麥哲森-云南人德地產(chǎn)白塔路項目物業(yè)發(fā)展報告

云南人德地產(chǎn)白塔路項目物業(yè)發(fā)展報告2010年2

與之前諸多策劃報告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是麥哲森基于對白塔路項目的理解，而作出的相關(guān)分析和切實可行的操作構(gòu)想。因為實際操作，對于麥哲森來說，是非常容易的事情，如果此次的構(gòu)想概念合適貴司，相信我們的延展方案將會更精彩`````````打造未來50年內(nèi)昆明精神文明地標(biāo)昆明乃至云南地標(biāo)項目地標(biāo)的形成高端商業(yè)百貨鉑金五星酒店頂級城市豪宅項目的思考項目的成功取決：項目成功的保證商業(yè)規(guī)劃合理商業(yè)業(yè)態(tài)精準(zhǔn)頂級酒店成功引入物業(yè)成功銷售?面對如此多的目標(biāo)我們該如何實現(xiàn)……………項目利潤最大化項目資金快速回籠

人德地產(chǎn)品牌形象業(yè)態(tài)布局控制風(fēng)險最小烽火連天，硝煙彌漫的昆明，我們?nèi)绾螒?yīng)對？高端公寓、公館優(yōu)秀專業(yè)團(tuán)隊酒店產(chǎn)權(quán)式公寓可售高端物業(yè)如何實現(xiàn)物業(yè)利潤最大化白塔路項目物業(yè)發(fā)展報告?20100405謹(jǐn)呈:人德地產(chǎn)委托方：云南人德地產(chǎn)報告方：麥哲森地產(chǎn)機(jī)構(gòu)密級：

