淺談兇宅買賣合同的效力問題

淺談兇宅買賣合同的效力問題近年來，因為各種經(jīng)濟，政策，輿論的因素刺激了二手房交易市場的繁榮，但與之而來的是各種房屋買賣糾紛。而由于立法的滯后性，這些問題往往不能依靠直接的法律法規(guī)給出解決方法，而只能通過法理的基本原則和《合同法》體現(xiàn)的一般精神去分析，并期待相關立法在實踐中不斷完善。本文以分析“兇宅”合同的效力為例，結(jié)合查找有關資料，來闡述自己的觀點。導入案例：孫某大學畢業(yè)后留在南京打拼數(shù)年終于攢夠買房的首付，準備購買住房。2011年3月，孫某看中了李某夫婦的二手房，雙方討價還價，達成一致意見后簽訂協(xié)議。后孫某支付了首付款，辦理了銀行貸款，買下了李某夫婦的房屋。孫某入住后不久得知半年以前該房屋內(nèi)曾有人自殺死亡，該房屋是周圍鄰居口中的“兇宅”。自己辛苦積攢下的錢買的是“兇宅”，孫某遂要求撤銷與李某夫婦簽訂的購房合同，但遭到李某夫婦的拒絕。故孫某訴至法院，要求與李某夫婦撤銷合同并賠償損失。在法庭審理過程中，合議庭對本案的處理有兩種意見。第一種意見：駁回原告的訴訟請求。理由：李某夫婦屬于爭議房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，具有出售房屋的合法所有權(quán)。爭議標的質(zhì)量合格，不存在任何已知的質(zhì)量瑕疵。房屋購買合同是在孫某自由意志下簽訂的，李某不存在欺騙、脅迫和乘人之危簽訂合同的情形，雙方簽訂的購房合同應該得到國家法律的保護。孫某僅以房子屬于“兇宅”為理由，要求撤銷雙方簽訂的購房合同，沒有相關法律依據(jù)，法律上并沒有禁止“兇宅”出售的規(guī)定。故不應得到法院支持。第二種意見：支持原告的訴訟請求，撤銷房屋買賣合同并賠償原告損失?！皟凑弊鳛榧芍M的一種表現(xiàn)形式，不是封建迷信，而是一種風俗習慣。被告隱瞞房內(nèi)有人非正常死亡這一事實，有違公序良俗原則。根據(jù)《民法通則》第七條規(guī)定：“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟計劃，擾亂社會經(jīng)濟秩序。”根據(jù)我國傳統(tǒng)的民間風俗習慣和日常生活經(jīng)驗法則判斷，房屋內(nèi)有人非正常死亡這一事實必然對購房者的心理帶來負面影響，既妨礙其正常居住使用，又會貶損房屋價值。被告隱瞞房內(nèi)有人自殺死亡的事實，違反了誠實信用原則?！逗贤ā返诹鶙l規(guī)定：“當事人行使權(quán)利、履行義務應當遵循誠信實用原則”。對于影響合同是否訂立和履行的重大事件，賣方有告知義務，如果刻意隱瞞，則構(gòu)成了欺詐?！逗贤ā返谖迨臈l第二款規(guī)定：“一方采用欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。”所以，被告故意隱瞞“兇宅”事實構(gòu)成欺詐，原告在違背真實意思的情況下簽訂了房屋買賣合同后，自知道或應當知道一年內(nèi)可以要求法院撤銷房屋買賣合同并要求被告賠償損失。正文：通過查閱相關資料，人們通常給兇宅下這樣一個定義：所謂“兇宅”，一般是指曾經(jīng)在房子里發(fā)生過惡性殺人致人死亡案件或有非正常死亡（如自殺死亡、煤氣泄漏致人死亡等）現(xiàn)象發(fā)生。對于年老者逝世者，一般認為這是一種正常的自然現(xiàn)象，該房一般不被認為是“兇宅”。我國目前的合同法中并沒有明文規(guī)定兇宅買賣合同的效力，因而只能從法理上去分析。我們知道，法理規(guī)定了公序良俗原則，那這里的“兇宅”應理解為一種風俗習慣還是封建迷信？我們可以簡單地分析這兩個概念，所謂“封建迷信”是封建思想和迷信思想兩個概念的省略，專指人們相信抽簽、打卦鬼神的思想和行為，意思是具有封建性質(zhì)的迷信活動。