4月10日河源寶晟城項(xiàng)目商業(yè)定位及招商策略報(bào)告1

2021年4月10日謹(jǐn)呈：河源寶晟投資開展河源寶晟城工程商業(yè)定位及招商戰(zhàn)略報(bào)告本工程任務(wù)分兩個(gè)階段完成，本報(bào)告是第一階段。應(yīng)開發(fā)商要求，將<工程招商戰(zhàn)略報(bào)告>內(nèi)容提早完成，本報(bào)告包括市場(chǎng)調(diào)研、綜合定位及招商戰(zhàn)略三部分內(nèi)容：任務(wù)成果工程整體任務(wù)內(nèi)容第一階段45天營(yíng)銷目的和戰(zhàn)略推行執(zhí)行營(yíng)銷活動(dòng)策招商階段劃分招商流程任務(wù)方案表工程總體定位市場(chǎng)調(diào)研及分析招商戰(zhàn)略租金戰(zhàn)略協(xié)作方式推行戰(zhàn)略案例研討籠統(tǒng)定位主題定位客戶定位業(yè)態(tài)定位宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃開展戰(zhàn)商圈開展調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研客戶問(wèn)卷調(diào)研商家需求調(diào)研第二階段任務(wù)闡明：30天調(diào)研及分析闡明：實(shí)地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：……工程面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)工程客戶需求研討……調(diào)研區(qū)域：河源市區(qū)濱河新區(qū)周邊區(qū)域……商家訪談訪談對(duì)象：……未進(jìn)駐商家38家已進(jìn)駐商家5家問(wèn)卷調(diào)研調(diào)研方式：定向投放和街頭攔訪……針對(duì)問(wèn)題：消費(fèi)偏好消費(fèi)才干消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)者屬性……參考數(shù)據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)：……智信恒業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)……政府?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)：河源統(tǒng)計(jì)網(wǎng)河源國(guó)土資源網(wǎng)河源統(tǒng)計(jì)年鑒……相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站：河源房地產(chǎn)信息網(wǎng)贏商網(wǎng)……任務(wù)闡明：從城市開展的高度解讀工程背景，對(duì)城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、商圈進(jìn)展深度研討，進(jìn)展廣泛的調(diào)查和有針對(duì)性的分析，為工程商業(yè)整體定位提供市場(chǎng)根據(jù)。河源東城·首席時(shí)髦中心一個(gè)中心，點(diǎn)亮一座城市輝煌>>開展目的>>工程現(xiàn)況>>中心問(wèn)題>>應(yīng)對(duì)思緒中心問(wèn)題1一、工程整體開展目的36萬(wàn)平米·河源東城·一站式時(shí)髦中心——大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國(guó)際化的商業(yè)綜合體本工程商業(yè)開發(fā)中心目的在于確立工程整體籠統(tǒng)的突破和拔高，深挖工程10萬(wàn)平米商業(yè)價(jià)值，奠定區(qū)域商業(yè)中心的中心位置，并對(duì)住宅銷售構(gòu)成帶動(dòng)，為公司積累商業(yè)開發(fā)閱歷，擴(kuò)展開發(fā)品牌影響力。拔高整體價(jià)值和籠統(tǒng)帶動(dòng)住宅銷售積累商業(yè)管理閱歷培育豐富開發(fā)品牌突破現(xiàn)有格局全新定位破位二、工程面臨的中心問(wèn)題工程診斷10萬(wàn)平米總商業(yè)體量規(guī)模大，具有規(guī)模效應(yīng)商業(yè)全部為裙商，且商業(yè)主體工程曾經(jīng)完工，定制化能夠性小，不利于招商任務(wù)所在片區(qū)人口偏少，提振商家自信心難度較大前期缺乏明晰定位，商業(yè)價(jià)值發(fā)掘不夠，目前進(jìn)駐商家運(yùn)營(yíng)情況普通工程現(xiàn)況二、工程面臨的中心問(wèn)題“位于城市開展的自動(dòng)脈，引領(lǐng)區(qū)域開展，在建筑質(zhì)量上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體〞企業(yè)品牌中心問(wèn)題4維分析模型區(qū)域明顯缺乏商業(yè)氣氛，當(dāng)前人氣導(dǎo)入有限，需求細(xì)心培育、引導(dǎo)。整體定位不明晰，主題性不強(qiáng)，對(duì)客戶吸引力有限。宣傳力度較弱，籠統(tǒng)輸出渠道短少，客戶關(guān)注度較低。工程目前影響力有限，暫時(shí)無(wú)法經(jīng)過(guò)品牌資源提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)才干。區(qū)域氣氛營(yíng)銷推行工程定位工程診斷外部空間環(huán)境經(jīng)濟(jì)背景產(chǎn)業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境各利益方需求消費(fèi)者需求商家需求開展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境商圈界定地塊商業(yè)價(jià)值商業(yè)SWOT分析案例研討百事達(dá)·喜薈城COCOPark商業(yè)定位定位研討業(yè)態(tài)研討招商戰(zhàn)略三、問(wèn)題應(yīng)對(duì)邏輯闡明：2外部環(huán)境分析>>城市宏觀分析>>城市產(chǎn)業(yè)分析>>城市商業(yè)格局研討>>外部環(huán)境總結(jié)客家古邑萬(wàn)綠河源粵北生態(tài)文化名城城市名片中國(guó)綠色經(jīng)濟(jì)十佳城市最具開展?jié)摿鹑谏鷳B(tài)市中國(guó)十大特征休閑城市中國(guó)優(yōu)秀旅游城市國(guó)家園林城市國(guó)家信息化試點(diǎn)城市國(guó)家電子信息產(chǎn)業(yè)基地廣東省文明城市等國(guó)家衛(wèi)生城市一、城市宏觀分析→河源位置：河源市位于廣東省東北部，東江中上游，是客家人的主要聚居地之一。東江自北向南流經(jīng)市區(qū)，新豐江從西向東繞城而過(guò)，兩江在市區(qū)東面交匯，城市三面環(huán)水。下轄一區(qū)五縣，常住人口300萬(wàn)?！鷳?zhàn)略要地，樞紐城市：河源作為廣東東北門戶城市，占據(jù)三省通衢戰(zhàn)略位置，成為粵東北樞紐型城市?！槿浅鞘腥夯洷敝行慕M團(tuán)：河源市距廣州198公里、距深圳163公里、距東莞183公里、距汕頭396公里。是珠三角粵北組團(tuán)中心城市之一。1、河源城市概略河源200公里內(nèi)暢達(dá)廣、深；作為珠三角城市群的中心城市之一，生態(tài)資源豐富，曾經(jīng)成為珠三角后花園名城之一，并占據(jù)戰(zhàn)略樞紐位置。一、城市宏觀分析河源是珠三角東北區(qū)向北往贛閩方向拓展的重要開展軸，是承接廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中心區(qū)域。一、城市宏觀分析2、區(qū)位及交通河源已成為粵東北陸路交通樞紐，是銜接珠三角與長(zhǎng)三角的“黃金通道〞和橋頭堡。陸路交通：河惠高速、河梅高速、粵贛高速、廣河高速及未來(lái)汕昆高速、大廣高速聚集河源交通網(wǎng)；205國(guó)道、105國(guó)道貫穿全市；鐵路交通：南北大動(dòng)脈京九鐵路貫穿、廣梅汕鐵路并軌；航空交通：白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)河源城市候機(jī)樓于2021年12月28日正式開通，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。水運(yùn)交通：東江水運(yùn)上至龍川，下通惠州、東莞、廣州。河源火車站粵贛高速汕湛〔廣河〕高速河惠高速京九鐵路205國(guó)道河梅高速本案一、城市宏觀分析河源國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展勢(shì)頭強(qiáng)勁，開展速度在粵北區(qū)域乃至廣東全省均處于前列。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)反映出城市經(jīng)濟(jì)活力和前景，是城市商業(yè)開展的前提和根底。3、經(jīng)濟(jì)概略一、城市宏觀分析2021年河源全市實(shí)現(xiàn)GDP615.26億元，比上年增長(zhǎng)11.6%，增速排全省第5位。河源2021年經(jīng)濟(jì)增速比全國(guó)、全省分別快3.8%和3.4%。估計(jì)2021年人均GDP將首超4000美金。在粵北四城中，河源宏觀經(jīng)濟(jì)總量因行政區(qū)域和人口要素不占優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)濟(jì)開展勢(shì)頭最為強(qiáng)勁，宏觀經(jīng)濟(jì)增速延續(xù)多年堅(jiān)持兩位數(shù)增長(zhǎng)。河源城鎮(zhèn)居民收入和購(gòu)買力繼續(xù)快速添加，消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺。社會(huì)消費(fèi)品零售堅(jiān)持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，未來(lái)河源經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)快速開展，居民消費(fèi)潛力良好。2021年河源城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅超越12%，達(dá)16520元。城鎮(zhèn)居民收入堅(jiān)持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截止2021年年末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額416.29億元，增長(zhǎng)14.2%。2021年河源全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速超越13%，繼續(xù)堅(jiān)持延續(xù)多年的兩位數(shù)速度增長(zhǎng)；總消費(fèi)金額初次超越200億元。3、經(jīng)濟(jì)概略一、城市宏觀分析用地規(guī)模：中心片區(qū)遠(yuǎn)景城市建立用地面積到達(dá)40平方公里，包括東埔、老城和江東組團(tuán)。人口規(guī)模：中心城區(qū)人口約30萬(wàn)〔戶籍人口〕常住人口35萬(wàn)，2020年規(guī)劃中心城區(qū)人口50萬(wàn)。人均居住面積：2005年人均居住面積27㎡；2021年人均居住面積33㎡。規(guī)劃方向：東拓西控，南北整合，中心提升。開展趨勢(shì)：城市整體呈帶狀開展，“產(chǎn)業(yè)往南，商住往東〞格局確定。4、城市整體規(guī)劃一、城市宏觀分析中心城區(qū)構(gòu)成“一帶、兩軸、三片、四廊、六組團(tuán)〞的“伸展的緊湊型〞帶型組織機(jī)構(gòu)。本案河源經(jīng)濟(jì)構(gòu)造以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)〔主要是商貿(mào)、旅游及其周邊產(chǎn)業(yè)〕全面快速開展，占比上升較快，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造繼續(xù)優(yōu)化，城市商業(yè)開展氣氛向好。1、十二五規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造二、城市產(chǎn)業(yè)分析十二五規(guī)劃：到2021年全市消費(fèi)總值到達(dá)1000億元，年均增長(zhǎng)15%以上。工業(yè)主導(dǎo)位置進(jìn)一步加強(qiáng)。2021年三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為12.7:51.9:35.4，相比于2021年的13.4：54.9：31.7，第三產(chǎn)業(yè)上升3.7%。河源工業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造較為突出，第三產(chǎn)業(yè)由于旅游產(chǎn)業(yè)的快速開展，占比那么繼續(xù)上升。