機(jī)密時間：2010年08月27日項目功能定位以頂極奢侈品、國際超五星酒店、CEO公館、空中別墅為一體的鉆石商務(wù)區(qū)。8概念定位在地位的頂尖，前所未有，只因超越所有！9案名：白塔壹品核心推廣語：為巔峰人士締造的貴族領(lǐng)地10CEO+奢侈品案名：白塔壹號核心推廣語：巔峰人士的攻城略地11東：白塔路主干道北：櫻花假日酒店西：市政府南：綠洲大酒店基地四至區(qū)域價值奠定項目發(fā)展的基石！地塊基地研究三面臨路地形方正，利于規(guī)劃！地塊臨東風(fēng)東路被櫻花酒店遮擋20層以上具招示面臨白塔路具很強(qiáng)招示性。車流量大，人流量小臨尚義街，人流量相對車流量大141、用地面積：約37畝2、容積率：6.0以上3、綠地率：≥30——規(guī)模適中，便于整體運(yùn)作——指標(biāo)較高，需平衡好體量和品質(zhì)的關(guān)系——覆蓋率較低，適合綜合性項目開發(fā)基地規(guī)劃條件基地規(guī)模適中。若轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)，應(yīng)為商業(yè)用地與住宅用地，參照昆明市片區(qū)控規(guī)開發(fā)?？蛇M(jìn)行綜合性開發(fā)。4、樓面地價2998元——突破周邊商業(yè)樓面地價5、地塊臨白塔路、尚義街——最大化利用臨街商業(yè)價值，實現(xiàn)利潤最大化從此，崛起白塔路商圈！居中心繁華，占城市要塞昆明的另一個南屏商圈，匯集一城之脈！定制城市封面，領(lǐng)先常規(guī)項目引導(dǎo)人群仰慕，鑄就城市豪宅標(biāo)簽以市區(qū)核心商團(tuán)的定位思路，集合“高端購物中心”、“時尚街區(qū)”“個性公寓”“城市豪宅”功能為一體，打造一個公眾的、開放的城市多元中心。思路決定出路，打破常規(guī)高起點規(guī)劃是發(fā)展方向！19項目規(guī)劃定位立意城市核心多元之城金格百貨（40000㎡）45F35x3560F35x35下沉式廣場小廣場小廣場地下-1F~5F地下-1F~5F規(guī)劃說明：為實現(xiàn)臨街商業(yè)價值最大化，沿白塔路、尚義街布置三棟商業(yè)綜合體；同時沿金格百貨外圍形成一拖二聯(lián)排商業(yè)街區(qū)。內(nèi)側(cè)布置兩棟超高層建筑，突出居住空間私密性。以金格百貨為巨頭，牽動整片商業(yè)氛圍臨街小廣場、中央下沉式廣場合理引導(dǎo)人流，帶動地下商業(yè)價值。金格百貨街區(qū)，形成鉆石鋪王。金格百貨（40000㎡）45F35x3560F35x35下沉式廣場規(guī)劃說明：除金格百貨回遷部分，其他商業(yè)布局為一通三聯(lián)排+獨棟街墅組合，貫穿金格商業(yè)街區(qū)，通過入口小廣場和中央下沉式廣場導(dǎo)入人流。小廣場小廣場將金格街區(qū)延伸至臨尚義街片區(qū)。形成以金格百貨牽動的鉆石街區(qū)。商業(yè)體量過小，單體面積過大，商氣不易聚合。金格百貨（40000㎡）45F35x3560F35x35下沉式廣場規(guī)劃說明：沿白塔路、尚義街布置三棟商業(yè)綜合體；同時沿金格百貨外圍形成一拖二聯(lián)排商業(yè)街區(qū)；地塊核心區(qū)域環(huán)型布置一拖二時尚街區(qū)，通過街區(qū)將各商業(yè)體串聯(lián)，形成分而不獨的商業(yè)整體。內(nèi)側(cè)布置兩棟超高層建筑，突出居住空間私密性。將金格街區(qū)延伸至內(nèi)部，形成環(huán)形商業(yè)街區(qū)。最大化體現(xiàn)街區(qū)商業(yè)價值！通過街區(qū)將各商業(yè)體進(jìn)行聯(lián)通，有效聚合商氣。下沉式廣場負(fù)一層打造名品展示中心，吸引人氣。價格策略選取可比項目進(jìn)行價格測算項目名稱市場均價比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價權(quán)重權(quán)重均價區(qū)域點評空間均價150001.051575017%2615一環(huán)內(nèi)百年順城160000.981568017%2603市中心濱江俊園95001.61520017%25231.5環(huán)翠湖太龍公館185000.941739017%2887翠湖香樟俊園93001.51395017%23161.5環(huán)上東城130001.031339017%2223一環(huán)內(nèi)比準(zhǔn)基價15166項目比準(zhǔn)優(yōu)勢：環(huán)?？萍?、城市中心、配套資源、行政中心按照市場價格走勢，預(yù)判價格升幅昆明整體市場均價2007年2008年2009年2010年7月均價（元）4301469552446594均價增長率（%）——9.16%11.69%25.74%均價增長率參考昆明近上來價格的平均遞增比率20%左右，項目60%的單位升值計算，則：P=15166(1+20%*60%)=16303取整為：17000元/㎡方案一銷售產(chǎn)值模擬25類型產(chǎn)品建筑面積銷售均價銷售產(chǎn)值備注地下車位負(fù)二負(fù)三1700200000340001700為車位數(shù)量集中商業(yè)體負(fù)一F2000060000120000

1F417412000050085

2F41747800032555

3F41744500018782

4F41742800011687

5F4174200008348

街鋪1F、2F416010000041600

商業(yè)合計

45029

317057

住宅酒店183752000036750

公寓551251800099225含1500元裝修豪宅5267523000121153

住宅合計12617561000257128

總計171204

574184

26類別項目單價數(shù)量總額（萬元）成本土地費用299814798544366契稅

01331建安工程費300025365476096基礎(chǔ)及配套設(shè)施費1502536543805裝修費用1500551258269合計

133867收入銷售收入

574184營銷費用574184011484銷售稅費574184031752土地增值稅5741845‰2871項目總成本

171705利潤率總利潤

402479所得稅4024790100620凈利潤

301860總投資利潤率

301%成本利潤率

234%凈利潤率

52.57%方案一經(jīng)濟(jì)測算27類型產(chǎn)品建筑面積銷售均價銷售產(chǎn)值備注地下車位負(fù)二負(fù)三1700200000340001700為車位數(shù)量集中商業(yè)體負(fù)一F2000060000120000