封建迷信是原始人類殘留下來的一種落后愚昧的盲目信仰，也是統(tǒng)治階級愚弄下層民眾的手段。它利用人們對于死亡的恐懼、對生存的渴望，突出一些無因果聯(lián)系的生命過程，以致在無知和神秘的迷信氛圍中，恐懼壓倒堅強，邪惡戰(zhàn)勝正義。而“風俗習慣”是指在特定社會里個人或集體的傳統(tǒng)風尚、禮節(jié)、習性，是民眾長期生活實踐的產(chǎn)物，反映了特定社會民眾的生活習慣，它本身不為法律所禁止。忌諱是指因風俗習慣或個人理由等，對某些言語或舉動有所顧忌和避諱，積久成為禁忌。比如，回民不吃豬肉，不能倒著拿傘，吃飯的筷子不能立在碗里等，顯然這是一種風俗而不是迷信，這是需要忌諱的。因此，忌諱是一種民間習俗?！皟凑弊鳛榧芍M的一種表現(xiàn)形式，自然不是封建迷信，而是一種風俗習慣。所以得出結(jié)論：賣方向買方隱瞞“兇宅”，是違背了公序良俗這一原則的。這里我們將引入“可撤銷合同”這一概念，它實際包含了可變更合同和可撤銷合同，它是指合同雖已經(jīng)成立，但由于存在法定的可變更，可撤銷的因素，經(jīng)一方當事人請求，法院或者仲裁機構(gòu)確認后予以變更或撤銷的合同。合同在被變更后，當事人雙方的權(quán)利義務關系也隨之調(diào)整；合同在被撤消后，當事人之間的合同法律關系自始歸于消滅。應當注意的是，可撤銷合同在撤銷之前為有效合同，并且合同變更或撤銷應通過權(quán)利人主動行使相應權(quán)利實現(xiàn)。在實踐中可撤銷合同主要包括（1）重大誤解的合同，（2）顯失公平的合同，（3）乘人之危的合同。（4）以欺詐或脅迫手段訂立的合同。《合同法》第６條規(guī)定“當事人行使權(quán)利、履行義務應當遵循誠信實用原則”。對于影響合同是否訂立和履行的重大事件，賣主有告知義務，如果刻意隱瞞，則構(gòu)成了欺詐。一般人都會認為，在房屋中發(fā)生自殺、他殺或其他類似重大事件，該房將被視為‘不祥之地’，對居住人的情緒、感情、思維、意識等精神活動必然產(chǎn)生障礙，不可避免地會使居住人心理上產(chǎn)生恐懼、焦慮、沮喪、抑郁等不良情感，致使居住人精神痛苦，從而實際影響了房屋的實際使用價值。再進一步看，如果合同繼續(xù)履行，將對買主顯失公平。因為房屋買賣合同所約定的房屋價格是按照“非兇宅”的行情簽訂的，在價格上并沒有顯著低于市場價?！皟凑彪m然在實物形態(tài)上沒有受損，但是按照日常觀念和風俗習慣，其房價應顯著低于同類房屋的市場價格。因而“兇宅”買賣合同應為可撤銷合同，那權(quán)利人如本案中的孫某，應如何行使自己的權(quán)利？參考《合同法》第５４條規(guī)定：下列合同當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷，（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯示公平的。一方以欺詐，脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。即孫某可以主張合同有效，但出賣人應當降低房屋的交易價格以顯示公平。也可主張無效，此時買房人應當將房屋歸還給出賣人，出賣人有義務返還購房款及利息。這樣的規(guī)定充分體現(xiàn)了當事人意思自治的原則。通過上述分析，我們分析出可撤銷合同是相對無效的。我們應進一步區(qū)分可撤銷合同和無效合同的區(qū)別，主要在于可撤銷合同因意思表示不真實引起，法律允許當事人自己決定是否主張變更或撤銷；而無效合同是違反法律強制性規(guī)定或者社會公共利益而導致，其行為具有明顯的違法性，法院可以依職權(quán)主動宣告