煙臺(tái)城市發(fā)展及市場(chǎng)研究N

煙臺(tái)城市發(fā)展及市場(chǎng)研究報(bào)告追求卓越德達(dá)天下1

概要

我部于本月上旬對(duì)煙臺(tái)濱海地塊進(jìn)行了排查，初步選取金山港、夾河、芝罘島等地塊作為我司發(fā)展用地。以下內(nèi)容為煙臺(tái)城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，地塊情況詳見各具體分析報(bào)告。2追求卓越德達(dá)天下目錄

地理?xiàng)l件行政區(qū)劃和人口城市功能基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房地產(chǎn)要素戰(zhàn)略規(guī)劃

商品房市場(chǎng)走向高端市場(chǎng)別墅市場(chǎng)洋房市場(chǎng)區(qū)位市場(chǎng)因素影響

3第一部分：煙臺(tái)城市發(fā)展情況第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析追求卓越德達(dá)天下第三部分：煙臺(tái)商業(yè)市場(chǎng)分析煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃煙臺(tái)市商業(yè)發(fā)展歷程煙臺(tái)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)位置評(píng)價(jià)城市發(fā)展要素

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況1地理?xiàng)l件2行政區(qū)劃和人口3城市功能4基礎(chǔ)設(shè)施5經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房地產(chǎn)要素6戰(zhàn)略規(guī)劃4追求卓越德達(dá)天下

煙臺(tái)市地處山東半島東部，瀕臨黃海、渤海，與遼東半島及日本、韓國、朝鮮隔海相望。煙臺(tái)山海相擁，風(fēng)光旖旎，四季分明，景色秀美。使煙臺(tái)成為享譽(yù)海內(nèi)外的旅游度假勝地。煙臺(tái)地形為低山丘陵區(qū)，山丘起伏和緩，山地占總面積的36.6%，丘陵占39.7%，平原占20.8%，洼地占2.9%。最高峰為昆崳山，海拔922.8米。煙臺(tái)海岸線、島岸線909公里，有大小基巖島嶼63個(gè)，面積較大的有芝罘島、南長山島和養(yǎng)馬島，有居民的島15個(gè)。煙臺(tái)屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，雨水適中，空氣濕潤，氣候溫和。全市年平均降水量為765.4毫米，年平均氣溫12.7℃，日照時(shí)數(shù)為2441.6小時(shí)，無霜期284天。

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況地理?xiàng)l件5煙臺(tái)市轄4區(qū)、1縣、7個(gè)縣級(jí)市和國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅港區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，93個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)、50個(gè)街道辦事處，585個(gè)居民委員會(huì)、6199個(gè)村民委員會(huì)、6864個(gè)自然村。全市總面積13746.5平方公里，其中市區(qū)面積2722.3平方公里。2010年末，全市戶籍人口651.14萬人，其中市區(qū)人口178.9萬人。全市人口出生率為7.66‰，死亡率為10.09‰，自然增長率為-2.43‰。行政區(qū)劃和人口

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況6追求卓越德達(dá)天下城市性質(zhì)

煙臺(tái)市是沿海開放城市，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。煙臺(tái)市城市性質(zhì)是：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國際性港口城市。城市空間結(jié)構(gòu)

以芝罘濱海地帶為中心，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)。

城市功能

區(qū)域功能地位芝罘區(qū)——商業(yè)、居住中心福山區(qū)——工業(yè)中心開發(fā)區(qū)——外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心萊山區(qū)——行政、居住、文化、教育中心牟平區(qū)——休閑、娛樂、度假中心

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況7追求卓越德達(dá)天下公路。2010年末公路通車?yán)锍?4515.9公里。其中一級(jí)公路通車?yán)锍?30.2公里，高速公路通車?yán)锍?14公里。煙臺(tái)鐵路直達(dá)北京、上海等20多個(gè)大中城市，開通黃驊鐵路、煙大輪渡。藍(lán)煙鐵路電氣化改造主體工程完工，龍煙鐵路、青煙威榮城際鐵路開工建設(shè)。港口。全市現(xiàn)有港口10處，芝罘灣港、龍口港、萊州港、蓬萊東港等6處為國家一類開放口岸，已與70多個(gè)國家和地區(qū)的100多個(gè)港口直接通航。全市港口共有生產(chǎn)性泊位168個(gè)，其中萬噸級(jí)以上泊位66個(gè)，年綜合吞吐能力8315萬噸。2010年，全市港口貨物吞吐量完成20852.5萬噸，同比增長23.2%，其中集裝箱完成154.1萬萬標(biāo)箱；完成旅客運(yùn)量507萬人次。航空。煙臺(tái)空港于1984年10月開航，1997年1月被國務(wù)院正式批準(zhǔn)為國家一類開放口岸。煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)是山東省第二大國際空港，有國際國內(nèi)航線54條，每周270多架次班機(jī).2010年，萊山機(jī)場(chǎng)全年旅客吞吐量133.56萬人次，增長18.0%，貨郵吞吐量2.49萬噸，增長46.9%。潮水國際機(jī)場(chǎng)正式奠基，并被列為全國機(jī)場(chǎng)單體改革試點(diǎn)單位。

