某住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)方案及物業(yè)服務(wù)合同

WorkFile撰寫人：綜合辦---WorkFile撰寫人：綜合辦物業(yè)服務(wù)方案及物業(yè)服務(wù)方案及物業(yè)服務(wù)合同目

錄一、物業(yè)服務(wù)公司的選聘二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容四、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核細(xì)則五、物業(yè)管理用房與小區(qū)公共收益的管理六、物業(yè)服務(wù)合同

一、物業(yè)服務(wù)公司的選聘

在前期物業(yè)服務(wù)公司某某物業(yè)能夠響應(yīng)本方案的前提下，優(yōu)先與某某物業(yè)進(jìn)行協(xié)商簽訂續(xù)聘合同。如果某某物業(yè)不能響應(yīng)本方案要求，各業(yè)主同意另聘物業(yè)服務(wù)公司，并授權(quán)由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)依照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及本方案的要求，采取公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行選聘物業(yè)服務(wù)公司，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同暫定1年，合同期滿，物業(yè)公司服務(wù)良好，可以續(xù)簽合同。簽訂合同，物業(yè)服務(wù)公司需向業(yè)主委員會(huì)交納不低于20萬(wàn)元的合同履約保證金。服務(wù)不合格的，業(yè)主委員會(huì)將按合同條款進(jìn)行考核扣款。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制。最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下（具體以最終談判結(jié)果或者招標(biāo)結(jié)果為準(zhǔn)）：1.住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)：1.5元/月/平方米（包含物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)；電梯維護(hù)保養(yǎng)、檢測(cè)費(fèi)；公攤水電費(fèi)等全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）。房屋所有權(quán)人繳納。2.會(huì)所物業(yè)服務(wù)費(fèi)：3元/月/平方米（包含物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、公攤水電費(fèi)，不包括電梯維護(hù)保養(yǎng)、檢測(cè)費(fèi)）。房屋所有權(quán)人繳納。3.地下車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)：30元/月/個(gè)（包含地下車庫(kù)清潔、秩序維護(hù)、日常維修、公共水電能耗等費(fèi)用）。業(yè)主購(gòu)買的由業(yè)主繳納，開(kāi)發(fā)商未銷售的由開(kāi)發(fā)商交納。三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

物業(yè)服務(wù)公司提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，其受益人為本小區(qū)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人：

（一）包括但不限于本小區(qū)房屋樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、地下車庫(kù)等房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理(大中修、更新、改造等除外)；

（二）包括但不限于本小區(qū)公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供配電設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、安全設(shè)施、溝渠、池、井、標(biāo)示牌、公告欄、建筑小品、景觀水系、公共健身設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、圍墻等物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理(大中修、更新、改造等除外)；

（三）本小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，包括但不限于業(yè)主共用的公共走廊、樓梯、公共衛(wèi)生間、業(yè)主公共活動(dòng)室、公共車庫(kù)、車棚、房屋建筑物墻面等共用部位，區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、綠化帶、水景、籃球場(chǎng)等公共場(chǎng)所、雨、污水井、溝渠、文娛器材、建筑小品、信報(bào)箱、宣傳欄等公共設(shè)施的清潔衛(wèi)生及區(qū)內(nèi)垃圾的收集、清運(yùn)等。（業(yè)主專用部分清潔除外）；（四）本小區(qū)公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；（五）本小區(qū)安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監(jiān)控、區(qū)內(nèi)安全巡視、門崗執(zhí)勤、消控室值班

、消防安全檢查

、消防安全設(shè)施維修維護(hù)、保養(yǎng)、消防安全教育、消防安全演練、安全緊急情況處置等；（六）本小區(qū)內(nèi)及大門出入口交通和車輛停放秩序的管理；（七）本小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用禁止性行為的管理；（八）本小區(qū)業(yè)主裝修管理；（九）本小區(qū)物業(yè)檔案資料的保管；（十）本小區(qū)公共用水用電費(fèi)用的代收代繳；（十一）本小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展及業(yè)主公共活動(dòng)室的日常管理；（十二）協(xié)助業(yè)主委員會(huì)做好其他本小區(qū)管理服務(wù)事項(xiàng)。

四、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)人員配置及要求崗位人數(shù)要求項(xiàng)目經(jīng)理1年齡50周歲以內(nèi)，大專及以上學(xué)歷，3年以上物業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，身體健康，無(wú)違法犯罪行為。每周在小區(qū)工作不少于5天，每日工作時(shí)間不少于8小時(shí)。周末、節(jié)假日需輪流值班。項(xiàng)目副經(jīng)理1年齡50周歲以內(nèi)，大專及以上學(xué)歷，3年以上物業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，身體健康，無(wú)違法犯罪行為。每周在小區(qū)工作不少于5天，每日工作時(shí)間不少于8小時(shí)。周末、節(jié)假日需輪流值班?？头?維修/保安/環(huán)境主管4客服、維修、保安、環(huán)境主管各1人，年齡45周歲以內(nèi)，大專及以上學(xué)歷，3年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，身體健康，無(wú)違法犯罪行為。維修主管須持有高低壓電工證書及電梯安全管理員證書。保安主管須持有高級(jí)保安員證書。每周在小區(qū)工作不少于5天，每日工作時(shí)間不少于8小時(shí)。周末、節(jié)假日需輪流值班。

客服收費(fèi)6年齡45周歲以內(nèi)，高中及以上學(xué)歷，2年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。熟練操作電腦，身體健康，五官端正，無(wú)違法犯罪行為。正常工作時(shí)間每日9:00-12:00。14:00-19:00。不少于8小時(shí)，周末、節(jié)假日需安排至少3名人員值班。維修工7年齡55周歲以內(nèi)，持有高低壓電工證書。身體健康，無(wú)違法犯罪行為。正常工作時(shí)間每日12小時(shí)，8:00-20:00。夜間至少安排1人在小區(qū)值班，處理突發(fā)事件。周末、節(jié)假日需安排至少3名人員值班。至少有一名人員持有電梯安全管理人員上崗證書。保安14年齡：男性不超過(guò)50周歲，女性不超過(guò)45周歲。其中45周歲以內(nèi)的人員比例不得少于總?cè)藬?shù)的50%，身體健康，無(wú)違法犯罪行為。每班在崗人數(shù)：東門2人，西門1人，消監(jiān)控2人，巡邏1人，至少2班倒，24小時(shí)輪流值班。

