【中國房地產(chǎn)金融體系風(fēng)險(xiǎn)分析6400字（論文）】

中國房地產(chǎn)金融體系風(fēng)險(xiǎn)分析目錄引言 11.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類 11.1信用風(fēng)險(xiǎn) 11.2流動性風(fēng)險(xiǎn) 11.3資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 21.4資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 21.5利率風(fēng)險(xiǎn) 21.6通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 22.我國目前房地產(chǎn)金融業(yè)的主要現(xiàn)狀 33.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 33.1銀行房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險(xiǎn) 33.1.1房地產(chǎn)貸款集中度大 33.1.2房地產(chǎn)的不良貨款引發(fā)資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 43.1.3土地儲備貸款隱性風(fēng)險(xiǎn)較大 43.1.4房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)不容樂觀 53.1.5個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)不大 53.2其他房地產(chǎn)融資方式存在的風(fēng)險(xiǎn) 54.我國房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范 64.1建立多元化融資渠道 64.1.1發(fā)展房地產(chǎn)投資基金 64.1.2推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 64.1.3發(fā)展房地產(chǎn)信托融資 64.2加快銀行體制改革和加強(qiáng)經(jīng)營管理 74.2.1建立和完善銀行法人治理結(jié)構(gòu) 74.2.2建立科學(xué)的商業(yè)銀行信貸評估體系 74.2.3建立完善的操作風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制 84.3建立完善的個(gè)人信用征信體系 84.3.1建立和完善相關(guān)的法律法規(guī) 84.3.2建立個(gè)人信用管理機(jī)構(gòu) 84.3.3建立全面的個(gè)人信用體系 9結(jié)論 9參考文獻(xiàn) 11引言房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中非常重要，在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著明顯的作用。次貸危機(jī)之后，我國房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，泡沫非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不能被忽視。所以，對房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀和主要特征進(jìn)行分析顯得尤為重要，并且需要將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行化解，利用一定的手段不但能夠讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，并且能夠讓國民的經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)定，有著一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。1.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類1.1信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或向銀行購買房屋貸款的用戶，無力償還后無法償還的，致使銀行無法收回本金和利息的。這樣的房地產(chǎn)企業(yè)收入不穩(wěn)定，不能保證還款期限內(nèi)。同時(shí)，也反映了銀行的信用評估和決策，有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，銀行在審查借款人的資格，信譽(yù)，有漏洞。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售過程中，因?yàn)楝F(xiàn)金流，管理不科學(xué)，造成嚴(yán)重?fù)p失，甚至破產(chǎn)，無法償還。再比如，購房者在后期遇到失業(yè)，收入下降，沒有還款能力[1]。1.2流動性風(fēng)險(xiǎn)流動性風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)沒有足夠的流動性，無法向用戶提供提款。在中國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的快速增長，使貸款比例。同時(shí)，加上管理不善，很容易降低資產(chǎn)質(zhì)量。隨著時(shí)間的推移，誘導(dǎo)流動性風(fēng)險(xiǎn)。流動性風(fēng)險(xiǎn)包括兩種類型，即一級風(fēng)險(xiǎn)和二次流動性風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，如果長期貸款比例過大，現(xiàn)金不足，國庫券不及時(shí)，現(xiàn)金流入，會導(dǎo)致客戶取款，這種風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)，在貸款時(shí)，往往以房子為抵押。