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況8基礎(chǔ)設(shè)施追求卓越德達(dá)天下經(jīng)濟(jì)實(shí)力房價(jià)與經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比收入水平與消費(fèi)能力房地產(chǎn)走勢(shì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房地產(chǎn)要素

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況9追求卓越德達(dá)天下經(jīng)濟(jì)實(shí)力

2010年，初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值4358.46億元，比上年增長14.1%。全市人均GDP達(dá)到62264元。

2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值334.49億元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2566.49億元，增長12.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1457.48億元，增長20.3%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到4947.53億元，增長26.4%。

2010年山東前五大城市GDP排名

1、青島5666.19億元

2、煙臺(tái)4358.46億元

3、濟(jì)南3910.80億元

4、濰坊3090.92億元

5、淄博2866.75億元

經(jīng)濟(jì)實(shí)力

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況10煙臺(tái)平均房價(jià)：5835元/平米青島平均房價(jià)：8962元/平米大連平均房價(jià)：9678元/平米房價(jià)與經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比房價(jià)與經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況11收入水平與消費(fèi)能力收入水平與消費(fèi)能力

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況12

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況13房地產(chǎn)走勢(shì)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)城鎮(zhèn)的發(fā)展目標(biāo)被明確為：青島將被培育成國家級(jí)中心城市，成為山東省和黃河流域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“龍頭”城市；煙臺(tái)、威海、日照、濰坊、東營和濱州等區(qū)域中心城市的地位和作用將被強(qiáng)化，成為藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)；在地域空間上將形成青島—濰坊—日照、煙臺(tái)—威海、東營—濱州三個(gè)城鎮(zhèn)組群。

煙臺(tái)將成為重要的制造業(yè)基地和港口城市、區(qū)域性金融、貿(mào)易、服務(wù)中心，全國重要的旅游度假勝地。國家戰(zhàn)略下看煙臺(tái)城市發(fā)展

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況14“十二五”藍(lán)圖

“一核一環(huán)一區(qū)”，構(gòu)筑起“十二五”產(chǎn)業(yè)空間布局

中心城市：打造全市藍(lán)色經(jīng)濟(jì)核心區(qū)

環(huán)狀發(fā)展走廊：貫通全市的經(jīng)濟(jì)帶

中部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)：生態(tài)改善和生態(tài)富民并重瞄準(zhǔn)“五大方向”五年后基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況15“一核”是優(yōu)化提升中心城市。以建設(shè)區(qū)域發(fā)展調(diào)控中樞、服務(wù)基地和輻射中心為目標(biāo)，凸顯制造業(yè)在半島和環(huán)渤海的優(yōu)勢(shì)地位，率先形成以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造全市藍(lán)色經(jīng)濟(jì)核心區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和自主創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)。堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和老城改造相結(jié)合，加快牟平區(qū)、高新區(qū)發(fā)展，建設(shè)東部新城；打造八角增長極，帶動(dòng)中心城市向西擴(kuò)展；加快山南城區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)棲霞北部區(qū)域發(fā)展；適時(shí)調(diào)整行政區(qū)劃，拓展城市發(fā)展空間。高標(biāo)準(zhǔn)抓好“一山兩河”、“一線三島”和套子灣、芝罘灣、四十里灣的開發(fā)建設(shè)，加快市區(qū)融合步伐，提升完善城市整體功能形象。到2015年，中心城市人口達(dá)到200萬人以上。

中心城市：打造全市藍(lán)色經(jīng)濟(jì)核心區(qū)

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況16追求卓越德達(dá)天下重點(diǎn)開發(fā)環(huán)狀發(fā)展走廊。以南北兩條沿海產(chǎn)業(yè)帶為支撐，培育壯大東西兩條發(fā)展軸，構(gòu)筑貫通全市一體的環(huán)狀經(jīng)濟(jì)帶，成為聚集產(chǎn)業(yè)、承載人口的重要區(qū)域。

一是做大做強(qiáng)北部沿海產(chǎn)業(yè)帶。

二是突破發(fā)展南部沿海產(chǎn)業(yè)帶。

三是培育貫通南北的兩條發(fā)展軸。

環(huán)狀發(fā)展走廊：貫通全市的經(jīng)濟(jì)帶

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況17追求卓越德達(dá)天下保護(hù)發(fā)展中部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。把由大基山、羅山、艾山、牙山、昆崳山等組成的中部低山丘陵地區(qū)作為煙臺(tái)重點(diǎn)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，加快建設(shè)生態(tài)環(huán)境良好、綠色產(chǎn)業(yè)興旺的生態(tài)功能區(qū)和兼具豐富文化內(nèi)涵、獨(dú)特山水景觀的風(fēng)景名勝區(qū)。嚴(yán)格環(huán)境保護(hù)和資源開發(fā)管制，強(qiáng)化水源涵養(yǎng)和生態(tài)保育功能，大力推進(jìn)造林綠化，加強(qiáng)動(dòng)植物資源保護(hù)。