休閑旅游產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)成為河源國(guó)民快速增長(zhǎng)主要經(jīng)濟(jì)點(diǎn)之一。2021年年末，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)382家，其中年產(chǎn)值超10億元的工業(yè)企業(yè)19家。礦產(chǎn)冶金、飲料制造、輕紡服裝、醫(yī)藥制造、建材陶瓷、機(jī)械制造、電子電器等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)添加值187.8億元。重要產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及實(shí)施方向：廣東省手機(jī)消費(fèi)基地、新興高端制造基地、綠色農(nóng)副產(chǎn)品消費(fèi)加工基地、優(yōu)質(zhì)飲用水資源開發(fā)基地、生態(tài)旅游度假基地和泛珠三角物流基地。固定投資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)比例低于50%，第三產(chǎn)業(yè)開展占比繼續(xù)上升，城市經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)構(gòu)造安康，走勢(shì)良好。商品房市場(chǎng)需求旺盛，成交量?jī)r(jià)快速攀升處于快速開展階段。2、固定投資及房地產(chǎn)業(yè)二、城市產(chǎn)業(yè)分析2021年固定投資278.59億元，占全年實(shí)現(xiàn)GDP比例為45.28%。2021年河源房地產(chǎn)投資額為67.13億元，同比增速14.20%，其中2021年房地產(chǎn)投資因調(diào)控政策效應(yīng)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)〔同比增速達(dá)153.7%〕，2021年回歸正常。2021年全年房地產(chǎn)銷售面積128.25萬(wàn)㎡，成交金額50.2億元。全市商品房成交均價(jià)3914元/㎡。河源將旅游產(chǎn)業(yè)作為特征重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展打造，產(chǎn)業(yè)收入增長(zhǎng)非常搶眼；并帶動(dòng)住宿和餐飲業(yè)相關(guān)行業(yè)開展，零售零售業(yè)那么繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)定高速開展態(tài)勢(shì)。3、旅游及零售零售產(chǎn)業(yè)二、城市產(chǎn)業(yè)分析2021年河源旅游總收入進(jìn)入迸發(fā)增長(zhǎng)階段，到達(dá)132.42億元，同比增速到達(dá)116%，實(shí)現(xiàn)總收入翻番。2021年住宿餐飲收入到達(dá)18.36億元，同比增速到達(dá)28.2%，商務(wù)和旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)該產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)。2021年全市已評(píng)定星級(jí)飯店23家，其中五星級(jí)飯店1家，四星級(jí)飯店2家；A級(jí)景區(qū)8個(gè)，其中4A景區(qū)4個(gè)。零售零售產(chǎn)業(yè)繼續(xù)堅(jiān)持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2021年全市零售和零售業(yè)零售額達(dá)191億元，增速達(dá)13.3%。當(dāng)前河源現(xiàn)有商圈主要分布在老城區(qū)，以大型購(gòu)物中心為代表。城市整體商業(yè)格局朝東拓展，東城〔CBD區(qū)域〕板塊商業(yè)中心崛起，代表城市商業(yè)開展方向，將改寫河源整個(gè)商業(yè)戰(zhàn)略幅員?，F(xiàn)有商圈：翔豐廣場(chǎng)商圈、廣晟商圈、廣百商圈、麗日百貨商圈；主要分布在中心城區(qū)，運(yùn)營(yíng)方向?yàn)榘儇浟闶?，業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，整體缺乏特征運(yùn)營(yíng)；普遍存在交通配套缺乏，存在晉級(jí)換代潛力和需求。新商圈崛起：以堅(jiān)基和本案商業(yè)為驅(qū)動(dòng)中心，構(gòu)成圈河源商業(yè)規(guī)模最大、定位最高，開發(fā)理念最先進(jìn)的新中心商圈，包括本案在內(nèi)將共同提振區(qū)域價(jià)值，奠定東城商業(yè)板塊在全城商業(yè)幅員中的標(biāo)桿位置。三、城市商圈格局研討1、現(xiàn)有商圈概略河源東城新商圈廣百新一城商圈廣晟廣場(chǎng)商圈翔豐廣場(chǎng)商圈麗日廣場(chǎng)商圈三、城市商圈格局研討2、商業(yè)開展研討→現(xiàn)有商圈相對(duì)分散并構(gòu)成相互競(jìng)爭(zhēng)局面；→目前河源尚缺乏真正意義上的大型購(gòu)物中心并提供一站式購(gòu)物體驗(yàn)，難以滿足河源市民日益提高的消費(fèi)需求；→各商圈格局均以單個(gè)購(gòu)物中心為中心，輻射才干較弱，服裝、數(shù)碼、電訊、中西餐飲、KTV、院線等業(yè)態(tài)混雜，環(huán)境普通；→現(xiàn)河源市范圍內(nèi)尚缺乏個(gè)性鮮明的以休閑、文娛、餐飲為主要業(yè)態(tài)集群的商業(yè)街區(qū)。廣百新一佳廣晟廣場(chǎng)翔豐廣場(chǎng)麗日廣場(chǎng)紅星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里河源現(xiàn)有商業(yè)開展格局未能突破主城區(qū)的傳統(tǒng)格局，未能構(gòu)成集群。商業(yè)業(yè)態(tài)和購(gòu)物空間缺乏新意，一站式MALL或主題購(gòu)物街區(qū)稀缺，傳統(tǒng)百貨及購(gòu)物中心面臨晉級(jí)換代趨勢(shì)；商業(yè)街區(qū)在綜合環(huán)境、規(guī)劃、業(yè)態(tài)等均有較大提升潛力。三、城市商圈格局研討3、代表性購(gòu)物中心從翔豐到麗日，代表著河源商業(yè)購(gòu)物中心開展程度的逐漸提升；“綜合超市+百貨零售〞組合傳統(tǒng)常規(guī)，體量均在2-3萬(wàn)㎡以內(nèi)規(guī)模有限；新商業(yè)中心逐漸引入一線理念，留意空間優(yōu)化和購(gòu)物環(huán)境?！谝淮?gòu)物中心：廣百運(yùn)營(yíng)情況較佳，周邊環(huán)境普通，配套缺乏；人流動(dòng)線缺乏引導(dǎo)，內(nèi)部空間溫馨度普通?！诙?gòu)物中心：翔豐商業(yè)廣場(chǎng)位于老城區(qū)中心地帶，人氣最旺。采取建筑主樓加輔樓和商業(yè)街的建筑組團(tuán)方式，空間豐富，但運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)多為根底品牌且集中略顯單一，周邊交通較為換亂，車位配套嚴(yán)重缺乏?！谌?gòu)物中心：麗日購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)最晚，比較注重購(gòu)物空間優(yōu)化和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，業(yè)態(tài)檔次稍高。備注：以上購(gòu)物中心劃分是按照商業(yè)主體規(guī)劃理念、空間形狀和業(yè)態(tài)組合規(guī)范界定，非按照其開業(yè)時(shí)間先后順序。翔豐廣場(chǎng)麗日廣場(chǎng)廣百新一城廣百新一佳廣晟廣場(chǎng)翔豐廣場(chǎng)麗日廣場(chǎng)三、城市商圈格局研討4、購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)格局紅星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里傳統(tǒng)商圈競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)猛烈：四大購(gòu)物中心直面競(jìng)爭(zhēng)，均位于中心城區(qū)3公里中心商圈輻射范圍內(nèi)，運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)和檔次定位同質(zhì)化度高，均以群眾根底品牌為主，缺乏時(shí)髦和特征品牌。河源東城新商圈傳統(tǒng)商圈內(nèi)休閑、文娛、餐飲業(yè)態(tài)呈點(diǎn)狀分布，KTV、咖啡、足浴、影院、知名品牌餐飲及特征餐飲等業(yè)態(tài)主要圍聚在四大購(gòu)物中心，整體規(guī)劃疏散，未能集群構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)。5、未來(lái)商圈代表堅(jiān)基商業(yè)中心：→工程規(guī)劃用地23.8萬(wàn)平米，總建筑面積80多萬(wàn)平米。其中商業(yè)部分占地面積為14.3萬(wàn)平米，建筑面積近60萬(wàn)平米；該工程分三期開發(fā)，方案六年內(nèi)建成?！摴こ陶w定位較高，涵蓋大型購(gòu)物中心、國(guó)際購(gòu)物街區(qū)、高檔公寓、甲級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店。目前處于首期施工階段。→地處CBD中心區(qū)域，是政府重點(diǎn)工程。整體規(guī)劃水準(zhǔn)高，將成為整個(gè)河源市最為高檔的一站式購(gòu)物中心。三、城市商圈格局研討定位高，規(guī)模大，設(shè)計(jì)理念先進(jìn)：將依托80萬(wàn)㎡堅(jiān)基商業(yè)中心及本案10萬(wàn)㎡時(shí)髦商業(yè)中心，未來(lái)將構(gòu)成河源最具標(biāo)桿性的東城新區(qū)商圈，樹立河源新一代商業(yè)標(biāo)桿。河源國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展勢(shì)頭強(qiáng)勁，良好的經(jīng)濟(jì)根底和開展勢(shì)頭將逐漸帶動(dòng)居民消費(fèi)需求的繼續(xù)提升，有助于城市商業(yè)貿(mào)易環(huán)境的繼續(xù)改善?！艚?jīng)濟(jì)環(huán)境四、外部環(huán)境總結(jié)◆產(chǎn)業(yè)環(huán)境◆商業(yè)環(huán)境河源承接廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基地效應(yīng)凸顯，曾經(jīng)構(gòu)成工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，同時(shí)生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)全面崛起，對(duì)外輻射才干繼續(xù)加強(qiáng)，帶動(dòng)相關(guān)效力業(yè)進(jìn)入迸發(fā)式增長(zhǎng)。城際、省際等完善便利的交通暢達(dá)三省，河源依托優(yōu)美環(huán)境和交通樞紐戰(zhàn)略位置，加速融入珠三角城市群，作為珠三角后花園生態(tài)名城具有號(hào)召力。◆城市環(huán)境城市居民收入快速增長(zhǎng)推進(jìn)購(gòu)買才干繼續(xù)提高，消費(fèi)也存在晉級(jí)需求；現(xiàn)有商業(yè)開展傳統(tǒng)，新商業(yè)正朝著休閑化方向開展，商業(yè)格局嬗變產(chǎn)生了全新的開展機(jī)遇。3內(nèi)部環(huán)境分析>>地塊區(qū)域分析>>地塊本體分析>>商業(yè)屬性界定>>中心價(jià)值提煉工程地處中心城區(qū)東部，是城市規(guī)劃開展的主軸方向，河源重點(diǎn)開展區(qū)域。該片區(qū)市政建立重點(diǎn)投入，片區(qū)開展勢(shì)頭加速推進(jìn)，板塊崛起呼之欲出！1、區(qū)位概略→工程地處城東板塊中心片區(qū)，是河源城市開展主軸方向和重點(diǎn)建立區(qū)域?！搮^(qū)域定位為綜合效力功能區(qū)，集休閑度假、商貿(mào)物流、房地產(chǎn)、濱江商務(wù)等生態(tài)產(chǎn)業(yè)為主。本案一、地塊區(qū)位分析城市向東主軸門戶，中心價(jià)值全面崛起老城區(qū)板塊沿江-江東板塊越王大道東城CBD板塊東城〔東源板塊〕中心區(qū)板塊河源堅(jiān)基商業(yè)中心本案二、地塊區(qū)位分析基于城市開展方向的區(qū)域價(jià)值：新城崛起，代言未來(lái)！與CBD整體交融為一體。工程所處區(qū)域緊鄰河源市CBD，交通便利；位于東城橋頭堡位置，門戶價(jià)值凸現(xiàn)；工程位于東城成熟中心區(qū)域，行政中心、教育中心、同時(shí)兼?zhèn)湫蓍e中心、商業(yè)中心；所在東源區(qū)域?yàn)楹釉撮_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，各項(xiàng)交通配套完善可快速導(dǎo)入市區(qū)消費(fèi)群；區(qū)域內(nèi)目前尚缺乏中心商業(yè)集群，本工程為區(qū)域第一個(gè)成熟地段大型集中商業(yè)工程。