如果銀行不能受本金和利息，房子可以處理，以彌補(bǔ)損失。但是，如果抵押物不能賣出，就會導(dǎo)致銀行現(xiàn)金嚴(yán)重短缺，不能滿足提款的需求。流動性風(fēng)險(xiǎn)是次要風(fēng)險(xiǎn)[2]。1.3資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)一般情況下，很多房地產(chǎn)金融資金結(jié)構(gòu)都是中長期貸款。如果負(fù)債結(jié)構(gòu)里面活期存款比例比較大，那么流動性風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會增加。然而，如果負(fù)債結(jié)構(gòu)將公積金貸款當(dāng)作主體，存款就會變得更加穩(wěn)定。與此同時(shí)，基于這種情況，結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的幾率也會降低[3]。1.4資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)貸款逾期沒有進(jìn)行償還，后者索取頻繁，貸款的質(zhì)量就比較差。如果這樣的貸款數(shù)量不斷增加，銀行的效益就會降低很多，大量風(fēng)險(xiǎn)會出現(xiàn)。房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量會被很多因素影響，這些因素包括有借款人的信譽(yù)、貸款業(yè)務(wù)的處理，以及宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢等。1.5利率風(fēng)險(xiǎn)存款利率如果上漲或者貸款下調(diào)后，經(jīng)濟(jì)效益風(fēng)險(xiǎn)就會出現(xiàn)。如果這個(gè)時(shí)候利率也改變，利率減少時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)會出現(xiàn)。房地產(chǎn)融通需要大量的時(shí)間，尤其是住宅金融的期限更長，由于利率不斷的變化，風(fēng)險(xiǎn)的程度會增加。1.6通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際利率的計(jì)算方法是這樣的：名義利率—通貨膨脹率。當(dāng)名義利率維持不變，由于通貨膨脹的負(fù)面作用，實(shí)際利率會降低。如果情況非常嚴(yán)重，也會出現(xiàn)負(fù)數(shù)。在這個(gè)時(shí)候，銀行就可能出現(xiàn)固定利率下降的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。2.我國目前房地產(chǎn)金融業(yè)的主要現(xiàn)狀融資渠道形式非常單一，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類不夠繁多，這是我國目前房地產(chǎn)金融業(yè)的情況。表現(xiàn)方式如下：第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源一般都是銀行信貸，并且這種資金信貸在房地產(chǎn)開發(fā)中的不同階段都存在，這些階段包含了比較重要的房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)銷售階段，幾乎任何一個(gè)階段都無法離開銀行信貸資金的支持，這都說明了當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道不夠多樣化，商業(yè)銀行承擔(dān)了所有的風(fēng)險(xiǎn)。第二，當(dāng)前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量非常之多，風(fēng)險(xiǎn)承受能力不是很好，盡管股權(quán)融資和債券融資等一些渠道都得到了拓寬，然而針對的都是實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，就中小型企業(yè)來說，這種融資方式不太可靠，一般都是依靠銀行信貸。第三，當(dāng)前我國采用的信托，借助有限制的基金化運(yùn)作的房地產(chǎn)投資介入房地產(chǎn)市場，將一些房地產(chǎn)企業(yè)融資弊端解決了，使得房地產(chǎn)發(fā)展靠近國際市場，開發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)融資的全新渠道。由于政策約束，雖然信托產(chǎn)品存在一些疏漏，然而也能夠給房產(chǎn)業(yè)投資帶來了新的市場空間。3.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)3.1銀行房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)3.1.1房地產(chǎn)貸款集中度大房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)率吸引銀行的信貸資金流出，而房地產(chǎn)開發(fā)到銷售的全過程又需要銀行信貸的支持，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展同步增長。缺乏房地產(chǎn)貸款在銀行總貸款中所占比例較高，但是我國央行對信貸制約的手段對房地產(chǎn)信貸市場總體缺乏科學(xué)指導(dǎo)和有效監(jiān)管，這將導(dǎo)致在一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)信貸會隨市場的虛熱產(chǎn)生非理性的增長，其帶來的結(jié)果就是房地產(chǎn)泡沫的膨脹，風(fēng)險(xiǎn)加劇[4]。