中部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)：生態(tài)改善和生態(tài)富民并重

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況18追求卓越德達(dá)天下

國內(nèi)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍城市

以高效利用岸線為重點(diǎn)，以海灣海島開發(fā)為支撐，培植海洋、臨海、涉海優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，打造海洋產(chǎn)業(yè)基地和特色園區(qū)，建設(shè)海洋科技人才強(qiáng)市和國家海洋高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、臨海高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，成為國內(nèi)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍城市。

國家創(chuàng)新型示范城市

健全區(qū)域創(chuàng)新體系，建設(shè)創(chuàng)新友好環(huán)境，促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育特色鮮明的區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展增長極，成為全國、全省創(chuàng)新型城市建設(shè)的重要示范。

面向東北亞的交通物流樞紐城市

發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極融入環(huán)渤海和東北亞一體化發(fā)展，完善提升集公路、鐵路、海運(yùn)、航空于一體的全方位交通物流網(wǎng)絡(luò)。鞏固提升環(huán)渤海南翼中心城市地位，確立溝通華東和東北、連結(jié)日本和韓國的交通物流樞紐城市地位，成為環(huán)渤海和東北亞重要的國際物流樞紐城市。

國際濱海生態(tài)宜居城市

融合豐富的海洋文化遺產(chǎn)和秀美的海洋自然景觀，高水平推進(jìn)旅游要素轉(zhuǎn)化升級(jí)，打造最佳旅游休閑度假城市和國際濱海旅游目的地。

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的和諧城市

統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展，不斷壯大縣域經(jīng)濟(jì)，扎實(shí)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，形成以城帶鄉(xiāng)、以工補(bǔ)農(nóng)、城鄉(xiāng)互動(dòng)的新型城鄉(xiāng)關(guān)系。瞄準(zhǔn)“五大方向”五年后基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化

第一部分:煙臺(tái)城市發(fā)展情況19追求卓越德達(dá)天下

第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析商品房市場(chǎng)走向高端市場(chǎng)別墅市場(chǎng)洋房市場(chǎng)別墅市場(chǎng)區(qū)位市場(chǎng)因素高層別墅20追求卓越德達(dá)天下走過冰與火的2009，理性回歸的20102010年的總體趨勢(shì)是“平穩(wěn)”品質(zhì)決勝的時(shí)代開始注重對(duì)于客戶資源的爭奪和維護(hù)

1、全年商品房交易量難以突破2009年的水平。

2、由于大量保障住房的上市供應(yīng)，導(dǎo)致在政策保障住房和市場(chǎng)商品住房混合在一起統(tǒng)計(jì)計(jì)算的情況下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)可能會(huì)略有下降。

3、剔除政策保障住房因素，由于市場(chǎng)商品住房土地供應(yīng)、開工建設(shè)、銷售總量都受到剛性制約而不能夠有效放大，商品住房供求關(guān)系仍趨緊張（供不應(yīng)求），新的一年市場(chǎng)商品住房的價(jià)格毫無可能下跌。