承接CBD板塊并互為輻射、互為提振，東源正加速與主城區(qū)交融；城市肌理快速重組，將消抹一切行政板塊界限！二、地塊區(qū)位分析區(qū)域已有雅居樂(lè)、碧桂園、深業(yè)、堅(jiān)基等本外地眾多知名品牌開發(fā)商進(jìn)駐。全市標(biāo)桿性高端物業(yè)環(huán)繞周邊，如深業(yè)塞納灣、碧桂園、鴻大城、雅居樂(lè)花園、東江首府等。①深業(yè)塞納灣①東湖花園②雅居樂(lè)花園②霸王花君臨苑③匯景御府中央③萬(wàn)隆麗景④堅(jiān)基商業(yè)中心④立元世紀(jì)年華⑤東江首府⑤泰和中央公園⑥碧桂園⑥華達(dá)-凱旋國(guó)際⑦華達(dá)新城265134134562越王大道本工程7主城區(qū)住區(qū)價(jià)值認(rèn)同度高，已成為河源主流置業(yè)片。二、地塊區(qū)位分析2、區(qū)域認(rèn)同度工程總工分五期開發(fā)，總建筑面積36萬(wàn)㎡；商業(yè)總規(guī)劃體量8萬(wàn)㎡。三期配套建立有政府會(huì)議中心。商業(yè)為1-2層裙樓格局，周圍均臨道路。全盤規(guī)劃住宅總套數(shù)2300余套，估計(jì)入住業(yè)主總?cè)藬?shù)近7000人。目前一至三期已根本售罄，即將推出四期、五期推出銷售。三、地塊本體分析三期一二期四五期具標(biāo)桿影響力的質(zhì)量大盤，8萬(wàn)㎡巨量商業(yè)規(guī)模，區(qū)域商業(yè)中心位置難被撼動(dòng)。1、商業(yè)規(guī)?？图椅幕珗@越王大道贛粵高速東源入口老城區(qū)沿江路大學(xué)城東江畫廊風(fēng)景區(qū)工程可到達(dá)性高，多條城市交通干道交匯，周邊道路密集，各項(xiàng)交通非常便利。本案2、交通條件建立大道河源站新河大道205國(guó)道→中軸主干道，中心城區(qū)客流外溢的主要交統(tǒng)統(tǒng)道：經(jīng)越王大道3分鐘直達(dá)堅(jiān)基商業(yè)中心〔CBD〕，8分鐘路程直達(dá)市政府〔中心城區(qū)〕；→便利出入省級(jí)交通：間隔205國(guó)道2.7公里，間隔贛粵高速東源入口3.5公里，間隔京九鐵路河源站8公里，3-8分鐘分鐘內(nèi)進(jìn)入省級(jí)交通；→未來(lái)快捷交通：沿江路修通后，3分鐘直達(dá)老城區(qū)。三、地塊本體分析3、物業(yè)規(guī)劃一二三期四五期三、地塊本體分析一二三期與四五期為道路分割，商業(yè)均為1-2層裙樓商業(yè)。規(guī)劃構(gòu)成兩條商業(yè)街區(qū)。38地塊東側(cè)：緊鄰東源最大的城市公園及東源縣政府；地塊南側(cè)：對(duì)臨東源中學(xué)，往西為霸王花小區(qū)。地塊西側(cè)：規(guī)劃市政道路以及東源縣部分行政事業(yè)單位。工程北側(cè)：東源小學(xué)。三、地塊本體分析4、地塊四至一二三期四五期東源第一小學(xué)東源公園東源中學(xué)霸王花小區(qū)東源縣政府東源人民醫(yī)院市政公園盡在咫尺，如何與公園有效互動(dòng)做足文章，又不致人氣分散，減少交通環(huán)島本身缺乏，是本工程營(yíng)造商業(yè)氣氛的關(guān)鍵。本工程?hào)|源縣政府東源廣場(chǎng)東源中學(xué)東源小學(xué)東源人民醫(yī)院東源縣第一幼兒園東源中心片區(qū)〔本案〕客家文化公園CBD贛粵高速老城區(qū)大學(xué)城東江畫廊風(fēng)景區(qū)1、緊鄰東江畫廊風(fēng)景區(qū)和東江，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美；2、醫(yī)療、交通、教育、醫(yī)公園、商業(yè)等各項(xiàng)配套設(shè)備完好；3、周邊會(huì)聚了東源縣各主要行政機(jī)關(guān)單位。河源堅(jiān)基商業(yè)中心5、地塊周邊配套三、地塊本體分析→地塊四面均臨道路，客流導(dǎo)入無(wú)妨礙。102路公交于工程門口設(shè)站，利于拓展對(duì)外輻射。→臨近廣場(chǎng)沿線自然展現(xiàn)面達(dá)250米，無(wú)高大樹木遮擋，同時(shí)緊鄰工程規(guī)劃主入口，商業(yè)展現(xiàn)面條件佳?！貕K東側(cè)緊鄰行政大道，是東源主要干道，展現(xiàn)面佳，缺乏在于政府單位人氣較少；→西側(cè)和南側(cè)緊鄰學(xué)校，次級(jí)干道同樣具有較好展現(xiàn)面；→廣場(chǎng)環(huán)島交通車流速度較快，需求進(jìn)展弱化。250米6、展現(xiàn)條件102路縣政府站行政大道三、地塊本體分析工程展現(xiàn)條件佳，重點(diǎn)利用朝向公園的寬度展現(xiàn)面，確立商業(yè)籠統(tǒng)。→多個(gè)道路框定金邊銀角構(gòu)成價(jià)值依托，使得工程商業(yè)街區(qū)整體價(jià)值較為平衡；→右側(cè)臨近東源廣場(chǎng)，視野開闊，昭示性強(qiáng)，廣場(chǎng)聚攏人氣，商業(yè)價(jià)值最優(yōu)?！鱾?cè)正對(duì)小學(xué)，學(xué)生及兒童類消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)價(jià)值次優(yōu)。250米7、價(jià)值研判102路縣政府站行政大道AABBBBCCD最優(yōu)優(yōu)中等一般差54321評(píng)價(jià)等級(jí)表示區(qū)段臨近主要交通入口景觀優(yōu)勢(shì)展示面人流車流道路條件合計(jì)A55554529B43453524C33443522D23231314商業(yè)街內(nèi)部商業(yè)價(jià)值相對(duì)平衡，臨近公園和商業(yè)街區(qū)主入口綜合價(jià)值最高，是工程未來(lái)商業(yè)主要籠統(tǒng)展現(xiàn)面和人氣聚集地。三、地塊本體分析1、工程戰(zhàn)略使命工程使命：本工程主打差別化定位戰(zhàn)略，將與堅(jiān)基商業(yè)中心構(gòu)成東城雙重商業(yè)中核，帶動(dòng)片區(qū)綜合價(jià)值上行并圈定城市新商圈籠統(tǒng)，進(jìn)而圈定河源商圈東城“雙核〞戰(zhàn)略幅員。四、商業(yè)屬性界定→傳統(tǒng)商圈之外，目前河源整個(gè)東城板塊缺乏一個(gè)真正成熟的商業(yè)中心。城東板塊居住的人群依然只能就遠(yuǎn)到傳統(tǒng)中心商圈進(jìn)展購(gòu)物?！景干虡I(yè)開發(fā)體量具有規(guī)模效應(yīng)，高水準(zhǔn)提早介入規(guī)劃和招商，打呵斥河源東城首席時(shí)髦商業(yè)中心，可就近輻射片區(qū)乃至全市范圍中高端人群進(jìn)展消費(fèi)?！壳昂釉瓷虡I(yè)板塊缺乏真正意義上的文娛休閑主題型大型商業(yè)中心。市場(chǎng)空白：目前區(qū)域缺乏大型成熟商業(yè)中心，客群消費(fèi)習(xí)慣也急需引導(dǎo)晉級(jí)；商圈輻射：區(qū)域內(nèi)社區(qū)配套型商業(yè)較為常見(jiàn)，輻射面窄、體量小、業(yè)態(tài)根底，對(duì)外影響力相當(dāng)有限，無(wú)法發(fā)揚(yáng)新商圈崛起的扛鼎作用；開發(fā)規(guī)模：本工程本身住宅規(guī)模較大，具備一定人氣支撐；人口要素：區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤較多，政府規(guī)劃到2021年，區(qū)域內(nèi)入住人口目的到達(dá)16萬(wàn)人。2、工程區(qū)域商業(yè)格局研判四、商業(yè)屬性界定。3公里中心商圈范圍內(nèi)，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本案所在片區(qū)曾經(jīng)成熟，交通、教育、公園景觀、行政單位、醫(yī)療等綜合配套完善。本案一二三期曾經(jīng)建成入住，商業(yè)已自成中心，同時(shí)具有良好市場(chǎng)口碑。周邊開發(fā)樓盤質(zhì)量較高，未來(lái)沿江路3分鐘暢達(dá)市中心，后勁足。商圈界定：“城市新區(qū)中心中心商圈〞籠統(tǒng)呼之欲出。3、工程商圈屬性界定四、商業(yè)屬性界定五、商業(yè)SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)〔Strengths〕優(yōu)勢(shì)〔Weakness〕時(shí)機(jī)〔Opportunities〕要挾〔Threats〕成熟地段，配套完善；8萬(wàn)平米商業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)；提早規(guī)劃定位，對(duì)接市場(chǎng)需求。目前片區(qū)尚缺乏人氣支撐；目前認(rèn)同度達(dá)不到預(yù)期，需求繼續(xù)推行植入，培育認(rèn)知。片區(qū)開發(fā)繼續(xù)向好，城市戰(zhàn)略幅員東移全城關(guān)注；以堅(jiān)基為代表的代表性工程共同發(fā)聲，帶動(dòng)片區(qū)整體價(jià)值認(rèn)同度走高。能夠的后續(xù)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)；地塊周邊其他工程商業(yè)入市直接競(jìng)爭(zhēng)。發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，躲避優(yōu)勢(shì)利用時(shí)機(jī)，轉(zhuǎn)化要挾結(jié)合發(fā)聲，深挖城市東移話題，強(qiáng)植新商圈籠統(tǒng)。組合中心概念，倡導(dǎo)新理念和全新的商業(yè)體驗(yàn)。用實(shí)景說(shuō)話，軟環(huán)境搭臺(tái)力引主力商家共唱大戲。合理定位，防止與直接競(jìng)爭(zhēng)工程正面交鋒。把握市場(chǎng)需求，以精準(zhǔn)定位彌補(bǔ)現(xiàn)有缺乏。東城CRD：唯此36萬(wàn)㎡醇居時(shí)髦綜合商住區(qū)六、中心價(jià)值分析城市東移：人口外溢板塊騰飛價(jià)值兌現(xiàn)提速先外后內(nèi)的中心價(jià)值體系組合：消費(fèi)晉級(jí)：30萬(wàn)河源人消費(fèi)習(xí)慣晉級(jí)換代立足城市趨勢(shì)，戰(zhàn)略突圍；放眼未來(lái)，放大前景預(yù)期；銜接CBD，倡領(lǐng)CRD。CRD：〔RecreationalBusinessDistrict〕：以游憩與商業(yè)為主的各種設(shè)備〔購(gòu)物、餐飲、文娛、文化、交往、休閑等〕集聚的特定區(qū)域，三大中心功能：商務(wù)功能、商業(yè)零售功能和游憩功能。區(qū)域籠統(tǒng)細(xì)分——河源真正的CRD：公園體驗(yàn)一站式的吃、喝、住、玩、樂(lè)、游綜合效力區(qū)→旅游集散功能：緊鄰東江畫廊風(fēng)景區(qū)和客家公園，對(duì)接萬(wàn)綠湖旅游和出入高速客群；→休憩交往功能：東源廣場(chǎng)，盡在咫尺的市政公園?！C合商務(wù)功能：區(qū)域內(nèi)獨(dú)一8萬(wàn)㎡大型成熟集中商業(yè)，提供一站式購(gòu)物、休閑、文娛、餐飲街區(qū)體驗(yàn)；→質(zhì)量居住功能：36萬(wàn)㎡綜合商住區(qū)，出那么繁華，入那么安寧，自在、閑適；→政務(wù)功能：周邊密集分布東源主要行政單位，帶動(dòng)會(huì)議、餐飲等相關(guān)政務(wù)功能需求，本工程內(nèi)社會(huì)議中心，可無(wú)縫對(duì)接。六、中心價(jià)值分析CRD價(jià)值轉(zhuǎn)換：新型購(gòu)物體驗(yàn)以及新的生活方式引領(lǐng)者，寶晟城與國(guó)際領(lǐng)先LSC商業(yè)如出一轍。五、中心價(jià)值分析建筑精神契合：Lifestyle購(gòu)物中心建筑形狀是開放的易趣空間型商業(yè)街區(qū)中心資源依托：公園借題中心實(shí)施載體：差別定位＋河源全新生活主張商業(yè)靈魂契合：引導(dǎo)河源人由傳統(tǒng)消費(fèi)方式向休閑“生活方式〞傾斜各方需求分析4>>消費(fèi)者需求分析>>商家需求分析>>開發(fā)商需求分析>>各方需求總結(jié)一、消費(fèi)者需求分析調(diào)查方法：街頭問(wèn)卷攔訪，定向投放訪問(wèn)客戶：河源市市區(qū)居民大學(xué)城教師東源縣居民調(diào)查方法訪問(wèn)人員樣本量及甄別條件時(shí)間安排街頭攔訪問(wèn)卷樣本：200份，實(shí)踐回收192份，有效問(wèn)卷156份。甄別條件：受訪者在18歲以上調(diào)查時(shí)間：2021年04月13-18日消費(fèi)者調(diào)查1、受訪消費(fèi)者主要特征一、消費(fèi)者需求分析受訪者性別分布受訪者家庭人口數(shù)量受訪者年齡分布受訪者職業(yè)特征分布受訪者家庭月收入分布受訪者生活區(qū)域分布問(wèn)卷分析顯示，受訪者主要年齡在25-45歲間，家庭人口以4-6人居多，反映河源人觀念上注重家庭。