商業(yè)街區(qū)107338000085860

街鋪1F、2F416010000041600

商業(yè)合計

34893

281460

住宅酒店183752000036750

公寓551251800099225含1500元裝修豪宅5267523000121153

住宅合計12617561000257128

總計161068

538588

方案二銷售產(chǎn)值模擬28類別項目單價數(shù)量總額（萬元）成本土地費用299814798544366契稅

3%1331建安工程費300024351873055基礎(chǔ)及配套設(shè)施費1502435183653裝修費用1500551258269合計

130674收入銷售收入

538588營銷費用5385882%10772銷售稅費5385885.53%29784土地增值稅5385885‰2693利潤率項目總成本

165654總利潤

372934所得稅37293425%93234凈利潤

279701總投資利潤率

285%成本利潤率

225%凈利潤率

51.93%方案二經(jīng)濟(jì)測算29類型產(chǎn)品建筑面積銷售均價銷售產(chǎn)值備注商業(yè)地下車位1700200000340001700為車位數(shù)量負(fù)一F2000060000120000

1F380712000045683

2F38077800029694

3F38074500017131

4F38072800010659

5F3807200007614

街鋪1F、2F496010000049600

圓型街區(qū)1F、2F16088000012861

商業(yè)合計

45602

327244

住宅酒店183752000036750

公寓551251800099225含1500元裝修豪宅5267523000121153

住宅合計12617561000257128

總計231777

584371

方案三銷售產(chǎn)值模擬30類別項目單價數(shù)量總額（萬元）成本土地費用299814798544366契稅

01331建安工程費300025422776268基礎(chǔ)及配套設(shè)施費1502542273813裝修費用1500551258269合計

134047收入銷售收入

584371營銷費用5843712%11687銷售稅費5843715.53%32316土地增值稅5843715‰2922利潤率項目總成本

172704總利潤

411668所得稅41166825%102917凈利潤

308751總投資利潤率

307%成本利潤率

238%凈利潤率

52.83%方案三經(jīng)濟(jì)測算31深圳Cocopark經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積:30800平方米

總建筑面積：85000平方米

樓層：地下2層；地上3層項目定位：以青年族群為概念的中國大陸首個城市中心購物公園項目亮點A:6000平方米下沉式露天廣場B:12條折疊式內(nèi)街，各有兩個出入口C：大自然陽光中庭323334負(fù)一層平面圖6000㎡全開敞開露天廣場，以露天廣場為核心全方位分配商業(yè)資源。負(fù)一層與深圳地鐵一號線相通，并引入唯一主力店——吉之島。吉之島主力店在項目整個設(shè)計理念中，負(fù)一層是豎向交流中心是組織人流豎向流動的原點與節(jié)點，是最核心區(qū)域35利用交叉路口的圓型建筑，36青島寶龍城市廣場項目概況：占地面積：319808平方米總建筑面積：750000平方米建筑密度：48%綠化率：30%容積率：2.34項目定位：中國大陸首個75萬平方米主題游樂式購物公園開發(fā)模塊構(gòu)成：一座五星級酒店、兩座酒店式公寓，以5萬平方米大型室內(nèi)主題游樂園為中心，40多萬平方米購物中心分成四大主力店板塊共同組成。373839404142廣州北亭廣場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

