成都市二手房市場分析報告

成都市二手房市場分析報告在不同尋常的2004年里，成都人對于房價的關(guān)注已經(jīng)到了無法比擬的地步；舉個例子，一周前去一個蒼蠅館子吃飯，我以前是這里的?？?，與老板之間自然有些熟識，得之我仍然從事房地產(chǎn)行業(yè)，便耐心的向我詢問起最近的市場情況以及他房子的價格，原來他是想置換一套新房；當然這樣的談話在公交車上或者其他公眾場合也隨時可以聽到。2004年11月，初來的寒意并沒有讓這個被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為“政策年”的房屋價格降溫，僅在4月底，國務(wù)院及國務(wù)院辦公廳連續(xù)發(fā)布了三道命令：房地產(chǎn)開發(fā)項目資金提高至35%及以上；全國暫停半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；全面清理固定投資項目。5月建設(shè)部又出臺了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，進一步遏止購買經(jīng)濟適用房投資行為。10月13日，成都市房管局公布《成都市經(jīng)濟適用房銷售管理暫行規(guī)定》，明確指出成都近兩月房價漲幅過高，政府將投放適量的經(jīng)濟適用房平抑偏高的商品房市場價格，使房價回到正常的軌道。10月28日，溫家寶在深化改革嚴管土地工作電視電話會議上指出：不得低價出讓土地，成都市立即作出反應(yīng)。10月29日，中國人民銀行決定調(diào)整人民幣存貸款利率，金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率均上調(diào)0.27個百分點。成都市的房價在經(jīng)歷了一次次政策洗禮之后，仿佛即將迎來新的春天,開發(fā)商和消費者在面對一系列的政策時，卻有不同的看法，開發(fā)商認為：由于能購買經(jīng)濟適用房有眾多的條款限制，加之在市場條件下，決定商品價格因素有兩個，一個是生產(chǎn)成本，一個是供求關(guān)系。諸多方面原因決定了經(jīng)濟適用房對市場的沖擊很??；消費者認為：這對購房者來說是件好事，但大多數(shù)人又不符合購買的要求，這樣就依然有很大一部分客戶會繼續(xù)選擇商品房，經(jīng)濟用房對市場的影響依然不會很大。這一切似乎讓人們變的撲朔迷離，如果明年初的經(jīng)濟適用房出來后，沒有達到預(yù)期的平衡市場的效果，勢必成都市的房地產(chǎn)價格會有一個大的動蕩。都市二手房成交情況分析1、2003年成交情況分析從有關(guān)方面獲悉，去年成都市五城區(qū)和高新區(qū)的二手住房成交25211套，二手房對房地產(chǎn)交易增長的貢獻率達到了52.4%，首次超過商品房。成都二手房市場在進入2004年后魅力不減，年后平均每天的過戶量達到120套左右。從成都市房管部門去年全年的交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出，成都市二手房有三大變化：（1）交易增長快去年，五城區(qū)和高新區(qū)二手房買賣成交面積244.61萬平方米，同比增長62％。其中住房成交25211套，成交面積201.4萬平方米，同比分別增長71.8％、77.5％。與以前不同的是，自1998年開放住房二級市場以來，二手住房中一般私房成交量增幅，首次超過已購政策性住房成交量增長幅度，意味著未享受福利分房待遇的人，其住房升級換代的步伐也在加快，住房買賣的動機呈現(xiàn)多樣性特點，保證了二手房市場的可持續(xù)健康發(fā)展。難找到大塊的土地開發(fā)，新開發(fā)的樓盤逐步向外滲透，比如南面，眾多開發(fā)商已經(jīng)在南延線購買大量土地（據(jù)了解，可供開發(fā)的土地已經(jīng)沒有），華陽這個被稱之為“城南副中心”的地帶已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。同樣?xùn)|、西兩面也有著同樣的命運。城區(qū)內(nèi)新建商品房的縮水，導(dǎo)致的大量的客戶流向了二手房市場。2、價格因素以及相關(guān)配套的影響。