職業(yè)以私企業(yè)主和自在職業(yè)居多，家庭年收入4-8萬(wàn)元較為密集，生活區(qū)域集中在市區(qū)、河源鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他，分布相對(duì)平衡，具有研討意義。2、消費(fèi)者主要消費(fèi)習(xí)慣一、消費(fèi)者需求分析到市中心逛街頻率通常每次逛街破費(fèi)時(shí)間平均每月在百貨商場(chǎng)〔不含家電、家居賣場(chǎng)/超市〕中購(gòu)物支出受訪者到市中心購(gòu)物消費(fèi)的頻率較多為每周一次；客單消費(fèi)額集中在100-500元/每次；通常破費(fèi)的購(gòu)物時(shí)間集中在1-3小時(shí)內(nèi)，去百貨商場(chǎng)購(gòu)物的頻率較多集中在每月一次，其次為每周一次及兩到三次間。去百貨商場(chǎng)〔不包括家電、家居賣場(chǎng)/超市〕購(gòu)物的頻率一、消費(fèi)者需求分析受訪者到超市/家電、家具賣場(chǎng)每次消費(fèi)集中在50-300元范圍內(nèi)；去超市/家電、家具賣場(chǎng)購(gòu)物頻次集中在每月一次甚至很少去，受訪者中這類消費(fèi)場(chǎng)所購(gòu)物頻次較低。受訪者外出就餐集中在每周一到兩次，平均消費(fèi)多在10-30以及100-300元/次。每次去超市/家電、家居賣場(chǎng)的破費(fèi)去超市/家電、家具賣場(chǎng)購(gòu)物頻率平均每周外出就餐次數(shù)平均每頓在外就餐破費(fèi)2、消費(fèi)者主要消費(fèi)習(xí)慣一、消費(fèi)者需求分析受訪者常去購(gòu)物場(chǎng)所的首要緣由是環(huán)境溫馨，其次是由于有喜歡的商品以及種類多、價(jià)錢合理；選擇商場(chǎng)首要思索到的是該購(gòu)物場(chǎng)所質(zhì)量能否能保證；而通常購(gòu)買較多的商品分為生活用品、女裝、女鞋、休閑裝，購(gòu)買商品較為根底。3、購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣選擇商品時(shí)首要思索的要素逛街時(shí)通常會(huì)購(gòu)買的商品〔多項(xiàng)選擇〕喜歡常去的購(gòu)物場(chǎng)所要素是〔多項(xiàng)選擇〕一、消費(fèi)者需求分析問(wèn)卷分析顯示，受訪者最為熱衷的菜系是本地客家菜，其次為粵菜，其他菜系接受度那么普通問(wèn)卷分析顯示，受訪者在外就餐選擇餐廳最為關(guān)注的要素是就餐環(huán)境以及口味，可見(jiàn)河源人餐飲消費(fèi)習(xí)慣較為保守。4、餐飲消費(fèi)習(xí)慣最喜歡的菜系在外就餐選擇餐廳時(shí)思索的首要要素一、消費(fèi)者需求分析問(wèn)卷分析顯示，受訪者陪同孩子選擇最多的休閑文娛方式是逛公園，其次為書吧、室內(nèi)文娛活動(dòng)，選擇電影院和外出也占一定比例問(wèn)卷分析顯示，受訪者平常在室內(nèi)/半室內(nèi)主要的體育活動(dòng)為羽毛球以及兵乓球、籃球等活動(dòng)。5、文娛消費(fèi)習(xí)慣陪同孩子平常主要有哪些休閑文娛活動(dòng)平常主要有哪些室內(nèi)/半室內(nèi)體育活動(dòng)一、消費(fèi)者需求分析6、對(duì)本工程看法從受訪者對(duì)本工程物業(yè)的需求來(lái)看，客戶最接受工程物業(yè)分別為百貨商場(chǎng)、超市、家居用品，其次化裝品、兒童玩具珠寶也占一定比例。受訪者對(duì)工程的認(rèn)知以為本工程適宜做溫馨性的、休閑、現(xiàn)代、時(shí)髦購(gòu)物中心。一、消費(fèi)者需求分析6、對(duì)本工程看法受訪者對(duì)本工程文娛需求主要為安康會(huì)所、國(guó)際影院、兒童樂(lè)園、兒童主題卡通館等。受訪者對(duì)本工程的商業(yè)需求主要為：美食廣場(chǎng)、大型西餐、西式快餐、休閑食品、自助餐。一、消費(fèi)者需求分析問(wèn)卷受訪者職業(yè)和生活區(qū)域分布較廣，具有樣本研討意義。河源人購(gòu)物需求目前依然以中心城區(qū)購(gòu)物中心為主，消費(fèi)習(xí)慣以日常生活必需品和根本時(shí)髦產(chǎn)品為主，消費(fèi)方式較為傳統(tǒng)，購(gòu)物頻次不高；河源人對(duì)于購(gòu)物中心的購(gòu)物環(huán)境和溫馨度逐漸較為留意，相比于特征功能的吸引力而言，價(jià)錢導(dǎo)向依然突出；河源人外出就餐消費(fèi)習(xí)慣偏保守，以本地口味為主，對(duì)其他口味接受度普通，西式快餐接受度稍高。調(diào)研反映餐飲消費(fèi)中占據(jù)主流的是群眾餐飲，客單消費(fèi)金額較低，但200-300元/次中高檔消費(fèi)比例也較為可觀。河源人平常休閑文娛方式較少或較為傳統(tǒng)，一方面反映出河源商業(yè)該特征類業(yè)態(tài)比較缺乏，無(wú)法滿足居民需求；同時(shí)也闡明市場(chǎng)潛在需求較大，可以加以培育引導(dǎo)。7、消費(fèi)者需求小結(jié)1、商家需求分析闡明二、商家需求分析商家需求主要采取訪問(wèn)與訪問(wèn)的方式，根據(jù)工程詳細(xì)情況以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)甄選部分商家進(jìn)展。訪問(wèn)商家主要信息包括對(duì)片區(qū)的認(rèn)知度，進(jìn)駐意向以及需求運(yùn)營(yíng)面積，租金要求等中心要素。本次訪問(wèn)商家總共38家，初步表表示向的商家為11家〔曾經(jīng)經(jīng)過(guò)郵件發(fā)送有關(guān)工程的根本資料供其參考〕。其中意向較大可進(jìn)一步跟進(jìn)的商家為4家，進(jìn)一步張望的為7家。訪問(wèn)商家業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、院線、餐飲以及休閑、KTV等。61→在38個(gè)訪問(wèn)商家中，有意向進(jìn)駐的為4家，屬于張望為7家，現(xiàn)階段無(wú)意向28家?！碳覠o(wú)意向主要緣由是暫時(shí)無(wú)拓展方案，或以為片區(qū)成熟度不高，缺乏人氣支撐；→商家張望的主要緣由是對(duì)片區(qū)了解不深，但有相關(guān)拓展方案，需求進(jìn)一步調(diào)查后進(jìn)展確定?！L問(wèn)商家業(yè)態(tài)為休閑文娛的是12家，超市6家，百貨零售7家，餐飲9家，建材家居2家，其他2家。進(jìn)駐意向百貨零售餐飲超市休閑娛樂(lè)建材家居其他總計(jì)有意向2110004觀望0313007現(xiàn)階段無(wú)意向554922272、商家訪談細(xì)分二、商家需求分析62→明確初步意向商家主要認(rèn)同片區(qū)未來(lái)前景，對(duì)詳細(xì)規(guī)劃和租金較為敏感，不同業(yè)態(tài)需求面積大小不一，多采取租賃的方式?！碳移毡閷?duì)工程所在區(qū)域人氣存在擔(dān)憂，以為當(dāng)前人氣缺乏以支撐工程體量，運(yùn)營(yíng)需求時(shí)間進(jìn)展培育，未來(lái)片區(qū)人氣趨旺后那么整體商業(yè)價(jià)值將提升認(rèn)同度；→目前受訪商家更情愿實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，多個(gè)商家提出采取扣點(diǎn)或者業(yè)績(jī)分成的方式，尤其表達(dá)在電影院線和百貨，普遍情愿采取扣點(diǎn)方式；→國(guó)際連鎖品牌實(shí)力雄厚，更情愿采取租賃的方式。3、商家訪談概略二、商家需求分析品牌名稱金逸影院業(yè)態(tài)歸類休閑娛樂(lè)租賃方式扣點(diǎn)分成聯(lián)絡(luò)人鄭求面積2000-2500㎡進(jìn)駐意向認(rèn)同項(xiàng)目區(qū)位，但只考慮加盟的方式，院線45%扣點(diǎn)分成，無(wú)加盟費(fèi)。4、代表性商家——電影院線二、商家需求分析金逸院線成立于2004年，處于中國(guó)電影院線五強(qiáng)〔票房〕的位置。截至2021年8月為止，金逸股份旗下的金逸院線共有108家影院，除金逸股份直接投資的80家已開業(yè)影院外，還包括28家加盟影院，運(yùn)營(yíng)區(qū)域跨北京、上海、廣州等30多個(gè)城市。4、代表性商家——電影院線品牌名稱大地影院業(yè)態(tài)歸類休閑娛樂(lè)租賃方式租金聯(lián)絡(luò)人陳江求面積2000-3000㎡進(jìn)駐意向?qū)?xiàng)目認(rèn)知度較高，有意向進(jìn)駐，表示會(huì)派專人道項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察二、商家需求分析大地?cái)?shù)字影院整體定位中端，運(yùn)營(yíng)需求較其他院線更為靈敏。現(xiàn)全國(guó)擁有直營(yíng)影院150多家，未來(lái)一年將新建280家影院，已進(jìn)入河源本地。品牌名稱大潤(rùn)發(fā)業(yè)態(tài)歸類超市租賃方式扣點(diǎn)或租金聯(lián)絡(luò)人鄒文求面積6000-8000㎡進(jìn)駐意向了解項(xiàng)目情況，會(huì)派專人對(duì)接，關(guān)注項(xiàng)目的層高、單層平面、硬件設(shè)施，對(duì)東源現(xiàn)有的人流量有些擔(dān)心4、代表性商家——超市二、商家需求分析大潤(rùn)發(fā)〔RT-MART〕由臺(tái)灣潤(rùn)泰集團(tuán)于1997年創(chuàng)建，中國(guó)大潤(rùn)發(fā)營(yíng)業(yè)額位居外資零售業(yè)之冠。2021年于歐尚合并，擁有大潤(rùn)發(fā)和歐尚市場(chǎng)占有率超越沃爾瑪，一躍成為國(guó)內(nèi)最大零售商。截止2021年年末，大潤(rùn)發(fā)在中國(guó)各地門店超越185家。4、代表性商家——超市品牌名稱人人樂(lè)業(yè)態(tài)歸類超市租賃方式租金聯(lián)絡(luò)人喬遠(yuǎn)求面積8000-10000㎡進(jìn)駐意向認(rèn)為東源人口太少，消費(fèi)力有限；贊同我們與堅(jiān)基做差異化；氛圍該片區(qū)4-5年后才能開業(yè)，目前暫時(shí)放棄二、商家需求分析人人樂(lè)連鎖商業(yè)集團(tuán)成立于1996年，主營(yíng)業(yè)務(wù)為大賣場(chǎng)、綜合超市〔人人樂(lè)〕和百貨〔崇尚百貨〕的連鎖運(yùn)營(yíng)。截止2021年1月，已在全國(guó)開設(shè)門店108家。2021年13月人人樂(lè)購(gòu)網(wǎng)正式上線運(yùn)營(yíng)，成為中國(guó)第一家有實(shí)體店支撐的網(wǎng)上生活超市。品牌名稱天虹商場(chǎng)業(yè)態(tài)歸類百貨租賃方式扣點(diǎn)聯(lián)絡(luò)求面積—進(jìn)駐意向河源東源目前不考慮進(jìn)入，認(rèn)為片區(qū)5年后才可能發(fā)展起來(lái)，現(xiàn)在進(jìn)入太早4、代表性商家——百貨二、商家需求分析天虹商場(chǎng)堅(jiān)持“百貨+超市+X〞面向群眾的中高檔品牌業(yè)態(tài)組合方式，在此根底上根據(jù)目的顧客的不同按照“城市中心店〞和“社區(qū)購(gòu)物中心〞兩種方式運(yùn)營(yíng)百貨商場(chǎng)，戰(zhàn)略相對(duì)靈敏。2021年該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入143.77億元，凈利5.87億。4、代表性商家——百貨品牌名稱麗日購(gòu)物廣場(chǎng)業(yè)態(tài)歸類百貨租賃方式扣點(diǎn)聯(lián)絡(luò)人開發(fā)部馮經(jīng)求面積10000-20000㎡進(jìn)駐意向?qū)|源未來(lái)發(fā)展還是比較有信心，看區(qū)域與項(xiàng)目規(guī)劃，去現(xiàn)場(chǎng)看看，對(duì)層高、單層、停車位關(guān)注二、商家需求分析成立于1993年，總部位于惠州，民營(yíng)企業(yè)性質(zhì)。已開設(shè)有4家門店，迎接面積10萬(wàn)平米，其中惠州2家，深圳1家，河源1家。主要運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)為“超市+百貨〞組合，目前正籌備在廣東開設(shè)其他分店。4、代表性商家——餐飲品牌名稱麥當(dāng)勞業(yè)態(tài)歸類連鎖餐飲租賃方式扣點(diǎn)聯(lián)絡(luò)人張求面積300-400㎡（德來(lái)速）進(jìn)駐意向有一定意向，月底會(huì)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)考察；優(yōu)先考慮拓展汽車餐廳，需要獨(dú)立建筑二、商家需求分析品牌名稱必勝客業(yè)態(tài)歸類連鎖餐飲租賃方式扣點(diǎn)聯(lián)絡(luò)人李先求面積400-500㎡進(jìn)駐意向有初步進(jìn)駐意向，但認(rèn)為東源區(qū)域人氣嚴(yán)重不足，需考察后才能確定。序號(hào)商家業(yè)態(tài)是否有意向面積需求跟進(jìn)情況1廣百百貨百貨否

