物業(yè)公司規(guī)避經(jīng)營風險

物業(yè)公司規(guī)避經(jīng)營風險根據(jù)西方經(jīng)濟學的基本原理，風險與收益的基本關(guān)系是：收益與風險共生共存，承擔風險是獲取收益的前提；風險與收益相對應(yīng)，風險較大，其要求的收益率相對較高；反之，收益率較低，風險相對較小。但是，絕不能因為收益與風險有著這樣的基本關(guān)系，就盲目地認為風險越大，收益就一定越高。物業(yè)公司從事的工作區(qū)域基本上是一個向公眾開放的區(qū)域，工作內(nèi)容上覆蓋的方面十分廣泛，涉及到的政府部門和服務(wù)對象十分眾多，在有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的具體規(guī)定較為缺少的情況下，所面臨的風險較為復(fù)雜，而且一旦發(fā)生風險，所要承擔的責任很大，與公司的收益幾乎不成比例。可見，物業(yè)公司是屬于那種低收益高風險的行業(yè)。物業(yè)公司以提供保潔、保安、綠化和維修等方面的工作內(nèi)容，以此向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，從這種運作模式來分析，其在經(jīng)營中最有可能遭遇到以下四類風險：這四類風險為：1、操作風險：員工在工作操作中故意或失誤而導致企業(yè)要承擔的損失，如維修人員在維修項目上發(fā)生失誤，導致機器發(fā)生故障；如保潔員工工作未達標，而招致業(yè)主的有效投2、法律風險：公司在業(yè)務(wù)開展、人員使用、財務(wù)管理等方面不符合法律或法規(guī)的要求；如違規(guī)使用員工；簽訂的合同不符合法律的規(guī)定；項目管理中遭到業(yè)主或第三方的索賠3、項目風險：項目無法執(zhí)行，或無法達到預(yù)定的目標。如項目管理中業(yè)主大會提出終止合同關(guān)系；接手的項目發(fā)生虧損，無法予以改變等。4、聲譽風險：企業(yè)的聲譽受到負面的影響，如被媒體作為不良行為進行報道；業(yè)主投訴到有關(guān)管理部門等。物業(yè)公司面對幾年未能調(diào)整的物業(yè)服務(wù)費，在收取物業(yè)服務(wù)費上又存在著種種困難以及物業(yè)管理服務(wù)社會地位的不高，卻仍要面臨著上述各式各樣的經(jīng)營風險，物業(yè)公司的生存環(huán)境確實十分艱辛，退出部分運作困難的項目也就不足為奇了。但為了能在市場中繼續(xù)生存下去，對于上述不同的風險，物業(yè)公司應(yīng)當在工作中采取有效的措施來預(yù)防和規(guī)避這些風險。明確物業(yè)公司的職責要明確物業(yè)公司的職責，物業(yè)公司的能力十分有限，因此不要承擔過多的責任，簽訂合同時就應(yīng)該對工作內(nèi)容的條款予以必要的明確和具體，如保潔工作做到什么界限，每天進行幾次清掃、具體的清掃工作時段等；維修的具體范圍、哪些故障屬于物業(yè)的維修范圍、維修的流程是什么都要規(guī)定的十分清楚。雖然如此規(guī)定，對公司自身也框的比較的緊，但只要嚴格按照約定操作，按合同履行了全部的義務(wù)，物業(yè)公司也就減少了職責上的過失，相應(yīng)地減少了操作風險的存重視公司法務(wù)方面的工作重視公司法務(wù)方面的工作，市場經(jīng)濟是一定意義上的法制經(jīng)濟，各種市場規(guī)則的建立一個重要方面就是通過國家的法律法規(guī)來規(guī)范。每年國家和地方都會有很大一部分的法律法規(guī)和規(guī)章的頒布、終止和修訂，公司都要定時對規(guī)章制度進行一次梳理，使公司的規(guī)章制度符合國家和地方的法律法規(guī)和規(guī)章的要求。筆者公司就曾遭遇到一起勞動仲裁案件，仲裁庭要求公司提供對該員工進行處理時所依據(jù)的公司規(guī)章制度，如果公司沒有此方面的規(guī)章制度或者規(guī)章制度不符合國家和地方的法律法規(guī)和規(guī)章，則難逃敗訴的結(jié)果。除了規(guī)章制度的修訂，公司內(nèi)部尚有許多合同及文件同樣也要小心細致的審慎對待。如與外包單位的合同就要注意合同的期限是否超出公司管理項目的時間范圍，合同履行過程中的安全責任分擔，合同約定的工作內(nèi)容的增減處理，還有外包單位的相應(yīng)資質(zhì)等都要納入仔細審核的范圍。簡而言之，公司的法務(wù)工作作為公司經(jīng)營管理的一個重要環(huán)節(jié)，必不可少。物業(yè)管理項目是物業(yè)公司取得收益的主要途徑物業(yè)管理項目是物業(yè)公司取得收益的主要途徑，但操作不當就會造成項目虧損或者導致公司聲譽下降，而且會牽扯到公司很大的精力，公司整個的計劃部署都有可能會被打亂。因此在接手物業(yè)管理項目的時候，就要仔細考查項目的情況，包括房屋及設(shè)施設(shè)備的狀況、維修基金的狀況、入住率、物業(yè)服務(wù)費的標準等常規(guī)項目，還要了解開發(fā)企業(yè)履約能力和資質(zhì)情況，物業(yè)業(yè)主或使用人的生活水平和素質(zhì)層次，開發(fā)商是否有對業(yè)主的單方承諾而損害了物業(yè)公司的利益以及業(yè)主委員會的工作情況等細節(jié)。筆者公司曾接管過一個住宅樓項目，屬于當?shù)夭疬w戶的小區(qū)，由于房屋質(zhì)量存在著較多的問題，小區(qū)居民繳納物業(yè)服務(wù)費的意識也很低。后來，小區(qū)的業(yè)主就以房屋存在質(zhì)量問題為由拒不繳納物業(yè)管理費，物業(yè)公司作再多解釋也無濟于事，最后公司通過30多場的訴訟催討回了一部分物業(yè)管理費，可謂花費了大量人力和物力。另外，《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員會較多的權(quán)利，如在終止履行物業(yè)管理合同這點上，物業(yè)就一定要在物業(yè)管理合同中對業(yè)主大會做出嚴格的限制，明確物業(yè)公司的管理服務(wù)達到何種程度了，才可以終止合同，可以要求形成明確的書面評判依據(jù)留作今后對照使用，還可以要求終止合同時必須要以書面形式提前幾個月送達物業(yè)公司，再約定一定的終止合同的違約責任，才可以保護好物業(yè)公司本身的利益。物業(yè)管理服務(wù)就是關(guān)乎民生的一個重要方面當今政府比較重視民生，物業(yè)管理服務(wù)就是關(guān)乎民生的一個重要方面，物業(yè)一出問題，就會引起多方的關(guān)注，新聞媒體也把報道物業(yè)管理作為一項重要內(nèi)容。因此，物業(yè)公司也要重視在媒體面前的形象，注意發(fā)言的質(zhì)量，千萬不可隨意在媒體面前的發(fā)表意見，一旦新聞媒體斷章取義在相應(yīng)的媒介上播出，公司的聲譽也就一落千丈，今后在外接管樓盤，參與評比等方面都會對物業(yè)公司形成嚴重的不利。物業(yè)公司在這方面確實應(yīng)當提高一點認識和加強一點培訓，最好也能建立類似于發(fā)言人制度，如碰到重大