目前的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款合計(jì)占總貸款的比重為20.Q1%，小于美國56.6%的比例，但是相比而言，由于美國抵押二級市場發(fā)達(dá)，美國的銀行可以通過在二級市場上出售住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來分散銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系于銀行這一條線上。3.1.2房地產(chǎn)的不良貨款引發(fā)資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)如果參與投資性買房的資金被“套牢”，就會影響到房地產(chǎn)信貸的安全，這便會為房地產(chǎn)的不良貸款埋下隱患。不良貸款會導(dǎo)致銀行壞賬的出現(xiàn)，直接影響到銀行等金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的整體質(zhì)量，使得金融機(jī)構(gòu)不僅要承受壞賬帶來的損失，而且缺乏足夠的優(yōu)良資產(chǎn)經(jīng)營獲利，不能及時(shí)滿足客戶提款需求、無法按期償還債務(wù)，產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)網(wǎng)絡(luò)資源統(tǒng)計(jì)，2014年末，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額為279.1億元，較年初下降了74.1億元，不良率為0.71，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)情況仍值得我們密切關(guān)注。自從2011年樓市升級調(diào)控以來，監(jiān)管部門就要求銀行嚴(yán)防房產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。即使如此，房地產(chǎn)不良貸款率還是不可輕視。國際經(jīng)驗(yàn)表明，風(fēng)險(xiǎn)暴露期一般在貸款放出后的2-3年，隨著中小銀行對房地產(chǎn)業(yè)的集中放貸行為的增加，房地產(chǎn)不良貸款率上升的風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。3.1.3土地儲備貸款隱性風(fēng)險(xiǎn)較大我國目前實(shí)行土地儲備制度，政府部門高度壟斷土地使用權(quán)，拍賣土地所得的收益是地方財(cái)政收入的重要來源之一。土地儲備貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要在于土地儲備制度自身存在的風(fēng)險(xiǎn)。土地儲備機(jī)構(gòu)收購儲備土地的資金來自于銀行的大量貸款，但他們沒有考慮市場需求，盲目地大量收購儲備土地。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越緊，房價(jià)升高的預(yù)期下降，轉(zhuǎn)手賣地的收益不能償還通過貸款高價(jià)收購的土地成本，貸款難以償還，最終釀成貸款風(fēng)險(xiǎn)。一些土地儲備機(jī)構(gòu)以土地儲備名義進(jìn)行貸款融資，但所獲資金卻用于非土地儲備業(yè)務(wù)。尤其是在地方融資收緊后，有些地方政府以大量土地儲備作為抵押，實(shí)則是以其作為誘餌，吸引眾多銀行給其發(fā)放貸款，最后部分貸款并沒有用在土地儲備上，而是挪作他用。部分地區(qū)入庫土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不夠清晰，操作不規(guī)范，還有甚者通過掛靠工程建設(shè)機(jī)構(gòu)或下設(shè)機(jī)構(gòu)融資并從事房地產(chǎn)開發(fā)，最后負(fù)債累累，給土地儲備機(jī)構(gòu)帶來連帶債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，隨著土地儲備貸款的增加，金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸現(xiàn)出來[5]。3.1.4房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)不容樂觀截至到2015年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于70%。國際公認(rèn)的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率最高比例維持在50%，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體的資產(chǎn)負(fù)債率比這個(gè)比例要高很多。所以如果風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，那么企業(yè)和銀行會蒙受很大的損失。當(dāng)前階段，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量都比較差，國家監(jiān)管力度也不夠，越來越多的企業(yè)紛紛暴露信用風(fēng)險(xiǎn)。3.1.5個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)不大2015年底，我國居民個(gè)人住房貸款占GDP的比重為15.8%，而歐盟國家的比例為39%，德國是47%，英國是60%，荷蘭最高，達(dá)到了74%。通過比較我們發(fā)現(xiàn)，我國個(gè)人購房對銀行的資金需求還比較可控和合理。我國居民個(gè)人住房貸款的增長的市場潛力非常之大。截止2015年年底，個(gè)人住房貸款余額為9.8萬億元，增長了23.47%；個(gè)人住房貸款不良貸款余額為211億元，比年初增加14億元，不良貸款的比例是0.28%，降低了0.43%，跟我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密不可分。（數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒）。