土地資源緊缺直接導(dǎo)致了地價的上漲，也就直接影響新建商品房的價格。房地產(chǎn)交易作為實物交易，人們購買時主要還是考慮相關(guān)配套和價格，二手房所占據(jù)的雙重優(yōu)勢，決定了人們對他的青睞。相比較而言，二手房在可選擇性上遠遠高于新商品房，一般其居住環(huán)境已經(jīng)成型，價格上面往往會低于新建商品房。3、購買者意識的改變。如今，人們對二手房的認識已經(jīng)不是簡單的停留在90年代的老房上，很多2000年左右的房屋逐漸成為二手房交易的主力軍，很多客戶在購房時，一般在新房和二手房之間都是有流動性選擇的。4、二手房交易市場的不斷規(guī)范03、04年應(yīng)該是成都市中介大變臉的兩年，外來軍團的又一次沖擊，本地中介的異軍突起，小中介舉步維艱；超做更加透明，競爭更加激烈，個大公司紛紛出著獲取資源。不斷的競爭促使市場不斷的規(guī)范，增強了客戶對二手房中介公司的信任度。二手房占房屋交易比例圖：二手房占房屋交易的比例%二、區(qū)域分析據(jù)相關(guān)調(diào)查報告顯示，近3年來，成都市政府在經(jīng)營城市方面的財政總投入為123.2億元，六城區(qū)市民不動產(chǎn)增值達到584.7億元，投入產(chǎn)出比達1：4.75。對于許多市民而言，不僅僅是因為選擇了成都作為居住的城市。據(jù)調(diào)查，近3年內(nèi)，六城區(qū)市民住宅增值531.8億元，商鋪增值52.9億元。市民平均居住面積已達26平方米。其中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭比例達80%，六城區(qū)擁有產(chǎn)權(quán)住宅的市民家庭中平均每戶擁有1.1套產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)住宅平均每套增值4.13萬元，平均每平方米增值523.5元，平均每人享有增值額達1.4萬元。近3年，六城區(qū)市民的產(chǎn)權(quán)商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達54%。3年前，春熙路商鋪租金在300元-800元/平方米·月，現(xiàn)在已增長到600元-1500元/平方米·月。資料顯示，成都市六城區(qū)目前有146.6萬戶家庭，調(diào)查顯示80%家庭有產(chǎn)權(quán)房屋，即共有117.3萬戶家庭擁有產(chǎn)權(quán)房屋，而成都市均擁有產(chǎn)權(quán)房屋1.106套，即成都市六城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房屋129.7萬套。根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果推算得出，成都市六城區(qū)住宅平均增值為1089.8億元。在過去3年中，產(chǎn)權(quán)商品房的平均增值比例為36.1%，產(chǎn)權(quán)拆遷房的平均增值比例為47.5%，而房改房和集資房的平均增值比例更是創(chuàng)下了最高紀錄，增長幅度達到112%。區(qū)域分析城區(qū)正西—該區(qū)域平均每套房增值5.7萬元該區(qū)域平均每套住房面積為83.9平方米，單位面積平均增值創(chuàng)造了樓市冠軍———679.4元/平方米。其中，自購商品房平均每套增值4.4萬元，增量為446.3元/平方米；單位房改房和集資建房平均每套增值6.5萬元，增值達到了818.6元/平方米；拆遷安置房3年來平均每套增值8.7萬元，該區(qū)域拆遷安置房平均面積為59.3平方米，增值竟然達到了1467.1元/平方米。城區(qū)正南—該區(qū)域平均每套房增值5.2萬元城區(qū)正南區(qū)域平均每套房增值5.2萬元，該區(qū)域平均每套住房面積為81.5平方米，增值也達到了638元/平方米。其中，自購商品房平均每套增值8.0萬元，平均每套面積為112.7平方米；單位房改房、集資建房平均每套增值4.2萬元，增值597.4元/平方米；拆遷安置房平均每套增值2.5萬元，增值321.0元/平方米。城區(qū)西南—該區(qū)域平均每套房增值3.9萬元城區(qū)西南區(qū)域平均每套房增值3.9萬元。