公路局項目定位

公路局項目定位公路局定位介紹目錄1234項目周邊商業(yè)調(diào)查項目區(qū)域商業(yè)分析項目規(guī)劃定位建議物業(yè)經(jīng)營管理成本核算一、項目周邊商業(yè)調(diào)查①調(diào)查范圍2011年11月21日到24日在蘆淞路各行商業(yè)調(diào)查訪談。大致的租金狀況20-40（元/㎡）品牌商業(yè)業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)商家數(shù)量比重五金汽配：97家50%建材廚衛(wèi)：39家20%餐飲：31家15%通訊：5家2.5%超市，便利店：12家5%銀行：5家2.5%足浴、網(wǎng)吧、KTV：11家5%非品牌商業(yè)業(yè)態(tài)情況五金汽配、小型餐飲分布最多；其次為廚衛(wèi)、便利店；再其次就是其他零散的零售業(yè)態(tài)②調(diào)查結(jié)果③調(diào)查結(jié)論分析五金汽摩配等業(yè)態(tài)占絕大多數(shù)比重，居民生活基本購物需求基本滿足，休閑娛樂項目稀缺。所處區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)格局

業(yè)種分類周邊消費需求度現(xiàn)階段滿足度生活配套★★★★★★★★★中高端餐飲、特色餐飲★★★★中低端餐飲★★★★★★★★零售購物★★★☆專業(yè)零售（汽配、摩配）★★★★★★★娛樂、休閑類★★★☆教育文化類★★★★★★④部分商家調(diào)查走訪明細情況店名經(jīng)營面積月租金月租金單價經(jīng)營情況天藝賓館500㎡800016基本維持支出，租金不能太高千禧茶樓約180㎡300015生意不錯，消費不高利達摩配店約100㎡220022摩配行業(yè)越來越不景氣準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向經(jīng)營常德土菜館72㎡220030主要做周邊居民，經(jīng)濟實惠為主煙酒坊120㎡350029生意較好，面積無需太大，租金承受能力強湘江涂料約100㎡250025就是針對未來周邊的新樓盤開的店新南莊大酒店850㎡2200026同比其他屬于較高檔的餐飲店樓盤名稱租金/平米備注凇億大廈45--65元因此建材市場群，處在交叉路口，租金較高鍛壓一帶25—35元社區(qū)消費為主2碧野華庭20---35元20屬親情價交警隊至項目處25—30元商業(yè)氣氛較差，多為社區(qū)配套七中附近35---50元

學(xué)生市場，消費人群較豐富奇跡超市160元人氣最旺的地段，經(jīng)營多年，租金最高錦云摩托車大市場60--80元此處鄰奇跡超市，樓下有一菜市場，人氣較旺錦龍大廈35---45元分岔路口，臨近加油站及市場摩托車大市場45--55元作為專業(yè)市場，租金較高衛(wèi)校對面30---45元

學(xué)生市場，消費人群較豐富⑤周邊各路段臨街鋪面租金明細通過調(diào)查，我們了解到項目周邊租金水平不高。其中以奇跡超市及佳樂多超市為中心街面情況實景照片街面行人較少，隨機性消費者不多。應(yīng)該著重引進目的性消費業(yè)態(tài)門面開間較窄、進深狹長，經(jīng)營品類單一，需要大型業(yè)態(tài)填充項目SWOT分析通過對項目的SWOT分析，將項目優(yōu)劣勢進行明確，提供合理的定位方向；同時看準(zhǔn)時機抓住機會，提升項目價值；發(fā)掘潛在威脅，合理規(guī)避風(fēng)險；通過該業(yè)態(tài)與項目特點的結(jié)合，從而制定出針對性的實施方案。S優(yōu)勢：1、位于蘆淞路主干道，交通便利，有22、25、27、28、30、43、4、多趟公交經(jīng)過，有利于廣告投放，提升項目知名度。2、項目單位為公路局，可合理利用，擴大知名度。3、周邊有交警大隊、公安局、楊柳沖看守所等政府機構(gòu)，有一定的消費群體。4、周邊有幾個成熟大中型社區(qū)及市7中，居住人口較多。5、項目距株洲服裝商圈只有幾分鐘車程，擁有蘆淞服飾商圈大批從業(yè)人員消費。W劣勢：1、項目位于兩個公交站點間，雖有多趟公交路過，但無公交站點。2、周邊雖有多個社區(qū)，但人流分散。3、周邊商業(yè)氛圍欠佳，業(yè)態(tài)零散。4、周邊環(huán)境不佳居民整體消費水平不高。O機會：1、長株潭一體化大趨勢，加快株洲城市發(fā)展。2、本項目附近無中高檔消費場所，可開發(fā)，以便于周邊需消費人群。3、離南方公司距離不遠，可開發(fā)消費群體很大。4、臨近株洲首個千億工程——蘆淞服飾工業(yè)園

1、中國十大最具投資價值的城市2、中南地區(qū)最大鐵路交通樞紐3、中南地區(qū)最大的服裝批發(fā)集散4、中南地區(qū)工業(yè)重鎮(zhèn)地5、綜合實力居中部非省會城市第一6、全國文明城市稱號7、國家衛(wèi)生城市稱號

