亞奧京北別墅市場價格分析及預(yù)測

京北別墅市場價格分析及預(yù)測

目錄

一'區(qū)域劃分

1、八達嶺別墅區(qū)

2、亞奧京北別墅區(qū)

3、中央別墅區(qū)

二、05年~07年京北別墅價格分析

1、05年價格曲線分析

2、06年價格曲線分析

3、07年價格曲線分析

三'05年~07京北別墅價格成長分析

1、各區(qū)域價格成長趨勢分析

2、05~07年套均價區(qū)間變化分析

4、未來價格預(yù)期

1、市場及政策對未來價格的影響

2、供給對未來價格的影響

3、需求對未來價格的影響

4、客群對未來價格影響

5、未來別墅套均價區(qū)間預(yù)測

一、區(qū)域劃分

1八達嶺別墅區(qū)

1.1區(qū)域范圍及主要在售項目

令園墅

令中海瓦爾登湖

＜無雙

令玫瑰園

令順馳林溪

令北一街8號

速令北京灣

令觀山悅

1.2個案概況

令園墅

/位置：昌平區(qū)八達嶺高速第九出口

/容積率：0.86

/綠化率：31.06%

,物業(yè)費：3.68元/平方米月

/預(yù)售套數(shù)：147

/裝修：毛坯

令北一街8號

/位置：昌平區(qū)沙河南豐路1號

/容積率：1.2

/建筑面積：58331.03m2

/綠化率：47%

/物業(yè)費：2.8元/平方米?月

裝修：毛坯

令中海瓦爾登湖

,位置：昌平區(qū)京昌高速第九出口

/容積率：0.2

/預(yù)售面積：95964.47nr

/綠化率：76%

/物業(yè)費：5.18元/平方米?月

/預(yù)售套數(shù)：189

/裝修：毛胚

2亞奧京北別墅

2.1區(qū)域范圍及主要在售項目

令壹千棟

令東方普羅旺斯

令麥卡倫地

令溫哥華森林

令長河玉皇

令灣流匯

?納帕溪谷

令保利壟上

令威尼斯花園

令湯HOUSE

2.2個案概況

令東方普羅旺斯

/位置：昌平北七家鎮(zhèn)

/容積率：0.3

,預(yù)售面積：134989.19m2

/綠化率：63%

/物業(yè)費：5.39元/平方米?月

/預(yù)售套數(shù)：215

/裝修：毛坯

令麥卡倫地

/位置：昌平小湯山鎮(zhèn)立湯路38號

/容積率：0.4

/預(yù)售面積：46305.98m!

/綠化率：52.6%

/物業(yè)費：5.81元/平方米月

/裝修：毛坯

令保利壟上

/位置：昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)

/容積率：0.39

/預(yù)售面積：136890.28

/綠化率：48%

/物業(yè)費：4.3元/平方米月

/預(yù)售套數(shù)：149

/裝修：毛坯

令壹千棟

/位置：昌平區(qū)七家路口向西2公里

/容積率：0.35

/預(yù)售面積：52336.24

/綠化率：60%

/物業(yè)費：4.88元/平方米月

/預(yù)售套數(shù)：149

裝修：精裝

3中央別墅區(qū)

3.1區(qū)域范圍及主要在售項目

令納帕爾灣

令格拉斯小鎮(zhèn)

令觀唐

令優(yōu)山美地

令卓錦萬代

令翠晴園

令棕相灘別墅

令龍之灣嘉園

令易郡

令阿凱迪亞莊園

令水青庭

3.2個案概況

令格拉斯小鎮(zhèn)

