近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策及變化趨勢(shì)分析

近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策及變化趨勢(shì)分析

一、中央政策：重申嚴(yán)格執(zhí)行不放松，降息、優(yōu)惠利率等房貸趨于寬松1.國(guó)務(wù)院樓市督查：嚴(yán)格執(zhí)行不放松，暫無(wú)需加碼7月下旬至8月上旬，針對(duì)3月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)?。ㄊ校┴瀼芈鋵?shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查?？偟膩?lái)看，國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制。同時(shí)，也存在一些需要特別關(guān)注的問題：一是近期一些城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力加大。二是個(gè)別地方存在通過放松限購(gòu)條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭。三是部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%；一些地方的市場(chǎng)監(jiān)管力度需要加大，部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度，一些樓盤的價(jià)格公示不夠規(guī)范。針對(duì)這些問題，督查組已提出明確整改意見，要求各有關(guān)地方深入貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)采取針對(duì)性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；要求出現(xiàn)放松調(diào)控政策苗頭的地區(qū)立即予以糾正，并強(qiáng)調(diào)各地不得以任何理由變相放松調(diào)控；要求各地進(jìn)一步完善土地供應(yīng)管理，提高住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率，穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)量；要求各地加大市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)格預(yù)售許可管理，全面實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管制度；要求各地進(jìn)一步健全信息披露制度和部門間的信息共享機(jī)制，及時(shí)發(fā)布權(quán)威信息，加強(qiáng)政策解讀。2.國(guó)土、住建兩部門加強(qiáng)土地出讓管理，重在防高地價(jià)再現(xiàn)7月19日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理的通知，與以往政策相比，此次出臺(tái)的政策并無(wú)太多新意，只是強(qiáng)調(diào)重申原有措施。針對(duì)6月以來(lái)，北京、廣州、沈陽(yáng)等城市土地市場(chǎng)相繼出現(xiàn)高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的成交，引發(fā)有關(guān)部門的憂慮，進(jìn)而出臺(tái)了強(qiáng)化土地出讓管理的通知。通知明確提出對(duì)于預(yù)判可能創(chuàng)新高的地塊，要通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或配建保障房等措施，避免“地王”再現(xiàn)。但通過這種技術(shù)調(diào)整、治標(biāo)不治本的方法抑制高地價(jià)，并不能徹底地降低地價(jià)。3.信貸政策：降息和貸款利率優(yōu)惠，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)成交活躍7月5日，央行宣布降息，這是年內(nèi)第二次降息。盡管降息不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但卻對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。一方面，今年連續(xù)降息意味著信貸政策趨于寬松，信貸規(guī)模將增加，企業(yè)的投資成本降低：另一方面，降息在一定程度上降低了房貸成本，特別是再加上利率優(yōu)惠，將極大地刺激首套置業(yè)者和部分改善性購(gòu)房需求的逐步釋放，樓市成交量有望迎來(lái)持續(xù)平穩(wěn)活躍。不過近期上海、北京、成都、深圳、長(zhǎng)春等部分城市，部分中小股份制銀行普遍收緊首套房貸款優(yōu)惠利率至九成，甚至更高，反映出臨近年末房貸收緊跡象又有所顯現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)交易量會(huì)產(chǎn)生一定的制約影響。二、地方房地產(chǎn)政策：因地制宜、出現(xiàn)分化在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)下滑的背景下，全國(guó)房地產(chǎn)政策繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行。8月份，國(guó)務(wù)院督查組得出現(xiàn)有政策從嚴(yán)執(zhí)行，無(wú)須再出新政的結(jié)論后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期明朗化。