房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析與評(píng)價(jià)

PAGEPAGE1財(cái)務(wù)報(bào)表分析是以財(cái)務(wù)報(bào)表為主要基礎(chǔ)，以企業(yè)基本的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為基礎(chǔ)，以比較、分析為主，并對(duì)其進(jìn)行預(yù)測(cè)。文章將從各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)企（以下簡(jiǎn)稱“環(huán)宇建科”）為例，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀，對(duì)同類公司的財(cái)務(wù)狀況的有一定的改進(jìn)和借鑒作用。引言伴隨著房地產(chǎn)業(yè)及，并逐漸成為了國(guó)家的支柱行業(yè)。在當(dāng)前對(duì)房地提供了借鑒。一、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的相關(guān)理論概述（一）財(cái)務(wù)報(bào)表分析的理論概述義。（二）財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本方法目前，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析的主要方法還有：趨勢(shì)法、比率分析法和因素分析法。本文主要運(yùn)用了前兩種方法：報(bào)表，將其金額或者增減百分比進(jìn)行并列，得到差異。來(lái)衡量企業(yè)財(cái)務(wù)狀況狀態(tài)的一種方法。通過(guò)比率分析法，對(duì)相關(guān)的比率進(jìn)行計(jì)算，并對(duì)其進(jìn)行分析，得出不同的比率，其分析的目標(biāo)和功能也不盡相同。二、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析——以環(huán)宇建科公司為例（一）環(huán)宇建科背景簡(jiǎn)介2001年，是集施工、安裝、裝潢設(shè)計(jì)等專業(yè)化配套功能全面的公司,擁有建筑工程設(shè)計(jì)與咨詢、施工總承包、基礎(chǔ)建設(shè)工業(yè)化、城市裝飾工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)建筑等施工監(jiān)理甲級(jí)資格。環(huán)宇秉承“創(chuàng)百年品牌，創(chuàng)百年世界”的發(fā)展戰(zhàn)略，以“穩(wěn)健發(fā)展”為主線，堅(jiān)持以規(guī)范化經(jīng)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，從規(guī)模擴(kuò)張到效益提升。（二）環(huán)宇建科財(cái)務(wù)狀況的現(xiàn)狀表2-1：環(huán)宇建科2018年-2020年資產(chǎn)負(fù)債表摘要單位（萬(wàn)元）項(xiàng)目2018年2019年2020年貨幣資金21584.524861.6921989.15應(yīng)收賬款89536.7287897.33114119.09存貨167536.79204409.591236.64交易性金融資產(chǎn)0237.92340.33其他應(yīng)收款33243.7119893.7113043.34固定資產(chǎn)10925.0810757.1919777流動(dòng)資產(chǎn)321963.88345485.73417265.53資產(chǎn)總額349150.77378546.83477790.55負(fù)債總額281206.34305348.45400929.77流動(dòng)負(fù)債281206.35302650.14391438.33所有者權(quán)益67944.4373198.3776860.79由表2-1可以看出，環(huán)宇建科的資產(chǎn)總額從2018-2020年間持續(xù)增長(zhǎng)，該增長(zhǎng)主要是流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)所帶來(lái)的，反2018年-2019年有明顯增加，到2020年急劇減少，過(guò)剩的存貨會(huì)影響資產(chǎn)的流動(dòng)性，企業(yè)為了應(yīng)對(duì)這個(gè)問(wèn)題，在2020年采取了消減庫(kù)存存貨的措施。2020年達(dá)到417265.53萬(wàn)元，其中使以應(yīng)收賬款、貨幣資金、其他應(yīng)收款為主，分別占流動(dòng)資產(chǎn)的27.37%、5.27%和3.13%。企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中被別人占用的、應(yīng)收回的資產(chǎn)數(shù)額較大，約占企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的30.49%，應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，關(guān)注應(yīng)收賬款的質(zhì)量。2020年的總資產(chǎn)為477790.55萬(wàn)元，與2019年的378546.83，增長(zhǎng)了26.22%；應(yīng)收賬款增加了26301.76萬(wàn)元，固定資產(chǎn)增加9019.81萬(wàn)元，交易性金融資產(chǎn)萬(wàn)元，其他應(yīng)收款減少了6850.37萬(wàn)元，存貨減少203172.94萬(wàn)元，這些項(xiàng)目的增減變化都將會(huì)使資產(chǎn)總額也出現(xiàn)增加或者使減少。