/物業(yè)地址：順義區(qū)機場路楊林出口東6公里

/容積率：0.3

/綠化率65%

/裝修狀況：毛坯

/開盤時間：2007年4月

令阿凱迪亞莊園

/地址：順義區(qū)后沙峪羅馬環(huán)島以北1000米

/容積率：（2

/綠化率：33%

/裝修狀況：毛坯

,開盤時間：2006年9月

令優(yōu)山美地

地址：順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)榆楊路4號

容積率：0.45

綠化率：41%

裝修狀況：毛坯

開盤時間：2003年7月

二、05年~07年京北別墅價格分析

105年價格曲線分析

套總價500萬以上

套總價300~500萬之間

套總價100~300萬之間

-■-套均價〈萬元）

?套均面積（平米）

備注：以上價格均取自2005年第三季度各項目報價均價

1.1套總價500萬以上項目

o

i

l項目名稱報價均價

（元/平米）

優(yōu)山美地16500

晴翠園20000

玫瑰園17600

觀唐20000

棕桐灘別墅17000

東方普羅旺斯11000

卓錦萬代16500

T-套均價（萬元）

-?-套均面積（平米）

1.1.1區(qū)域影響價格

1.1.1.1中央別墅區(qū)：

令2005年套總價500萬以上項目合計7個，其中5個項目均分布在中央別墅區(qū)，占據(jù)70%以上比

例，中央別墅區(qū)作為北京涉外氛圍最濃的''國門區(qū)域”區(qū)域價值直接反應(yīng)在別墅價格上；

令同區(qū)域內(nèi)套總價及單價差距是由產(chǎn)品類型等決定：本區(qū)內(nèi)套總價從560萬至1037萬，跨度接

近400萬左右；報價均價16500~20000元/平米，差價3500元/平米，即各梯度產(chǎn)品面積差約

100-150平米；

1.1.1.2八達嶺別墅區(qū):

令僅有老牌別墅玫瑰園入榜，盡管有八達嶺高速公路作為交通支持，但相對區(qū)域認可度，別墅

客群對交通敏感性相對較低；

令八達嶺沿線同期或前期的獨棟產(chǎn)品供給量較小，聯(lián)排、雙拼等產(chǎn)品供給多，需求大，直接影

響目標(biāo)客群購買力水平；

1.1.1.3亞奧京北別墅區(qū)：

令東方普羅旺斯實現(xiàn)套總價644萬，但報價均價僅11000元/平米，低于中央別墅整體單價5000

元以上，與套面積相當(dāng)?shù)膬?yōu)山美地總價差400萬左右，這一差距基本反應(yīng)了亞奧京北板塊獨

棟別墅較中央別墅區(qū)的價格差距；

1.1.2產(chǎn)品影響價格

1.1,2.1大獨棟產(chǎn)品：單體套均面積400平米以上的可以視為大獨棟產(chǎn)品

令中央別墅區(qū)的優(yōu)山美地、晴翠園、觀唐均屬于大獨棟別墅，比較發(fā)現(xiàn)，優(yōu)山美地因面積偏大,

在報價單價上低于后二者3500元/平米；

令晴翠園'觀唐憑借區(qū)域優(yōu)勢和產(chǎn)品稀缺性實現(xiàn)了高套總價和高單價；

令玫瑰園屬于較少有精裝修別墅，中央空調(diào)采暖、制冷，社區(qū)規(guī)劃4個會所，容積率0.35,大

面積景觀，實現(xiàn)了與優(yōu)山美地基本一致的單價；

1.1,2.2小獨棟產(chǎn)品：單體面積200~400平米的獨棟產(chǎn)品視為小獨棟產(chǎn)品

令棕稠灘別墅和卓錦萬代屬于小獨棟產(chǎn)品，憑借優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)了較高的套總價，但報

價單價低于同區(qū)域大獨棟產(chǎn)品3000-3500元/平米，可見中央別墅區(qū)對大獨棟客群有著天然吸

引力；

令中央別墅區(qū)小獨棟產(chǎn)品與八達嶺高速沿線頂級別墅玫瑰園單價基本持平，區(qū)域價格差在3500

元/平米左右；

1.1.3客群

令購買力500萬元以上客群購買需求集中在獨棟產(chǎn)品上；

令中央別墅區(qū)對高購買力客群有著天然吸引力；

令中央別墅區(qū)大獨棟客群購買力區(qū)間為850-1000萬，占獨棟客群的59.8%；小獨棟產(chǎn)品購買力區(qū)

間560-700萬，；

2005年,套均價50。萬以上:

