)域土地出讓規(guī)??傮w減小,出現(xiàn)“寸土寸金〞現(xiàn)象;2024年大規(guī)模的土地出讓沿著城市環(huán)線向外擴(kuò)張分布。其中,P〔2024〕157號(hào)青山區(qū)紅衛(wèi)路街東興洲村地塊拍得202400萬元,成為2024年武漢單宗土地總價(jià)地王。值得注意的是,樓面地價(jià)“地王〞——吉慶街二期地塊〔P(2024)037號(hào)〕拍出的樓面地價(jià)為9078元/平方米,但是比2024年的樓面地價(jià)“地王〞——即同一公司在同一區(qū)域拍下的一期地塊(P(2024)057號(hào))相比,樓面價(jià)降低了22.31%;這充分表達(dá)了同區(qū)域同用途地塊的樓面地價(jià)較上年度有所下滑。表2:2024—2024年武漢市主城區(qū)“地王〞統(tǒng)計(jì)年份樓面價(jià)地王〔元/平方米〕總價(jià)地王〔萬元〕總面積地王〔平方米〕2024P〔2024〕047江岸區(qū)香港路151號(hào)3917〔元/平方米〕P(2024)030武昌積玉橋E片80200(萬元)P(2024)006洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)268882〔平方米〕2024P〔2024〕044武昌區(qū)中北路與北環(huán)西路交匯處6982〔元/平方米〕P(2024)055武昌區(qū)中北路147號(hào)350200〔萬元〕P(2024)062漢陽(yáng)區(qū)新五里地區(qū)618012〔平方米〕2024P(2024)043硚口古田一路14949〔元/平方米〕P(2024)062江漢區(qū)滑坡路107000〔萬元〕P(2024)068硚口區(qū)農(nóng)利村102453〔平方米〕2024P〔2024〕057吉慶街東山里11104〔元/平方米〕P〔2024〕113中北路延長(zhǎng)線430000〔萬元〕P〔2024〕113中北路延長(zhǎng)線2111540〔平方米〕2024P(2024)150臨江大道8755〔元/平方米〕P2024〔128〕武昌區(qū)車輛廠539800〔萬元〕P2024〔088〕中北路東沙大道290900〔平方米〕2024P〔2024〕037江岸區(qū)吉慶街二期9078〔元/平方米〕P〔2024〕157號(hào)青山區(qū)紅衛(wèi)路街東興洲村202400〔萬元〕P〔2024〕167號(hào)東湖開發(fā)區(qū)常家山路以西,花城大道以北220600〔平方米〕5.各環(huán)線成交土地容積率分析容積率是衡量土地開發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)之一,容積率的變化能正確反映土地開發(fā)強(qiáng)度的變化。2024年武漢市內(nèi)環(huán)線平均容積率為4.21,與2024年的最高值5.01相比有所下降。二環(huán)線、三環(huán)線平均容積率與2024年根本持平,開發(fā)利用較強(qiáng),三環(huán)線的順利通車和周邊根底設(shè)施的完善推動(dòng)三環(huán)線土地開發(fā)強(qiáng)度的提升。遠(yuǎn)城區(qū)的容積率較之2024年有明顯提高,到達(dá)32.53,反映出遠(yuǎn)城區(qū)土地整體的開發(fā)強(qiáng)度得到提升。圖8:2024年各環(huán)線成交土地容積率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源:武漢市國(guó)土資源與規(guī)劃網(wǎng)三、總結(jié)縱觀2024年武漢市土地出讓市場(chǎng)的開展,主要呈現(xiàn)以下幾大特點(diǎn):1、全年呈現(xiàn)出先熱后冷的趨勢(shì)寒冷的樓市拖累了土地市場(chǎng)的熱度,土地交易進(jìn)入了“寒冬期〞。在嚴(yán)厲的調(diào)控與土地政策的影響下,開發(fā)商存量高、資金鏈緊張,整體拿地?zé)崆椴桓撸?024年武漢土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)低迷狀態(tài),全年呈現(xiàn)出先熱后冷的趨勢(shì)。圖9:2024年武漢市房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽圖2、開發(fā)商拿地理性、謹(jǐn)慎
由于住宅市場(chǎng)受到了嚴(yán)厲的調(diào)控,市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷,尤其在武漢執(zhí)行限購(gòu)后,成交量明顯下降。加之央行屢次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后,商業(yè)銀行的可貸額度將進(jìn)一步緊縮,嚴(yán)重影響著開發(fā)商的錢袋子,為保證資金鏈,2024年開發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎。以2024年第三季度為例,土地總體成交情況表現(xiàn)不錯(cuò),但從幾次土地拍賣過程來看,土地平均競(jìng)價(jià)次數(shù)有所減少,溢價(jià)成交土地比例有所下降,大局部地塊未進(jìn)入競(jìng)拍流程,均以底價(jià)成交。顯然在限購(gòu)、限價(jià)、加息、存準(zhǔn)率上調(diào)等一系列政策調(diào)控下,企業(yè)拿地逐步趨于理性。3、地塊流拍延期頻現(xiàn)、底價(jià)成交現(xiàn)象成主流
