接受在建工程抵押應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

接受在建工程抵押應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題一、在建工程抵押的標(biāo)的物范圍問(wèn)題在建工程抵押的標(biāo)的物范圍主要包括三個(gè)問(wèn)題：一是在建工程抵押后，新增的房屋（層數(shù)）是否自動(dòng)屬于抵押物；二是在同一宗地上分期開(kāi)發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)商可否對(duì)未經(jīng)開(kāi)發(fā)部分的土地使用權(quán)另外進(jìn)行抵押的問(wèn)題；三是可否對(duì)建設(shè)工程尚未建造的部分設(shè)置抵押以及如何抵押的問(wèn)題。1、在建工程抵押后，新建的部分是否自動(dòng)屬于抵押物？房產(chǎn)商可否將新建的部分抵押給他人？從我國(guó)現(xiàn)行的法規(guī)規(guī)定來(lái)看，一直將在建工程抵押作為房地產(chǎn)抵押來(lái)管理的，因此在建工程抵押亦應(yīng)遵守房地產(chǎn)抵押的基本原則。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第五十五條和《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條的規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂以后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)”。據(jù)此，我們認(rèn)為，在以已完工部分設(shè)定抵押后，日后新增的房屋不應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)。另外，從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和一些地方性法規(guī)來(lái)看，都強(qiáng)調(diào)了在建工程抵押是以開(kāi)發(fā)商對(duì)在建工程的“已投入的資產(chǎn)”進(jìn)行抵押，因此，在建工程抵押合同簽訂以后，在建工程的續(xù)建部分（對(duì)于高層建筑而言，即指新建的層數(shù)），并不當(dāng)然成為抵押物。當(dāng)整體工程完工后，作為抵押權(quán)人，也只能要求將在建工程抵押合同中確定的抵押部分轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押。對(duì)于新增層數(shù)，除非抵押人同意并辦理抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人并不享有抵押權(quán)。值得注意的是，抵押權(quán)人不僅對(duì)于房屋的新增層數(shù)不享有當(dāng)然抵押權(quán)，對(duì)于新增層數(shù)所應(yīng)占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)也不享有抵押權(quán)。對(duì)于商品房而言，每套商品房的土地使用權(quán)面積，應(yīng)按照建筑面積比例只分?jǐn)偡课莸讓咏ㄖ嫉孛娣e（《昆明市商品房、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房土地使用權(quán)登記規(guī)定》第十條有明確規(guī)定）。也就是說(shuō)，假如一幢房屋高20層，其中的5層作為在建工程抵押給了銀行，那么銀行只對(duì)這5層房屋和該幢房屋占地面積的四分之一土地使用權(quán)享有抵押權(quán)。既然抵押權(quán)人對(duì)在建工程抵押后的新增樓層和新增樓層所占有的土地使用權(quán)不享有當(dāng)然抵押權(quán)，也就意味著開(kāi)發(fā)商可以將新增樓層和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)抵押給另外的債權(quán)人。2、一個(gè)土地使用權(quán)下的宗地可否進(jìn)行分割抵押？1997年，國(guó)家土地管理局發(fā)布了《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》([1997]國(guó)土[籍]字第2號(hào))，明確回答了同一宗地可否分割抵押的問(wèn)題?！锻ㄖ返谒臈l第二款規(guī)定，“土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門(mén)確定抵押土地的界線和面積?！钡珡母鞯氐牡怯洺绦騺?lái)看，在對(duì)宗地辦理分割抵押時(shí)，一般要求抵押雙方出具蓋章認(rèn)可的分割宗地圖（如江蘇、佛山等）。另外，根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十七條和《擔(dān)保法》第三十六條的規(guī)定，在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以在建工程為抵押取得的貸款，只能用于該在建工程的繼續(xù)建造。