京、滬、穗、漢等地貫徹樓市督查精神，加強(qiáng)政策執(zhí)行力度；而深圳、寧波、大連提高公積金最高貸款額度、東莞上調(diào)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，部分地方樓市微調(diào)仍在繼續(xù)。1.京、滬、穗、漢等城市政策從嚴(yán)執(zhí)行，加強(qiáng)市場(chǎng)秩序管理京滬兩地加強(qiáng)住房交易管理，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。在國(guó)務(wù)院派出督查組檢查政策執(zhí)行情況的前夕，北京、上海兩地分別出臺(tái)了加強(qiáng)住房限購(gòu)、住房貸款和交易環(huán)節(jié)的執(zhí)行力度，向中央督查組傳遞出嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家政策的決心。并且，上海在督查結(jié)束之后，9月又出臺(tái)開展限購(gòu)、預(yù)售執(zhí)行情況專項(xiàng)檢查的通知，這是進(jìn)一步落實(shí)嚴(yán)格執(zhí)行的具體舉措，也是對(duì)國(guó)務(wù)院督查組督查意見的貫徹落實(shí)。該通知指出，要重點(diǎn)查處企業(yè)是否有捂盤惜售，特別是是否將全部準(zhǔn)售房源一次性對(duì)外公開銷售，這方面對(duì)當(dāng)前企業(yè)普遍采取的銷售策略將會(huì)有很大的沖擊。當(dāng)前房企普遍采取一次預(yù)售、少量多批次推盤的策略，如若嚴(yán)格執(zhí)行一次性全部推出，則市場(chǎng)短期內(nèi)的供應(yīng)量將會(huì)激增，起到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用，同時(shí)對(duì)企業(yè)而言，面臨的銷售壓力將會(huì)加大。武漢加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，可能會(huì)加速房企洗牌?，F(xiàn)行的商品房預(yù)售制度存在一定缺陷，武漢也出現(xiàn)過開發(fā)商卷預(yù)售款逃跑現(xiàn)象。預(yù)售資金監(jiān)管是對(duì)預(yù)售制度的補(bǔ)充和完善，是貫徹督查組意見的具體舉措，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。在開發(fā)商已被收緊貸款的環(huán)境下，實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管必將影響其資金運(yùn)用、資金走向和現(xiàn)金流平衡策略。這一舉措或?qū)⒋偈官Y金鏈相對(duì)緊張的開發(fā)商加快推盤銷售，在短期內(nèi)增加市場(chǎng)供應(yīng)。這將有利于價(jià)格的降低，但能否產(chǎn)生此效果還取決于市場(chǎng)多方面合力博弈的結(jié)果。廣州擬對(duì)珠江新城等豪宅集中區(qū)域?qū)嵭邢奘?，控制預(yù)售房源和推出節(jié)奏，以調(diào)控全市房?jī)r(jià)。廣州率先在全國(guó)實(shí)施豪宅限售，表明當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大。近期，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人又表示，將適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。為將房?jī)r(jià)漲幅控制在合理的區(qū)間，避免被問責(zé)，才通過行政性的手段控制高端樓盤的銷售節(jié)奏，以降低全市均價(jià)水平。這一舉措將會(huì)對(duì)廣州高端住宅的銷售產(chǎn)生一定影響，企業(yè)銷售周期拉長(zhǎng)，資金回籠速度減緩。2.東莞上調(diào)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，寧波、深圳提高公積金最高貸款額度東莞上調(diào)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，有利于首次置業(yè)者減負(fù)，短期將刺激成交量。適時(shí)調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，將有利于剛需購(gòu)房者更好地享受稅收優(yōu)惠，減輕購(gòu)房成本，在一定程度上促使成交放量，使居民的合理購(gòu)房需求得到滿足，有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展；據(jù)統(tǒng)計(jì)，5年間東莞房?jī)r(jià)從2007年全市5822元/平方米的均價(jià)上漲到今年上半年的8312元/平方米，漲幅超過四成。原有普通住宅價(jià)格6000元/平方米（一類鎮(zhèn)區(qū)）的標(biāo)準(zhǔn)己5年不變，如果所購(gòu)房屋的單價(jià)超過此線，則要征3%的契稅。在2011年?yáng)|莞全市成交的48978套住宅中，近八成的房源“被豪宅”。寧波、深圳上調(diào)公積金貸款額度，支持首套剛需置業(yè)者。在各地“穩(wěn)增長(zhǎng)”加碼態(tài)勢(shì)下，地方樓市因地制宜的“曲線微調(diào)”。經(jīng)濟(jì)下行、財(cái)政收入下滑、地方債務(wù)到期等多重壓力下，繼寧波、南京后，廣州、天津、重慶等地也紛紛出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策。而樓市政策在從嚴(yán)執(zhí)行不放松的前提下，針對(duì)首套置業(yè)的優(yōu)惠措施還在不斷上演。深圳、寧波相繼提高住房公積金最高貸款額度，盡管部分城市針對(duì)首套房貸款利率的85折優(yōu)惠在收緊，但相比年初，仍處于比較優(yōu)惠的利率空間。