用地面積：77000平方米

總建筑面積：12萬方

建筑密度：41.5%

容積率：1.17項目定位：廣州首家文化娛樂MALL。開發(fā)難點：項目位于廣州大學(xué)城核心區(qū)域，若僅依托學(xué)生市場為定位基

礎(chǔ)，那么兩個假期空檔會對經(jīng)營戶帶來較大影響。而且12萬

方商業(yè)專屬大學(xué)城，體量過剩。開發(fā)對策：借助大學(xué)城內(nèi)的博物館、科學(xué)中心、文化藝術(shù)中心作為獨特

的人文景觀，可帶動旅游效應(yīng)。以清靜文雅的購物、娛樂、

特色休閑場所吸引收入和素質(zhì)較高的人士，輻射到周邊地區(qū)，

形成一個理想的購物場所。434445464748項目物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品外立面建議49造型統(tǒng)一、簡潔、輪廊分明，給人以鮮明而強(qiáng)烈的印象；強(qiáng)化縱向立體感，體現(xiàn)品質(zhì)及品牌形象；以虛為主、虛多實少的處理手法；通過建筑外立面凹凸關(guān)系的處理加強(qiáng)光影變化，增強(qiáng)建筑物

的體積感，豐富立面的效果；基本色冷色配以輔助色暖色，冷暖色協(xié)調(diào)搭配；考慮建筑造型要素質(zhì)量輕重感的處理關(guān)系；濃淡、質(zhì)感的粗細(xì)輕重等作有規(guī)律的增減，以造成統(tǒng)一和諧的韻律感。曼哈頓東22街大廈1990年的Sequoia1994年雕塑家愷撒的名怍《大拇指》2001年：EDF辦公樓，165米高開發(fā)商：HinesInterestsLtdPartnership

形成有機(jī)商業(yè)體系：將裙樓商業(yè)空間與地下負(fù)一層商業(yè)空間有機(jī)結(jié)合，通過增設(shè)天井、下沉式廣場、上下中庭、露天空間等將負(fù)一層變?yōu)橐粚?。下沉式廣場立體交通設(shè)置多層商業(yè)裙房，借助坡道，空中連廊等豎向交通空間銜接不同商業(yè)樓層，模糊處理商業(yè)樓層之間的高差變化，減弱樓層差別對商業(yè)活力的負(fù)面影響。運(yùn)用建筑設(shè)計手段盡可能使商業(yè)價值最大化。注：因地塊為商業(yè)用地性質(zhì)，所以“住宅”需按“寫字樓”報規(guī)。

所以外立面按寫字樓要求，不能做飄窗、凸陽臺；可通過做凹陽臺計半面積。SOHO公寓戶型配比戶型建議面積(㎡)面積比例戶型附加一房一廚一衛(wèi)35-4020%凸窗、轉(zhuǎn)角窗一房一廳一廚一衛(wèi)40—5045%帶單陽臺、凸窗、轉(zhuǎn)角窗兩房兩廳一廚一衛(wèi)55—7535%帶雙陽臺、凸窗、轉(zhuǎn)角窗、可變空間戶型建議面積(㎡)面積比例戶型附加兩房兩廳一廚一衛(wèi)75—9020%帶雙陽臺、凸窗轉(zhuǎn)角窗、入戶花園三房兩廳一廚雙衛(wèi)120—15040%四房兩廳一廚雙衛(wèi)160—18015%五房兩廳一廚雙衛(wèi)220—24010%帶泳池、帶雙陽臺、凸窗、入戶花園3#豪宅戶型配比建筑面積122㎡招商模式延展商業(yè)各業(yè)態(tài)商家主力店招商先行提升商氣與其他經(jīng)紀(jì)代理廣泛合作投資和經(jīng)營客戶兩頭牽線代客招租不向投資人收傭豪宅、行政公寓服務(wù)商前期國際品牌服務(wù)商顧問介入規(guī)劃銷售前確定與品牌服務(wù)商合作模式（管理/顧問）銷售階段品牌服務(wù)商現(xiàn)場管理示范可合作經(jīng)營本地高端物業(yè)服務(wù)品牌招商行動措施項目推介針對性舉辦項目推介會和上門推介項目，向代理商、中介機(jī)構(gòu)介紹項目，溝通市場信息。行動營銷建立內(nèi)部激勵機(jī)制，招商部工作人員積極主動通過各種方式拓展客戶渠道。深化工作及時跟蹤商用物業(yè)市場行情和周邊項目成交狀況，了解各項目間的優(yōu)劣，分析意向客戶需求，為客戶選址提供全面服務(wù)。全員營銷制定甲方內(nèi)部員工內(nèi)部認(rèn)購及客戶介紹獎勵方案，通過與人德地產(chǎn)合作，在企業(yè)內(nèi)部推出為“白塔一號”找鄰居的活動?？蛻舸鹬x組織舉辦客戶答謝活動，邀請已經(jīng)成交的客戶和相關(guān)代理機(jī)構(gòu)出席，營造項目熱租、入住客戶品質(zhì)優(yōu)良、與代理機(jī)構(gòu)合作愉快的市場形象，為項目在市場中制造新聞話題。廣告推廣盡量借助免費或低成本廣告渠道，特別是現(xiàn)場，廣泛長期推介本項目。65麥哲森強(qiáng)大的商家資源