換言之，在建工程的開(kāi)發(fā)商不得以在建工程為他人的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，也不能為自己其它性質(zhì)的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。需要進(jìn)一步說(shuō)明的是，雖然《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和各地方性規(guī)章都規(guī)定在建工程抵押的目的是為了取得在建工程繼續(xù)建造的資金，但擔(dān)保法司法解釋并無(wú)此要求，而只是明確規(guī)定，“當(dāng)事人辦理了抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”。因此，如果抵押人以在建工程為他人進(jìn)行擔(dān)保，或?yàn)樽约浩渌再|(zhì)的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，并在有關(guān)部門(mén)辦理了抵押登記的，那么這種抵押合同是否有效呢？按照《合同法》的規(guī)定，只有違反法律的合同才是當(dāng)然的無(wú)效合同，因此，建設(shè)部的部門(mén)規(guī)章和各地方部門(mén)制訂的地方性法規(guī)并不足以作為抵押合同當(dāng)然無(wú)效的依據(jù)。但是，部門(mén)規(guī)章對(duì)法院的判斷有很強(qiáng)的參考作用，鑒此，我們認(rèn)為我行在接受在建工程抵押時(shí)，仍應(yīng)堅(jiān)持貸款用途只能用于原在建工程的繼續(xù)建設(shè)。三、建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)源于《合同法》第286條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔２００２〕１６號(hào)）的規(guī)定。根據(jù)這些規(guī)定，當(dāng)發(fā)包人（開(kāi)發(fā)商）未按照約定支付工程價(jià)款且逾期亦未支付的，在建設(shè)工程竣工或者合同規(guī)定的竣工之日起6個(gè)月內(nèi)，承包商可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或申請(qǐng)人民法院將該工程拍賣(mài)，并就該工程折價(jià)或拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先于該工程上的抵押權(quán)和其他債權(quán)受償。學(xué)者一般將承包商的這種優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利稱為法定抵押權(quán)。雖然法律和司法解釋確認(rèn)了這種法定抵押權(quán)的存在，但比較遺憾的是，對(duì)于這項(xiàng)意義重大的物權(quán)，法律和司法解釋并未設(shè)計(jì)出其公示制度，導(dǎo)致該建設(shè)工程的一般抵押權(quán)人（如銀行）在接受抵押時(shí)無(wú)從了解該建設(shè)工程上是否存在承包人的法定抵押權(quán)。因此，假如銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)接受了在建工程抵押，但房產(chǎn)商并未如約支付承包人建筑工程款時(shí)，銀行的抵押權(quán)很可能落空。為了最大限度的防范銀行在建工程抵押權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款時(shí)應(yīng)采取以下措施：1、審查建筑工程承包合同并納入信貸檔案管理銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，除了按照常規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信情況進(jìn)行審查外，還應(yīng)注意了解該開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)中是否習(xí)慣于讓承包商墊資進(jìn)場(chǎng)、是否有過(guò)拖欠工程款的歷史等。尤其應(yīng)該引起重視的是，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供其與承包商簽訂的建設(shè)工程合同，注意審查、了解合同約定的工程的總價(jià)款、支付條件、支付方式以及是否存在承包商墊資建設(shè)的情況等。在承包人欲行使優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，貸款銀行應(yīng)該協(xié)助開(kāi)發(fā)商，根據(jù)《建設(shè)工程合同》的約定和法律的規(guī)定，對(duì)建設(shè)工程價(jià)款超過(guò)合同約定價(jià)格或超過(guò)預(yù)算數(shù)額時(shí)要求發(fā)包人行使拒絕給付權(quán)，對(duì)工程質(zhì)量、優(yōu)先權(quán)程序行使異議權(quán)；對(duì)承包人帶資帶物進(jìn)行建設(shè)或在施工中墊款所形成的債權(quán)行使抗辯權(quán)。