2024年雖然武漢土地市場(chǎng)遇冷,但不少住宅地塊的起始價(jià)依然不低,導(dǎo)致土地拍賣頻現(xiàn)出現(xiàn)大量地塊被延期、甚至流拍現(xiàn)象。從2024年1月首次土拍開始,武漢就出現(xiàn)土地延期流拍,雖然地方政府下半年加大推地力度,呈現(xiàn)“以量補(bǔ)價(jià)〞的態(tài)勢(shì),但拍賣延期、流拍現(xiàn)象依然沒有得到緩解。同時(shí)土地底價(jià)成交現(xiàn)象也越來越常見,越來越多的地塊是“起始價(jià)〞成交。以12月最后一場(chǎng)土地拍賣為例,28宗地只賣了70億元,出現(xiàn)三宗延期,兩宗流拍,雖然有南國(guó)置業(yè)、招商地產(chǎn)出手拿地,但也根本都是底價(jià)成交。4、城中村、老街及舊城改造備受青睞
2024年武漢城市更新加快步伐,加大了舊城改造力度,二環(huán)以內(nèi)城中村改造全面完成,并加快推進(jìn)漢正街等舊城改造及二環(huán)線外城中村改造。同時(shí),老街改造地塊也是土拍上最為關(guān)注的熱點(diǎn)之一,其中精武路和吉慶街地塊最為吸引眼球,吉慶街又一次創(chuàng)造出了年度“地王〞,在武漢舊城改造加速背景下,舊城改造也將會(huì)成為重要的拿地方式,企業(yè)積極參與舊城和城中村改造,舊城改造成為淡市背景下的“香饃饃〞。5、房產(chǎn)大鱷、中等企業(yè)同臺(tái)競(jìng)技
2024年,繼招商地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次相繼在武漢拿地后,深圳巨頭佳兆業(yè)集團(tuán)在5月27日亦以6.8億元人民幣成功競(jìng)得湖北省武漢市洪山區(qū)兩宗地塊,到了年底,招商地產(chǎn)再次以三家子公司之手布局漢陽(yáng)墨水湖,其集團(tuán)宣稱,此舉有利于加強(qiáng)華中地區(qū)的戰(zhàn)略布局,進(jìn)一步優(yōu)化土地儲(chǔ)藏結(jié)構(gòu)。與此同時(shí),前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆帶來大量企業(yè)投身房地產(chǎn)開發(fā),其中中等實(shí)力的開發(fā)企業(yè)占了不少比例,在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)也相當(dāng)踴躍。2024年土地供應(yīng)中中小體量的地塊數(shù)量眾多。由于地塊體量不大,投入資金門檻不高,這些區(qū)位優(yōu)良的小地塊受到中等實(shí)力的開發(fā)企業(yè)青睞??偟膩砜?,縱觀2024年土地市場(chǎng)的整體行情,可以看出國(guó)家宏觀調(diào)控的政策影響正在逐步到位,同時(shí)也說明房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸回歸理性,這為房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)奠定了根底。四.土地市場(chǎng)的開展建議1.加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè),深入調(diào)查研究市場(chǎng)運(yùn)行狀況。當(dāng)前土地出讓市場(chǎng)開展的不確定因素增多,土地市場(chǎng)一片冷淡,政府土地管理部門應(yīng)該要建立和完善土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度,加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變化情況的監(jiān)測(cè)分析,科學(xué)預(yù)測(cè)商品住房和商業(yè)用地對(duì)土地的需求,深入調(diào)查研究,了解當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)商的思想顧慮和所面臨的實(shí)際困難,為下一步進(jìn)行研究和決策提高參考。2.調(diào)
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 2025年度個(gè)人養(yǎng)老金投資管理合同4篇
- 2025版專業(yè)舞蹈鞋訂購(gòu)與租賃合同3篇
- 2025版木質(zhì)墻板供貨與安裝服務(wù)合同4篇
- 2025年度城市軌道交通建設(shè)項(xiàng)目工程總承包合同4篇
- 2025版土地儲(chǔ)備土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同3篇
- 五金行業(yè)電子商務(wù)應(yīng)用考核試卷
- 安徽省黃山市高三第一次質(zhì)量檢測(cè)語文試卷(含答案)
- 2025版升級(jí)版土方工程勞務(wù)承包合同范本2篇
- 2025版危險(xiǎn)化學(xué)品運(yùn)輸安全責(zé)任合同3篇
- 二零二五版海運(yùn)出口運(yùn)輸代理合同貨物跟蹤查詢協(xié)議3篇
- 無人化農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
- 《如何存款最合算》課件
- 社區(qū)團(tuán)支部工作計(jì)劃
- 拖欠工程款上訪信范文
- 《wifi協(xié)議文庫(kù)》課件
- 中華人民共和國(guó)職業(yè)分類大典是(專業(yè)職業(yè)分類明細(xì))
- 2025年新高考語文復(fù)習(xí) 文言文速讀技巧 考情分析及備考策略
- 2024年??谑羞x調(diào)生考試(行政職業(yè)能力測(cè)驗(yàn))綜合能力測(cè)試題及答案1套
- 一年級(jí)下冊(cè)數(shù)學(xué)口算題卡打印
- 2024年中科院心理咨詢師新教材各單元考試題庫(kù)大全-下(多選題部分)
- 真人cs基于信號(hào)發(fā)射的激光武器設(shè)計(jì)
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論