麥哲森商業(yè)資料展示-餐飲部分（昆明500家餐飲的經(jīng)營戶資料庫）商戶姓名聯(lián)系人電話餐飲東方基田雅克郭如木樨丁菲爾餐飲張滇園5711188老東粥黃李總1388849049面包工坊潘下一烤萬著不走郭經(jīng)園餐廳孫經(jīng)千拉面李經(jīng)地淘沙寧總137084383931915餐廳汪柏思廖經(jīng)理2296570麥丹妮蘆經(jīng)島咖啡張經(jīng)理3642233毛哥老鴨湯林經(jīng)理4565297啡一品胡總7181919上水井果脯李排先生肖總3158698同仁靚菜館李經(jīng)帕羅帝面包陳總1388856669良木緣李經(jīng)/p>

麥哲森商業(yè)資料展示-服裝部分（700家服裝企業(yè)資料庫）久久佳先生品牌床上用小姐萊爾維思品牌服先生葉楓服裝公司3641733徐先生艾曼詩3619998宇瑩服飾8882888摩登小姐深圳連奴男先生艾維投資公司3128788小太先生貝因先生千童喜3533722卓思女小姐葉子3515763黑與白6298527歐曼3554198ODB小姐名先生JACKJONE小姐LES小姐紅奴男小姐DIV經(jīng)理浪漫一身6926802凱琦名先生旺族服飾6285364趙小姐DAIERNA黛爾先生一廉幽夢3525577陸先生褚老大羊毛先生GAIEE森森國際連鎖機(jī)先生名歌杭州安華服先生惠恩商貿(mào)公先生伊@美錦唯美時先生非凡服先生朵以5308125小靜先生奧斯先生

麥哲森商業(yè)資料展示-藥店、眼鏡、休閑、娛樂和社區(qū)商業(yè)部分（2300家相關(guān)信息）云南白藥大藥房張總福靈堂丁經(jīng)翔藥業(yè)阮經(jīng)明鑫江大藥房李經(jīng)理6718886東俊大藥房尹經(jīng)理5324294建之佳大藥房王南巔鋒藥業(yè)朱全眼鏡上官總島眼鏡洪益眼鏡吳經(jīng)礦珠寶金總5329448潤強(qiáng)珠寶殷伯利珠寶王主園頤竹李總3189672家家福超市邱總6437643游戲東東宋都撞球冷經(jīng)爾瑪臺球楊遠(yuǎn)臺球鐘士臺球張顏坊劉經(jīng)理4139699京都薇薇楊經(jīng)誼網(wǎng)吧秦總3627971胡潤造型張經(jīng)婷美體超經(jīng)國安杰瑪李經(jīng)業(yè)銀行范經(jīng)東方外國語學(xué)校付老奇化妝品李小市理想外國語學(xué)校王老師3189407名之成美發(fā)羅經(jīng)方玫瑰緣形象沙龍王主國工商銀行王總3228765招商銀行雷百麗鞋業(yè)鐘行前線洪顏堂陳小健身會所1330518322天浩運(yùn)動黃經(jīng)理6661773