物業(yè)管理圈。另外安排不少于2名人員機(jī)動(dòng)調(diào)休。消監(jiān)控值班人員須取得消防設(shè)施操作人員上崗證書。保潔員30年齡男性不超過(guò)65周歲以內(nèi)，女性不超過(guò)60周歲。其中50周歲以內(nèi)的人員比例不得少于總?cè)藬?shù)的40%。身體健康，五官端正，無(wú)違法犯罪行為。每日工作時(shí)間不少于8小時(shí)，具體根據(jù)季節(jié)安排。每天正常在崗人員不少于26人（住宅樓內(nèi)保潔15人，樓外保潔7人，車庫(kù)保潔4人），另外安排不少于4名人員輪休。綠化工12年齡男性不超過(guò)65周歲以內(nèi)，女性不超過(guò)50周歲。身體健康，五官端正，無(wú)違法犯罪行為。每周在小區(qū)工作不少于5天，每日工作時(shí)間不少于8小時(shí)，周末、節(jié)假日需安排至少6名人員值班。合計(jì)75（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核細(xì)則

項(xiàng)

目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考核細(xì)則一、基礎(chǔ)管理服務(wù)建立有效管理服務(wù)制度、方案1、小區(qū)人員、車輛出入管理制度；檢查每缺一項(xiàng)每次扣款200元2、消防管理制度；3、電梯管理制度；4、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理制度；5、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度；6、秩序維護(hù)管理制度；7、環(huán)境清潔管理制度；8、園林綠化管理制度；9、公共能耗節(jié)能制度；10、報(bào)修、投訴接待及回訪制度；11、節(jié)假日管理人員值班制度；12、安全作業(yè)制度；13、公開(kāi)、監(jiān)督制度；14、社區(qū)文化開(kāi)展制度；15、檔案資料管理制度；檔案管理1、房屋及其設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便；不符合或者每缺一項(xiàng)扣款200元/次

2、業(yè)主信息檔案(一戶一檔)齊全，并實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)更新；3、檔案資料無(wú)缺損現(xiàn)象，記錄變更及時(shí)，賬實(shí)相符

；4、檔案使用登記手續(xù)完備；5、檔案存放環(huán)境符合規(guī)定條件；突發(fā)事件應(yīng)急機(jī)制1、制定消防、消防、電梯、給排水、供配電等共用設(shè)施設(shè)備事故應(yīng)急預(yù)案；每缺一項(xiàng)扣款500元/次2、制定自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生、治安、交通等方面突發(fā)事件的配合性應(yīng)急預(yù)案；每缺一項(xiàng)扣款500元3、應(yīng)急預(yù)案定期演練，每年不少于2次并有相應(yīng)記錄；每缺一次扣款2000元人員配置管理1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)文件或者物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理不得隨意更換，更換項(xiàng)目經(jīng)理的，應(yīng)當(dāng)事先征求業(yè)主委員會(huì)意見(jiàn)。項(xiàng)目經(jīng)理需具有全面物業(yè)管理技能，熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)，有3年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)歷。能夠勝任項(xiàng)目物業(yè)管理工作，要求業(yè)主滿意度達(dá)到85%以上；不符合任職條件的，每月扣除2000元，業(yè)主滿意度低于85%的更換項(xiàng)目經(jīng)理。2、建立員工培訓(xùn)體系，根據(jù)不同崗位特點(diǎn)制訂并落實(shí)員工分類培訓(xùn)計(jì)劃；專業(yè)崗位操作人員按規(guī)定持有專業(yè)崗位證書（包括消防監(jiān)控人員、電梯維護(hù)管理人員、高低壓電工等）；不符合每人次扣款2000元3、人員按設(shè)定崗位配置，不得減少服務(wù)人員；不符合每人次扣款2000元4、不同崗位服務(wù)人員分類統(tǒng)一著裝，佩戴工作標(biāo)志；不符合每人次扣款200元。5、服務(wù)人員態(tài)度熱情耐心，舉止文明禮貌，解答問(wèn)題及時(shí)準(zhǔn)確；不符合每人次扣款500元客戶服務(wù)1、設(shè)立公告欄，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要管理人員照片及服務(wù)電話；檢查不符合每一次每項(xiàng)扣除500元。

2、設(shè)有專門的咨詢、投訴接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話，每天（9：00-19:00）有專人負(fù)責(zé)接待客戶來(lái)訪，受理客戶信息；節(jié)假日需有人值班。3、客服接待人員值班記錄及時(shí)，客戶信息處理記錄完整，按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；4、有客戶回訪制度和記錄，投訴處理及時(shí)率100%，并按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；5、乙方服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，被業(yè)主有效投訴的每次扣除500元。6、業(yè)主交費(fèi)主動(dòng)及時(shí)，收費(fèi)率達(dá)90%以上；每低一個(gè)百分點(diǎn)扣除500元7、每年至少開(kāi)展2次業(yè)主滿意率調(diào)查，征求業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，并有詳細(xì)的調(diào)查記錄，調(diào)查覆蓋率不低于入住戶數(shù)的80%，調(diào)查業(yè)主滿意率不低于85%；其中一次由業(yè)主委員會(huì)組織或者聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)；每低一個(gè)百分點(diǎn)扣除1000元8、滿意率調(diào)查和滿意度測(cè)評(píng)的內(nèi)容應(yīng)涵蓋本標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)合同的約定；不符合每次扣除1000元9、調(diào)查和測(cè)評(píng)結(jié)果有書面報(bào)告并向業(yè)主公示，調(diào)查和測(cè)評(píng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題持續(xù)改進(jìn)，改進(jìn)結(jié)果向業(yè)主公示。不符合每次扣除1000元社區(qū)文化建設(shè)1、有社區(qū)文化活動(dòng)方案，每年業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)不少于4次，有活動(dòng)記錄；不符合每次扣除1000元2、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、文化場(chǎng)館每天定時(shí)免費(fèi)向業(yè)主開(kāi)放；有專門為孤寡老人、殘疾人的具體措施，有專門供老人休閑活動(dòng)的場(chǎng)所和設(shè)施。3、積極組織和參與社區(qū)志愿活動(dòng)，開(kāi)展社區(qū)精神文明建設(shè)。溝通報(bào)告機(jī)制1、對(duì)住戶違反治安、消防、環(huán)保、房屋裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，及時(shí)進(jìn)行勸阻，并向有關(guān)行政部門報(bào)告；不符合每次扣除1000元2、主動(dòng)與物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)聯(lián)絡(luò)，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題；3、協(xié)助業(yè)主大會(huì)工作，建立與業(yè)主委員會(huì)定期溝通報(bào)告的工作例會(huì)制度，積極聽(tīng)取業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議，主動(dòng)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。二、房屋共用部位管理標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和維保資料1、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖；不符合每次扣除500元2、管理區(qū)域內(nèi)交通標(biāo)志引導(dǎo)指示牌規(guī)范清晰；3、小區(qū)組團(tuán)、棟、單元（門）、戶門以及配套公建標(biāo)識(shí)規(guī)范清晰；4、建立房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)；5、房屋維修、保養(yǎng)記錄完整；6、房屋使用功能完備，無(wú)安全隱患。共用部位使用管理1、共用場(chǎng)地、部位符合規(guī)劃要求，無(wú)違章搭建現(xiàn)象；不符合每次每處扣除500元2、房屋共用部位使用符合建筑設(shè)計(jì)要求，無(wú)擅自改變用途現(xiàn)象。3、房屋公共部位破損及時(shí)修復(fù)。無(wú)安全隱患。房屋外觀狀況1、房屋外觀完好、整潔，無(wú)破損、脫落、污跡、亂貼、亂涂、亂畫和亂掛現(xiàn)象；不符合每次每處扣除100元2、封閉陽(yáng)臺(tái)符合建筑設(shè)計(jì)要求和管理規(guī)約約定，手續(xù)齊全，樣式、規(guī)格、色調(diào)、材質(zhì)統(tǒng)一；。不符合每次每處扣除500元3、發(fā)現(xiàn)房屋及設(shè)施存在安全隱患，及時(shí)告知業(yè)主及相關(guān)當(dāng)事人，并采取相應(yīng)防范措施。裝飾裝修管理1、按規(guī)定審核住戶裝修方案，辦理裝修施工批準(zhǔn)手續(xù)；2、簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；3、書面告知業(yè)主及施工單位裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，并在裝修現(xiàn)場(chǎng)公示，裝修現(xiàn)場(chǎng)的消防及安全防范措施得當(dāng)；不符合每次每項(xiàng)扣除500元4、裝修人員出入和裝修施工時(shí)間有效控制，裝修垃圾定點(diǎn)堆放，定時(shí)清運(yùn)；5、專人每日巡視檢查裝修現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)勸阻和制止裝修違規(guī)行為，制止無(wú)效的，書面報(bào)告業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門；6、裝修驗(yàn)收手續(xù)完備，裝修檔案保存完整。日常巡視、檢查與管理1、每周巡查不少于1次屋面、單元門、樓梯、通道、窗戶等共用部位，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄；不符合每次每項(xiàng)扣除500元2、門窗無(wú)破損，樓梯、通道以及屋面無(wú)亂堆亂放現(xiàn)象。三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)共用設(shè)施設(shè)備管理和運(yùn)行狀況