環(huán)宇建科2020年負(fù)債總額為400929.77萬(wàn)元，所有者權(quán)益為76860.79萬(wàn)元，在負(fù)債總額中，流動(dòng)負(fù)債為萬(wàn)元，占負(fù)債和權(quán)益總額的81.93%。環(huán)宇建科2020年的負(fù)債總額400929.77萬(wàn)元與2019年的負(fù)債總額萬(wàn)元相比有較大增長(zhǎng)，增長(zhǎng)31.3%，2020年企業(yè)負(fù)債規(guī)模有較大幅度增加，負(fù)債壓力又較大幅度的提高。將會(huì)使負(fù)債總額減少；應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款的減少等，這些科目的變動(dòng)將會(huì)引起負(fù)債總額的增加。表2-2：環(huán)宇建科2018年-2020年利潤(rùn)表摘要單位（萬(wàn)元）項(xiàng)目2018年2019年2020年?duì)I業(yè)收入329270.72391920.47366265.03營(yíng)業(yè)成本309624.07368687.47352458.22銷售費(fèi)用10.2310.66.49管理費(fèi)用6105.267429.158002.31財(cái)務(wù)費(fèi)用1379.35887.151270.17營(yíng)業(yè)利潤(rùn)9434.1111160.510031.68利潤(rùn)總額9434.0110820.1211011.8投資收益-422.27-419.74142.47營(yíng)業(yè)外利潤(rùn)49.9-340.38980.12利潤(rùn)總額反映了公司的全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成果。由表2-2可以看到，環(huán)宇建科2018年-2020年的利潤(rùn)總額在持續(xù)增年相比2019年，增長(zhǎng)了1.77%，公司的業(yè)績(jī)業(yè)基本相對(duì)良好，公司的利潤(rùn)總額主要來(lái)自于內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)；2020年銷售費(fèi)用為6.49萬(wàn)元，與2019年相比有較大幅減少，說(shuō)明公司對(duì)銷售費(fèi)用的控制有所提高。環(huán)宇建科2019年和2020年的營(yíng)業(yè)成本增幅與營(yíng)業(yè)收入的增幅相比較將近出現(xiàn)持平，說(shuō)明公司在經(jīng)營(yíng)管理中對(duì)成本的控制沒(méi)有十分的重視。2020年的營(yíng)業(yè)收入為366265.03萬(wàn)元，比2019年的39120.47萬(wàn)元下降6.55%，營(yíng)業(yè)成本為342030.23萬(wàn)元，比2019奶奶的368687.47萬(wàn)元下降7.23%。表2-3：環(huán)宇建科短期償債能力指標(biāo)表項(xiàng)目名稱2018年2019年2020年流動(dòng)比率1.141.141.07速動(dòng)比率0.550.471.06短期償債能力是指公司使用流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)償付其流動(dòng)債務(wù)的能力。對(duì)于企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，短期償債能力的是指公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力。如果短期償債能力不，甚至有可能被迫出售資產(chǎn)來(lái)償還債務(wù)，從而降低公司的盈利水平，當(dāng)資不抵債時(shí)，企業(yè)會(huì)面臨倒閉。對(duì)于股東而言，短期償債能力直接關(guān)系到公司的收益和投資機(jī)會(huì)，而短期償債能力的下降則是資本投資的損失。法履行合同，從而使得供方和消費(fèi)者的利益受損。2018年至2020年的短期償債能力，其中，流動(dòng)比率是衡量公司短期償債能力的主要指標(biāo)，也是公司資產(chǎn)流動(dòng)性的主要標(biāo)志。該公司在2018年-2020年流動(dòng)比率數(shù)值波動(dòng)不大，2020年有所下降。速動(dòng)比率是衡量公司現(xiàn)金流量的一個(gè)重要輔助指標(biāo)，它反映了公司的速動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱，該指標(biāo)越高，2-3中的三年數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前比率在2019年出現(xiàn)減少，隨后2020年出現(xiàn)上升的趨勢(shì)。表2-4：環(huán)宇建科短期償債能力指標(biāo)表項(xiàng)目名稱2018年2019年2020年利息保障倍數(shù)7.8813.29.36資產(chǎn)負(fù)債率（%）80.5480.6683.91資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，從而減少公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；股東通過(guò)長(zhǎng)期償債能力分析評(píng)估，以確定其是否具有盈利和安全能力進(jìn)行評(píng)估，從而決定要不要建立一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的商業(yè)伙伴關(guān)系。，2019年的利息保障倍年相比2019年降低了3.53。由于公司有較高的資產(chǎn)負(fù)債率，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高，有可能出現(xiàn)現(xiàn)況并不理想，必須采取相應(yīng)的改進(jìn)措施。