4、2008年底，中國開發(fā)商是“抱團(tuán)取暖”，“很差錢”。2009年底，中國開發(fā)商是“腰纏萬貫”，“彈冠相慶”，“不差錢”。中國開發(fā)商不會(huì)懼怕政府現(xiàn)在頒布的這些調(diào)控政策。彎著腰、聽著耳邊風(fēng)，不啃聲、蹲著練內(nèi)功，是眾多開發(fā)商的主要表現(xiàn)形態(tài)。商品房市場(chǎng)走向第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析21追求卓越德達(dá)天下區(qū)域名稱2008年2009年供應(yīng)面積消化面積消化率供應(yīng)面積消化面積消化率芝罘區(qū)674059%956770%萊山區(qū)513466%885562%開發(fā)區(qū)553665%795063%喜人的成績（消化率）背后是透支客戶的鑒賞力（品質(zhì)好的項(xiàng)目極少）第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析商品房市場(chǎng)走向22追求卓越德達(dá)天下八角組團(tuán)開發(fā)區(qū)西拓的新興區(qū)域，主要是臨港工業(yè)帶動(dòng)區(qū)域居住配套的發(fā)展，目前不夠成熟，供應(yīng)量較少，但前景看好。組團(tuán)均價(jià)在3000-4000元/㎡開發(fā)區(qū)組團(tuán)以外來企業(yè)與外來人口為主要支撐的居住板塊，區(qū)域一線海景板塊供應(yīng)量較大。組團(tuán)均價(jià)一線海景7000元/㎡，二三線4500元/㎡左右。福山組團(tuán)煙臺(tái)老城區(qū)，近幾年加快舊城改造進(jìn)程，發(fā)展十分迅速，區(qū)域供應(yīng)量較大且產(chǎn)品均面向剛性需求（福山地緣性居民及部分開發(fā)區(qū)低層務(wù)工人員）。組團(tuán)均價(jià)在3800元/㎡幸福組團(tuán)芝罘區(qū)大型的集中居住區(qū)，居住環(huán)境及人口構(gòu)成十分復(fù)雜。本地客戶十分排斥此版塊。商品房供應(yīng)量也較少。組團(tuán)均價(jià)在5000元/㎡南郊組團(tuán)煙臺(tái)剛性需求集中區(qū)域，以舊城改造項(xiàng)目為主，項(xiàng)目較多，供應(yīng)量極大。組團(tuán)均價(jià)4000-5000元/㎡之間萊山組團(tuán)煙臺(tái)新政治文化中心，政策導(dǎo)向性非常明顯，也帶動(dòng)區(qū)域的快速發(fā)展，是發(fā)展最快的區(qū)域，目前供量及未來潛在供應(yīng)量都極大。組團(tuán)均價(jià)在5000-6000元/㎡牟平組團(tuán)牟平區(qū)，區(qū)域發(fā)展水平較為落后，開發(fā)和消化量一般，組團(tuán)均價(jià)在3500元/㎡煙臺(tái)富人區(qū)，芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界，山海資源優(yōu)越、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅。非常適合開發(fā)高端物業(yè)，近年供應(yīng)量也急劇上升。組團(tuán)均價(jià)：一線海景均價(jià)12000元/㎡，觀海路沿線均價(jià)8000元/㎡東郊組團(tuán)煙臺(tái)城市中心區(qū)，商業(yè)和辦公集中。南大街沿線開發(fā)量較大包括住宅、公寓、寫字樓等多類物業(yè)。組團(tuán)均價(jià)一線海景均價(jià)11000元/㎡,南大街沿線均價(jià)7500元/㎡芝罘組團(tuán)第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析商品房市場(chǎng)走向23小于20萬20-3030-4040-5050-6060-8080-100100-120120-140140-170170-200200-250500以上250-300300-400首次置業(yè)首次改善普通再改高端再改TOP改善型TOP品類購買需求旺盛，供應(yīng)產(chǎn)品多集中于萊山區(qū)、芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)二線景觀位置，集中在一線海景位置高端市場(chǎng)第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析24面積段90㎡以下90-110㎡110-140㎡140-200㎡200-200㎡300㎡以上200萬以上