1、按合同要求配置設(shè)施設(shè)備專業(yè)維修、管理人員，崗位責(zé)任明確；不符合每次每項(xiàng)扣除500元，危及安全使用的，每次扣5000元。2、建立設(shè)施設(shè)備總賬、臺(tái)賬、設(shè)備卡，設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范；3、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和檢查等管理制度健全；4、制定并實(shí)施年、季、月度設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃；5、制定并實(shí)施日常設(shè)施設(shè)備檢修、巡視、保養(yǎng)、緊急情況處理等制度；每日有設(shè)備運(yùn)行記錄，運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。6、制定并實(shí)施維修工具、備品、備件和化學(xué)品等存放和管理制度；7、制定并實(shí)施專業(yè)外包合同全程監(jiān)管制度，合同及各項(xiàng)記錄完整；8、操作人員熟練掌握、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。9、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行良好，發(fā)生故障及時(shí)修復(fù)。室外共用管線、管道和道路管理1、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，整齊有序，無(wú)架空管線；不符合每次每項(xiàng)扣除500元2、排水排污管道通暢；3、雨水井、化糞池定期巡檢、疏通與清掏，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象；4、道路通暢，路面整潔平整，路面井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，井蓋表面標(biāo)志清晰。設(shè)備機(jī)房管理

1、設(shè)備系統(tǒng)圖、操作規(guī)程、崗位責(zé)任制度、應(yīng)急預(yù)案流程圖、特種作業(yè)人員資格證書等齊全，張貼于機(jī)房明顯位置；不符合每次每項(xiàng)扣除500元2、設(shè)備管線標(biāo)志清晰，儀器儀表運(yùn)行正常、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；3、機(jī)房整潔、無(wú)滲漏、無(wú)積水、無(wú)雜物堆放，設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕，防鼠板、防鼠網(wǎng)材質(zhì)、規(guī)格，防鼠藥物投放等符合規(guī)范要求；4、設(shè)備噪聲符合規(guī)范要求，有環(huán)境要求的設(shè)備機(jī)房，溫、濕度在規(guī)定范圍內(nèi)。電氣系統(tǒng)管理

1、管理制度與措施符合專業(yè)要求，執(zhí)行嚴(yán)格，設(shè)備編號(hào)有序，運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢記錄完整；不符合每次每項(xiàng)扣除200元2、受托管理高壓供電設(shè)備的，變配電室安全警示牌配置齊全，檢修檢驗(yàn)和安全防護(hù)用具配置齊全，年檢合格；3、后備電源設(shè)備定期檢測(cè)，能夠隨時(shí)啟用；4、小區(qū)路燈、景觀燈等公共照明正常，設(shè)備編號(hào)有序。完好率(包括亮燈率)達(dá)95％,無(wú)長(zhǎng)明燈,無(wú)安全隱患。不符合每低于一個(gè)百分點(diǎn)每次扣除200元5、共用樓道燈損壞及時(shí)修換,完好率(包括亮燈率)達(dá)95％,無(wú)長(zhǎng)明燈,無(wú)安全隱患。

弱電系統(tǒng)管理

1、系統(tǒng)設(shè)備配置齊全、運(yùn)行正常、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試符合要求；2、系統(tǒng)及子系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢計(jì)劃周全、記錄完整；3、攝像監(jiān)控圖像清晰，按規(guī)定時(shí)間保存信息備查；不符合每次每項(xiàng)扣除200元電梯系統(tǒng)管理

1、準(zhǔn)用（合格）證、年檢證明、緊急電話和乘客注意事項(xiàng)置于轎廂醒目位置；不符合每次每項(xiàng)扣除500元2、電梯維修保養(yǎng)合同規(guī)范，維保單位的資質(zhì)符合規(guī)定；3、電梯機(jī)房通風(fēng)、照明情況良好，配有平層標(biāo)志線，專業(yè)工具齊全；4.電梯轎廂、井道內(nèi)保持清潔，轎廂廣告設(shè)置有序，無(wú)亂貼、亂畫；5、電梯運(yùn)行平穩(wěn)，維修、保養(yǎng)、檢修記錄完整；6、電梯按合同約定時(shí)間運(yùn)行，出現(xiàn)故障或險(xiǎn)情，維修人員接到報(bào)修后20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；7、管理與維護(hù)符合特種設(shè)備安全技術(shù)規(guī)范《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》8、電梯每月平均故障率不大于2%。給排水系統(tǒng)管理