麥哲森商業(yè)資料展示-企業(yè)寫字樓名單（91棟寫字樓中的2200個企業(yè)名單）客戶姓名公司名稱電話劉美玉生活新報昆明噢海廣告有限責(zé)任公司311533213888859979韓師云南嘉信實業(yè)公司3012625王小姐地產(chǎn)代理公司1568762681陳師安信證卷公司3115028陳小姐云南觀光假日旅行公司6517280顧師云南特希達(dá)科技公司3115159李師天訊集團(tuán)3111000尹師會滇建筑工程有限公司3145160

新肌膚美容中心5388187王師中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)公司3112618吳小姐云南遠(yuǎn)信科技有限責(zé)任公司8288226梅林云南安吉樂瑞投資公司315912715887150208呂老板克里提那里美容美師云南省通信產(chǎn)業(yè)服務(wù)公司5154888余師云南貝爾物資公司5112952蔣小姐貢潤祥公司5172878馬小姐大田有地產(chǎn)公司3178760王師自來水集團(tuán)公司3169156陳經(jīng)理詩麗堂美容美體4113855李總云南恒譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)公師邦洋航空公總昆明新南華集團(tuán)有限責(zé)任公司7264404

昆明制藥公司8319868黃小姐昆明萊美藥業(yè)有限責(zé)任公司3606086張師置信房地產(chǎn)開發(fā)公司7353187王師昆明榮亮圖文設(shè)計有限責(zé)任公師太平洋保險公司5196320范小姐昆明圖景建筑裝飾設(shè)計有限責(zé)任公司

3105914-801泰師昆明霍斯曼商貿(mào)有限公司4646520李師云南宏信金屬結(jié)構(gòu)有限公司817918815825269316付小姐云南力奧投資有限責(zé)任公司8031996唐師云南清潔能源科技有限責(zé)任公司5316518李師云南康美佳藥業(yè)有限責(zé)任公司8026294李師瑪氏食品中國有限公司5650402劉師昆明沃野檢測技術(shù)有限公司8327779郭師奧克勝手機(jī)云南營銷中/p>

三明鑫疆集團(tuán)8691665

云南馭領(lǐng)科技有限公司6151188

云南銀鵬實業(yè)集團(tuán)8113088李師杭州博萊雅化妝品有限公司136687761098036101沈師昆明曜尚商貿(mào)公師海誠教育8211773商務(wù)風(fēng)雜志社公司570528870借大勢，成大事！附件一：市場分析71全國政策環(huán)境金融、財政政策雙管齊下。加強(qiáng)供地管理。加大保障性住房供給。嚴(yán)控房貸全國嚴(yán)格控制房價過快上漲，保民生保障城中村改造昆明供地管理。規(guī)劃20不準(zhǔn)。40層，容積率13％以下輿論環(huán)境1、新一輪調(diào)控開始；2、市場出現(xiàn)觀望情緒，交易量大幅下降，一線二線均價下滑；3、恒大全國性降價，萬科不統(tǒng)一定價。昆明市場環(huán)境住宅寫字樓商業(yè)車位1、項目片區(qū)目前沒有大規(guī)模開發(fā)項目；2、住宅是必需品，也是大家熟悉的投資產(chǎn)品；3、精裝修昆明住宅開發(fā)的趨勢，是提升物業(yè)附加值的新的利潤增長點。相當(dāng)長的時間內(nèi)需求是無限大1、寫字樓再現(xiàn)上世紀(jì)90年代末期井噴；2、目前高端寫字樓租售情況都比較好；3、預(yù)計未來3年內(nèi)將有150萬方寫字樓供應(yīng)。未來競爭異常激烈1、項目片區(qū)商業(yè)氛圍比較差；2、大家熟悉的投資產(chǎn)品，物業(yè)升值空間巨大。一鋪養(yǎng)三代的思想根深蒂固；3、336個城中村的改造，未來預(yù)計800萬方的供應(yīng)量。未來競爭異常激烈1、租售比長期失調(diào)；2、目前一環(huán)內(nèi)車位供不應(yīng)求市場前景較好特征一：“緊”——政策頻出，市場到處彌漫緊迫氣息。特征二：“等”——消費者觀望勢態(tài)嚴(yán)重，開發(fā)商也在相互對照擇機(jī)入市。特征三：“變”——市場主體趨變，“投資”讓位“自住”整體特征：量變引發(fā)質(zhì)變，住宅帶動整體。2010年樓市運(yùn)行特征2010年上半年樓市回顧——一季度穩(wěn)健上升，二季度后繼乏力關(guān)鍵詞：全國