該區(qū)域平均每套住房面積為91平方米，平均增值428.6元/平方米。自購商品房平均每套增值5.1萬元，平均面積為112.6平方米，增量為452.9元/平方米；單位房改房和集資建房平均每套增值2.3萬元，拆遷安置房平均每套增值2.1萬元，其平均增值為280.0元/平方米。城區(qū)正北—該區(qū)域平均每套房增值3.2萬元正北區(qū)域平均每套房增值3.2萬元，該區(qū)域平均每套住房面積為80.6平方米，增值397元/平方米。自購商品房平均每套增值8.1萬元，但由于每套住宅面積近百平方米，平均面積增量僅為187.7元/平方米；房改房平均每套增值5.2萬元，城北拆遷安置房的表現(xiàn)并不理想，3年來平均每套增值僅1.1萬元，單位面積平均增值僅173.8元。城區(qū)東南—近3年該區(qū)域平均每套房增值3.4萬元近3年城區(qū)東南區(qū)域平均每套房增值3.4萬元，該區(qū)域平均每套住房面積為71.5平方米，即平均增值475元/平方米。其中，自購商品房平均每套增值5.4萬元，平均面積為84平方米，即增量為642.9元/平方米；單位房改房、集資建房近3年每平方米平均增值500元；拆遷安置房平均每套增值1萬元，二三環(huán)路之間安置房單位面積平均增值147元/平方米。城區(qū)正東—該區(qū)域平均每套房增值2.4萬元城區(qū)正東區(qū)域平均每套房增值2.4萬元，該區(qū)域平均每套住房面積為65.4平方米，即平均增值367元/平方米。其中，自購商品房平均每套增值2.3萬元，單位房改房、集資建房平均每套增值2.7萬元。拆遷安置房增幅僅為0.9萬元/套，平均增值為163.3元/平方米。城東住宅增幅不如其他區(qū)域理想，其價值預(yù)計將在工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整完成后的未來才能充分體現(xiàn)出來。城區(qū)西北—該區(qū)域平均每套房增值2.7萬元城區(qū)西北區(qū)域平均每套房增值2.7萬元，該區(qū)域平均每套住房面積為80.9平方米，單位面積平均增值333.8元/平方米。自購商品房平均每套增值2.4萬元，平均面積為108.0平方米，增量222.2元/平方米；單位房改房和集資建房平均每套增值3.1萬元，拆遷安置房平均每套增值3.0萬元。城區(qū)東北—該區(qū)域平均每套房增值3.7萬元據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域平均每套房增值3.7萬元，平均每套住房面積為72.7平方米，即平均增值508.9元/平方米。自購商品房平均每套增值4.0萬元，由于該區(qū)域商品房平均面積相對較大，達到了92.4平方米，近3年平均增量為432.9元/平方米；單位房改房和集資建房平均每套增值3.8萬元；拆遷安置房單位面積平均增值500元/平方米。三、成都市中介公司分析近年來，外地中介公司大舉進入成都加快了二手房市場的發(fā)展，2002年金豐易居打響了進軍成都中介市場的第一槍，掀起了不小的波瀾，去年7月至今，順馳、二十一世紀不動產(chǎn)、瑪雅入駐成都以后，成都三級市場逐漸經(jīng)歷了一場大的變革；從此也拉開了新一輪市場競爭的序幕。更多的二手房經(jīng)紀公司的成立以及一些商品房代理公司向三級市場的業(yè)務(wù)拓展，使得成都三級市場異常的火熱。同時，外來公司不斷的擴張，搶占市場份額，成都本地中介品牌特別是中小公司面臨著生存危機，在外來中介的強勢進攻之下，目前已經(jīng)有5%的小中介被遭淘汰。成都市主要中介公司列表：中介公司名稱連鎖店數(shù)量操作模式公司模式金豐易居35經(jīng)紀人模式直營加盟成都商報為您服務(wù)16經(jīng)紀人模式直營加盟富房置換40經(jīng)紀人模式直營加盟安琪居13經(jīng)紀人模式直營加盟安易居5（直營）經(jīng)紀人模式直營加盟成都順馳52團隊模式直營上井置業(yè)5經(jīng)紀人模式直營木仁房產(chǎn)8經(jīng)紀人模式直營二十一世紀不動產(chǎn)22（簽約有50多家）經(jīng)紀人模式直營加盟東方人家20團隊模式直營伊甸城6經(jīng)紀人模式直營方圓置業(yè)8經(jīng)紀人模式直營（一）中介公司發(fā)展分析1、外來中介公司外來公司在成都市場上主要采取的是規(guī)?