《草地估價規(guī)程》（報批稿）

1草地估價規(guī)程本文件規(guī)定了草地估價的總則、價格影響因素、2在草地均質(zhì)地域內(nèi)設(shè)定的，其草地類型、生境、利用方式及收益水平具有代表性的地具體某一宗草地在特定的利用方式下，針對一4.1.1替代原則4.1.2合理有效利用原則4.1.3預(yù)期收益原則4.1.4供需原則4.1.5貢獻原則4.1.6變動原則根據(jù)草地估價的特點，把握價格影響因素及價格變動規(guī)律3a)基準(zhǔn)地價評估報告：主要包括基準(zhǔn)地價工作報告、技術(shù)報告及資料整理分析報告。b)基準(zhǔn)地價圖：主要包括各用途草地基準(zhǔn)地價最終成果圖、樣草地宗地地價評估，按照GB/T28406況等，具體包括≥0℃積溫、降雨量、年平均氣溫、日照時數(shù)、水熱組合狀況、坡度、海拔高度、土壤草地基準(zhǔn)地價評估以縣(市、區(qū)、旗)級行政區(qū)為單位開展，必要的情況下也可以市(盟)級行政4a)收集和準(zhǔn)備草地基準(zhǔn)地價評估的基本資料；個；樣本總數(shù)不足30個的，宜進行全樣本調(diào)查；e)草地承包、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、作價出資(入股)等交易資料和草地收益資料中的價格指標(biāo)均6.4.2資料調(diào)查的內(nèi)容b)市場交易資料，包括草地承包、轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資(入股)等交易方式資料；e)其他資料，如草地權(quán)利資料、草地歷史地價資料、草業(yè)和畜牧業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的政策資料等。均質(zhì)地域為單位，評估并確定各級別(均質(zhì)地域)平均條件下于估價期日的平均價格水平。主要包括以b)草地權(quán)利年期：草地承包經(jīng)營權(quán)年期設(shè)定為30年，草地經(jīng)營權(quán)年期不得超過法定最高年期或5一致的原則劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價評a)投入產(chǎn)出及市場交易樣點的調(diào)查；d)根據(jù)所測算的樣點地價資料，計算各級別草地或均質(zhì)地域基準(zhǔn)6.8.1.2投入產(chǎn)出樣點和市場交易b)樣點資料的整理：6地經(jīng)營成本和效益進行歸類，當(dāng)樣點數(shù)量少于規(guī)定要求時需要進行樣點的補充b)樣點地價的年期修正不同年期的樣點地價資料要修正到基準(zhǔn)地價設(shè)定年期下的——第類用地第期地價修正到基準(zhǔn)地價估價——第類用地基準(zhǔn)地價估價期日草地交易平均價（或地價指數(shù)對不同時期發(fā)生的交易案例地價修正到基準(zhǔn)地價估價期日的地價， ——第期、第類宗地的實際成交地價。7所調(diào)查和計算出的樣點地價，要在工作底圖上繪制樣點地價分布圖。繪制要求b)測算有樣點地價定級單元的平均地價；樣點地價調(diào)查、計算與修正的方法見6.8.1.2～66.8.2.3測算有樣點地價定級單元的6.8.2.4選擇確定有樣點地價定級單86.8.2.5建立定級指數(shù)與定級單元地價多項式模型，建立定級指數(shù)與定級單元地價之間的定量關(guān)系模型。具體方法和步驟按照GB/T28406進利用地價關(guān)系模型（見6.8.2.5），計算所有定均值、加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)或眾數(shù)等方法測算并確定級別利用市場交易資料，按照市場比較法要求評估基準(zhǔn)地塊價格。具體評估過程按GB/T28406要求執(zhí)格；利用草地開發(fā)資料采用成本逼近法評估基準(zhǔn)地塊6.8.3.5確定基準(zhǔn)地塊價格及均質(zhì)地域?qū)Ω骶|(zhì)地域基準(zhǔn)地塊價格加以比較分析，以基準(zhǔn)地塊價格確定均質(zhì)地域基準(zhǔn)地9b)考慮草地宗地條件與草地級別條件之間的差異； （6） 通常為F?i/2,同時確定較優(yōu)條件下的地價水平；在一般水平與下限價格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅種地價水平下的因素修正系數(shù)，通過已有地價樣點檢驗、校核，編制各級別(或均質(zhì)地域)基準(zhǔn)地價修根據(jù)6.10.2確定的宗地地價影響因素體系，以各級別(或均質(zhì)地域)對應(yīng)基準(zhǔn)地價因素條件為一般條件，比一般條件好的分優(yōu)、較優(yōu)，比一般條件差的分較劣、劣，分因素進行質(zhì)地域)宗地地價影響因素指標(biāo)說明表。宗地地價影響因素指標(biāo)說明表按照附錄B中表B.10格式進行編a)基準(zhǔn)地價圖件成果的編制：基準(zhǔn)地價圖件采用2000國家大地坐標(biāo)系，圖面宜直觀反映不同級草地基準(zhǔn)地價成果編制與整理的具體要求可參見GB/a)確定估價項目基本事項和工作量；b)擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道；a)區(qū)域自然條件及社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r：收集待估草地所在的區(qū)域的自然條件及社會經(jīng)濟發(fā)展總根據(jù)估價目的、估價對象的具體情況，考慮所調(diào)查與收集到的資料狀況，按照GB/T28406和草地轉(zhuǎn)讓價格是指轉(zhuǎn)讓草地經(jīng)營權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)的價格。評估實踐中須根據(jù)有關(guān)法律及草地轉(zhuǎn)讓a)草地租賃最高年限不能超過c)草地租金可采用租賃案例比較、承包案例比較、收益還原法倒8.4草地作價出資(入股)價格評估a)草地作價出資(入股)價格評估，首先宜根據(jù)委托估價文件要求及估價對象具體情況，明確界草地抵押價格評估是指對將草地經(jīng)營權(quán)或承租經(jīng)營權(quán)作為抵押債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時對其價格b)草地抵押價格評估，可采用市場比較法、收益還原法、公示地價系數(shù)修正法進行評估。c)抵押價格評估過程中需要充分考慮并在評估報告中說明未來市場變化風(fēng)險和預(yù)期強制處分等算總收益時要考慮出欄率和牲畜生長期，收益和費用數(shù)據(jù)宜采用連續(xù)3年～5年的客觀平均元元元元m元座元施元元%元欄元設(shè)元草元鼠元治元元元元元元元元元元元元元元元%元%元元元元元