8、國家交通管理模范城市稱號8大魅力成就財富新城T威脅：1、曼哈頓項目定位較高，規(guī)模較大。2、周邊有新的項目待建，市場競爭激烈。二、項目區(qū)域商業(yè)分析1、大環(huán)境商業(yè)特點（1）本地塊不屬于核心商圈，也非大型社區(qū)集中地。（2）周邊商鋪多以小面積單店經(jīng)營為主，缺乏大型整體商業(yè)項目。（3）依附摩托車大市場，周邊70%為經(jīng)營汽配、摩配、五金等業(yè)態(tài)，行業(yè)經(jīng)營態(tài)勢低迷。（4）以奇跡超市、佳樂多超市為中心的服務(wù)范圍，缺乏大型餐飲、休閑業(yè)態(tài)。2、項目位置商業(yè)特點（1）依托摩托車市場，主要經(jīng)營摩托車配件的零售批發(fā)，其他品牌行業(yè)幾乎空白。（2）項目臨街面有近五十米，具有較好的形象展示效果（3）項目處在兩個公交車站的中間地段，較為尷尬。（4）緊挨中瑞·曼哈頓項目，既互有帶動，又產(chǎn)生競爭。3、項目周邊的主要消費人群。（1）周邊常駐居民、七中學(xué)生；（2）途經(jīng)的商務(wù)人士；（3）機關(guān)企業(yè)中高層；（4）蘆淞市場群經(jīng)營業(yè)主。4、裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)分析購物、休閑、衣、食、住一條龍服務(wù)

單一產(chǎn)品批零專業(yè)賣場附帶餐飲復(fù)合商業(yè)體業(yè)態(tài)找到相應(yīng)消費人群消費主題然后針對該主題為核心展開經(jīng)營綜合性商業(yè)模式

（1）物業(yè)條件分析：這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設(shè)計上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場。（2）商業(yè)經(jīng)營分析：本項目不處在核心零售商業(yè)中心，位置相對較偏周邊雖然沒有大型百貨業(yè)態(tài)，但已存在2家生活超市（佳樂多超市、奇跡超市），周邊購物需求已經(jīng)基本滿足；同時，周邊流動人口較少，大部分常駐人口都是蘆淞市場的從業(yè)人員，早出晚歸，做綜合性商業(yè)體將難以為繼。（3）市場競爭分析：周邊雖然沒有大型百貨業(yè)態(tài)，但已存在2家生活超市（佳樂多超市、奇跡超市），周邊購物需求已經(jīng)基本滿足，競爭壓力太大。結(jié)論：綜合性商業(yè)模式不適合。專業(yè)性商業(yè)模式（1）開發(fā)價值風(fēng)險分析：需面向成百上千的散戶進行招商和銷售，招商和銷售難度大，后期經(jīng)營管理難度大，一旦經(jīng)營不善，商業(yè)業(yè)態(tài)上很難調(diào)整，將會長期影響項目的開發(fā)收益和物業(yè)價值，開發(fā)風(fēng)險性很高。面對的客戶群體單一（2）商業(yè)經(jīng)營分析：本項目不處在核心服裝市場群內(nèi)（中心廣場及建設(shè)路商業(yè)街），位置相對較偏；同時因道路較窄，車流的交通組織很不利，貨物出行困難較大，缺乏人流和車流的交通組織條件，不利于大型貨物進出，不符合專業(yè)批發(fā)市場的物流要求，商業(yè)經(jīng)營非常不利。（3）市場競爭分析：蘆淞服裝市場群各類服裝服飾業(yè)態(tài)都接近飽和狀態(tài)，幾乎沒有服裝專業(yè)市場的機會；而摩配市場早已經(jīng)成型，且經(jīng)營狀態(tài)開始下滑。新開發(fā)的專業(yè)市場總體經(jīng)營都很不好，市場競爭非常大。結(jié)論：專業(yè)性商業(yè)模式不適合。主題性商業(yè)模式（1）開發(fā)價值風(fēng)險分析：

本案為與招商，可定向開發(fā)，物業(yè)條件可以滿足商家要求。開發(fā)建設(shè)靈活，可根據(jù)開發(fā)需要靈活掌握銷售和持有物業(yè)面積，更具主動性。（2）商業(yè)經(jīng)營分析：選擇商家靈活，針對市場需求進行招商，確保商業(yè)生存力。主招大型業(yè)態(tài)，更具市場競爭力，同時減少招商及后期管理難度。（3）市場競爭分析：可根據(jù)消費人群及周邊業(yè)態(tài)組合的特點，通過業(yè)態(tài)的靈活性組合，填補消費空白，針對主流客戶人群迎合市場需求和創(chuàng)造具備獨特競爭力的商業(yè)體。結(jié)論：主題性商業(yè)模式比較適合。三、項目規(guī)劃定位建議綜上所述，我們分析所得，必須選擇主題性商業(yè)模式進行開發(fā)運作。根據(jù)該商圈特殊的經(jīng)營環(huán)境，極度缺乏特色餐飲、高檔娛樂及大型休閑項目的特點。建議項目針對以下業(yè)態(tài)定向開發(fā)，積極引進品牌商家以補充商圈業(yè)態(tài)空白。