復(fù)蘇

調(diào)控

投資方向主要原因:受相關(guān)政策影響市場觀望態(tài)勢顯現(xiàn)；積累已久的剛性需求釋放帶動市場回暖，吸引大量投資客入市；宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)好，逐步復(fù)蘇；新增土地購置及開發(fā)面積繼續(xù)減少，供應(yīng)量增加，捂地現(xiàn)象嚴(yán)重。投資模式改變，不再由單一的住宅投資壟斷投資資金，辦公、商業(yè)成為新的投資熱點。地產(chǎn)新的調(diào)控政策已經(jīng)頒布實施近百日，隨著調(diào)控政策的逐步落實，房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化。自住性需求者持幣觀望，部分投機(jī)者遠(yuǎn)離或撤出房地產(chǎn)市場，一線城市商品房銷售量大幅下降，開發(fā)商堅持一段時間后開始打折促銷，二手房價出現(xiàn)回落，并向新建房市場蔓延，其房價開始松動。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)已經(jīng)反映出市場的變化，1—6月份，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比4月份縮小1.4個百分點，環(huán)比下降0.1%，出現(xiàn)了近15個月來全國房價環(huán)比漲幅首次由漲轉(zhuǎn)降的情況?！?010年一季度昆明樓市回顧】關(guān)鍵詞：供應(yīng)小高層、多層稀缺

昆明市2010年上半年共開盤35次，其中一月分開盤最多達(dá)12次，二、三月份正處于春節(jié)長假期間，購房者的購房積極性大大下降，外地購房者張羅著回家，本地購房者也想將年前的觀望情緒維持到年后。四月份，各大開發(fā)商看準(zhǔn)春節(jié)期間商品房供應(yīng)量少，需求得不到釋放這一機(jī)會點，選擇在四月上市。四月份房地產(chǎn)新政，給開發(fā)商帶來恐慌，因此一些新樓盤在五月爭相開盤。同時政府報規(guī)部門壓制報規(guī)通過數(shù)量，獲得預(yù)售證項目總量減少，市場供應(yīng)主要依靠年前已過規(guī)項目支撐。業(yè)態(tài)開盤數(shù)（次）面積段（㎡）價格（元/㎡）套數(shù)高層778-2774900-119002172小高層345-1252500-12000620多層520-2403700-16000540別墅378-4023200-14000115商業(yè)119-2408000-80000113車位112-13140000元/個500小計15——2500-800004060昆明市2010年一季度地產(chǎn)市場開盤供給注：同項目多業(yè)態(tài)同時開盤只記一次。土地供求分析——土地成交主要集中于呈貢板塊，占比53%，對于其他版塊的優(yōu)質(zhì)項目產(chǎn)生較大威脅，客戶競爭激烈；受2010年土地成交有所縮減，但大量城中村土地參與招拍掛程序，拖高了土地成交量。2010年上半年截止到7月，昆明共成交了58塊地塊，成交畝數(shù)達(dá)到3954.74畝。10年1月至10年7月成交土地中，商業(yè)兼居住28.78畝、商業(yè)金融222.14畝、批發(fā)零售8.939畝、居住630.17畝、工業(yè)2189.33畝、科研136.125、畝倉儲130.71昆明市共公示住宅和商業(yè)項目占整體土地出讓的52%，從整體上來看城市中心區(qū)版塊土地（二環(huán)內(nèi)）處于稀缺狀態(tài)?！?010年一季度昆明樓市回顧】全國重點城市二季度地價續(xù)漲房價恐再度上漲1）受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，第二季度全國105個城市居住地價環(huán)比增幅雖已下降1.24%，但地價總體水平仍同比增長9.29%，部分城市房價仍有一定上漲動力。中國土地勘測規(guī)劃院近期所做監(jiān)測得出如上結(jié)果。該院進(jìn)行的地價形勢分析與研究討論會還認(rèn)為，在后市預(yù)期轉(zhuǎn)低的同時，部分城市房價仍有一定上漲動力，近期個別城市土地流拍率較高，恐進(jìn)一步影響后市房地產(chǎn)供應(yīng)。2）另受國土資源部土地利用管理司的委托，中國土地勘測規(guī)劃院6月底至7月初還連續(xù)召開了各監(jiān)測區(qū)片地價形勢分析與研究討論會。會議稱，房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出積極變化。一方面，部分城市出讓地塊規(guī)劃容積率有所提高，既降低了房屋的單位土地成本，也反映出地方政府節(jié)約集約利用、“向空間要面積”的思路；另一方面，在目前態(tài)勢下，開發(fā)商的經(jīng)營策略更趨于走“穩(wěn)妥路線”，以往市場上“囤積土地”、“賭預(yù)期、賭升值”的“熱情”已有所下降。但會議分析指出，現(xiàn)行房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)量跌價滯態(tài)勢，但在后市預(yù)期轉(zhuǎn)低的同時，部分城市房價仍有一定上漲動力。而近期個別城市土地流拍率較高，可能對土地供應(yīng)計劃的完成造成一定壓力，對后市房地產(chǎn)供應(yīng)也會有所影響。78