1.2套總價300~500之間項目

項目名稱報價均價

（元/平米）

麥卡倫地10500

壹千棟11000

溫哥華森林10500

中海瓦爾登湖10000

納帕溪谷10000

保利壟上7500

順馳林溪7863.98

1.2.1區(qū)域?qū)r格影響

1.2.1.1中央別墅區(qū)

令該區(qū)域在套總價300-500萬區(qū)間出現(xiàn)產(chǎn)品斷層；

1.2.1.2亞奧京北別墅區(qū)

令亞奧京北別墅區(qū)獨棟產(chǎn)品均集中分布在此價格區(qū)間，恰是中央別墅區(qū)斷層區(qū)間，故市場認可

度較高，交易活躍；

令同類產(chǎn)品總價差距相對較小，且分布相對集中，競爭激烈；

令本區(qū)域獨棟產(chǎn)品整體均價450萬左右；

令報價均價均約10000元/平米左右，整體低于中央別墅區(qū)獨棟產(chǎn)品5000~7000元/平米；

1.2.1.3八達嶺別墅區(qū)

令中海瓦爾登湖因產(chǎn)品稀缺性取得和亞奧京北別墅區(qū)同類產(chǎn)品較一致的價格；

令順馳林溪單價接近保利壟上，區(qū)位上基本處于八達嶺別墅區(qū)和亞奧京北別墅區(qū)交匯地段，受

產(chǎn)品面積影響，套總價接近300萬；

1.2.2產(chǎn)品對價格影響

1.2.2.1大獨棟

令麥卡倫地、溫哥華森林和壹千棟套總價相差無幾，壹千棟套均面積稍小，且距離立湯路較遠,

但憑借精裝修優(yōu)勢保持了較高的套總價；

令保利壟上位于北六環(huán)與立湯路交匯西北角，具備規(guī)劃、景觀等優(yōu)勢，但低價銷售的策略使該

項目套總價相對較低，也因此保證了相當(dāng)?shù)匿N售速度；

令中海瓦爾登湖單體面積較大，憑借區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品稀缺性取得一定的套總價，但受區(qū)域認可度等

限制，項目滯銷；

1.2.2.2小獨棟

。納帕溪谷產(chǎn)品面積較小，是本區(qū)域內(nèi)相對空白的產(chǎn)品面積，故取得了較好的單價和套總價；

1.2.2.3雙拼、聯(lián)排

令順馳林溪產(chǎn)品主要以雙拼為主，戶型面積偏大，套總價達到了亞奧京北別墅區(qū)獨棟水平，但

不具與亞奧獨棟競爭實力，故也處于滯銷狀態(tài)；

1.2.3客群

令中央別墅區(qū)在300~500萬區(qū)間出現(xiàn)產(chǎn)品斷層，該購買力區(qū)間客群出現(xiàn)斷層，為亞奧京北別墅區(qū)

獨棟產(chǎn)品提供市場機會；

。八達嶺別墅區(qū)受到區(qū)域認知度影響，客群承載力相對較低，區(qū)域內(nèi)大獨棟中海瓦爾登湖和雙

拼順馳林溪盡管套總價突破300萬，但客群薄，產(chǎn)品滯銷；

令因中央別墅區(qū)斷層和八達嶺別墅區(qū)缺乏獨棟產(chǎn)品供給，使得300-500萬購買力客群需求集中于

亞奧京北別墅區(qū)獨棟產(chǎn)品；

2005套均價3。眸500萬區(qū)間:

\拼產(chǎn)品不具備與亞奧板塊獨棟產(chǎn)品競爭能力,故報價單價低,產(chǎn)品滯銷;

1.3套總價100~300之間項目

I350.00400.00

L項目名稱報價均價

X300.00350.00

288.71HO7（元/平米）

300.00

250.00

269.70易郡11500.00

250.00

200.00251.05268101.88

無雙8952

193.75200.00

150.00

5.63

150.00水青庭7500

1.30

100.00

100.00

威尼斯花園6000

50.0050.00

湯HOUSE7000

0.000.00

北一街8號4800

T-套均價（元/平米）

T-套均面積（平米）

1.3.1區(qū)域和產(chǎn)品對價格影響

1.3.1.1中央別墅區(qū)