在株洲最具代表及特色的中高檔餐飲有：華天、湘鄂情、國賓、湘菜時代、大中華、惟楚、芙蓉鎮(zhèn)、紅花樹、湘福樓、麒麟閣、大劉食府、大佬食府、外婆灣等。

正餐餐飲吃喝經(jīng)營及分布狀況：正餐餐飲餐飲品牌餐飲類別經(jīng)營面積人均消費水平分布區(qū)域華天高檔2000150-400河西湘鄂情高檔8000100-400河西國賓高檔4000100-300中心湘菜時代高檔6000130-150河西大中華高檔5000130-150河西荷塘區(qū)惟楚中高檔7000100-120河西芙蓉鎮(zhèn)中高檔400080-100河西荷塘區(qū)紅花樹中高檔360080-100河西湘福樓中高檔240080-100河西麒麟閣中高檔200080-100河西大劉食府中高檔100050-80河西大佬食府中高檔100050-80河西荷塘外婆灣中高檔80050-80河西

在株洲最具代表及特色的品牌有：傣妹、重慶人、嘉豪鍋未了、金牛角王、上島、米羅、迪歐、花之林、肯德基、麥當(dāng)勞、華萊士、桂林人、羅莎臺北豆?jié){、大娘水餃、仙蹤林、必勝客等。

休閑餐飲餐飲品牌餐飲類別經(jīng)營面積人均消費水平分布區(qū)域傣妹火鍋100030建設(shè)路嘉豪鍋未了火鍋3000-400030新華路金牛角王中西餐150050沿江路上島咖啡中西餐800-120050建設(shè)路米羅咖啡中西餐100050建設(shè)路花之林人文茶館100050建設(shè)路肯德基西快餐35030建設(shè)路麥當(dāng)勞西快餐35030建設(shè)路桂林人中快餐2000-250030建設(shè)路羅莎臺北豆?jié){中快餐200-30030建設(shè)路大娘水餃中快餐50020建設(shè)路必勝客比薩400-50050-80建設(shè)路經(jīng)營及分布狀況：休閑餐飲

株洲休閑娛樂業(yè)態(tài)主要以KTV、洗浴、足浴、健身等業(yè)態(tài)為主。其中KTV最具代表性的品牌有：OLALA、大世界、世紀(jì)風(fēng)、陽光、歌樂迪、海聯(lián)會所、皇家永利等。其中洗浴、足浴最具代表的品牌有：水岸南國、南國雨林、御泉、康衛(wèi)、陽光、洋洲、鴻遠、黃程等。休閑娛樂玩樂品牌娛樂類別經(jīng)營面積情況人均消費水平位置OLALAKTV700060-100紅旗廣場大世界KTV100060-100七一路世紀(jì)風(fēng)KTV300060-100河西濱江陽光KTV400060-100河西長江北路歌樂迪KTV400060-100富華商業(yè)廣場海聯(lián)會所KTV60-100河西泰山路皇家永利KTV400060-100徐家橋水岸南國洗浴3600200河西長江北南國雨林洗浴5000200荷塘紅港路御泉洗浴3000200荷塘新華路康衛(wèi)洗浴200建設(shè)路陽光足浴200070河西河?xùn)|體育路洋洲足浴160070人民路/河西/東區(qū)鴻遠足浴70河西黃程足浴70河西休閑娛樂經(jīng)營及分布狀況：

隨著株洲城市發(fā)展，人均可消費水平提升，高檔次、高品質(zhì)的餐飲已經(jīng)成為一種必需，休閑餐飲群已成為一種發(fā)展的趨勢。同時，人們對休閑娛樂的需求也與日俱增。但是，在這種良好的發(fā)展態(tài)勢之下，這類業(yè)態(tài)幾乎全部集中在建設(shè)路沿線、河西沿江風(fēng)光帶等地段。項目沿線蘆淞路段該類產(chǎn)業(yè)幾乎一片空白。項目建議：1、項目周邊距銀行有一定距離，并且無華融湘江銀行，而且上面建行也早有擴大意向，一樓本身面積不大可在兩家銀行選擇引進一家，剩下面積可引進一家專賣店（如特步、衣香麗影）。2、項目周邊缺乏大中型餐飲項目，二、三樓可引進如參謀天下、迪歐咖啡、花之林等大中型餐飲企業(yè)。3、項目周邊缺乏大中型娛樂休閑項目，四樓可引進一家KTV（如歌樂迪、東方紅日）、洗浴足?。欉h足浴、洋洲足?。?。4、5至10樓為公路局辦公場地。5、11至25樓可引進連鎖酒店與寫字樓。（如速8、如家、七天、錦江之星等）業(yè)態(tài)定位樓層業(yè)態(tài)面積（㎡）目標(biāo)客戶1層