房地產估價1教材

房地產估價制作者：陳娟濃建筑工程學院第一章房地產和房地產估價房地產價格評估課程內容第二章房地產價格第三章市場比較法第四章收益法第五章成本估價法第六章假設開發(fā)法第七章土地價格評估第一章房地產和房地產估價第一節(jié)房地產的概念一、房地產的定義二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念三、房地產的實物、權益和區(qū)位四、房地產的存在形態(tài)五、房地產的其他名稱第二節(jié)房地產的特性與類型一、房地產的特性二、房地產的類型第三節(jié)

房地產估價的概述一、房地產估價的概念二、房地產估價的必要性

第一節(jié)房地產的概念一、房地產的定義：房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物和附帶的各種權益，包括：1.土地：地球的表面及其上下一定范圍內的空間；2.建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物；3.定著物：固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或雖然可以分離，但分離不經濟，或分離以后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物體。第一章房地產與房地產價格評估二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念（一）對土地的各種定義土地指陸地表面及其上下一定范圍內的空間。（二）房地產估價中的土地定義1.地表范圍：是指該宗土地在地表上的邊界所圍合成的區(qū)域。政府出讓土地使用權的地塊，其范圍通常是根據標有坐標點的建設用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門或土地管理部門，在地塊各轉點釘樁、埋設混凝土界樁或界石來確認，面積大小依水平投影面積計算。2.地面以上一定范圍內的空間：從該宗土地的地表邊界向上擴展到無限天空的空間。通常高度以飛機的飛行高度為限。3.地面以下一定范圍的空間：是指從地球表面的該宗土地的邊界向下呈椎形延伸到地心的空間。地下空間深度以人類能力所及為限。

從房地產估價的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內的空間。

地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的空間價值位置設計權利四至面積利用生熟地質環(huán)境形狀認識土地的層面（三）建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等（無門窗頂蓋等）。位置面積層數高度結構裝修用途產權成新設備、設施

（四）其他土地定著物土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離但這種分離是不經濟的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯減損。如：三、房地產的實物、權益和區(qū)位⒈實物：房地產看得見、摸得著的部分，如：結構、設備、裝修、外觀、土地的形狀、基礎設施完備程度。（有形的實體、實體質量、組合完成的功能）⒉權益：房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。所有權：法律規(guī)定的范圍內自由支配房地產并排除他人干涉的權利。使用權：對國家或農民集體所有的土地占有、使用、收益的權利租賃權：指支付租金從房屋所有人或土地使用權人那里獲得的占有、使用房地產的權利。抵押權：指債權人對債務人或者第三人不轉移占有而作為債權擔保的房地產，在債務人不履行債務時，就該房地產的變價款優(yōu)先受償的權利。典權：是指支付典價占有他人房地產而為使用、收益的權利。房地產各種權利是權益基礎受到其他房地產權利限制的房地產權利受到房地產權利意外的各種因素限制的房地產權利，如城市規(guī)劃對土地用途用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。房地產的額外利益或收益。注意建設用地使用權地役權：房屋所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人房地產，以提高自己的房地產效益的權利。如通行地役權、排水地役權、瞭望地役權等。（三）區(qū)位：指地球上某一事物與其它事物在空間方位和距離上的關系，除了位置，還包括可及性，與其它地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。在城市或區(qū)域中的地位等距離分為：空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區(qū)位不同，價值可能有很大的不同★在不同類型的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的⒈機器、設備、家具等有形資產，主要是實物的價值。⒉專利權，專有技術、著作權（版權）、商標專有權、專營權、商譽、有價證券（股票、債券）等無形資產，有的無實物，有的雖然有實物，但實物本身的好壞對價值影響不大，甚至可以忽略，所以，主要是權益的價值。⒊房地產，其實物和權益在價值的決定中都很重要。兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，價值可能有很大不同；反之，兩宗權益狀況相同的房地產，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。⒋區(qū)位對房地產價值的影響是獨有的，其它資產不受區(qū)位的影響。四、房地產的存在形態(tài)1.土地形態(tài)：是指一塊無建筑物的空地?；蛴薪ㄖ镏辉u估土地價值。（征收土地稅費、補交出讓金）①無視建筑物的存在②考慮建筑物的存在對土地的影響2.建筑物形態(tài)：雖然必須建在土地上，單獨看待建筑物。（火災保險評估）①無視土地的存在②考慮土地的存在對建筑物的影響3.房地形態(tài)：當實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價時也把它們作為一個整體來看待。從實物角度來看的現實中的房地產估價對象有下列幾種1.空地2.有建筑物的土地3.地上建筑物4.土地與建筑物的合成體5.在建工程6.未來狀況下的房地產(如預測)7.已經消失的房地產(如保險估價)8.房地產的局部10.包含有其他資產的房地產11.作為企業(yè)整體的一部分的房地產五、房地產的其他名稱