1、二次供水水質(zhì)定期檢測(cè)，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；不符合每次每項(xiàng)扣除200元2、給排水系統(tǒng)設(shè)備完好、運(yùn)行正常，日檢查和月、季、年保養(yǎng)制度完善；3、水箱加蓋上鎖，周邊無(wú)污染源，定期清洗、消毒，檢查記錄完整；4、水泵、閥門、管網(wǎng)等設(shè)備名稱、流向、運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)志清晰，無(wú)銹蝕、無(wú)跑冒滴漏、無(wú)污染。避雷系統(tǒng)管理1、配置避雷設(shè)施位置平面圖；2、避雷設(shè)施定期檢查、維護(hù)，記錄完整。消防系統(tǒng)管理1、消防設(shè)施設(shè)置平面圖、火警疏散示意圖按幢設(shè)置在樓層明顯位置；不符合每次每項(xiàng)扣除500元2、消防監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行良好，自動(dòng)和手動(dòng)報(bào)警設(shè)施啟動(dòng)正常；3、消火栓柜、防火卷簾、防火門、滅火器、疏散指示燈、應(yīng)急燈及應(yīng)急工具等消防設(shè)施設(shè)備完好，并定期組織檢驗(yàn)、保養(yǎng)；4、消防水泵、管網(wǎng)、閘門等設(shè)備運(yùn)行正常，測(cè)試、維修、保養(yǎng)記錄完整；5、安全疏散通道暢通，疏散標(biāo)志和示意圖設(shè)置合理、醒目；6、區(qū)域消防通道暢通，無(wú)雜物堆放，無(wú)違章占用。四、公共秩序維護(hù)秩序維護(hù)管理1、實(shí)行封閉式管理，對(duì)外來(lái)人員、車輛和物品進(jìn)出實(shí)行登記與管控；建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位，值班電話暢通，接聽(tīng)及時(shí)。不符合每次每項(xiàng)扣除200元，2、監(jiān)控設(shè)施和門禁系統(tǒng)運(yùn)行良好，監(jiān)控記錄完善、記錄保存不少于30天。3、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)值班；值班記錄完善。4、秩序維護(hù)人員，崗位責(zé)任明確；人員年齡符合要求，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，并定期接受培訓(xùn)。

物業(yè)管理圈。能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉小區(qū)環(huán)境，熟知治安管理有關(guān)法律法規(guī)。熟悉各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。人員配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。5、安全標(biāo)志設(shè)置合理，對(duì)可能危及人身安全的地點(diǎn)和設(shè)施設(shè)備，有明顯警示標(biāo)志和防范措施。6、主出入口24小時(shí)雙人值勤，次出入口24小時(shí)有人執(zhí)勤；小區(qū)人員憑證(卡)出入，非小區(qū)人員出入和大件物品出小區(qū)一律登記，經(jīng)聯(lián)系若業(yè)主不同意，非小區(qū)人員不得進(jìn)入小區(qū)；按要求進(jìn)行出入車輛管理、訪客登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)。制定巡查方案，每2小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次，能主動(dòng)接受業(yè)主(使用人)的投訴和求助，巡查范圍包括全部物業(yè)管理區(qū)域，無(wú)盲區(qū)，巡查記錄基本完整。嚴(yán)禁拾荒者、小商販、社會(huì)盲流、閑雜車輛進(jìn)入小區(qū)，影響業(yè)主生活。緊急事件處理有應(yīng)急預(yù)案(打架、兇殺、爆炸、地震、電梯突發(fā)事件等)，發(fā)生時(shí)能及時(shí)處置，將損失降低至最小程度。無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和無(wú)證寵物現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放建筑材料和垃圾現(xiàn)象，無(wú)亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫、亂牽亂掛現(xiàn)象。交通秩序管理1、公示停車場(chǎng)管理規(guī)定和停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和緊急聯(lián)系電話；不符合每次每項(xiàng)扣除200元2、停車場(chǎng)、停車位標(biāo)志規(guī)范、清晰，車輛行駛路線設(shè)置合理、路線清晰；3、固定停放車輛簽訂停車服務(wù)協(xié)議，明確相關(guān)權(quán)利義務(wù)；4、車輛進(jìn)出登記及時(shí)，記錄完整；較大載重車輛嚴(yán)禁駛?cè)胄^(qū)；5、車輛進(jìn)出道閘、停車設(shè)施運(yùn)行良好，維修養(yǎng)護(hù)及時(shí)；6、機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車輛停放有序、無(wú)亂停亂放現(xiàn)象；7、停車場(chǎng)、庫(kù)定時(shí)巡視檢查，高峰時(shí)進(jìn)行車輛秩序引導(dǎo)；8、發(fā)現(xiàn)交通堵塞及時(shí)疏導(dǎo)，發(fā)生交通事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。