令易郡為聯(lián)排產(chǎn)品，報價均價與亞奧京北別墅區(qū)獨棟產(chǎn)品相當(dāng)，但低于同區(qū)域小獨棟產(chǎn)品

5000-7000元/平米；

令水青庭為疊拼產(chǎn)品，報價均價與八達嶺別墅區(qū)雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品相當(dāng)，低于同區(qū)域聯(lián)排產(chǎn)品約

4000元平米；

1.3.1.2亞奧京北別墅區(qū)

令威尼斯花園和湯HOUSE均為聯(lián)排產(chǎn)品，因亞奧京北別墅區(qū)主流產(chǎn)品為獨棟別墅，故聯(lián)排產(chǎn)品

報價與中央別墅區(qū)疊拼產(chǎn)品基本持平；

1.3.1.3八達嶺別墅區(qū)

令無雙為獨棟產(chǎn)品，受區(qū)位和產(chǎn)品等因素影響，套總價和中央別墅區(qū)聯(lián)排產(chǎn)品相當(dāng)；

令北一街8號為聯(lián)排產(chǎn)品，低價入市；

1.3.2客群

令100~300萬購買力客群主要需求集中表現(xiàn)為聯(lián)排、疊拼產(chǎn)品，中央別墅區(qū)憑借較高的區(qū)域認知

度，在各梯度產(chǎn)品上均擁有相當(dāng)厚度的客群；

令亞奧京北別墅區(qū)主流產(chǎn)品為獨棟別墅，客群基礎(chǔ)較厚，聯(lián)排相對在產(chǎn)品規(guī)劃等方面缺乏競爭

力，客群購買力在150~200萬之間；

20Q5年,套均價10K300萬區(qū)間:

■買力實現(xiàn)度100萬左右;

206年價格曲線分析

700.00

600.00

500.00

400.00

300.00套總價500萬以上

231.88""""

7和0.00套總價300-500萬

I

100.00套總價100~300萬

53

0.00

T—套均價（萬元）

T-套均面積（平米）

2.1套總價500萬以上

i

o項目名稱報價均價

L

X

（元/平米）

優(yōu)山美地21000

晴翠園22000

玫瑰園19250

觀唐22000

東方普羅旺斯13000

棕桐灘別墅19000

卓錦萬代19500

納帕爾灣16500

—?一套均價（萬元）麥卡倫地11500

T-套均面積（平米）壹千棟12500

備注：以上價格均取自2006年第三季度各項目報價均價

2.1.1區(qū)域及產(chǎn)品對價格影響

2.1.1.1中央別墅區(qū)

令套均價達到500萬以上的項目合計10個，中央別墅區(qū)6個獨棟項目均在此列；

令區(qū)域內(nèi)大獨棟產(chǎn)品實現(xiàn)整體均價1000萬，套均價保持在900萬以上的3個項目優(yōu)山美地、翠

晴園和觀唐均屬于大獨棟產(chǎn)品，套均面積400平米以上，報價均價21000~22000元/平米，在各

項目中也是最高的。

令區(qū)域內(nèi)小獨棟產(chǎn)品實現(xiàn)整體均價700萬，套總價在600~750萬之間，有棕桐灘別墅、卓錦萬代

和納帕爾灣3個項目，與區(qū)域內(nèi)大獨棟產(chǎn)品套總價差400萬，報價單價差5000~7000元/平米;

令套總價10007200萬'750~900萬和500~600萬都是區(qū)域內(nèi)大、小獨棟產(chǎn)品間的“斷層帶”，三個

斷層區(qū)間為亞奧京北別墅區(qū)'八達嶺別墅區(qū)大獨棟產(chǎn)品創(chuàng)造市場機會；

2.1.1.2亞奧京北別墅區(qū)

令東方普羅旺斯、麥卡倫地和壹千棟較精準(zhǔn)的控制總價區(qū)間，利用中央別墅區(qū)兩個“斷層”，避免

了和中央別墅區(qū)小獨棟產(chǎn)品的價格競爭；

2.1.1.3八達嶺別墅區(qū)