不動產、物業(yè)、realestate、realproperty

六、本課對房地產的用詞1.房地產：指土地、建筑物、也可指土地與建筑物合成體2.房地：專指土地與建筑物的合成體3.土地：僅指土地部分4.建筑物：僅指建筑物部分

第二節(jié)房地產的特性與類型一、房地產的特性1、不可移動性（自然地理位置固定性）：地區(qū)性市場2、獨一無二性（異質性）：不能實現完全競爭3、壽命長久性：土地具有不可毀滅性、使用權4、數量有限性：土地數量有限、獨占性5、用途多樣性：土地利用選擇順序6、相互影響性：經濟外部性7、易受限制性

（1）警察權：限制某些房地產的使用—城市規(guī)劃（2）征收權：為公共利益的需要給予補償后可強行取得單位和私人房產

（3）征稅權：房地產征稅

（4）充公權

8、大量投資性

9、難以變現性：變現能力弱、流動性差（分析影響變現能力的因素，見63頁）

10、保值增值性：總體趨勢看是波浪式上升。（分析房地產價格上漲的原因）香港全港房地產價格指數（香港大學）保值增值性：就是能保證投資一定時間后所抽回的資金，完全能夠買到當初的投資額可以買到的同等商品或服務。

房地產就具備這種特性，他可以保存其價值，甚至隨著時間的推移，價值會自然增加。增值原因：通貨膨脹、需求增加導致稀缺性增加、外部經濟、本身的投資改良。（一）、按用途劃分的類型1、居住房地產：普通住宅、高檔公寓、別墅等2、商業(yè)與辦公房地產：商鋪、寫字樓、賓館、餐飲與娛樂房地產，商務、行政辦公樓3、工業(yè)和倉儲房地產4、農業(yè)房地產：農場、林場、牧場等5、公益性房地產：汽車站、機場、醫(yī)院、學校等

6、特殊房地產：教堂、寺廟、墓地等7、混合房地產：兩種或兩種以上用途二、房地產的類型（二）、按開發(fā)程度來劃分的類型1、

生地：不具備市政基礎設施的土地2、

毛地：指具備一定的基礎設施但不完善的土地，未拆遷平整。3、

熟地：具備完善的市政基礎設施，如七通一平。能直接在其上進行房屋建設的土地。4、

在建工程：建筑物尚未建成，估價時點不具備使用條件的房地產。5、現房（含土地）：已建成，可直接使用。（三）、按是否產生收益來劃分的類型1、

收益性房地產：可直接產生經濟效益2、

非收益性房地產：不能直接產生收益（四）、按經營使用方式來劃分的類型1、

出售型房地產2、

出租型房地產：公寓、寫字樓（也可出售）3、

營業(yè)型房地產：旅館、影劇院4、

自用型房地產；學校、行政辦公、特殊廠房等不同類型采用不同估價方法。第三節(jié)

房地產估價的概述一、房地產估價的概念房地產估價：是指專業(yè)人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用合適的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。簡單定義：指為特定目的評估房地產的特定權益于特定時點的價值的活動。（一）專業(yè)估價人員；是經房地產估價人員資格考試合格或認定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格，由有關主管部門審定注冊，專門從事房地產估價的人員。1、具備的條件：有扎實的估價理論知識豐富的實踐經驗良好的職業(yè)道德2、職業(yè)道德有以下六個方面：客觀、獨立性等（二)估價目的：指估價項目的期望用途，舉例。1、不同的估價目的要影響到估價結果（估價方法不同）2、估價目的決定價值標準：公開市場價值標準和非公開（三）估價原則：是指人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在對房地產價格形成和運動的客觀規(guī)律認識的基礎上，總結出的一些簡明扼要的、在估價活動中應當遵循的法則或標準。主要有合法原則、獨立客觀公正原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則、謹慎原則。（四）估價程序：是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按照其內在聯系性所排列出的先后順序房地產估價的一般程序：1、

獲取估價業(yè)務2、

受理估價委托及明確估價基本事項3、

擬定估價作業(yè)方案4、

搜集估價所需資料5、

實地查勘估價對象6、

選定估價方法計算7、

確定估價結果8、

撰寫估價報告9、

交付估價報告10、估價資料歸檔（五）估價方法（英美本質相同）

1、美國體系：成本法、比較法、收益法

2、英國體系：比較法、投資法（出租）、剩余法、利潤法（營業(yè)）、承包法一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法

（六）估價假設：是指一個房地產估價項目中房地產估價師對于那些估價所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。

（七）估價時點：由估價目的決定的需要評估的價值所對應的具體時間。估價時點確定應當在先，價值估算應當在后

（八）客觀合理價格或價值的估算和判定客觀合理價格或價值，是估計對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。二、房地產估價的必要性

（一）、理論上房地產估價的必要性1、

獨一無二性2、

價值高大性3、

是一個不完全的市場（二）、現實中對房地產的估價的需要1、

房地產交易的需要