2024-2025房地產(chǎn)市場展望

2024—2025年房地產(chǎn)市場分析及展望2024年注定是驚濤駭浪的一年，從年初“史上最嚴厲的調(diào)控政策”到國十七屆五中全會指出，“要加快經(jīng)濟結構的調(diào)整”,經(jīng)濟結構的調(diào)整第一階段房產(chǎn)調(diào)控政策(2024年4月——2024年9月)1、2024年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,環(huán)比上漲1.1%;市場無視政策調(diào)控，房價呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢；4、5月前后是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，在目前這樣的供需狀況、市場預1.貸款購買二套房首付不得低于50%比例不得低于30%;b)對貸款購買其次套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。2.房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸a)商品住房價格過高、上漲過快、供應驚慌的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第b)對不能供應1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居3.二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(界定比較困難、房管局數(shù)據(jù)與銀行數(shù)據(jù)不統(tǒng)一)a)以房屋數(shù)量來認定是否為其次套、第三套；b)認定范圍以家庭為單位。1、重點企業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)(1)萬科一*一銷售均價(元/m2)0銷售金額(萬元)月銷售面積(m2)解讀：·7月份，保利地產(chǎn)在全國的銷售出現(xiàn)明顯下滑后，8月份和9月份出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的銷售上漲。·8月份保利地產(chǎn)全國項目銷售面積83.81萬平米，環(huán)比大漲88.08%,成交金額68.42億元，環(huán)比大漲86.43%。8月份保利全國項目的成交均價略有下滑，為8164元/平米。01月2月3月4月5月6月7月8月9月銷售面積(m2)銷售金額(萬元)→—銷售均價(元/m2)·7月份，保利地產(chǎn)在全國的銷售出現(xiàn)明顯下滑后，8月份和9月份出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的銷售上漲。·8月份保利地產(chǎn)全國項目銷售面積83.81萬平米，環(huán)比大漲88.08%,(3)恒大地產(chǎn) 銷售面積(m2)銷售金額(萬元)一—銷售均價(元/m2)·恒大地產(chǎn)作為新政后第一個主動降價促銷的企業(yè)，從銷售表現(xiàn)來看的確贏得了肯定的先發(fā)優(yōu)勢?！?月份起先，恒大地產(chǎn)連續(xù)5個月主動降價促銷，伴隨著價格的一路下調(diào)，恒大地產(chǎn)贏得了一波連續(xù)5個月的銷售業(yè)績上漲行情。2、日照商品住宅價格數(shù)據(jù)分析(1)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析(換信息及數(shù)據(jù)圖片)日照商品住宅價格走勢圖2010年01-12月老城區(qū)嵐山區(qū)開發(fā)區(qū)預售登記面積(M2)日照商品房預售登記統(tǒng)計12月新市區(qū)老城區(qū)嵐山區(qū)開發(fā)區(qū)預售登記面積(M2)日照商品住宅預售登記統(tǒng)計四、第一階段政策評價引用全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生女士的一段話作為對第一階段房產(chǎn)政策的總結?！暗胤秸磺樵笇⒆约杭{入“部分房價過快上漲的城市”,出臺細則其次階段房地產(chǎn)調(diào)控政策(2010年9月29日~?)9月重點城市成交量環(huán)比顯著回升，同比降幅進一步縮小，環(huán)比成交量，一線城市平均增加了47%,十大城市平均增加了36.9城市平均增加了2.1%,十大城市平均降幅縮小為7.3%。a)“上有政策，下有對策”c)8、9月份以來房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，a)房價過高、上漲過快、供應驚慌的城市，要在肯定時間內(nèi)限定居民b)對不能供應一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居c)對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買其次套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%a)對個人購買一般住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契b)對個人購買90平方米及以下一般住房，且該住房屬于家庭唯一住房c)對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得b)對發(fā)覺并核實競買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，禁止競買人及次調(diào)控的效果，估計明年五一前夕會在上海、北京等城市試點，連接“限購令”千”——任志強調(diào)整前利率調(diào)整后利率(一)整存整取定期存款一年(二)貸款利率一年五年以上(三)住房公積金貸款五年以下(含五年)d)實行不對稱加息，時間越長，利率越高。很明顯是在汲取存款的同e)長期存款利率大幅提高，這是兩年以來的首次通過價格形式回收流a)補充了各商業(yè)銀行要禁止將消費性貸款用于購買住房的規(guī)定，商業(yè)b)在對首次貸款購房的首付款比例調(diào)整到30%及以上的同時，大幅度地把個人購買唯一住房的契稅減半，并對購買90平方米以下的契稅降低到1%,體現(xiàn)了適當收緊信貸政策，而保持主動財政政策不變，反映了調(diào)控政策的b)要求差別化的信貸購房政策全面實施，取消了各地政策執(zhí)行的c)要求加大對住房建設安排和用地供應安排實際完成狀況的督查考核a)4月“新政”首套首付套型建筑面積90平方米以下不得低于20%,面積90平方米以上不得低于30%,9月政策要求不分戶型首付款比例調(diào)整到30%4、各地市場反應從9.29日新政出臺以來，截止到10月20日，全國共有14個城市出臺了b)市場觀望心情嚴峻以深圳為例，10月8日—10月12日，深圳日均成交71套，與政策前(9.26—9.30)278套相比下降74%,與9月同期(9.8—9.12)相比下降53%。一1、總結2024—2024年房地產(chǎn)市場，我們會發(fā)覺有以下幾個特點：a)房地產(chǎn)市場在很大程度上是“政策市”,是頻繁被國家“關切”的b)中國特殊的國情，確定了房地產(chǎn)市場行情不具有持續(xù)性，不會持續(xù)c)每次調(diào)控，重點打擊的是投資、投機性購房，自住房影響較小，教d)每次調(diào)控，需求并沒有消逝，就象閘門一樣短