令玫瑰園在大獨棟產(chǎn)品中最不具區(qū)域優(yōu)勢，能夠攀升至接近1000萬的套總價，除了自身具備一

定優(yōu)勢外，也抓住了中央別墅區(qū)大獨棟產(chǎn)品9507200的空白區(qū)間，優(yōu)山美地和翠晴園套總價

在1200萬以上，觀唐套總價保持在900-950萬之間；

2.1.2客群

令購買力實現(xiàn)度6007400萬客群需求主要集中在中央別墅區(qū)獨棟產(chǎn)品，八達嶺別墅區(qū)玫瑰園和

亞奧京北別墅區(qū)東方普羅旺斯有效利用了中央別墅區(qū)產(chǎn)品套總價斷層區(qū)間：10007200和

750~900萬，實現(xiàn)了對以上兩區(qū)間的客群分流；

令亞奧京北別墅區(qū)麥卡倫地和壹千棟利用中央別墅區(qū)600萬以下缺少獨棟產(chǎn)品的市場空白點，

主要針對購買力實現(xiàn)度500-600萬區(qū)間的客群，這一區(qū)間即避免了與中央別墅區(qū)小獨棟的價

格競爭；

令購買力500萬以上客群對區(qū)域更加關(guān)注，同類產(chǎn)品跨區(qū)選擇的可能基于產(chǎn)品套總價100萬以上

的差距；

2006年,套均價5。。萬以上：

中央別墅區(qū)獨棟產(chǎn)品占據(jù)套總價600萬以上區(qū)間,500~600萬區(qū)間為亞奧京北別墅區(qū)大獨1

產(chǎn)品創(chuàng)造市場機會,壹千棟和麥卡倫地就有效吸引了此購買力區(qū)間的客群,且在價格上避免了與

2.2套總價300~500萬

i500500.00

L項目名稱報價均價

X450450.00

（元/平米）

400400.00

溫哥華森林11000

350350.00

中海瓦爾登湖10500

300300.00

保利壟上9000

250250.00

長河玉墅10000

200200.00

易郡13500

150150.00

阿凱笛亞莊園11000

100100.00

納帕溪谷11000

50.00

北京灣10000

0.00

觀山悅9000

T一套總價順馳林溪8000

T-套均面積

2.2.1區(qū)域及產(chǎn)品對價格的影響

2.2.1.1中央別墅區(qū)

令本區(qū)域聯(lián)排項目阿凱迪亞莊園，面積接近亞奧區(qū)小獨棟，套總價與亞奧京北別墅區(qū)小獨棟產(chǎn)

品套總價相當(dāng)，價格上產(chǎn)生直接競爭；

令本區(qū)域小獨棟產(chǎn)品和聯(lián)排套總價差400萬左右，報價均價差5000~7000元/平米；

令本區(qū)域聯(lián)排項目相對較少，產(chǎn)品線以獨棟為主；

2.2.1.2亞奧京北別墅區(qū)

令本區(qū)域獨棟產(chǎn)品套均價在350~600萬之間，350~500萬區(qū)間各項目套總價差距較小，套均面積

差較小，且分布集中，競爭較激烈；

令本區(qū)域大獨棟與小獨棟總價差距100-150萬之間，兩種產(chǎn)品間的空白點分別為八達嶺別墅區(qū)的

大獨棟產(chǎn)品和中央別墅區(qū)聯(lián)排產(chǎn)品提供了市場空間；

令大獨棟保利壟上采取低均價策略，套總價與區(qū)域內(nèi)小獨棟接近，價格優(yōu)勢明顯，保證了相當(dāng)

的銷售速度；

2.2.1.3八達嶺別墅區(qū)

令受區(qū)域制約，本區(qū)域獨棟產(chǎn)品套總價區(qū)間為300~400萬，平均低于亞奧京北別墅區(qū)200萬左右;