在穩(wěn)增長(zhǎng)大背景下，地方政府對(duì)自住型需求的微調(diào)仍在因時(shí)因地上演。3.京、冀、穗等地出臺(tái)保障房新措施，健全保障房制度北京出臺(tái)保障房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)意見，有利于全面推行住宅產(chǎn)業(yè)化。早在1999年國(guó)務(wù)院就已下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，但是在這十來(lái)年間并未得到有效的貫徹實(shí)施。北京率先在保障房中推行住宅產(chǎn)業(yè)化，大力推廣節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材的“四節(jié)一環(huán)?！苯ㄖ砟睿欣诖蠓岣咦≌ㄔO(shè)、管理的勞動(dòng)生產(chǎn)率，全面改善住宅的使用功能和居住質(zhì)量。廣州與河北出臺(tái)保障房地方措施，完善保障制度建設(shè)。廣州上調(diào)廉租住房保障收入線標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高廉租房的覆蓋面。河北出臺(tái)保障房建設(shè)管理意見細(xì)則，這是貫徹國(guó)務(wù)院45號(hào)文的精神，細(xì)化保障房建設(shè)的具體措施。這有利于指導(dǎo)全省保障房建設(shè)管理有序有效的開展。三、未來(lái)房地產(chǎn)政策走勢(shì)：仍處博弈期，取決于經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)1.中央房地產(chǎn)政策：調(diào)整與否取決于經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)今年第三季度，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)總體不理想，此外，房地產(chǎn)督查組也總體積極評(píng)價(jià)各地的調(diào)控努力和調(diào)控效果。因此，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策難以加碼，成為新政的真空期和市場(chǎng)的觀望期。經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑，進(jìn)一步降低了房地產(chǎn)調(diào)控加碼的空間；但多數(shù)城市又面臨著房?jī)r(jià)不斷上漲的擔(dān)憂，也存在為控房?jī)r(jià)進(jìn)一步從緊的可能性。因此，盡管督查組得出強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有政策的結(jié)論，但圍繞房地產(chǎn)政策的博弈，在第四季度依然會(huì)持續(xù)。對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松或嚴(yán)厲的程度，直接取決于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)和商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)。2.地方政策：行政性限價(jià)限售措施重現(xiàn)，因地制宜的“曲線微調(diào)”仍將上演從國(guó)務(wù)院督查組做出從嚴(yán)執(zhí)行現(xiàn)行政策的結(jié)論看，房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)“從嚴(yán)執(zhí)行、穩(wěn)定價(jià)格”的方針。這意味著限購(gòu)、限貸、二套房等措施還將嚴(yán)格執(zhí)行，并且如何控制在量升態(tài)勢(shì)下，房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定成為今后一段時(shí)間的燃眉之急。預(yù)計(jì)各地可能會(huì)采取控制高端物業(yè)入市規(guī)模，加大中低價(jià)位、非中心城區(qū)住宅的供應(yīng)和成交，以拉平均價(jià)，保持相對(duì)穩(wěn)定。如若價(jià)格控制不住、上漲過快的話，不排除更多的城市采取暫停高端物業(yè)的預(yù)售許可等行政性限售措施。在各地“穩(wěn)增長(zhǎng)”加碼態(tài)勢(shì)下，地方樓市仍會(huì)因地制宜“曲線微調(diào)”。在經(jīng)濟(jì)下行、財(cái)政收入下滑、地方債務(wù)到期等多重壓力下，預(yù)計(jì)各地仍會(huì)陸續(xù)出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策。在穩(wěn)增長(zhǎng)的大背景下，地方政府對(duì)自住型需求的微調(diào)仍將因時(shí)因地繼續(xù)上演。除了上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金貸款額度和首付比例、首套優(yōu)惠利率外，還可能會(huì)采取購(gòu)屋落戶、變相降低合理改善性購(gòu)房門檻，促進(jìn)市場(chǎng)成交，帶動(dòng)樓市行情回穩(wěn)、活躍。3.貨幣政策：趨于謹(jǐn)慎寬松近期，美聯(lián)儲(chǔ)第三輪量化寬松政策出臺(tái)，歐、日、韓、澳等也紛紛降息或保持低息政策。在新一輪政策寬松的背景下，政策外溢已經(jīng)成為我國(guó)的一大擔(dān)憂，無(wú)節(jié)制地寬松恐加大全球的通脹壓力，加劇我國(guó)的輸入型通脹壓力。再加上國(guó)內(nèi)物價(jià)水平在四季度有可能穩(wěn)步回升，這進(jìn)一步限制了貨幣政策放松的空間。正是基于上述背景下，央行采取