暫無(wú)拓展計(jì)劃了2海雅百貨百貨否

地方偏，消費(fèi)力不夠，沒(méi)有河源的拓店需求。3九百百貨百貨否

暫無(wú)拓展計(jì)劃4摩登百貨百貨否

兩年內(nèi)暫無(wú)拓展計(jì)劃5天虹商場(chǎng)百貨否

河源東源目前不考慮進(jìn)入，片區(qū)5年后才可能發(fā)展起來(lái)；惠州核心地段會(huì)考慮6麗日購(gòu)物廣場(chǎng)百貨是1-2萬(wàn)㎡對(duì)東源未來(lái)發(fā)展還是比較有信心，看區(qū)域與項(xiàng)目規(guī)劃，去現(xiàn)場(chǎng)看看，對(duì)層高、單層、停車位關(guān)注7歲寶百貨是1-1.5萬(wàn)㎡主要考慮一方面是人流如何來(lái)，第二是租金情況8百度烤肉餐飲否

只考慮加盟，不直營(yíng)9東江河鮮館餐飲否

無(wú)力拓展10仙蹤林（深圳）餐飲否

暫無(wú)計(jì)劃11永和大王餐飲否

暫無(wú)計(jì)劃12真功夫餐飲否

暫無(wú)計(jì)劃13必勝客餐飲觀望400㎡認(rèn)為東源區(qū)域人氣嚴(yán)重不足，需考察14名典咖啡語(yǔ)茶餐飲觀望1000-2000㎡需要考察現(xiàn)場(chǎng)15KFC餐飲觀望300-400㎡需要現(xiàn)場(chǎng)考察16麥當(dāng)勞餐飲是300-400㎡月底會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，首選獨(dú)立建筑（德來(lái)速汽車餐廳）17大潤(rùn)發(fā)超市否6000-8000㎡了解項(xiàng)目情況，會(huì)派專人對(duì)接，關(guān)注項(xiàng)目的層高、單層平面、硬件設(shè)施，對(duì)東源現(xiàn)有的人流量有些擔(dān)心，18人人樂(lè)超市否

東源人口太少，消費(fèi)力有限，認(rèn)為5年后才能發(fā)展起來(lái)19易初蓮花超市否

常規(guī)1萬(wàn)-2萬(wàn)㎡序號(hào)商家業(yè)態(tài)是否有意向面積需求跟進(jìn)情況20永輝超市否

暫無(wú)計(jì)劃21華潤(rùn)萬(wàn)家超市觀望20000-30000㎡對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知度不夠，需考察，如果過(guò)來(lái)項(xiàng)目上提前聯(lián)系22新一佳超市是

有意向，需要現(xiàn)場(chǎng)考察，需求面積5000-20000平方米，關(guān)注層高及項(xiàng)目定位23金海馬建材家居否

沒(méi)有拓展計(jì)劃24萬(wàn)眾城建材家居否

近期暫時(shí)只考慮深圳本地（龍華片區(qū)）25Sport100零售否

不考慮廣東區(qū)域26中國(guó)聯(lián)通服務(wù)點(diǎn)通訊否

暫時(shí)無(wú)計(jì)劃27博納休閑娛樂(lè)否

未明確表示已向，2000-3000㎡，有限考慮扣點(diǎn)分成形式28大地影院休閑娛樂(lè)否

會(huì)派專人劉經(jīng)理負(fù)責(zé)，去現(xiàn)場(chǎng)考察，需求面積在2000-3000平方米29兒童游樂(lè)園休閑娛樂(lè)否

