房地產(chǎn)估價(jià)方法論文

房地產(chǎn)估價(jià)方法論文估價(jià)方法論文房地產(chǎn)估價(jià)方法初探【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,也是我國當(dāng)前一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)發(fā)展我國國民經(jīng)濟(jì)、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時(shí),房地產(chǎn)也和居民的生活和工作息息相關(guān),是社會(huì)生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產(chǎn)的估價(jià)方法進(jìn)行了初步的探討?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià)方法探討改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,但與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也深受政策影響了20多年,從2002年至今,內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于土地壟斷供給的市場(chǎng)化階段。目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是靠債務(wù)拉動(dòng)的、推動(dòng)的,然后投資圈地,導(dǎo)致債務(wù)費(fèi)用居高不下,市場(chǎng)稍微波動(dòng)很快就會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn),房價(jià)上漲快,房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化是漲價(jià)的主要原因。這些都給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來很大的壓力。所以要求房地產(chǎn)估價(jià)人員運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素。一、比較法比較法是將估價(jià)對(duì)象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn),該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。二、收益法按照我國目前的土地出讓政策,應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析,否則得到的是一種不完全的會(huì)計(jì)利潤,實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致,不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用,正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣,因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛?恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日。收益法評(píng)估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn),實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差,這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末,費(fèi)用在期間均勻發(fā)生,而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末,這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息;租金收入發(fā)生在期初,費(fèi)用在期間均勻發(fā)生,而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初,這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法,而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此,運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致,而不必再考慮利息費(fèi)用。三、成本法適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是:舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題,現(xiàn)在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值,而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值,包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。所以我認(rèn)為這公式更明確:舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤)×剩余使用年限修正系數(shù)+(前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤)×成新率。四、假設(shè)開發(fā)法我們認(rèn)為第一種意見更為合理,應(yīng)作為決定最終估價(jià)結(jié)果的主要方案。但對(duì)于比較特殊的估價(jià)活動(dòng),有時(shí)需要估價(jià)人員更多地依賴于經(jīng)驗(yàn)來決定最終估價(jià)額。最終估價(jià)額的決定是整個(gè)估價(jià)作業(yè)的最關(guān)鍵步驟,一般應(yīng)由幾位資深的估價(jià)師共同研究拍板。