表2-5：環(huán)宇建科盈利能力指標(biāo)表（%）項(xiàng)目名稱2018年2019年2020年?duì)I業(yè)毛利率5.65.676.3營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率2.872.852.74成本費(fèi)用利潤(rùn)率2.982.863.12總資產(chǎn)報(bào)酬率3.33.222.87凈資產(chǎn)收益率10.3610.5510.49題，解決問(wèn)題，從而推動(dòng)公司的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。2020年占6.3%，說(shuō)明公司每百元的營(yíng)業(yè)收入扣除成本后，將會(huì)有6.3元的現(xiàn)金來(lái)彌補(bǔ)各種時(shí)期費(fèi)用和利潤(rùn)。2018年至2020年，環(huán)宇建科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率出現(xiàn)了輕微的下降，然而與往年相比，企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率仍有所下降，表明環(huán)宇建科的盈利水平平穩(wěn)但略有下滑。費(fèi)用利潤(rùn)率在2019年出現(xiàn)了下降，減少了0.12，期間起伏波動(dòng)并不是很明顯，2020年出現(xiàn)了上升。2018年-2020年，環(huán)宇建科的總資產(chǎn)報(bào)酬率出現(xiàn)了呈現(xiàn)出逐年遞減的趨勢(shì)；總資產(chǎn)報(bào)酬率的降低，表明公司總體資產(chǎn)使用效率低，整體盈利有所降低，經(jīng)營(yíng)管理水平有所降低。2020年卻出現(xiàn)下降的情況，公司的凈資產(chǎn)收益率下降，說(shuō)降。表2-6：環(huán)宇建科營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)表項(xiàng)目名稱2018年2019年2020年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)183.19181.59108.23存貨周轉(zhuǎn)率2.091.983.17應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)92.2781.4999.32應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率3.523.953.22，而效益則使指經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的使用效果。從經(jīng)營(yíng)能力的角度，可以發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)使用中存在的問(wèn)題以及如何有效地提升公司的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)108.23天，比2019年縮短了73.36天，可以說(shuō)明企業(yè)2020年與2019年的營(yíng)業(yè)成本和庫(kù)存均發(fā)生了降低，由于存貨下降的速度快于經(jīng)營(yíng)成本的下降速度，所以也會(huì)使存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)出現(xiàn)降低，同時(shí)，環(huán)宇建科的存貨周轉(zhuǎn)率從2019年出現(xiàn)下降，2020年上升趨勢(shì)，2020年為3.17，企業(yè)存貨余額保持著較高的水平。指標(biāo)變動(dòng)主要是會(huì)受營(yíng)業(yè)成本變動(dòng)影響，房地產(chǎn)企業(yè)由于投資規(guī)模大，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展企業(yè)將有存在較多存貨的余額，這表明環(huán)宇建科的存貨周轉(zhuǎn)率相比較平穩(wěn)。環(huán)宇建科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，它反映了企業(yè)應(yīng)付賬款的流動(dòng)速度，表明企業(yè)具有較強(qiáng)的企業(yè)2-6可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)宇建科2020年的平均應(yīng)收賬款天數(shù)99.32天相比2019年81.49天延長(zhǎng)了17.83天，2019年較2018年下降了10.78天，公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率降低，因此資金周轉(zhuǎn)速度也將減緩，資產(chǎn)的流動(dòng)性將會(huì)降低，進(jìn)而造成壞賬。度慢，這將會(huì)增加了環(huán)宇建科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。表2-7：環(huán)宇建科資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度表項(xiàng)目名稱2018年2019年2020年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)360.12334.21420.84固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)12.689．9615.01流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)331.22306．