；陌l(fā)展方式，和其他沿海城市相比較而言，成都中介的連鎖店數(shù)量還處于初級階段，所以不斷新開連鎖店，搶占房源和市場份額，逐步擴大自己的規(guī)模。順馳自去年7月進入成都后，現(xiàn)已有連鎖店52加，已經(jīng)是成都市擁有連鎖店最多的公司，預(yù)計年底會發(fā)展到70家。21世紀不動產(chǎn)已經(jīng)簽約的將近60家，其中直營店5家，預(yù)計今年年底直營店將達到10家，其他公司比如東方人家，今年5月正式投入運營，至今已經(jīng)20家連鎖店。據(jù)了解，成都市名列前5位的中介公司僅剩富房一家是本地品牌，順馳、二十一世紀不動產(chǎn)，金豐易居在斷斷的一兩年時間內(nèi)，個強占了2%以上的市場份額，可以說在盡相逐鹿的二手房市場上，中介公司的連鎖店數(shù)量正在發(fā)生巨大的變化，也將有更多的外來公司進入成都。2、本地中介公司和外來中介公司相比較，本地中介公司有著對發(fā)展的不同看法。拿二十一世紀不動產(chǎn)為例，一些加盟店則是由本地品牌中介加盟進去的。在發(fā)展方面，由于受困于資金，進程略顯緩慢，主張打好基礎(chǔ)，再求擴大規(guī)模。富房作為本地中介公司的領(lǐng)頭人，其連鎖店數(shù)量僅次于順馳，仍然對整個市場充滿信心。2、中介公司操作模式現(xiàn)今成都市場主體模式都是以開連鎖店的方式，通過連鎖店自身和媒介等其他渠道，吸引客戶，開展業(yè)務(wù)。在具體的管理上又有所不同。介紹如下：（1）順馳稱之為直營團隊模式，既是由公司投入資金，在成都市各片區(qū)開下屬連鎖店，連鎖店歸公司統(tǒng)一管理，所有費用由公司承擔(dān)。在管理上，由業(yè)務(wù)副總統(tǒng)管業(yè)務(wù)，下設(shè)交易中心，交易中心經(jīng)理負責(zé)管理連鎖店業(yè)務(wù)并負責(zé)相關(guān)業(yè)務(wù)的推廣，財務(wù)指標的達成等等，連鎖店有店長負責(zé)業(yè)務(wù)，并且承擔(dān)任務(wù)指標，但其店長本身沒有業(yè)務(wù)指標。在薪資標準上，普通員工1200元/月，店長1700元/月，屬于高底薪制度；在績效分配上，根據(jù)公司考核團隊的原則，不采取提成，而是公司根據(jù)連鎖店的財務(wù)完成情況（不計個人情況）進行下分，店長在把其績效下分給店員。在人員上，由公司統(tǒng)一招聘。（2）富房稱之為直營經(jīng)紀人模式，同樣是由公司投入資金，在成都市各片區(qū)開下屬連鎖店，連鎖店歸公司統(tǒng)一管理，所有費用由公司承擔(dān)。在管理上，由業(yè)務(wù)副總統(tǒng)管業(yè)務(wù)，下設(shè)交易中心，交易中心經(jīng)理負責(zé)管理連鎖店業(yè)務(wù)并負責(zé)相關(guān)業(yè)務(wù)的推廣，連鎖店有店長負責(zé)業(yè)務(wù)，但其店長仍然可以兼做業(yè)務(wù)（成交后，店長仍按提成標準記提）。在薪資標準上，普通員工600元/月，屬于低底薪制度；在績效分配上，根據(jù)公司考核個人的原則，根據(jù)經(jīng)紀人個人完成情況采取提成，個人業(yè)績完成的好壞，直接影響到薪水的多少。在人員上，由公司統(tǒng)一招聘。但富房也有少量加盟店，現(xiàn)已經(jīng)停止加盟。（3）二十一世紀不動產(chǎn)稱之為加盟經(jīng)紀人模式，既是由加盟商投入資金，在成都市各片區(qū)開下屬連鎖店，每家加盟店獨立擁有和運營，所有費用由加盟商自行承擔(dān)。二十一世紀不動產(chǎn)成都區(qū)域分布，為加盟店提供相關(guān)的培訓(xùn)以及二手房操作的相關(guān)資料。在管理上，原則上是有公司統(tǒng)一對加盟店進行管理，但在實際的操作中，主要由加盟商在加盟店所設(shè)立的店長和銷售經(jīng)理進行管理。店長個人沒有任務(wù)進行考核，銷售經(jīng)理及以下人員都有一定的任務(wù)指標。在薪資標準上，普通員工500元/月，店長2000元/月左右，屬于低底薪制度；根據(jù)公司考核經(jīng)紀人的原則，根據(jù)經(jīng)紀人個人完成情況采取提成，個人業(yè)績完成的好壞，直接影響到薪水的多少。