馬山寨海景別墅、天越灣、東上海賦100-200萬

60-100萬40-60萬上海灘花園、世紀(jì)華庭、

30-40萬天合城、富甲小區(qū)、富順苑

0-30萬

總價(jià)段90㎡以下90-110㎡110-140㎡120-200㎡200-250㎡250㎡以上普通再改高端供銷比10:4供銷比10:6供銷比10：8首置產(chǎn)品市場(chǎng)份額09年及以后將繼續(xù)保持高位，多為舊村改造項(xiàng)目，價(jià)格較低，操作不正規(guī)。部分村建開發(fā)商借舊村改造招商或自建，價(jià)位血拼，產(chǎn)品品質(zhì)一般。普通再改產(chǎn)品量少，且尚缺乏高品質(zhì)代表向項(xiàng)目，低層低密度產(chǎn)品更是稀缺首改產(chǎn)品市場(chǎng)09年以來成交持續(xù)攀升。產(chǎn)品向低價(jià)位（4500以內(nèi)）、低總款段發(fā)展。高端產(chǎn)品稀缺，08年放量有限，但對(duì)于高品質(zhì)環(huán)境優(yōu)的產(chǎn)品，客戶購買欲望強(qiáng)烈。首改首置供銷比10:3天鴻凱旋城、世貿(mào)海灣一號(hào)、桃源一品高端再改供銷比10：5高端再改產(chǎn)品08年供應(yīng)量達(dá)，高層眾多，或依山或傍海，09年仍有加大供應(yīng)山語世家、振華國際廣場(chǎng)、海天四季花城、紫郡城第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析高端市場(chǎng)25馬山寨海景豪庭均價(jià)9800元/㎡天越灣均價(jià)10000元/㎡東上海賦，均價(jià)15000元/㎡西海岸均價(jià)7000元/㎡世貿(mào)海灣一號(hào)均價(jià)13000元/㎡天鴻凱旋城均價(jià)11000元/㎡天馬相城均價(jià)6000元/㎡中天盛世觀瀾均價(jià)1000元/㎡傳統(tǒng)豪宅區(qū)均價(jià)15000到9000均價(jià)15000到7000東部西部價(jià)格參照區(qū)芝罘島屬于一線海景位置，市場(chǎng)一線海景分布以傳統(tǒng)豪宅區(qū)為中心，向東西兩側(cè)延展，東向主要為郊區(qū)資源性產(chǎn)品，向西主要為城市資源性產(chǎn)品，價(jià)格分布趨勢(shì)為西向一線海景低于東向，成為一線海景位置的價(jià)格洼地。第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析高端市場(chǎng)26項(xiàng)目名稱占地面積(萬平米)建筑面積(萬平米)容積率開盤時(shí)間物業(yè)狀態(tài)總套數(shù)天鴻凱旋城1.6811.688二期：08.5高層666世茂海灣一號(hào)3.47288.208.1高層、超高層816中天盛世觀瀾0.964.8409.5.30高層312桃源一品3.661.7109.08內(nèi)部認(rèn)購高層、小高層、別墅308麓溪公館6.8612.71.8509.01.09高層742東上海賦2.777.472.0908.1高層、多層、別墅192西海岸5227.651.04一期:06.9二期:07.6三期08.7高層、多層、別墅1713天越灣84771.409年初開始認(rèn)購高層、多層、別墅3205馬山寨項(xiàng)目29.3271.0409年9月開始認(rèn)購別墅、多層、高層1010天馬相城801001.7一期：06.10二期：07.6三期：09.5別墅、多層、高層3446第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析高端市場(chǎng)27煙臺(tái)高端項(xiàng)目操作思路主要停留在稀缺資源的炒作上，而景觀園林、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等方面并不突出。市場(chǎng)對(duì)高端產(chǎn)品的需求也對(duì)應(yīng)在地段稀缺上。項(xiàng)目名稱開發(fā)商操作思路產(chǎn)品亮點(diǎn)天鴻凱旋城首開集團(tuán)與市政府合作，高價(jià)競中心地段地快，獲得市場(chǎng)認(rèn)知，入市階段以品牌以及地段為炒作熱點(diǎn)，后期以口碑為主要渠道，主要賣地段中空玻璃世茂海灣一號(hào)世茂集團(tuán)與市政府合作，高價(jià)競中心地段地快高價(jià)拿地獲得市場(chǎng)認(rèn)知，入市階段以區(qū)位以及生活方式從炒作為主（灣區(qū)生活）中后期以產(chǎn)品炒作（山東第一高樓）為主山東第一高麓溪公館萬泰集團(tuán)主要以地段炒作為主，產(chǎn)品自身亮點(diǎn)居多，但沒有對(duì)產(chǎn)品賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，與其所在營銷階段有關(guān)（入市開盤期）子母門、觀光電梯、新風(fēng)、恒溫恒濕、園林景觀東上海賦魯花集團(tuán)地段炒作+產(chǎn)品炒作+口碑傳播觀光電梯、外墻保溫、電梯入戶、錯(cuò)層設(shè)計(jì)、入戶花園，空中花園西海岸裕豐房地產(chǎn)區(qū)域炒作+爭議話題炒作+產(chǎn)品賣點(diǎn)炒作+生活方式引導(dǎo)面積贈(zèng)送、立面豐富天越灣銀河怡海區(qū)域炒作+產(chǎn)品體驗(yàn)大面積陽臺(tái)、隔熱玻璃馬山寨項(xiàng)目南山置業(yè)稀缺資源占有——天馬相城天馬置業(yè)稀缺資源占有——第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析高端市場(chǎng)28產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱面積區(qū)間供應(yīng)量消化量主力消化產(chǎn)品月均消化套數(shù)主力單價(jià)區(qū)間主力總價(jià)區(qū)間獨(dú)棟天馬相城707-10412924500-6805-6套15000-20000600-800天越灣386-63010290馬山寨454-9237875小計(jì)400-600209189雙拼天越灣267-30788300-5004-5套15000450-600桃源一品230-3133123天馬相城494-5462624小計(jì)230-3006555聯(lián)排西海岸292-3621818250-3506-7套13000-14000350-500天馬相城404-5678079天越灣246-2534242小計(jì)300-500140139別墅市場(chǎng)供應(yīng)主流產(chǎn)品為獨(dú)棟、聯(lián)排；主力總價(jià)區(qū)間為450-800萬，主力面積區(qū)間300-680㎡.月平均消化套數(shù)維持在6套左右。區(qū)域市場(chǎng)別墅面積供應(yīng)偏大，以天馬相城、馬山寨最為明顯，主要由于兩項(xiàng)目均占據(jù)稀缺資源，天馬相城入市較早，入市價(jià)格較低，馬山寨以賣地為主，性價(jià)比較高；別墅消化情況較好，市場(chǎng)供應(yīng)量有限，自06年至09年總供應(yīng)套數(shù)不足400套。