54374.85現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)134.8397.69-45.54營(yíng)業(yè)周期275.46263.08207.552020年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)374.85天，而2019年為206.54天，在2020年比2019年延長(zhǎng)了168.31天，增長(zhǎng)的理由大概是2020年與2019年的流動(dòng)資產(chǎn)相比，雖然有大幅度增加，但總體上運(yùn)營(yíng)效率降低，流動(dòng)資產(chǎn)增多，而經(jīng)營(yíng)收益下降，則會(huì)使公司的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)時(shí)間有所延長(zhǎng)。2019年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短了25.91天，從而減慢了增長(zhǎng)速度，2020年相對(duì)2019年延長(zhǎng)了86.63天，這說(shuō)明，公司的總資產(chǎn)規(guī)模在不斷的增長(zhǎng)大但是公司的營(yíng)業(yè)收入?yún)s沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的增長(zhǎng)。2020年的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)由較大幅度的增加，主要原因可能是2020年的平均固定資產(chǎn)為15267.1萬(wàn)元較2019年的萬(wàn)元出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度為40.83%。2020年的營(yíng)業(yè)收入為366265.03萬(wàn)元較2019年的391920.47萬(wàn)元相比有所下降，下降幅度為6.55%。平均固定資產(chǎn)凈額增長(zhǎng)，但營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)減少，這會(huì)造成固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)時(shí)間的延長(zhǎng)。2020年環(huán)宇建科的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)相較出現(xiàn)減少，出現(xiàn)了負(fù)值，說(shuō)明企業(yè)占用供應(yīng)商的資金能力變強(qiáng)了。率也將出現(xiàn)縮減。表2-8：環(huán)宇建科發(fā)展能力指標(biāo)表項(xiàng)目名稱2018年2019年2020年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)率14.09%19.03%-6.55%總資產(chǎn)增長(zhǎng)率12.77%8.42%26.25%，市場(chǎng)前景越好。由表2-8可以看出，2018年-2020年，環(huán)宇建科房地產(chǎn)營(yíng)收收入增長(zhǎng)比率波動(dòng)增速較大，3年里有1年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2019年同比增長(zhǎng)為4.94%。2018年-2019年下降4.35%，2020年-2019年增長(zhǎng)了17.83%，2020的增長(zhǎng)率相對(duì)前兩年增長(zhǎng)幅度較大。1.資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，2020年達(dá)到了83.91%，并且2020年的流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債和權(quán)益總額的81.93%，由于流動(dòng)負(fù)債通風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的短期和長(zhǎng)期的償債能力。2.缺乏對(duì)應(yīng)收賬款的管理從數(shù)據(jù)上來(lái)看，環(huán)宇建科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的趨勢(shì)，這說(shuō)明了公司的應(yīng)收賬款管理出現(xiàn)了問(wèn)到錢(qián)了，而且壞賬的可能性也會(huì)更大。3.發(fā)展能力弱，2018年-2020年環(huán)宇建科的業(yè)務(wù)規(guī)模出現(xiàn)較大的波動(dòng)，在2020年企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)值，達(dá)到-6.55%，大幅度的波動(dòng)主要主要原因可能是環(huán)宇建科在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目以開(kāi)發(fā)長(zhǎng)周期和大額投資為，2018年-2020年總資產(chǎn)增長(zhǎng)率大幅度升高，但整體擴(kuò)張幅度慢，因此企業(yè)發(fā)展成長(zhǎng)性較差。四、改善環(huán)宇建科財(cái)務(wù)狀況的對(duì)策（一）優(yōu)化企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)償債能力流入和流出情況，使它保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平，為將來(lái)的償債提供有力的保障。（二）加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理年的應(yīng)收