消防安全管理1、制定消防安全制度，消防安全操作規(guī)程；實(shí)行防火安全責(zé)任制，明確消防安全責(zé)任人；不符合每次每項(xiàng)扣除500元，2、消防設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)，消防設(shè)施設(shè)備能夠正常使用；3、消防中控室實(shí)行24小時(shí)專人值班（每班不少于2人，按規(guī)定持證上崗），值班記錄完整；4、消防安全定期巡視檢查，消防安全隱患及時(shí)整改；5、消防通道無(wú)占用堵塞現(xiàn)象；6、消防演練每年不少于兩次，積極動(dòng)員業(yè)主參與；7、有消防應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生時(shí)能及時(shí)處置，將損失降低至最小程度。五、環(huán)境管理服務(wù)保潔服務(wù)1、配置的保潔人員，責(zé)任區(qū)域明確。身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，并定期接受培訓(xùn)。能正確使用各類清潔器械和設(shè)備，熟悉小區(qū)環(huán)境。熟悉各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。人員統(tǒng)一著裝，配備配備專門的清掃工具及勞保用品；人員數(shù)量保持與合同要求一致。不符合每次每項(xiàng)扣除200-500元2、對(duì)樓內(nèi)、外公共區(qū)域、相關(guān)設(shè)施設(shè)備、道路、場(chǎng)地等清掃及時(shí)，擦洗干凈，符合相關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。除定點(diǎn)定時(shí)清掃，還要?jiǎng)討B(tài)保潔，確保小區(qū)內(nèi)干凈、整潔并長(zhǎng)期保持；3、垃圾實(shí)行分類管理，日產(chǎn)日清；建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn)。雇用具備相應(yīng)資格的單位或人員清運(yùn)垃圾，采用全封閉自動(dòng)卸載運(yùn)輸工具，保持運(yùn)輸工具密閉、完好和整潔，不沿途丟棄、遺撒垃圾；4、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀小品、文體設(shè)施及時(shí)清潔，目視干凈、無(wú)積塵、無(wú)污漬垃圾；5、垃圾桶布局合理，周圍地面無(wú)散落垃圾。定期對(duì)垃圾桶進(jìn)行衛(wèi)生消毒；6、管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、天臺(tái)、文體活動(dòng)區(qū)域等共用場(chǎng)地，無(wú)目視無(wú)雜物；7、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備保持清潔；8、及時(shí)清理公共場(chǎng)地、道路的積雪、積水；9、地下車庫(kù)及車庫(kù)內(nèi)相關(guān)設(shè)施定期及時(shí)保潔，地面、墻面干凈衛(wèi)生，空氣流通；10、窨井、下水道和化糞池每2月清掏疏通不少于1次，保持暢通；11、防治鼠害、蒼蠅蚊蟲等有計(jì)劃，有措施，有記錄；噴灑蒼蠅蚊蟲殺蟲劑6-9每月不少于2次，其他月度每月不少于1次；噴灑殺蟲劑應(yīng)及時(shí)告知小區(qū)業(yè)主，注意安全防范；12、水景定期清潔，水面無(wú)明顯漂浮物，水體干凈無(wú)臭味。綠化養(yǎng)護(hù)管理1、綠化養(yǎng)護(hù)人員配置合理，責(zé)任區(qū)域明確；不符合每次每項(xiàng)扣除200元2、制定并落實(shí)綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，提前做好防旱、防澇、防大風(fēng)和防凍工作；3、綠化圖紙、苗木清單等資料齊全，苗木移植、補(bǔ)植記錄完善；4、醒目處設(shè)置愛(ài)護(hù)綠化提示標(biāo)志，重點(diǎn)樹(shù)木品種實(shí)行標(biāo)牌管理；5、及時(shí)組織澆灌、施肥、松土和噴藥，有針對(duì)性及時(shí)滅治病蟲害，每年噴灑農(nóng)藥不少于4次，喬木每年適時(shí)松土、施肥不少于2次。喬灌木枯死、損失及時(shí)補(bǔ)植。6、綠化作業(yè)安全防護(hù)措施得當(dāng)；7、各類喬、灌、草等植物長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)折損，斑禿現(xiàn)象；枯死損失率不超過(guò)1%；8、綠地?zé)o破壞、踐踏、占用現(xiàn)象，樹(shù)木無(wú)懸掛物及晾曬物品。9、月度考核低于85分的；考核表見(jiàn)附件3每低一分扣除500元六、服務(wù)創(chuàng)新服務(wù)創(chuàng)新1、建立并運(yùn)行計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)，運(yùn)用社區(qū)網(wǎng)絡(luò)、智能技術(shù)等信息化手段及其最新科技成果開(kāi)展管理服務(wù)工作；不符合每次每項(xiàng)扣除100元2、建立并運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量管理控制系統(tǒng)，運(yùn)用先進(jìn)管理工具實(shí)施物業(yè)服務(wù)全過(guò)程管控；3、制定并實(shí)施節(jié)能減排計(jì)劃和方案，運(yùn)用技術(shù)改造和管理創(chuàng)新等手段節(jié)約公用能源資源消耗，減少污染物排放；4、建立并推行新型服務(wù)模式，通過(guò)提供物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)和住戶生活配套服務(wù)等方式，滿足業(yè)主的個(gè)性化需求。七、其他1、乙方服務(wù)被政府主管部門檢查通報(bào)批評(píng)的每次扣除1000元1、乙方服務(wù)被政府部門通報(bào)表?yè)P(yáng)的2、乙方服務(wù)良好獲得業(yè)主一致好評(píng)的3、乙方服務(wù)過(guò)程中避免小區(qū)業(yè)主公共利益受到侵害的4、乙方人員為保護(hù)小區(qū)業(yè)主利益視情況給予獎(jiǎng)勵(lì)備注：每扣除500元等于相應(yīng)扣除1分，滿分為100分，低于85分為不合格。