目前無(wú)拓展計(jì)劃30好樂(lè)迪休閑娛樂(lè)否

負(fù)責(zé)浙江區(qū)域，暫無(wú)廣東計(jì)劃31華誼兄弟休閑娛樂(lè)否

河源暫無(wú)計(jì)劃32時(shí)代今典影院休閑娛樂(lè)否

公司不考慮拓展33太平洋影院休閑娛樂(lè)否

只考慮一二線城市,暫不考慮河源34星期八KTV休閑娛樂(lè)否

暫時(shí)只考慮深圳中心城區(qū)（羅、福、南）35中山丗宇（電玩）休閑娛樂(lè)否

暫不考慮，目前只在一二線城市36橫店電影院休閑娛樂(lè)觀望2000-2500㎡需要現(xiàn)場(chǎng)考察37金逸影院休閑娛樂(lè)觀望2000-3000㎡認(rèn)同項(xiàng)目區(qū)位，但只考慮加盟的方式，院線45%扣點(diǎn)，無(wú)加盟費(fèi)38沐足休閑娛樂(lè)觀望500-800㎡考察后進(jìn)行確定附：商家訪談跟詳表開發(fā)商需求三、開發(fā)商需求分析2打造河源最具特征和知名度的新生活方式中心，休閑文娛消費(fèi)目的地。1整體持有，一致運(yùn)營(yíng)一致管理，培育成寶晟集團(tuán)未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的商業(yè)運(yùn)營(yíng)效益奉獻(xiàn)點(diǎn)；注重點(diǎn)商戶消費(fèi)者開發(fā)商關(guān)注商業(yè)周邊人氣，對(duì)工程的差別化概念表示認(rèn)同對(duì)購(gòu)物產(chǎn)品的豐富性和購(gòu)物環(huán)境要求越來(lái)越高；打造領(lǐng)先的分量級(jí)商業(yè)工程，自持商業(yè)為主，控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)利益方對(duì)工程的影響商業(yè)氣氛培育需求特別留意在建筑設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)悉心運(yùn)營(yíng)，保證工程開發(fā)的高水準(zhǔn)制定出符合市場(chǎng)的商業(yè)定位，滿足消費(fèi)者多元化的需求，同時(shí)留意停車位等硬件配套設(shè)備的建立四、各方需求總結(jié)案例分析5>>案例選取原那么>>案例分析>>案例啟發(fā)一、案例選取選擇從工程區(qū)位、商業(yè)體量、區(qū)位條件以及根本價(jià)值等方面考量，與本工程契合度高，具有較高的自創(chuàng)意義。從工程商業(yè)定位明晰、業(yè)態(tài)組合落位合理，運(yùn)營(yíng)良好，經(jīng)市場(chǎng)驗(yàn)證并獲得勝利，可以為本工程提供操作自創(chuàng)性。甄選出深圳羅湖喜薈城以及COCOPARK商業(yè)方式研討作為自創(chuàng)。次級(jí)商業(yè)中心新區(qū)中心或中心商圈邊緣10萬(wàn)㎡以內(nèi)區(qū)位商業(yè)規(guī)模商圈級(jí)別業(yè)態(tài)特征餐飲、休閑文娛喜薈城COCOPARK方式裙商綜合體參考業(yè)態(tài)組合會(huì)聚人氣案例選擇根據(jù)百仕達(dá)樂(lè)湖是深圳百仕達(dá)集團(tuán)百仕達(dá)花園第五期。位于羅湖太寧路北側(cè)東樂(lè)路以西愛(ài)國(guó)路以東，接近東湖公園，是一個(gè)集休閑購(gòu)物，文化文娛，特征餐飲，體育健身，酒店辦公樓等多功能于一體的建筑綜合體。物業(yè)組成：該工程占地面積4萬(wàn)余平方米，總建筑面積超越30萬(wàn)平方米，商業(yè)建面4萬(wàn)余㎡。包括：四棟32-34層的住宅樓；裙樓商業(yè)—喜薈城；一棟代建的34層的酒店、寫字樓?！艄こ谈怕园偈诉_(dá)樂(lè)湖二、案例分析——喜薈城物業(yè)類型占地面積容積率總建面積（㎡）計(jì)容積率建筑面積（㎡）車位（個(gè)）綜合體4.08萬(wàn)㎡5.5631.78萬(wàn)㎡22.57萬(wàn)㎡2357，商業(yè)約1000個(gè)，非商業(yè)約1200個(gè)居住氣氛濃重：喜薈城位于羅湖百仕達(dá)片區(qū)，周邊主要被住宅小區(qū)圍繞，居住氣氛濃重。交通便利：工程位于太寧路上與愛(ài)國(guó)路交匯處，周邊道路四通八大，附近有多條公交線路；規(guī)劃建立中的3條地鐵線——3、5、7號(hào)線縱橫交匯?！艄こ谈怕远?、案例分析——喜薈城商業(yè)定位——喜薈城在羅湖以區(qū)域型生活購(gòu)物中心的型態(tài)出現(xiàn)，與傳統(tǒng)的人民南、東門、地王“金三角〞構(gòu)成了很好互補(bǔ)，雙方的目的客群、輻射商圈、功能定位、品牌組合均有差別，一主一次構(gòu)成梯形互補(bǔ)。目的客群——喜薈城以效力于區(qū)域性家庭消費(fèi)需求為導(dǎo)向，努力于處理家庭構(gòu)造穩(wěn)定的中產(chǎn)消費(fèi)者假日購(gòu)物休閑、提升生活質(zhì)量的需求。喜薈城的出現(xiàn)，正好填補(bǔ)了羅湖在次級(jí)商業(yè)中心上的空白，補(bǔ)齊了“羅湖東〞這個(gè)優(yōu)質(zhì)居住片區(qū)的“商業(yè)短板〞，使羅湖商業(yè)格局更為完善和合理。運(yùn)營(yíng)特征——以時(shí)髦、親子、美食為三大主題，設(shè)計(jì)中參與藝術(shù)潮流元素。項(xiàng)目名稱百仕達(dá)喜薈城開業(yè)時(shí)間2010年4月22日項(xiàng)目地址深圳寶羅湖區(qū)太寧路與愛(ài)國(guó)路交匯處總建筑面積喜薈城商業(yè)實(shí)用面積2.7萬(wàn)㎡單層面積㎡約1萬(wàn)㎡（吉之島單層占約28%）柱距8米建筑層數(shù)4層建筑層高4-4.5米外廣場(chǎng)面積㎡內(nèi)廣場(chǎng)（中庭）面積580㎡項(xiàng)目定位社區(qū)型中高檔購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)特色以服務(wù)區(qū)域性消費(fèi)需求為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)為時(shí)尚、親子、美食三大主題。經(jīng)營(yíng)情況較好各樓層規(guī)劃負(fù)一樓：停車場(chǎng)一樓：男女時(shí)裝、運(yùn)動(dòng)服飾、皮鞋/皮具、精品/飾品/眼鏡、個(gè)人護(hù)理/化妝品、手機(jī)/數(shù)碼、特色餐飲、咖啡/飲品、銀行、顧客服務(wù)中心二樓：男女時(shí)裝、皮鞋/皮具、時(shí)尚飾品、個(gè)人護(hù)理/化妝品、洲立影城、手表、特色餐飲、咖啡/飲品、銀行三樓：童裝/玩具、家居飾品/床上用品、理療/纖體、美容/美甲、美發(fā)、早教中心、反斗樂(lè)園、兒童攝影、特色餐飲、藥店一樓:主力店鋪、男裝、女裝、休閑服、運(yùn)動(dòng)用品、家居生活、影音、鐘表、珠寶、飾品、鞋包、禮品、餐飲、銀行、展示中心、服務(wù)◆商業(yè)資料二、案例分析——喜薈城喜薈城采取“主力店+專門店〞的門店組合方式餐飲：漢拿山、星巴克、滿記、黃記煌、毛家飯店家居：全棉時(shí)代、他可居、服裝：G2000、ochirly、JACK&JONES、Levi’s、NIKE、CONVERSE、CROCS、護(hù)理/藥品：屈臣氏、二天堂、絲域養(yǎng)發(fā)館童裝/玩具：翻斗樂(lè)園、生長(zhǎng)腳印、喜洋洋吉之島：日本永旺集團(tuán)下屬公司，是日本及亞洲知名的百貨零售企業(yè)。洲立影城：香港洲立影院，配備有5個(gè)高檔次影廳、500多個(gè)座位。圣豐城酒家：創(chuàng)于06年，主營(yíng)“精巧點(diǎn)心、經(jīng)典粵菜〞，粵菜經(jīng)典品牌。西湖春天：連鎖餐飲企業(yè)，創(chuàng)建于二十世紀(jì)八十年代中期，經(jīng)過(guò)二十余年不斷開展，創(chuàng)建了“西湖春天〞、“江南廚子〞、“江南味道〞三大品牌，完美美容：五星級(jí)連鎖美容纖體中心。GSD纖體塑身館喜薈城其它重要品牌喜薈城主力店鋪：◆業(yè)態(tài)組合二、案例分析——喜薈城主力店面積（㎡）占比例樓層分布吉之島576654.5%二、三層，相對(duì)獨(dú)立、天橋相連洲立影城218720.7%二、三層西湖春天8618.3%二層圣豐城酒家8538%一層完美美容4744.5%三層GSD纖體塑身館4284%三層總計(jì)10570100%/主力店面積喜薈城主力店總面積約10570平方米，占總建筑面積的比例約25.9%，占總適用面積的39.2%。主力店較多，規(guī)模不集中，其中最大的是吉之島，約5766平方米；由于本身區(qū)位條件良好，覆蓋羅湖大部分住宅名盤的居民人氣旺。喜薈城的業(yè)態(tài)比例中，休閑文娛的比例相對(duì)較低，零售業(yè)，餐飲的比例較高。◆主力店情況二、案例分析——喜薈城一層平面圖1層主力店與名品店結(jié)合分布，多為群眾型餐飲及中高檔服裝類店鋪，有利于聚集人氣。品牌：喜薈城一層主要分布的品牌有圣豐城、漢拿山、面點(diǎn)王、滿記、G2000、BASICHOUSE、ochirly，Levi’s、NIKE、CONVERSE、SELECTED等；定位：多為中高檔品牌，符合工程定位，樹立社區(qū)型家庭購(gòu)物中心籠統(tǒng)。規(guī)劃：主力店及餐飲類品牌店主要分布在盡端處，多為接近太寧路一側(cè)，有利于聚集人氣，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)，提升鋪位整體價(jià)值；重要服裝類重要品牌店主要分布在中間段?？腿海涸搶又饕?0-35歲的年輕消費(fèi)人群為主；主出入口主出入口主出入口主力店圣豐城餐飲餐飲餐飲餐飲購(gòu)物中心的左邊由于為地下室，為盡端，人流量較差，把主力店圣豐城酒家放于此，吸引人流，提升這邊的鋪位價(jià)值。把快餐店放于主入口，集聚人群，帶動(dòng)內(nèi)部商業(yè)開展，并更好的突出工程的整體定位。備注：由于地面的高低，不平整，黃色部分為地下室、深紅色部分為地上，即購(gòu)物中心的一層高低◆業(yè)態(tài)分布二、案例分析——喜薈城品牌：二層主要分布有吉之島一層、洲立影院、西湖春天、星巴克、屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、銀行等；吉之島一層主要為超級(jí)市場(chǎng)、家庭用品、小家電、個(gè)人護(hù)理品、茶酒等。定位：根本上都是國(guó)內(nèi)外群眾品牌，延續(xù)中高檔品牌，構(gòu)成銜接性；客戶向上延伸。規(guī)劃：餐飲和重要品牌店主要分布在兩端節(jié)點(diǎn)和中間節(jié)點(diǎn)，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)；電影院放于中庭廣場(chǎng)正上方，昭示性較強(qiáng)，提高整個(gè)購(gòu)物中心在消費(fèi)者心目中休閑文娛的分量；銀行復(fù)式，使二層本身地段最差的鋪位，能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；客群：二層的客戶主要是25-35歲之間，是喜薈城的主力消費(fèi)客戶群體。2樓的特征主要是吉之島、洲立影院、餐飲、時(shí)髦女裝結(jié)合分布，引導(dǎo)人流平面與上下流動(dòng)。洲立影院西湖春天吉之島餐飲餐飲餐飲餐飲銀行二層平面圖◆業(yè)態(tài)分布二、案例分析——喜薈城品牌：三層主要分布有吉之島二層、洲立影院、完美美容、GSD纖體塑身館、反斗樂(lè)園、他可居、全棉時(shí)代、黃記煌、毛家飯店等；吉之島二層主要為中檔男女服裝、男女鞋包、餐飲等。定位：主要品牌大多延續(xù)中高端群眾檔次。規(guī)劃：本層多為美容美體、餐飲、家庭生活和兒童類品牌店，品牌性較強(qiáng)，客戶主要為目的性消費(fèi)者，使本身相對(duì)獨(dú)立的店鋪，得到價(jià)值提升；同時(shí)拉動(dòng)人流橫向挪動(dòng)?？腿海褐饕?5-40歲之間的家庭消費(fèi)者者，以女性為主。3樓主力店與餐飲結(jié)合分布，以美容美體作為主力店，完善業(yè)態(tài)構(gòu)造，本層分布較多家庭生活、個(gè)人護(hù)理、兒童類品牌店。洲立影院吉之島餐飲美容美體反斗樂(lè)園個(gè)人護(hù)理、娛教中心餐飲三層平面圖◆業(yè)態(tài)分布二、案例分析——喜薈城COCOPark,深圳獨(dú)一公園情景式購(gòu)物中心，CBD板塊新興商業(yè)代表。由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，緊鄰深圳國(guó)際會(huì)展中心，福田高端CBD寫字樓區(qū)，高星級(jí)酒店群，并與中心城經(jīng)過(guò)地下連城廣場(chǎng)共享商業(yè)人流。COCOPark是深圳最具時(shí)髦氣質(zhì)的購(gòu)物中心，集餐飲、休閑、文娛、購(gòu)物為一體，總建筑面積85000平方米，共五層，擁有200余家國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌。COCOPark擁有6000平方米的全敞開下沉式露天廣場(chǎng)，8大自然光中庭、12條折疊式街道和100米空中廊橋，彰顯都市休閑文娛主題。二、案例分析——COCOPARK方式打造深圳首個(gè)情景式公園版休閑購(gòu)物中心定位：時(shí)髦、休閑，集休閑、文娛、購(gòu)物、餐飲為一體。將現(xiàn)代都市與園林自然完美結(jié)合。目的:迎合第一商圈目的顧客的購(gòu)物休閑體驗(yàn)訴求突破常規(guī)購(gòu)物中心開發(fā)思緒，與中信廣場(chǎng)、萬(wàn)象城等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手構(gòu)成鮮明的差別化運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借助優(yōu)越的公交網(wǎng)絡(luò)條件，有效擴(kuò)展輻射商圈。前瞻顧客追求生活質(zhì)量的需求，作出領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。二、案例分析——COCOPARK方式業(yè)態(tài)比例：