別墅市場(chǎng)29第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析強(qiáng)調(diào)地塊、稀缺資源占有如：天鴻凱旋城、世茂海灣一號(hào)馬山寨等項(xiàng)目注重地塊綜合價(jià)值的挖掘以及與產(chǎn)品的結(jié)合如：天馬相城開始注重社區(qū)整體規(guī)劃和主題營造，綜合考慮園林產(chǎn)品、建材等各個(gè)細(xì)節(jié)。如：麓溪公館、天越灣、桃源一品09年起新盤項(xiàng)目多注重產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)功品質(zhì)內(nèi)功型項(xiàng)目開始向二線海景山景帶轉(zhuǎn)移，背山靠海的項(xiàng)目最為市場(chǎng)接受2010年品質(zhì)內(nèi)功決勝的時(shí)代將開始高層產(chǎn)品主力總款開始收縮至200萬左右別墅產(chǎn)品日漸稀缺，存量多為大面積套型別墅類產(chǎn)品已消化部分多為尚未入住或剛剛?cè)胫麟A段4.5層洋房逐漸成為空白總體高端市場(chǎng)主銷價(jià)格集中在9000-11000之間別墅市場(chǎng)30追求卓越德達(dá)天下第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格建筑建材園林景觀社區(qū)主題天馬相城意大利古典仿石材、涂料景觀以普通綠化為主無天越灣地中海立面石材、涂料別墅之間普通綠化養(yǎng)生主題馬山寨意大利仿石材、涂料景觀以普通綠化為主無桃源一品地中海石材以湖為景觀主線，風(fēng)水位主題設(shè)置節(jié)點(diǎn)風(fēng)水主題西海岸現(xiàn)代涂料、瓷磚組團(tuán)綠化景點(diǎn)無風(fēng)格主要以地中海的歐式風(fēng)格為主；園林景觀多以簡單綠化節(jié)點(diǎn)點(diǎn)綴社區(qū)，缺乏景觀亮點(diǎn)；沒有社區(qū)主題，只停留在滿足居住功能的階段。別墅市場(chǎng)31追求卓越德達(dá)天下第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析%購買別墅的客戶大多以市區(qū)為主，縣市區(qū)與外地客戶與煙臺(tái)有關(guān)系，主要為業(yè)務(wù)往來，縣市區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境一般，使縣市的購買力外溢，這部分客戶注重購買帶來的身份認(rèn)證；客戶主要靠口碑傳播得知項(xiàng)目信息。核心客戶次主力客戶輔助客戶市區(qū)五區(qū)外地客戶（東北）縣市（龍口、招遠(yuǎn)、蓬萊）購買驅(qū)動(dòng)因素客戶構(gòu)成及行業(yè)市區(qū)五區(qū)升級(jí)換代\居住體驗(yàn)\尊貴感私營企業(yè)主，主要從事貿(mào)易、制造、物流為主縣市客戶身份感\(zhòng)良好的居住環(huán)境私營企業(yè)主主要與礦業(yè)、制造業(yè)等相關(guān)外地客戶身份感\(zhòng)宜居\別墅市場(chǎng)32追求卓越德達(dá)天下第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析別墅機(jī)會(huì)點(diǎn)判斷：產(chǎn)品類型——聯(lián)排、獨(dú)棟（以2層為宜）產(chǎn)品面積——獨(dú)棟300-500，聯(lián)排200-300左右（市場(chǎng)供應(yīng)單體面積偏大，限制了售眾）客戶構(gòu)成——市區(qū)高改客戶為主（未有別墅體驗(yàn)因而更多考慮總價(jià)及性價(jià)比，建議縮小面積但不減少功能）市場(chǎng)供應(yīng)不足，整體缺乏品質(zhì)型別墅生活體驗(yàn)產(chǎn)品風(fēng)格——以跳出地中海風(fēng)格為佳（目前較為眾多，乏善可陳，文化氣息引導(dǎo)不足）產(chǎn)品亮點(diǎn)——功能突出。如地下私人酒窖、雪茄吧、KTV影音娛樂室、商務(wù)洽談室等別墅市場(chǎng)33追求卓越德達(dá)天下第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析洋房市場(chǎng)主力供應(yīng)面積在140-160㎡，銷售均價(jià)為8000-10000，總價(jià)區(qū)間140-180萬。購買馬山寨洋房的客戶主要是來自于市區(qū)私營業(yè)主；這部分客戶喜好低密度住宅，但支付能力達(dá)不到別墅購買門檻；產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱面積區(qū)間供應(yīng)量消化量月均消化套數(shù)總價(jià)區(qū)間洋房馬山寨160-25610010090套120-250天越灣122-1958484100-200在售高端洋房存量極少，市場(chǎng)存在空白，其他多為中及中低端產(chǎn)品，在市內(nèi)五區(qū)非核心位置供應(yīng)品質(zhì)型高端洋房目前市場(chǎng)接受度一般，高端客戶多愿意接受別墅或大戶型高層平層或復(fù)式洋房產(chǎn)品處在市場(chǎng)相對(duì)尷尬位置洋房市場(chǎng)34追求卓越德達(dá)天下第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析從供應(yīng)曲線上來看，高層產(chǎn)品集中供應(yīng)分布為150-160㎡、180-210㎡、240-280㎡。從銷售套數(shù)曲線看，高端項(xiàng)目走量最好的產(chǎn)品區(qū)間段位：90-120、140-180，通過對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，目前供應(yīng)的高層產(chǎn)品戶型面積偏大。結(jié)合供應(yīng)量看，高端項(xiàng)目供銷比較低的面積段也集中在90-120、140-160之間。區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)：針對(duì)高層市場(chǎng)35第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主力消化產(chǎn)品單價(jià)：9000-10000元/平米、10000-12000/平米。總價(jià)集中在90-110萬，110-140萬、140-170萬。月均消化套數(shù)項(xiàng)目之間相差較大，09年新開項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)較佳，月均消化速度可達(dá)40套/月。項(xiàng)目名稱40面積區(qū)間（平米）目前均價(jià)推出套數(shù)（約）推出面積（平米）銷售套數(shù)（約）銷售面積（平米）銷售周期月均消化套數(shù)推售比世貿(mào)海灣1號(hào)76.23120001200.9960.722.5年141.25120-2401180064810.33185.62.01東上海賦160-280160001924.41503.33年41.34天鴻凱旋城178-187117003045.416832年51.80天越灣131㎡-698㎡1050068811.3385