園林綠地養(yǎng)護(hù)管理考核細(xì)則考核內(nèi)容綠地養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)評(píng)

分

標(biāo)

準(zhǔn)修

剪（20分）1.樹(shù)木適時(shí)修剪，保證樹(shù)形優(yōu)美，樹(shù)木抹芽、平茬、修枝、整形及時(shí)、準(zhǔn)確、合理。2.綠籬要平整、三面光，球冠植物要圓滑，無(wú)5cm以上徒長(zhǎng)枝。3.草坪修剪高度控制在8cm以下，及時(shí)清理修剪后留下的草屑、枝葉等。1.冬季喬木未進(jìn)行整形修剪的扣5分，修剪不及時(shí)、不達(dá)標(biāo)等扣3分。2.喬木萌條未及時(shí)清除的，5棵以下扣1分，5棵以上扣2分；3.綠籬修剪不及時(shí)有5cm以上徒長(zhǎng)枝，10米以內(nèi)扣1分，超過(guò)10米扣2分。修剪不達(dá)標(biāo)扣0.5分。4.草坪未及時(shí)修剪，生長(zhǎng)高度超過(guò)8cm的扣2分，修剪后草坪高度過(guò)低導(dǎo)致枯黃的扣1分。5.修剪后的草屑、枝葉沒(méi)有及時(shí)清理的，發(fā)現(xiàn)一處扣1分。灌水、排澇（15分）1.干旱時(shí)及時(shí)澆水并灌足灌透，洪澇時(shí)及時(shí)排放積水。2.及時(shí)噴水除塵，保持園林植物亮麗。3.在雨季應(yīng)采用開(kāi)溝、埋管、打孔等排水措施及時(shí)對(duì)綠地和樹(shù)池排澇，防止植物因澇致死。綠地和樹(shù)池內(nèi)積水不得超過(guò)24小時(shí)，宿根花卉種植地積水不得超過(guò)12小時(shí)。1.天氣連續(xù)干旱3日及以上未及時(shí)澆水扣2分，澆水未澆透扣1分。2.澆水人員操作不規(guī)范，如水車駕駛員兼顧澆水、綠地內(nèi)泥土被沖至路面等，發(fā)現(xiàn)1次扣1分。3.未及時(shí)噴水除塵，園林植物污濁的扣1分。4.未在限定時(shí)間內(nèi)排澇的扣2分。中耕除草（15分）新植樹(shù)每年春夏之間松土2次，其他樹(shù)木每年春夏之間松土1次，除雜草、修剪草坪原則上每周1次，綠籬修剪原則上每月1-2次，綠地內(nèi)無(wú)闊葉雜草。1.松土每缺一次扣1分。2.綠地內(nèi)有闊葉雜草清除不徹底的，發(fā)現(xiàn)一處有5平方米以下的扣1分，5平方米以上的扣2分，雜草基本未清除的扣5分。3.雜草清除后未及時(shí)隱埋或清運(yùn)的，每發(fā)現(xiàn)一次扣1分。施肥（10分）3.春夏季各施1次復(fù)合肥或碳銨，不得漏施、少施，喬木胸徑5cm以下，每株每次0．25公斤：胸徑5-10cm，每株每次0．5公斤：胸徑10cm以上，每株每次0．75公斤。1.未按規(guī)定施肥的扣2分，漏施、少施等扣1分。2.管養(yǎng)單位施肥應(yīng)做好相關(guān)影像記錄并保存，否則扣1分。病蟲害防治（15分）早春樹(shù)木發(fā)芽時(shí)對(duì)樹(shù)木噴灑一次藥劑預(yù)防病蟲害，冬季清除樹(shù)下枯枝落葉雜草并對(duì)樹(shù)干進(jìn)行涂白，生長(zhǎng)季節(jié)發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)防治。1.沒(méi)有噴灑藥劑預(yù)防病蟲害的，扣3分。2.發(fā)現(xiàn)病蟲害防治不及時(shí)，造成一處有5棵以下發(fā)病的每處扣除1分，5棵以上或成片發(fā)病的扣除2分。3.冬季未及時(shí)清除枯枝落葉的，發(fā)現(xiàn)一處扣1分；4.冬季未對(duì)樹(shù)干進(jìn)行涂白的扣3分，涂白不及時(shí)、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等扣2分。防護(hù)（10分）1.死亡的樹(shù)木要及時(shí)進(jìn)行清理和同品種、同規(guī)格補(bǔ)植，對(duì)因大風(fēng)、大雨刮倒的樹(shù)木要在風(fēng)雨停后24小時(shí)內(nèi)扶正、支撐并培土，對(duì)因雨水沖刷等原因造成土方被沖刷、塌陷的，3天之內(nèi)修繕完善。2.涂白均勻，上口平齊，高度距地面1.25m，整條道路涂白后上口應(yīng)保持在同一水平線上。3.做好綠地內(nèi)時(shí)令花卉的季節(jié)性更換和養(yǎng)護(hù)工作。1.樹(shù)木死亡沒(méi)有及時(shí)清理和適時(shí)補(bǔ)植的，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.5分，對(duì)未同品種、同規(guī)格進(jìn)行補(bǔ)植的，每發(fā)現(xiàn)1棵扣1分。2.樹(shù)木刮風(fēng)刮倒沒(méi)有按時(shí)扶正，培土、澆水和搭支架的，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.5分。3.綠地內(nèi)土方被沖刷、塌陷，或泥土外溢，沒(méi)有按時(shí)修繒完整的，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.5分。4.未及時(shí)涂白，或涂白不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，如上端口不整齊，樹(shù)根部周圍被涂白劑污染等，扣2分。5.綠地內(nèi)季節(jié)性花卉未及時(shí)更換的，1平方米扣1分，以此累計(jì)扣分。保潔、設(shè)施和秩序

(15分)1.綠地內(nèi)無(wú)塑膜、無(wú)紙屑、無(wú)果皮、無(wú)煙頭、無(wú)便跡、無(wú)雜物，綠地水面保持清潔，正常有養(yǎng)護(hù)保潔人員巡視。2.不得在綠地內(nèi)搭建任何建筑物、構(gòu)筑物或其他臨時(shí)設(shè)施。1.發(fā)現(xiàn)有塑膜、紙屑、果殼皮、煙頭、便跡、雜物的，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.5分。2.擅自在綠地內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時(shí)設(shè)施或沒(méi)有及時(shí)清除的，每發(fā)現(xiàn)一處扣5分。3.樹(shù)木花草被破壞的，每發(fā)現(xiàn)一處扣1分。備注：考評(píng)每季度進(jìn)行一次，滿分為100分。每扣1分扣除履約保證金500元。對(duì)服務(wù)單位的考核采取甲方定期檢查和不定期抽查的方式，甲方在檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，乙方現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)在考核表上簽字確認(rèn)，如若乙方管理人員不及時(shí)簽字或拒絕簽字確認(rèn)，甲方一律視為乙方默認(rèn)甲方的考核評(píng)分。考核甲方每季度組織不低于1次，如乙方連續(xù)2次考核不及格或者一個(gè)年度有3次考核不及格（考核得分在85分以下）則甲方可以與乙方解除合同，由此造成的一切損失均由乙方承擔(dān)。五、物業(yè)管理用房與小區(qū)公共收益的管理

1、本小區(qū)物業(yè)管理用房建筑面積為998.79平方米，位于1#樓101、102、104室、8#樓101室、小區(qū)門衛(wèi)室；小區(qū)物業(yè)管理用房歸小區(qū)全體業(yè)主共有，主要用于物業(yè)公司辦公、業(yè)主公共活動(dòng)室等。由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代為管理。如有空余房屋，可以以業(yè)主委員會(huì)名義對(duì)外出租。所得收益歸小區(qū)全體業(yè)主所有。2、利用小區(qū)公共場(chǎng)地、公共設(shè)施、房屋公共部位、人防車位等進(jìn)行出租、廣告宣傳，小區(qū)全體業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。所得的費(fèi)用，在扣除成本后一律歸小區(qū)全體業(yè)主所有。六、物業(yè)服務(wù)合同委托方

（以下簡(jiǎn)稱甲方）：住所地：聯(lián)系電話：電子郵箱：受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱乙方）：住所地：

聯(lián)系電話：

電子郵箱：

甲方通過(guò)（□招投標(biāo)，□協(xié)議選聘）方式將宿遷市恒大綠洲小區(qū)

（物業(yè)名稱，以下簡(jiǎn)稱本小區(qū)）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運(yùn)行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方代表本小區(qū)全體業(yè)主與乙方達(dá)成以下合同條款。

第一條

本合同所涉及的物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

住宅小區(qū)

座落位置：某某市某某園區(qū)某某大道27號(hào)

總占地面積約11.63萬(wàn)平方米；房屋總建筑面積

約31.7萬(wàn)

平方米，其中：住宅

約22.64萬(wàn)平方米，計(jì)

1883套；會(huì)所約5305平方米，物業(yè)管理用房998.79平方米，地下車庫(kù)約6.17萬(wàn)平方米（1995個(gè)車位，其中人防車位369個(gè)）第二條

