物業(yè)使用與維護中的糾紛防范 物業(yè)的修繕與維護糾紛處理（物業(yè)管理）

學習情境四物業(yè)使用與維護中的糾紛防范

公共設施設備權益糾紛的處理

物業(yè)的修繕維護糾紛處理

物業(yè)相鄰關系糾紛的處理

單元二、物業(yè)的修繕與維護糾紛處理

關注房屋建筑工程質量引發(fā)的養(yǎng)護糾紛

新房連年漏雨物業(yè)該不該修房?維修天棚的責任究竟歸誰？

1、房屋設備維修的知識2、參考《房屋建筑工程質量保修辦法》案例1練習任務

觀察提示1任務提示單元二、物業(yè)的修繕與維護糾紛處理案例1:新房連年漏雨物業(yè)該不該修房?三年前購置的新房，天棚不密封，天下雨時不斷往下滴水，多次和物業(yè)交涉也沒結果。劉先生為自己的住所苦惱不已。劉先生當初搬進這新房時，頂棚就四處往下滴水，找物業(yè)要求退房，讓找開發(fā)商，開發(fā)商又推給物業(yè)。退房不成，物業(yè)修了一回．說是樓上裝修時把防水層給弄壞了。但過后還是不斷地滴水，物業(yè)也不管了。而物業(yè)服務公司的一位負責人說，劉先生一直不交物業(yè)費等各種費用，所以物業(yè)就沒把維修漏水房的事排上日程。劉先生認為，房屋質量、物業(yè)服務都有問題，問題始終沒有解決，憑什么交費?物業(yè)首先應該把他的房子修好，自然補交各種費用。雙方爭執(zhí)不下，問題一直無法得到解決。房屋設備維修的分類(1)設備更新和技術改造。(2)大修工程。(3)中修工程。(4)零星維修保養(yǎng)工程。房屋修繕工程的分類根據(jù)房屋不同的損壞程度，按房屋修繕性質可分為小修、中修、大修、翻修、綜合維修等五類。(1)小修工程(2)中修工程(3)大修工程(4)翻修工程(5)綜合維修工程房屋建筑工程質量保修的規(guī)定在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：(1)地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(2)屋面防水工、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外場面的防滲漏為5年。(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期(4)電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年(5)裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。房屋天面的維修的責任人按照國家建筑行業(yè)有關規(guī)定及建設部《住宅質量保證書)，對于天面質量保證年限的規(guī)定為3年。(1)保修期內(2)保修期結束后單元二、物業(yè)的修繕與維護糾紛處理

關注物業(yè)日常維護中歸于過錯責任應承擔的糾紛

某大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案本案誰應當承擔民事責任？為什么？1、物業(yè)管理法律責任的歸責類型2、參考《物業(yè)管理條例》案例2練習任務

觀察提示2任務提示單元二、物業(yè)的修繕與維護糾紛處理案例2:某大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案

某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權屬實業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實業(yè)公司委托給某物業(yè)服務企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時進行修繕處理。2011年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時正在樓下搬運貨物的孫某的頭頂部，致使孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費、護理費、誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業(yè)公司、肖某及物業(yè)服務企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔賠償責任。被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶玻璃安裝不牢所致，而非本人責任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。被告實業(yè)公司辯稱：玻璃掉落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。被告物業(yè)服務企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題，物業(yè)服務企業(yè)曾多次向實業(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實業(yè)公司始終未予答復。物業(yè)服務企業(yè)己盡管理職責，故不應承擔賠償責任。

單元二、物業(yè)的修繕與維護糾紛處理

關注物業(yè)日常維護中歸于無過錯責任應承擔的糾紛

無過錯責任案件物業(yè)服務公司是否應承擔責任？為什么？

1、物業(yè)管理法律責任的歸責類型2、參考《物業(yè)管理條例》案例3練習任務

觀察提示3任務提示單元二、物業(yè)的修繕與維護糾紛處理案例3:無過錯責任案件某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因為該門棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)服務公司沒有履行管理職責為由，要求物業(yè)服務公司給予損失賠償，但物業(yè)服務公司稱下水管道是通暢的，不應該負管理責任，因此拒絕賠償。單元二、物業(yè)的修繕與維護糾紛處理

關注物業(yè)日常維護中歸于公平責任應承擔的糾紛

公平責任案件王某的要求是否合理？為什么？

1、物業(yè)管理法律責任的歸責類型2、參考《物業(yè)管理條例》案例4練習任務

觀察提示4任務提示單元二、物業(yè)的修繕與維護糾紛處理案例4:公平責任案件某物業(yè)服務公司開展學雷鋒活動，職工王某到業(yè)主李某家免費幫助擦窗戶，在干活過程中不慎失足摔倒跌斷股骨，經(jīng)住院治療，花費人民幣2000元。王某提出希望物業(yè)服務公司和作為受益人的業(yè)主李某適當承擔一部分醫(yī)療費用。但物業(yè)服務公司和李某互相推諉。氣憤之下，王某不僅要求物業(yè)服務公司和李某承擔醫(yī)療費，而且要求物業(yè)服務公司給予精神損失補償費3000元。物業(yè)管理法律責任的歸責類型在物業(yè)管理法律責任體系中，不同行為的歸責基礎即追究法律責