6.31年401.7869130001000.6900.51年1.1麓溪公41202101.7馬山寨93-165

9200

210

2.6198

2.30.5年331.26

939200530.4530.40.5年111桃源一品147-280100002775.32374.20.5年401.1區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)：針對(duì)高層市場(chǎng)36追求卓越德達(dá)天下第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主力客戶多為私營企業(yè)家和個(gè)體老板次主力群為大型企業(yè)高管、歸國華人華僑、壟斷行業(yè)高收入人群等年齡段以35-45歲為主，多為已過而立之年事業(yè)有成并有一定的財(cái)富積累，享受型居住兼有投資保值型需求區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)：針對(duì)高層市場(chǎng)37追求卓越德達(dá)天下第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析%本地與外地客戶約為7：3，其中本地客戶以芝罘區(qū)萊山區(qū)為主要活動(dòng)地點(diǎn)，外地客戶中縣市與外埠客戶比例約為6：4目前高端項(xiàng)目對(duì)縣級(jí)市客戶的挖掘力度稍弱，而其本身具備較為強(qiáng)大的購買力基礎(chǔ)高層100平米左右的戶型主力消化人群多為外地投資客戶本地客戶外來移民產(chǎn)品設(shè)計(jì)的高附加值區(qū)域增值潛力大物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高、省心海景視野面廣周圍居民素質(zhì)高外部環(huán)境好大面積戶型，彰顯身份面積適中，可兼顧家庭中短期居?。ǘ燃?、養(yǎng)老）面積控制多為100左右的中小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)的高附加值區(qū)域增值潛力大物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高、省心純投資面積舒適、實(shí)用性強(qiáng)居住環(huán)境良好外地客戶區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)：針對(duì)高層市場(chǎng)38追求卓越德達(dá)天下第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析高層機(jī)會(huì)點(diǎn)判斷：產(chǎn)品面積——90-120，140-180（市場(chǎng)供應(yīng)單體面積偏大，限制了售眾）客戶構(gòu)成——市區(qū)高改客戶為主（未有別墅體驗(yàn)因而更多考慮總價(jià)及性價(jià)比，建議縮小面積但不減少功能）市場(chǎng)供應(yīng)不足，整體缺乏品質(zhì)型別墅生活體驗(yàn)產(chǎn)品風(fēng)格——以跳出地中海風(fēng)格為佳（目前較為眾多，乏善可陳，文化氣息引導(dǎo)不足）產(chǎn)品亮點(diǎn)——功能突出。如地下私人酒窖、雪茄吧、KTV影音娛樂室、商務(wù)洽談室等區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)：針對(duì)別墅市場(chǎng)39追求卓越德達(dá)天下第二部分：煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析追求卓越德達(dá)天下40

第三部分：煙臺(tái)商業(yè)市場(chǎng)分析煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃煙臺(tái)市商業(yè)發(fā)展歷程煙臺(tái)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)位置評(píng)價(jià)追求卓越德達(dá)天下41煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃規(guī)劃定位發(fā)展要點(diǎn)規(guī)劃思路和發(fā)展目標(biāo)

第三部分：煙臺(tái)商業(yè)市場(chǎng)分析追求卓越德達(dá)天下42煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃定位定位為立足煙臺(tái)市區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和膠東半島中心城市地位，從建設(shè)高新技術(shù)、商貿(mào)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國際性港口城市（煙臺(tái)市城市性質(zhì)）出發(fā)，提升煙臺(tái)商貿(mào)流通業(yè)的整體水平，營造良好的現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境，構(gòu)筑以大市場(chǎng)、大流通、大服務(wù)、現(xiàn)代化為主要內(nèi)容的“三大一化”流通格局，形成層次分明，布局合理的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，進(jìn)一步增強(qiáng)煙臺(tái)商貿(mào)流通業(yè)的競爭力和輻射力。