國土部：征地補(bǔ)償將提高2至3成先安臵后拆遷

國土部：征地補(bǔ)償將提高2至3成先安臵后拆遷本報訊（記者吳鵬）昨日，國土資源部耕保司司長朱留華就《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》答記者問時表示，按照新標(biāo)準(zhǔn)，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將普遍提高，提高幅度平均為20%至30%。通知也是第一次提及征地拆遷補(bǔ)償問題。1)要求“征地須先安臵后拆遷”日前，國土資源部出臺了《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》該通知被認(rèn)為是繼2004年《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安臵制度的指導(dǎo)意見》后，國土部針對征地管理出臺的最為全面的一個文件。通知中強(qiáng)調(diào)，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、同地同價、征地須先安臵后拆遷、不得強(qiáng)行實施征地等內(nèi)容，引起社會關(guān)注。2)征地補(bǔ)償提高20%至30％朱留華說，征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)，指的是各地公布實施的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價?！皽y算方式更加合理，改變了以往，按被征耕地具體地塊的年產(chǎn)值，測算征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方式。”79項目名稱合金公寓項目圖示項目位置昆明吳井路與五金路交叉口往南100米開發(fā)商昆明捷思置業(yè)有限公司整合推廣優(yōu)勢時代總占地面積12328平方米建筑面積48284平方米物業(yè)類型公寓、SOHO、商業(yè)建筑類型高層住宅總戶數(shù)500車位250開盤時間未開盤入伙時間2011年銷售單價8000元/平米戶型面積區(qū)間35-87容積率2.94綠化率33.44%交付標(biāo)準(zhǔn)精裝銷售率未售交通狀況步行5分鐘內(nèi)可到達(dá)環(huán)城南路、吳井路；有26、31、52、57、78、107路公交可供選擇周邊環(huán)境拓東體育館、新華書店、昆明市博物館等，民航路小學(xué)、拓一小，拓二小直接針對昆十中、昆十二中、昆鐵三中。合金公寓是一環(huán)內(nèi)，為中年青量身定做的，小戶型公寓項目名稱中央麗城項目圖示項目位置西山區(qū)西昌路33號開發(fā)商云南隆基偉業(yè)置業(yè)有限公司整合推廣隆基偉業(yè)總占地面積119880平方米建筑面積42萬㎡物業(yè)類型復(fù)合地產(chǎn),花園洋房,酒店式公寓建筑類型高層住宅總戶數(shù)2500車位1300開盤時間2010－1－31入伙時間2010－6銷售單價11800元/平米戶型面積區(qū)間44.85-162.84平米容積率3.6綠化率36%交付標(biāo)準(zhǔn)住房毛坯房,公寓精裝銷售率93%，目前剩幾十套交通狀況項目