3.2其他房地產(chǎn)融資方式存在的風(fēng)險(xiǎn)盡管房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行股票融資，成本不高，也沒有利息可言，然而上市地產(chǎn)公司將以前銀行需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，借助配股、增發(fā)等方式，風(fēng)險(xiǎn)就從銀行轉(zhuǎn)移到股票投資者。如果某一個(gè)連接點(diǎn)出現(xiàn)了斷裂，危害就非常大，涉及面非常廣泛，整個(gè)股市都會受到影響。房地產(chǎn)債券融資因?yàn)榈禺a(chǎn)項(xiàng)目具有的風(fēng)險(xiǎn)高、資金量大、流動性差一系列的特征，而且當(dāng)前中國的企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制并不理想，頻繁出現(xiàn)企業(yè)債券沒有在規(guī)定的時(shí)間償還的不良案例，因此對于發(fā)債融資對籌資企業(yè)的有著高門檻，中小型房地產(chǎn)企業(yè)根本無法獲得資格。4.我國房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范4.1建立多元化融資渠道4.1.1發(fā)展房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金指的是利用發(fā)行股票的方式去吸引投資者手中的閑置資金，接著將這些資金交給專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人士，然后用于不同地區(qū)、不同類型的不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。房地產(chǎn)投資基金能夠借助相應(yīng)專業(yè)人士的運(yùn)作，最后能夠讓投資、降低風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散，投資者因此能夠得到較高的房地產(chǎn)投資回報(bào)。4.1.2推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化指的是房地產(chǎn)資金借助一系列的方式進(jìn)行再次投資的過程，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化。實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化，不僅能夠讓銀行的資本充足率增加，也能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)朝著證券市場轉(zhuǎn)移，將商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的流動性提高一定的程度，并且能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，使得企業(yè)的融資成本得到降低，最后讓房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。4.1.3發(fā)展房地產(chǎn)信托融資房地產(chǎn)信托指的是委托人利用一些有著豐富資金和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的信托機(jī)構(gòu)去理財(cái)，其能夠幫助管理和營運(yùn)其房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)并獲取收益。與銀行的間接融資方式相比較，房地產(chǎn)信托融資有著兩大優(yōu)點(diǎn)：一方面，房地產(chǎn)信托產(chǎn)種類繁多，設(shè)計(jì)相當(dāng)靈活。將不同類型、不同特點(diǎn)、不同要求考慮在內(nèi)，房地產(chǎn)信托能夠設(shè)計(jì)出多種產(chǎn)品，從而去滿足供求雙方的需求，使得供需雙方的選擇性更大；其次，信托融資能夠從根本上去改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)[6]。4.2加快銀行體制改革和加強(qiáng)經(jīng)營管理4.2.1建立和完善銀行法人治理結(jié)構(gòu)從內(nèi)部角度來看，當(dāng)前的銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有兩大問題，一方面是因?yàn)殂y行缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任約束，這樣商業(yè)銀行對貸款風(fēng)險(xiǎn)意識越來越不夠，將很多資金都集中在短期利潤豐厚的房地產(chǎn)行業(yè)。另一方面是因?yàn)槲覈虡I(yè)銀行中高度集權(quán)、分級授權(quán)的多級委托代理組織形式，從總行到支行的多層委托代理關(guān)系使得信息不對稱加劇，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)一層一層累積。解決這些內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素的關(guān)鍵在于建立和完善銀行的法人治理結(jié)構(gòu)。首先，應(yīng)改革目前國有銀行過度集權(quán)的組織形式，將權(quán)力分散到各部門或機(jī)構(gòu)，充分運(yùn)用權(quán)力的制衡作用。具體可借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，在國有商行的董事會下設(shè)貸款委員會、執(zhí)行委員會、薪酬委員會、審計(jì)委員會等職能部門。其次，應(yīng)實(shí)行外部獨(dú)立審計(jì)制度，以更好地監(jiān)督銀行的風(fēng)險(xiǎn)操作。再次，銀行還應(yīng)通過建立信息披露和報(bào)告制度以提高操作透明度[7]。