第三部分：煙臺(tái)商業(yè)市場(chǎng)分析追求卓越德達(dá)天下43煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展要點(diǎn)與煙臺(tái)城市發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，提高煙臺(tái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)在煙臺(tái)城市總體規(guī)劃和煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的影響地位，注重商業(yè)中心功能的提高，注重與國際接軌，提升商業(yè)發(fā)展國際化程度；結(jié)合我國加入世貿(mào)流通業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，提高煙臺(tái)商業(yè)發(fā)展和網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的現(xiàn)代化水平；結(jié)合煙臺(tái)中心城市地位，提升煙臺(tái)商貿(mào)業(yè)輻射功能，建設(shè)若干物流園區(qū)和一批大型批發(fā)市場(chǎng)；結(jié)合煙臺(tái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，優(yōu)化商貿(mào)流通結(jié)構(gòu)，提高煙臺(tái)商貿(mào)流通業(yè)的整體水平；結(jié)合市區(qū)居住人口分布，提升社區(qū)基層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)。

第三部分：煙臺(tái)商業(yè)市場(chǎng)分析44商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃思路和發(fā)展目標(biāo)煙臺(tái)市市區(qū)煙臺(tái)網(wǎng)點(diǎn)總體布局是依據(jù)煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃及土地資源、城市交通、人口分布、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等狀況、構(gòu)筑布局合理、液態(tài)多樣、層次分明、特色突出、功能完善的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和市場(chǎng)體系。煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃確定煙臺(tái)市區(qū)的城市空間結(jié)構(gòu)為帶狀組團(tuán)式濱海城市，劃分為牟平、初家、萊山、芝罘、黃務(wù)、福山、開發(fā)區(qū)、八角八大組團(tuán)。結(jié)合城市各組團(tuán)的功能、定位和城市發(fā)展戰(zhàn)略，依據(jù)現(xiàn)代商業(yè)理念，形成各組團(tuán)具有特色、分工明確、功能齊全的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)。芝罘區(qū)老城區(qū)是煙臺(tái)市區(qū)零售服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的核心區(qū)域，其中老市區(qū)要以歷史文脈為底蘊(yùn)，以具有膠東風(fēng)情，傳統(tǒng)特色的商業(yè)街為載體，以傳承歷史的老字號(hào)為亮點(diǎn)，融會(huì)現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和新型業(yè)態(tài)，打造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的市、區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。新城區(qū)則為現(xiàn)代商業(yè)理念為指導(dǎo)，以新型業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，以大型網(wǎng)點(diǎn)為支撐，打造現(xiàn)代商業(yè)風(fēng)格鮮明、時(shí)代氣息濃郁的區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。在遠(yuǎn)離商業(yè)功能區(qū)、相對(duì)獨(dú)立的、居住人口成規(guī)模的地域，重點(diǎn)建立社區(qū)商業(yè)功能區(qū)。在商業(yè)功能區(qū)內(nèi)或邊緣（主要是市、區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)），結(jié)合商業(yè)發(fā)展的演變過程，在不影響城市道路交通前提下布局商業(yè)街，以繁榮商業(yè)氣氛。結(jié)合煙臺(tái)城市總體布局，在海濱及夾河口規(guī)劃休閑、觀光、旅游區(qū)，該區(qū)結(jié)合游人的需要安排一些休閑、飲食、文化娛樂等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。老市區(qū)的外圍及城區(qū)邊緣地帶是煙臺(tái)物流園區(qū)和商品交易市場(chǎng)的主要區(qū)域，要以增強(qiáng)輻射功能為導(dǎo)向，以規(guī)?；?、現(xiàn)代化發(fā)展為主線，營造大物流、大批發(fā)的現(xiàn)代大流通格局。

第三部分：煙臺(tái)商業(yè)市場(chǎng)分析追求卓越德達(dá)天下45煙臺(tái)市商業(yè)發(fā)展歷程煙臺(tái)商業(yè)歷史源遠(yuǎn)流長，現(xiàn)代商業(yè)可以劃分為三大階段，目前處于高速發(fā)展的城市中心商業(yè)聚集時(shí)期；煙臺(tái)商業(yè)的發(fā)展歷來以芝罘區(qū)市中心南大街一帶為主，隨著萊山的發(fā)展和規(guī)劃的推進(jìn)，新的城市市級(jí)商業(yè)功能區(qū)正在形成。城市商業(yè)發(fā)展的模式是隨著時(shí)間的推移和居民購物需求的變化而變化的，以滿足不同時(shí)期的消費(fèi)模式和購物需求，根據(jù)商業(yè)物業(yè)類型的變