令本區(qū)域獨棟產(chǎn)品以小獨棟為主，避免了大面積產(chǎn)品參與亞奧京北別墅區(qū)小獨棟競爭；

令中海瓦爾登湖面積較大，套總價介于亞奧區(qū)大、小獨棟產(chǎn)品之間，與亞奧區(qū)小獨棟產(chǎn)生一定

競爭，但區(qū)域和規(guī)劃均不具優(yōu)勢，銷售速度較慢；

令順馳林溪為雙拼產(chǎn)品，但面積和套總價與本區(qū)域內(nèi)小獨棟產(chǎn)品直接競爭，缺乏優(yōu)勢，操盤時

間較長，銷售不理想；

2.2.2客群

令中央別墅區(qū)小獨棟產(chǎn)品和聯(lián)排產(chǎn)品套總價差達到400萬，導(dǎo)致購買力實現(xiàn)度380-600區(qū)間客群

需求集中在亞奧區(qū)獨棟產(chǎn)品上；

令亞奧區(qū)在360~600萬購買力區(qū)間客群較厚，交易活躍；

令在亞奧區(qū)大、小獨棟產(chǎn)品套總價斷檔區(qū)間350~450萬客群被中央?yún)^(qū)聯(lián)排產(chǎn)品和八達嶺區(qū)大獨棟

產(chǎn)品分流；

令300~500萬購買力區(qū)間客群對區(qū)域敏感度非常高，消費理性，表現(xiàn)在中央?yún)^(qū)聯(lián)排直接參與亞奧

獨棟競爭；而八達嶺區(qū)大獨棟僅能與亞奧區(qū)小獨棟競爭；

令在同區(qū)域、套總價相當(dāng)?shù)那闆r下，產(chǎn)品成為競爭焦點，交通敏感度依然相對較低；

2006年,套均價3QW500萬區(qū)間:

2.3套總價100~300萬

項目名稱報價均價

（元/平米）

無雙9500

水青庭9200

園墅9000

威尼斯花園7300

湯HOUSE7100

北一街8號5500

2.3.1區(qū)域和產(chǎn)品對價格影響

2.3.1.1中央別墅區(qū)

令中央?yún)^(qū)疊拼產(chǎn)品套總價與亞奧區(qū)聯(lián)排產(chǎn)品相當(dāng)，也與八達嶺區(qū)小獨棟產(chǎn)品相當(dāng);

令中央?yún)^(qū)疊拼產(chǎn)品報價均價與八達嶺區(qū)小獨棟產(chǎn)品相當(dāng)；

令中央?yún)^(qū)疊拼產(chǎn)品套總價與聯(lián)排產(chǎn)品套總價差約100萬左右；

2.3.1.2亞奧京北別墅區(qū)

令亞奧區(qū)大面積聯(lián)排（威尼斯花園）與八達嶺區(qū)小面積獨棟（無雙）或面積相當(dāng)?shù)穆?lián)排（園型）

形成套總價競爭；

令亞奧區(qū)聯(lián)排湯HOUSE因交通動線和配套等劣勢均價較低，與八達嶺區(qū)聯(lián)排北一街8號套總價

相當(dāng)；

2.3.1.3八達嶺別墅區(qū)

令八達嶺別墅區(qū)交通便捷性突出的聯(lián)排項目園墅在單價和套總價上都超越了亞奧區(qū)聯(lián)排；

令北一街8號憑借未來良好的教育配套維持了很好的銷售業(yè)績；

2.3.2客群

令250~300萬購買力客群對區(qū)域敏感度較高，導(dǎo)致三個區(qū)域內(nèi)不同級別的疊拼、聯(lián)排和獨棟產(chǎn)品

套總價相當(dāng)；

0150~250萬購買力的客群需求主要表現(xiàn)為第一居所，對交通便捷性的敏感度高，區(qū)域敏感度下

降；

令100750萬購買力客群對價格敏感度高，這部分客群存在將市區(qū)普宅升級換代或幾代人共同居

住的需求，

2006矣套均價1。卜3。0萬區(qū)間:

中央別墅區(qū)疊拼產(chǎn)品套總價與亞奧京北別墅區(qū)聯(lián)排產(chǎn)品或八達嶺別墅區(qū)小獨棟產(chǎn)品相當(dāng),

307年價格曲線分析

套總價500萬以上

套總價300~500萬

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套總價100~300萬

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