4.2.2建立科學(xué)的商業(yè)銀行信貸評估體系首先，在居民個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)評估過程中，審查條件是將貸款人的收入、還款能力以及信用記錄三個(gè)方面，需要對居民的還貸能力審查引發(fā)重視。在房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)評估的時(shí)候，需要將項(xiàng)目的未來收益和風(fēng)險(xiǎn)狀況當(dāng)作審查的前提條件。其次，對貸后管理進(jìn)行加強(qiáng)，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)對償還風(fēng)險(xiǎn)展開一定的評估。對于個(gè)人住房貸款，需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)去跟蹤調(diào)查和分析借款人的各種情況，如果發(fā)現(xiàn)貸款人有著不利于還款的因素，例如失業(yè)、疾病、死亡等，那么需要馬上開始一定的措施進(jìn)行補(bǔ)救。對于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，商業(yè)銀行同樣應(yīng)對其進(jìn)行動態(tài)跟蹤，預(yù)防房地產(chǎn)商發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，對資金用途進(jìn)行一定的更改。另外，及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)度，以增強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控能力[8]。4.2.3建立完善的操作風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制作為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式之一，操作風(fēng)險(xiǎn)要求商業(yè)銀行建立完善的操作風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。具體來說，首先，銀行應(yīng)該基于風(fēng)險(xiǎn)的每一個(gè)具體的操作過程清晰的損失數(shù)據(jù)，手術(shù)風(fēng)險(xiǎn)制定非常詳細(xì)的規(guī)則和條例，增加錯(cuò)誤的懲罰，盡可能實(shí)現(xiàn)各種危險(xiǎn)因素的預(yù)防措施和嚴(yán)格的監(jiān)督和控制。例如，在房地產(chǎn)信貸部實(shí)行崗位責(zé)任制，制定責(zé)任追究辦法，制定嚴(yán)格的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，管理的每一個(gè)崗位，以實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的責(zé)任，權(quán)力下放，明確責(zé)任管理體系，全體員工的相互監(jiān)督。其次，商業(yè)銀行應(yīng)完善相應(yīng)的考核激勵(lì)機(jī)制。通過建立一套行之有效、獎懲相結(jié)合的員工管理薪酬體系，一方面可以提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范積極性，另一方面也有利于提高員工的整體素質(zhì)。4.3建立完善的個(gè)人信用征信體系4.3.1建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)我國政府需要對相應(yīng)的個(gè)人信用法律法規(guī)進(jìn)行制定和完善，使得房地產(chǎn)市場的信用體系有著更好的法律環(huán)境。第一，政府應(yīng)借助法律形式確立公共信息的使用與開放的程序和規(guī)范，這一能夠確保個(gè)人信用信息的正確性，這樣信用信息更加地客觀、公正。第二，對于信用不好的人，可以處罰，比如不可以申請信用卡、禁止放貸等；對于嚴(yán)重違背誠信的人，可以追究刑事責(zé)任[9]。4.3.2建立個(gè)人信用管理機(jī)構(gòu)政府需要構(gòu)建一個(gè)個(gè)人信用管理機(jī)構(gòu)，其具有如下的特征，不是盈利性的，由很多金融機(jī)構(gòu)一起參與，有著事業(yè)單位的特征。這個(gè)機(jī)構(gòu)能夠?qū)φ麄€(gè)中國的個(gè)人征信信息進(jìn)行管理，并且承擔(dān)一系列的后續(xù)工作，比如信息處理，管理，維護(hù)和完善。該機(jī)構(gòu)的運(yùn)作資金來自于三個(gè)方面：國家財(cái)政撥款支持，定期向金融機(jī)構(gòu)會員收取的會員費(fèi)以及根據(jù)所提供的征信服務(wù)向非會員征收的服務(wù)費(fèi)。4.3.3建立全面的個(gè)人信用體系首先，構(gòu)建個(gè)人信用檔案，這樣銀行在對貸款進(jìn)行審查的時(shí)候就有了相應(yīng)的依據(jù)。個(gè)人信用檔案需要包括個(gè)人基本的信息，經(jīng)濟(jì)信用信息以及社會信息以及特殊的記錄。其次，需要將個(gè)人信用評估體系進(jìn)行構(gòu)建。在對個(gè)人信用體系進(jìn)行評價(jià)和估計(jì)的時(shí)候，需要將客觀性和公正性都考慮在內(nèi)。國家需要專門成立個(gè)人信用評估機(jī)構(gòu)，對個(gè)人的信用等級進(jìn)行定性和定量的評估[10]。最后，對個(gè)人信用制裁制度進(jìn)行建立和健全。對那些信用很差的人，應(yīng)從金融制裁、社會制裁等方面給予處罰，降低他們的違約率。結(jié)論本論文對地產(chǎn)和金融之間的關(guān)系進(jìn)行研究。房地產(chǎn)行業(yè)的資本十分密集，發(fā)展跟金融機(jī)構(gòu)的支持密不可分，但是我國的房地產(chǎn)融資渠道比較匱乏，房地產(chǎn)供需雙方的融資主體對銀行多度