由于各個加盟店所給出的薪資待遇不盡相同，以上數(shù)字只是平均工資。在人員上，加盟店可自行招聘。（4）伊甸城稱之為直營高底薪經(jīng)紀人模式，既是由公司投入資金，在成都市各片區(qū)開下屬連鎖店，所有費用由公司承擔(dān)。在管理上，原則上是有公司業(yè)務(wù)副總統(tǒng)一對連下屬鎖店進行管理，但在實際的操作中，主要由設(shè)立的店長和銷售經(jīng)理進行管理。店長、銷售經(jīng)理個人沒有任務(wù)進行考核，以下人員都有一定的任務(wù)指標。在薪資標準上，普通員工1000元/月，店長2000元/月左右，屬于高底薪制度；根據(jù)公司考核經(jīng)紀人的原則，根據(jù)經(jīng)紀人個人完成情況采取提成，個人業(yè)績完成的好壞，也直接影響到薪水的多少。在人員上，由公司統(tǒng)一招聘。3、中介公司的業(yè)務(wù)品種外來中介對成都市場的影響，不僅僅體現(xiàn)在瘋狂的開店，也體現(xiàn)在新業(yè)務(wù)品種的開發(fā)上。主要有以下業(yè)務(wù)品種：（1）傳統(tǒng)居間業(yè)務(wù)—中介公司發(fā)展的基石既是通過中介公司正常的匹配，達成買賣雙方的成交，并且按照一定比例收取買方客戶中介費。此業(yè)務(wù)為任何一家公司的主營業(yè)務(wù)，這不但能帶來部分中介費，還能聚斂客戶資金，造成現(xiàn)金流，利用這一部分資金從事其他業(yè)務(wù)，為公司的發(fā)展打好基礎(chǔ)。（2）限時代賣業(yè)務(wù)—擴大資源入口鎖定公司資源該項措施主要指“賣方與該公司簽訂獨家代理協(xié)議，并將房產(chǎn)證原件押在該公司，代理公司承諾在三個月周期內(nèi)按該市場價售出物業(yè)，并在雙方同意并簽訂協(xié)議后先向賣方交納2000元保證金，如果物業(yè)沒有按期售出，賣方收回房產(chǎn)證，并有權(quán)沒收2000元保證金”。（3）限時包銷業(yè)務(wù)—盡顯中介公司實力既是付給賣房者部分房款，不管賣出與否，余款也將在約定時間內(nèi)付清。對出售的二手房，中介公司會派出房屋評估師根據(jù)當?shù)厥袌鰞r格進行評估，并通過雙方協(xié)商，最后定出房價?？蛻粼谂c中介公司簽訂合同后，到相關(guān)部門進行委托公證。簽約后客戶即可拿到20%%的現(xiàn)金房款，并且不管房屋賣出與否，剩下80%%的房款在雙方約定的包銷時間到期后支付。目前，順馳推出包銷的標準期限為40天，但如果客戶愿意以略低于市場價格出售的話，包銷時間還可縮短，甚至可馬上拿到全款。（4）行紀業(yè)務(wù)—中介公司利潤的巨大增長點即使通常所講的收購，現(xiàn)在中介公司收購的房源只要就來自限時的房源和包銷的房源。收購一般有兩中情況：一是客戶確實急需用錢，把房屋以低于市場價委托或出售給中介公司。另一種是中介公司通過業(yè)務(wù)操作，在客戶不知情的情況下以低于市場價格買進房屋，在重新售出，從而創(chuàng)造高額的利潤。（5）衍生業(yè)務(wù)—中介公司完善的售后服務(wù)比如搬家、保潔、保險、機票等（6）其他業(yè)務(wù)比如：現(xiàn)金贖樓、二手房拍賣等4、中介公司利潤對比舉例以下例舉三家中介公司近三月的成交情況，我們可以看出中介公司從中獲取了豐厚的利潤（其中順馳9月份包含了大宗項目）：單位：萬四、成都市二手房市場前景預(yù)測（一）其他城市情況南京8月，房地產(chǎn)市場以商品房占主導(dǎo)地位，各種優(yōu)惠活動對價格接近新房的二手房沖擊較大，導(dǎo)致8月二手房市場出現(xiàn)下滑。在政策和貸款條件寬松情況下和在“金九銀十”傳統(tǒng)觀念影響下，9月份“觀望漸消”，二手房市場出現(xiàn)了20％的明顯反彈，成交量突破3000套，相比8月份交易套數(shù)增加了500多套。今年以來二手房市場成交均價逐漸上升，特別是在3-5月份價格增幅最大，隨著二手房市場走向放量減少階段，市場成交均價增幅隨之放緩，曾在七八月份出現(xiàn)回升，但是到了9月份成交均價相比8月基本沒有變化。北京二手房交易存在的主要問題體現(xiàn)在供需矛盾上，房源少是制約二手房市場發(fā)展的關(guān)鍵因素，這一點在熱點地區(qū)的房源上就表現(xiàn)得