委托管理服務(wù)期限：暫定1年，自20

年

月

日起至

年

月

日止。

掌上物業(yè)管理。合同期滿，如果乙方服務(wù)良好，經(jīng)雙方協(xié)商一致可以續(xù)簽合同。第三條

本合同簽訂后,乙方應(yīng)在本小區(qū)內(nèi)設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常管理工作，并按照合同要求委派有崗位資格要求的人員開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)工作。人員配置達(dá)到附件1的要求：第四條

甲方委托乙方物業(yè)服務(wù)范圍、內(nèi)容。乙方提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，其受益人為本小區(qū)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人：

物業(yè)服務(wù)公司提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，其受益人為本小區(qū)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人：

（一）包括但不限于本小區(qū)房屋樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、地下車庫(kù)等房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理(大中修、更新、改造等除外)；

（二）包括但不限于本小區(qū)公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供配電設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、安全設(shè)施、溝渠、池、井、標(biāo)示牌、公告欄、建筑小品、景觀水系、公共健身設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、圍墻等物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理(大中修、更新、改造等除外)；

（三）本小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，包括但不限于業(yè)主共用的公共走廊、樓梯、公共衛(wèi)生間、業(yè)主公共活動(dòng)室、公共車庫(kù)、車棚、房屋建筑物墻面等共用部位，區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、綠化帶、水景、籃球場(chǎng)等公共場(chǎng)所、雨、污水井、溝渠、文娛器材、建筑小品、信報(bào)箱、宣傳欄等公共設(shè)施的清潔衛(wèi)生及區(qū)內(nèi)垃圾的收集、清運(yùn)等。（業(yè)主專用部分清潔除外）（四）本小區(qū)公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；

（五）本小區(qū)安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監(jiān)控、區(qū)內(nèi)安全巡視、門崗執(zhí)勤、消控室值班、消防安全檢查、消防安全設(shè)施維修維護(hù)、保養(yǎng)、消防安全教育、消防安全演練、安全緊急情況處置等；（六）本小區(qū)內(nèi)及大門出入口交通和車輛停放秩序的管理；

（七）本小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用禁止性行為的管理；

（八）本小區(qū)業(yè)主裝修管理；

（九）本小區(qū)物業(yè)檔案資料的保管；

（十）本小區(qū)公共用水用電費(fèi)用的代收代繳；

（十一）本小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展及業(yè)主公共活動(dòng)室的日常管理；（十二）協(xié)助業(yè)主委員會(huì)做好其他本小區(qū)管理服務(wù)事項(xiàng)。乙方應(yīng)全權(quán)負(fù)責(zé)本小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作，不得將服務(wù)工作轉(zhuǎn)包、分包。經(jīng)甲方書面同意，乙方可以將物業(yè)服務(wù)部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)分包給專業(yè)公司進(jìn)行負(fù)責(zé)。但乙方須對(duì)分包的專項(xiàng)服務(wù)向甲方及全體業(yè)主負(fù)責(zé)。第五條

乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到本合同附件二所約定的目標(biāo)。第六條

物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用

本小區(qū)物業(yè)管理用房約998.79平方米，其中約569平方米（小區(qū)1號(hào)樓102室、8號(hào)樓101室），由乙方在合同期內(nèi)無(wú)償使用。乙方使用期間產(chǎn)生的水電、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，由乙方繳交。未經(jīng)甲方同意，乙方不得將上述房屋改變用途及借于他人使用。合同期滿乙方需將使用權(quán)歸還給甲方。其他物業(yè)管理服務(wù)用房的使用由甲方?jīng)Q定，乙方協(xié)助管理。

第七條

在委托物業(yè)管理階段，乙方根據(jù)下述約定，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.住宅：1.5元/月/平方米（不含電梯維護(hù)保養(yǎng)、檢測(cè)費(fèi)，公攤水電費(fèi)）。住宅業(yè)主房屋空置期間物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，按上述標(biāo)準(zhǔn)百分之七十收取。2.會(huì)所：3元/月/平方米（不含電梯維護(hù)保養(yǎng)、檢測(cè)費(fèi)，公攤水電費(fèi)）。3.地下車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)：30元/月/個(gè)（含車位清潔、設(shè)施日常維修、車庫(kù)公共水電能耗等費(fèi)用）。物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行包干制。由物業(yè)服務(wù)公司直接向房屋所有權(quán)人收取，每次收取最長(zhǎng)不得超過(guò)12個(gè)月的費(fèi)用。

第八條

本小區(qū)內(nèi)人防車位租金，地面車位租金，利用公共部位、公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)等收入歸甲方所有，其中公共經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由使用人直接向甲方繳納。甲方也可以委托乙方向業(yè)主或者使用人代為收取。具體由甲方根據(jù)實(shí)際決定。

第九條

本合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包含以下等方面的支出：1、乙方服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利等費(fèi)用；2、本小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；3、本小區(qū)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、本小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、本小區(qū)秩序維護(hù)費(fèi)用；6、乙方項(xiàng)目管理處辦公費(fèi)用；7、乙方物業(yè)服務(wù)工具材料費(fèi)用；8、本小區(qū)共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；10、本小區(qū)業(yè)主社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)；11、本小區(qū)公共用水用電費(fèi)用；12、乙方投入本小區(qū)服務(wù)使用的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；13、乙方物業(yè)服務(wù)人員服裝及勞保用品費(fèi)用；14、乙方企業(yè)管理費(fèi)用以及本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用；15、乙方因本小區(qū)收費(fèi)繳納的法定稅費(fèi)以及合理利潤(rùn)。16、甲方委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)乙方收取費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)產(chǎn)生的費(fèi)用。17、甲方委托第三方對(duì)乙方服務(wù)進(jìn)行業(yè)主滿意度調(diào)查產(chǎn)生的費(fèi)用。18、乙方因本小區(qū)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的其它費(fèi)用；物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新和改造費(fèi)用，由小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金支出的，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出。

第十條

財(cái)務(wù)審計(jì)及第三方滿意度調(diào)查。1、雙方約定每年度由甲方聘請(qǐng)財(cái)務(wù)審計(jì)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)乙方物業(yè)服務(wù)資金收支情況進(jìn)行審計(jì)，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，包含在乙方報(bào)價(jià)收取的服務(wù)費(fèi)用之中，由乙方支付。應(yīng)甲方要求進(jìn)行的非年度例行審計(jì)，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。2、雙方約定每年度由甲方聘請(qǐng)第三方對(duì)乙方物業(yè)服務(wù)進(jìn)行業(yè)主滿意度調(diào)查，聘請(qǐng)第三方的費(fèi)用，包含在乙方收取的服務(wù)費(fèi)用之中，由乙方支付。應(yīng)甲方要求進(jìn)行的非年度例行滿意度調(diào)查，聘請(qǐng)第三方的費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。3、上述費(fèi)用年度不超過(guò)人民幣伍萬(wàn)元，超過(guò)部分由甲方承擔(dān)。