另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔２００２〕１６號(hào)）的規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)須在建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起六個(gè)月之內(nèi)行使才為有效，因此，根據(jù)《建設(shè)工程合同》還可以是貸款銀行掌握承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限，以便及時(shí)提出抗辯。（但是，如果這兩個(gè)日期不一致時(shí)，應(yīng)以哪個(gè)日期為準(zhǔn)，還是賦予承包人以選擇權(quán)？筆者認(rèn)為，采有利于承包商的時(shí)間）。2、參與建設(shè)工程的折價(jià)、拍賣(mài)，以第三人的身份參加訴訟《合同法》對(duì)建設(shè)工程承包人優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)規(guī)定了兩種方式：一是通過(guò)發(fā)包人與承包人之間的協(xié)議，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行折價(jià)，承包人在支付折價(jià)款與工程價(jià)款的差額后，取得該項(xiàng)建設(shè)工程的所有權(quán)；二是在人民法院的主持下，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行拍賣(mài)，承包人在拍賣(mài)所得價(jià)款中優(yōu)先受償?？梢?jiàn)，在法律上優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)不以通知貸款銀行為必要，訴訟為非必經(jīng)程序。換言之，發(fā)包人和承包人完全可以在貸款銀行完全不知情的情況下將建設(shè)工程折價(jià)、拍賣(mài)，這對(duì)貸款銀行的抵押權(quán)構(gòu)成很大的威脅。作為貸款銀行，應(yīng)該充分利用貸款合同（我行的《房地產(chǎn)企業(yè)借款合同》第十條）的約定，積極參與和監(jiān)督建設(shè)工程的折價(jià)和拍賣(mài)活動(dòng)。如果因發(fā)包人和承包人無(wú)法一致達(dá)成折價(jià)或拍賣(mài)的協(xié)議而引起訴訟的，貸款銀行應(yīng)及時(shí)向人民法院申請(qǐng)以第三人的身份參加訴訟，行使抗辯權(quán)。3、在確定抵押物價(jià)值時(shí)扣除工程價(jià)款由于承包人的工程價(jià)款優(yōu)先于貸款銀行的貸款清償，因此，貸款銀行在確定擬抵押的房地產(chǎn)（尤其是在建工程抵押和竣工未超過(guò)6個(gè)月的房地產(chǎn)抵押）的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將工程價(jià)款相應(yīng)的部分剔除。但是，由于發(fā)包人支付承包人工程價(jià)款后，承包人的優(yōu)先權(quán)自然釋放，所以貸款銀行在辦理抵押登記時(shí)仍然應(yīng)對(duì)抵押的房地產(chǎn)作全部、第一順序抵押權(quán)的登記，以便在優(yōu)先權(quán)終止后獲得優(yōu)先于發(fā)包人的其他抵押權(quán)人、無(wú)擔(dān)保債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?、要求承包人提供擔(dān)?；蛞蟪邪藭?shū)面放棄優(yōu)先受償權(quán)為了對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)，筆者認(rèn)為，債權(quán)銀行可以采取以下兩種辦法：一是要求承包人提供擔(dān)保。銀行在向開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款時(shí)，除要求在建工程抵押外，還可以要求承包人提供連帶責(zé)任保證，并在與承包人的保證合同中要求承包人放棄《擔(dān)保法》第28條規(guī)定的抗辯權(quán)。另外，還應(yīng)在合同中約定，承包人應(yīng)在貸款銀行開(kāi)立賬戶，對(duì)于其行使“建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)”獲得的資金應(yīng)存入該賬戶，并授權(quán)貸款銀行進(jìn)行扣劃。如果開(kāi)發(fā)商到期不能支付承包人工程價(jià)款引起承包人行使法定抵押權(quán)時(shí)，貸款銀行即可根據(jù)貸款合同的約定宣布貸款提前到期，并要求承包人承擔(dān)保證責(zé)任，扣劃承包人行使優(yōu)先受償權(quán)所得款項(xiàng)。二是要求承包人書(shū)面放棄優(yōu)先受償權(quán)。即在開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)以在建工程進(jìn)行抵押時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商出具承包人同意放棄優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面承諾。對(duì)于承