各樓層分布：B2:停車場(chǎng)（約600個(gè)停車位）、汽車美容

B1:個(gè)人護(hù)理用品店、數(shù)碼通訊超市、美食廣場(chǎng)、家居用品

L1:特色風(fēng)情餐飲酒吧街、服飾風(fēng)景街、國(guó)際名品店

L2:百老匯院線、紳士精品區(qū)、數(shù)碼精品區(qū)、活力運(yùn)動(dòng)區(qū)、休閑餐區(qū)

L3:百老匯院線、風(fēng)情餐飲區(qū)、中式酒樓區(qū)、特色項(xiàng)目區(qū)主力店：吉之島超市、百老匯影院、2200平方米美食廣場(chǎng)二、案例分析——COCOPARK方式明晰定位，找準(zhǔn)主要消費(fèi)客戶群，以滿足運(yùn)營(yíng)要求推到商業(yè)定位；立足周邊消費(fèi)群的根底上，對(duì)外輻射。以主力店帶動(dòng)人氣，適當(dāng)提高餐飲比例輻射外圍人氣。招商品牌面向主流客戶群，時(shí)髦、群眾，覆蓋面廣，確保運(yùn)營(yíng)。定位啟發(fā)三、案例啟發(fā)主力店在各層結(jié)合分布，且每層的主力店業(yè)態(tài)不同。可以從垂直方向完善業(yè)態(tài)種類，拉動(dòng)人流垂直流動(dòng)。餐飲直接帶動(dòng)人氣，應(yīng)均勻分布在各層之間，多分布在兩端以及中間節(jié)點(diǎn)處。主要為中高端品牌，便利性餐飲及飲料咖啡等主要分布在1F昭示性強(qiáng)的位置，有利于聚集人氣，營(yíng)造氣氛。除主力店以外，重要品牌店主要分布在各層兩端節(jié)點(diǎn)和中間節(jié)點(diǎn)，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)。從類別分析，同類業(yè)態(tài)以及同類檔次、定位的品牌集中分布，構(gòu)成聚集效應(yīng)。禮品/飾品/鐘表類商品分布在單層平面中間，防止消費(fèi)盲點(diǎn)，同時(shí)豐富單層業(yè)態(tài)種類，檔次中高端。業(yè)態(tài)分布啟發(fā)三、案例啟發(fā)商業(yè)定位6>>商業(yè)定位思索要素>>商業(yè)定位>>商業(yè)主題定位>>商業(yè)客戶定位>>商業(yè)業(yè)態(tài)定位消費(fèi)者需求商戶意愿市場(chǎng)表現(xiàn)需求潛力挖掘比較傾向綜合類商業(yè)場(chǎng)所，最好是區(qū)域型商業(yè)中心對(duì)大型購(gòu)物中心顯示興趣，關(guān)鍵看項(xiàng)目的定位、售價(jià)及租金情況日麗百貨、廣百百貨經(jīng)營(yíng)情況較佳潛在需求需要挖掘，堅(jiān)基購(gòu)物廣場(chǎng)將打造區(qū)域頂尖的大型商業(yè)購(gòu)物中心去商業(yè)街消費(fèi)的比例較高，有去商業(yè)街購(gòu)物的習(xí)慣地塊自身局限，商業(yè)氛圍不濃，現(xiàn)有商業(yè)街發(fā)展較為成熟。不同地段，情況不同，總體經(jīng)營(yíng)較好。依托地塊的條件，通過(guò)特色商業(yè)街形勢(shì)，提高自身吸引力的對(duì)大型超市的忠誠(chéng)度較高，本區(qū)域內(nèi)暫無(wú)大型超市便利的交通和強(qiáng)大的人口支撐對(duì)生活超市的吸引力很大經(jīng)營(yíng)狀況良好。區(qū)域周邊只有小型超市，可以借其人氣，相互促進(jìn)。會(huì)在特定需求的時(shí)候到專業(yè)賣場(chǎng)消費(fèi)，發(fā)展專業(yè)賣場(chǎng)的認(rèn)可度高較為認(rèn)同該區(qū)位，需求面積大，租金低發(fā)展成熟，市場(chǎng)規(guī)模較大。本片區(qū)尚無(wú)大型專業(yè)店的支撐對(duì)大型餐飲、休閑娛樂(lè)中心的需求很大商戶多數(shù)認(rèn)為目前整個(gè)片區(qū)餐飲場(chǎng)、娛樂(lè)所少，檔次不高。經(jīng)營(yíng)狀況良好，但檔次較低，有較大提升空間可以是以餐飲、休閑娛樂(lè)為主體配合一些零售業(yè)態(tài)，形成多元化的商業(yè)中心大型綜合商業(yè)商業(yè)街大型專業(yè)店餐飲休閑文娛大型綜合超市