第十一條

乙方派駐的本小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理為

，身份證號(hào)碼：

。未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自更換項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理不能勝任本項(xiàng)目管理工作的，乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起十五日內(nèi)，更換項(xiàng)目經(jīng)理。更換的項(xiàng)目經(jīng)理資格不得低于本合同的要求，并需征得甲方的同意方可上崗。第十二條

履約保證金1、本合同簽訂前乙方需向甲方繳納人民幣貳拾萬(wàn)元的履約保證金至甲方指定賬戶（戶名：宿遷市恒大綠洲小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，開(kāi)戶行：

，賬號(hào)：

）。2、乙方不繳納履約保證金，視為乙方違約，甲方將拒絕與其簽訂委托服務(wù)合同。3、乙方不能按期保質(zhì)保量完成合同約定內(nèi)容或單方中止合同，除承擔(dān)相關(guān)責(zé)任外，甲方有權(quán)沒(méi)收合同履約保證金；4、乙方同意甲方有權(quán)直接將履約保證金用于下列情況之一：（1）

因乙方過(guò)錯(cuò)，造成甲方或者小區(qū)業(yè)主房屋及資產(chǎn)等損失賠償；（2）因乙方不履行本合同義務(wù)，或履行本合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致甲方需要委托或者已經(jīng)委托第三人履行工作而產(chǎn)生的所有費(fèi)用。（3）甲方對(duì)乙方的考核扣款費(fèi)用乙方同意甲方直接從履約保證金中扣除。（4）甲方委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)乙方收取費(fèi)用進(jìn)行年度審計(jì)產(chǎn)生的費(fèi)用。（5）甲方委托第三方對(duì)乙方服務(wù)進(jìn)行業(yè)主滿意度調(diào)查產(chǎn)生的費(fèi)用。5、履約保證金不足以支付上述費(fèi)用時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)自支付費(fèi)用的不足部分。6、本合同至期限屆滿，或經(jīng)雙方協(xié)商一致，或出現(xiàn)法定事由，必須提前解除、終止本合同時(shí)，在本合同被解除、終止后30日內(nèi)，乙方憑本項(xiàng)目（甲方、乙方、新服務(wù)方）三房移交材料至甲方處辦理退付手續(xù)。如果乙方對(duì)服務(wù)缺陷不予更正，或不予甲方，新服務(wù)方辦理移交手續(xù)，甲方有權(quán)扣除履約保證金。

第十三條

乙方對(duì)本小區(qū)的共用設(shè)施、共用部位不得擅自占用和改變使用功能，如因管理需要占用和改變使用功能，須征得甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。

第十四條

利用本小區(qū)的共用設(shè)施、共用部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)或者設(shè)置廣告的，必須經(jīng)甲方同意方可實(shí)施。乙方應(yīng)協(xié)助甲方做好相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理，未經(jīng)甲方同意，乙方不得允許他人擅自利用本小區(qū)的共用設(shè)施、共用部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)或者設(shè)置廣告。

第十五條

物業(yè)服務(wù)檢查與考核對(duì)乙方服務(wù)的檢查和考核，甲方采取不定期抽查方式。1、甲方對(duì)乙方服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容不定期進(jìn)行抽查考核，發(fā)現(xiàn)乙方服務(wù)達(dá)不到本合同以及本合同附件要求的。按本合同及附件約定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核細(xì)則進(jìn)行扣款。扣款費(fèi)用直接從乙方交納的履約保證金中扣除。2、乙方服務(wù)過(guò)程中，小區(qū)業(yè)主及使用人有權(quán)對(duì)乙方的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主向甲方反映發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，經(jīng)甲方核實(shí)后納入甲方對(duì)乙方的檢查考核。第十五條

住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理本小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的使用按照國(guó)家、省、市有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。第十六條

物業(yè)移交本合同開(kāi)始前，乙方應(yīng)與甲方辦理接管移交手續(xù)，本物業(yè)服務(wù)合同期滿或者乙方中途退出的，乙方應(yīng)當(dāng)在合同解除十日內(nèi)，向甲方或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）業(yè)主名冊(cè)；（五）房屋勘測(cè)成果報(bào)告；（六）物業(yè)管理用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備資料；（七）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；（九）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料，預(yù)收的各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用交納記錄等資料；（十）物業(yè)管理所需要的其他資料。

第十七條

甲方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：1、依據(jù)國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，制定《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《小區(qū)管理公共制度》等文件，并在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主及使用人明示。2、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度，并檢查監(jiān)督、考評(píng)乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。3、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告。4、委托乙方負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)公共部位使用進(jìn)行監(jiān)督。5、審定乙方房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃。6、當(dāng)業(yè)主不按規(guī)定繳納應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，協(xié)助乙方催交。7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、社區(qū)文化活動(dòng)，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。8、擁有對(duì)乙方的服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)、要求乙方達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、制止乙方危害業(yè)主權(quán)益的行為、審定乙方重大管理措施等權(quán)利。

有權(quán)對(duì)乙方向業(yè)主及物業(yè)使用人提供的特約有償服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，并制止乙方亂收費(fèi)、不合理收費(fèi)等行為。9、有權(quán)根據(jù)物業(yè)委托服務(wù)合同的約定，對(duì)乙方物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)有不符合標(biāo)準(zhǔn)之處，有權(quán)要求乙方即時(shí)進(jìn)行整改。乙方未按要求及時(shí)進(jìn)行整改的，甲方有權(quán)委托第三方進(jìn)行整改，并加收20%管理費(fèi)，因此產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)；10、根據(jù)合同約定及考評(píng)結(jié)果從乙方交納的保證金中扣除乙方物業(yè)管理服務(wù)違約費(fèi)用。11、法規(guī)政策規(guī)定由甲方享有和承擔(dān)的其他權(quán)利和義務(wù)。

第十八條

乙方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的規(guī)定，做好本小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。在本小區(qū)內(nèi)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本小區(qū)的日常管理工作，按合同要求配置相關(guān)人員，保證各崗位人員均有相關(guān)專業(yè)的合格上崗證書及其證書的有效性。2、嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。乙方有權(quán)制訂各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理辦法、內(nèi)部規(guī)章制度，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在合同期內(nèi)盈虧自負(fù)，但不得損害甲方及業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。3、負(fù)責(zé)編制本小區(qū)房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備、綠化等年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)甲方審定后由乙方組織實(shí)施。4、有權(quán)依照法律法規(guī)、本合同和《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及相關(guān)文件，制定本小區(qū)物業(yè)管理制度，并有權(quán)對(duì)違反物業(yè)管理制度的行為進(jìn)