一、商業(yè)定位思索要素

一站式的綜合性多元化生活時(shí)髦中心，打造出能代表河源市整體商業(yè)籠統(tǒng)的商業(yè)購(gòu)物公園結(jié)合商業(yè)步行街的交融產(chǎn)品，符合商業(yè)的開展方向案例研討本身情況利益方關(guān)注點(diǎn)外部環(huán)境可以滿足開發(fā)時(shí)髦購(gòu)物公園的根本條件自創(chuàng)案例的勝利給我們提供了啟示和自信心商家和消費(fèi)者對(duì)時(shí)髦商業(yè)中心的初步想象表示認(rèn)可，同時(shí)可以達(dá)成開發(fā)商愿景城市商業(yè)的開展程度，為商業(yè)的開展提供了機(jī)遇和空間一、商業(yè)定位思索要素區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)傾向購(gòu)物功能和一站式的方向開展，休閑文娛和+休閑文娛功能方向的工程缺乏，存在明顯的市場(chǎng)空白。休閑文娛購(gòu)物專業(yè)化〔=有限種類〕一站式購(gòu)物〔=種類齊全〕堅(jiān)基商業(yè)中心農(nóng)批市場(chǎng)國(guó)美廣百?gòu)V晟百貨麗日市場(chǎng)空白點(diǎn)建材零售市場(chǎng)日用品市場(chǎng)一、商業(yè)定位思索要素翔豐百貨特征化、現(xiàn)代化、時(shí)髦化是打造的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，差別化是中心競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略！√差異化瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值挖掘市場(chǎng)需求，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展√跟隨化跟隨大勢(shì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)利用現(xiàn)有資源，縮短培育時(shí)間一、商業(yè)定位思索要素93自然的生態(tài)環(huán)境，營(yíng)造開放式街區(qū)式購(gòu)物公園特征商業(yè)街道方式加以公共廣場(chǎng)更多地設(shè)置聚集人氣游樂(lè)設(shè)備豐富的文化活動(dòng)創(chuàng)意零售空間，時(shí)髦聚集地突出兒童主題，成為兒童樂(lè)園餐飲文娛多姿多彩，休閑相聚好去處，河源購(gòu)物天堂1、定位理念二、商業(yè)定位劇烈的生態(tài)感、體驗(yàn)感，打呵斥為河源市特征鮮明的購(gòu)物公園；工程在籠統(tǒng)、業(yè)態(tài)組合、商戶品牌等方面應(yīng)力求給人營(yíng)造體驗(yàn)感十足的印象，并力求使其體驗(yàn)后銘刻于心；努力延伸購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)時(shí)間，確保餐飲休閑文娛業(yè)態(tài)消費(fèi)需求得到充分釋放，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)夜間消費(fèi)的空白；充分發(fā)掘工程室內(nèi)或室外的公共空間，在生態(tài)環(huán)保根底上營(yíng)造溫馨、寬松的氣氛，使得消費(fèi)者留戀往返。二、商業(yè)定位——休閑購(gòu)物生活體驗(yàn)街區(qū)新生活時(shí)髦購(gòu)物公園新生活時(shí)髦體驗(yàn)中心定位以快速時(shí)髦為商業(yè)中心思念，將兒童導(dǎo)向的家庭文娛、品類趨優(yōu)休閑餐飲概念有機(jī)組合驅(qū)動(dòng)，以營(yíng)造新的趨優(yōu)型時(shí)髦生活方式。二、商業(yè)定位新生活時(shí)髦購(gòu)物公園經(jīng)過(guò)將珠寶、飾品、快時(shí)髦服裝等組團(tuán)，構(gòu)成特征集約式快速時(shí)髦電影院、以兒童驅(qū)動(dòng)的兒童早教、兒童攝影、兒童文娛等元素構(gòu)建工程特有的家庭文娛光陰含快時(shí)髦餐飲、中高端餐飲、特征餐飲、食品雜貨等子行業(yè)快速時(shí)髦兒童導(dǎo)向的家庭文娛休閑餐飲2、概念解讀二、商業(yè)定位3、中心元素工程中心元素——現(xiàn)代、時(shí)髦、生態(tài)、體驗(yàn)感，將經(jīng)過(guò)特征商家、公共空間、花園、主題特征和功能分區(qū)來(lái)表達(dá)。從消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查中看出消費(fèi)者對(duì)工程的定位為，休閑、溫馨、時(shí)髦、現(xiàn)代的氣質(zhì)。現(xiàn)代·時(shí)髦·生態(tài)·體驗(yàn)感河源東城·首席時(shí)髦購(gòu)物公園二、商業(yè)籠統(tǒng)主力客群以河源及東源縣中高端人群為主三、商業(yè)客戶定位中心消費(fèi)群：河源及東源縣家庭消費(fèi)群和中產(chǎn)階級(jí)次級(jí)消費(fèi)群：青少年人群邊緣消費(fèi)群：商旅人士及東源旅游人群一級(jí)商圈：東源CBD商圈主要消費(fèi)人群：東源CBD高端白領(lǐng)、商務(wù)人士、高檔社區(qū)住戶主要客群特點(diǎn)：22-35歲，教育程度好，高收入，對(duì)新事物接受度高二級(jí)商圈：河源商圈主要消費(fèi)人群:(視工程定位而定〕此例應(yīng)為公司白領(lǐng)、學(xué)生、年輕家庭主要客群特點(diǎn)：16-40歲，收入較好，追求新興事物，追求生活質(zhì)量三、商業(yè)客戶定位四、商業(yè)檔次定位采用“適度超前〞原那么，定位中檔商業(yè)，部分采取中高端商業(yè)考察因素編號(hào)考察內(nèi)容本項(xiàng)目條件消費(fèi)力1客流區(qū)域改造、沿河路的修建、客家文化長(zhǎng)廊等帶來(lái)中收入人群1需求問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)中，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的需求主要集中在中檔、中高端位置2地段位于東源新商業(yè)商圈，商業(yè)氛圍濃郁，但人流量不夠3道路交通緊鄰主干道，周邊交通便利4公交設(shè)施公交設(shè)施完善，公交車由此經(jīng)過(guò)，交通便捷產(chǎn)品屬性5高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)未來(lái)通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)手段可實(shí)現(xiàn)功能的融合，且互不干擾6區(qū)域標(biāo)志視覺(jué)沖擊可成為片區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)中心7復(fù)合功能商業(yè)中心加商業(yè)街、住宅五、商業(yè)物業(yè)定位三期時(shí)髦家居中心一二期社區(qū)配套中心四五期休閑文娛購(gòu)物中心分期商業(yè)定位業(yè)態(tài)體量1-2期時(shí)尚生活中心生活配套（銀行、郵政、餐飲、藥房、美容美發(fā)、便利店、文具店等）1.2萬(wàn)3期時(shí)尚家居中心國(guó)際品牌陶瓷、家居、裝飾等0.836㎡4-5期時(shí)尚休閑娛樂(lè)中心大型連鎖品牌綜合超市、知名電影院線、精品百貨零售、足浴桑拿、咖啡茶飲、品牌中、西餐飲等4萬(wàn)購(gòu)物〔小百貨或超市〕：主要運(yùn)營(yíng)食品類主題超市，特征鮮明，區(qū)別于周邊工程，突出檔次和質(zhì)量享用。五、商業(yè)物業(yè)定位時(shí)髦殿堂主題購(gòu)物中心食尚匯餐飲文娛舌尖上的世界美食，饕餮盛宴食尚匯，即會(huì)聚各地的美食，成為河源餐飲目的地文娛：設(shè)置KTV、足浴、兒童樂(lè)園五、商業(yè)物業(yè)定位原因及作用以年輕人為主，消費(fèi)需求旺盛女性消費(fèi)潛力大，適當(dāng)增加女性“需求”店鋪時(shí)髦精品步行街店〔加強(qiáng)型〕打造時(shí)髦精品一條街，運(yùn)營(yíng)精品、飾品、鞋服、包具等五、商業(yè)物業(yè)定位有主力店方式無(wú)主力店方式需具備條件有一批品牌號(hào)召力很強(qiáng)的次主力店進(jìn)駐，按照目前訪談商家的反響，次主力店招商難以到達(dá)目的假設(shè)進(jìn)展銷售，將很難確保后期的良好運(yùn)營(yíng)主力店對(duì)地段及工程的認(rèn)可，按照目前的商家反響，比較理想，引進(jìn)知名百貨主力店的時(shí)機(jī)很大發(fā)揚(yáng)主力店的帶動(dòng)效應(yīng)，在銷售的情況下，同樣可以實(shí)現(xiàn)快速招商及后期運(yùn)營(yíng)旺場(chǎng)六、4、5期商業(yè)物業(yè)定位利于提升工程品牌和籠統(tǒng)利于營(yíng)造營(yíng)銷賣點(diǎn)，提升市場(chǎng)知名度利于快速招商及提升高樓層商鋪價(jià)值主力店租金低，收益較差優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析VS可添加業(yè)態(tài)的豐富度市場(chǎng)的知名度與影響力難于短時(shí)間提升小商戶過(guò)，添加后期管理難度招商過(guò)程能夠較長(zhǎng)1、思索要素六、4、5期商業(yè)物業(yè)定位兩大購(gòu)物廣場(chǎng)+一個(gè)超市型MALL+特征時(shí)髦步行商業(yè)街。購(gòu)物中心本身可延續(xù)MALL街的理念，主體分為幾塊，設(shè)置不同主題，形體上給人以精致感，體塊間設(shè)計(jì)溫馨尺度商業(yè)街，最大限制的將人流引入商業(yè)內(nèi)部，充分發(fā)掘商業(yè)價(jià)值。商業(yè)步行街，主要為河源及區(qū)域餐飲、文娛，時(shí)髦購(gòu)物。功能區(qū)業(yè)態(tài)選擇超市類品牌日用品超市（家樂(lè)福、沃爾瑪、人人樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家等）特色美食快時(shí)尚的速食餐飲（KFC、麥當(dāng)勞、仙蹤林、味千拉面、蒸功夫等）高端餐飲適合旅游、富裕一族、商務(wù)人士的中高端大型餐飲體驗(yàn)式娛樂(lè)空間影院、KTV、反斗城等兒童主題兒童游樂(lè)中心、兒童早教等購(gòu)物休閑文娛餐飲超市型Mall·體驗(yàn)式文娛中心·特征美食購(gòu)物＋文娛休閑＋主題餐飲2、物業(yè)定位六、4、5期商業(yè)物業(yè)定位108面積需求消費(fèi)頻率消費(fèi)類型多維度分析低層區(qū)中層區(qū)租金程度1234七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃潮流前線百貨、休閑服飾、男裝、女裝、內(nèi)衣都市休閑電影院、潮流數(shù)碼、電器、運(yùn)動(dòng)主題兒童天地兒童攝影、反斗城、童裝籠統(tǒng)檔次51、落位原那么本工程以快速時(shí)髦為中心商業(yè)理念，引領(lǐng)驅(qū)動(dòng)家庭光陰、食尚天地、時(shí)髦殿堂、時(shí)髦兒童中心四個(gè)主題模塊開展，各模塊規(guī)劃落位遵照雜而有章原那么。時(shí)髦殿堂以時(shí)髦珠寶、飾品、女裝、男裝、鞋等為主家庭光陰以超市、家電等家庭生活主題為主。食尚天地以特征美食，中高端餐飲、休閑餐飲為主題時(shí)髦兒童中心以區(qū)域及河源的兒童攝影、兒童文娛、兒童早教為主2、落位規(guī)劃七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲零售電影院兒童主題超市/小百貨七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃3、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃珠寶及化裝品、飾品休閑餐飲〔如KFC〕大堂大堂電影院休閑餐飲兒童主題區(qū)零售〔鞋〕中庭兒童攝影特征餐飲超市/小型百貨餐飲零售電影院兒童主題超市/小百貨電影院電器/順電七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃4、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃美食廣場(chǎng)兒童反斗城/早教中庭零售〔服飾〕兒童服飾超市/小百貨兒童攝影5、本工程業(yè)態(tài)比例從國(guó)內(nèi)多個(gè)大型Mall的勝利案例，可以得出一個(gè)Mall功能業(yè)態(tài)的黃金比例——〞30：20：50“;七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃本工程思索前期聚集人氣，建議加大餐飲比例，將餐飲比例做到24%，超市為20%，零售38%，休閑文娛18%。工程商業(yè)價(jià)值最大化原那么，盡能夠多的劃分街鋪；所劃分商鋪均能獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，盡量減少死角鋪位；鋪位構(gòu)造要方正適用，減少不規(guī)那么鋪位；鋪位開間進(jìn)深比控制在1：2—1：3之間；規(guī)劃鋪位面積適中，時(shí)髦零售面積控制在40平米以內(nèi)，商家可根據(jù)不同面積需求而自在組合，靈敏度高；盡量使大面積鋪位劃分成小面積商鋪，便于后期的招商。鋪面化分七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃主通道寬度建議設(shè)置在8-10米之間，次通道2.4—3.6米之間，輔通道2米。通道當(dāng)中設(shè)置部分休憩椅、綠色植物或建筑小品，打造優(yōu)雅人性化的購(gòu)物環(huán)境。通道的設(shè)計(jì)要可以最大限制的思索工程里面商鋪平衡。通道主墻面盡能夠采用外墻磚，這樣可令人們有散步室外的覺(jué)得。與指引標(biāo)志結(jié)合，在通道交叉部分，要突出指引標(biāo)志。通道設(shè)計(jì)參考七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃招商戰(zhàn)略7>>商業(yè)招商戰(zhàn)略>>商業(yè)租金戰(zhàn)略>>商業(yè)協(xié)作方式>>商業(yè)推行戰(zhàn)略一、商業(yè)招商戰(zhàn)略1、一致規(guī)劃、一致招商、一致運(yùn)營(yíng)管理。2、根本原那么：主力店先行；有影響力的次主力次之；其他店鋪跟進(jìn)。3、招商重點(diǎn)原那么A．重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)有影響、有實(shí)力的商家進(jìn)駐；B．對(duì)名家、名品、名企，重點(diǎn)招商。4、招商五個(gè)優(yōu)先原那么A．廠家優(yōu)先：廠家直接協(xié)作優(yōu)先引進(jìn)；B．名優(yōu)品牌優(yōu)先：國(guó)內(nèi)著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；C．獨(dú)家運(yùn)營(yíng)優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家運(yùn)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)；D．特征工程優(yōu)先：擁有特征運(yùn)營(yíng)工程的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)；E．運(yùn)營(yíng)良好優(yōu)先：在本地運(yùn)營(yíng)情況優(yōu)良者優(yōu)先引進(jìn)。商家遴選戰(zhàn)略：零售及餐飲文娛商家：以本地商戶為主；主力店/次主力店：以全國(guó)知名連鎖品牌商家為主超市或百貨品牌優(yōu)先思索廣東本地知名品牌，